№ 9515
гр. София, 13.03.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20221110161052 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба от М. С. Т. срещу „П.“ ЕООД.
На основание чл. 146, ал. 1 ГПК, вр. чл. 140, ал. 3 ГПК и като съобрази фактическите
твърдения на страните, съдът изготвя следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация чл.
92 ЗЗД и чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 82, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
Ищцата твърди, че на 16.07.2021 г. е сключила предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот с дружество „П.“ ЕООД, ЕИК *********, като предмет на
договора е Апартамент № 4 с идентификатор 68134.305.424.5.12, на първи етаж със
застроена площ от 57.84 кв. м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна и две тераси и Склад № 4 с площ от 4.96 кв. м, находящи се в жилищна
многофамилна сграда в гр. С......., ведно с припадащите им се идеални части от общите
части на сградата и от УПИ. Посочва, че на 21.04.2022 г. чрез управителя на дружеството е
сключила окончателен договор с Нотариален акт № 27, том II, рег. № 2669, дело № 174 от
2022 г. на помощник нотариус по заместване Симона Стоименова при нотариус Димо
Желязков вписан в НК под peг. № 101 с район на действие СРС за прехвърляне на
собствеността върху имотите, предмет на предварителния договор. Твърди, че като купувач
е изпълнила задължението си по описания договор и е заплатила в срок уговорената цена,
но ответникът е изпаднал в забава за въвеждане на сградата в експлоатация. Срокът,
уговорен в договора за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в
експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация, е
уговорен за месец 09.2021 г., като в случай на форсмажорни обстоятелства страната, която
се позовава на тях, е длъжна да уведоми другата страна най-късно до 10 дни, считано от деня
на настъпването им, но в случая ищцата не била получила такова уведомление. Посочва, че
според чл. 6.3 от предварителния договор, ако продавачът не спази крайния срок за
завършване на строителството на имота, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1 % от
платените от купувача до момента суми по договора за всеки ден забава, но общо не повече
от 10 % от общата цена по договора. Твърди, че съгласно т.3.1 от Договора продавачът „П.“
ЕООД изпада в забава след изтичането на определения за краен срок м. 09.2021 г., поради
което считано от 01.10.2021 г. е неизправна страна, поради неизпълнение на задължението
1
си по договора. Твърди, че на 01.03.2022 г. чрез нотариус Мирослава Димова Савова, с peг.
№ 621 на НК е поканила управителя на дружество „П.“ ЕООД за заплащане на неустойка в
размер 9200 евро в левовата равностойност 17 993, 64 лв. и за сключване на окончателен
договор. Сочи, че на 31.03.2022 г. получила съобщение по ел. поща от управителя на
дружеството Пойраз Севгьор, с което я уведомил за наличието на издадено Удостоверение
за въвеждане в експлоатация и готовност за изповядване на сделка пред нотариус, но без
конкретна дата. Посочва, че сградата е била въведена в експлоатация на 18.03.2021 г.
Твърди, че поради виновната забава от страна на продавача за нея са настъпили вреди в по-
голям размер от уговорената неустойка. Сочи, че за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г. е
ползвала жилище под наем в град София, ул. „Охрид“ № 37, ет. 1, ап. 2, за което заплащала
ежемесечно наемна вноска в размер на 500 (петстотин) лева, като за периода наемната цена
възлизала в общ размер на 3000 (три хиляди) лева. С оглед гореизложеното, моли съда да
постанови решение, с което да осъди „П.“ ЕООД ЕИК ********* да заплати сума,
представляваща неустойка по предварителен договор от 16.07.2021 г. за периода от
01.10.2021 г. - до 18.03.2022 г. в размер на 9200 евро, в левовата им равностойност на 17
993, 64 лв. поради забавено изпълнение и неспазване на срока за въвеждане на сградата в
експлоатация в срок до месец 09.2021 г., ведно с лихва върху главницата от датата на
получаване на нотариалната покана 01.03.2022 г. до окончателното плащане на
задължението, както и да заплати стойността на претърпените вреди над размера на
неустойката за извършени разходи за наем на жилище в град София, ул. „Охрид“ №37, ет. 1,
ап. 2 в общ размер на 3000 лева за периода 01.10.2021 г. - 18.03.2022 г., ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
оспорва предявения иск. Признава, че страните по делото са сключили посочения в исковата
молба предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот — апартамент № 4 с
идентификатор 68134.305.424.5.12 и прилежащия му склад № 4, въз основа на който
предварителен договор е бил сключен окончателен договор на 21.04.2022 г., като посочва,
че сградата е била въведена в експлоатация на посочената в исковата молба дата - 18.03.2022
г. Твърди, че е предприел необходимите действия за снабдяването на сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация като е депозирал необходимите заявления към
общинската администрация в началото на месец септември 2021 г., а впоследствие - в
средата на месец ноември същата година /15.11.2021 г./ - пред Главния архитект на
Столична община. Твърди, че в хода на процедурата от административния орган
нееднократно били изисквани допълнителни документи, които ответното дружество
представяло своевременно. Сочи, че за въвеждането в експлоатация било необходимо да се
извърши допълнително регулационно изменение в парцела, върху който била построена
сградата, което изменение в ПУП наложило значително забавяне спрямо установените в
предварителния договор срокове. Твърди, че от една страна установените процедурни
срокове за посочените действия, а от друга страна безпричинното забавяне на „ГИС София“
да извърши отразяването на изменението на регулационния план, предмет на Заповед №
РВЕ17-РА50-3/2017 г. /видно от посоченото писмо от 07.02.2022 г./, генерирало
допълнително забавяне в сроковете. Сочи, че за посочените обстоятелства ищцата е била
уведомена своевременно по имейл. Освен това, въведените към този момент ограничителни
мерки в страната и заболеваемостта от ковид на служители в общинската администрация /в
2
края на 2021 г. и началото на 2022 г./ допълнително утежнило задачата на ответника да
получи изискуемото съгласно предварителния договор разрешение. Твърди, че посочените
обстоятелства покриват изискванията на чл.3.2 от предварителния договор - действия на
властите, които препятстват изпълнение на задълженията на ответника, и изключва
отговорността му за забавено изпълнение. Сочи, че е положил всички дължими грижи, но по
обективни причини сградата е била въведена в експлоатация по-късно от предвиденото.
Оспорва размера на претендираната неустойка, като сочи, че е неоснователно да се
начислява неустойка върху цялата продажна цена. Оспорва, че действителните вреди от
забавата на ответника надвишават размера на максималната по договор неустойка. Оспорва
ищцата да е сключвала договор за наем през процесния период на забавата. Оспорва, че на
01.03.2022 г. е била връчена нотариална покана на ответника, след която датата същият
изпаднал в забава. Моли за отхвърляне на предявените искове, както и за присъждане на
сторените по делото разноски.
Разпределение на доказателствената тежест
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 82, ал. 1 ЗЗД в доказателствена
тежест на ищцата е да установи: 1. възникнало между страните облигационно
правоотношение, с твърдяното съдържание, по което тя е изправна страна; 2. виновно
неизпълнение от страна на ответника на задълженията си по договора; 3. размера на
претърпените от ищцата вреди, а в тежест на ответника е да докаже наличие на основание
за освобождаване от отговорност, респективно плащане.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищцата е
да докаже: наличието на валидни неустоечни клаузи; настъпване на предпоставките за
претендиране на неустойките; размера на дължимите неустойки, а в тежест на ответника е
да установи изпълнение на задълженията си, обезпечени с неустоечните клаузи, и плащане
на задълженията за неустойка. В тежест на ответника във връзка с настъпилите
форсмажорни обстоятелства е да докаже настъпването на същите, както и че е изпратил
уведомление на ищцата.
ОТДЕЛЯ на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от
доказване между страните по делото фактите, че: страните по делото са сключили посочения
в исковата молба предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот -
апартамент № 4 с идентификатор 68134.305.424.5.12 и прилежащия му склад № 4, въз
основа на който предварителен договор е бил сключен окончателен договор на 21.04.2022 г.,
както и че сградата е била въведена в експлоатация на посочената в исковата молба дата -
18.03.2022 г.
По доказателствата:
Представените с исковата молба и с отговора на исковата молба писмени
доказателства следва да се допуснат като допустими, относими и необходими за правилното
решаване на спора.
Ответникът е направил искане по чл. 183 ГПК ищцата да представи приложените
към исковата молба разписки за платен наем в оригинал, което искане е основателно и
следва да бъде уважено.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание за 26.04.2023 г. от
10:45 часа, за която дата и час да се призоват страните.
3
ОБЯВЯВА на страните проекто-доклада по делото съобразно мотивната част на
настоящото определение.
ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ исковата молба, като УКАЗВА на ищцата в срок до
първото заседание да конкретизира на кои дати е заплатила продажната цена по
предварителния договор за покупко-продажба, като посочи поотделно и в какъв размер са
заплатените суми, както и да уточни претенцията си за лихва върху главницата от 9200 евро
от датата на получаване на нотариалната покана - 01.03.2022 г. до окончателното плащане
на задължението, като посочи дали претендира законна лихва от датата на исковата молба до
окончателното изплащане или предявява отделен иск за мораторна лихва за периода от
01.03.2022 г. до 10.11.2022 г., в който случай следва да посочи цена на иска и да внесе
държавна такса в размер на 4% от цената му.
УКАЗВА на ищцата, че при неизпълнение на дадените указания в срок, исковата
молба ще бъде върната, а производството по делото – прекратено.
ДОПУСКА представените с исковата молба и с отговора на исковата молба писмени
доказателства.
УКАЗВА на ищцата, че следва в срок до първото заседание да представи в оригинал
представените разписки за платен наем, като й УКАЗВА, че ако не стори това,
представените преписи ще бъдат изключени от доказателствата по делото.
УКАЗВА на страните в срок до първото заседание да заверят „вярно с оригинала“
останалите приложени доказателства по делото.
УКАЗВА на страните, че следва най - късно в първото по делото заседание да
изложат становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да
предприемат съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по - късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца. УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със
спогодба е необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта
процесуален представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация. Ако страните желаят да
използват медиация, те могат да се обърнат към център по медиация или медиатор от
Единния регистър на медиаторите към Министерство на правосъдието
(http://www.justice.governmentbg/MPPublicWeb/defaultaspx?id=2).
ДА СЕ ИЗПРАТИ на страните препис от настоящото определение, а на ищеца - и
препис от отговора на исковата молба.
Определението не подлежи на обжалване.
4
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5