№ 186
гр. Пловдив, 04.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Вера Ив. Иванова
Членове:Катя Ст. Пенчева
Тодор Илк. Хаджиев
при участието на секретаря Мила Д. Тошева
като разгледа докладваното от Тодор Илк. Хаджиев Въззивно гражданско
дело № 20255000500428 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по жалба на „Теа Сити Груп“ ЕООД против Решение №
341/ 27.03.2025 г. по гр. д. № 2332/ 2024 г. на ОС – Пловдив, с което е осъден
да върне на С. А. Я. 4600 евро и 42 563. 95 лв., платени по сключения
помежду им на 01.03.2022 г. предварителен договор за продажба на недвижим
имот, като получени на отпаднало основание поради разваляне на договора
поради пълна невъзможност за изпълнение.
В жалбата се оспорва извода на окръжния съд, че предварителният
договор е породил действие само между ищеца като купувач и „Теа Сити
Груп“ ЕООД, като се поддържа, че като продавач по него фигурира и „Белни –
ХБ“ ЕООД, който е собственик на 1/ 2 ид. ч. от имота. Оспорва се извода на
съда за дължимостта на сумата от 1000 евро, като се твърди, че е получена на
друго основание без връзка с предварителния договор. Предвид изложеното
жалбоподателят иска да се отмени обжалваното решение и се постанови ново,
с което да се отхвърли предявения иск.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемият С. А.
1
Я., който чрез пълномощника си оспорва жалбата.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност във връзка с доводите на страните, констатира следното от
фактическа и правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от надлежна
страна и против акт, подлежащ на въззивно обжалване, поради което е
допустима.
Производството пред ОС – Пловдив е образувано по предявен от С. А.
Я. против „Теа Сити Груп“ ЕООД иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3
ЗЗД иск за сумата от 51 570. 75 лв., получена на отпаднало основание поради
разваляне на сключения между тях Предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от 01.03.2022 г.
С посочения предварителен договор „Теа Сити Груп“ ЕООД,
представлявано от управителя Ц.М.Ц. се е задължил да прехвърли на С. А. Я.
недвижим имот, представляващ апартамент № 3 с площ от 56. 49 кв. м. с
общите части и гаражно помещение № 5 и 6 с площ от 19. 87 кв. м. от
бъдещото застрояване на моногофамилна жилищна сграда в гр. Пловдив в ПИ
с идентификатор ***********. по КККР на гр. Пловдив. Независимо че като
продавач фигурира и „Белни - ХБ“ ЕООД, договорът не е породил действие
спрямо него, тъй като от страна на продавача е подписан единствено от
управителя на „Теа Сити Груп“ ЕООД Ц.М.Ц., като в договора липсва
отбелязване, че действа като пълномощник и на другия продавач „Белни - ХБ“
ЕООД. Волеизявленията на страните по един писмен договор се
удостоверяват с полагането на подпис под неговото съдържание, липсата на
който е равнозначно на липса на волеизявления за неговото сключване.
Без значение за валидността на предварителния договор е
обстоятелството, че имотът е съсобствен между продавача и „Белни - ХБ“
ЕООД, който не е страна по него. Предварителният договор поражда
задължение на продавача да прехвърли вещта, като за точното и пълно
изпълнение на своето задължение в случаите, когато не е изключителен
собственик, той може или да придобие другата идеална част от вещта, или да
осигури съгласието на другия съсобственик за нейното прехвърляне.
Неизпълнението на посоченото задължение е основание за разваляне на
договора. Съгласно чл. 21, ал. 1 ЗЗД предварителният договор поражда
2
действие само между страните по него и при неговото разваляне за продавача
възниква задължение да върне на купувача даденото по договора.
По делото не е спорно, че в уговорения в договора (раздел А, т. 2)
двугодишен срок от откриване на строителната площадка ответникът –
продавач „Теа Сити Груп“ ЕООД не е прехвърлил на ищеца процесния имот,
както и че с изпратената до него Нотариална покана рег. № 1204/ 2024 г. от
12.07.2024 г. е развалил същия, което е породило задължението на продавача
по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД да върне платените по договора суми.
Не е спорно между страните, че в изпълнение на договора купувачът С.
А. Я. е превел на два пъти на 01.03.2022 г. по банкова сметка на продавача „Теа
Сити Груп“ ЕООД в „Юробанк“ АД общо сумата от 42 563. 95 лв., а на
08.08.2022 г. е заплатил в брой още 3600 евро.
По отношение размера на иска жалбоподателят оспорва единствено
сумата от 1000 евро, като твърди, че е получена преди подписване на
предварителния договор въз основа на съглашение (Договор за получена сума
от 25.02.2022 г.), което не е развалено. С този договор продавачът се е
задължил срещу заплащане на сумата от 1000 евро да не предлага процесния
имот на други купувачи и да подпише предварителен договор с ищеца.
Посоченото съглашение няма самостоятелен характер, а е функционално
свързано с предварителния договор, чието сключване обезпечава. Страните са
придали на това плащане характера на капаро (задатък), което става част от
общата уговорена цена на имота, поради което при разваляне на
предварителния договор то също подлежи на връщане на купувача.
По изложените съображения настоящият състав намира въззивната
жалба за неоснователна, а обжалваното решение, с което предявеният иск е
уважен изцяло, следва да се потвърди като правилно.
По разноските:
Предвид неоснователността на въззивната жалба жалбоподателят следва
да заплати на въззиваемият С. А. Я. направените във въззивното производство
разноски за адвокат. В тази връзка следва да се обсъди заявеното от
насрещната страна възражение за прекомерност на уговореното и заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 6000 лв., което настоящият състав
3
намира за основателно. С оглед обема на положения от пълномощника на
въззиваемият С. Я. труд, изразяващ се в подаване на отговор на въззивната
жалба и участие в едно съдебно заседание, както и обстоятелството, че
пренесеният във въззивната инстанция правен спор предвид характера на
разглежданите въпроси не се отличава с особена фактическата и правна
сложност, уговореното адвокатско възнаграждение следва да се намали на
1500 лв., който размер е адекватен на положените от адв. Б. Н. професионални
усилия и материалния интерес на въззиваемия.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 341/ 27.03.2025 г. по гр. д. № 2332/ 2024 г.
на ОС – Пловдив.
ОСЪЖДА „Теа Сити Груп“ ЕООД да заплати на С. А. Я. разноски за
въззивната инстанция в размер на 1500 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4