РЕШЕНИЕ
№ 645
гр. Бургас, 29.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на трети юли през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Нина Р. Моллова Белчева
при участието на секретаря Жана Авр. Кметска
като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело №
20242100101116 по описа за 2024 година
Производството е образувано по повод исковата молба на М. И. М., ЕГН **********,
адрес: ***, против А. Д. Д., ЕГН **********, адрес: ***.
Твърди се, че по силата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен между страните на 05.07.2024 г., ответникът се задължил да продаде на М. И.
М. притежаваните от него 4/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 00878.501.604 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, с адрес на поземления имот: ***,
площ от 12 232 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: квартал 45, парцел I, при
съседи на поземления имот: имоти 00878.92.12, 00878.92.9, 00878.501.608, 00878.501.606,
00878.501.535, 00878.501.605, 00878.501.532 и 00878.501.486, ведно с 4/10 ид.ч. от
построената в имота сграда с идентификатор 00878.501.604.1, брой етажи: 4, със застроена
площ съгласно скица от СГКК-Бургас от 1007 кв.м., а съгласно геодезическо заснемане от
месец септември 2023 г., сградата е с разгъната застроена площ /РЗП/ от 2371.6 кв.м., с
предназначение: друг вид сграда за обитаване, ведно със съответното право на строеж.
Сочи се, че продавачът се легитимирал като собственик на описания по-горе
недвижим имот с постановление за възлагане на недвижим имот по изпълнително дело №
20158000400662/2015 г. по описа на ЧСИ Ивелина Божилова, рег.№ 800 на КЧСИ с район на
действие Бургаски окръжен съд, вписано в СВ- гр. Царево, и нотариален акт за продажба на
идеални части от недвижими имоти № 99, том VI, рег.№ 6831, дело № 933 на нотариус рег.№
370 Мария Василева с район на действие РС- Царево, вписан в СВ- гр. Царево акт № 130,
том № 7, вх.рег.№ 2227 от 12.10.2023 г., като с последния ответникът бил продал на М. М.
1
6/10 от същия имот.
Заявява се, че съгласно чл.7 от предварителния договор, страните следвало да се явят
за сключването на окончателен договор на 18.07.2024 г. в 13.00 часа в кантората на нотариус
Мария Василева. Твърди се, че на уговорените дата и час в кантората на нотариуса се явил
само купувачът, като представил платежно нареждане за заплащане на договорената цена в
размер на 50 000 лева. Продавачът не се явил, нито изпратил представител, за което бил
съставен констативен протокол.
С оглед изложеното и предвид изпълнение на задълженията на ищеца по договора се
моли същия да бъде обявен за окончателен.
В срока по чл.131 ГПК постъпи писмен отговор от ответника, с който се оспорва
предявената претенция. Сочи се, че през 2021 г. Д. придобил чрез публична продан
процесния имот и сграда, като на 12.10.2023 г. продал 6/10 идеални части на М. И. М., с
уговорката да изградят фотоволтаична централа. Заявява се, че през месец септември 2024 г.
ответникът разбира за сключения предварителен договор, в който същият се е представлявал
от пълномощник И. М., като се твърди, че не бил уведомен, че следвало да се яви на
18.07.2024 г. при нотариус. Навеждат се доводи, че така сключеният договор е
недействителен на основание чл.40 от ЗЗД, тъй като бил сключен във вреда на
представлявания /на цена по- ниска дори от данъчната оценка/, както и с оглед
обстоятелството, че купувача- ищцата била майка на пълномощника. В тази връзка, на
същите основания и въз основа на сочените твърдения се предявява и насрещен иск за
обявяване на сочената недействителност.
От ищецът постъпи отговор на насрещната искова молба, с който се сочи
неоснователност на същата. Не се оспорва обстоятелството, че Д. е придобил имота и
сградата с постановление за възлагане по силата на публична продан за сумата от 169132
лева. Твърди се, че към момента на провеждането й между ищеца, неговия пълномощник и
ответника е съществувала договореност, че първият ще участва в публичната продан и ще
придобие имота, като заплати цената му, и в последствие ще продаде имота на същата цена
на И. С. М. или на неговата майка М. И. М.. Това се потвърждавало и от факта на даване на
пълните правомощия на И. М. да представлява ищеца пред нотариус, физически и
юридически лица, като продаде /дари, замени/ на цена, лица и при условия каквито намери
за добре, включително и да договаря сам със себе си, процесния недвижим имот, а също да
подписва предварителни и окончателни договори, да договаря условия по своя преценка,
както и да получи продажната цена в брой или по банков път. В потвърждение на така
постигнатото съгласие между страните било и обстоятелството, че местните данъци и такси
за процесния имот били заплатени от И. С. М. на 31.05.2022 г.
Заявява се, че не се спори по отношение на обстоятелството, че на 12.10.2023 г.
ответникът А. Д. Д. продал на М. И. М. 6/10 ид. части от същия имот, като с посочената
сделка не бил прехвърлен целият имот, тъй като купувачът към този момент не е разполагал
с достатъчно средства, за да заплати цялата цена. Между Д. и М. било постигнато съгласие,
че останалата част от цената в размер на 69 132.00 лева ще бъде заплатена от купувача, като
2
вместо плащане на парична сума ще прехвърли на продавача и на неговия баща- Д. С. Д.,
общо 3 бр. дългоцевни огнестрелни оръжия за ловни цели и 2 бр. късоцевно огнестрелно
оръжие (пистолет, револвер) за ловни цели и ще плати сумата 50 000 лева, срещу което А. Д.
Д. ще й прехвърли собствеността и върху останалите 4/10 идеални части от процесния
поземлен имот. Това се случило на 18.10.2023 г., шест дни след продажбата на 6/10 ид.ч. от
имота.
Заявява се, че на 14.11.2023 г. И. С. М. продал свой недвижим имот, находящ се в ***,
за сумата от 143 000 евро, като по този начин осигурил средствата, с които неговата майка
М. И. М. да може да доплати цената за закупуването и на оставащите 4/10 ид. части от
процесния имот. Съответно на 17.07.2024 г. ищцата заплатила на Община Царево местните
данъци и такси за процесния имот по партидата на А. Д. Д. за 2024 в общ размер на 1185.12
лева в брой.
На 05.07.2024 г. бил сключен предварителния договор, с който ответникът се
задължил да продаде останалите 4/10 ид.ч. от процесния имот, като договорената цена в
размер на 50 000 лева била заплатена по банков път на 18.07.2024 г.
По отношение на продажната цена в договора се сочи, че в имота имало изградени и
други сгради, което представлявало вид тежест и се отразявало на стойността на имота.
Наред с това закупената сграда била полуразрушена и предполагала извършването на
основен ремонт. Предвид на това се моли да бъде отхвърлен предявения насрещен иск.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, представения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Производството е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, а по насрещната претенция-
чл.40 ЗЗД.
По делото е приложен предварителен договор от 05.07.2024 г., по силата на който А.
Д., действащ чрез пълномощник И. С. М., е поел задължението да продаде на ищцата 4/10
ид.ч. от сочените по- горе поземлен имот с идентификатор 00878.501.604, ведно с 4/10 ид.ч.
от построената в него сграда с идентификатор 00878.501.604.1, находящи се в гр. Ахтопол,
за сумата от 50000 лв., платима по посочена от продавача банкова сметка. Уговорено било
окончателното прехвърляне на имотите да бъде извършено на 18.07.2024 г. в 13,00 ч. в
кантората на нотариус Мария Василева с рег.№ 370 с район на действие РС- Царево. Така
представеният предварителен договор е сключен в изискуемата от закона форма- писмена, с
извършено нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието му.
Не се спори по делото, а това се установява и от приложеното постановление, че на
07.07.2021 г. процесните поземлен имот ведно със сградата са били възложени от ЧСИ
Ивелина Божилова на А. Д., въз основа на проведена публична продан, за сумата от 169 132
лв.
От страна на ответника се оспорва действителността на сключения договор, като се
сочи, че е недействителен на основание чл.40 ЗЗД, за което предявява нарочен насрещен иск.
3
В тази връзка съдът намира, че следва първо да разгледа тази претенция, резултатът от която
рефлектира върху същността на основния правен спор.
Сочи се от Д., че процесният предварителен договор е сключен в негова вреда, тъй
като имотите били продадени на майката на пълномощника му, на цена по- ниска дори от
данъчната оценка.
Съдът по така предявената насрещна претенция намира следното:
Безспорно е по делото, че ответникът е придобил собствеността върху процесните
поземлен имот и построената в него сграда по силата на постановление за възлагане.
Не се спори и относно обстоятелството, че с н.а № 99, т.VІ, рег. № 6831/12.10.2023 г.
на нотариус Мария Василева, Д. е продал на М. М. 6/10 ид.ч. от недвижимите имоти.
По делото няма спор, че на 10.09.2021 г. ответникът е упълномощил И. С. М.- син на
ищцата, да го представлява и подписва пред нотариус физически и юридически лица, като
продаде, дари, замени, на цена, лица и при условия каквито намери за добре, включително и
да договаря сам със себе си, процесните 4/10 ид.ч. от поземления имот и сградата в него.
Делегирани са му й правомощия да подписва предварителни и окончателни договори, да
договаря условия по своя преценка.
Съгласно разпоредбата на чл.40 ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той
договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие
за представлявания.
С Решение № 361 от 16.11.2011 г. по гр.д. № 1077/2010 г., IV г.о., ГК, Решение №
841/19.01.2010 г. по гр.д. № 3530/2008 г., IV г.о., Решение № 214/20.07.2010 г. по гр.д. №
109/2009 г., постановени по чл.290 ГПК, ВКС е приел относно фактическият състав на чл. 40
ЗЗД, че нарушението на принципа, установен в института на доброволното
представителство, съгласно който представителят е задължен да действа в интерес на
упълномощителя, влече различни правни последици, които са в зависимост от конкретните
обстоятелства, обусловили неспазването му. Когато извършените от представителя действия
са в рамките на учредената му представителна власт, дори и тези действия да не са в
интерес, а във вреда на упълномощителя, то те запазват валидността си по отношение на
добросъвестния съдоговорител. Нормата на чл. 40 ЗЗД урежда хипотеза, в която третото
лице, с което пълномощникът е договарял във вреда на упълномощителя, е
недобросъвестно- когато представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във
вреда на представлявания. Хипотезата на чл. 40 ЗЗД предпоставя осъществяването на два
правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на упълномощителя, и споразумяване
между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. Преценката дали
договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички
обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го
сключи. Пак там се сочи, че увреждането на интереса на представлявания може да има
различни проявни форми, в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия съобразно
конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е
4
неоправдано обременено или когато предоставените на упълномощителя права са
упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт. Успоредно с
увреждането следва да е налице и второто условие- споразумяване между упълномощителя
и третото лице във вреда на представлявания. В чл. 40 ЗЗД не се предполага
недобросъвестност на третото лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази
недобросъвестност следва да я установи. В производството по иска за прогласяване
недействителност на увреждащата сделка, ищецът упълномощител следва да установи
намерението за увреждане на пълномощника и третото лице. Преценката за това намерение
се извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен
договорът с третото лице.
В настоящия случай се сочи, че договора е сключен във вреда на представлявания
поради обстоятелството, че купувач е майката на упълномощеното лице. Сам по себе си този
факт не води автоматично до извода, че сключената сделка е във вреда на представлявания.
Действително връзката син- майка е изключително тясна и обвързваща, но доколкото в
предоставеното на И. М. пълномощно са делегирани права да подписва предварителни и
окончателни договори с всички лица, които намери за добре, включително и да договаря сам
със себе си, то няма ограничение да договаря и с близък свой роднина. Ето защо това
основание само по силата на родствените отношения не би могло да доведе до
недействителност на предварителния договор в сочения смисъл. Независимо от изложеното
по делото не са ангажирани доказателства за наличие на уговорка за недобросъвестност в
действията на представлявания и купувача по договора поради факта на близката родствена
връзка.
Що се касае до наведеното възражение, че уговорената продажна цена е ниска,
поради което договора е сключен във вреда на пълномощника, същото не може да бъде
споделено. Действително сумата от 50 000 лв. за 4/10 ид.ч. от процесните поземлен имот и
сграда е под данъчната оценка и под действителната продажна стойност на имотите, видно
от заключението по изготвената съдебно- техническа експертиза. Само на това основание
обаче не може да се мотивира извод за наличие на договорка между упълномощеното лице и
купувача да действат във вреда на пълномощника. Видно от показанията на разпитаните
свидетели Б. и М. уговорката между Д. и М. М. е била имота да й бъде продаден на цената,
на която ответника го е придобил въз основа на проведената публична продан /169 132 лв.,
като 4/10 ид.ч. възлизат на сумата от 67652,80 лв./. Останалите свидетели не са навели
показания, оборващи горното. Показанията на св. М. съдът кредитира, тъй като не
противоречат на другите събрани гласни доказателства, като отчита близката му родствена
връзка с ищцата.
Св. М. сочи, че една година след придобиването на имота /имотите са възложени през
2021 г./, т.е. през 2022 г. Д. му е споменал, че има намерение да продава имота за 2400000
евро. Предварителният договор, обаче, е бил сключен през 2024 г., т.е. две години след
споменаването на тези намерения, което време е достатъчно дълго, за да се променят
намеренията на едно лице.
5
На следващо място, както бе посочено по- горе, на 12.10.2023 г. Д. продава на М. М.
6/10 ид.ч. от поземления имот и сградата за сумата от 100 000 лв., отново на цена под
данъчната оценка /видно от нотариалния акт данъчната оценка възлиза на сумата от
269491,92 лв./. По отношение на тази сделка ответникът не е възразил, че е сключена при
неизгодни за него условия и цена, нито е възразил за нейната действителност, независимо,
че цената на 1/10 ид.ч. е почти на стойност, колкото е била договорена и в предварителния
договор.
По отношение на изложените твърдения, че част от продажната цена е й стойността
на предадените от ищцата на ответника оръжия и боеприпаси, по делото не се спори, че
същите действително са предадени на Д. и че се намират в негово владение понастоящем.
Дори, обаче, да не се приеме, че част от продажната цена съставляват и тези оръжия,
предмет на оценителната експертиза, то това не рефлектира върху направения вече извод, че
уговорената в предварителния договор цена на имотите не е във вреда на продавача.
На последно, но не и по значение място, не следва да се пренебрегва факта, че Д. е
дал правомощията на М. включително и да дари имотите, т.е. да ги прехвърли безвъзмездно,
на всеки на когото пожелае, дори и на самия себе си. В този смисъл пълномощникът е дал
съгласие и да се раздели със собствеността си напълно безвъзмездно, поради което
твърдението, че няма да получи адекватната на пазарните условия продажна цена, е
нелогично на извършените от него действия по упълномощаването.
Всичко това в своята съвкупност води до извода, че при договарянето на И. М. със
своята майка, обективирано в процесния предварителен договор, не може да се приеме, че
целта на сочените лица е била умишлено и неоснователно да нанесат вреда в имуществената
сфера на А. Д., на сочените от последния основания, което прави предявената насрещна
претенция неоснователна. Както бе посочено в практиката на ВКС по чл.290 ГПК,
обвързваща съда, преценката за наличието на увреждащо намерение се извършва въз основа
на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договорът с третото лице,
като в случая не се доказа съществуването на такива, даващи основание да се счете, че са
налице предпоставките на чл.40 ЗЗД.
С оглед на така изложеното съдът намира сключения предварителен договор за
валиден, поради което същият произвежда правно действие между страните му. Въз основа
на този извод предявената претенция по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява основателна и следва да
бъде уважена. Налице са всички, изискуеми от закона кумулативно предвидени
предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен. Ответникът е
собственик на сочените в предварителния договор ид.ч. от имотите. Настъпил е падежа за
изпълнение на задължението за прехвърляне на обектите, като не е спорно, че последното не
е било сторено. Уговорената продажна цена е заплатена в цялост /видно от представеното
платежно нареждане от 18.07.2024 г./. Предварителният договор е сключен в изискуемата от
закона форма и съдържа необходимите реквизити, включително и описание на имотите.
Всичко изложено дава основание на настоящата инстанция да уважи предявената претенция.
Твърденията, че Д. не бил уведомен, че следва да се яви на 18.07.2024 г. в кантората на
6
нотариуса за сключване на окончателен договор са ирелевантни за двата иска. Предвид
защитната му теза и предявяването на насрещната претенция очевидно желанието на
ответника е било да не прехвърля имотите.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК, с оглед изхода на спора, на М. М. следва да бъдат
присъдени направените по делото съдебно- деловодни разноски в размер на общо 10496,52
лв., от които 1788,57 лв.- държавна такса, 178,86 лв.- такса вписване на искова молба, 5580
лв.- адвокатско възнаграждение, 2549,09 лв.- възнаграждение за вещо лице.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати
разноските по прехвърлянето на имотите. За база за определяне на дължимите суми се взема
по- високата измежду данъчната и продажната цена, в случая 178856,16 лв. Предвид на това
по сметка на Община Царево, от страна на ищецът следва да бъде внесена сумата от 5365,68
лв.- 3 % местен данък. По сметка на ОС- Бургас следва да бъде внесена сумата от 1065,85
лв.- нотариална такса, изчислена по Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, по сметка на Агенцията по вписване следва да се внесе
сумата от 178,86 лв., дължима такса по чл.2 от Тарифа за държавни такси, събирани от
Агенцията по вписванията.
До изплащането на тези разноски следва да бъде вписана възбрана върху процесните
ид.ч. от недвижими имоти в полза на съда.
На основание чл.364, ал.2 ГПК препис от влязлото в сила съдебно решение следва да
се издаде само след представяне на доказателства за заплатени разноски по прехвърлянето,
данъците и таксите за имота.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният на 05.07.2024 г., между А. Д. Д., ЕГН
**********, адрес: ***, чрез пълномощник И. С. М., ЕГН **********, и М. И. М., ЕГН
**********, адрес: ***, предварителен договор за покупко-продажба на 4/10 ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор 00878.501.604 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Ахтопол, общ. Царево, обл. Бургас, с адрес на поземления имот: ***, площ
от 12 232 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: квартал 45, парцел I, при
съседи на поземления имот: имоти 00878.92.12, 00878.92.9, 00878.501.608, 00878.501.606,
00878.501.535, 00878.501.605, 00878.501.532 и 00878.501.486, ведно с 4/10 ид.ч. от
построената в имота сграда с идентификатор 00878.501.604.1, брой етажи: 4, със застроена
площ съгласно скица от СГКК-Бургас от 1007 кв.м., а съгласно геодезическо заснемане от
месец септември 2023 г., сградата е с разгъната застроена площ /РЗП/ от 2371.6 кв.м., с
предназначение: друг вид сграда за обитаване, ведно със съответното право на строеж, при
цена на идеалните части на имотите общо в размер на 50 000 лв.
7
ОСЪЖДА М. И. М., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати по сметка на Окръжен
съд- Бургас сумата от 1065,85 лв., представляваща нотариална такса.
До изплащането на разноските, дълижми по сметка на Окръжен съд- Бургас, да се
впише възбрана върху процесните недвижими имоти в полза на съда.
ПОСТАНОВЯВА М. И. М., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати по сметка на
Община Царево сумата от 5365,68 лв., представляваща дължим местен данък, както и
сумата от 178,86 лв. по сметка на Агенция по вписванията, представляваща дължима такса
по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. Д. Д., ЕГН **********, адрес:***, против М. И. М.,
ЕГН **********, адрес: ***, насрещен иск с правно основание чл.40 ЗЗД за обявяване
недействителността на сключеният на 05.07.2024 г., между А. Д. Д., ЕГН **********, адрес:
***, чрез пълномощник И. С. М., ЕГН **********, и М. И. М., ЕГН **********, адрес: ***,
предварителен договор за покупко-продажба на 4/10 ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 00878.501.604 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Ахтопол, общ. Царево, обл. Бургас, с адрес на поземления имот: ***, площ от 12 232 кв.м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, номер по предходен план: квартал 45, парцел I, при съседи на поземления имот:
имоти 00878.92.12, 00878.92.9, 00878.501.608, 00878.501.606, 00878.501.535, 00878.501.605,
00878.501.532 и 00878.501.486, ведно с 4/10 ид.ч. от построената в имота сграда с
идентификатор 00878.501.604.1, брой етажи: 4, със застроена площ съгласно скица от СГКК-
Бургас от 1007 кв.м., а съгласно геодезическо заснемане от месец септември 2023 г., сградата
е с разгъната застроена площ /РЗП/ от 2371.6 кв.м., с предназначение: друг вид сграда за
обитаване, ведно със съответното право на строеж, при цена на имотите общо в размер на 50
000 лв.
ОСЪЖДА А. Д. Д., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на М. И. М., ЕГН
**********, адрес: ***, сумата от 10496,52 лв., представляващи разноски по делото.
УКАЗВА на М. И. М., на основание чл.115, ал.2 от ЗС, че следва в шестмесечен срок
от влизането в сила на настоящото решение да го отбележи в Службата по вписванията.
След изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от настоящото съдебно решение преди ищецът да
представи доказателства за заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето на имотите,
както и на дължимите за имотите данъци и такси.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд- гр. Бургас в двуседмичен
срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
8