Р Е Ш Е Н И Е
гр.София,
29.10.2018г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
На двадесет и пети септември година 2018
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Христова - Коюмджиева
секретар:
Ирена Апостолова
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 8189 по
описа за 2015 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото са иск с правно основание чл. 93, ал.2 предл.
посл. от ЗЗД, чл.55,
ал.1,пр.3
от ЗЗД, вр. чл.88, ал.1 ЗЗД, както и насрещен
иск по чл.93 ал.2 предл. първо от ЗЗД.
По изложените в искова
молба, обстоятелства
Й.С.Д. ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, е предявила против С.Г.Т., при
обективно съединяване частичен иск с правно основание чл.93, ал.2, предл.ІІ от ЗЗД за
заплащане на сумата 31 500 евро /от общо 42000
евро/ представляваща удвоеният размер платен
задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
24.06.2010г. /след
приспадане на вече присъдената сума от 10 500евро/ и частичен иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за заплащане на сумата 6473 евро /от общо 8756 евро/след приспадане на вече
присъдената сума от 2283 евро/ ,
представляваща дадено над задатъка, във
връзка предварителен договор от 25.06.2010год., на отпаднало основание, предвид разваляне на
договора поради неизпълнение на задълженията на купувача. Претендира разноски по делото.
Твърди се в исковата молба, че на
25.06.2010г. е сключен предварителен договор за покупко -продажба между ищцата,
като купувач и ответницата, като продавач относно : Ателие на две нива,
находящо се на партерен етаж на сграда, намираща се в гр. Варна, ул. "********,
с обща площ от 162, 46 кв. м, както и полагащите се 11, 0374 % ид.ч. от общите
на сградата и ведно с 1/76 кв.м. ид.ч. от дворното място, цялото с площ от 270
кв.м., съставляващо УПИ II-3 в кв. 22 по
плана на осемнадесети подрайон на гр.Варна, обективиран подробно в нотариален
акт № 145, том I, рег.№ 3500 дело 145/2001г. на нотариус Борис В.. Твърди се,
че качеството й на купувач по договора
на ищеца Д. били вменени следните
задължения :
- да заплати сумата от 210 000 евро /двеста и десет
хиляди евро/, както следва: задатък в размер на 21 000 евро /двадесет и една
хиляди/ вносимо по следния начин сумата от 2000 евро /две хиляди/ стоп депозит
при подписване на договора, сумата от 1 440 евро /хиляда четиристотин и
четиридесет/ представляваща месечна вноска по Б.ов кредит на продавача по
посочена Б.ова сметка *** /деветнадесет хиляди/ до 20.07.20Юг., остатъкът в
размер на 124 183, 72 евро, следва да се заплати, чрез встъпване в дълг по
ипотечен кредит обезпечен чрез договорна ипотека № 154, том II, рег. 4671 от
2005г., сключена между ответницата и „ Р..Б„ ЕАД.
Твърди се, в договора било уговорено задатъкът
в общ размер на 21 000 евро да
бъде заплатен по следния начин:
- При подписване на предварителния
договор 2 000 евро стоп-депозит, както и 1 440 евро месечна вноска по Б.ов
кредит и
- Сумата от 19 000 евро в срок до
20.07.2010г.
Твърди се че ищцата е заплатила суми в
общ размер на 29 756. 63 евро / двадесет и девет хиляди седемстотин петдесет и шест
евро и шестдесет и три евроцента/ както следва:
- на 25.06.2010г. суми в общ размер от 3 625,05 евро, на 26-27.07.2010г.
суми в общ размер на 3 451,20 евро, на 08.08.2010г. сумата от 7 439, 29
евро /равностойност на 14 550 лв./ на 25-27.08.2010г. суми в общ размер на 1
445 евро, на 15, 17, 28, 29. 09.2010г. суми в общ размер на 9 458, 89 евро, на
29.10.2010г. сумата от 1 439,51 евро, на 12.11.2010г. сумата от 1 436,73 евро,
на 27 и 30.12.2010г. сумите в общ размер на 1 445, 91 евро и на 31.01.2011г.
сумите в общ размер на 1 457 евро.
Твърди се, че е налице е забава
от страна на доверителката ми по изпълнението на паричното задължение по чл. 3.2 от договора, а
именно остатъка от капарото не е заплатено
в срока до 20.07.2010г.. а е заплатено
до 29.09.2010г. Твърди се, че ответницата е приела изпълнението, чрез приемане на лично плащане по договора на
29.09.2010г., видно от собственоръчно подписана разписка. Сочи се, че така ищцата е осъществила своите
задължения съобразно чл.. 3.1 и чл.
3.2 от предварителния договор.
Твърди се, че ищцата е осъществила и другото свое задължение, а именно
да встъпи в дълг по кредит на продавача от „Р..Б” ЕАД, като същата е заплащала
месечни вноски в размер на 1 440 евро от датата на подписване на договора до
месец януари 2011г.
В чл. 4.3 от договора било посочено,
че при липса на одобрение от страна на Б.ата за встъпването в дълг, купувача се
задължава да заплати в брой на ответницата остатъка до размера на посочения Б.ов
кредит - 124 183, 72 евро.
Предвид факта обаче, че се касае за
встъпване в дълг по чл. 101 от ЗЗД, а не заместване на длъжника по реда на
чл. 102 от ЗЗД, няма законово изискване за съгласие на кредитора, касаещо
валидността на съглашението между третото лице /моята доверителка/ и длъжника
/ответницата/. Такова съглашение е налице съгласно на чл. 4.2 от предварителния
договор, т.е. по силата на същото ищцата се явява съдлъжник по договора за кредит.
Твърди се, че така ищцата е осъществила всички свои задължения по
предварителния договор. Сочи се, че съгласно
чл. 6 от договора страните са се задължили да подпишат окончателен договор за
покупко-продажба на имота в законоустановената нотариална форма. Твърди се, че по вина на ответницата и поради
невъзможността същата да бъде открита, на посочения от нея адрес, не се е
стигнало до подписване на окончателен договор.
След ставка в
Служби „Геодезия, картография и кадастър”
и „Местни данъци и такси” към Община Варна ищцата установила, че ответницата не се е снабдила с
необходимите за сделката скица на имота и данъчна оценка, което представлява пълно неизпълнение на задълженията и като
продавач, уговорени в чл.11, ал.2 от договора.
Твърди
се, че въпреки неуспешните опити
да бъде открита ответницата, ищцата Й.Д. се
явила на 31.01.2011г. в кантората на нотариус Н. Д.
за да осъществи задължението си по чл. 6.1. от договора, в случай че
ответницата бъде открита. За явяването й е съставен констативен протокол с рег.
№ 274/31.01.2011г. Сочи се, че от
Нареждане/Разписка от 31.01.2011г. на „ПБ.” е видно,
че ищцата е разполагала със сумата
от 54 900 евро, което представлява разликата между договорената цена, платеното
капаро, направените по кредита вноски и остатъка на същия. Което установява
възможността й да изпълни своето задължение по чл. 4 от договора, в случай че
продавачът бъде добросъвестен и е в състояние да осъществи своето насрещно
задължение, а именно прехвърляне правото на собственост на недвижимия имот.
Ищцата извършила още една справка
в Служби „ Геодезия, картография и кадастър” и „Местни данъци и такси” към
Община Варна, като отново
установява, че ответницата не се е снабдила с необходимите за сделката скица на
имота и данъчна оценка. Т.е. дори явяването на последната
не би дало възможност за сключване на окончателен договор, поради липса на
придружаващите сделката документи. Което представлява пълно неизпълнение на
вменените на ответницата задължения съгласно чл. 11 изу. 2 от договора към
31.01.2011г. Същото
е видно от Удостоверение N 94-10246-03-10-4203/
от Службата по геодезия , картография и кадастър Т. се е снабдила с скица за
процесния недвижим имот чак на 01.03.2011г.
На
14.02.2011г. ищцата успяла да установи контакт с ответницата чрез Нотариална
покана с рег. № 710/2011г. , том I, № 53 на нотариус Веселина В., с която
уведомява ответницата, че едностранно прекратява сключения предварителен
договор, поради неизпълнение от страна на последната, като я кани да се яви на
28.02.2011г. в 10.00 ч. в кантората на нотариус Н. Д., за да възстанови
получените от нея суми по договора, както и двукратен размер на получения
задатък.
Ищцата се позовава на констативен протокол с рег. №
749/28.02.2011г. на нотариус Н. Д., в който е въпреки отразено, че ответницата не се е явила, като в отговор
на нотариална покана рег. № 736/17.03.2011г. на нотариус Ст. Костадинова - Събева, сочи като причина незаплащане
на пълния размер на продажната цена до 31.01.2011г., каквото условие обаче не
съществува в предварителния договор.
Твърди се, че е налице едностранно разваляне а договора от ищеца
–купувач, поради неизпълнение на задълженията на ответника като продавач.
Ищцата се позовава на решение по в.гр.д.№3471/2013год. по описа
Варненски ОС, с което са отхвърлени
искове на Т. срещу Д. по чл.86, ал.1 ЗЗД, а насрещния иск на Й.Д. по чл.93,
ал.2 ЗЗД за връщане на задатъка, предявен като частичен и насрещния иск по
чл.88, ал.1 ЗЗД, за връщане на платено над задатъка са уважени.
Ответницата С.Г.Т.,
в срока по чл.131 ГПК, депозира писмен отговор, чрез пълномощника адв.Г.А.,
в който оспорва всички правни квалификации,
намерили място при попълване съдържанието на обстоятелствената част от исковата молба и петитума. Заявява
възражение за неизпълнен договор по смисъла на чл.90 от ЗЗД от страна
купувача/ищец/, възражение за
погасителна давност на претенцията за задатък, като се позовава на чл.111,б.”б” ЗЗД и възражение за съдебно прихващане на сумата от 21 000 евро, при
условията на евентуалност, при отказ на съда да приеме насрещните искове, един
от които е този по чл.93 от ЗЗД за заплащане на 21 000 евро, дължима, като
задатък по предварителен договор от 25.06.2010год.,евентуално обявяване на
предварителен договор от 25.06.2010год. за окончателен по чл.19, ал.3
от ЗЗД. Твърди, че ищецът не доказал изпълнението на собственото си задължение, визирано в
чл.4.3. от предварителния договор, според текста на който, в случай на
неодобряване на поемането или встъпването в дълг от Б.ата, ищецът трябва да
заплати пълната стойност на остатъка от 124 183.72 евро от цената като условие
за: а) погасяване на задължението към Б.ата, б) да получи съгласие от Б.ата за
вдигане на ипотеката върху имота и в) извършване на действия по фактическо
заличаване на ипотеката в имотния регистър. Моли да се отхвърлят предявените
искове с първоначалната искова молба и бъдат присъдени разноски.
Насрещния иск по чл.93, ал.2 изр.първо от ЗЗД е приет за
съвместно разглеждане на основание чл.211, ал.1 ГПК с Определение от р.з. на 14.02.2017г., постановено
по реда на чл.140 от ГПК.
В о.с.з. на 27.02.2018г. ищцата
по насрещния иск Св. Т., чрез пълномощника
си уточнява, че момента, който и дава основание да претендира задържане на
задатъка е отказа да се сключи окончателен договор от страна на Д. е
получаването на покана през 2016г.
Ответницата по насрещната искова молба, в отговор депозиран в срока по чл.131 ГПК, Й.Д., оспорва предявените насрещни искове за
недопустими и в алтернативност за неоснователни и иска на основание чл.299, ал.2
от ГПК производството по насрещния иск да
бъде служебно прекратено от съда.
С определение от з.с.з. на 14.02.2017г., на основание чл.211, ал.2 ГПК, съдът е постановил отделянето в самостоятелно производство на предявеният насрещен евентуален иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД./л.179 от делото/
В открито заседание ищецът чрез адв. С. подържа
предявените искове, оспорва насрещния иск.Представя писмена защита.
В открито заседание ответницата чрез адв.А.
оспорва предявените искове, поддържа насрещния иск. Представя писмена защита.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени
събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, съгласно
чл. 235, ал.2 от ГПК и чл.12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно по делото, че между ответницата С.Т., като продавач и ищцата Й.Д., като купувач е сключен Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот на 25.06.2010г. Съгласно чл.1 и чл.2 от предварителния
договор ответницата Т., като продавач се
е задължила да продаде собствения си недвижим имот - ателие на две нива, на
партерния етаж на сграда, находяща се в гр.Варна, ул.”Добри Войников”, с обща
площ от 162.46 кв.м., ведно с 1/76 кв.м. идеални части от дворно място, цялото
с площ от 270 кв.м., съставляващо УПИ в кв. по плана на 18-ти подрайон на
гр.Варна, за сумата от 210 000.00 евро и в срок съгласно клаузата на чл.6 - до 30.10.2010г.
Страните уговорили в чл.6.1., че възможност за продължаване на срока с три месеца, /до 31.01.2011г./, в случай, че купувачът не е в състояние да
спази задължението по чл.4.1 за плащане на пълния размер на договорената
продажна цена. В чл. 6.1 от предварителния договор, където е уговорено
плащането на неустойка, изрично е предвидено, че ако купувачът не е в състояние
да плати договорената продажна цена в срока до 30.10,2010г., това няма да се
счита за неизпълнение. Представен е оригинал на Предварителен договор
за покупко –продажба на недвижим имот от 25.06.2010г./л.220
-220 от делото/
Оспорване на автентичността на предварителния договор е оттеглено от ответника
в о.с.з. на 25.09.2018г., поради което, съдът приема, че предварителния договор
от 25.06.2010г. е неоспорен, като валидно обвързва сключилите
го страни. Цената от 210 000евро е
платима според уговорките на чл.3 и чл.4
от договора. В клаузата на чл.3.1 е предвидено, че капарото в размер на
21 000евро ще бъде изплатено, чрез плащане на сумата 2000 евро – стоп
–депозит ... платим в деня на сключване – 25.06.2010г., а според чл.3.2. остатък от 19 000евро ще
бъде изплатен до 20.07.2010г. Друга част
от цената, според уговорката в чл.4.2. от договора, възлизаща на 124 183,72 евро, купувачът приел да
заплати, чрез встъпване в дълг по кредит взет от продавача от „Р..Б” ЕАД, целия кредит от 140 000евро, отпуснат за
имота чрез договорна ипотека №154, том II н.д.№354/2005г., както и месечните вноски по
кредита в размер на 1 440 евро до изплащането му. Съгласно чл.4 от предварителния договор,
остатъка от цената формиран от разликата между договорената цена от
210 000евро, платеното капаро, всяка от месечните вноски по кредита на
продавача и остатъка по Б.овия кредит в деня на сключване на окончателния
договор в нотариална форма. В чл.11 са регламентирани правата и задълженията на
продавача, а именно да развали договора
в случай, че купувача е неизправна страна /изречение първо/, като в изр.
второ е предвидено задължението да се снабди с удостоверение за данъчна оценка,
удостоверение за местонахождение на имота /скица, схема/ и да ги предостави за сделката. Страните
уговорили в
чл.14 от предварителния договор, че ако
продавача се яви неизправна страна по договора, то той дължи авансово получената сума /капаро/ в двоен
размер. В чл. 4.3 от договора е
отразено, че при липса на одобрение от страна на Б.ата за встъпването в дълг,
купувача се задължава да заплати в брой на ответницата остатъка до размера на
посочения Б.ов кредит - 124 183, 72 евро.
Предвид факта обаче, че се касае за
встъпване в дълг по чл. 101 от ЗЗД, а не заместване на длъжника по реда
на чл. 102 от ЗЗД, няма законово изискване за съгласие на кредитора,
касаещо валидността на съглашението.
Видно от приетия препис от Нотариален
акт договорна ипотека №154, том II, н.д.№354/2005г. на нотриус Б.В. рег.№124 от НК, на ответницата С.Т. е предоставен кредит от 140 000
евро, по силата на Договор за Б.ов кредит от 20.05.2005г., за обезпечаване на
вземанията по който, Т. е учредила в
полза на Б.ата –кредитор ипотека върху собствения си недвижим имот - ателие на две нива, на партерния етаж
на сграда, находяща се в гр.Варна, ул.”Добри Войников”, с обща площ от 162.46
кв.м., ведно с 1/76 кв.м. идеални части от дворно място, цялото с площ от 270
кв.м., съставляващо УПИ в кв. по плана на 18-ти подрайон на гр.Варна./л.12-л.14 от делото/ В
чл.12 от Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот на 25.06.2010г., продавачът е декларирал, че
имота предмет на договора е ипотекиран в полза на „Р..Б” ЕАД, във връзка с кредита посочен в
чл.4.2. и се задължил да не го обременява с други тежести.
По делото не е спорно, като е видно и от приетите неоспорени платежни
нареждания и бордера, че към 31.01.2011г. ищцата Д., е заплатила по предварителния договор суми в общ размер на 29 756. 63
евро както
следва:
- на 25.06.2010г. суми в общ размер от 3 625,05 евро /л.19/, на
26-27.07.2010г. суми в общ
размер на 3 451,20 евро /на л.20-л.22/, на
08.08.2010г. сумата от 7 439, 29 евро /равностойност на 14 550 лв./ на
25-27.08.2010г. суми в общ размер на 1 445 евро /л.23-л.24/, на 15.09.2010г., 17.09.2010г., 28.09.2010г., 29.09.2010г. суми
в общ размер на 9 458, 89 евро /вносни бележки
на л.25- л.29/,
на 29.10.2010г. сумата от 1 439,51 евро
/л.30 от делото/, на 12.11.2010г. сумата от 1 436,73
евро/л.31/, на 27.12.2010г. и 30.12.2010г. сумите в общ размер на 1 445, 91
евро/л.32- л.33/, и на 31.01.2011г. сумите в общ размер
на 1 457 евро./л.35 – л.36 от делото/
Установява, че ищцата е заплатила договореното капаро от
21 000евро, но към 29.09.2010г., а не към уговорената дата 20.07.2010г.,
но продавачът е приел това изпълнение. От вносните бележки е видно, че ищцата е
встъпила в дълга по кредита на ответницата
и е заплащала месечни погасителни вноски в размер на 1 440 евро от
датата на подписване на договора -25.06.2010г.
до месец януари 2011г.
От приетата разписка - извлечение от 31.01.2011г. издадено от „П.Б.” АД, се установява, че
ищцата Й.С.Д. е разполагала със сумата 54 900евро, към 31.01.2011г../л.37 от делото/
Не се твърди, нито доказа, ответница Т., като продавач да се е снабдила
с удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за местонахождение на имота
/скица, схема/ необходими за сключване
на окончателния договор до 30.10.2010г., нито към 31.01.2011г.
Според удостоверение с
изх.№94-10246-03-10-4203/18.04.2012г., издадено от АГКК, писмо и
справка-извлечение от масива с данни за искания за услуги от Община Варна е установено, че до 30.10.2010г. С. Т. не е предприела никакви действия за
снабдяване със скица и данъчна оценка за имота, необходими за сключване на
сделката.
Не е спорно, че окончателен
договор за покупко-продажба не бил сключен нито в договорения срок за сключване
на окончателен договор - 30.10.2010г., нито в удължения съгласно чл.6.1, с три месеца срок - да 31.01.2011г. нито по- късно.
Спорен е въпроса, коя от страните е в
неизпълнение на поетите с договора задължения, което неизпълнение е осуетило
сключването на окончателен договор за
покупко -продажба в уговорения срок.
От приетия констативен протокол с
рег. № 274/31.01.2011г. на пом. нотариус
Дачева, при нотариус Н. Д., писан под №484 в НК, е видно, че ищцата Й.С.Д. се явила на 31.01.2011г. в кантората на
нотариус Н. Д. за сключването на окончателен договор за покупка –продажба на
недвижимия имот предмет на предварителен договор от 25.06.2010г. Явилата Д.
представила Нареждане/Разписка от 31.01.2011г. на „П. Б.”АД, че
разполагала със сумата от 54 900 евро, необходима за финализира
сделката, представляваща разликата между
договорената цена, платеното капаро, направените по кредита вноски и остатъка
на същия. В констативния протокол от 31.01.2011г. е удостоверено неявяването на
С.Т., както и изявление на Д., че поради
неявяването на продавача Т., че разваля
предварителния договор от 25.06.2010г., поради виновно неизпълнение от страна
на продавача./л.44-л.45/
С
нотариална покана с peг. №710 от
02.02.2011г. по описа на нотариус В. В., per. №268 на НК, ищецът Й.Д. отправил покана до ответницата С.Т., в която
заявила, че разваля С.Т., предвид неявяването и като продавач на
31.01.2011г. в нотариалната кантора
нотариус Н. Д. за сключване на окончателен договор, като я кани на
28.02.2011г. в същата нотариална кантора
да възстанови всички платени от купувача
суми от 32 720 евро, вкл. и платеното капаро от 21 000евро. /л.38 от
делото/ Върху поканата е отбелязано
връчване на адресата Т. на
14.02.2011г. В приетия отговор на нотариална покана с peг. №710 от
02.02.2011г. ответникът Т., възразила, срещу твърденията в получената покана,
като посочила, че не е осведомена да има уговорен час между страните по
предварителен договор от 25.06.2010г. при определен нотариус, поради което не
се е явила на 31.01.2011г. в кантората на нотариус Н. Д.. В отговора е
отразено, че престацията на купувача Д. – пълния размер на продажната цена, не
е заплатена до 31.01.2011г., поради което Т., като продавач претендира от
купувача неустойка от 13 850 евро./л.42 –л.43 от делото/
Кореспонденцията продължила,
като видно от Констативен
протокол рег. № 1490/2011г., на 07.03.2011г. ищецът Й.Д. и ответницата С.Т., се явили в кантората на нотариус Кънчо Ицков, като Т. представила
оригинали на удостоверение за данъчна оценка №Д0 003084 от 16.02.2011г. на Община
Варна, скица на поземлен имот №4875/01.03.2011г на СГКК варна и проект на
нотариален акт за покупко-продажба на имота, в който е отразена цена от 210 000 евро, ведно с
изявление за плащане на пълната цена въпреки, че съобразно условията на
прекратения предварителен договор остатъчната цена на имота е 124183.72 евро, която е и намаляла съобразно
внесените от
купувача вноски. В
протокола е отразено изявление на Пълномощника на Д., че за нея липсва интерес от сключване на
окончателен договор, тъй като предварителния договор е развален поради неизпълнение
на продавача, който към 31.01.2011г. не се снабдил с необходимите по закон
документи, както и поради това, че предложения проект на нотариален акт не отговаря на уговорките по предварителния договор./л.47- л.50 от делото/
За установяване действителната воля на
страните по договора, по делото са разпитани трима свидетели.
Свидетелката С. А. /44г. без родство/, сочи,
че познава Й.Д. от 2005г. и са много добри приятелки.
Св.А. сочи, че знае имота, за който Д. сключила предварителен договор и
който планирала да бъде неин офис. Същия
се намирал до спортната зала в гр.Варна. Сочи, че на едно от плащанията от
страна на Й. е присъствала лично. Св. А. уточнява, че е
ходила с Й. в „Р.Б.”, където
ищцата внасяла суми по кредит за този имот. Сочи, че пред нея Й. много пъти е
звъняла на С., която не вдигала телефона си и не можело да бъде открита. Към
края на годината трябвало да се сключи
окончателен договор, но това не станало.
Свидетелката В.А./63г. без родство/, сочи, че познава С., с която са съграждани и колеги. Знае, че през
юни 2009г. С. сключила предварителен договор за продажба на офиса си за 210
хил. евро, с капаро от 10 %. Октомври 2009г.
окончателна сделка не била сключена. Свидетелката А. присъствала на
среща между С. и Й. с нейния адвокат, които предложили споразумение с цена под
60 000евро, с което С. не била съгласна. По- късно през март 2010г. се явили пред нотариус и Й. заявила, че няма интерес от сделката. Така
и не сключили окончателен договор. По –късно свидетелката разбрала, че страните
водят дела.
Свидетелката Ф.И./31г. без родство/, посочва в показанията си, че е била личен асистент на С.Т. от 2007г.
до 2017г. Знае, за предварителния договор с цена 210 хил. евро сключен с Й. Н.. Имало уговорено капаро и уговорка да се
плащат вноските по кредита. Св.И., сочи, че Й. искала отсрочки. От Б.ата се обаждал служителя,
който обслужвал кредита, за да ги уведоми, че няма плащане в срок или че е
частично и питал кога ще се плати. Имало и начислени лихви, т.к. спрямо Б.ата
длъжник продължавала да е С.. Капарото не било платено.
Показанията на свидетелките С. А.
и В.А., съдът преценява по реда на чл.172 ГПК, с оглед заявените близки
приятелски отношения на първата свидетелка с ищцата, а на втора с ответницата и
не ги кредитира. Показанията на свидетелката Фалмие И., също следва да ценят по
реда на чл.172 ГПК, предвид факта, че е служител на заплата при ответницата,
като относно липсата на плащане по
процесния предварителен договор показанията са недопустими по см. на чл.164
ал.1, т.6 и т.4 ГПК.
Видно от приетия препис с Решение № 542 от 10.04.2014г., постановено по
в.гр.д. №3471/2013г. по описа на
Окръжен съд – Варна, ГО, влязло в сила на 02.10.2015г. е потвърдено
решение №2746/06.06.2013г. по гр.д.№6015/2011г. на Варненски районен съд, XVIII
с-в, в частта, с която е отхвърлен предявеният от С. Г. Т. против Й.
С. Д. иск за заплащане на сумата
от 6556.82 евро, с левова равностойност от 12 824.03лв., представляваща дължима
за периода от 30.10.2010г. до 31.01.2011г. неустойка в размер на законната
лихва върху сумата на неизплатен остатък от продажната цена, уговорена в
сключен между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и в
частта, с която С. Г. Т. е осъдена да
заплати на Й. С. Д., сумата от 4463.79
лв., по предявеният от последната като частичен насрещен иск с пр.осн. чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД, целият в размер на 10785.58 евро, с левова равностойност
21094.00 лв., представляваща дадена над задатъка от 21 000 евро сума по същия
предварителен договор, подлежаща на връщане поради развалянето му. С въззивното
решение е осъдена С. Г. Т. да заплати на
Й. С. Д. сумата от 20 536.21 лв., по предявения от нея частичен иск, целия в
размер на 42000.00 евро, представляващи двоен размер на заплатен задатък по
сключения между страните предварителен договор.
С
Определение №1083/ 02.10.2015г. на ВКС, постановено по гр.д.№5378/2014г. на ВКС, КГ, четвърто
г.о., Върховния касационен съд не е
допуснал касационно обжалване на въззивно решение № 542 от
10.04.2014г., постановено по в.гр.д. №3471/2013г. по описа на Варненски окръжен
съд, гражданско отделение./л.172-л.175/
Така установеното от фактическа страна, сочи
на следните правни изводи:
По
допустимостта: Частичните осъдителни
искове по исковата молба, предмет на
спора са предявени при наличие на правен интерес и редовно упражняване правото
на иск, поради което са допустими.
По
същество:
По иска чл. 93, ал.2, предл.2 ЗЗД:
Предявеният иск намира основанието си в нормата на чл.
93, ал.2, предл.2 ЗЗД - ищецът
претендира връщане на задатъка, представляващ горницата над съдебно заявеното
му вземане, претендирано по гр.д.№ 6015/2011 г. по описа на ВРС, ГО, 18 състав .
С оглед
установените факти по този спор и постановеното Решение № 542 от
10.04.2014г., постановено по в.гр.д. №3471/2013г. по описа на Варненски окръжен
съд, в което съдът е уважил предявения иск със същото правно основание, предявен като
частичен за сумата от 21 536.21 лева
/10 500 евро/, което решение е влязло в законна сила е налице формирана
СПН. Това означава, че е налице формирана сила на пресъдено нещо касателно
правопораждащите правото на ищеца факти.По отношение на тези факти, с влязло в
сила решение е установено, че претенцията е основателна и е налице основание да
се ангажира отговорност на ответника.Предмет на силата на пресъдено нещо не е
само субективното материално право, откъснато от конкретния юридически факт,
въз основа на който то се претендира. В основанието на иска се включват всички
факти, очертани от хипотезиса на правната норма, въз основа на която се поражда
претендираното материално право. В конкретния казус това са фактите относно
сключения договор между страните, установено е даването на задатъка, липсата на
изпълнение от ответника за сключване на окончателния договор до крайния срок изтичащ на 31.01.2011 година, това, че
неизпълнението е виновно, поради което е налице хипотеза, която страните са
уговорили с нормата на чл. 14 от предварителния договор от 25.06.2010 година.
Следователно установените с решението по частичния иск общи правопораждащи
факти на спорното право се ползват със сила на пресъдено нещо. /В този смисъл
Решение № 89 от 11.07.2011 г. по търг. д. № 716/2010 г., I т. о. на ВКС /. По
въпроса ползва ли се решение постановено по частичен иск със сила на пресъдено
нещо относно правопораждащите факти е образувано тълк. д. №3/2016г. на ОСГТК на
ВКС, като към момента на постановяване на настоящия съдебен акт, все още няма
постановено тълкувателно решение.
Решаващият състав, съобрази
практиката, според която в основанието на иска се включват всички факти,
очертани от хипотезиса на правната норма, въз основа на която се поражда
претендираното материално право, като установените с решението по частичен иск общи правопораждащи факти на спорното право се
ползват със СПН.
Изводът на съда за основателност на предявения
частичен иск по в.гр.д.№3412/2013 г. на ВОС, който се ползва със СПН,
предпоставя извода на настоящия състав за основателност на предявения иск за
горницата, поради невъзможност за пререшаемост на спора касателно общите факти,
имащи правопраждащ за вземането на ищеца характер, като произтичащи от
предварителен договор от 25.06.2010 година.
Ето защо
ищцата Д., която са е отказала от предварителния договор, поради неизпълнение
задълженията на продавача в уговорения срок, като изправна страна по договора
може да иска задатъка от 21 000 евро в
двоен размер или сумата 42 000 евро. С влязло в сила решение №542
10.04.2015 г. по в.гр.д.№3412/2013 г. на ВОС на ищцата Д. е присъдена част от дължимия задатък в двоен
размер, в размер на 10500 евро с левова
равностойност 20536.21лв. Поради което и
в настоящето производство ищцата претендира да и се присъди останалата част от
задатъка в двоен размер, в размер 31 500 евро.
Предявеният частичен иск по чл. 93ал.2 ,изр.2 ЗЗД е
основателен и доказан, поради което ще следва да се осъди ответника да заплати
на ищцата 31 500 евро, представляваща част от общия размер на притезанието
от 40 326евро,на основание отказ от сключения на 25.06.2010 г. предварителен
договор за продажба на недвижим имот и връщане от продавача на купувачите на
получения задатък в двоен размер. Ето защо претенцията с правно основание чл.
93, ал., предл.2 ЗЗД в размер на 31 500 евро се явява основателно
предявена и следва да бъде уважена.
По
възражението
на за изтекла погасителна давност :
Неоснователно
е възражението на ответника за изтекла
погасителна давност.
Разпоредбата
на чл.111, б.”б” ЗЗД, предвиждаща изрично тригодишна погасителна давност за
погасяване на вземанията за обезщетения
и неустойки от неизпълнен договор, не се прилага за вземанията за задатък.
Нормата е императивна и не подлежи на разширително тълкуване. /в този смисъл Решение №521/29.06.2009г. по гр.д.25/2008г. на
ВКС, ГК, четвърто г.о. Определение № 707 от 08.12.2014 г. по т.д. № 507/2014
г., ВКС, II т.о/. Вземането за задатък се погасява с изтичане на
5 – годишна давност съгласно чл.110 ЗЗД.
Началния
момент на давността ще бъде отказа от
договора на страната, която е дала
задатъка при неизпълнение на задължението от противната страна. В случая с представената нотариална покана. с per..№710/2011г. получена от ответника на
14.02.2011г., с която ищецът е
претендирал заплащане на задатъка в двоен размер, обективира и отказа на
купувача от договора. Това е така, защото с разпоредителните си действия ответницата е направила обективно невъзможно
сключването на окончателен договор. От датата на получаване на поканата от
ответницата до 24.08.2015г. – датата на
предявяване на иска, не е изтекъл предвидения в чл.110 ЗЗД петгодишен срок.
Предвид изложеното, съдът намира и двете
наведеното в отговора възражение за
недоказано.
По иска с
пр.основание чл.55 ал.1 предл.3 ЗЗД вр. чл.88, ал. ЗЗД:
По иска за заплащане на сумата 6473 евро /разликата 8756-2283/, представляваща дадено над задатъка, във
връзка предварителен договор от 25.06.2010год., на отпаднало основание, предвид разваляне на
договора поради неизпълнение на задълженията на купувача. С постановеното Решение № 542 от 10.04.2014г., постановено по в.гр.д.
№3471/2013г. по описа на Варненски окръжен съд, в което
съдът е уважил предявения иск със същото
правно основание, предявен като частичен за сумата от 4 463,79
лева,
целият от 10785.58 евро или 21094.76лв
За да бъдат уважени предявените искове по чл. 55, ал.1
предл. трето ЗЗД следва да се установи отпадане на правното основание, на което
е извършено плащането, което настъпва като правна последица от надлежно и
правомерно упражняване на потестативното право на изправната страна по
двустранния договор да го развали поради виновно неизпълнение на другата
страна.
Безспорно е,
че окончателен договор не е сключен в сроковете по чл.6 и 6.1 По делото няма данни продавачът да е предприел
действия по прехвърляне собствеността на имота в уговорения срок, както и да се
снабдил с документите по чл.11 от предварителен договор от 25.06.2010г.,
необходими за сключване на окончателния договор. От този извод следва друг, че продавачът е изпаднал в забава още преди
да отправи предупреждението за разваляне на сделката, обективирано с
констативен протокол от 31.01.2011г и по този начин кредиторът - продавач като
неизправна страна не е разполагал с потестативното право да инициира разваляне
на процесния предварителен договор.
Ето защо
следва да се приеме, че с получаване на нотариалната покана на 14.02.2011г., обективираща
волеизявление за разваляне на договора, договорът следва да се счита развален .
Развалянето на договора има предвиденото в чл. 88, ал.1 изр. 1 ЗЗД обратно
действие, тъй като същият не е с продължително или периодично изпълнение и от
този момент се дължи връщане на получените престации.
По делото от
приетите писмени доказателства, се установи, че ищцата
Й. Д., е заплатила по предварителния договор суми в общ размер на 29 756. 63
евро, от които 21 000 евро задатък, а сумата от 8 756.63евро са
платени над задатъка, като плащания по
чл.4 и 4.2 от предварителния договор.
Както бе отбелязано с Решение № 542 от
10.04.2014г., постановено по в.гр.д. №3471/2013г. по описа на Варненски окръжен
съд, иск със
същото правно основание, предявен като частичен
е уважен за сумата от
4 463,79 лева, като частичен иск,
целият в размер на 10785.58 евро, с левова равностойност от 21094.76лв.,
представляваща дадена над задатъка от 21000 евро сума по сключен между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.06.2010г.,
подлежаща на връщане поради развалянето му, на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД. Безспорно 4463,79лв. възлизат на
2283 евро.
В обобщение,
предявената с исковата молба парична претенция за заплащане на сумата от 6473 евро /частичен иск при цялостна искова
претенция от 8756 евра/, платена на отпаднало основание по
развален предварителен договор за продажба на недвижим имот, на осн. чл. 55,
ал.1, предл. трето ЗЗД във вр. чл. 87, ал.1 ЗЗД, следва да се уважи, ведно със
законната лихва от предявяване на иска до окончателното му изплащане.
Предявения иск е основателен и доказан и
следва да бъде уважен.
По насрещния иск с пр.основание чл.93, ал. 2, изр. 1 ЗЗД:
Предявения при евентуалност насрещен иск за сумата 21000евро, предвид
установеното от фактическа страна,
следва да се отхвърли като недоказан. Ищцата по насрещния иск в о.с.з. на
27.02.2018г. е уточнила, че вземането е
възникнало по насрещния иск е възникнало към 2016г., с отказа на Д. да сключи
окончателен договор. Нотариална покана
рег. № 15.09.2016г. на нотариус В.
изпратена от Св. Т. до Й.Д., съдържаща покана за сключване на сделка при
условията на предварителен договор от 25.06.2010г. е връчена на 25.05.2016г. в хода на
висящ съдебен процес и след
постановяване на влязъл в сила съдебен акт по Решение №
542
от 10.04.2014г., постановено по в.гр.д. №3471/2013г. по описа на Варненски
окръжен съд./л.148 – л.149 от делото/ Към този момент между
страните облигационната връзка по
предварителния договор от 25.06.2010г. вече не съществува, доколкото срока на
предварителния договор е 31.01.2011г.,
а потестативния ефект на развалянето на
договора е настъпил на 14.02.2011г., с достигане на изявлението обективирано в нотариална
покана с peг. №710 от
02.02.2011г. на нотариус В. В., per. №268 на НК, на купувача Й.Д. до продавача С.Т.. Поради
това, към 2016г. не може да има повторен отказ от предварителния договор, за да възникне право за продавача да задържи
задатъка от 21 000евро.
По изложените съображения неоснователно
се явява и възражението за прихващане със сумата 21 000 евро
представляваща получен задатък.
По
разноските:
Предвид
изхода на делото и на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК на ищеца следва да бъдат
присъдени сторените в процеса разноски, в общ размер на 2970,74 лв. заплатена държавна такса./вн.
бележка на л.64/ Страните не са представили
списък на разноски по чл.80 от ГПК, до приключване на устните състезания
по делото в първа инстанция.
Водим от горното съдът:
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА С.Г.Т., ЕГН **********, с адрес *** да заплати на Й.С.Д., ЕГН **********, с адрес ***, партер, оф. 1,
сумата от 31 000
евро, по предявен частичен иск, като
част от глобална сума в размер на 42000 евро, представляваща удвоен размер на платен
задатък по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 25.06.2010г., на осн. чл. 93, ал. 2, предл.второ от ЗЗД.
ОСЪЖДА С.Г.Т., ЕГН **********, с адрес *** да заплати на Й.С.Д., ЕГН **********, по предявен частичен
иск с пр. основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, вр. чл.88, ал.1 изр.1 ЗЗД, сумата от 6473 евро, представляваща
част от общо дължими 8756,63 евро -
платени над задатъка суми на отпаднало основание, по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 25.06.2010г., развален
поради неизпълнение.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Г.Т., ЕГН **********,
с адрес *** против Й.С.Д., ЕГН **********, НАСРЕЩЕН иск с правно основание
чл.93, ал.2, предл.първо ЗЗД, за
заплащане на 21 000 евро, дължима, като задатък по предварителен договор
от 25.06.2010год., КАТО неоснователен.
ОСЪЖДА С.Г.Т., ЕГН **********,
с адрес *** да заплати на Й.С.Д.,
ЕГН **********, сумата от 2970,74
лв. сторени съдебни разноски на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: