РЕШЕНИЕ
Гр.Кърджали, 26.02.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кърджалийският районен съд в публичното заседание на двадесет и пети януари
през две хиляди и осемнадесета година в състав:
Председател: Дарина
Байданова
при секретаря М. Суркова
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 420 по описа за 2017г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове за собственост с правна квалификация
чл.124, ал.1 от ГПК срещу ответника “Ахридастрой” ЕООД –в ликвидация,
гр.Кърджали и с правна квалификация чл.108 от ЗС срещу ответника Г.М.К..
Постъпила
е искова молба от М.А.М. против
“Ахридастрой” ЕООД – в
ликвидация, гр.Кърджали и Г.М.К., в която ищецът твърди, че на
02.06.2008 г. заедно с П.Г.Б. от гр.София, в качеството си на съсобственици,
възложили на първия ответник „Ахридастрой" ЕООД - в ликвидация, да построи
върху съсобствения им недвижим имот, находящ се в гр.Кърджали, представляващ
поземлен имот с идентификатор №40909.108.138 по КК на гр.Кърджали, целият с
площ от 658,00 кв.м., пететажна жилищна сграда, включваща активен партер и
мансарден етаж, за което сключили договора с Нотариален акт за учредяване право
на строеж върху недвижим имот №137, том IV, рег.№6772, нот.дело №722/2008 год.
по описа на Нотариус №020 К.Д., с район на действие РС-Кърджали, в който
подробно били описани по предназначение, застроена площ, местоположение и
граници всички обекти, включени в пететажната жилищна сграда. Твърди, че въз
основа на изготвения инвестиционен проект и техническото описание към него, в
качеството си на учредители, си запазили и взаимно си учредили право на строеж
за изграждане на обектите в сградата, подробно описани в пункт I, б."А"
и б."Б" от Нотариален акт за учредяване право на строеж върху
недвижим имот №137, том IV, рег.№6772, нот.дело №722/2008 год. , като заедно с
това учредили право на първия ответник да построи за себе си останалите обекти
в проектираната преди учредяването на право на строеж пететажна жилищна сграда,
подробно описани по предназначение, застроена площ, местоположение и граници на
всички обекти в пункт II, т.е. извън тези, за които си запазили право на
строеж. Твърди, че съгласно договорката
изграждането на проектираната пететажна жилищна сграда следвало да
започне след одобряването на идейния архитектурен проект, или, в посочения
нотариален акт за учредяване на право на строеж точно били определени
границите, видът, характерът и всички други индивидуализиращи характеристики на
всеки един от обектите, включени в сградата, както и точно бил определен обемът
на учреденото право на строеж. Твърди още, че първият ответник, в качеството му
на строител и суперфициар, вместо да изпълни задълженията си по сключения договор, представил без знанието им пред надлежните
органи в Община Кърджали различен инвестиционен проект, в който имало
разминаване не само в площите на отделните договорени обекти, но бил предвиден
и изграден шести тавански етаж на сградата. В нарушение на закона въз основа на
Решение №18 от 23.07.2008 год. на ЕСУТ при Община Кърджали, без да бъде
извършена проверка на собствеността и без определяне обема на учреденото право
на строеж, гл.архитект одобрил този проект единствено на името на
„Ахридастрой" ЕООД - в ликвидация, като
главният архитект на Община Кърджали издал строително разрешение
№224/13.08.2008 год. за построяване на цялата сграда отново единствено на
„Ахридастрой" ЕООД - в ликвидация. Възползвайки се от така неправилно
издадените строителни книжа, същият започнал и изградил върху поземления имот
сграда, съдържаща обекти, различни и с по-голяма площ от описаните в
нотариалния акт, съдържаща и шести - тавански етаж. По силата на приращението
съгласно чл.92 от ЗС , ищецът като
собственик на 1/2 идеална част от поземления имот, придобила правото на
собственост и върху 1/2 идеална част на построеното в повече
от учреденото на „Ахридастрой" ЕООД-в ликвидация право на строеж, в т.ч.
включително и на 1/2 идеална част от таванския етаж. Твърди, че без да
представи документ за собственост, тъй като не притежава такъв, първият
ответник „Ахридастрой" ЕООД- в ликвидация се снабдил от СГКК-Кърджали със
схеми на самостоятелно обособените обекти на таванския етаж, а от Община
Кърджали с данъчна оценка на същите, легитимирайки се пред съответните органи
единствено с неправилно издадените му за цялата сграда само на негово име
строителни книжа. Твърди се още в исковата молба, че след снабдяването с тези
документи, първият ответник се разпоредил с част от процесния имот, находящ се
на таванския етаж, като на 24.02.2010 год. с Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот №156, том I, peг. №2868, дело №148/2010 г. продал на
втория ответник Г.М.К. следният недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор
40909.108.138.3.30 по Кадастралната карта и Кадастралните регистри на
гр.Кърджали, одобрени със заповед №РД-18-66 от 18.10.2006 год. на Изпълнителния
директор на АК, който представлявал таванско помещение №3, изградено до етап
„груб строеж" в северозападното крило на шести мансарден етаж на
новострояща се жилищна сграда на *** в гр.Кърджали, със застроена площ от 80,00
кв.м., състоящ се от кабинет, две сушилни, баня-тоалетна и коридор, при граници
на таванското помещение: юг- обект 40909.108.138.3.29, долу - обект
40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14, ведно с припадащите му се
идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Счита, че
въпреки, че така сключената сделка - /продажба на чужда вещ/ не е нищожна, тя
не е породила търсения от ответниците вещноправен транслативен ефект, тъй като
противоречала на основния принцип, че никой не може да прехвърли повече от
вещните права, които притежава. Твърди още, че с влязло в сила решение от
05.07.2011г., постановено по гр.дело № 1950/2010 год. РС-Кърджали признал за
установено по отношение на първия ответник „Ахридастрой" ЕООД-в ликвидация
правото на собственост на П.Г.Б. върху 1/2
идеална част от
следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 40909.108.138.3.30
по Кадастралната карта и Кадастралните регистри на гр.Кърджали, одобрени със
заповед № РД-18-66 от 18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, който
обект представлява таванско помещение №3, изградено до етап „груб строеж"
в северозападното крило на шести мансарден етаж на новострояща се жилищна
сграда на *** в гр.Кърджали със застроена площ от 80.00 кв.м., състоящ се от
кабинет, две сушилни, баня-тоалетна и коридор, при граници на таванското
помещение: юг- обект 40909.108.138.3.29, долу- обект 40909.108.138.3.12 и обект
40909.108.138.3.14, ведно с припадащите му се идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж. Със същото решение съдът осъдил вторият ответник Г.М.К.
да отстъпи собствеността и предаде на П.Б. владението върху 1/2 идеална част от
описания недвижим имот. Сочи, че към настоящия момент сградата е въведена в
експлоатация с удостоверение №115/21.12.2016 год. за въвеждане в експлоатация
на строеж IV категория на обект "Жилищна сграда с магазини и офиси",
находящ се в УПИ IV-2577,
кв.167 по ПУП на гр.Кърджали, като процесният недвижим имот, предмет на
сделката в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 156, том I, peг. № 2868, дело № 148/2010 год.,
съгласно Акт №15-10549-24.01.2014г. за непълноти и грешки в ПИ №40909.108.138
по кадастралната карта и на гр.Кърджали, община Кърджали, е отразен с
идентификатор №40909.108.138.4.33. Или, твърди, че е налице идентичност между
имота, описан подробно в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№156, том I, peг. №2868, дело №148/2010 год. по описа
на Нотариус №020 К.Д. с район на действие РС-Кърджали и предмет на разрешения
спор с влязло в сила решение на РС Кърджали, постановено по гр.дело №1950/2011
г. и самостоятелен обект в сграда с проектен идентификатор №40909.108.138.4.33
с предназначение "друг вид самостоятелен обект в сграда", собственост
на П.Г.Б. и М. А.М., представляващи Складови помещения група "А" със
застроена площ от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 %идеални части от
общите части на сградата и съответните проценти идеални части от правото на
строеж, при съседи- на същия етаж 40909.108.138.4.32; под
обекта-40909.108.138.4.9; №40909.108.138.4.8, над обекта- няма, с
административен адрес гр.Кърджали, ***. Моли съда да постанови решение, с което
на основание чл.124, ал.1 от ГПК да признае за установено по отношение на
първия ответник „Ахридастрой" ЕООД - в ликвидация, че ищецът М.А.М. е
собственик на 1/2 идеална
част от следния недвижим имот:
самостоятелен обект с идентификатор 40909.108.138.3.30 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Кърджали, одобрени със заповед №РД-18-66
от 18.10.2006 год. на Изпълнителния директор на АК, който обект представлява
складово помещение група "А" в северозападното крило на
шести-мансарден етаж на построената жилищна сграда на *** в гр.Кърджали, със
застроена площ от 80,00 кв.м., състоящ се от кабинет, две сушилни,
баня-тоалетна и коридор, при граници на таванското помещение- юг-обект
40909.108.138.3.29, долу- обект 40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14,
ведно с припадащите й се идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж, идентичен с част от самостоятелен обект в сграда с проектен
идентификатор №40909.108.138.4.33, с предназначение "друг вид
самостоятелен обект в сграда", собственост на П.Г.Б. и М. А.М.,
представляващи "Складови помещения група "А", със застроена площ
от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 %идеални части от общите части на
сградата и съответните проценти идеални части от правото на строеж, при съседи:
на същия етаж 40909.108.138.4.32; под обекта - 40909.108.138.4.9; №40909.108.138.4.8,
над обекта - няма, с административен адрес гр.Кърджали, ***. На основание
чл.108 от ЗС моли да бъде признато за установено по отношение на втория
ответник Г.М.К., че М.А.М. ***, с ЕГН **********, е собственик на 1/2 идеална
част от следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор
40909.108.138.3.30 по Кадастралната карта и Кадастралните регистри на
гр.Кърджали, одобрени със заповед №РД-18-66 от 18.10.2006 год. на Изпълнителния
директор на АК, който обект представлява таванско помещение №3, изградено в
северозападното крило на шести-мансарден етаж на построената жилищна сграда на ***
в гр.Кърджали, със застроена площ от 80,00 кв.м., състоящ се от кабинет, две
сушилни, баня-тоалетна и коридор, при граници на таванското помещение: юг-
обект 40909.108.138.3.29, долу- обект 40909.108.138.3.12 и обект
40909.108.138.3.14, ведно с припадащите й се идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж, идентичен с част от самостоятелен обект в сграда
с проектен идентификатор №40909.108.138.4.33, с предназначение "друг вид
самостоятелен обект в сграда", собственост на П.Г.Б. и М. А.М.,
представляващи "Складови помещения група "А", със застроена площ
от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 %идеални части от общите части на
сградата и съответните проценти идеални части от правото на строеж, при съседи:
На същия етаж 40909.108.138.4.32; под обекта: 40909.108.138.4.9;
№40909.108.138.4.8, над обекта- няма, с административен адрес гр.Кърджали, ***,
като бъде осъден да отстъпи собствеността и
предаде владението на гореописания имот на ищеца. Претендира разноски. В съдебно заседание поддържа иска и
моли съда да го уважи, за което развива подробни съображения.
Ответникът „Ахридастрой"
ЕООД - в ликвидация в
срока по чл.131 от ГПК не допозира отговор
на исковата молба. В съдебно заседание не изпраща представител и не взема становище
по иска.
Ответникът Г.М.К. в срока по
чл.131 от ГПК депозира отговор
на исковата молба,
в който счита предявените искове за
неоснователни. Счита, че е собственик на процесния недвижим имот - самостоятелен обект с идентификатор
40909.108.138.3.30 по Кадастралната карта и Кадастралните регистри на
гр.Кърджали,одобрени със Заповед № РД-18-66/18.10.2006 г. на изп.директор на
АК, представляващ таванско помещение № 3 в северозападното крило на шести-мансарден етаж
на жилищна сграда на *** в гр.Кърджали със застроена площ 80,00 кв.м.,състоящ се от кабинет, две сушилни,баня-тоалетна и коридор, при граници на таванското помещение: юг-обект 40909.108.138.3.29,долу-обект
40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14, ведно с прилежащото складово помещение № 18 в
подземния етаж на сградата с полезна площ 4.30 кв. метра при граници на склада:
изток - склад № 17,запад-склад № 16,север-коридор,юг -гараж № 1 и припадащите се
3,526% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж на основание
покупко-продажба с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №156 от 24.02.2008 г., том 1, рег.№ 2868, дело № 149/2010 г. на Нотариус К.Д., вписан в НК под № 020, с район на действие Районен съд Кърджали. Твърди, че
е собственик на процесния недвижим и на основание чл.79, ал.2 от ЗС, осъществявайки добросъвестно владение
върху него, продължило повече от 5 години от неговото закупуване до предявяване
на исковата молба. Счита, че осъществената сделка с нотариален акт № 156/2010
г. не е нищожна, въпреки че е закупил имота от несобственик е че се явява добросъвестен владелец, тъй като е придобил
имота на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че
прехвърлителят му не е собственик. Прави възражение, изключващо правата на ищеца, позовавайки се на продължило повече от 5 години добросъвестно владение към датата на предявяване на
иска по чл.108 от ЗС и на основание чл.70,ал.1 и ал.2,във вр. с чл.79,ал.2 от
ЗС. Оспорва обстоятелството, че ищецът по силата на приращението съгласно чл.92
от ЗС е собственик на 1/2 ид.част от процесния имот, тъй като
вторият ответник към момента на завеждане на исковата претенция по чл.108 от ЗС
е собственик на имота на основание добросъвестно владение, продължило повече от 5 години и на основание чл.
70,ал.1 и ал.2 във вр.с чл.79,ал.2 от ЗС.
Оспорва обстоятелството, че влязлото в сила решение, постановено по гр.д. № 1950/2010 г. на КРС, следва да обоснове основателността и доказаността на предявения иск по
чл. 108 от ЗС от ищеца , тъй като същото било постановено при друга,различна,изяснена фактическа
обстановка, като по това влязло в сила решение не бил извършен въвод и
процесният имот се владеел изцяло от ответника от момента на неговото
закупуване до момента на завеждане на
настоящата искова претенция за ревандикация. Оспорва обстоятелството, че въвеждането в експлоатация на сградата, в която е
закупен имота от втория ответник, опровергава легитимирането му като собственик
на основание добросъвестно владение, продължило повече от 5 години, както и това обстоятелство обосновава
основателността на претенцията по чл.108 от ЗС. Оспорвм
обстоятелството, че ищецът се легитимира като собственик на процесния имот,
позовавайки се и на удостоверяванията по нотариален акт за поправка на нотариален
акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 194,том 1,рег.№
3649,дело 194/2013 г. на нотариус Е.К., вписан в НК под рег.№ 280, с район на действие РС-Кърджали, тъй като това обстоятелство потвърждавало презумцията за добросъвестно владение на купувача,
като е придобил имота на правно основание, годно да го направи собственик, без
да знае, че прехвърлителят му не е собственик. Оспорва представения нот.акт №
194/2013 г. , тъй като същият по съществото си не представлявал нотариален акт
за учредяване право на строеж, какъвто е нот.акт № 137/2008 г. и ищецът не би
могъл да се легитимира като собственик на 1/2 ид.част от закупения от ответника недвижим имот,
предмет на нот.акт № 156/2010 г. Моли предявените искове да бъдат отхвърлени.
Претендира разноски. В съдебно заседание чрез процесуалния си
представител оспорва предявения спрямо него иск и моли съда го отхвърли,за
което излага подробни съображения, каквито изтъква и в писмена защита.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства –
писмени и гласни поотделно и в тяхната съвкупност, както и доводите и
възраженията на страните, намира следното от фактическа и правна страна:
С протоколно определение от 23.11.2017г. съдът на осн.
чл.214,ал.1 от ГПК е допуснал изменение на предявения осъдителен иск по
отношение на втория ответник Г.М.К. в установителен иск по чл.124 , ал.1 от ГПК
за признаване спрямо този ответник, че ищцата е
собственик на 1/2 идеална част от следния недвижим имот:
самостоятелен обект с идентификатор 40909.108.138.3.30 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Кърджали, одобрени със заповед №РД-18-66 от 18.10.2006 год. на Изпълнителния директор на АК, който обект
представлява таванско помещение №3, изградено в северозападното крило на шести-
мансарден етаж на построената жилищна сграда на *** в гр.Кърджали, със
застроена площ от 80.00 кв.м., състоящ се от кабинет, две сушилни,
баня-тоалетна и коридор, при граници на таванското помещение: юг- обект
40909.108.138.3.29, долу - обект 40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14,
ведно с припадащите й се идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж, идентичен с част от самостоятелен обект в сграда с проектен
идентификатор №40909.108.138.4.33, с предназначение "друг вид
самостоятелен обект в сграда", собственост на П.Г.Б. и М. А.М.,
представляващи "Складови помещения група "А", със застроена площ
от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 %идеални части от общите части на
сградата и съответните проценти идеални части от правото на строеж, при съседи:
на същия етаж 40909.108.138.4.32; под обекта: 40909.108.138.4.9;
№40909.108.138.4.8, над обекта- няма, с административен адрес гр.Кърджали, ***.
От приобщената по делото доказателствена съвкупност се
установява,че ищцата се легитимира като собственик по силата на саморъчно завещание
от чичо си П.Г.Б. от дата 24.01.2005г. на ½ ид.ч. /източната част/ от
парцел III в кв.114, находящ се в гр.Кърджали, ***, ведно с втори етаж от сградата, построена
върху парцела по плана на гр.Кърджали. На 02.06.2008г. ищцата М.М. и трето
неучастващо по делото лице П.Б. - наследник на П.Г.Б. - като съсобственици на
поземлен имот с идентификатор №40909.108.138 по КК на гр.Кърджали, находящ се в
гр.Кърджали, *** и учредители, учредили в полза на „Ахридастрой” ЕООД – в
ликвидация, гр.Кърджали и в качеството му на строител, право на строеж за
изграждане в собствения им поземлен имот с площ 658 кв.м. по проектирана преди
учредяването правото на строеж пететажна жилищна сграда /с активен партер и
мансарден етаж/, състояща се от търговски площи, жилища /апартаменти и
боксониери/, подземни гаражи и подземни паркоместа. За целта бил надлежно
изготвен Нотариален акт за учредяване право на строеж
върху недвижим имот №137, том IV, рег.№6772, нот.дело №722/2008 г. по описа на нотариус №020 К.Д., с
район на действие РС-Кърджали, в който страните запазили и взаимно учредили един на
друг право на строеж за обекти в бъдещата пететажна жилищна сграда, учредили право на строеж на строителя да
изгради посочената жилищна сграда с условие всеки от съсобствениците да
придобие отделни обекти в сградата като обезщетение и придобиване на обекти и
от строителя, посочени в нотариалния акт по вид, площ и граници извън тези, за
които учредителите запазили правото на строеж. Строителят се е задължил да
изпълни строителството след одобряване на работен архитектурен проект и
снабдяване на документ за строителна линия.
Установява се по делото,че първият ответник и строител „Ахридастрой"
ЕООД - в ликвидация продал на 24.02.2010г. с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот №156, т.1, рег.№2868, д.№ 149/2010г. на втория ответник Г.М.К. недвижим
имот от новоизградената сграда - самостоятелен обект с идентификатор
40909.108.138.3.30 по КККР на гр.Кърджали, представляващ таванско помещение № 3,
изградено до етап "груб строеж" в северозападното крило на шести - мансарден
етаж на новострояща се жилищна сграда на *** в гр.Кърджали, със застроена площ
80,00 кв.м., състоящ се от кабинет, две сушилни, баня-тоалетна и коридор, при
граници на таванското помещение: юг-обект 40909.108.138.3.29, долу-обект
40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14, ведно със складово помещение №18
в подземния етаж на сградата с площ 4,30 кв.м. и припадащите се идеални части
от общите части на сградата и правото на строеж. При изповядването на сделката били
представени и Нотариален акт за учредяване право на
строеж върху недвижим имот №137, том IV, рег.№6772, дело №722/2008г., проект, одобрен с решение № 13 от протокол №18 от
23.07.2008г. на ЕСУТ при Община Кърджали и разрешение за строеж
№224/13.08.2008г.
С влязло в сила на 02.09.2013г. решение от 05.07.2011г. по
гр.д.№1950/2010г. по описа на РС-Кърджали е признато за установено по отношение
на „Ахридастрой” ЕООД – в ликвидация правото на собственост на П.Б. върху
½ идеална част от недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 40909.108.138.3.30 по КККР на гр.Кърджали - таванско помещение №3,
изградено до етап "груб строеж" в северозападното крило на
шести-мансарден етаж на новострояща се жилищна сграда на *** в гр.Кърджали със
застроена площ 80,00 кв.м., състоящ се от кабинет, две сушилни, баня-тоалетна и
коридор, при граници на таванското помещение: юг-обект 40909.108.138.3.29,
долу-обект 40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14, ведно с припадащите
му се идеални части от общите части на сградата и правото на строеж и е осъден Г.М.К.
да отстъпи собствеността и предаде
владението на П.Б. върху ½ идеална част от същия недвижим имот.
На 12.12.2013г. П.Б. и ищцата М.М. като учредители на
правото на строеж и дружеството-ответник „Ахридастрой"
ЕООД - в ликвидация с Нотариален акт за поправка на Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот № 194, том I, рег.№ 3694 дело №194/2013г. на нотариус
Е.К. договорили изменение в обема на учреденото право на строеж, като в
т.9 било договорено, че ищцата запазва и взаимно учредява с третото неучастващо
лице П.Б. право на строеж за самостоятелни обекти, между които ½ ид.ч.
от Складови помещения група А – самостоятелен обект, находящ се на шест /тавански/
етаж в шестетажна сграда с търговски партер и офиси, изградена в поземлен имот
с идентификатор №40909.108.138 по плана на гр.Кърджали, ***,състояща се от таванска стая №1, таванска стая №2, мокро
помещение, коридор, склад №1 и склад №2 и една тераса със
застроена площ от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 % идеални части от
общите части на сградата и съответните проценти идеални части от правото на
строеж.
С акт № 15-10549-24.01.2014г. на АГКК –Кърджали за
непълноти и грешки в Поземлен имот 40909.108.138 по КК и КР на гр.Кърджали в
КККР на гр.Кърджали били нанесени нови обекти в кадастралната карти и регистри
на гр.Кърджали, между които самостоятелен обект в сграда с идентификатор
40909.108.138.4.33, с предназначение: „Друг вид самостоятелен обект в сграда“,
собственост на П.Б. – ½ ид.ч. и ищцата М.М. – ½ ид.ч., с данни за
самостоятелния обект: Складови помещения група „А“ със застроена площ 166,98
кв.м. заедно с припадащите са 6,649% идеални части от общите части на сградата
и съответните проценти идеални части от правото на строеж.
С удостоверение №115/21.12.2016г. на главния архитект на
община Кърджали построената жилищна сграда с магазини и офиси е въведена в
експлоатация, като строежът е изпълнен в
съответствие с одобрените проекти,
разрешение за строеж №224/13.08.2008г. и Заповед №47/13.10.2016г., протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия от
22.10.2008г. и изискванията към
строежите съгласно чл.169,ал.1 и 2 от ЗУТ. В същото изрично е посочено, че
таванският етаж съдържа обособени складови помещения .
Вторият ответник Г.К. е представил доказателства за
платен данък имот и такса за смет за процесното помещение за 2017г. на осн.
декларация №1878/04.08.2017г., както и данни ,че не е семеен.
По делото са изслушани гласни доказателства – показанията
на св. Е.А. и С.М. – приятели на ответника Г.К., които заявяват,че им е
известно, че същият през 2010г. е придобил недвижим имот в гр.Кърджали, ***, на
последен етаж, до който понастоящем нямал достъп, тъй като била сложена врата и
ответникът нямал ключ от нея. Св.А. няколко пъти посещавал имота с родителите
си и ответника - през 2014г. изхвърляли строителни материали, а през пролетта
на 2016г. последно ходили да го огледат. Според св. М. двамата с ответника
отишли в имота след закупуването му през 2010г., който бил в груб строеж и след
това отново ходили да го огледат - през 2015г., лятото на 2016г. и лятото на
2017г. И двамата свидетели заявяват, че през цялото това време никой не е
пречил на ответника К. да влиза в имота.
Според заключението по назначената съдебно-техническа експертиза
с в.л. Д.А.,в т.ч. и разпита в съдебно заседание се установява, че описаният в
НА №165, нот.дело №315/1988г. на КРС
поземлен имот с пл.сн. №2577 в кв.74 по регулационния план на
гр.Кърджали от 1980г. съответства на поземлен имот с идентификатор 40909.108.138 по КК на гр.Кърджали, описан в НА №137 , дело
№722/2008г. на нотариус К.Д., а по ПУП на гр.Кърджали, одобрен през
1993г., поземлен имот с пл.сн. №2577 е
разположен в кв. №167 и за него бил отреден
УПИ IV-2577, идентичен с поземлен имот с идентификатор 40909.108.138 по КК, одобрена със Заповед №РД-18-66/18.10.2006г. на
Изп.директор на АК; самостоятелен обект с идентификатор 40909.108.138.3.30 по КК и КР от 2009г. е със застроена площ 80,22
кв.м. и към същия обект,посочен с идентификатор 40909.108.138.4.33 по КК и КР от 2013г., има прилежащо складово
помещение №18 в подземния етаж с полезна площ 4,30 кв.м. и припадащите се 3,526
% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж. На следващо
място процесният имот, представляващ таванско помещение №3, изградено в
северозападното крило на таванския етаж е със застроена площ 80,00 кв.м.,
състоящо се от четири тавански помещения, мокро помещение и коридор и е
обособен като обект – „Складова група А“ с предназначение: друг вид
самостоятелен обект в сграда. С удостоверение №115/21.12.2016г. изградената
жилищна сграда с магазини и офиси в УПИ IV-2577 в кв.167 по плана на гр.Кърджали е въведена в
експлоатация и съгласно същото таванският етаж съдържа обособени складови
помещения. Процесният недвижим имот, представляващ таванско помещение №3 с
идентификатор 40909.108.138.3.30 по КК от 2010г., посочен в НА № 156, дело №
148/2010г., е идентичен със самостоятелен обект в сграда с идентификатор 40909.108.138.4.33 с предназначение : „Друг вид самостоятелен обект в
сграда“, представляващ „Складови помещения „А“ по изменената КК от 2014г. В
с.з. вещото лице допълва, че проектантът- архитект
посочил, че в случая е налице пететажна сграда и тавански етаж на кота +14,35 с
квадратура 241,30 кв.м., който е използваем покрив.По проект е следва да бъдат
изградени шест тавански помещения, които да се разпределят на жилищата отдолу, а впоследствие
със строителството са обособени три самостоятелни групи складови помещения,
обособени като самостоятелни обекти. Процесният имот е
отразен в кадастралната карта като самостоятелен обект със
самостоятелен идентификатор с предназначение –„Друг вид самостоятелен обект в сграда“ и не бил отразен в
удостоверението за въвеждане в екплоатация - Акт 16 - от 21.12.2016г., в което
било посочено „тавански етаж- обособени складови помещения“. Или, налице са складови
помещения с идентификатори, въведени в експлоатация. На следващо място, нямало идентичност между
описаните обекти в първия нотариален акт и проекта видове обекти, брой
по етажи, в случая бил налице съвсем
различен проект. Или, сградата
е правена в много отклонения и по проектиране, и по строителство. Обектът, посочен по
нотариален акт от 2010г. като таванско помещение №
3 съответства по местоположение, изложение, етажност на квадратурата
със
сега съществуващото складово помещение „А“.
Налице е според вещото лице глобално
несъответствие между проекта,
одобрен на името „Ахридастрой“ ЕООД-в ликвидация и нотариалния акт за
учредено право на строеж и по който е построена сградата.
Според заключението по назначената повторна
тройна-експертиза, което се възприема от изцяло от съда като пълно, компетентно
и обосновано изготвено и устното изложение в съдебно заседание на вещи лица Н.Т.Д.,
арх.Н.Д.П. и арх. Е.Д. Пенева, процесният самостоятелен обект с идентификатор
40909.108.138.4.33 се намира на последен, шест етаж /ниво +14,35 кв.м./ на
„Жилищна сграда с търговски партер и офиси“ в УПИ IV-2577, кв.167 по плана на гр.Кърджали и представлява група
помещения в западната част на етажа, отделени с врата от стълбищната клетка,
водещи се тавански стаи и сушилни; всички помещения имат излаз на тераса,
явяваща се използваем покри на пети етаж ; измерената застроена площ на
помещенията на процесния обект е 79,70 кв.м., площта на терасата - 86,70 кв.м. и общо застроената площ на
самостоятелен обект с 40909.108.138.4.33 – „Складови помещения група „А“ е сбор от 79,70
кв.м. 86,70 кв.м., или, 166,40 кв.м. В съдебно заседание заключението се
поддържа от вещите лица с допълнението, че достъпът до процесния самостоятелен обект не е свободен, а помещението е
заключено и за достъпа бил съставен протокол за огледа на 11.01.2018г. Според
вещите лица площта включва и терасата и
която не била включена в РЗП, тъй като няма да излезе показателят на плътност и
интензивност. В случая бил налице покрив, който бил тераса и към която били
налице три подхода с три врати. Имотът по схемата от 2010г. е идентичен с този
от 2016г., без терасата и според вещите лица терасата е неразделна част от
самостоятелния обект, като при другите две групи също имало тераси и те са
включени в тяхната квадратура.
С оглед изложеното дотук, съдът намира следното:
По делото не се спори, че по силата на сключен между
ищцата М.М., трето неучастващо по делото лице П.Б. и първия ответник „Ахридастрой"
ЕООД - в ликвидация - договор за учредяване
право на строеж върху недвижим имот, собственост на физическите лица, дружеството
е изградило сграда в груб строеж, понастоящем въведена в експлоатация,
върху обособените обекти, в която поради реализиране правото на строеж е възникнало
право на собственост,като съгласно
чл.181 от ЗУТ построената сграда или самостоятелни части от нея могат да са
предмет на прехвърлителна сделка. Установено бе, че изградената сграда сериозно
се различава по проектиране и строителство, предназначение, застроени площи,
местоположение и граници от първоначално изготвения проект, като допълнително и
извън обема на учреденото право на строеж е построен и тавански етаж, съставен
от три групи складови помещения, нанесени в КККР на гр.Кърджали като
самостоятелни обекти в сграда, едното от които с идентификатор 40909.108.138.4.33. Установено бе, че този
обект е идентичен с обекта, прехвърлен през 2010г. на втория ответник Г.К. от продавача-строител,
обозначен като самостоятелен обект с идентификатор 40909.108.138.3.30 по КК и КР на гр.Кърджали, представляващ таванско помещение №3, изградено до етап „груб строеж“ в
северозападното крило на шести – мансарден етаж на новострояща се жилищна
сграда със застроена площ 80,00 км. Установено бе, че при изповядване на
сделката пред нотариуса продавачът-строител е представил нотариален акт №137, дело
№722/2008г. за учредяване правото на строеж от собствениците на поземления
имот, в който, обаче, е било дадено право за строеж по одобрен архитектурен
проект на пететажна жилищна сграда /с активен партер и мансарден етаж/ с
подземна площ, състояща се от търговски площи, жилища /апартаменти и
боксониери/, подземни гаражи и подземни паркоместа, без изобщо да е учредено
право на строеж на тавански стаи, респ. тавански етаж, какъвто вторият ответник
закупува. Съгласно чл.92 от ЗС собственикът на земята е собственик и на
постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго,при което
следва извод, че ищцата като собственик на ½ ид.ч. от поземления имот е
собственик и на ½ ид.ч. от построеното в повече от учреденото на първия
ответника право на строеж. В този смисъл е съдебната практика, изразена в
решение № 602/1993г., I г.о. БВКС,бр.
9/1993г.,№6, в което е казано, че обемът на отстъпеното право на строеж се
определя от договора за неговото учредяване и построеното извън договора е
приращение към терена и става притежание на собственика на земята. В същото
решение има и още един извод, а именно, че за обекта, построен от суперфициаря
в повече от правата му по договора, той не е добросъвестен владелец и неговото владение не е по
чл.70,ал.1 от ЗС,тъй като той не е получил владението върху обекта на правно
основание , годно да го направи собственик. На следващо място, предвид установеното
по делото, че процесният имот има характеристиките на самостоятелен обект на
собственост, същият може да бъде годен обект на прехвърлителна сделка, но в
случая, съдът приема, че доколкото собствениците на поземления имот не са
договорили със суперфициаря възможността пораждането на вещно - транслативния
ефект на придобивното основание чл. 63 ал.1
ЗС по отношение на процесния имот да премине в патримониума на
лицето – приобретател /суперфициар/, то, последният съответно не би могъл да го
прехвърли на трето лице /вторият ответник/, тъй като последният приобретател черпи
права от първоначалния суперфициар и затова не може да бъде в по-благоприятно
положение от него. Т.е., договорът, сключен между ответниците, е породил
облигационно действие помежду им, но не и вещно–правно действие. Следователно,
последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята. В този смисъл са
постановките на ТР №1 от 4 май 2012 г. по т.д № 1/2011г. на ВКС, ОСГК. При това
положение, съдът намира за неоснователно възражението на ответника К., че е
придобил правото на собственост върху спорния имот с изтичането на петгодишната,
т.нар. кратка давност, считано от придобиване на имота, тъй като с оглед установеното
по делото същият очевидно е знаел или е могъл да узнае при положена грижа при изповядване
на сделката за обема на правата на праводателя, т.е., че неговият праводател не
е собственик, с оглед на което добросъвестността, на която се позовава,
обхващаща пороците на юридическото основание, в случая е оборена, респ.
възражението, въведено като предмет на делото от ответника Г.К., е недоказано. А
тежестта на доказване на признаците на владението е на лицето, което се
позовава на придобивна давност - Решение № 436 от 21.03.2006 г. по гр.д. №
1366/2005 г./, ВКС, ІV г.о., Решение № 45/15.04.2014г. по гр.д.№ 6619/2013г. ІІ
гр.о. Така, когато се завладява изцяло чужд имот, презумпцията на чл. 69 ЗС
действа дори да няма основание за установяване на фактическата власт, а предвид
липсата на основание, имота се придобива след 10 години - Решение №
45/16.03.2015 по гр.д.№ 6533/2014 г. ІІ гр.о.
Доколкото ищцата не обосновава правата си на допълнително
извършеното изменение /поправка/ на правото на строеж, съдът не следва да се
произнася по валидността на същото. Не е спорно между страните и че ищцата,
считано от 22.11.2017г., осъществява фактическа власт върху процесния имот.
На следващо място, бе изяснено в производството,че процесният
имот е със статут на самостоятелен обект на собственост, същият е отделен с
врата от стълбищната клетка и помещенията в обособеното складово помещение
група „А“ имат излаз на тераса , явяваща се използваем покрив на пети етаж. Ето
защо, въпреки че се намира в жилищна сграда и е заснет с предназначение „склад“,
не следва извод, че е складово помещение, принадлежащо към жилище, т.е., има обслужваща функция, щом към последното има
други складови помещения - мазе, или таван. Такова помещение съгласно съдебната
практика е отделен самостоятелен обект на правото на собственост и на
гражданския оборот. /Решение № 261 от 23.10.2013 г. на ВКС по гр. д. №
3777/2013 г., I гр.о./.
Така, бе установено, че самостоятелен обект с
идентификатор 40909.108.138.3.30 по Кадастралната карта и Кадастралните
регистри на гр.Кърджали от 2009г., ½ ид.ч. от който е собственост на ищцата
и представлява таванско помещение №3, изградено в северозападното крило на
шести - мансарден етаж на построената жилищна сграда на *** в гр.Кърджали със
застроена площ от 80,00 кв.м, състоящ се от кабинет, две сушилни, баня-тоалетна
и коридор, при граници на таванското помещение: юг- обект 40909.108.138.3.29,
долу - обект 40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14, ведно с припадащите
й се идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, предмет на
продажбата с нотариален акт №156,дело №148/2010г. на нотариус К.Д. със страни
двамата ответници, е напълно идентичен с част от самостоятелен обект в сграда
с идентификатор №40909.108.138.4.33, с
предназначение "друг вид самостоятелен обект в сграда", собственост
на П.Г.Б. и ищцата М. М., представляващ "Складови
помещения група "А" по Кадастралната карта на гр.Кърджали от 2014г. с
посочена по кадастър застроена площ от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649
% идеални части от общите части на сградата и съответните проценти идеални
части от правото на строеж, при съседи: на същия етаж: 40909.108.138.4.32; под
обекта: 40909.108.138.4.9; 40909.108.138.4.8, над обекта - няма, с
административен адрес гр.Кърджали, ***. По оспорването на ответника Г.К. на площта
на процесния имот в КК от 2014г. са приложими постановките на ТР № 8 от
23.02.2016г. по т.д. №8/2014г. на ВКС,съгласно което с оглед презумпцията на
чл.2,ал.5 от ЗКИР за вярност на основните кадастрални данни, при грешно
заснемане на самостоятелен имот е налице правен интерес от предявяване на иск
по чл.54,ал.2 от ЗКИР /чл.53,ал.2 от ЗКИР отм./ за поправяне на непълноти и
грешки в одобрената КК и КР. Съгласно мотивите към т.5 от същото тълкувателно
решение грешното заснемане в кадастралната карта на границите на един недвижим имот
не води до промяна на правото на собственост върху грешно заснетата част от
имота, защото кадастралната карта няма вещно- прехвърлително действие. В случая
се оспорват не граници,а площта на поземлен имот 40909.108.138.4.33, отразен по КК и КР на гр.Кърджали от 2014г. с площ
166,98 кв.м. По аргумент от обсъжданото ТР съдът намира,че дори и грешно отразен,
ищецът е установил правата си на собственост върху процесния имот, поради което
предявеният иск се явява основателен в пълен размер по отношение на ответници. Това
е така,тъй като ищецът като собственик може да иска установяване правото си на собственост върху
вещта спрямо всяко лице, което оспорва тази собственост. Доколкото първият ответник - суперфициар „Ахридастрой“
ЕООД – в ликвидация освен, че с действията си е оспорил правото
на собственост на ищеца върху вещта, но и повече – разпоредил се е с същата,
въпреки постигнатото последващо съгласие за изменение на договора за учредяване
на право на строеж,съдът намира,че този е ответник е пасивно легитимиран по
установителния иск за собственост.
С оглед изложеното, настоящата инстанция намира предявените
искове за основателни и доказани,поради което следва да бъдат уважени.
Предвид този изход на делото, ответниците на основание
чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъдат осъдени солидарно да заплатят на ищеца
направените и доказани по делото разноски за държавна такса - 676,12 лв., за
адвокатско възнаграждение – 800,00 лв. и
за възнаграждение за вещи лица - 1130,00 лв. , общо възлизащи на сума в
размер на 2606,12 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА за установено по отношение на „Ахридастрой”
ЕООД -
в ликвидация, с ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, че М.А.М.,с ЕГН **********,***, е собственик на ½ /една втора/ идеална част от недвижим имот,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор 40909.108.138.3.30 по Кадастралната
карта и Кадастралните регистри на гр.Кърджали, одобрени със Заповед
№РД-18-66/18.10.2006г. на Изп.директор на АК, представляващ складово помещение
група „А”, изградено в северозападното крило на шести- мансарден етаж на
построената жилищна сграда на *** в гр.Кърджали със застроена площ от 80,00
кв.м., състоящ се от кабинет, две сушилни, баня-тоалетна и коридор, при граници
на таванското помещение: юг- обект 40909.108.138.3.29, долу - обект
40909.108.138.3.12 и обект 40909.108.138.3.14, ведно с припадащите й се идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж, идентичен с част от САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ в сграда с идентификатор №40909.108.138.4.33, с предназначение "друг
вид самостоятелен обект в сграда", собственост на П.Г.Б. и М. А.М.,
представляващи "Складови помещения група "А", със застроена площ
от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 % идеални части от общите части
на сградата и съответните проценти идеални части от правото на строеж, при
съседи: на същия етаж: 40909.108.138.4.32; под обекта: 40909.108.138.4.9;
40909.108.138.4.8, над обекта- няма, с административен адрес гр.Кърджали, ***.
ПРИЗНАВА за установено по отношение на Г.М.К., с ЕГН **********,***, че М.А.М., с
ЕГН **********,***, е собственик на ½
/една втора/ идеална част от недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ с идентификатор 40909.108.138.3.30 по Кадастралната карта и Кадастралните
регистри на гр.Кърджали, одобрени със Заповед №РД-18-66/18.10.2006г. на
Изп.директор на АК, представляващ ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ №3, изградено в
северозападното крило на шести - мансарден етаж на построената жилищна сграда
на *** в гр.Кърджали със застроена площ от 80,00 кв.м., състоящ се от кабинет,
две сушилни, баня-тоалетна и коридор, при граници на таванското помещение: юг-
обект 40909.108.138.3.29, долу - обект 40909.108.138.3.12 и обект
40909.108.138.3.14, ведно с припадащите й се идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж, идентичен с част от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда
с идентификатор №40909.108.138.4.33, с предназначение "друг вид
самостоятелен обект в сграда", собственост на П.Г.Б. и М. А.М.,
представляващи "Складови помещения група "А", със застроена площ
от 166,98 кв.м., ведно с припадащите се 6,649 % идеални части от общите части
на сградата и съответните проценти идеални части от правото на строеж, при
съседи: на същия етаж: 40909.108.138.4.32; под обекта: 40909.108.138.4.9;
№40909.108.138.4.8, над обекта- няма, с административен адрес гр.Кърджали, ***.
ОСЪЖДА „Ахридастрой” ЕООД - в ликвидация, с ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление *** и Г.М.К., с ЕГН **********,*** солидарно
да заплатят на М.А.М.,с ЕГН **********,*** направените по делото разноски в
размер на 2606,12 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд Кърджали
в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Дава на ищеца М.А.М.,с ЕГН **********, 6-месечен срок от влизане в сила на
решението, в който на основание чл.115, ал.2, вр. ал.1 от ЗС да извърши
отбелязване на решението в Агенция по вписванията-Служба по вписванията
–Кърджали по представен препис от решението.
Съдия: