Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 02.11.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 14158 по описа за
2019г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е предявен от М.А., гражданка на Република Италия,
против „А.Т.“ ЕООД *** и „Е.“ ЕООД *** иск по чл.66, ал.1 ЗС вр. чл.33 ЗС за изкупуване на склад
с площ 337.54 кв.м. с идентификатор 68134.903.1562.4.5, склад
с площ 392.11 кв.м. с идентификатор 68134.903.1562.4.6 и склад
с площ 447.92кв.м. с идентификатор
68134.903.1562.4.3, находящи се
в УПИ Х-1562 кв.3 /предходен номер
УПИ II-1562 в кв.3 и кв.11/ с площ 13 035кв.м. по плана на
гр.София, местността НПЗ „Хладилника Витоша“, съставляващо поземлен имот с идентификатор
68134.903.1562.
Ищцата сочи, че е съсобственик въз основа НА № 72, том VIII, рег.№ 27572, дело № 1200/21.12.2011г. с права от 8.275% ид.ч. върху следния недвижим имот-Дворно място цялото с площ 14 580 кв.м., съставляващо имот с пл.№ 1562, за който е отреден
УПИ Х-1562 кв.3 /предходен номер
УПИ II-1562 в кв.3 и кв.11/ с площ 13 035кв.м. по плана на
гр.София, местността НПЗ „Хладилника Витоша“, по кадастрална карта и кадастрални регистри съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.903.1562. Твърди
във връзка с преговори за покупко-продажба
на идеалните й части на 30.08.2019г. да е узнала, че
първият ответник „А.Т.“
ЕООД се разпоредил с притежавани от него постройки /сгради/ в имота в полза на втория
ответник „Е.“ ЕООД чрез сключени договори за покупко-продажба, а именно посочените три склада. Продажбените
договори са обективирани съответно в НА № 34,
том I, рег.№ 2102, дело № 36/31.10.2017г.; НА № 25, том I, рег.№ 1066, дело №
25/17.04.2018г. и НА № 62, том I, рег.№
2036, дело № 62/23.08.2018г. Навежда
складовете погрешно, неправилно и незаконосъобразно да са били
отразени в кадастралната карта и регистри като самостоятелни обекти, представляващи части от сграда
с идентификатор 68134.903.1562.4. Твърди
те да представляват
самостоятелни постройки /сгради/, а не самостоятелни
обекти от друга сграда. Твърди
преди продажбата им първият ответник
да не е изпълнил
задължението по чл.33 ЗС да ги предложи
за купуване на ищцата, в качеството
на съсобственик на идеални части
от поземления имот, върху който
са построени, при договорените с втория ответник условия. Сочи, че ответниците не притежават право
на собственост върху поземления имот, в който се
намират складовете. Поради това счита,
че на основание
чл.33, ал.1 ЗС вр. чл.66 ЗС има
право на тяхното изкупуване при условията, при които са
били продадени на втория ответник.
Ответникът „А.Т.“ ЕООД не е подал писмен отговор, не се представлява в съдебно
заседание и не изразява становище по иска.
Ответникът „Е.“ ЕООД навежда на процесуална недопустимост на иска поради предявяването
му след изтичане
срока по чл.33, ал.2 ЗС и при липса на
правен интерес с твърдението след подаване на исковата
молба ищцата да се е разпоредила
с притежаваните от нея идеални части
от поземления имот. Оспорва да е собственик на 8.275% ид.ч. с възражението, че не са
придобити въз основа изтекла придобивна давност и в този смисъл оспорва
активната й материално-правна
лагитимация по иска. Оспорва да
е узнала за договорите за покупко-продажба
на складовете на 30.08.2019г., като навежда, че договорите
са били вписани
в Агенцията по вписванията на датите на тяхното
сключване през 2017г. и
2018г. и от тези дати за нея
е налице знание с оглед оповестителното действие на вписването,
а отделно знанието й отпреди посочената дата произтича и от това, че
е била заинтересовано лице при одобряването
на кадастралната карта и кадастрални регистри за поземления
имот и находящите се в него сгради,
в тази част процесните складове. Твърди трите склада
да се намират
в масивна едноетажна сграда, бивша собственост
на „Н.“ ЕООД, което дружество инициирало и след проведена процедура по ЗУТ през 2013г. са били обособени като самостоятелни обекти по смисъла
на §5, т.39 ДР на ЗУТ, наред с други обекти
в нея, поради което и правилно са били нанесени
като такива при одобрението на кадастралната карта и кадастралните регистри с присвоени отделни идентификатори. Впоследствие предишният собственик „Н.“ ЕООД се разпоредил с всички самостоятелни обекти в сградата в полза на различни лица,
като по този
начин е възникнала етажна собственост по чл.37 ЗС. „А.Т.“ ЕООД е закупило
трите склада от посоченото дружество
през 2014г. и от своя страна през
2017г. и 2018г. ги продало на него. В тази
връзка навежда, че разпоредбите на чл.33 ЗС и чл.66, ал.1 ЗС не намират приложение при продажба на
самостоятелни обекти в етажна собственост, тъй като теренът,
върху който се намират има
единствено обслужващо предназначение и в този смисъл за етажен
собственик, респ. собственик или съсобственик на терена не възниква
право на изкупуване.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:
Разпоредбата на чл.33 ЗС не съдържа забрана
за съсобственик да се разпореди със своята част
от недвижим имот в полза на
трето за съсобствеността лице, но въвежда ограничение в упражняването на това право като го задължава да
предложи преди това на останалите съсобственици да купят дела му при същите
условия. Ако не изпълни задължението за другите съсобственици възниква правната възможност да
изкупят неговия дял при условията на чл.33, ал.2 ЗС.
В чл.66, ал.1 ЗС
законът е признал идентично право и за собственика на земята в хипотезата на суперфициарна собственост, когато сградата и мястото, върху
което е построена принадлежат на различни лица при съответно приложение на
чл.33 ЗС.
Правото на изкупуване
е потестативно по своя характер и се упражнява с конститутивен иск, който на основание чл.33, ал.2 ЗС следва
да бъде предявен в двумесечен срок от продажбата. Срокът е преклузивен
и с изтичането му се погасява материалното право, поради което въпросът за
неговото спазване е относим към основателността на
иска, а не към процесуалната допустимост /Решение № 121/21.06.2013г. по гр.д.№
862/2021г. на ВКС, II г.о., цитираното в
него Определение № 300/07.07.2010г. по гр.д.№
290/2010г. на ВКС, II г.о., и др./. Ако е
предявен след срока по чл.33, ал.2 ЗС подлежи на отхвърляне поради погасяване
правото на изкупуване.
По отношение началния
момент на течението му е формирана трайна съдебна практика, според която при отправено
до съсобственика предложение двумесечният срок започва да тече от деня на
продажбата, а когато такова не е било направено срокът тече от момента на
узнаването за сделката. Безпротиворечиво се приема,
че моментът на узнаването по смисъла
на чл.33, ал.2 ЗС е този на фактическото узнаване за продажбата, но не и моментът на
узнаване
на всички условия на сключената
сделка. Това е моментът, от който
обективно за съсобственика, претендиращ изкупуване по чл.33, ал.2 ЗС, съществува възможност да узнае и всички
условия на сключения договор за покупко-продажба, тъй като последният
е от категорията на сделките, подлежащи
на вписване, а самото вписване има оповестително
действие /Решение
№ 1/23.01.2009г. по гр.д.№ 5355/2017г. на ВКС, II г.о., Решение № 72/02.06.2021г. по гр.д.№
3478/2020г. на ВКС, I г.о. и др./.
Предявяването на иска
в законовия срок е елемент от фактическия състав на чл.33 ЗС и подлежи на
доказване наред с другите предпоставки. Както е посочено в Решение № 72/02.06.2021г.
по гр.д.№ 3478/2020г. на ВКС, I г.о., в хипотеза когато предложение не е било отправено, узнаването от
ищеца за продажбата повече от два месеца преди предявяването на иска за
изкупуване е юридически факт, изгодна правна последица от чието доказване черпи
ответната страна. Тя се състои в приемане за доказано на противопоставеното правопогасяващо възражение за пропуснат срок, в резултат на
което правото на изкупуване да бъде отречено. Доказването от ответника трябва
да е главно и пълно. Ищецът може да проведе насрещно доказване, но не е длъжен
да доказва узнаване за сделката на твърдяния от него
по-късен момент, тъй като при липсата на доказателства на безспорни данни да е
узнал по-рано следва да се приеме, че искът е предявен в срока по чл.33, ал.2
ЗС.
Ищцата основава
правото си на изкупуване по чл.66, ал.1 вр. чл.33 ЗС
с твърдението, че е съсобственик притежаващ идеална част от дворно място в
гр.София, ул.*********, цялото с площ 14 580 кв.м., съставляващо имот с
пл.№ 1562, за който е отреден УПИ Х-1562-за производство, офиси и складове, в
кв.3 /предходен УПИ II-1562, попадащ в кв.3
и 11/ с площ 13035 кв.м. по плана на гр.София, местността НПЗ „Хладилника
Витоша“, при съседи по документ за собственост: имоти пл.№ 1599, пл.№ 249, пл.№
1361, пл.№ 252, пл.№ 253, пл.№ 249 и пл.№ 1417 и при съседи: УПИ IV-1599, УПИ V-249, улица, имот пл.№ 249 и улица,
което УПИ Х-1562 е идентично с поземлен имот с идентификатор 68134.903.1562
съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017г.
на изп.директор на АГКК, с административен адрес на
имота гр.София, район Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“-част Юг, с площ 13 088кв.м., при съседи: имоти с
идентификатори 68134.903.2618; 68134.903.249; 68134.903.1720; 68134.903.2663;
68134.903.2525; 68134.903.1599 и 68134.903.2561. Трите процесни
склада с площ съответно 337.54кв.м., 392.11 кв.м. и 447.92кв.м. се намират в
този имот и са били собственост на първия ответник „А.т.“ ЕООД, който се
разпоредил с тях чрез последователно сключени с втория ответник „Е.“ ЕООД договори за покупко-продажба на
31.10.2017г., на 17.04.2018г. и на 23.08.2018г.
Исковата молба е
подадена на 29.10.2019г., като в нея
ищцата сочи, че узнала за продажбите на 30.08.2019г. във връзка с водени
преговори с потенциален купувач на недвижимия имот.
Моментът на
узнаването е оспорен от втория ответник с противопоставено правопогасяващо
субективното право на изкупуване възражение това да е станало значително
по-рано и в този смисъл искът предявен след срока по чл.33, ал.2 ЗС.
Твърденията са в насока узнаване,
считано от вписване на сделките в Агенцията по вписванията поради оповестителния характер на самото вписване; знание поради
участие на ищцата като заинтересовано лице в административното производство по
одобряване на кадастралната карта и регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-739/21.11.2017г., което се отнася както до поземления имот УПИ Х-1562,
така и по отношение всички намиращи се в него сгради; знание обосновано с
представянето на скица за поземления имот от 13.02.2018г. в производство по
съдебна делба образувано по искова молба от 31.01.2018г., в което участва като
ищец, чието съдържание е оспорила относно отразените собственици и титуляри на
ограничени вещни права.
По този спорен въпрос
по делото са събрани писмени и гласни доказателства.
Представен е препис
от писмо по електронна поща на 30.08.2019г. от Д.Д.до
Р.Й., с което е изпратена „справка от кадастъра за собственост на имота в
Хладилника“ посочен като 68134.903.1562 /стр.202/, както и самата справка
издадена на същата дата от СГКК-София отразяваща собствениците и носителите на
други вещни права за един имот от КРНИ /същия 68134.903.1562/, видно от която в
частта за носителите на други вещни права под № 6 фигурира „Е.“ ЕООД с право на
строеж и посочен нотариален акт от дата 23.08.2018г.
Свидетелката В.С.работи
в „Г.К.“ ЕООД, занимаващо се с консултантски услуги, управление и поддръжка на
недвижими имоти. Ищцата е клиент на това дружество, което управлява имотите й,
в тази част този в кв.Хладилника на ул.Сребърна. В показанията си сочи, че през
2019г. влезли в контакт с брокерска фирма „Е.Б.Ел“, чийто клиент проявявал
интерес към поземления имот. Преговорите за ищцата се водели от друг служител Р.Й.,
който впоследствие я представлявал по сделката за продажба на част от идеалните
части. В края на м.08.2019г. в e-mail посочената брокерска фирма ги уведомила за извършена
справка в кадастъра показала промяна в собствеността на трите склада в сграда 4
в имота, за което до този момент не знаели и не били уведомени. На следващия
ден направили справка в имотния регистър, която потвърдила това и се снабдили с
препис от нотариалните актове за сделките, а след това уведомили и ищцата. Сочи
още, че преди това имало интерес и от други купувачи, но не знае дали са били
правени справки относно собствеността.
Свидетелката Д.Д.работи в дружеството за недвижими имоти „Е.Б.Ел“, което
водело преговори за закупуване идеалните части на ищцата от имота.
Комуникацията била осъществявана с Р.Й.. Във връзка с тези преговори направила на
30.08.2019г. справка в кадастъра за да види дали правилно са нанесени идеалните
части на всички съсобственици и тогава й направило впечатление, че има ново
дружество като съсобственик в сградата /очевидно говори за “Е.“ ЕООД/. Същия
ден уведомила Й., който заявил, че не знае за това, и му изпратила справката на
електронната поща. Сочи в показанията си, че вероятно и преди е правила справки
за имота, но тогава не й е правило впечатление да е имало друго дружество.
По
делото не е спорно образуването на 01.02.2018г. на гр.д.№ 7472/2018г. по описа
на СРС, 138 състав, по искова молба на М.А., А. А. и
„И.“ ЕООД /подадена на 31.01.2018г./ против М.Д.Д., М.Х.И.-Д.
и И.Ч.Ж.за съдебна делба на поземления имот УПИ Х-1562 в гр.София, ул.********* и
намиращите се в него шест сгради, различни от процесната,
в която се намират складовете /стр.158-163/.
В
изпълнение на дадени от съда указания по същото дело с молба от 13.03.2018г.
ищците, включително М.А., са представили скица на имота № 15-90383/13.02.2018г.
на СГКК-София и оспорили нейното съдържание с твърдението, че не отразява вярно
действителния брой, граници и площи на сградите, както и не отразява вярно
собствениците и носителите на ограничени вещни права /стр.164-166/.
Представена
е справка от Агенция по вписванията за извършените справки в имотния регистър
по отношение поземления имот и сграда 4 в него за периода
21.11.2017г.-29.10.2019г. Видно от нея за този период не са били регистрирани
справки от ищцата или неин пълномощник, включително управляващото имотите й дружество
за поземления имот, а по отношение сградата за складовете са изпълнени справки
на 15.12.2017г. и 19.12.2017г. от „Е.Б.Ел“ ЕООД /стр.367-368/.
Като
доказателство е прието и писмо изх.№ 20-64825/23.09.2021г. на СГКК-София
/стр.365/, видно от което със заявление вх.№ 01-229893/27.05.2019г. на А. А. и М.А.,
чрез упълномощено лице Г.С.И., са поискали изменение в кадастралния регистър на
недвижимите имоти за поземлен имот с идентификатор 68134.903.1562 от одобрените
кадастрална карта и кадастрални регистри на район „Лозенец“.
Въз
основа тези обстоятелства съдът намира от правна страна следното:
Неоснователно
е поддържаното от втория ответник възражение ищцата да е узнала за процесните продажби в деня на тяхното вписване в Агенцията
по вписванията по силата на оповестителното действие
на самото вписване. Както бе посочено, според трайно установената съдебна
практика, меродавен за началото на срока по чл.33, ал.2 ЗС е моментът, в който
съсобственикът, респ. собственикът на земята в хипотезата на чл.66, ал.1 ЗС фактически
е узнал за разпоредителната сделка, а не кога е била вписана. Аргументът е, че при
липса на отправено предложение се предполага незнание от съсобственика, тъй
като не е страна по договора и не е длъжен сам да следи дали не е налице
разпореждане в полза на трето лице.
Аналогичен
извод се налага и по отношение довода за узнаване в административното
производство по одобряване на кадастралната карта и кадастрални регистри за
имота и сградите в него, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017г. Вярно е,
че във връзка със заснемането и отразяването в кадастъра по реда и при
условията на ЗКИР ищцата има качеството на заинтересовано лице и в този смисъл
адресат на издадената заповед, която се обнародва в Държавен вестник. Но само
това обстоятелство не може да се приравни на знание при липса на доказателства
да е взела активно участие в този процес, които да сочат на фактическо узнаване
към деня на издаване заповедта от значение за срока по чл.33, ал.2 ЗС. Отделно от
това две от сделките /17.04.2018г. и 23.08.2018г./ са реализирани по време след
одобряване на кадастралната карта и регистри, поради което обективно е
невъзможно за тях да е узнала в рамките на административното производство по
ЗКИР.
Извън
горното, с оглед събраните доказателства съдът намира, че ищцата е знаела за
продажбите отпреди посочената от нея дата 30.08.2019г. С подадената на 13.03.2018г.
по образуваното гражданско дело за съдебна делба молба, заедно с представената
скица от 13.02.2018г. от СГКК-София, е оспорила верността на отразеното в нея
по отношение самия поземлен имот, по отношение броя, границите и площта на
сградите, както и по отношение собствениците и носителите на ограничени вещни
права, а с депозирано заявление на 27.05.2019г. пред СГКК-София е поискала
изменение в кадастралния регистър на недвижимите имоти за поземления имот. Подаването
на молбата пред СРС е по време след реализиране на първата продажба на склада с
площ 337.54 кв.м. /31.10.2017г./, съответно искането за изменение в кадастъра
след сключване на останалите две сделки за другите два склада и са осъществени чрез
упълномощени адвокати-адв.Г. и адв.И.,
последният процесуален представител в настоящото производство, т.е. лица
различни от служителите на дружеството натоварено с управление на имотите. Същевременно
основно възражение в исковата молба е неправилно отразяване в кадастъра на
трите склада като самостоятелни обекти в една сграда с поддържано твърдение да
са самостоятелни постройки, което може да бъде основано само на данни от
кадастралната карта и регистри при СГКК-София, а по делото е установено, че
подобна справка за периода 21.11.2017г.-29.10.2019г. ищцата или упълномощено
лице не са правили, респ. с исковата молба не е представена скица /такава е
издадена впоследствие за целите на вписването/, но пък през м.05.2019г. е
подала заявление за изменение в кадастралния регистър. Наред с това в исковата
молба складовете са индивидуализирани с идентификатори, като следва да се
посочи, че полученият по електронна поща на 30.08.2019г. документ е справка
относно собствениците и носителите на други вещни права за поземления имот,
който не съдържа данни за сградите в него, в тази част сграда 4, т.е. начина им
на отразяване в кадастъра. Тези обстоятелства мотивират съда да приеме, че
най-късно към м.05.2019г. ищцата е знаела за сделките и това е моментът на
фактическото узнаване. Исковата молба е подадена на 29.10.2019т., т.е. след
изтичане двумесечния срок по чл.33, ал.2 ЗС, поради което правото на изкупуване
е погасено, обуславящо отхвърляне на иска.
При
този изход и на основание чл.78, ал.3 ГПК ищцата следва да заплати на втория
ответник разноски по делото от 12 100лв., от които 210лв. възнаграждение
за вещо лице и такса за издаване на съдебно удостоверение и 12 000лв. платено
възнаграждение за адвокат. Възражението по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на
адвокатското възнаграждение съдът намира за неоснователно предвид фактическата
и правна сложност на делото.
Водим
от горното
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от М.А., гражданин на Република Италия, родена на ***г. в гр.Милано, с адрес
10103, ********Калифорния, САЩ, със съдебен адрес ***, против А.Т.“ ЕООД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ***, и „Е.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище
и адрес на управление ***, иск с правно
основание чл.66, ал.1 ЗС вр. чл.33, ал.2 ЗС за
изкупуване на склад с площ 337.54 кв.м. с идентификатор 68134.903.1562.4.5, предмет
на договор за покупко-продажба с НА 34, том I, рег.№ 2102, дело №
36/31.10.2017г.; склад с площ 392.11 кв.м. с идентификатор 68134.903.1562.4.6,
предмет на договор за покупко-продажба с НА № 25, том I, рег.№ 1066, дело №
25/17.04.2018г. и склад с площ 447.92кв.м. с идентификатор 68134.903.1562.4.3, предмет
на договор за покупко-продажба с НА № 62, том I, рег.№ 2036, дело №
62/23.08.2018г., находящи се в УПИ Х-1562 кв.3
/предходен номер УПИ II-1562 в кв.3 и кв.11/ с площ 13 035кв.м. по плана на
гр.София, местността НПЗ „Хладилника Витоша“, съставляващо поземлен имот с
идентификатор 68134.903.1562 с административен адрес гр.София, ул.*********.
ОСЪЖДА М.А.,
гражданин на Република Италия, родена на ***г. в гр.Милано, с адрес 10103, ********Калифорния,
САЩ, със съдебен адрес ***, да заплати на „Е.“ ЕООД, ЕИК ********, със седалище
и адрес на управление ***, разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от
12 100лв.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: