РЕШЕНИЕ
№ 594
гр. Варна, 23.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 20 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Орлин Чаракчиев
при участието на секретаря Ани Люб. Динкова
като разгледа докладваното от Орлин Чаракчиев Гражданско дело №
20243110112650 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 310 и сл. от ГПК и е образувано по предявен от С. К.
В., ЕГН: **********, гр. В., бул. О.Пр.п. № * срещу „С. д. р.“ ЕООД, ЕИК-*, със седалище
и адрес на управление: гр.В., ул. Х. О. № * иск с право основание чл.233, ал.1, изр.1 от
ЗЗД да бъде осъден ответникът да предаде държането на следния недвижим имот -
Апартамент 1 в гр.В., ул.”Х.Ом.” No *, ведно с паркомясто гараж № *.
В исковата си молба ищцaтa чрез адв. Т. П. сочи, че с договор за наем от 20.06.2020 г.
отдала на ответника под наем следния недвижим имот Апартамент 1 в гр.В., ул.”Х.О.” No *,
ведно с паркомясто гараж № *, при месечен наем 1000,00 лв, за срок от 01.07.2020 г. до
01.07.2021 г. Поддържа, че съгласно чл. 13 от договора наемателят се задължил да заплаща
наред с месечния наем, консумативните разходи, разходите за поддръжка на общи части, но
и дължимия от наемодателя данък по ЗДДФЛ и такса смет, които са включени в наемната
цена. Още при сключване на договора страните установили, че клаузата на чл. 13 не е
коректна, защото наемодателят следвало да получава чисто 1000,00 лв., а данъкът следвало
да се начисли допълнително и да се заплати от наемателя. Поради това и страните устно,
както и чрез кореспонденция по електронна поща, като указан начин за кореспонденция по
договора, се уговорили наемодателят да получава чисто 1000,00 лв., а данъкът да се заплаща
от наемателя. Тази устна договорка ответникът започнал да изпълнява още от самото
наемане на имота от юли 2020 г., като заплащал на ищцата наемът от 1000,00 лв, а
дължимия данък по ЗДДФЛ наемодателят започнал да заплаща отделно. По този начин
ответникът с конклудентни действия потвърдил съгласието си за заплащане на данъка по
този начин. Ищцата излага, че съгласно чл.23а от договора, с изтичане на договорения срок,
в случай, че страните не отправят предизвестие за прекратяване в срок от 3 месеца,
договорът се счита продължен за нов периоди от по една година, при условията на договора.
Излага се, че на това основание договорът бил продължен, но при наемна цена от 1100,00
лв. считано от 01.08.2022 г., която наемателят заплащал от по банков път и отделно заплащал
на бюджета дължимия данък. Сочи се, че новата наемна цена не била договорена писмено,
но плащането на нейният размер, както и на дължимия данък, установява постигнатите
устни договорености. Страните устно се договорили като компенсация за пплащане на
1
данъка, ответникът да ползва подземен гараж - паркомясто от юли 2020 г. Поддържа, че с
цел писмено уреждане отношенията страните прекратили договора от 12.06.2020 г. и
подписали нов на 28.06.2023 г. със срок от 04.08.2023г. до 03.08.2025 г., с нова наемна цена
от 1400,00 лв., включваща и дължимия данък, но от август 2023 г. наемателят започнал да
заплаща по банков път на наемодателя месечно 1274,00 лв., а 126,00 лв., дължим данък по
ЗДДФЛ по сметка на бюджета. Сочи се, че преговорите с ответника били водени с
управителите на дружеството - към 12.06.2020 г. Г. Г., а от 06.07.2022г. М.Вл., като от
03.10.2024 г. управител и едноличен собственик на капитала е Т. М.. Ищцата сочи и че от
03.09.2024 г. на адреса на процесния имот е регистрирано и друго еднолично дружеството
със собственик и управител Т. М. „З. з. органични продукти“, ЕИК- *********, в нарушение
на чл.3 от договора за наем. Поддържа се, че ответникът не е заплатил наемна цена за
месеци септември и октомври 2024г., поради което е неизправна страна по наемния договор.
Излага, че по ел. пощата на ищцата било получено писмо от управителя М. Вл. че
дружеството има претенции за суми по прекратения вече договор, но ищцата отговорила, че
претенциите са неоснователни, включително, защото наемателят не можел да прихваща със
суми по предходен договор. Предвид неплащането на наемната цена с писмо от 18.09.2024 г.
ищцата уведомила собственика на капитала Т.М., че на основание чл. 23в) отправя писмено
предизвестие за прекратяване на договора за наем, а доколкото срокът за плащане на наемът
за септември 2024 г. изтекъл на 25.09.2024г., с писмо от 25.09.2024 г. уведомила писмено
наемателя, че счита договорът за прекратен и очаква да получи имота на 30.09.2024 г. в
12:00 ч. Поддържа, че наемателят не се явил, за което бил съставен констативен протокол
подписан от наемодателя и свидетели. Сочи се, че понастоящем имотът се ползва от
ответника без правно основание. По изложените съображения моли предявеният иск да бъде
уважен. Претендира се присъждане на разноски.
В срока по чл. 131, ал.1 от ГПК ответникът „С. д. р.“ ЕООД е депозирал писмен
отговор на исковата молба, с който искът се оспорва като неоснователен. Излага, че
отношенията между страните са уредени от договори за наем от 12.06.2020 г. и 28.06.2023 г.,
като съобразно клаузите на чл. 13 и от двата договора, дружеството следва да заплаща
дължимия данък по чл. 55 от ЗДДФЛ, който е включен в наемната цена. Поддържа, че в
периода 08.07.2020 г. - 02.08.2023 г. е заплащал на ищцата цялата сума - наемна цена плюс
данък, както и отделно данък към бюджета и така недължимо е надплатил 4516,00 лв.,
съгласно счетоводна справка. Излага, че твърдяните от ищцата устни договорки не са му
известни и на основание чл. 26 от ЗЗД са му непротивопостаивими на писмените в договора
и допълнителните споразумения. Поддържа, че след като счетоводството на дружеството
констатирало надплащането, ответникът поискал възстановяване на сумата, но това не било
сторено от ищцата, което накарало ответника да направи спрямо ищцата писмено изявление
за прихващане на въпросната сума от наема за следващи платежни периода на наемната цена
от 1274,00 лв. Започнали разговори за споразумение, по силата на което ответникът да
ползва имота до декември 2024 г., след което да го освободи доброволно, но не успели да се
споразумеят предвид множеството други условия поставени от ищцата. Изразява готовност
за сключване на споразумение в горния смисъл. Оспорва да е нарушавал чл. 3 от договора,
доколкото новорегистрираната му на наетия адрес фирма не извършва дейност. По
изложените съображения моли за отхвърляне на иска.
В о.с.з. ищцата се явява лично и с адв. Т. П., чрез която поддържа изразената позиция
по същество.
В о.с.з. ответникът се представлява от законния си представител, чрез който поддържа
изразената позиция по същество.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът приема за
установено от фактическа страна следното:
Съгласно представения препис от договор за наем на недвижим имот от 12.06.2020 г.,
ищцата е отдала под наем на ответника тристаен апартамент с адрес гр. В., ул. Х. О. № *,
ет.2, ап.1, срещу уговорената в чл. 5 от договора месечна наемна цена от 1000,00 лв.
Съгласно чл. 13 от договора страните са се споразумели, че немателят е длъжен да плаща в
срок уговорения месечен наем и консумативните разходи (ел. енергия, вода и др.) вкл. и
разходите за поддържане на общите части, с изключение на тези, които представляват
полезни и луксозни подобрения, в това число и дължимия от наемодателя данък по закона за
данъците върху доходите на физическите лица и такса, смет, които са включени в наемната
цена.
Съгласно представения препис от договор за наем на недвижим имот от 28.06.2023 г.,
2
ищцата отдала под наем на ответника тристаен апартамент с адрес гр. В., ул. Х. О. № *, ет.*
и паркомясто/гараж *в същата сграда, срещу уговорената в чл. 5 от договора месечна наемна
цена от 1400,00 лв., платима от 1-во до 5-то число на текущия месец, на основание чл. 7 от
договора. Съгласно чл. 13 от договора страните се споразумели, че немателят е длъжен да
плаща в срок уговорения месечен наем и консумативните разходи (ел. енергия, вода и др.)
вкл. и разходите за поддържане на общите части, с изключение на тези, които представляват
полезни и луксозни подобрения. В тази клауза е договорено също и че дължимият от
наемодателя данък по чл. 55 от ЗДДФЛ и данък и такси по Закона за местните данъци и
такси са включени в наемната цена. Договорено е в случай, че такса смет е по-висока от
обичайната, поради предназначението на наетия имот, а именно офис, горницатав размер на
такса смет ще бъде поет от наемателя. В клаузата на чл. 13 страните са се споразумели
наемателят да спазва разпоредбите на чл. 55 от ЗДДФЛ, да внася данъка по чл. 55 в срок
съгласно закона и да предоставя на наемодателя на мейла за кроеспонденция платежния
документ в срок до 5 дни след извършване на плащането. Съгласно чл. 23в от договора
договорът се прекратява с едноседмично предизвестие в случай на неплащане на наема,
дължимия данък по чл. 55 от ЗДДФЛ и др.
Съгласно представения и от двете страни имейл от 12.09.2024 г. от подател * до имейл
* и приложените към него три страници справки за плащания извършени от ответното
дружество, на 10.06.2020 г. и 12.06.2020 г. то е заплатило по банкова сметка на ищцата
сумите от по 500,00 лв., за периода 08.07.2020 г. – 05.07.2022 г. ежемесечно сумата от по
1000,00 лв., по 1100,00 лв. в периода 03.08.2022 г. – 03.07.2023 г., 1260,00 лв. на 02.08.2023 г.
и по 1274,00 лв. в периода 03.09.2023 г. – 06.08.2024 г.
Съгласно приложено писмо от 29.08.2024 г., приложено към имейл от 29.08.2024 г. от
подател * до имейл *, ведно с три страници справки за плащания извършени от ответното
дружество през периода на действието на договорите за наем от 12.06.2020 г. и 28.06.2023 г.,
съобразно чл. 13 от тях дружеството наемател следва за заплаща данък по чл. 55 от ЗДДФЛ,
като за периода 08.07.2020 г. – 02.08.2023 г. на щцата е заплащана наемна цена плюс данък,
като отделно са заплащали данъка в държавния бюджет. Излага се, че така недължимо е
надплатена сума от 4516,00 лв., съгласно приложена счетоводна справка, която се моли да
бъде възстановена по сметка на дружеството, от която са правени плащанията.
Съгласно писмо от 12.09.2024 г., приложено към имейл от 12.09.2024 г. от подател *
до имейл *, ищцата не е възстановила на ответника сумата от 4516,00 лв., поради което
писмото следва да се счита за изявление за прихващане с тази сума на задълженията на
ответника за наем за настоящия и следващите месеци до размер от 4516,00 лв.
Съгласно имейл от 18.09.2024 г. от * до * и *и приложеното към мейла писмо на
български език, придружено с превод на английски език, ищцата е уведомила ответното
дружество, че няма право да прихваща дължими суми съгласно писмото от ответника от
12.09.2024 г. с месечния наем за имота. С писмото ответникът е поканен да заплати
незабавно наемната цена за месец септември 2024 г., дължима до 05.09.2024 г. Сочи се, че
претенциите на ответника за заплащане на надплатен наем са неоснователни, защото
дружеството е заплащало съгласно постигнатите от страните устни договорки със знанието
на управителя и собственика на дружеството. Съгласно писмото, в случай, че наемът не
бъде незабавно платен, то писмото следва да се счита като предизвестие за прекратяване на
договора на основание чл. 23в от същия. Посочено е и че при непостигане на съгласие
ищцата ще претендира заплащане на наем за ползваното паркомясто в периода 01.07.2020 г.
– 04.08.2023 г. от 150,00 лв. месечно или общо 5550,00 лв.
Съгласно имейл от 25.09.2024 г. от * до * и * и приложеното към мейла писмо на
български език, придружено с превод на английски език, ищцата е уведомила ответното
дружество, че доколкото не е получила наема за септември 2024 г., то счита договорът за
прекратен по вина на наемателя и очаква предаване на имота на 30.09.2024 г. в 12:00 ч.
Съгласно имейл от 27.09.2024 г. от * до *, * и * ищецът е уведомил управителя на
ответното дружество, че очаква на 30.09.2024 г. да получи наетия имот, както и съдействие
от управителя, като в противен случай, ще бъде принудена да изведе ответника по съдебен
ред от имота си.
Съгласно констативен протокол подписан от ищцата и още три лица на 30.09.2024 г.,
никой не е отворил наетия имот при позвъняванията на входната врата.
Съгласно имейл от 01.10.2024 г. от *до *, * и *, на български и английски език,
ищцата е уведомила ответното дружество, че до утре следва да посочи дата и час за
3
предаване на имота до 07.10.2024 г. или ще предприеме действия по извеждането на
ответника от имота по съдебен ред.
Съгласно писмо от 07.10.2024 г., приложено към имейл от 07.10.2024 г. от подател *
до имейл *, между страните е налице спор относно дължимостта на сумата от 4516,00 лв.,
като се заявява желание за извънсъдебно уреждане на спора, чрез отнасянето й като четири
месечни наема. Приложено е и предизвестие за освобождаване на имота от дружеството
считано от 08.01.2025 г., както и проекто-споразумение между страните.
Ответникът е представил и разписка № *от системата на И. за извършен превод от
580,00 лв. по сметка на ищцата с основание „остатъчен наем за декември 2024 г.".
Предвид неизпълнение на указанията на съда ответникът да представи в превод на
български език представения към отговора на исковата молба писмен документ съставен на
чужд език – л. 49, то и съдът не следва да цени това доказателство при произнасянето си по
същество на спора.
Съдът, с оглед установеното от фактическа страна, от правна страна приема
следното:
За успешно провеждане на исковата защита по иска с правно основание чл.233, ал.1,
изр.1 от ЗЗД за осъждане на ответното дружество – наемател да опразни процесния имот в
тежест на ищеца е да установи в условията на пълно и главно доказване, че между страните
е съществувало валидно наемно правоотношение по договор за наем от 28.06.2023 г. при
месечна наемна цена от 1400,00 лв. платима по банков път, по силата на което посоченият в
исковата молба обект апартамент с адрес гр. В., ул. Х. О. № *, ет.2, ап.1 и паркомясто/гараж
15 е предаден в държане на ответника и по което ищецът – наемодател е изправна страна; че
правоотношението е прекратено по съответния ред - чрез едностранно разваляне на договора
от ищеца, поради неизпълнение на ответника – наемател за заплащане на дължимата наемна
цена за септември 2024 г., както и че ответникът продължава да държи имота без правно
основание.
По делото е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване по реда на чл. 146,
ал. 1, т. 3 и 4 от ГПК, а и от събраните по делото писмени доказателства се установява по
несъмнен начин, че ищцата и ответното дружество са били страни по договори за наем от
12.06.2020 г. и 28.06.2023 г., по които ищецът е наемодател по първия договор за тристаен
апартамент с адрес гр. В., ул. Х. О. № *, ет.2, ап.1, а по втория и за паркомясто/гараж 15 в
същата сграда, а ответникът наемател, както и че в периода 08.07.2020 г. - 02.08.2023 г.
ответникът е заплатил суми за данък дължим от наемодателя директно в държавния бюджет,
както и че ответникът ползва процесният имот и понастоящем.
На следващо място, видно от представения препис от договор за наем от 28.06.2023 г.,
се установява, че страните са договорили месечна наемна цена от 1400,00 лв., като съгласно
чл. 13 от договора дължимият от наемодателя данък по чл. 55 от ЗДДФЛ и данък и такси по
Закона за местните данъци и такси са включени в наемната цена.
Спорът по делото се концентрира около въпроса дали процесният договор за наем от
2023 г. е развален надлежно от ищцата, поради неизпълнение на ответника да заплати
дължимия наем за месец септември 2024 г.
В тази връзка за договора за наем важат общите правила на чл. 87 от ЗЗД за
прекратяване на двустранните договори при неизпълнение. Изправната страна може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок да изпълни задължението си с
предупреждението, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена
форма, както в настоящия случай. Тъй като договорът за наем е с продължително действие,
развалянето става занапред и няма действие спрямо вече реализираните по него отношения.
В случая няма спор по делото, а и от представената от ищцата и неоспорена от
ответника онлайн кореспонденция между страните се установява, че наемодателят е
отправил на 18.09.2024 г. изрична покана до ответника – наемател за заплащане на
дължимия наем за месец септември, като е направено и изявление, че при неплащане
писмото следва да се счита, като предизвествие за разваляне на договора на основание чл.
23в) от същия.
Не е спорно и че не е последвало плащане от ответника, който на визираното
волеизявление на ищцата за разваляне на договора при неплащане е противопоставил в
настоящия процес правопогасяващо възражение, че извънсъдебно е прихванал задълженията
4
си за наем към нея за месец септември, октомври и ноември със сумата от 4516,00 лв.,
представляваща недължимо получена от ищцата сума по предходносключения между
страните договор за наем от 12.06.2020 г., под формата на надвнесени от ответника наемни
вноски за периода 08.07.2020 г. – 02.08.2023 г.
Касае се за материалноправно възражение за прихващане на основание чл.103, ал.1 от
ЗЗД, при което погасяването на задължението има обратно действие, което за да ползва
ответника следва да е настъпило преди развалянето на договора за наем. При този вид
прихващане насрещните задължения трябва да са ликвидни и изискуеми, което означава да
са безспорно установени по основание и размер. Само в този случай може да настъпи
извънсъдебната компенсация.
В случая се установява, че ищцата изрично с имейл от 18.09.2024 г. е оспорила
дължимостта на сумите, с които ответното дружество е поискало прихващане на
задълженията си за наем с писмото от 12.09.2024 г., включително процесното за месец
септември, поради което вземането на ответника не е безспорно установено. Респективно не
са налице предпоставките на чл.103, ал.1 от ЗЗД, поради което прихващане не може да
настъпи с дължимата наемна вноска за септември 2023 г.
Само за пълнота следва да се посочи, че собствено представените от ответника
доказателства за извършвани плащания от дружеството по договора за наем от 12.06.2020 г.
за периода 08.07.2020 г. – 02.08.2023 г. установяват, че същите кореспондират изцяло на
твърдяните от ищцовата страна устни договорки между страните за заплащане на чиста
наемна цена от 1000,00 лв. по банкова сметка на ищцата и отделно на дължимия данък по
ЗДДФЛ, а впоследствие и 1100,00 лв. Така с конклудентни действия, но по несъмнен начин,
ответното дружество е признало извънсъдебно неизгодния за него правнорелевантен факт,
че страните по договора за наем от 12.06.2020 г. са договорили непосредствено след
сключването му по-висока наемна цена от посочената в договора, която дружеството е
заплащало надлежно за целия срок на договора.
В обобщение съдът намира, че ответникът не е погасил задължението си за наем на
процесния обект за месец септември 2024 г. на падежната дата - от 1.09 до 05.09, нито
впоследствие, поради което за ищцата – наемодател е възникнало правото да развали
договора за наем по чл. 87 от ЗЗД, поради пълното неизпълнение на ответника-наемател по
отношение на основното му задължение по договора да заплаща наемна цена, което е сторил
с неоспорената покана от 18.09.2024 г.
С надлежното прекратяване на договора за наем за ответника е възникнало
задължението да върне наетата вещ и това той следва да стори не като изостави наетия
имот, а да го опразни и предаде на наемодателя. По своята правна същност връщането е
двустранен акт на наемателя и наемодателя и то предприет от самия наемател. След като по
делото ответникът, чиято е доказателствената тежест, не е представил доказателства за
връщане на вещта, то следва, че предявената претенция по чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД е
основателна и следва да бъде уважена.
Предвид изхода на спора ищцата е страната в процеса, която има право бъдат
репарирани сторените съдебно-деловодни разноски в исковото производство. В случая тя
представя доказателства за сторени разноски за държавна такса oт 50,00 лв. и платено в брой
адвокатско възнаграждение от 1000,00 лв., респективно на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК в
полза на страната следва да бъдат присъдени разноски в общ размер от 1050,00 лв.
Доколкото ответникът не е внесъл и понастоящем възложения му депозит за
назначения преводач на законния му представител, въпреки, че страната е била надлежно
уведомена за това си задължение още на 15.01.2025 г., поради което и възнаграждението на
преводача е изплатено от бюджета на съда, то страната е останала задължена за тези
разноски и следва да се осъди да ги възстанови на бюджета на съда по реда на чл. 77 от ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „С. д. р.“ ЕООД, ЕИК-*, със седалище и адрес на управление: гр.В., ул.
Х. О. № * ДА ПРЕДАДЕ на С. К. В., ЕГН: **********, гр. В., бул. О.Пр.п. № * държането
на следния недвижим имот - Апартамент 1 в гр.В., ул.”Х.О.” No *, ведно с паркомясто гараж
5
№ *, на основание чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД
ОСЪЖДА „С. д. р.“ ЕООД, ЕИК-*, със седалище и адрес на управление: гр.В., ул.
Х. О. № * ДА ЗАПЛАТИ на С. К. В., ЕГН: **********, гр. В., бул. О.Пр.п. № * сумата от
1050,00 лв., представляваща направените в настоящото производство съдебни разноски, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването на препис от него на страните.
ОСЪЖДА „С. д. р.“ ЕООД, ЕИК-*, със седалище и адрес на управление: гр.В., ул.
Х. О. № * ДА ЗАПЛАТИ в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Районен
съд – Варна сумата от 100,00 лв., представляваща възнаграждение за преводач изплатено от
бюджета на съда, на основание чл. 77 от ГПК.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6