№ 384
гр. Несебър, 06.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Сияна Ст. Д.
при участието на секретаря Радостина Г. Менчева
като разгледа докладваното от Сияна Ст. Д. Гражданско дело №
20252150100681 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. № 5095/23.05.2025 г.,
изправена с молба вх. № 5330/03.06.2025 г., на В. А. К., ЕГН **********, и С. Д. Т. –
К., ЕГН **********, двамата с общ адрес в гр. П., ул. „К.М.“ № ***, чрез общия им
процесуален представител адв. С. Ч. от БАК, срещу собствениците в Етажната
собственост на жилищна сграда – „Б.“ – Секция/блок 2, с адрес в гр. Несебър, общ.
Несебър, обл. Бургас, ***, представляващ сграда с идентификатор № ***,
представлявана от УС в състав: Т.К., Д. Д. и М.О., с която се иска от съда, на
основание чл. 40 и сл. от ЗУЕС да отмени като незаконосъобразни всички решения,
взети от общото събрание на ЕС, проведено на 26.04.2025 г. Претендират се съдебно-
деловодни разноски.
Твърди се, че ищците са собственици на самостоятелен обект в ответната етажна
собственост. Заявяват се допуснати нарушения на чл. 12, чл. 13, чл. 14, чл. 15, чл. 16,
ал. 4 и ал. 5 и чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС при свикването, провеждането и протоколирането
на оспореното ОСЕС – нередовно свикване, неизяснен кворум и отсъствие на
законоизискуемо мнозинство за взимане на решение за избор на УС, като се твърди
непълно и неточно протоколиране на ОСЕС. Твърди се, че по оспорване на ищците е
била проведена процедура по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, което не е произвела резултат.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор вх. №
6701/09.07.2025 г., изправен с молба вх. № 7519/04.08.2025 г., от страна на ответника -
собствениците в Етажната собственост на жилищна сграда – „Б.“ – Секция/блок 2,
представлявани от Т.К., чрез адв. К. К. от БАК, с който е взето становище за
недопустимост на производството, доколкото се оспорва качеството на ищците на
етажни собственици, като се твърди, че същите не представляват ид.ч. в общите части
на сградата. По същество се оспорва иска като неоснователен и се моли за
отхвърлянето му, като се претендират съдебни разноски.
В съдебно заседание, ищците се представляват от упълномощения си
представител – адв. Ч. от БАК, който поддържа исковата молба и моли съда да отмени
1
оспорените решения и да присъди на ищците сторените съдебни разноски по списък.
Ответната етажна собственост се представлява от надлежно упълномощения адв.
К. К. от БАК, който дава становище за неоснователност на иска, моли за отхвърлянето
му и претендира разноски по списък.
Относно допустимостта на производството:
Съгласно разпоредбите на чл. 40 от ЗУЕС всеки етажен собственик може да иска
отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, с молба до районния съд
по местонахождение на ЕС, в 30-дневен срок от получаване на решението по чл. 16, ал.
7 от ЗУЕС.
Съобразявайки посочените разпоредби на ЗУЕС и представените по делото
относими доказателства, съдът със свое определение № 941/09.09.2025 г. по делото е
приел, че искът е допустим – подаден от легитимирани страни в преклузивния срок по
чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС.
Независимо от това, доколкото ответната ЕС поддържа възраженията си за
недопустимост на производството в хода на делото и до приключване на съдебните
прения, като вкл. във връзка с тях бяха приети и допълнителни доказателства по
делото, съдът намира за нужно да ги обсъди още веднъж.
Няма спор, че иницииращата делото искова молба е подадена в срока по чл. 40,
ал. 2 от ЗУЕС.
Що се касае до легитимацията на ищците, следва да се посочи, че съгласно приет
като доказателство по делото нотариален акт /л. 5-6 от делото/, ищците са закупили на
16.08.2024 г. СОС с ид. № ***.24, съставляващ обект Скл. 6 на ет. 6 в жилищна сграда
„Б.“, бл. 2 – гр. Несебър, с площ от 72 кв.м., ведно с 7,22 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата.
Същевременно, в хода на производството от страна на ответната ЕС бе
представена искова молба с вх. № 9807/09.10.2025 г. по описа на НРС /л. 132-133 от
делото/, с която от Т.К. е предявен отрицателен установителен иск срещу ищците и за
установяване от съда, че последните не са собственици на СОС с ид. № ***.24, с площ
от 72 кв.м., ведно с 7,22 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата.
Съгласно разпоредбата на чл. 37 от Закона за собствеността /ЗС/ етажи или части
от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да
принадлежат на отделни собственици - държавата, общините и други юридически или
физически лица. От друга страна, в константната съдебна практика се приема, че
характеристика на етажната собственост е, че макар и да е налице индивидуална
собственост върху отделни обекти, то съществуват архитектурни елементи, които са
общи и се съпритежават от всички собственици на архитектурно обособените
самостоятелни части. В допълнение, съгласно чл. 3 от ЗУЕС за управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните
обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат
разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.
В процесния случай няма спор, че жилищна сграда „Б.“- бл. 2, включва повече от
три обекта на индивидуална собственост на различни лица, респ. че притежава
характеристиките на сграда в която съществува етажна собственост в режим на
управление съгл. чл. 5 и сл. от ЗУЕС. В този ред на мисли „етажен собственик“ в
ответната ЕС по смисъла на чл. 5, ал. 1 от ЗУЕС /респ. легитимиран по смисъла на чл.
40 от ЗУЕС/ е всеки собственик на СОС в жилищна сграда „Б.“ – бл. 2.
Предвид всичко изложено, съдът намира, че събраните в хода на производството
доказателства потвърждават първоначално изложеното становище за допустимост на
производството, съответно – релевираните и поддържани от ответната ЕС възражения
2
в обратен смисъл се явяват несъстоятелни и недоказани. Ищците представят надлежни
доказателства за собствеността си по отношение на СОС в сграда „Б.“, описан по
документ за собственост с прилежащи ид.ч. от общите части на сградата, която
собственост не е отречена по съдебен ред, независимо от образуваното в тази връзка
дело. В този смисъл, същите, както към датата на завеждане на производството по
делото, така и понастоящем, притежават качеството на етажни собственици и
предвидената по закон процесуална и материална легитимация да водят и поддържат
иск по чл. 40 от ЗУЕС срещу ответната ЕС, предвид липсата на ангажирани по делото
доказателства в обратен смисъл.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по съществото на спора намира
за установено следното от фактическа и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС, в тежест на ищците е да
докажат, че са собственици на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна
собственост и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска.
В тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети при спазване на
законовите изисквания на разпоредбите на чл. 12, чл. 13, чл. 14, чл. 15, чл. 16, ал. 4 и
ал. 5 и чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС, при редовно свиквано, проведено и протоколирано ОСЕС
– при изяснен кворум и наличие на законоизискуемо мнозинство за взимане на
решение за избор на УС.
Както бе посочено по-горе съдът намира за установена собствеността на ищците
спрямо СОС с ид. № ***.24, съставляващ обект Скл. 6 на ет. 6 в жилищна сграда „Б.“ –
бл. 2 – гр. Несебър, с площ от 72 кв.м., ведно с 7,22 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата и от представен в приложение на исковата молба нотариален акт за покупко-
продажба от 16.08.2024 г. /л. 5-6 от делото.
Видно от протокол, приложен от ищците и неоспорен от ответната страна /л. 7-8
от делото/, на 26.04.2025 г. се провело общо събрание на собствениците от етажната
собственост в посочената сграда „Б.“ – бл. 2, на което се взели решения, предмет на
оспорване по настоящото дело. Доколкото направеното с исковата молба оспорване на
протокола по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС не бе поддържано в съдебно заседание от
процесуалния представител на ищците, съдът приема, че същият е придобил
стабилитет и обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена
сила, съответно - за вярно вписаните в него обстоятелства и автентичността на
положените подписи на посочените в него лица.
Тук следва да се отбележи, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която дължи съдът, е ограничена само до
изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни
основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание /ОС/. Това следва от
характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по
заявените в исковата молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на
ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС
по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
Предвид горното, настоящият съд намира, че следва да бъдат разгледани
единствено възраженията за незаконосъобразност на атакуваните решения,
обективирани в исковата молба. Възраженията на ищците най-общо могат да се
разделят на следните групи: - че събранието е проведено без да са спазени
изискванията за свикването му; - че са налице нарушения в представителството на
етажните собственици и ОС е проведено при неправилно установен кворум; - че са
допуснати нарушения при изготвяне на протокола; - че са взети решения в
противоречие на материалния закон и въведените със ЗУЕС изисквания за мнозинство.
По възраженията на ищците за нарушение на чл. 12, ал. 1 и чл. 13 от ЗУЕС:
3
Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, общото събрание се свиква най-
малко един път годишно от управителя/УС или контрольора/КС. Нормите на чл. 12,
ал. 2 - ал. 4 от ЗУЕС предвиждат право на собственици, притежаващи най-малко 20 на
сто от общите части на сградата да отправят писмено искане до управителя/УС за
свикване на ОС, респ. да свикат ОС при бездействие на управителя/УС в срока по ал. 3
след отправяне на искането. С разпоредбата на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС инициативата за
свикване на ОС в неотложни случаи е предоставена на всеки собственик или
ползвател.
От своя страна чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС повелява, че ОС се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват събранието, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата най-късно 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа.
От представените от ищците писмени доказателства /неоспорени от ответната
ЕС/ – покана за свикване на ОС за датата 26.04.2025 г. и протокол от поставяне на
покана от 16.04.2025 г. – 11,30 ч. /л. 9 от делото/, се установява, че ОС, на което са
взети оспорените решения, е свикано по инициатива на Веселина Дончева /ап. 20,21/,
Т.К. /ап. 18/, Д. Д. /ап. 19/ и М.О. /ап. 23/. В поканата няма посочено основание за
свикване на ОС от подписалите я лица.
Същевременно, видно от писмо на Община Несебър вх. № 9045/19.09.2025 г. и
представените с него уведомления по чл. 46б от ЗУЕС /л. 71-116 от делото/,
приобщени съдебни актове /л. 120-130 от делото/, приложеното за послужване гр.д. №
896/2020 г. по описа на НРС и справка по гр.д. № 535/2024 г. по описа на НРС,
решенията на ответната ЕС от датите 23.09.2020 г., 29.04.2021 г. и 13.04.2024 г. са били
отменени по съдебен ред с влезли в сила преди датата на свикване на процесното
ОСЕС съдебни актове. Така, в сила са останали единствено решенията на ОСЕС от
11.09.2020 г., образуваното във връзка с които гр.д. № 535/2024 г. по описа на НРС е
било прекратено. Съгласно решение по т. 2 от дневния ред на проведеното на
11.09.2020 г. ОСЕС е определен съставът на УС на ЕС, както следва: М.М., М.О. и
Д.С.. Видно от подаденото уведомление до Община Несебър /л. 108 от делото/ въз
основа на решението като представител на ЕС е вписан председателя на УС - М.М.М..
При липса на данни за други влезли в законна сила и действащи решения на ОСЕС за
избор на управител/УС към 16.04.2025 г., за съда се налага извода, че легитимиран по
смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС да свиква ОСЕС към тази дата е бил последно
избрания на 11.09.2020 г. управителен съвет, съгласно чл. 21, ал. 2 от ЗУЕС.
Предвид установеното, съдът намира, че ответната ЕС, на която е възложена
доказателствената тежест, не успя да установи законосъобразното свикване на
процесното ОСЕС. По делото не бяха представени доказателства свикалите ОСЕС
лица да имат качеството на членове на действащ УС или КС, да представляват като
етажни собственици повече от 20 на сто от общите части на сградата, да са отправили
писмено искане до действащия към м.април 2025 г. УС за свикване на ОС и то да е
останало неудовлетворено. В случая се налага извод, че императивните изисквания на
чл. 12 от ЗУЕС не са спазени, което съставлява съществено нарушение на процедурата
по свикване на общото събрание и самостоятелно основание за отмяна на всички взети
решения на ОСЕС от 26.04.2025 г.
От друга страна, съдът намира за нужно да отбележи, че по делото се
установяват и други съществени нарушения на процедурните правила, при които е
проведено оспореното ОСЕС – неизяснени кворум и мнозинство, доколкото в
протокола от процесното ОСЕС отсъства предвиденото в чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС
съдържание за явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата -
„за", „против" или „въздържал се", опис на декларациите в случай на проведено
неприсъствено гласуване, техен подпис. С отговора на исковата молба не бе
представен присъствен списък или друго приложение към протокола, което да
4
удостовери констатациите в протокола относно представителството на процесното
ОСЕС и наличния кворум, респ. мнозинства по взетите решения.
Процедурата по свикване и провеждане на ОСЕС, предвидена с разпоредбите на
ЗУЕС, има императивен характер, като законодателят не предвижда разширително
тълкуване, предвид което и при нарушения на която и да е от разпоредбите на чл. 12,
чл. 14, чл. 15 и чл. 16 от ЗУЕС е налице самостоятелно основание за отмяна на всички
решения, взети от процесното ОСЕС.
Оплакванията за наличие на обсъдените нарушения се съдържа още в исковата
молба, предвид което и по изложените съображения, съдът намира същите за
основателни, а решенията на ОСЕС - за незакоосъобразни, като взети при нарушение
на чл. 12, чл. 14, чл. 15 и чл. 16 от ЗУЕС и при неизяснен кворум.
При този извод, съдът не намира за необходимо да изследва основателността на
останалите заявени от ищците оплаквания за нарушения при провеждането на
оспореното общо събрание, доколкото констатираните пороци засягат
законосъобразността на всички, взети от ответната ЕС решения от 26.04.2025 г. и не
могат да бъдат санирани в рамките на производството.
С оглед всичко изложено до тук съдът достигна до краен извод, че предявеният
иск следва да бъде уважен изцяло.
По исканията за разноски:
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК и с оглед изхода на делото, в
тежест на ответника следва да бъдат възложени направените от ищците съдебни
разноски, за които е направено надлежно искане и са представени доказателства, а
именно сумата от общо 1080 лева , от които 1000 лева заплатено възнаграждение за
един адвокат и 80 лева платена държавна такса.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският
районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от В. А.
К., ЕГН **********, и С. Д. Т. – К., ЕГН **********, двамата с общ адрес в гр. П., ул.
„К.М.“ № ***, чрез общия им процесуален представител адв. С. Ч. от БАК, срещу
собствениците в Етажната собственост на жилищна сграда „Б.“ – Секция/блок 2,
с адрес в гр. Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, ***, представляващ сграда с
идентификатор № ***, представлявана от УС в състав: Т.К., Д. Д. и М.О., всички
решения от 26.04.2025 г., взети от Общото събрание на собствениците на сграда с
ид. № *** - жилищна сграда „Б.“ – Секция/блок 2, като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, собствениците в Етажната
собственост на жилищна сграда „Б.“ – Секция/блок 2, с адрес в гр. Несебър, общ.
Несебър, обл. Бургас, ***, представляващ сграда с идентификатор № ***,
представлявана от УС в състав: Т.К., Д. Д. и М.О., да заплатят на В. А. К., ЕГН
**********, и С. Д. Т. – К., ЕГН **********, сумата от 1080 /хиляда и осемдесет/
лева, представляваща направени по делото съдебни разноски.
Препис от решението да се връчи на страните.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в двуседмичен
срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
5