Р Е Ш Е Н И Е
№......... 02.01.2018г. Гр. Стара Загора
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД VI
ГРАЖДАНСКИ
състав
На 11 декември
В публично заседание в следния
състав:
Председател: ТАНЯ ИЛКОВА
Секретар:
ЕВДОКИЯ ДОСЕВА
Прокурор:
като разгледа докладваното от
съдия ТАНЯ ИЛКОВА
гр. дело №
4852, по описа за 2016 година.
Производството е по предявен иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът М.С.Ч., чрез
пълномощника си, твърди в исковата си молба, че на 24.09.2015 г., с ответниците
К.С.Б. и М.П.Г. подписали предварителен договор за покупко-продажба на имот,
съгласно който ответниците следвало да променят предназначението от прилежаща
част на самостоятелен обект в сграда и да прехвърлят на М.С.Ч. или на
определено от него лице, собствеността върху техен съсобствен недвижим имот, а
именно: северно складово помещение
(без номерация), разположено в най - северната част на таванския етаж: от
жилищната сграда с идентификатор ЗШ 68850.504.5255.1, изходяща се в гр. Стара
Загора с административен адрес - ул. "Верея" № 3, с предназначение:
жилищна сграда - многофамилна, етажи: 3, със застроена площ на сградата от
Срокът за подписване на
окончателния договор изтекъл на на
24.09.2016 г., като всички условия за неговото сключване към момента на
предявяване на исковата молба били изпълнени от ищеца М.С.Ч. в уговорените за
това срокове. Въпреки това, ответниците К.С.Б. и М.П.Г. не изпълнили
задължението си да променят предназначението от прилежаща част на самостоятелен
обект в сграда и да сключат окончателния договор за покупко-продажба в
посочения срок на описания по-горе техен съсобствен недвижим имот, поради което
за ищеца се породил правен интерес от предявяване на настоящия иск.
С пълномощно от 24.09.2015
г. ответниците упълномощили ищеца с правото да извърши изготвяне и одобрение на
проект за промяна на предназначение и обособяване в самостоятелен обект в
сградата на описания по-горе техен съсобствен недвижим имот.
Ищецът моли, след доказване на
твърдяното, съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен
сключеният на 24.09.2015 г. предварителен договор за покупко-продажба на
съсобствен недвижим имот, а именно: северно
складово помещение (без номерация), разположено в най - северната част на
таванския етаж: от жилищната сграда с идентификатор № 68850.504,5255,1, находяща
се в гр. Стара Загора с административен адрес - ул. "Верея: №
3, с предназначение: жилищна сграда - многофамилна, етажи: 3, със застроена
площ на сградата от
Назначеният на ответниците К.С.Б.
и М.П.Г. особен представител, в
законоопределения срок е депозирал писмен отговор на исковата молба,
като счита иска за допустим, но неоснователен. Оспорва изложените твърдения, на
които се основава претенцията. Оспорва действителността на процесния
предварителен договор за покупко-продажба на имот между ищеца и ответниците,
като прави възражение относно нищожността на предварителния договор, на
основание чл.26, ал.1, предлож.3 - поради накърняване на добрите нрави, както и
на основание чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД - невъзможен предмет.
Прави възражение за
унищожаемост на процесния предварителен договор, на основание чл.27 предл.5 от ЗЗД във вр. с чл.ЗЗ от ЗЗД – като сключен при крайна нужда при явно неизгодни
условия.
Когато предварителният договор
за сключване на окончателен договор е нищожен, същият не можел да стане
действителен като обикновено ненаименувано съглашение изцяло или отчасти, или
за отделни клаузи. /Тълкувателно решение № 94 от 7.IX. 1970 година, ОСПС на ВС/.Накърняване
на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал. 1, пр.З ЗЗД било налице, когато се
нарушавал правен принцип. Счита договора за унищожаем, тъй като поведението на
ищеца-купувач съставлявало действие, накърняващо „добрите нрави", тъй като
злепоставял интересите на ответниците-продавачи с цел извличане на собствена
изгода. Налице била недобросъвестност на приобретателя по процесната сделка -
предварителен договор, тъй като последният поставил в зависимост от своето поведение
изпълнението на задълженията на продавачите-обещатели по договора, а именно
задължението им да извършат процедурите по промяна на предназначението и
обособяването на имота като самостоятелен обект в сграда и да осигурят
необходимите за сделката документи. На 24.09.2015г. бил сключен предварителният
договор между страните по настоящото дело с предвидените в него договорни
клаузи и условия по сделката. На същата дата - 24.09.2015г. било съставено
изрично специално пълномощно, с което продавачите-двамата ответници,
упълномощили купувача-ищец да действа от тяхно име и за тяхна сметка пред
посочените в пълномощното множество институции, физически и юридически лица,
като извърша всички изброени в пълномощното действия включително „като се
извърши изготвяне и одобрение на проект за промяна на предназначение и
обособяване в самостоятелен обект в сграда" на процесния съсобствен
недвижим имот. В случая продавачите упълномощили купувача на процесния имот да
изпълни от тяхно име това условие по предварителния договор, което
обстоятелство не било спорно. Напротив, ищецът признавал това обстоятелство
като представиял пълномощното като писмено доказателство по делото. При това
положение ищецът бил недобросъвестен, тъй като изпълнението на това условие по
предварителния договор зависело от самия
него. Не било налице виновно неизпълнение от страна на продавачите, които
разчитали на добросъвестното поведение на упълномощеното от тях лице -
купувачът. Представителят злоупотребил с правата си като не ги упражнил или не
ги упражнил до степен - постигане на търсения резултат и така увредил
интересите на представляваните от него лица - продавачи.
Налице било и друго
обстоятелство, обуславящо нищожността на договора на основание накърняване на
добрите нрави, а именно - нееквивалентността на престациите по сключения между
страните предварителен договор от 24.09.2015г. Цената на процесния
предварителен договор за покупко-продажба била необосновано ниска. По делото
било установено, че уговорената продажна цена по предварителния договор е 6000
лв. при данъчна оценка на прехвърленото имущество от 14426,10 лв. Уговорената
продажна цена била 2,4 пъти по-ниска от признатата от държавата правно-значима
оценка на имота, т е. сделката била извършена на цена 2,4 пъти по-ниска от
данъчната оценка на имуществото, която оценка била въведена като законов
критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото
имущество.
Предмет на предварителния
договор бил съсобствен имот, представляващ северно
складово помещение (без номерация), разположено в най-северната част на
таванския етаж от жилищна сграда с идентификатор № 68850.504.5255.1, находяща
се в гр.Стара Загора с административен адрес - ул "Верея" № 3, с
предназначение: жилищна сграда - многофамилна, брой етажи - 3, със застроена
площ на сградата от 236.00 кв.м., с
граници на последната съгласно приложената кадастрална схема, със застроена
площ на складовото помещение от 58 кв.м., с граници: от северозапад - калкан,
от югозапад - сушилня и коридор, от югоизток - стълбище и склад № 5 и от
североизток - двор с идентификатор № 68850.504.5255 и сграда с идентификатор
68850.504.5255.2, както и заедно със съответния процент идеални части от общите
части на сграда № 1, съгласно чл.38 от ЗС и съответния процент идеални части
право на строеж върху дворното място, в което била построена сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.5255, което складово
помещение било бивша прилежаща част към продадената масивна сграда - гараж с
идентификатор № 68850.504.5255.2, построена в североизточната част на дворното
място, находящо се в гр.Стара Загора, с административен адрес на ул. Охрид /без
посочен административен номер/, със застроена площ на гаража от 23.00 кв.м., с
предназначение: хангар, депо, гараж, на едно ниво с граници на сградата,
съобразно приложената кадастрална схема.
Процесният предварителен договор бил нищожен и
поради невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му, имотът -
предмет на сделката,
не отговарял на установените в действащия устройствен закон изисквания за
самостоятелен обект, поради което с оглед на тези изисквания, не представлявал
годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Когато недвижимата вещ е
сграда, самостоятелно можело да се придобива само такава част от нея, която по
силата на архитектурен /инвестиционен/ проект, одобрен съгласно действащите
строителни правила и норми, е обособена като самостоятелен имот /жилище, ателие
или др. подобни/. /Решение № 30
от 7.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 401/2011 г., I г. о., ГК /
Особеният представител на ответниците твърди, че предварителният
договор за покупко-продажба на недвижим имот не е безусловно сключен, а под
условие. Ненастъпването на това условие препятствало вещно-правното му действие
и го правело правно невъзможен за изпълнение. Ищецът претендирал сключване на
окончателен договор по съдебен ред по отношение на имот, за който
законодателството изисквало при прехвърляне да е обособен като самостоятелен
обект в сграда, т.е. в настоящото съдебно производство се целяло постигане на
вещно- прехвърлителен ефект при заобикаляне на закона, като се избегне административата
процедура пред Община Стара Загора, Главен архитект на Общината, данъчни
органи, геодезически фирми и др., съответно да се избегне издаването на
съответните административни актове по отношение на процесния имот за промяната
на статута и предназначението на имота от прилежаща част в самостоятелен обект
в сграда, без която промяна и обособяване не би съществувал имот - годен да
бъде предмет на самостоятелна сделка, съответно
прехвърлянето на такъв имот би било забранено от закона при липса на
задължителен елемент от фактическия състав. В случая по предварителния договор
бил налице разширен фактически състав - граждански отношения с административен
характер като ненастъпването на един само факт изключвал действието на
договора. Чрез предявяването на иск по чл.19, ал.З от ЗЗД ищецът целял да
постигне забранен от закона резултат по съдебен ред. Основен принцип в правото
е, че никой не може да черпи права от свое недобросъвестно, а в случая и от
незаконно поведение.
Възникването на потестативното право на ищеца да иска
обявяване на предварителния договор за окончателен било поставено в зависимост
от условие - да бъде променено предназначението на имота - предмет на сделката,
като същият бъде обособен като самостоятелен обект в сграда, като условието
следвало да се изпълни в срок от 1 година от подписването на предварителния
договор, най-късно до 24.09.2016г. В случая не било спорно обстоятелството, че
към момента на сключване на предварителния договор, имотът - предмет на
предварителния договор не е бил самостоятелен обект в сграда. Не било спорно
също и обстоятелството, че към 24.09.2016г. имотът - предмет на процесния
предварителен договор не бил променил предназначението си и статуса си и не бил
обособен в самостоятелен обект в сграда. Не било спорно обстоятелството, че
липсвал административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да може да
възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице била хипотезата
на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент бил правопораждащ,
а негражданскоправният елемент бил предпоставка за проявление на неговото вещно
действие. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, било необходимо да е
изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално
определена част, който следвало да бъде реализиран при спазване на строителните
правила и норми. Обособяването на процесния имот не било реализирано.
Твърди се още, че купувачът не
бил изпълнил задълженията си, произтичащи от процесния предварителен договор.
Купувачът не се явил в кантората на нотариус Денчо Недялков на датата,
предвидена в предварителния договор, като краен срок за сключване на
окончателния договор, т.е. не се явил на 25.09.2016г. - първият работен ден
след почивния 24.09.2016г., а се явил в удобно за него време - едва на
26.09.2016г., видно от представения към исковата молба Констативен протокол Акт
№ 88, том I, рег.№ 14482, съставен от нотариуса на 26.09.2016г. Купувачът отишъл,
когато знаел, че продавачите няма да присъстват в нотариалната кантората по
същото време, което навеждало на извода, че същият мълчаливо и виновно отказвал
да получи връщане на платената продажна цена от продавачите, каквато клауза
била уговорена между страните по чл.5.1 от договора. За разлика от купувача,
продавачът К.Б., съпровождан от адвоката Румен Йорданов се явил в нотариалната
кантора още на 25.09.2016г. - първия работен ден след почивния 24.09.2016г.,
както било уговорено по договора, което било отразено в същия Констативен
протокол и двамата са чакали купувача М.С.Ч. да се яви до 13.30ч., за да върне
продавачът Б. платената по предварителния договор продажна цена на купувача,
както било уговорено по предварителния договор при положение, че няма
самостоятелен обект - годен да бъде предмет на окончателния договор.
Особеният
представител твърди, че предварителният договор от 24.09.2015г. е сключен като
обезпечение по друг договор - договор за заем, сключен в устна форма между него
и ищеца М.Ч.. Сумата, която му била платена по предварителния договор била 2000
лв., а не записаната 6000лв., но въпреки това поради крайна нужда при явно
неизгодни условия продавачът Б. подписал заедно с майка си - М.Г.
предварителния договор. Ответникът Б. живеел в едно домакинство с майка си,
която е вдовица, и с брат си в същия имот - предмет на процесния договор като
всички те не притежават друго жилище. За дълъг период от време двамата с брат
си работили, но не получавали трудово възнаграждение от работодателите си,
останали без доходи за посрещане на ежедневните си житейски нужди от храна,
лекарства и др. Майка им М.Г. имала отпусната малка пенсия. Продавачите К.Б. и
майката М.П.Г., намиращи се в явна нужда се обвързали от клаузите на
предварителния договор и получили продажна цена при напълно неизгодни условия
по предварителния договор от 24.09.2015г. в размер в пъти под данъчната и
пазарната оценка на имота.
В открито съдебно заседание ищецът се представлява
от пълномощника си, който поддържа предявената искова молба.
Претендира за разноски по делото.
Ответниците се представляват
от назначения им особен представител, който моли съдът да отхвърли предявения
иск.
Съдът, след
преценка на представените по делото писмени доказателства, приема за установено
следното от фактическа страна:
На 24.09.2015г.
е сключен предварителен договор, приет като писмено доказателство по делото, по
силата на който К.С.Б. и М.П.Г., като продавачи, са обещали да продадат на М.С.Ч.,
като купувач, северно складово помещение
(без номерация), разположено в най - северната част на таванския етаж: от
жилищната сграда с идентификатор № 68850.504,5255,1, находяща се в гр. Стара
Загора с административен адрес - ул. "Верея: № 3, с
предназначение: жилищна сграда - многофамилна, етажи: 3, със застроена площ на
сградата от
По делото не се спори, че на
посочената крайна дата страните не са сключили окончателен договор, за което са
налице и писмени доказателства – констативен протокол акт№ 88, том І, рег. № 14482/26.09.2016г.,
изготвен от нотариус Денчо Недялков, с рег. № 181.
Към датата на сключване на
предварителния договор ответниците по делото са извършили и упълномощаване, с
нотариална заверка на подписите, по силата на което на ищеца са предоставени
правомощия за действие от името на ответниците и за тяхна сметка по изготвяне и
одобрение на проект за промяна на предназначението и обособяването в
самостоятелен обект в сграда описания в предварителния договор за покупко
продажба имот. Същото пълномощно е оттеглено в хода на производството, като за
всеки от ответниците е налице декларация за оттегляне на пълномощно от
29.06.2017г., с нотариална заверка на подписите при нотариус Искра Тотева, с
рег. № 086 и с район на действие СтРС.
Видно от заключението на
съдебно техническата експертиза, неоспорено от страните и прието като
компетентно и добросъвестно изпълнено, се установява, че към момента на
подписване на предварителния договор процесният имот, предмет на сделката, не
е представлявал самостоятелен обект,
съобразно нормативните изисквания. Експертът е констатирал, че средната експертна пазарна
оценка на процесния имот е в размер на 15 451.20 лв., което е 2.58 пъти
повече от договорената между страните продажна цена. Видно от допълнителното заключение на
експертизата, в Община Стара Загора е налице открита процедура по промяна на
предназначението на процесния имот, която е във фаза на изготвен проект за
преустройство.
По делото е приложена
административна преписка на Община Стара Загора, образувана по повод заявление
за преустройство на самостоятелен обект в сграда. Видно от съдържащите се
материали, ответниците са депозирали пред Община Стара Загора заявление с вх. №
19 – 04 – 193/13.06.2017г. за извършване на оценка за съответствие на
инвестиционен проект относно преустройство на таванско помещение в ателие за
индивидуална творческа дейност, заявление /без входящ номер и дата/ за съгласуване
и одобряване на инвестиционен проект, както и заявление /без входящ номер и
дата/ за издаване на разрешение за
строеж. По отношение на същите документи, на осн. чл. 193 от ГПК, е открито
производство по оспорване тяхната автентичност. Видно от заключението на
съдебно почерковата експертиза, подписите, положени в оспорените документи не
са на ответниците. С оглед направената от експерта констатация, съдът следва да
приеме оспорването за доказано, като оспорените документи следва да бъдат
изключени от доказателствения материал.
По делото са
събрани и гласни доказателства. Видно от показанията на свидетелите Ваня
Червенкова и Елиян Кънев се установява, че по предложение на ответника К.Б. ищецът
е сключил предварителния договор, тъй
като процесния имот, предмет на договора, е бил ненужен на съсобствениците му.
След сключването на договора, ищецът и съпругата му, в рамките на договорената
една година, многократно са търсили ответниците, за да разберат дали са
предприети действия по обособяването на имота в самостоятелен обект, но същите
останали без резултат. Според свидетелите достъпът на ищеца до имота бил
ограничен.
Свидетелят
Бойко Минев твърди, че подписването на
процесния предварителен договор е послужило като обезпечаване на сключен между
страните договор за заем, по силата на който ищецът предоставил на ответниците
заемна сума в размер на 6 000 лв., от която реално била получена сумата от
4000 лв.Свидетелят разказва за тежкото материално положение на семейството на
ответниците по времето на сключване на договора. Твърди също, че през
договорения едногодишен срок ищецът не е потърсил връзка с ответниците.
Съдът
кредитира с доверие показанията на всички свидетели, като тези на св.
Червенкова и св. Минев са преценени съобр. разп. на чл. 172 от ГПК.
Предвид така установеното от
фактическа страна, СЪДЪТ стига до следните правни изводи:
За успешното провеждане на конститутивния иск с правно
основание чл. 19, ал. 3
от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи елементите от фактическия му
състав, а именно: сключен валиден предварителен договор, в установената от
закона писмена форма, съдържащ съществените условия на окончателния договор,
които с оглед правната същност на подготвяния окончателен договор в случая
/договор за продажба на недвижим имот/ са възможност и индивидуализация на
вещта и цената на вещното право, до степен, че да може решението за обявяване
на предварителния договор за окончателен да замести окончателния договор.
Необходимо е също падежът на задължението за сключване на окончателен договор
да е настъпил. В съдебната практика се приема, че неизправността на
ищеца-купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД, щом предварителният договор валидно обвързва страните и не е
развален или прекратен, а предопределя единствено условното или безусловно
произнасяне по иска.
Предварителният договор следва на първо място да е валиден
договор, т.е. да отговаря на общите условия за действителност на договорите,
установени в чл. 26-ЗЗ
от ЗЗД /съгласие, основание, предмет, модалитети и др./.
В разглеждания случай, предварителният договор от 24.09.2015г.
има за предмет покупко продажба на северно складово помещение, което помещение съобразно
заключението на съдебно техническата експертиза не представлява самостоятелен
обект по нормативните изисквания.
По смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен
предмет ако към момента на сключването му вещта, предмет на
разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в
действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т.е. с оглед
тези изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки
самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена с оглед състоянието на
вещта към момента на извършване на разпореждането, като следва да бъде взето
предвид и дали към този момент обособяването на вещта като самостоятелна е
възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено.
Видно от допълнителното
заключение на съдебно техническата експертиза, към момента подписване на предварителния
договор не е съществувала пречка да се изготви и одобри преустройството на
процесното помещение в самостоятелен обект.
Другият съществен въпрос е дали подобно
обособяване е реално извършено. Всъщност възникването на потестативното право
на ищеца да иска обявяване на предварителния договор за окончателен е именно
осъществяване на условието за промяна предназначението на имота, предмет на
сделката, като бъде обособен в самостоятелен обект.Безспорно от събраните по
делото доказателства се установява, че имотът не е обособен в самостоятелен
обект. Установява се, че в Община Стара
Загора има започнала процедура и образувана административна преписка / след завеждане
на исковата молба в съда/ относно обособяването на процесния имот в
самостоятелен. . Основание за започване на процедурата са подадени от
ответниците заявления. Такива документи обаче не съществуват. Същите са
изключени от доказателствения материал, с оглед успешното им оспорване по реда
на чл. 193 от ГПК. Действително, налице е започнала процедура по обособяването
на имота в самостоятелен, но същата е във фаза на изготвен проект за
преустройство. Т.е., все още липсва
реално обособена самостоятелна вещ, която да може да бъде предмет на
гражданския оборот. След като не е налице годен по сделката обект на
разпореждане, то договорът е нищожен
поради невъзможен предмет, по смисъла на чл. 26, ал.
2, пр. І от ЗЗД.
Следва да се посочи, че направените от
особения представител на ответниците възражения, касаещи липсата на въведени от
ищеца твърдения за предприети от него действия по обособяването на имота в
самостоятелен, съобразно предоставените му в тази насока правомощия, по силата
на пълномощно от 24.09.2015г., са основателни. Освен че липсват такива
твърдения, то в тази насока са и събраните по делото гласни доказателства, от
които се извлича, че в едногодишния срок на договора ищецът не е осъществил
каквито и да е действия по промяна предназначението на имота.
Основателно се явява и направеното възражение за нищожност на
договора, поради нарушение на добрите нрави, с оглед липсата на еквивалентност
на насрещните престации. Нищожността, т.е. еквивалентност на насрещните
престации, следва да се преценява към датата на сключване на договора. Видно от
заключението на съдебно техническата експертиза се установява, че към датата на
сключване на предварителния договор договорената от страните цена е била 2.58
пъти по- малка от средните нива на
пазара на идентични или подобни недвижими имоти в същия район. Този факт оказва
влияние върху валидността на сделката, като на осн. чл. 33, ал.1 от ЗЗД, същата
се явява унищожаема като сключена поради крайна нужда при явно неизгодни
условия. В подкрепа на направения извод следва да се причислят и показанията на св. Минев, от които се установява тежкото финансово и материално
състояние на ответниците по време на сключване на предварителния договор.
Изложените мотиви са
достатъчни да обосноват извод за липса на предпоставките на чл. 19, ал.3 от ЗЗД, водещи
до обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен,
поради което съдът не следва да разглежда останалите направени от ответниците
възражения. Искът с правно основание по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан.
Водим от горното, съдът
ОТХВЪРЛЯ предявеният от М.С.Ч., ЕГН **********
*** И. Асен ІІ № 69, със съдебен адрес:*** И. Асен ІІ № 69, вх. А, ет.1, чрез
адв.Е. – СтАК, против К.С.Б., ЕГН ********** ***, и М.П.Г., ЕГН ********* ***
Симеон Велики № 123, ет.2, ап.9, иск с правно осн. чл. 19, ал. 3
от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните на 24.09.2015г.
предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот, по силата на който К.С.Б.
и М.П.Г., като продавачи, са обещали да продадат на М.С.Ч., като купувач, северно складово помещение (без
номерация), разположено в най - северната част на таванския етаж: от жилищната
сграда с идентификатор № 68850.504,5255,1, находяща се в гр. Стара Загора с
административен адрес - ул. "Верея: № 3, с предназначение:
жилищна сграда - многофамилна, етажи: 3, със застроена площ на сградата от
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Старозагорски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване
на съобщението от страните, че е изготвено.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: