№ 256
гр. Б. С., 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Б. С., II-РИ ГР. СЪСТАВ, в публично заседание на
седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:КАТЯ Б. АНГЕЛОВА-ПЕТРОВА
при участието на секретаря Таня Мл. Тодорова
като разгледа докладваното от КАТЯ Б. АНГЕЛОВА-ПЕТРОВА Гражданско
дело № 20221410100956 по описа за 2022 година
Производството е образувано по постъпила искова молба от И. М. И. с ЕГН
********** от с.В., обл.В., ул. „Петър Филев“№37 чрез пълномощника му адв.М. М. от
ВрАК с адрес за съобщения и призовки гр.Б. С., ул.“Д.Благоев“ № 82 против Х. Н. Х. с ЕГН
********** от гр.С., обл.С., жк. „Гео Милев“№3, с правно основание чл.55,ал.1, във вр.
чл.87, ал.2 от ЗЗД, с която е поискал да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от
6000.00 лв. (шест хиляди) лв., като получена с отпаднало основание, както и да бъде
развален нотариално заверен предварителен договор за продажба на недвижим имот от
09.05.2022г., рег.№1426 по описа на Нотариус Е.С., с район на действие РС – В., с рег. №598,
както и да бъдат присъдени направените от ищеца по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че на 09.05.2022 г. с предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот ищеца е закупил от ответника Х. Н. Х. недвижим имот,
находящ се в с.К., обл. В., ул. „Дунав“ №1. Уговорената сума в договора е била в размер на
6000 лв., като 3000 лв. платени при подписването на предварителния договор, а останалата
част от 3000 лв. е заплатена на части, както следва: на 31.05.2022 г. сумата в размер на 2000
лв., на 02.06.2022 г. сумата в размер на 745 лв. и на 11.07.2022 г. сумата в размер на 55 лв.
Сочи се, че съгласно чл.1 т.2 от сключения между страните предварителен договор
продавачът се задължавал да извърши прехвърлянето на собствеността с нотариален акт до
11.07.2022 г., като съгласно чл.4 т.3 от договора ответникът е бил длъжен да осигури и
представи всички документи, необходими за оформянето на нотариалния акт и неговото
вписване.
Твърди се, че един месец преди уговорената дата за прехвърляне на имота, ответникът
си е бил изключил телефона и не отговарял на изпратените му от ищеца имейли.
Излагат се твърдения, че на 11.07.2022 г. ищеца е отишъл в офиса на нотариус Г. Х.а в
гр.Б. С., където чакал цял ден, да се появи ответника с необходимите документи за оформяне
на продажбата, но ответникът не се е появил и е бил с изключен телефон.
Поддържа се, че поетите от ищеца задължения в предварителния договор са изпълнени
в уговорения срок, но ответника не е изпълнил задължението си да сключи окончателен
договор, поради което е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск.
1
Претендира разноски.
В хода на размяна на книжата по чл.131 от ГПК се установи, че ответника Х. Н. Х. не е
намерен на посоченият адрес в гр.С., обл.С., жк. „Гео Милев“№3.
От изискана служебна справка от Национална база данни „Население“ за постоянен и
настоящ адрес в исковото производство е видно, че Х. Н. Х. с ЕГН ********** е с постоянен
и настоящ адрес с.К., общ. Б. С., ул. „Братя Миладинови“№10.
Видно от справка за регистрирани трудови договори на лицето Х. Н. Х. с ЕГН
**********, същия няма действащи трудови договори на територията на Р.България.
С определение постановено в з.з. на 19.01.2023г. съдът е допуснал ПРАВНА ПОМОЩ
на ответника Х. Н. Х. с ЕГН ********** с постоянен и настоящ адрес с.К., общ. Б. С., ул.
„Братя Миладинови“№10, призован по реда на чл.47 от ГПК, който да бъде назначен да го
представлява в исковия процес по гр.д.№ 956/2022г. по описа на РС гр.Б.С..
С определение постановено в з.з. на 29.11.2023г. съдът на основание чл.26,ал.2 от
ЗПрП назначи адв.М. Ц. К. от ВрАК за особен представител на ответника Х. Н. Х., който да
го представлява в исковия процес по гр.д.№ 956/2022г. по описа на РС гр.Б.С., с определено
адвокатско възнаграждение в размер на 900 лв. внесени от ищеца по депозитната сметка на
РС-Б.С..
В срока по чл.131 от ГПК адв. М. К. от ВрАК е депозирал писмен отговор, с който
оспорва иска като неоснователен и недоказан.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата
по делото, намира за установено следното от фактическа страна:
От представеният по делото предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 09.05.2022г. сключен между Х. Н. Х., в качеството му на продавач и И. М.
И., като купувач, като договора е сключен с нотариална заверка на подписите, /приложен
като доказателство л.6 от делото/. По силата на този договор страните са се договорили да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на ДВОРНО МЯСТО с площ от 1016
кв.м., представляващо поземлен имот с кадастрален №414 по кадастралния план на селото,
за който е отреден УПИ XV с планоснимачен №414 от квартал 28 по регулационния план на
с.К., общ. Б. С., одобрен със Заповед №348/11.11.1996 г. на Кмета на Община Б. С., ведно с
построените в него Полумасивна жилищна сграда – на дървен гредоред, дървена покривна
конструкция и покрив от керемиди, построена през 1952 г. със застроена площ от 58 кв.м.,
Полумасивна жилищна сграда – лятна кухня – на дървен гредоред, построена през 1964 г.,
със застроена площ от 28 кв.м., Навес – построен през 1958 г., със застроена площ от 10
кв.м., Паянтова стопанска сграда – на дървен гредоред, построен през 1954 г., със застроена
площ от 32 кв.м., Паянтова стопанска сграда – на дървен гредоред, построена през 1955 г.,
със застроена площ 24 кв.м., за сумата от 6000 лв.
Съгласно договора купувачът се задължил да заплати продажната цена, както следва:
на 09.05.2022 г. в деня на подписване на предварителния договор е заплатил сумата от 3000
лв. в брой. А останалата част от 3000 лв. следвало да заплати до 09.07.2022 г. в деня на
сделката. По делото са представени заверени разписки за платени суми от остатъчната
продажна цена, както следва: разписка №0100015798640501 /л.8 от делото/ от 31.05.2022 г.
за сумата в размер на 2000 лв., с наредител И. М. И., получател Х. Н. Х. с основание
„плащане на имот месечна вноска“.
Заверена разписка №0100015816496522/02.06.2022 г. за сумата от 745 лв. с наредител И.
М. И., получател Х. Н. Х. с основание „вн за изплащане на имот“.
Заверена разписка №0100016120888503/11.07.2022 г. за сумата от 55 лв. с наредител И.
М. И., получател Х. Н. Х. с основание „вн за изплащане на имот“.
2
Съгласно представения предварителен договор продавачът бил задължен да извърши
прехвърлянето на собствеността с нотариален акт до 11.07.2022 г., както продавачът бил
задължен да предаде на купувача владението върху имота в деня на подписване на
предварителния договор – 09.05.2022 г.
Според чл. 4 от договора по предварителния договор продавачът се задължил да
прехвърли с нотариален акт собствеността върху имота, да предаде владението на имота в
срока посочен в договора, да осигури и представи всички документи, необходими за
оформянето на нотариалният акт и вписването.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетелите М.
А. Х.а и Р. И. Х..
Свидетелят Р. Х. е чичо на ищеца И. И., същият посочва, че през последните години
племенника му си закупил имот в с. К., като не познавал лицето от което го е закупил. Св.Х.
сочи, че знае, че продажната цена е била около 6000.00 лв., която е заплащана по банков път.
Свидетелят установява още, че е виждал процесния имот и знае, че представлява къща, с
маза, един етаж отгоре и едно мутваче. Свидетелят посочва, че е извикал човек да вкара ток
в къщата, но когато отишли на място, установили, че всичко било натрошено, в това число и
дограмата. Извикали полиция и от тогава не е ходил там. Това се случило през 2022 година.
Според свидетеля Х., ищеца И. е искал да си узакони имота на негово име, но
продавача – ответник се е криел, И. нямал връзка с него. Свидетелят сочи, че продавача на
имота е взел парите и изчезнал. Според свидетеля ответника е живял в имота, защото си е
бил сменил дограмата.
Свидетеля установява, че племенника му е търсил ответника по телефон, по
месинджър, но той го е блокирал, и се е криел.
Свидетелката М. Х.а сочи, че познава ищеца И. от с. В., тъй като е племенник на
съпруга й Р. Х.. Същата посочва, че ищеца е закупил имот в с. К. за сумата от 6000 лв. от
лицето Х. Х., но никога не го е виждала. В показанията си свидетелката заявила, че И. е
правил опити да си прехвърли имота на негово име, но без успешно. Поддържа, че ищеца го
виждала постоянно, тъй като е от с.В., но иска да живее в с. К. и затова си закупил
процесния имот. Запозната е, че И. И. е говорил с Х. за имота, но той в последствие е
изчезнал. Ответника Х. Х. не е връщал пари на И..
При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи:
Правната квалификация на предявените искове е чл. 55, ал. 1 предл. 3, във вр. с чл. 87,
ал. 2 ЗЗД. Ищецът следва да установи, че процесната сума / 6000 лева / е предадена на
ответника. Ищецът следва да установи, че е сключен предварителен договор за покупко-
продажба от 09.05.2022 г., че договорът между страните е развален и откога, както и че е бил
изправна страна по договора. В тежест на ответника е да установи, че полученото от него
имущественото благо не е лишено от основание, т. е., че съществува правно призната
причина за разместването на благата, което му дава право да задържи полученото.
Ответникът може да установи и правопогасяващи, правоотлагащи или правоизключващи
юридически факти.
Не е спорно, а и се установява от приложения по делото договор, че страните са били
обвързани от предварителен-договор за покупко-продажба на недвижим имот. Не е спорно, а
и се установява от приложеното платежно нареждане и разписка, че на 31.05.2022 г.,
02.06.2022 г и 11.07.2022 г., ищецът е заплатил чрез Еasy Pay сумата в общ размер на 2800
лева на ответника като част от уговореното в чл. 3 от договора.
Безспорно е и, че не е съставен нотариален акт, с който да се прехвърли процесния
имот, както и, че предварителният договор не е обявен за окончателен.
В настоящият случай ответника е станал причина за несключване на окончателен
3
договор с неявяването си в уречения ден за сключване на окончателен договор -11.07.2022 г.
Установява се по делото, както от свидетелските показания и на двамата свидетели,
така и от приложения договор, че страните са имали договореност да сключат окончателен
договор.
Съдът не кредитира изцяло дадените свидетелски показания в частта по отношение на
платената сума, тъй като не кореспондират с представените по делото писмени
доказателства. В показанията си свидетели заявили, че ищеца е заплатил сумата от 6000 лв.
От събраните писмени доказателства е установено, че при подписване на предварителния
договор е заплатена сумата от 3000 лв., а от представените разписки е заплатена сумата в
общ размер на 2800 лв.
Съдът намира, че ищецът е изправна страна по договора и за него е възникнало правото
да развали същия поради виновното неизпълнение на ответника.
Ищецът е установил по безспорен начин виновното неизпълнение на задълженията по
предварителния договор от ответника. По принцип за купувача в такъв случай е предвидено
задължението да даде подходящ срок договорът да бъде изпълнен с предупреждение, че, ако
това не бъде сторено, след изтичане на срока ще счита договора за развален. Това негово
задължение отпада само в хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. В случая обаче е налице една от
хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД – задължението е трябвало да бъде изпълнено непременно в
уговореното време.
Съгласно установената практика на ВКС едностранното разваляне на договора е
изявление на изправната страна по него, отправено до неизправния съконтрахент, че счита
договора за развален или че разваля договора. По своята правна същност развалянето на
договора чрез едностранно волеизявление съставлява субективно потестативно право и за да
настъпят правните последици в резултат на упражняването му е необходимо изявлението за
разваляне да достигне до неизправния длъжник. Без значение е дали волеизявлението е
направено преди подаване на исковата молба в съда в отделна покана или е заявено в
исковата молба. Обстоятелството, че исковата молба се отправя до съда, не може да
обоснове извод, че същата не се отнася до ответника. Когато ищецът е направил искане за
разваляне на договора от съда поради неизпълнение на задълженията на ответника, волята
за разваляне на възникналото между страните правоотношение е точно и ясно изразена. С
получаване на препис от исковата молба ответникът е уведомен за изявлението на ищеца за
разваляне на договора. Въз основа на изложените съображения настоящият съдебен състав
дава следния отговор на релевантния за спора материалноправен въпрос относно
извънсъдебния начин на разваляне на договора: при наличие на останалите предпоставки по
чл. 87 ЗЗД е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба
на ответника.
В настоящия случай правилно, въз основа на обстоен и задълбочен анализ на
събраните по делото доказателства, съдът счита за доказано неизпълнението на основно
задължение на ответника, като обективираното в исковата молба изявление за разваляне на
договора следва да се приеме като изявление до кредитора по смисъла на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
Във всички случаи договорът се счита развален с искова молба, ако длъжникът не
изпълни в хода на съдебното производство до изтичането на обективно подходящия с оглед
конкретните обстоятелства срок. / в т. см. Решение № 81 от 03.06.2015 г. по т. д. № 1591/2014
г. на ВКС, 2-ро тър. Отделение/.
С развалянето на договора отпада облигационното отношение между страните. Отпада
основанието за престиране на насрещните престации по договора. Никоя от страните не
дължи на другата изпълнение по договора. Всичко получено в изпълнение на договора се
връща на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД. / см. Решение № 424 от 01.06.2010 г. по гр. д. №
1211/2009 г. на ВКС, Гражданска колегия, IV г. о. /.
4
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД - поради разваляне на договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да е
установил надлежно упражнено право на разваляне на договора поради виновното
неизпълнение от страна на ответника. Правното действие на волеизявлението за разваляне
на договора може да настъпи само в случаите, когато са били налице законовите
предпоставки за възникване на правото на изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно:
виновно неизпълнение на задължението от страна на длъжника, за което последният носи
отговорност, и изправност на кредитора. От събраните в хода на производството
доказателства се установи наличието на виновно неизпълнение на договорните задължения
от ответника. При това положение, за ищеца не е възникнало субективното преобразуващо
право по чл. 87, ал. 2 ЗЗД да развали сключения договор, като съдът отчита
обстоятелството, че ищецът се явява изправна страна по договора, доколкото същият е
заплатил част от претендираната сума.
С оглед изложеното, следва да се приеме, че в разглеждания казус са настъпили
последиците от разваляне на договора и искането на ищеца за връщане на даденото по
договора на отпаднало основание по чл. 55, ал. 1, предл. 3 е основателно.
Ето защо съдът счита, че предявеният иск следва да бъде уважен като доказан и
основателен за сумата от 5800 лева, представляваща дължима сума на отпаднало основание,
в следствие на развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от
09.05.2022 г.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, на ищеца съобразно се следват деловодни разноски
за настоящото производство, както следва държавна такса в размер на 292,80 лв., адвокатско
възнаграждение в размер на 773,33 лв. и възнаграждение за особен представител в размер на
870 лв., чийто общ размер, възлиза на 1936,13 лв.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Х. Н. Х. с ЕГН ********** с постоянен и настоящ адрес с.К., общ. Б. С., ул.
„Братя Миладинови“№10 да заплати на И. М. И. с ЕГН ********** от с.В., обл.В., ул.
„Петър Филев“№37 сумата в размер на 5800 лева, представляваща дължима сума на
отпаднало основание, в следствие на развален предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 09.05.2022 г., като за горницата над сумата от 5800 лв. до пълния размер
от 6000 лв., отхвърля като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА Х. Н. Х. с ЕГН ********** с постоянен и настоящ адрес с.К., общ. Б. С., ул.
„Братя Миладинови“№10 да заплати на И. М. И. с ЕГН ********** от с.В., обл.В., ул.
„Петър Филев“№37 съобразно уважената част от иска съдебно-деловодни разноски в
размер на 1936,13 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - В. в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
5
Съдия при Районен съд – Б. С.: _______________________
6