№ 11951
гр. София, 19.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:....
при участието на секретаря ...
като разгледа докладваното от .... Гражданско дело № 20221110130699 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД във вр. с чл. 362, ал. 1
ГПК от И. М. Г., с ЕГН ********** срещу Н. Г. В., с ЕГН ********** и Р. Г. В., с ЕГН
**********, в качеството им на наследници на починалата .. с искане за обявяване на
сключения на 22.04.2015 година между ищеца - И. М. Г. и починалата .. предварителният
договор за продажба на следните недвижими имоти:
- нива от 0,464 дка (нула декара и четиристотин шестдесет и четири кв. м), шеста
категория, местност „.....“, имот № . по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № ..
нива на ... нива на наследниците на ... Полски път на ..... Полски път на ...., с описание по
скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и
кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор № ..... /......, община Столична, обл.
София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма
издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ:
464 кв. м /четиристотин шестдесет и четири/. Трайно предназначение на територията:
Земеделска. Начин на трайно ползване: Нива. Стар идентификатор: няма. Номер по
предходен план: .. Съседи:...., ...., ...;
- ливада от 3,635 дка (три декара и шестостен тридесет и пет кв. м), шеста категория,
местност „.....“, имот №... по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .. ливада на ....
полски път на ...., № ... ливада на наследниците на ... ливада на наследниците на .... ливада на
наследниците на ... Г., ограничения при ползване на имота, основания: магистрален
газопровод 700 мм или от 600 до 800 мм в охранителната зона на 200 м. от двете му страни
1
се забранява засаждане на овощни и други градини, дървета с развита коренова система, и
на горски и дървесни видове в представените площи за просеки за строителство на
газопровода на по малко от 10 м. от двете му страни, с описание по скица на поземлен имот
№.... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София:
Поземлен имот с идентификатор №...., община Столична, обл. София (столица), по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на
Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед
за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ: 3 634 кв. м /три
хиляди шестстотин тридесет и четири/. Трайно предназначение на територията: Земеделска.
Начин на трайно ползване: Ливада. Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ....
Съседи: ....
- ливада от 5,231 дка (пет декара и двеста тридесет и един кв. м), шеста категория,
местност „.....“, имот № ... по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .. ливада на
наследниците на ... ливада на ... ливада на наследниците на .... ливада на наследниците на ....
полски път на ...., с описание по скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК,
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор
№....., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК.
Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на
поземления имот: ....., местност ...... Площ: 5 230 кв. м /пет хиляди двеста и тридесет/.
Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада.
Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: .... Съседи:..
- нива от 1,889 дка (един декар и осемстотин осемдесет и девет кв. м), шеста категория,
местност „....“, имот № .. по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .... нива на
наследниците на ... нива на .... полски път на ...., №... полски път на ...., с описание по скица
на поземлен имот № ... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и
кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор № ..., община Столична, обл. София
(столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-....
година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма
издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ..... Площ:
1 889 кв. м /хиляда осемстотин осемдесет и девет/. Трайно предназначение на територията:
Земеделска. Начин на трайно ползване: Пива. Стар идентификатор: няма. Номер по
предходен план: ... Съседи: ....
- ливада от 0,699 дка (нула декара и шестстотин деветдесет и девет кв. м), осма
категория, местност „.....“, имот № .... по картата на землището, при граници (съседи): № .....
ливада на земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ, № ... ливада на наследниците на .... ливада на
наследниците на ..... ливади на наследниците на .... ливада на ливада на земи по чл.19 от
ЗСПЗЗ, №...... ливада на ливада на земи по чл.19 от ЗСПЗЗ, ограничения при ползване на
имота, основания: електропровод 110 KV. на 20 м от двете страни до крайните проводници
или на 24 м от оста на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и засажда
2
високостеблена растителност, с описание по скица на поземлен имот № .... година, издадена
от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с
идентификатор №......, община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на
АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на КККР.
Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ: 699 кв. м /шестстотин деветдесет и
девет/. Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване:
Ливада. Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ..... Съседи: .....
Нива от 1,975 дка (един декар и деветстотин седемдесет и пет кв. м), пета категория,
местност „....“, имот №..., по плана за земеразделяне, при граници (съседи): №.... нива на
наследниците на .... нива на ...... нива на наследниците на .... нива на наследниците на ....
нива на наследниците на .. нива на .... полски път на ..., Поземлен имот с идентификатор
№....., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК., адрес на
поземления имот: ....., местност ..... Площ: 1974 кв. м /хиляда деветстотин седемдесет и
четири/. Нива от 1,620 дка (един декар и шестстотин и двадесет кв. м), шеста категория,
местност „...“, имот №...., по плана за земеразделяне, при граници (съседи): №.... нива на
наследниците на ..... нива на ..... нива на наследниците на .... полски път на ..., Поземлен
имот с идентификатор №...... община Столична, обл. София (столица), по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен
директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в
КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност .... Площ: 1620 кв. м /хиляда шестстотин и
двадесет/. Нива от 2,335 дка (два декара и триста тридесет и пет кв. м), шеста категория,
местност „....“, имот №...., по плана за земеразделяне, при граници (съседи): №... нива на
наследниците на ..... полски път на ..., №.... нива на наследниците на БР. .... нива на .... нива
на наследниците на .., с описание по скица на поземлен имот №..... година, издадена от
АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София: Поземлен имот с
идентификатор №..., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на
АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес
на поземления имот: ....., местност ..... Площ: 2 334 кв. м /две хиляди триста тридесет и
четири/. Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване:
Нива. Стар идентификатор: няма. Номер по преходен план: ..... Съседи: ... Ливада от 0,401
дка (нула декара четиристотин и един кв. м), осма категория, местност „.....“, имот №....., по
картата на землището, при граници (съседи): №... ливада на наследниците на ..... ливада на ...
ливада на наследниците на .... ливади на наследниците на ..... ливада на наследниците на ....
№.... ливада на наследниците на .... К.А, с описание по скица на поземлен имот №..... година,
издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София: Поземлен
имот с идентификатор №...., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен
директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на
3
КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ: 401 кв. м /четиристотин и един/.
Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада.
Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ...... Съседи: ......., при обща продажна
цена в размер на 7000 (седем хиляди) лева, платими след обявяване на предварителния
договор за продажба за окончателен.
По отношение на изброените в молба от 21.03.2024г., първоначално описани в искова
молба, недвижими имоти, е направено оттегляне на исковете, а производството по
отношение на тях е прекратено с Определение на съда от 25.03.2024г., а именно: прекратено
е производството по отношение на следните недвижими имоти поради оттегляне на исковата
претенция: Нива от 1,975 дка (един декар и деветстотин седемдесет и пет кв. м), пета
категория, местност „....“, имот №..., по плана за земеразделяне, при граници (съседи): №....
нива на наследниците на .... нива на ...... нива на наследниците на .... нива на наследниците
на .... нива на наследниците на .. нива на .... полски път на ..., Поземлен имот с
идентификатор №....., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на
АГКК., адрес на поземления имот: ....., местност ..... Площ: 1974 кв. м /хиляда деветстотин
седемдесет и четири/. Нива от 1,620 дка (един декар и шестстотин и двадесет кв. м), шеста
категория, местност „...“, имот №...., по плана за земеразделяне, при граници (съседи): №....
нива на наследниците на ..... нива на ..... нива на наследниците на .... полски път на ...,
Поземлен имот с идентификатор №...... община Столична, обл. София (столица), по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на
Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед
за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност .... Площ: 1620 кв. м /хиляда
шестстотин и двадесет/. Нива от 2,335 дка (два декара и триста тридесет и пет кв. м), шеста
категория, местност „....“, имот №...., по плана за земеразделяне, при граници (съседи): №...
нива на наследниците на ..... полски път на ..., №.... нива на наследниците на БР. .... нива на
.... нива на наследниците на .., с описание по скица на поземлен имот №..... година, издадена
от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София: Поземлен имот с
идентификатор №..., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на
АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес
на поземления имот: ....., местност ..... Площ: 2 334 кв. м /две хиляди триста тридесет и
четири/. Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване:
Нива. Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ..... Съседи: ... Ливада от 0,401
дка (нула декара четиристотин и един кв. м), осма категория, местност „.....“, имот №....., по
картата на землището, при граници (съседи): №... ливада на наследниците на ..... ливада на ...
ливада на наследниците на .... ливади на наследниците на ..... ливада на наследниците на ....
№.... ливада на наследниците на .... К.А, с описание по скица на поземлен имот №..... година,
издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София: Поземлен
имот с идентификатор №...., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната
4
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен
директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на
КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ: 401 кв. м /четиристотин и един/.
Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада.
Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ...... Съседи: .......
Производството е продължило по отношение на следните недвижими имоти:
- нива от 0,464 дка (нула декара и четиристотин шестдесет и четири кв. м), шеста
категория, местност „.....“, имот № . по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № ..
нива на ... нива на наследниците на ... Полски път на ..... Полски път на ...., с описание по
скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и
кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор № ..... /......, община Столична, обл.
София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма
издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ:
464 кв. м /четиристотин шестдесет и четири/. Трайно предназначение на територията:
Земеделска. Начин на трайно ползване: Нива. Стар идентификатор: няма. Номер по
преходен план: .. Съседи:...., ...., ...;
- ливада от 3,635 дка (три декара и шестостен тридесет и пет кв. м), шеста категория,
местност „.....“, имот №... по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .. ливада на ....
полски път на ...., № ... ливада на наследниците на ... ливада на наследниците на .... ливада на
наследниците на ... Г., ограничения при ползване на имота, основания: магистрален
газопровод 700 мм или от 600 до 800 мм в охранителната зона на 200 м. от двете му страни
се забранява засаждане на овощни и други градини, дървета с развита коренова система, и
на горски и дървесни видове в представените площи за просеки за строителство на
газопровода на по малко от 10 м. от двете му страни, с описание по скица на поземлен имот
№.... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София:
Поземлен имот с идентификатор №...., община Столична, обл. София (столица), по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на
Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед
за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ...... Площ: 3 634 кв. м /три
хиляди шестстотин тридесет и четири/. Трайно предназначение на територията: Земеделска.
Начин на трайно ползване: Ливада. Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ....
Съседи: ....
- ливада от 5,231 дка (пет декара и двеста тридесет и един кв. м), шеста категория,
местност „.....“, имот № ... по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .. ливада на
наследниците на ... ливада на ... ливада на наследниците на .... ливада на наследниците на ....
полски път на ...., с описание по скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК,
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор
№....., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК.
5
Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на
поземления имот: ....., местност ...... Площ: 5 230 кв. м /пет хиляди двеста и тридесет/.
Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада.
Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: .... Съседи:..
- нива от 1,889 дка (един декар и осемстотин осемдесет и девет кв. м), шеста категория,
местност „....“, имот № .. по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .... нива на
наследниците на ... нива на .... полски път на ...., №... полски път на ...., с описание по скица
на поземлен имот № ... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и
кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор № ..., община Столична, обл. София
(столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-....
година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно изменение със заповед: няма
издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на поземления имот: ....., местност ..... Площ:
1 889 кв. м /хиляда осемстотин осемдесет и девет/. Трайно предназначение на територията:
Земеделска. Начин на трайно ползване: Пива. Стар идентификатор: няма. Номер по
предходен план: ... Съседи: ....
- ливада от 0,699 дка (нула декара и шестстотин деветдесет и девет кв. м), осма категория,
местност „.....“, имот № .... по картата на землището, при граници (съседи): № ..... ливада на
земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ, № ... ливада на наследниците на .... ливада на наследниците на .....
ливади на наследниците на .... ливада на ливада на земи по чл.19 от ЗСПЗЗ, №...... ливада на
ливада на земи по чл.19 от ЗСПЗЗ, ограничения при ползване на имота, основания:
електропровод 110 KV. на 20 м от двете страни до крайните проводници или на 24 м от оста
на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и засажда високостеблена
растителност, с описание по скица на поземлен имот № .... година, издадена от АГКК,
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор
№......, община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК.
Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на КККР. Адрес на
поземления имот: ....., местност ...... Площ: 699 кв. м /шестстотин деветдесет и девет/. Трайно
предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада. Стар
идентификатор: няма. Номер по предходен план: ..... Съседи: .....
Ищецът твърди, че на 22.04.2015 година е сключил предварителен договор с починалата .. за
закупуване на ½ от гореописаните имоти или на определените в дял на продавача имоти,
съответстващи на неговата 1/2. Общата продажна цена за продаваните имоти е 7000 (седем
хиляди) лева, като е договорено между страните цената да се изплати в момента на
сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт. Сочи, че на 21.11.2015
година, ...... е починала и е оставила за наследници лицата Н. Г. В., с ЕГН ********** и Р. Г.
В., с ЕГН **********, видно от удостоверение за наследници с изх. №..../26.11.2015 година,
издадено от СО - Район „....“. Твърди, че .. е собственик на долуописаните недвижими имоти
по силата на завещание, оставено от съпругът й ..., който е починал на 26.11.2000 г, като
след смъртта й имотите са придобити от ответниците Н. Г. В. и Р. Г. В.. Посочва, че
6
наследниците на ...... са приЕ. наследството, поради което те са встъпили в задължението на
...... по горецитирания предварителен договор. Твърди, че до настоящия момент ответниците
не са изпълнили задължението си да прехвърлят на ищеца с нотариален акт правото на
собственост върху имотите предмет на предварителен договор от 22.04.2015 година, от
където същият твърди да има правен интерес за предявяване на иска.
Ответниците в срока за отговор, оспорват иска, като се позовават на изтекла погасителна
давност за предявяване на същия, като твърди началният срок, от който следва да се
изчислява дали е изтекъл предвидения в закона давностен срок е от подписване на договора.
Оспорва истинността на договора, по отношение на подписите положени от
наследодателката на ответниците и ръкописната част в договора, считат договора за
недействителен, доколкото към момента на сключване на същия ...... не е била собственик на
имотите, предмет на договора, както и че същият не е задължавал наследниците на лицето, а
се е прекратил със смъртта й. Посочват, че по силата на влязло в сила съдебно решение по
гр. д. № 61221/2014 г. по описа на СРС ответникът Н. В. е обявен за собственик на 1/4 ид. ч.
от претендираните за продажба имоти. Сочат, че в Предварителния договор страните са
постигнали съгласие за продажба на 1/2 ид. ч. от имотите, а в исковата молба се иска
обявяване на предварителния договор за окончателен по отношение на всички идеални
части (100 % от собствеността) на имотите.
С протоколно определение, в проведено на 24.10.2024 г. открито съдебно заседание, съдът
на основание чл. 227, ал. 1 ГПК е конституирал на мястото на починалия в хода на
производството (на 03.10.2024 г.) ищец И. М. Г., наследниците му В. С. Г. и Е. И. Т., като
правата на последните по процесния предварителен договор за продажба на недвижими
имоти от 22.04.2015 г. да са по ½ ид. ч. от същия за всеки един от ищците.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД във вр. с чл. 362, ал. 1
ГПК от В. С. Г. и Е. И. Т. в качеството им на ищци на починалия в хода на процеса И. М. Г.
срещу Н. Г. В. и Р. Г. В. с искане за обявяване на окончателен на сключения на 22.04.2015 г.
между И. М. Г. и .. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по
отношение на част от имотите, предмет на последния, а именно: попадналите в дял на
ответника Н. Г. В. имот № 1 ( от искова молба) ; имот № 6 и имот № 4 – описани в
искова молба, както и попадналите в дял на ответника Р. В. имот № 5 и имот № 9 от
описаните в искова молба след проведено делбено производство. По отношение на
останалите имоти, описани първоначално в искова молба, производството е прекратено
поради оттегляне на иска.
Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която другата страна е
поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска от съда да обяви
предварителния договор за окончателен, като по този начин се замести волеизявлението на
ответника по сключването на окончателния договор.
7
При разглеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът действа като нотариус, като следва да
провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален
ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – арг. чл. 363 ГПК.
Следователно за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се изискват кумулативно
следните предпоставки: 1) съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с
който ответната страна е поела задължението да сключи окончателен договор, сключен в
съответна форма и съдържащ всички необходими елементи за обявяването му за
окончателен; 2) правото на собственост на ответниците върху вещта; 3) че ищците са
изпълнили точно задълженията си по предварителния договор или неизпълнението е
несъществено и 4) притезанието на ищците за сключване на окончателен договор да е
изискуемо, както и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността
по нотариален ред (чл. 363 ГПК).
По релевираното възражение за изтекла погасителна давност, в тежест на ищеца е да докаже
и наличието на обстоятелства, водещи до спиране или прекъсване на давността.
В доказателствена тежест на ответниците е да докажат, че са изпълнили задължението си за
прехвърляне на собствеността над имотите по предварителния договор, както и
възраженията си.
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 22.04.2015 г., чийто оригинал е представен, се установява, че между И. М. Г. и .. е сключен
цитирания предварителен договор, с който продавачът ...... се е задължил да продаде на
купувача И. Г. ½ идеална част, придобити по наследство и завещание, а след прекратяване
на съсобствеността – и получените изцяло в дял и изключителна собственост на продавача,
поделени чрез съдебна и/или доброволна делба и отговарящи на собствената му ½ идеална
част от следните недвижими имоти: нива от 0,464 дка, шеста категория, местност „.....“,
имот № .; ливада от 3,635 дка, шеста категория, местност „.....“, имот № ...; ливада от 5,231
дка, шеста категория, местност „.....“, имот № ...; нива от 1,889 дка, шеста категория,
местност „....“, имот № ..; ливада от 0,699 дка, осма категория, местност „.....“, имот № ....,
както и от още четири недвижими имоти, които не са предмет на настоящия иск. В чл. 2 от
процесния предварителен договор страните по него са уговорили, че общата продажна цена
за недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, е в размер на 7000 лева, като
съгласно чл. 4 от предварителния договор същата е платима в момента на сключване на
окончателния договор за покупко-продажба. Съгласно чл. 3 от предварителния договор
страните са се задължили да сключат окончателен договор пред нотариус в срок до два
месеца от приключване на делбено дело за посочените в предварителния договор
недвижими имота с влязло в сила решение, съдебна спогодба или доброволна делба или
друг договор, ликвидираща съсобствеността на същите имоти.
От представеното по делото удостоверение за наследници с изх. № ..../26.11.2015 г. от
07.06.2016 г., издадено от СО, район „....“ се установява, че .. е починала на 21.11.2015 г. и е
оставила за свои наследници синовете си - ответниците в настоящото производство –Н. Г. В.
8
и Р. Г. В..
Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. № ..... от 08.10.2024 г.,
издадено от СО, район „....“ първоначалният ищец И. .... е починал на 03.10.2024 г. – в хода
на процеса и е оставил за свои наследници по закон и конституирани като ищци в
производството - лицата В. С. Г. и Е. И. Т..
От приложеното за послужване гр. д. № 61221/2014 г. по описа на СРС, 56 състав се
установява, че между Н. Г. В., Р. Г. В. и ..... е водено дело за съдебна делба по отношение на
недвижимите имоти, предмет на предварителния договор за продажба от 22.04.2015 г., като с
решението по делото, което е в влязло в законна сила на 10.08.2022 г., са постановени в дял
на Н. Г. В. следните недвижими имоти: нива от 0,464 дка, шеста категория, местност „.....“,
имот № .; ливада от 3,635 дка, шеста категория, местност „.....“, имот № ... и нива от 1,889
дка, шеста категория, местност „....“, имот № .., при обща стойност на дела от 45237 лева, а
на Р. Г. В. са постановени в дял ливада от 5,231 дка, шеста категория, местност „.....“, имот
№ ... и ливада от 0,699 дка, осма категория, местност „.....“, имот № ...., при обща стойност
на дела от 45741 лева.
Във връзка с направеното от ответниците оспорване истинността на процесния
предварителен договор по отношение на подписите положени от наследодателката на
ответниците и продавач по договора - .. е открито производство по чл. 193 ГПК за проверка
авторството на Предварителен договор от 22.04.2015 г. от страна на продавача. В тази връзка
по делото са допуснати съдебно-почеркова експертиза, изготвена от вещото лице Д. К. В. и
повторна съдебно почеркова експертиза, изготвена от вещото лице И. Х. П..
За изготвената по делото СГЕ с вх. №.....610/29.03.2024г. с вещо лице Д. В. е използван
следният сравнителен материал за изследване: за .., С ЕГН **********, е предоставена
Анкетна карта, Обр. П-16 , като единствен документ съхраняван в БДС - МВР, но с ....., и с
ЕГН, отговарящо на ... По делото е представено удостоверение за идентичност на имената.
В обстоятелствената част на експертното заключение вещото лице В. е посочил, че
използваният сравнителен материал, за почерка и подписът, на ........ е от 18.12.1985 год. и в
качествено отношение е годен за извършване на сравнително изследване, но с него, не могат
да се проследят и анализират основните свойства на почерка - УСТОЙЧИВОСТ И
ИНДИВИДУАЛНОСТ
Заключението на Д. В., е че ДОПУСКА, че подписът положен в графа Продавач в
изследвания предварителен договор не е положен от същото лице, което е положило
подписа в анкетна карта на името на ......, който е единствения сравнителен материал,
използван за заключението. В открито съдебно заседание , проведено на 18.04.2024г.
вещото лице е обяснил защо отговорът му не е категоричен, а именно защото има едни
единствен сравнителен материал, по който не може да се установи устойчивост по
категоричен начин на подписа.
Съдът приема, че не е случайна формулировката, използвана от ВЛ В., на отговора на
въпроса: че ДОПУСКА, че подписът положен в графа Продавач в изследвания
9
предварителен договор не е положен от същото лице, което е положило подписа в
анкетна карта на името на ......, а не както е зададен въпросът дали е положен или не от
.., доколкото самата Анкетна карта не е установено да представлява образец, който се
подписва лично от лицето пред длъжностно лице.
По назначената повторна СГЕ с вх. № 315981/08.10.2024г.: за изготвянето за сравнителни
образци са използвани изброените в заключението материали Свободни и условно-
свободни образци от почерк /ръкописни текстове и подписи) в: Сканирано изображение на
подпис в „ИИС“- МВР- регистър „БДС“, положен в заявление за издаване на документи на
български граждани с per. № ...../ 06.12.2001 на 07 РУ- СДВР; Анкетна карта- образец П16 от
18.12.1985 г.; Копие на завещание от името на ..., обявено на 23.06.2005 г,- приобщено под
№ 40 към материалите по делото; „Пълномощно“ c номер на заверка: ......- нотариус при PC
София № ..... на НК (съхраняван по делото); Представеното от адв. Я. копие на Искова
молба с per. № 17495/10.11.2014 г. на Софийски районен съд представлява копие на Искова
молба с per. № 17495/10.11.2014 г. на Софийски районен съд- приобщена под № 2-3 към
материалите по ГД 61221/14 на СРС, 54 състав.
При извършеното сравнително графическо изследване на всички представени сравнителни
образци от ръкописен текст на .. се установява следното: Ръкописните текстове, изпълнени в
Анкетна карта- образец П16 от 18.12.1985 г. са написани от едно лице, различно от
изписалото всички останали образци от ръкописни текстове, които са изпълнени от друго
лице.
В сравнителния материал ръкописните текстове, изпълнени в Анкетна карта- образец П16 от
18.12.1985 г. са изпълнени от различен автора в сравнение с останалите образци.
Останалите образци от ръкописни текстове, личното изписване на които е изрично
удостоверено от оправомощено лице – нотариус или оправомощен служител на МВР
експертизата приема като безспорно изпълнени от .., като същите са използвани за
провеждане на графически анализ от вещото лице.
При извършеното сравнително графическо изследване на всички представени сравнителни
образци от подписи на .. вещото лице е установило съвпадения в общите и частните
признаци (строеж и сложност, форма и количество на движение при изписване на елементи,
вид и форма на свързване, направление на движение и взаиморазположение на части на
елементи), които са характерни, индивидуални, устойчиви и образуват идентификационна
съвкупност, достатъчна за извода, че всички подписи- сравнителни образци са изпълнени от
един автор. Наличието на образци от подписи, положени пред оправомощено да удостовери
самоличността на автора и личното им изпълнение пред него служебно лице (служитЕ. на
МВР и нотариус)- отнесено към това, че всички подписи- сравнителни образци са изпълнени
от едно и също лице вещото лице счита, че води до извода , че всички изследвани
сравнителни образци от подписи на .. са безспорно изпълнени от нея, с изключение на
описаната по – горе Анкетна карта, използвана за сравнителен образец при първоначалната
СГЕ с вещо лице Д. В.. Вещото лице П. посочва, още че тези подписи са с щрихова
транскрипция, състояща се от овален елемент, дъговидни елементи и примковиден параф.
10
Обектите са положени със средна степен на обработеност, среден размер, със средно
разтегнати, със смесен наклон, свързани движения. Основните свойства на почерка на
автора- индивидуалност и устойчивост- са проявени в пълнота, като не се наблюдават
сегменти с нарушени темп и координация на писмено- полагащите движения.
С оглед горното, установените съвпадения- отнесени към наблюдаваните високи нива на
индивидуалност и устойчивост и при обекта, и при образците са съществени, устойчиви,
индивидуални и по обем достатъчни за формирането на извода, че подписът в долната част
на първа страница и този за „ПРОДАВАЧ“ на втора страница от предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 22.04.2015 г. са положени от ...
В заключението си, което съдът кредитира изцяло като обективно, компетентно и
обосновано, доколкото същата е работила по повече от един сравнителен материал, като
вещото лице в открито съдебно заседание, проведено на 24.10.2024г. категорично още
веднъж заявява, че с оглед извършеното изследване всички образци за сравнитено
изследване са извършени от едно и също лице, вещото лице П. приема, че Ръкописният
текст: ..... 22.04.2015 г.“ за „ПРОДАВАЧ“ на втора страница от предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 22.04.2015 г. е написан от ... Подписът в долната
част на първа страница от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот
от 22.04.2015 г. е положен от ... Подписът за „ПРОДАВАЧ“ на втора страница от
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 22.04.2015 г. е положен
от ...
В съдебно заседание, проведено на 24.10.2024г. вещото лице П. по повторна СГЕ
уточнява, че в конкретния случай, предварителният Договор е бил изследван на посочения в
Протокола цифров микроскоп, с което съм установила, че почерковите обекти, които са ми
назначени за изследване, а именно ръкописен текст и два подписа, са изпълнени със синя
химикална паста, и в този смисъл съм изследвала оригинал на Договор, а не негово копие.
По отношение на сравнителните образци, които са използвани за изготвяне на експертното
заключение вещото лице П. разяснява категорично, че при сравнителното изследване на
всички сравнителни образци, без значение дали са били налични по делото, или са
представени от адв. Я., или са от базата на МВР, се наблюдава съвпадение на всички
подписи в сравнителни образци и на всички ръкописни текстове сравнителни образци, с
изключение на ръкописния текст в Анкетна карта, образец - П16. Като допълва категорично,
че дори да не е работило с образците, получена на адв. Я., резултатът от експертизата би бил
абсолютно същия, поради липсата на противоречие на сравнителните образци от подписи и
ръкописен текст по делото и присъединеното такова, описани в експертното заключение от
базите на МВР и представените от ищцовата страна.
По отношение на възраженията на ответната страна за разлика в наклона на изследваните
обекти и образци, Вещото лице изяснява, че в конкретния случай се касае за смесен наклон,
при който всеки един от символите може да бъде изписван както наляво, така надясно и в
изправено положение, като това не влияе на категоричността на изводите. Констатирана е
още индивидуалността и устойчивостта на почерка на ......, които да са в много високо ниво
11
и в този смисъл, в различните варианти на изписване на един или друг елемент било
напълно допустимо и не влияе на категоричността на заключението. Обяснява още, че всеки
един човек има определено ниво на вариантност, което в конкретния случай е в минимални
граници и превес взимат изводите, базирани на устойчивите индивидуални частни
признаци, които са установени .
Съдът не кредитира заключение по СГЕ с вх. №.....610/29.03.2024г. с вещо лице Д. В.,
доколкото за изготвяне на същото е използвано единствено предоставена Анкетна карта,
Обр. П-16, поради това, че освен , че това е единственият материал, който е използван за
сравнение, довело да извод у вещото лице В., че по него, НЕ могат да се проследят и
анализират основните свойства на почерка - устойчивост и индивидуалност, както и поради
липсата на задължение за саморъчно изписване на текстовите полета в Анкетна карта-
образец П 16.
Нещо повече, както бе отбелязано по – горе, съгласно повторна СГЕ всички останали
образци за сравнително изследване, сред които и такива с личното изписване на които е
изрично удостоверено от оправомощено лице, експертизата е приела като безспорно
изпълнени от .., за разлика от въпросната Анкетна карта обр. 16.
Следователно възражението на ответниците, че техният наследодател не е подписал
процесния предварителен договор е неоснователно.
От горното съдът приема за установено, че страните са постигнали съгласие за продажбата
на описаните в договора имоти, определяеми съобразно изхода на делбеното производство
гр. д. № 61221/2014 г. по описа на СРС, 56 СРС, като продавачът по предварителния договор
се е задължил да прехвърли собствеността върху недвижимите имоти, които му се паднат в
дял съобразно решението на съда, съответстващи на квотата в съсобствеността – ½ ид.ч.
Съдът не приема възражението на ответника, че обещанието е било за прехвърляне на ½ ид.
ч. от притежаваните от продавача ½ идеални части, а за прехвърляне собствеността
изключително над недвижимите имоти, които му се паднат в дял съобразно решението на
съда, съответстващи на квотата в съсобствеността на продавача – ½ ид.ч., поради което
доколкото в дял на наследниците на продавача – ответници в настоящото производство, са
се паднали процесните недвижими имоти, то същите могат да бъдат предмет на иска изцяло.
По възражението на ответниците, че договорът е прекратен със смъртта на продавача по
предварителния договор – наследодателят на ответниците, доколкото договорът не е
сключен с оглед личността на продавача, като никой договор за продажба ( каквито белези
носи безспорно и предварителният договор за покупко - продажба) не е от категорията на
договорите intuitо persona.
С оглед гореизложеното съдът приема за установено и доказано, че между праводатЕ.те на
страните в производството е съществувал обвързващ страните предварителен договор, с
който праводателят на ответната страна е поела задължението да сключи окончателен
договор, сключен в съответна форма и съдържащ всички необходими елементи за
обявяването му за окончателен - предмет, който е определяем от Решението по
12
производството за делба, цена определена в общ размер от 7000лв.
Предмет на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е правото по предварителния договор. Предварителният
договор за покупко – продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат
насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ, при
посочената в него цена, като е достатъчно да е спазена формата на договора - писмена (за
сключване на окончателен договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма), а
също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Когато
предмет на предварителния договор е продажбата на недвижим имот, какъвто е настоящият
случай, задължителното договаряне обхваща описанието на вещта и цената. Договореното
по тези съществени елементи има обвързваща сила единствено при осъществяване на
преобразуващото право, регламентирано от чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като ако същественото
съдържание на окончателния договор не е уредено или не е определяемо в предварителния,
съдът няма да може с решението си да замести окончателния договор. Този извод произтича
от това, че не страните сключват доброволно окончателния договор, а съдът осъществява
едно тяхно дължимо поведение, произтичащо от поетото с предварителния договор
задължение. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния
договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви и извърши
впоследствие окончателен договор за продажба, всяка една от тях може да предяви иск за
сключване на окончателния договор. Наред с уговорката в предварителния договор за
всички съществени условия на окончателния договор, за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3
ЗЗД е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е
титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за
прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Като ако купувачът не е изпълнил
задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на
продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК. В този смисъл са
задължителните постановки, дадени в Тълкувателно решение № 4 от 9.05.2023 г. на ВКС по
тълк. д. № 4/2020 г., ОСГТК.
В производството се доказа и правото на собственост на ответниците върху вещта, видно
Решение постановено по гр. д. № 61221/2014 г. по описа на СРС, 56 състав се установява, че
между Н. Г. В., Р. Г. В. и ....., което е в влязло в законна сила на 10.08.2022 г., са постановени
в дял на Н. Г. В. следните недвижими имоти: нива от 0,464 дка, шеста категория, местност
„.....“, имот № .; ливада от 3,635 дка, шеста категория, местност „.....“, имот № ... и нива от
1,889 дка, шеста категория, местност „....“, имот № .., при обща стойност на дела от 45237
лева, а на Р. Г. В. са постановени в дял ливада от 5,231 дка, шеста категория, местност
„.....“, имот № ... и ливада от 0,699 дка, осма категория, местност „.....“, имот № ...., при
обща стойност на дела от 45741 лева.
С оглед установената трайна съдебна практика за уважаване на иска е меродавно
ответниците да са собственици на имотите към момента на съдебното решение, което е така,
с оглед установеното по - горе. / решения: № 115/13.04.2006 год., по гр.д.№ 173/2005 год. на
І-во т.о. на ВКС; № 586/ 28. 06.2002 год., по гр. д.№ 154/ 2002 год. на ІІ-ро т.о. на ВКС и №
13
1...../14.11.2006 год., по гр.д.№ 1072 / 2005 год.ІV-то г.о.. /Решение № 220/30.03.202011 по т.
д. № 895/2009г. ВКС; II TO, TK
Не се оспорва същите да са наследници на починалия продавач по предварителния договор,
за което са представени и доказателства, както и последните са собственици на имотите по
силата на наследствено правоприемство и съдебно решение за делба, влязло в сила.
Както съдът вече посочи по-горе предварителният договор за продажба трябва да съдържа
уговорки за вещта и цената. Когато с предварителния договор е обещано прехвърляне на
повече от една вещ, респективно предмет на предварителния договор са повече от една
вещи, при общо посочена цена на същите, но предмет на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не са
всички вещи, а само част от уговорената между страните престация (какъвто е настоящият
случай), цената на всеки отделен обект е установима и следва да се опредЕ. според
съотношението между пазарната стойност на всички обекти, чиято продажба е обещана, в
състоянието им към момента на сключване на договора, като полученият коефициент бъде
отнесен към общо уговорената цена. Предходното се приема в константната съдебна
практика на ВКС в Решение № 367 27.01.2015 г. на ВКС по гр. дело № 5852/2013 г., IV г. о.,
ГК и в Решение № 21 от 7.02.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2171/2018 г., IV г. о., ГК.
Когато е обещано прехвърляне на правото на собственост върху няколко недвижими вещи
при договорена обща цена, а с иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е заявено цялото право, цената на
всеки отделен обект е установима. Искът не може да се отхвърли поради липса
(неопределяемост) на цена за отделните обекти. В този смисъл са решение № 367/27.01.2015
г. по гр. дело № 5852/2013 г. на ІV-то гр. отд. на ВКС, решение № 475/08.06.2010 г. по гр. д.
№ 1311/2009 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС, решение № 364/30.04.2010 г. по гр. д. № 689/2009 г.
на ІV-то гр. отд. на ВКС, решение № 537/08.07.2010 г. по гр. д. № 349/2009 г. на ІІІ-то гр.
отд. на ВКС и др.
В същите се приема, че след като в предварителния договор не е уговорена отделна цена за
всеки обект, искът за сключването на окончателен договор относно един от обектите не
може да се отхвърли само на това основание. Макар и уговорена общо, цената е
определяема. Тя може да се установи с помощта на вещо лице, като в рамките на общо
договорената цена се опредЕ. съотношението между цените на различните обекти.
Съдът намира, че това принципно положение е изцяло приложимо към настоящия казус. По
делото е допуснато изслушването на заключението на съдебно-оценителна експертиза,
която е съпоставила пазарната стойност на петте обекта към датата на сключване на
предварителния договор, за да стане ясен процентът , който имотите, предмет на иска,
обхващат съобразно общото обещание.
При определяне на пазарната цена на процесиите недвижими имоти , за всеки един от
недвижимите имоти, предмет на настоящия иск по делото, е допусната СТЕ вещото лице
при определяне на цените е ползвала НАРЕДБА за реда за определяне на цени на
земеделски земи , е сила от 12.09.200бг. , а така също и данни от Националния
Статистически Институт (НСИ ) за Средни цени на сделките със земеделски земи за 2015 г.
14
Съгласно цитираната Наредба , цените на земеделските земи се определят въз основа на
първоначална (базова ) цена съобразно с категорията им , към която се прибавят различни
видове коефициенти , а именно : за площ на имота , за близост до основни пазари -градове ,
за отстояние до населено място , за разстояние до път с трайна настилка, които са взети
предвид при определяне на цена на всеки имот поотделно.
Възражението на ответната страна за несъответствие на посочените от вещото лице
стойности на пазара на недвижими имоти а земеделски земи, съдът счита за неоснователно,
доколкото с решението по делото съдът не може да променя волята на страните, които вече
са постигнали споразумение по отношение на цената на вещта, а до колко тази цена отговаря
на пазарната действителност, стои извън предмета на делото, като целта на допуснатата
СТЕ е да опредЕ. единствено вътрешното съотношение на стойността на уговорените земи,
на фона на общата договорена от страните цена от 7000 лв.
Така видно от СТЕ в процентно съотношение уговорената цена за процесните имоти
съобразно общата договорена цена е 62,46 % или за имот под № 1 , описан в искова молба -
2.41% или сумата в размер на 168.7 лв.; имот под № 4 от искова молба - 18.86% или 1320.2
лв., под № 5 от искова молба - 29.4% или 2058 лв. и под № 6 от искова молба - 9,8 % или 686
лв. и под № 9 от искова молба – 1.99% или 139.3 лв.. Общата цена следва да бъде определена
в размер на 4372.2 лв. или 62.46 % от цялостната уговорена цена.
Съгласно чл. 3 от процесния предварителен договор , срокът , в който продавачът следва да
прехвърли собствеността на имотите е два месеца след влиза в сила на постановяван краен
съдебен акт, който ликвидира съсобствеността. Следователно, предварителният договор е с
модалитет, настъпване на изискуемостта на задължението на обещателя да сключи
окончателния договор е под отлагателни условия, влизане в сила на съдебното решение по
гр. д. №гр. д. № 61221/2014 г. по описа на СРС, 56 състав, с което се ликвидира
съсобствеността, влязло в сила на 10.08.2022г., поради което съдът приема за падеж за
задължението на продавача два месеца след горното или на 11.10.2022г. който падеж е
настъпил и условие е настъпило в хода на процеса и съдът следва да съобрази същото
съгласно разпоредбата на чл. 235 ГПК, като вземе предвид фактите и обстоятелствата
настъпили в хода на съдебното производство, имащи значение за делото. Доколкото не е
изпълнено задължението и към настоящия момент, съдът приема, че за ищеца е възникнал
както правен интерес, така и условията за сбъдване на които е предявен иска.
По отношение на направеното възражение за настъпила погасителна давност:
Въпросът за това, кога настъпва началният момент, от който започва да се брои и изчислява
давностния срок е решен непротиворечиво в съдебната практика: "Относно правата на
купувача по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в случай на
неизпълнение на задълженията за сключване на окончателен договор за продажба и тяхното
упражняване, както и относно погасяването по давност на исковете на купувача при
упражняване на тези права. Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, може да иска обявяването
му за окончателен чрез предявяване на иск по съдебен ред в случай на неизпълнение на
15
задължението на насрещната страна да сключи окончателен договор. С предварителния
договор страните, продавач и купувач, придобиват права и поемат насрещни задължения,
продавачът да прехвърли право на собственост срещу задължението на купувача да заплати
цената на това право на собственост. При неизпълнение на задълженията по договора за
всяка от страните възниква право да иска обявяване на договора в окончателен. При наличие
на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача
възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е
конститутивен за защита на потестативни права. Правото да се иска обявяване на
предварителен договор в окончателен се погасява с петгодишна давност на основание чл.
110 от ЗЗД. Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав
споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО,
давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е
петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда
правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване
на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на
окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от
момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Ако е уговорен друг срок
или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на
уговорения срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок. Правото да се
иска обявяване на предварителния договор за прехвърляне на вещни права, в окончателен,
както и правото да се развали такъв предварителен договор, се пораждат от неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли собствеността. От момента, в който е настъпило
неизпълнение, за купувача се пораждат и двете права, както да иска обявяване на
предварителния договор в окончателен чрез предявяване на иск, така и да развали
извънсъдебно договора. Възникването на тези потестативни права е с настъпване на условие
или с настъпването на срок, предвидени в договора. След възникване на някой от тези
факти, правоимащият купувач може или да развали договора, или да поиска обявяването на
този предварителен договор в окончателен. Правата и на разваляне, и на иск за обявяване на
предварителен договор в окончателен са потестативни. Те се погасяват по давност. Правото
да се сключи окончателен договор се погасява на основание чл. 110, ал.1 от ЗЗД в
петгодишен срок, а правото на разваляне на договор, се погасява на основание чл. 87, ал. 5
от ЗЗД също в петгодишен срок. Началото на давностните срокове в случаите на
неизпълнение на задължението да се сключи окончателен договор от настъпилото условие
или срок, предвидени в договора. Началото на давностния срок за разваляне на договора от
настъпване на неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността. Ако не са
предвидени в договора условие или срок, след настъпилото неизпълнение след даване на
определен срок. От този момент законодателят е предвидил възникване на права, които
могат да се упражнят по избор на купувача по предварителния договор или да развали
договора, или да поиска обявяването му в окончателен чрез иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД." / така
Решение № 40 /23.04.2020г. на ВКС II ТО по гр. Д. № 2110/2019г. , постановено по реда
на чл. 290 ГПК.
16
С оглед горното, дадено тълкуване, което съдът напълно подкрепя, правото по чл. 19, ал. 3
ЗЗД се погасява с 5-годишна давност, като съобразно разпоредбата на чл. 114 ЗЗД давността
започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо. В настоящата хипотеза,
изискуемостта на вземането на ищците е обусловена от сбъдването на отлагателното
условие, каквото е влизането в сила на съдебното решение по делбеното производство по гр.
д. № 61221/2014 г. по описа на СРС, 56 състав, а именно до 11.10.2022 г. (два месеца, считано
от 10.08.2022 г. - датата на влизане в сила на решението по посоченото делбено дело). Така
задължението за прехвърляне на собствеността е станало изискуемо на 11.10.2022 г., след
изтичане на последния ден за доброволно изпълнение на задължението за сключване на
окончателен договор, съгласно т. 3 от процесния предварителен договор за продажба на
недвижим имот, като към датата на подаване на исковата молба - 08.06.2022 г. петгодишната
погасителната давност за правото на ищците да искат обявяване на сключения
предварителен договор за окончателен не е изтекла. С оглед предходното правото на ищците
за предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е погасено по давност.
С оглед горното между наследодателя на ищеца в производството и наследодателя на
ответниците в производството е съществувало договорно правоотношение, възникнало по
силата на валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба от 22.04.2015 г. на
пет недвижими имоти, сключен под отлагателно условие, които са определяеми съгласно
решение на съда по производство по делба, които следва да са в делбената част на продавача
по предварителния договор след влизане в сила на съдебната дела, представляващи ½ ид. ч.
от общата наследствена маса на описаните в договора имоти, който съдържа съществените
условия на окончателния договор, като към датата на вписване на исковата молба
ответниците са станали собственици (въз основа на влязло в сила решение по гр. д. №
61221/2014 г. по описа на СРС, 56 състав) на част от обещаните недвижими имоти и е
настъпил падежът на задължението им за прехвърляне на собствеността върху същите.
Следователно ищците доказаха по производството всички елементи от фактическия състав
на претенцията, респективно искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен.
Представено по делото е удостоверение за наследници на починалия в хода на процеса ищец
И. М. Г., видно от което негови наследници по закон са В. С. Г. и Е. И. Т. – всеки един по ½
от наследствената маса, като с молба от 24.10.2024г. от адв. Я., процесуален представител на
ищците, същите са представили и пълномощно, а с определение от 24.10.2025г.,
обективирано в протокол от съдебно заседание, съдът е конституирал наследниците на
починалия И. Г. - В. С. Г. и Е. И. Т. – всеки един за по ½ от исковата претенция.
Не са направени твърдения и не са представени доказателства ищецът да е неизправна
страна по договора или договорът да е прекратен или развален, поради което и с оглед
всичко гореизложено, искът следва да се уважи изцяло.
Цената на обещаните имоти е дължима съгласно чл. 4 от Предварителния договор (
процесния) при сключване на окончателния договор, поради което съдът следва да
постанови решението си при условията на чл . 362,ал. 1, пр. последно ЗЗД – при условие, че
ищците изпълнят задължението си за заплащане на цена в срок 2 седмици от влизане в сила
17
на решението.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е предвидена по-
тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК,
в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху
имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищците разноски по
прехвърлянето на имота.
Ищците следва да бъдат осъден да заплатят по сметка на местен данък по сметка на ....,
район .... за възмездно придобИ.е на имота (3 % от 4372.2 лв или сумата в размер на
131.16лв. както и по сметка на Районен съд –София, на основание чл. 87 ЗННД
нотариална такса в размер на 87.33лв, определена по реда на чл. 8 от Тарифа за
нотариалните такси,
На основание чл.364, ал.2 ГПК следва да се укаже в диспозитива на решението, че препис от
него ще бъде издаден, само след представяне от ищеца на документи, удостоверяващи
заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към Община
София данъци по чл. 10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и сл ЗМДТ
(данък при придобИ.е на имущество по възмезден начин).
Заверен препис от решението може да се издаде след представяне на доказателства, че са
заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота – арг. от чл.
364, ал. 2 ГПК.
Следва да бъде даден 6-месечен срок на ищците, считано от влизане на решението в сила, да
извърши отбелязване в Службата по вписванията по представен препис от решението, като
след изтичането на този срок вписването на исковата молба по настоящия иск губи
действието си (чл. 115, ал. 1 и ал. 2 ЗС).
По разноските:
При този изход на спора разноски са дължими на ответниците.
За 52.46 % отпртенцията им за разноски, поради оттегляне на исковата претенция на ищците
в хода на делото, на оснвоание чл. 78, ал. 4 ГПК, а за остатъка от 62.46 % ( съобразно
съотношението на процесните имоти към общия дял на имотите предмет на предварителния
договор, предмет на първоначалната искова молба, съобразно заключение на СОЕ), поради
това, че съдът намира, че доколкото решение по гр. д. № 61221/2014 г. по описа на СРС, 56
състав не е влязло в сила преди подаване наискова молба, то ответниците не са станали
повод за образувне на настоящото производство.
Ответниците претендират разноски в размер на 2000 лв. за всеки един ответник, като 1400
лв. - за заплатен адвокатски хонорар, з акоето има доказателства по делото и 600лв. депозит
СГЕ,.
Така мотивиран, съдът
18
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по отношение на страните в производството В. С. Г. с
ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН: ...... в качеството им на ищци, наследници на починалия
в хода на процеса И. М. Г., с ЕГН ********** от една страна и Н. Г. В., с ЕГН ********** и
Р. Г. В., с ЕГН ********** - ответници от друга страна на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД във
вр. с чл. 362, ал. 1 ГПК, сключения предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 22.04.2015 г. между И. М. Г., с ЕГН ********** и .. с ЕГН **********
относно продажбата на нива от 0,464 дка (нула декара и четиристотин шестдесет и четири
кв. м), шеста категория, местност „.....“, имот № . по плана за земеразделяне, при граници
(съседи): № .. нива на ... нива на наследниците на ... Полски път на ..... Полски път на ...., с
описание по скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия,
картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор № ..... /......, община
Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на поземления
имот: ....., местност ...... Площ: 464 кв. м /четиристотин шестдесет и четири/. Трайно
предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Нива. Стар
идентификатор: няма. Номер по предходен план: .. Съседи:...., ...., ...; ливада от 3,635 дка
(три декара и шестостен тридесет и пет кв. м), шеста категория, местност „.....“, имот №... по
плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .. ливада на .... полски път на ...., № ...
ливада на наследниците на ... ливада на наследниците на .... ливада на наследниците на ... Г.,
ограничения при ползване на имота, основания: магистрален газопровод 700 мм или от 600
до 800 мм в охранителната зона на 200 м. от двете му страни се забранява засаждане на
овощни и други градини, дървета с развита коренова система, и на горски и дървесни видове
в представените площи за просеки за строителство на газопровода на по малко от 10 м. от
двете му страни, с описание по скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК,
Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор
№...., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК.
Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на
поземления имот: ....., местност ...... Площ: 3 634 кв. м /три хиляди шестстотин тридесет и
четири/. Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване:
Ливада. Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: .... Съседи: .... ливада от
5,231 дка (пет декара и двеста тридесет и един кв. м), шеста категория, местност „.....“, имот
№ ... по плана за земеразделяне, при граници (съседи): № .. ливада на наследниците на ...
ливада на ... ливада на наследниците на .... ливада на наследниците на .... полски път на ...., с
описание по скица на поземлен имот №.... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия,
картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор №....., община
Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри,
19
одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес на поземления
имот: ....., местност ...... Площ: 5 230 кв. м /пет хиляди двеста и тридесет/. Трайно
предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада. Стар
идентификатор: няма. Номер по предходен план: .... Съседи:.. нива от 1,889 дка (един декар
и осемстотин осемдесет и девет кв. м), шеста категория, местност „....“, имот № .. по плана
за земеразделяне, при граници (съседи): № .... нива на наследниците на ... нива на .... полски
път на ...., №... полски път на ...., с описание по скица на поземлен имот № ... година,
издадена от АГКК, Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот
с идентификатор № ..., община Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на
АГКК. Последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР. Адрес
на поземления имот: ....., местност ..... Площ: 1 889 кв. м /хиляда осемстотин осемдесет и
девет/. Трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване:
Пива. Стар идентификатор: няма. Номер по предходен план: ... Съседи: .... ливада от 0,699
дка (нула декара и шестстотин деветдесет и девет кв. м), осма категория, местност „.....“,
имот № .... по картата на землището, при граници (съседи): № ..... ливада на земи по чл. 19 от
ЗСПЗЗ, № ... ливада на наследниците на .... ливада на наследниците на ..... ливади на
наследниците на .... ливада на ливада на земи по чл.19 от ЗСПЗЗ, №...... ливада на ливада на
земи по чл.19 от ЗСПЗЗ, ограничения при ползване на имота, основания: електропровод 110
KV. на 20 м от двете страни до крайните проводници или на 24 м от оста на електропровода
не могат да се строят сгради и съоръжения и засажда високостеблена растителност, с
описание по скица на поземлен имот № .... година, издадена от АГКК, Служба по геодезия,
картография и кадастър - гр. София: Поземлен имот с идентификатор №......, община
Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-.... година на Изпълнителен директор на АГКК. Последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на КККР. Адрес на поземления
имот: ....., местност ...... Площ: 699 кв. м /шестстотин деветдесет и девет/. Трайно
предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Ливада. Стар
идентификатор: няма. Номер по предходен план: ..... Съседи: .......
ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ в дву-седмичен срок от влизане в сила на решението купувачите В. С. Г.
с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН: ********** заплатят на основание чл. 362, ал. 1 ГПК на
продавачите Н. Г. В., с ЕГН ********** - сумата в общ размер на 2174.9лв. и на Р. Г. В., с
ЕГН ********** - сумата в общ размер на 2197.3 лв., представляваща припадаща на имотите
дължима продажна цена.
УКАЗВА на ищците, че при неизпълнение в срок на задължението за плащане спрямо
ответниците на основание чл. 362, ал. 2 ГПК последните могат да поискат обезсилване на
решението.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 4 ГПК В. С. Г. с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН:
********** да заплатят на Н. Г. В., с ЕГН ********** всяка една по 1000лв. или сумата в
20
общ размер на 2000лв. и на Р. Г. В., с ЕГН ********** всяка една по 1000лв. или сумата в
общ размер на 2000лв., разноски сторени в настоящото производство.
ОСЪЖДА В. С. Г. с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН: ********** да заплатят всяка по ½ в
полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Софийски районен съд нотариална такса
на основание чл. 364, ал. 1 ГПК в общ размер на 87.33лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК В. С. Г. с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН:
********** да заплатят всяка по ½ по сметка на ...., район .... местен данък за възмездно
придобИ.е за горепосочените имоти в общ размер на 131.16лв
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху недвижимите
имоти, описани в диспозитива на решението, ДО ЗАПЛАЩАНЕ на горепосочените
нотариална такса и местен данък от В. С. Г. с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН: **********.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК В. С. Г. с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН:
********** да заплатят всяка по сметка на Агенция по вписванията сумата в размер на 15
лв. за всеки един имот, който следва да се възбрани, държавна такса.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от влязлото в сила решение ДО ПРЕДСТАВЯНЕ НА
ДОКАЗАТЕЛСТВА, че са заплатени всички разноски по прехвърлянето и дължимите данъци
и такси за имотите, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на В. С. Г. с ЕГН: ********** и Е. И. Т. с ЕГН:
**********, считано от влизане в сила на решението, да извършат отбелязването му в
Службата по вписванията – гр. София, като след изтичането на този срок вписването на
исковата молба губи действието си.
Да се приложи в кориците на делото оригинал на Предварителен договор от 22.04.2015г. и
представеното в осз Пълномощно от 09.10.2014г. с рег № на заверката №16082 на нотариус
с рег, № ..... на НК с район СРС, намиращи се пришите в задните корици на делото, като
следва същите да се прошнороват и прономероват, доколкот е направено оттегляне на
искането на адв. Я. за съхранение на документите при специален ред.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
21