№ 2480
гр. София, 21.09.2021 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-VI-В в закрито заседание на двадесет и
първи септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Цвета Желязкова
Членове:Елена Радева
Цветанка Бенина
като разгледа докладваното от Елена Радева Въззивно частно гражданско
дело № 20211100510573 по описа за 2021 година
Производство по чл.577 ГПК.
Делото е образувано по жалба с вх.№34084/29.07.0221 година, подадена от „У.Б.“
АД, ЕИК ********, насочена срещу определение №1229815.07.2021 година, с което съдията
по вписванията при СРС е отказал вписване в Имотния регистър към Агенцията по
вписвания на договор за наем от 19.11.2019г. и Анекс02 към него. Твърди, че постановеното
определение е неправилно и незаконосъобразно, постановено в противоречие с материалния
закон, иска отмяната му е даване на указание на съдията по вписване за впише процесната
сделка.
Изложените от жалбоподателя съображения са следните: неправилно е
заключението на съдията по вписванията, че удостоверяването на подписа на наемателя е
само в раздел I (от нотариус №056), но не и на другите части и приложения към договора, а
за удостоверяване на подписите на представляващите наемодателя „Н.П.У.“ ЕООД е
направено скрепване на допълнителен лист към първоначално оформеното книжно тяло с
поставен щемпел на друг нотариус - №053, в този смисъл актът не съдържа изявление на
орган с правопризната удостоверителна компетентност за удостоверяване на подписите на
двете страни, за да е налице необходимост от вписване.
Твърди, че самите констатации на съдията по вписванията противоречат на тези
изводи, защото в определението е удостоверено, че в края на общия документ,
представляваща договор на гърба на последната страница от Приложение№7 е поставен
знак Z и печат на нотариус №056, като е направено подшиване с канап на книжното тяло,
след кое е направено скрепване на отделен лист с поставен щемпел и печат на друг
нотариус- помощник-нотариус по заместване при нотариус №053 за удостоверяване на
подписите върху документа на лицата, представляващи наемодателя, с удостоверяване по
1
рег. 12844 от 20.11.2019г. по описа на нотариус №053 и ново подшиване с печат на същия
нотариус. От документите е видно, че удостоверяването на подписа на представителя на
наемателя е извършено от нотариус №056, а на представителите на наемодателя – от
нотариус №053. Ето защо страната твърди, че е налице извод, че заверките на подписите в
документа са направени в цялост на целия документ, а не поотделно на неговите части.
Жалбоподателят твърди, че договорът е действителен и се изпълнява от 2019
година и извършването на нотариално удостоверяване е направено по желание на страните.
Едва с анекс №2 са формирали и постигнали съгласие за вписване на сделката в имотния
регистър, в който анекс е индивидуализиран и наетият имот с подробно описание и
кадастрална схема, като подписът на наемателя е удостоверен от нотариус №056, а на
наемодателя – от нотариус №053. Ето защо счита страната дори само този документ е
напълно достатъчен, за да се извърши вписване на договора.
Другият аргумент в подкрепа на тезата за незаконосъобразност на постановеното
определение е това, че съдията по вписванията е направил недопустима преценка относно
съдържанието на документа, чието вписване се иска, в противоречие с ТР №: от 25.04.2013г.
на ОСГТК на ВКС, съгласно което проверката на съдържанието се извършва в две насоки –
относно индивидуализацията на страните и индивидуализацията на имота. Съдията по
вписванията е направил и извод за нищожност на удостоверяването на подписите върху
договора, каквито правомощия той няма, в противоречие с цитираното ТР, съобразно което
обхватът на проверката е относно това дали представеният за вписване акт отговаря на
изискванията на закона.
Моли съда да уважи жалбата.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства, поотделно и в
съвкупността им, намери за установено следното:
Подадена е молба с вх.№49857/15.07.2021 година от нотаруис П.Т., за вписване
на договор за наем акт020, том четвърти, рег.№8743/2019г. и анекс02 акт02, том първи, рег.
№ 118/2021 година, с който „Н.П.У.“ ЕООД отдава под наем за временно и възмездно
ползване на „У.Б.“ АД описания в молбата недвижим имот.
Към молбата е представен договор за наем на търговски площи с Сердика Център
София, сключен на 19.11.2019година между „Н.П.У.“ ЕООД, в качество на наемодател и
„У.Б.“ АД, в качество на наемател, по силата на който наемодателят е предоставил за
временно възмездно ползване, за срок от 5 години от датата на предаване на наетите
помещения, при уговорена цена на ползването в т.5 от договора, описаните в договора
недвижимости.
На 13.11.2019 година е извършено удостоверяване от страна на нотариус П.Т., на
подписите на този документ, положени от Ц.Г.М., като пълномощник на изпълнителните
2
директори на „У.Б.“ АД, на раздела „Специални условия“ от договора за наем.
Представен е Анекс №2 към договор за наем на търговски площи в рамките на
Сердика Център София от 19.11.2019 година, сключен между същите страни, с който
страните са изразили съгласие договорът за наем да бъде вписан в служба по вписванията
към Агенция по вписванията и с който са прави индивидуализация на имота, предмет на
сделката.
На 18.01.2021 година нотариус П.Т. извършва удостоверяване на подписите
върху този документ, положени от М.К., като пълномощник на изпълнителните директори
на банката и на А.Н.К., като преводач.
На 14.05.2021 година е извършено удостоверяване на подписите върху
документа, положени от М.К.Г. и от Ч.Й., в качеството им на пълномощници на „Н.П.У.“
ЕООД, по силата на упълномощаване с нотариална заверка на подписите №253/14.12.2020г.
на нотариус Л.-Д.М., нотариус от Букурещ и рег.№154/11.01.2021 година от нотариус рег.
№053 на НК на Републиката.
Представена е схема на имота, предмет на наемния договор.
На 15.07.2021 година съдията по вписванията при СРС, постановява определение
№1229, с което отказва вписване на договора за наем и приложения към него анекс. Приема,
че представеният договор за наем е от актовете, подлежащи на вписване и се отнася да имот,
находящ се на територията на СРС. Поради това, че е налице удостоверяване на подпис на
една от страните по него и то само на раздел първи от договора, но не и на другите части от
документи. Приема, че по идентичен начин е оформен и анекс №2- удостоверяване на
подписа на наемателя е направено на 18.01.2021 година, следва скрепване на кадастрална
схема с печат и подпис на нотариус, след което е направено на отделен лист с поставен
щемпел и печат на нотариус удостоверяване на подписите на наемодателя.
Описвайки подробно направеното скрепване на документите чрез поставяне на
знак Z и скрепването им един към друг, съдията по вписванията приема, че представените
документи не са в необходимата за вписване форма, като обосновава и липса на
необходимото съдържание, тъй като липсва индивидуализация на лицата, участвали в
охранителното производство.
Актът на съдията по вписванията е връчена на страната на 28.07.2021година.
Жалбата е депозирана на 04.08.2021 година под вх.№ 18 – 00 – 104 и се явява,
тъй като е изпратена по пощата на 27.07.2021 година.
По основателността на жалбата.
Съгласно т. 6 от Тълкувателно Решение № 7/25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС,
3
проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за
вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на
закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не
се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закон.
Следва изрично да бъде посочено, че механичното скрепяване на договора за
наем от 19.11.2019 година с последващия анекс №2 от страна на нотариуса не създава един
документ. Налице са два документа, създадени по различно време, макар правоотношението
да е едно, поради което правилно съдията по вписване е обсъдил всеки от двата документа и
неговата форма и съдържание, в контекст на нормата на чл.6, ал.1, б.“а“ и б.“в“ от
Правилника за вписванията (в договора за наем от 19.11.2019 година не се съдържа
описание на имота, който е предмет на сделката).
Правилна е преценката му, че договорът за наем не е в изискуемата от закона
писмено форма с нотариална заверка на подписите. Такава е налице по отношение само на
част от документа и с нея е удостоверен подписа само на едната страна по правоотношение
– на Ц.Г.М., като пълномощник на изпълнителните директори на „У.Б.“ АД, на раздела
„Специални условия“ от договора за наем – т.е. на наемателя.
По отношение на Анекс №2 към договора за наем.
Налице е удостоверяване на подписите на двете страни по договора, макар и
извършено по различно време. Съдът споделя възражението на жалбоподателя, че в
правомощията на съдията по вписванията не е предоставена възможност за направи
преценка за валидността на извършеното удостоверяване, каквото се съдържа в атакуваното
определение. По виждане на състава, ако в този анекс се съдържат основните елементи на
наемното правоотношение, то няма причина документът да не бъде вписан, тъй като е в
изискуемата от закона форма, на липсата на необходимото съдържание съгласно нормата на
чл.6 от Правилника възпрепятства вписването му.
Ето защо правилно, на основание чл.32а от ПВп съдията по вписванията е
постановил отказ за вписване на акта.
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение №1229815.07.2021 година, постановен от съдия
по вписванията при СРС по молба за вписване с вх.№49857/15.07.2021 година от нотаруис
П.Т., за вписване на договор за наем акт №20, том четвърти, рег.№8743/2019г. и анекс№2
акт2, том първи, рег.№ 118/2021 година, с който „Н.П.У.“ ЕООД отдава под наем за
временно и възмездно ползване на „У.Б.“ АД описания в молбата недвижим имот.
4
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едноседмичен срок от
връчването му на страните, при наличие на основания по чл.280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5