РЕШЕНИЕ
№ 237
гр. Пловдив, 26.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, III СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Мариета Бл. Бедросян
при участието на секретаря Мария Ив. Пеева
като разгледа докладваното от Мариета Бл. Бедросян Гражданско дело №
20215300102893 по описа за 2021 година
Предявен е иск за неоснователно обогатяване по чл. 55, ал. 1, пр. 2 от
ЗЗД и насрещен иск по чл. 87, ал. 3, вр. 88, ал. 1 от ЗЗД.
Ищецът „СМАК“ ЕООД – гр. Пловдив, ул. Четвърти януари 36, ет. 4, ап.
6, с у. К. Г. К., ЕИК *********, е предявил срещу ответника П. С. С., ЕГН
**********, осъдителен иск за сумата 30 000 лв. - получена на отпаднало
основание по развален Предварителен договор от **** г.
Твърди, че в качеството си на приобретател – изпълнител сключил на
**** г. с П. С. С. и с К. С. С., като у. – собственици, предварителен договор с
нот. заверка на подписите рег.№ **** на НК, за учредяване право на строеж и
покупко-продажба на идеални части от ПИ с идентификатор ****, находящ се
в гр. ****, срещу изграждане на обекти в жилищна сграда. Според поетите с
предварителния договор задължения, при подписването му дружеството е
заплати на всеки от у.те по 30 000 лв. – частично плащане във връзка с
учредяване правото на строеж.
Ответникът П. С. не е изпълнил поетите от него с предварителния
договор задължения в съответните срокове, подробно описани в ИМ, поради
което ищцовото дружество прави изрично волеизявление за разваляне на
1
Предварителния договор от **** г. с предявяване на настоящия иск, поради
неизпълнение от страна на ответника. Тъй като договорът е развален,
получените от П. С. 30 000 лв. са получени от него на отпаднало основание,
поради което ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди
ответника да му заплати исковата сума, ведно със законните последици.
Подробни съображения за това излага в исковата молба и по
съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени
доказателства.
Ответникът П. С. С., ЕГН **********, от гр. ***, със съд. адрес: гр.
***, чрез адв. Ж. М., е подал отговор, в който заявява, че исковата молба е
нередовна, тъй като заявлението за разваляне не е отправено и до другата
страна по договора – К. С. С..
По същество твърди, че искът е неоснователен, тъй като разваляне на
договора може да предприема само изправната страна, а ищецът не е
изпълнил редица свои задължения, поети с предварителния договор,
подробно описани в отговора, поради което ответникът не е приел
предложения проект за сключване на окончателен договор, тъй като този
проект не е съответствал на договорените параметри с предварителния
договор.
Ако съдът приеме, че ищцовото дружество е изправна страна по
Предварителния договор и същият е развален, то всяка страна по него следва
да върне полученото по този договор.
Ето защо, предявява насрещен иск за възстановяване от страна на
„СМАК“ ЕООД на прехвърлени му с нот. акт № ***** на НК, като престация
по Предварителния договор общо 100/295 ид.ч. от ПИ с идентификатор ****,
като претендира възстановяване на собствеността върху своите 50/295 ид.ч. и
се задължава да възстанови платените му от дружеството 2 500 лв. по тази
сделка.
Подробни съображения в тези насоки излага в отговора и по
съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени
доказателства.
Ответникът по насрещния иск – „СМАК“ ЕООД е подал отговор, в
който заявява, че насрещния иск е неоснователен, тъй като в изпълнение на
2
поетите с Предварителния договор П. и К. С.и са прехвърлили на дружеството
в договорения срок притежаваните от тях ид.ч. от процесния ПИ, а
дружеството им е заплатило уговорената цена.
Ето защо, в тази част Предварителния договор е изпълнен, като е
налице сключен окончателен договор за покупко-продажба на недв. имот и
двете страни по който са изправни, тъй като са си разменили договорените
предварително престации.
Претендираната от дружеството сума от 30 000 лв. представлява цената
на правото на строеж, което е следвало да бъде учредено в полза на
дружеството върху останалите ид.ч. от същия недв. имот и не касае
окончателната сделка от **** г.
Предвид гореизложеното моли насрещния иск да бъде отхвърлен като
неоснователен, ведно с присъждане на разноски.
В подкрепа на твърденията си ангажира писмени доказателства.
Съдът, като прецени процесуалните предпоставки за допустимост на
предявените искове, събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и като обсъди доводите на страните, съгласно чл. 235 от
ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
От събраните писмени доказателства се установява, че между К. С. С.,
ЕГН **********, и ответника П. С. С., ЕГН **********, от една страна като
собственици и у. при равни права, и ищеца „СМАК“ ЕООД, ЕИК *********,
като приобретател и изпълнител, е сключен на **** г. Предварителен договор
за учредяване право на строеж и покупко-продажба на идеални части от УПИ
срещу изграждане на обекти в жил. сграда, като договорът е с нот. заверка на
подписите с рег.№ **** на НК.
Според чл. ІІІ.1 от Предварителния договор, у.те се задължават да
учредят на приобретателя възмездно право на строеж на всички обекти от
жил. сграда по проучване и проектиране на Инвестиционен проект за ново
етажно застрояване с височина до 15 м, с изключение на обектите, за които
у.те взаимно ще си учредят и ще си запазят правото на строеж при условията
на чл. 4 от договора.
Съгласно чл. ІІІ.2 от предварителния договор, у.те се задължават да
прехвърлят по нот. ред на приобретателя правото на собственост –
3
съответните идеални части от ПИ с идентификатор ****, освен тези ид.ч.,
които ще останат собственост на у.те, както следва:
ІІІ.2.1 в срок до 28.02.2019 г. да прехвърлят на приобретателя по
нотариален ред общо 100 кв.м от ПИ за цена от 50 лв./кв.м или общо 5 000
лв., която сума ще се преведе по банков път на у.те;
ІІІ.2.2 останалите ид.ч. от ПИ, освен тези, които ще останат собственост
на у.те, ще се прехвърлят при цена от 50 лв./кв.м в срок от 30 дни от влизане
в сила на разрешението за строеж, удостоверено със заверка от органа, който
го е издал, съгласно чл. V.1 от същия договор, като в същия срок страните
следва да сключат и окончателен договор за учреденото право на строеж (чл.
ІV.6).
Според чл. ІІІ.3 от предварителния договор, с подписването му
приобретателят заплаща на у.те общо 60 000 лв. – частично плащане за
предстоящото учредяване на право на строеж, а разликата следва да се
доплати при сключване на окончателната сделка, като предварителният
договор влиза в сила след заверяване на сметките на у.те с тази сума, т.е. по
30 000 лв. за всеки от тях.
Съгласно чл. ІІІ.5 от договора, у.те следва да заплатят на приобретателя
за построяване на обектите, които ще останат в тяхна собственост, въз основа
на сключен и нот. заверен Договор за строителство, сума, равна на останалата
част (над предените общо 60 000 лв.) от стойността на правото на строеж (чл.
ІІІ. 4).
Приобретателят се задължава със свои сили и средства да построи и да
предаде на у.те обектите, които те са заплатили според договора, както и да
поеме изцяло изработването на проекта и строителната документация, както и
плащането на всички консумативни разноски до издаване на Удостоверение
за въвеждане в експлоатация на строежа (Акт обр. 16). Събирането на всички
необходими документи за изповядане на сделката е задължение на у.те, а
подготовката на нот. актове и разноските по нот. сключване на сделката се
поемат от приобретателя, както и премахването на съществуващите сгради и
разчистването на терена.
Приобретателят се задължава да върне на у.те по нот. ред прехвърлените
му ид.ч. от ПИ, ако в срок от 24 месеца от влизане в сила на разрешението за
строеж не реализира строителството на сградата в степен на завършеност груб
4
строеж (Акт обр. 14), като дължи и неустойка по чл. VІІ.5 от Предварителния
договор, а построеното до момента остава в собственост на у.те без да се
дължи заплащане от тях.
С платежно нареждане от **** г. ищецът е превел на у.те общо 60 000
лв., съответно на ответника - сумата 30 000 лв. за правото на строеж, дължима
по договор от същата дата.
С нот. акт № **** на **** на НК, П. и К. С.и са прехвърлили на
„СМАК“ ЕООД собствеността на своите общо 100/295 ид.ч. от ПИ с
идентификатор ****, за сумата от 5 000 лв.
На страните по делото е издадено Разрешение за строеж № *** от ****
г. от Главния архитект на Район Централен – *****, влязло в сила на
23.01.2020 г.
С нот. покана, връчена на ответника при условията на чл. 47, ал. 2 от
ГПК на 29.09.2020 г. чрез **** на НК, ищецът е поканил ответника П. С. да се
яви на ***** г. от *** часа в кантората на същия нотариус за сключване на
окончателен договор, като видно от Констативен протокол № **** г., същият
не се е явил, но са се явили представляващия ищцовото дружество и
наследниците на К. С. С., починал на ***** г. – Д. К С., Т. И. С., К. К. С., С. К.
С. и В. К. С., последните двама представлявани от адв. Н. П., които са
изразили готовност за сключване на окончателен договор и са представили
необходимите документи за това.
Представени са още 2 нот. покани до ответника за 21.10.2020 г. и за
20.11.2020 г. и констативни протоколи за неявяването му в кантората на
нотариус Е. С., рег.№ *** на НК. По повод на първата нот. покана ответникът
е отправил до ищеца Отговор на нот. покана, връчен на последния на
21.10.2020 чрез **** на НК, в която ответникът го кани в 3-дневен срок да му
предостави всички одобрени проекти за процесната сграда, таблици, проект
за нот. акт и решение на ОС на дружеството с 14-дневен срок за запознаване
на ответника с тях.
По делото е представен Протокол от решение на ОС на съдружниците на
„СМАК“ ООД от 05.10.2020 г. с нот. заверка на подписите от същата дата на
***** на НК, с което е решено дружеството на придобие правото на строеж
върху самостоятелни обекти, предвидени за изграждане; да придобие ид.ч. от
ПИ с идентификатор **** и да извърши разпределение на реалното ползване
5
на недв. имот.
С нот. акт № ***** г. на **** на НК, наследниците на К. С. – Д. К. С., Т.
И. С., К. К. С., С. К. С. и В. К. С., съгласно удостоверение за наследници изх.
№ **** г. на Район Централен – *******, са продали на съсобственика си
„СМАК“ ООД притежаваните от тях общо 97,5/295 ид.ч. от процесния недв.
имот за сумата от 76 277 лв. с ДДС, преведена по банков път на продавачите.
По молба на ищеца е издадена Заповед № *** г. за изпълнение на
парично задължение по чл. 417 от ГПК, с която е разпоредено длъжника П. С.
С. да заплати на „Смак“ ООД сумата 50 000 лв. – неустойка по раздел VІІ.1 от
Предварителния договор от **** г., ведно със законните последици. Въз
основа на заповедта е издаден изпълнителен лист от 01.12.2020 г. и е
образувано изп.д.№ *** на КЧСИ, като с Постановление от 21.10.2021 г. са
възложени на „Смак“ ООД 39/118 ид.ч. от ПИ с идентификатор ****,
собственост на длъжника П. Ст. С., за сумата 128 446,58 лв.
Видно от представените 3 бр. Уведомления от 09.11.2021 г., ищецът е
уведомил Д. К. С., Т. И. С. и К. К. С., в качеството им на наследници на К. С.,
че разваля Предварителния договор от **** г.
При така установените фактически обстоятелства съдът направи
следните правни изводи:
Предявеният иск за неоснователно обогатяване по чл. 55, ал. 1, т. 2 от
ЗЗД е процесуално допустим, а разгледан по същество е ОСНОВАТЕЛЕН.
Според чл. 20 от ЗЗД, при тълкуване на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се
тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката
и добросъвестността. В случая между обещателите К. и П. С.и, като
собственици и у. при равни права, и „СМАК“ ЕООД, като приобретател и
изпълнител, е сключен на **** г. на основание чл. 19 от ЗЗД Предварителен
договор за учредяване право на строеж и покупко-продажба на идеални части
от УПИ, който договор обединява в себе си три самостоятелни бъдещи сделки
по смисъла на чл. 183 и сл. и чл. 258 и сл. от ЗЗД – покупко-продажба на ид.ч.
от недв. имот; учредяване право на строеж и договор за строителство
(изработка), които сделки обаче са неразривно свързани помежду си, предвид
тълкуването на общата воля на страните, обективирана в Предварителния
6
договор от **** г. Същият е сключен в необходимата форма за валидност,
съгласно чл. 19, ал. 1, вр. чл. 18 от ЗЗД – писмено, с нот. заверка на
подписите, и обективира поетите от страните по него взаимни права и
задължения.
Относно покупко-продажбата на ид.ч. от процесния ПИ с
идентификатор **** и двете страни по Предварителния договор за
изпълнили на **** г. задълженията си по чл. ІІІ.2.1 от него, като в
определения срок до 28.02.2019 г. К. и П. С.и са прехвърлили с нот. акт №
****** на НК, собствеността на притежаваните от тях 100/295 ид.ч. от ПИ, а
дружеството им е превело по банков път договорената продажна цена в
размер на общо 5 000 лв., поради което и двете страни по тази сделка са
изправни.
Останалите ид.ч. от ПИ освен тези, които ще останат собственост на
у.те, е следвало да се прехвърлят на ищцовото дружество в срок от 30 дни от
влизане в сила на разрешението за строеж (23.01.2020 г.), т.е. до 22.02.2020 г.
съгласно чл. ІІІ.2.2 от Предварителния договор, като това задължение на
обещателите не е изпълнено. Ето защо към 22.02.2020 г. обещателите –
прехвърлители, в т.ч. и ответника П. С., са неизправна страна по
Предварителния договор от 2018 г.
Едва на 04.12.2020 г. наследниците на другия обещател - К. С. са
прехвърлили по нотариален ред на „СМАК“ ООД притежаваните от тях общо
97,5/295 ид.ч. от процесния недв. имот, а дружеството им е заплатило по
банков път продажната цена от 76 277 лв., но от страна на ответника П. С.,
като продавач - обещател, липсва изпълнение (макар и закъсняло) на
задължението по чл. ІІІ.2.2 от Предварителния договор, поради което той е
неизправна страна по този договор.
Относно учредяване на правото на строеж при подписване на
Предварителния договор дружеството е превело на бъдещите у. общо сумата
от 60 000 лв., представляваща част от цената на правото на строеж, но
последните не са изпълнили задължението си да сключат окончателен
договор като учредят по нотариален ред в полза на дружеството договореното
право на строеж на съответните обекти в срок до 22.02.2020 г., съгласно чл.
ІІІ.2.2 от Предварителния договор, поради което обещателите са неизправна
страна по този договор.
7
Не се установиха при условията на пълно и главно доказване
направените от ответника П. С. възражения за неизпълнение от страна на
ищцовото дружество на задълженията му във връзка с изготвяне на
архитектурните проекти и таблици за определяне и разпределяне на общите
части на сградата по чл. ІІІ.7 от Предварителния договор, тъй като по
твърденията на самия ответник такива са изготвени, но той не е бил съгласен
с тях.
Според записаното в Предварителния договор обаче, „след одобрението
на изготвения Архитектурен проект…., се изготвя таблица…., в която ще
се определят окончателните размери на застроената площ на всеки отделен
обект и размера на съответстващите на всеки обект проценти идеални
части от общите части на сградата, от правото на строеж и от земята“.
След това въз основа на таблицата се изчислят евентуалните разлики от
договорените площи по чл. ІV.1 от Предварителния договор и размера на
сумите, които ще се заплащат по чл. ІV.5 от договора за тези разлики – по
650 евро/кв.м при по-големи или при по-малки площи от предварително
договорените, като същите ще бъдат записани в Окончателния договор за
учредяване право на строеж (чл. ІV.4), т.е. посочената в предварителния
договор площ на апартамента от 60 кв.м е ориентировъчна, като разликите с
действително предоставения апартамент ще се заплатят при сключване на
окончателната сделка.
Според Констативния протокол от 05.10.2020 г. в к. на **** на НК, са
се явили представителят на ищцовото дружество и наследниците на К. С.,
които са изразили готовност за сключване на окончателна сделка, но
ответникът П. С. не се е явил, съгласно отправената му нот. покана, и поради
несъгласие с предложения му обект е препятствал сключването на
окончателна сделка, макар и след изтичане на уговорения срок за това. Ето
защо, съдът намира, че ищцовото дружество е изправна страна по
Предварителния договор от **** г., тъй като е изпълнило задълженията си по
него, и е материалноправно легитимирано да направи волеизявление по
смисъла на чл. 87 от ЗЗД за разваляне на предварителния договор с
предявяване на настоящия иск, считано от 09.11.2021 г., като развалянето има
обратно действия, съгласно чл. 88, ал. 1 от ЗЗД.
Според чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с
8
оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. От
събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява, че
ищецът е превел по банков път в изпълнение на задължението си по чл. ІІІ.3
от разваления Предварителен договор от **** г. общо 60 000 лв. на двамата
бъдещи у. при равни права, която сума представлява частично плащане за
предстоящото учредяване на право на строеж, т.е. по 30 000 лв. на К. С. и на
неговия брат - ответника П. С., и последният не ги е върнал на ищеца до
момента, поради което ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
на основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД сумата 30 000 лв., с която се е
обогатил неоснователно като получена от него на отпаднало основание.
Ето защо, искът по чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД се явява доказан и
основателен и следва да бъде уважен в претендирания размер, ведно със
законната лихва, считано от завеждане на иска до окончателното плащане.
Предявеният насрещен иск от П. С. срещу „СМАК“ ЕООД по чл. 87, ал.
3, вр. чл. 88, ал. 1 от ЗЗД за разваляне на покупко-продажбата на 50/295 ид.ч.
от общо прехвърлените 100/295 ид.ч. от ПИ с идентификатор ****,
изповядана с нот. акт № ***** на НК, е процесуално допустим, а разгледан по
същество е ОСНОВАТЕЛЕН.
От събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява,
че според по чл. ІІІ.2.1 от Предварителния договор от **** г.
обещателите/прехвърлители са се задължили в срок до 28.02.2019 г. да
прехвърлят на приобретателя по нотариален ред общо 100 кв.м от ПИ с
идентификатор **** за цена от 50 лв./кв.м или общо 5 000 лв., която сума ще
им се преведе по банков път. В изпълнение на тези задължения на страните по
Предварителния договор е сключена с нот. акт № *** том *, рег.№ ***, дело
№ ***** г. на нотариус С. Й., рег.№ *** на НК, окончателна сделка, с която
П. и К. С.и са прехвърлили на „СМАК“ ЕООД собствеността на
притежаваните от тях по наследство при равни права общо 100/295 ид.ч. от
ПИ с идентификатор ****, за сумата от 5000 лв., която им е заплатена от
дружеството – купувач. При тълкуване на действителната обща воля на
страните по Предварителния договор от **** г., съгласно чл. 20 от ЗЗД, обаче
съдът намира, че тази сделка няма самостоятелен характер, а е част от
престациите по Предварителния договор и е сключена за постигане на целите
именно на този договор.
9
Ето защо, тъй като Предварителния договор от **** г. е развален с
едностранно волеизявление на една от изправните страни по него, то и
сключената въз основа на задълженията по него покупко-продажба на ид.ч. от
процесния ПИ следва да бъде развалена, тъй като е отпаднало правното
основание за сключването й. Тъй като развалянето има обратно действие,
съгласно чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, всяка страна по развалената сделка следва да
върне полученото по нея. Тъй като при разваляне по съдебен ред на договори,
с които се прехвърлят вещни права, вещно-транслативният ефект настъпва по
силата на съдебното решение, като прехвърленият имот се връща в
патримониума на продавача, то същия следва да бъде осъден да върне
купувача продажната цена, получена от него.
Тъй като искът е предявен само от единия от двамата продавачи, които
не са задължителни другари, то покупко-продажбата следва да бъде развалена
само по отношение на него – за прехвърляне на ищеца „СМАК“ ООД на
притежаваните от ответника П. С. 50/295 ид.ч. от ПИ с идентификатор ****,
като последният бъде осъден да върне на ищцовото дружество заплатените му
за това 2 500 лв.
Разноски на страните по съразмерност и компенсация не следва да се
присъждат.
Предвид гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. С. С., ЕГН **********, от гр. ***, със съд. адрес: гр. ***,
чрез адв. Ж. М., да заплати на „СМАК“ ЕООД – гр. Пловдив, ул. Четвърти
януари 36, ет. 4, ап. 6, с у. К. Г. К., ЕИК *********, на основание по чл. 55, ал.
1, пр. 2 от ЗЗД сумата 30 000 лв. (тридесет хиляди лева), получена на
отпаднало основание като частично плащане в изпълнение на задълженията
по чл. ІІІ.3 от разваления Предварителен договор от **** г. за учредяване
право на строеж и покупко-продажба на ид.ч. от УПИ срещу изграждане на
обекти в жил. сграда, ведно със законната лихва, считано от 09.11.2021 г. до
окончателното плащане.
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД договора за покупко-
продажба на недв. имот, сключен с нот. акт № **, том *, рег.№ ***, дело №
10
***** г. на нотариус С. Й., рег.№ *** на НК, в изпълнение на задълженията
по чл. ІІІ.2.1 от Предварителния договор от **** г., в ЧАСТТА относно
продадените от П. С. С., ЕГН **********, на „СМАК“ ЕООД – Пловдив, ЕИК
*********, 50/295 ид.ч. от ПИ с идентификатор **** по КККР на гр. ****.
ОСЪЖДА П. С. С., ЕГН **********, от гр. ***, със съд. адрес: гр. ***,
чрез адв. Ж. М., да заплати на „СМАК“ ЕООД – гр. Пловдив, ул. Четвърти
януари 36, ет. 4, ап. 6, с у. К. Г. К., ЕИК *********, на основание по чл. 88, ал.
1 от ЗЗД сумата 2 500 лв.(две хиляди и петстотин лева) – получена продажна
цена по развалената сделка, сключена с нот. акт № **, том *, рег.№ ***, дело
№ **** г. на нотариус С. Й., рег.№ *** на НК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд –
Пловдив в 2-седмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
11