№ 59
гр. Кнежа, 19.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КНЕЖА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и втори март през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Пламен Г. Тодоров
при участието на секретаря Красина М. Давидова
като разгледа докладваното от Пламен Г. Тодоров Гражданско дело №
20211430100675 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното :
СВ. СТ. ИЛЧ.,с ЕГН**********,с адрес:гр.Кн.,ул."С."№**, чрез адв. М. М. от АК-Вр. като
пълномощник,с адрес за призоваване и съобщения: гр.Вр., ул."Л." №**,ет.*,офис *** е
предявил против ЛЮБ. Д. М.,с ЕГН:**********,с адрес: гр.Кн.,ул."Б."№*** иск с правно
осн.чл.124,ал.1 ГПК вр. с чл.537,ал.2 ГПК и цена на иска: 1966.32 лв.
Ищецът твърди,че е съсобственик и притежава 1/4 идеална част от правото на собственост
върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 37376.15.5/тридесет и седем хиляди триста
седемдесет и шест, точка, петнадесет, точка, пет/ в гр.Кн., общ. Кн., обл. Пл., по КК и КР,
одобрени със Заповед №РД-18-1431/07.08.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК,с
адрес на поземления имот: гр.Кн.,местност "ДИНКОВИ КОЛИБИ", с площ
86922кв.м./осемдесет и шест хиляди деветстотин двадесет и два квадратни метра/, с трайно
предназначение на територията:земеделска,с начин на трайно ползване: НИВА, категория
на земята:4(четвърта),предишен идентификатор:няма,номер на предходен план: 015005, при
съседи: 37376.15.10;37376.15.9; 37376.15.33;37376.15.23;37376.15.18;37376.15.19;37376.15.11
и 37376.15.14.
Ищецът описва ,че правото си на собственост върху описаният по-горе недвижим имот е
придобил по силата на сключените от него с други съсобственици сделки, както следва:
1.Договор за дарение от 28.11,2019г. , обективиран в Нотариален акт за дарение на
недвижим имот №167,том 5,per.№5453,дело №857 от 28.11.2019г. на В. Р.,Нотариус с
район на действие Районен съд Кн.,надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-
Кн. на 28.11.2019г.,Акт №177,том 7, дело №1340/2019г. с дарител Алб. П. Ив. с
1
ЕГН:********** и предмет дарение на 1/640ид. част от всички описани по-горе имоти;
2.Договор за покупко-продажба от 28.11.2019г. ,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти Ns 168, том 5, per. № 5459, дело № 858 от
28,11.2019г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд Кн.,надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC - Кн. на 28,11,2019г. Акт No178, том 7, дело №
1341/2019 г. с продавач Алб. П. Ив., ЕГН: ********** и П. П. П., ЕГН********** и предмет
продажбата на 19/640 от всичките описани по-горе земеделски имота;
3.Договор за покупко-продажба от 16,04.2020г.,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 7, том 2, per. №1334, дело № 174 от 16
04.2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд- Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC-Кн. на 16.04.2020г. Акт No161,том 2. дело №
357/2020г. с продавачи П. Д. М., с ЕГН**********; Н. Д. М., с ЕГН********** и В. Д. Й., с
ЕГН********** и предмет продажбата на общо 1/16 /една шестнадесета/ идеална част от
всичките описани по-горе земеделски имота;
4.Договор за покупко-продажба от 11.06.2020г. ,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти №117,том 2, per. №1982, дело № 237 от
11.06,2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд-Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC -Кн. на 11.06.2020 г., Вх. per. № 943, том 2, дело
№554/2020г., с продавач Цв. Й. Г., с ЕГН********** и предмет продажбата на общо
1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота;
5.Договор за покупко-продажба от 24.06.2020г., обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти №170,том 2, per.N2208, дело №267 от
24.06.2020г. на В. Р.,Нотариус с район на действие Районен съд - Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC -Кн. на 24,06,2020 г Акт № 45, том 4, дело № 267 от
24.06.2020 г., с продавачи Ел. Игн. П., с ЕГН: ********** и Б. Ив. П., с ЕГН********** и
предмет продажбата на общо 1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките описани
по-горе земеделски имота;
6.Договор за покупко-продажба от 08.07.2020г.,обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти №15,том 3, рег. №2441,дело №303 от 08.07.2020г. на В.
Р.,Нотариус с район на действие Районен съд-Кн.,надлежно вписан в Службата по
вписванията при PC-Кн. на 08.07.2020г. Акт №98, том 4, дело № 698/2020г. с продавачи
Пл. Л. К., с ЕГН**********; В. Г. Д., с ЕГН: **********; П. М. М., с ЕГН: **********; Цв.
Кр. Кр., с ЕГН:********** и Кр. Кр. Кр., с ЕГН:**********, и предмет продажбата на общо
1/16 /една шестнадесета/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота и
7.Договор за покупко-продажба от 25,08.2020г.,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 177, том 3, per. № 3342, дело № 418 от
25.08.2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC- Кн. на 25.08.2020г. Акт №111, том 5. дело
№904/2020г., с продавачи Ем. Анг. Т., с ЕГН: ********** и Кр. Анг. К., с ЕГН:**********,
2
и предмет продажбата на общо 1/32 /една тридесет и втора/ идеална част, от всички описани
по-горе земеделски имота.
Той твърди,че съсобственик с права 6/972идеална част от горепосочения недвижим имот е
ответника ЛЮБ. Д. М., който е придобил правата си по силата на договор за дарение,
сключен с Н. Д. В., с ЕГН:**********, вписан в CB-Кн. под дв.вх. per, №1627 от
19.05.2015г.
Ищецът сочи,че на 07.09.2015г. ответникът ЛЮБ. Д. М. е сключил сам съм себе си,
явявайки се и арендодател и арендатор, договор за аренда с нотариална заверка на
подписите per.№3891 от същата дата по регистъра на нотариус №407 Г. Хр., с район на
действие PC гр. Б. Сл., по силата на който предоставя на себе си за временно и възмездно
ползване под аренда процесния недвижим имот. Сочи се от ищцовата страна,че договорът е
сключен за срок от 15/петнадесет стопански/ години, считано от стопанската 2016/2017г. и е
вписан в CB-Кн. под дв. вх, per. №3167 от 08.09.2015г.
Според ищеца така сключения договор за аренда от 07.09.2015г. не поражда действие и
от него не възниква арендно правоотношение, тъй като съгласно легалната дефиниция на
понятието "договор", регламентирана с разпоредбата на чл.8,ал.1 от ЗЗД, договорът е
съглашение между две или повече лица,за да се създаде, уреди или унищожи една
правна връзка между тях,което е в насока,че за да възникне изобщо договорно
правоотношение е необходимо да има най-малко две страни , освен при едностранните
правни сделки, към чиято категория обаче договорът за аренда не принадлежи, всяка от
които изразява правно валидна воля за обвързване с другата страна по общо съгласие, като с
договора страните определят и предмета и съдържанието на правната връзка между тях.
Въззивникът изтъква,че законът и правовия ред изключват изобщо възможността в едно и
също лице, разбираемо като един и същи правен субект, да се съвместяват качествата
и на двете страни по договора,което е продиктувано от факта, че едно и също лице
фактически не може да изразява воля и съгласие за сключване на двустранен
договор,заемайки качеството и на двете страни по договора.
Според ищцовата страна в случай, на формално сключване на такъв договор, неясно при
какви обстоятелства заверен нотариално и вписан в Службата по вписванията-Кн., то
същият изобщо не поражда правно действие и от него не възниква облигационно
правоотношение,защото липсва основния елемент от правопораждащия
правоотношение факт, а именно съгласието на поне две лица. Излагат се доводи,че
договорът за аренда е производен от договора за наем, представлява специален вид
договор, регламентиран в специалния по отношение на ЗЗД, Закон за арендата в
земеделието, но като вид облигационна сделка, към него се прилагат общите правила на
ЗЗД, регламентиращи правната същност на договора като вид правна сделка. Ищецът
счита,че целта, преследвана със сключване на този договор може да бъде постигната, чрез
подаване па декларация от страна на ответника в качеството му на съсобственик по
чл.376,ал.1 от ЗСПЗЗ и чл.69 ППЗСПЗЗ за лично ползване на процесния недвижим имот от
ответника, което би имало за последица правото да се ползва целият имот именно от този
3
съсобственик. Ищцовата страна сочи,че със сключването на атакувания договор ответникът
е придобил правото да ползва целия недвижим имот на договорно основание,въпреки че
притежава това право в качеството си на съсобственик, което счита за недопустимо и в
противоречие с правовия ред.Според ищцовата страна,процесният договор за аренда е
сключен с цел да се увредят интересите на останалите съсобственици,като се създаде пречка
пред тях да ползват съсобствения недвижим имот лично или чрез отдаването му за ползване
на трето лице.Ищцовата страна изтъква,че дори хипотетично да се допусне,че договорът за
аренда от 07.09.2015 г. поражда правно действие, то към настоящия момент същият е
загубил това свое действие и се явява непротивопоставим на ищеца, защото със
ЗИДЗАрЗ(обн.ДВ.,бр.13 от 2017г.,в сила от 07.02.2017г.) е създадена императивната
норма на чл.3,ал.4 на същия закон,съгласно която договор за аренда може да се сключи
от съсобственик на земеделска земя,чиято собственост е повече от 50 на сто идеални
части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици,
притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
Ищцовата страна счита,че по отношение на сключените преди влизане в сила на тази
норма договори за аренда от съсобственици,които не притежават повече от 50 на сто
идеални части, следва да се приеме, че настъпва конверсия и тези договори се
превръщат в договори за наем по ЗЗД,а доколко го липса съгласие на останалите
съсобственици или мнозинството от тях, притежаващи повече от 50 на сто идеални части за
управление на общите недвижими имоти,чрез отдаването им под аренда, и според
константната практика на ВКС без да се цитира конкретно такава,сключването на
договор за аренда представлява действие по управление,съгласно чл.229,ал.2 от ЗЗД
договорът се счита за срок от три години.
Ищцовата страна счита,че това е максималния срок, за който лице с право за извършване на
обикновени действия по управление може да сключва договор за наем,а от друга страна
съгласно императивната разпоредба на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ(обн.ДВ.,бр.42 от 2018г.,в сила от
22,05.2018г,, договор за наем със срок над една година може да сключи съсобственик
или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални
части от съсобствения имот, или упълномощено от тях лице.Изтъква се,че по аргумент
от разпоредбата на §10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ(обн.ДВ, бр.42 от 2018г,,в сила от 22.05.2018г.)
договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една юдина, сключен до датата
на влизане в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на чл,4а,ал.1,
може да бъде потвърден от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от
25 на сто идеалните части от съсобствения имот с писмена декларация подадена в
съответната ОСЗ в срок до 31.07.2018г. като при липса на потвърждаване в този срок,
договорът се заличава служебно от службата по вписвания и в съответната ОСЗ след
изтичане на стопанската година. Ищецът сочи,че ответникът ЛЮБ. Д. М. притежава по-
малко от 25 на сто идеални части от процесния недвижим имот,поради което при
настъпилата конверсия на договора за аренда в договор за наем, доколкото липса
потвърждение в срока по §10,ал.2 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (обн ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от
4
22.05.2018г.),следва да се приеме,че този договор е непротивопоставим по отношение на
ищеца и няма действие спрямо него,поради което следва да бъде заличен от Службата по
вписвания-Кн.. Ищцовата страна счита,че договорът няма действие и поради изтичане на
срокът му при конверсия в обикновен договор за наем,какъвто съсобственик притежаващ
по-малко от 25 на сто от идеалните части може да сключи за срок до 1 стопанска година.
Описва се ,че като съсобственик и земеделски производител за ищеца е налице правен
интерес от предявяване на настоящите искове, тъй като атакувания договор за аренда
пречи на ищеца да ползва лично съсобствената земеделска земя,респективно да я
предостави за ползване срещу действителния размер на рентата, така че да получава реално
полагащата му се облага от ползване на процесния недвижим имот.
Въз основа на изложеното ищцовата страна иска от съда да приеме за разглеждане
предявените искове, да образува гражданско дело и след като убеди в истинността на
твърдяното и в основателността на исковете, да постанови решение, с което в отношенията
между страните СВ. СТ. ИЛЧ., с ЕГН:********** и ЛЮБ. Д. М.,с ЕГН: ********** като
признае за установено, че арендното правоотношение по Договор за аренда с нотариална
заверка на подписите per.№3891 от 07.09.2015 г. по регистъра на нотариус № 407 Г. Хр., с
район на действие PC-гр.Б. Сл., вписан в Служба по вписванията - Кн. под дв.вх.per.№3167
от 08.09.2015г. сключен между ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендатор и ЛЮБ. Д. М. в
качеството на арендодател,не съществува и да постанови заличаването на този договор
от Служба по вписванията-Кн. на основание чл.537,ал.2 от ГПК,алтернативно при
условие,че не уважи предявения главен иск, да признае за установено в отношенията между
страните, че Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.№3891 от
07.09.2015г. по регистъра на нотариус №407 Г. Хр., с район на действие PC-гр.Б. Сл.,вписан
в Служба по вписванията - Кн. под дв.вх.per.№3167 от 08.09.2015г. сключен между ЛЮБ. Д.
М. в качеството на арендатор и ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендодател,няма действие и е
непротиволоставим на ищеца, поради конверсията му договор за наем, и да постановите
заличаването му от Служба по вписванията - Кн. на основание чл. 537, ал, 2 ГПК.
Освентова се иска от съда да присъди на ищцовата страна направените разноски по делото,
включително и платеното адвокатско възнаграждение.
Ищцоватастрана е представила по делото следните заверени преписи от писмени
доказателства:
1.Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 167, том 5, per. № 5453, дело № 857 от
28.11.2019г.;
2.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 168, том 5, per. № 5459, дело
№ 858 от 28.11,2019г.;
3.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 117, том 2, per.№ 1982. дело
№ 237 от 11,06.2020 г.;
4.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 117, том 2, per. № 1982, дело
№ 237 от 11.06.2020 г.;
5
5.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №170, том 2, per. N2208. доло
№ 267 от 24 06.2020г.;
6.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №15, том 3, per. № 2441, дело
№ 303 от 08.07.2020г. на В. Р.;
7.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №177, том 3, per. № 3342. дело
№ 418 от 25.08.2020г. и
8.Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per,№3891 от 07.09 2015г. по
регистъра на нотариус № 407 Г. Хр., с район на действие PC ip. Б. Сл., вписан в Служба по
вписванията - Кн. под дв.вх.per.№ 3167 oт 08.09.2015г.
Ищцовата страна е записала в исковата си молба,че съобразно становището на ответника и
разпределението на доказателствената тежест в процес с доклада на съда по чл.146 ГПК,
допълнително ще ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си.
В предоставения от ГПК срок за отговор на исковата молба е бил подаден такъв от ответната
страна от чието съдържание е видно ,че счита обективно алтернативно съединените искове
за недопустими.Излага съображения в насока,че процесния договор за аренда с нотариално
удостоверяване на подписите на страните е вписан в СВ при РС-Кн. и е действителен и
валиден. Ответната страна изтъква ,че този договор е сключен в предписаната от закона
форма,при наличие на основание и предмет и поражда валидно правно действие. Развити са
аргументи в насока, ако съдът приеме обективно съединените искове за допустими,че
същите са неоснователни и недоказани.
По делото се проведоха общо 2 бр. о.с.з. на 08.02.2022г. и на 22.03.2022г.
Ищцовата страна поддържа исковата си претенция изцяло. С писмено становище по делото
са представени от нея заверено копие от Скица на поземлен имот №15-1214987-08.11.2021г.
на СГКК-гр.Пл.,копие от удостоверение за данъчна оценка по чл.264,ал.1от ДОПК с
№**********/09.11.2021г. на Община Кн. и списък за разноски в общ размер на
738,65лв./седемстотин тридесет и осем лева и шестдесет и пет ст./.
Ответната страна оспорва исковите претенции и поддържа подадения поделото писмен
отговор на исковата молба и изложените там аргументи и доводи. Освен това от
процесуален представител на ответника се поиска от съда да допусне трети лица помагачи
на страната на ответника в лицето на останалите съсобственици на съответния земеделски
имот общо 26 човека,което искане съдът остави без уважение по съображения,че това ще
затрудни производството по делото и ще доведе до продължителност във времето същото.
Ответната страна не е заявила претенции за присъждане на конкретизирани по смисъла на
чл.80 от ГПК разноски по делото и такива не бяха установени да са представени.
След като се запозна със събраните по делото доказателства по отделно и съвкупно и взе
предвид изложените от страните аргументи и съображения в исковата молба и отговора на
исковата молба ,съдът счита за установена следната фактическа обстановка по делото :
Страните по делото са съсобственици на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор:
6
37376.15.5/тридесет и седем хиляди триста седемдесет и шест, точка, петнадесет, точка, пет/
в гр.Кн., общ. Кн., обл. Пл., по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-1431/07.08.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК,с адрес на поземления имот: гр.Кн.,местност
"ДИНКОВИ КОЛИБИ", с площ 86922кв.м./осемдесет и шест хиляди деветстотин
двадесет и два квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:земеделска,с
начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:4(четвърта),предишен
идентификатор:няма,номер на предходен план: 015005, при съседи: 37376.15.10;37376.15.9;
37376.15.33;37376.15.23;37376.15.18;37376.15.19;37376.15.11 и 37376.15.14.
Ищецът претендира ,че има1/4ид.ч.от този земеделски имот описва ,че правото си на
собственост върху имота е придобил по силата на сключените от него с други
съсобственици сделки, както следва:
1.Договор за дарение от 28.11,2019г. , обективиран в Нотариален акт за дарение на
недвижим имот №167,том 5,per.№5453,дело №857 от 28.11.2019г. на В. Р.,Нотариус с
район на действие Районен съд Кн.,надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-
Кн. на 28.11.2019г.,Акт №177,том 7, дело №1340/2019г. с дарител Алб. П. Ив. с
ЕГН:********** и предмет дарение на 1/640ид. част от всички описани по-горе имоти;
2.Договор за покупко-продажба от 28.11.2019г. ,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти Ns 168, том 5, per. № 5459, дело № 858 от
28,11.2019г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд Кн.,надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC - Кн. на 28,11,2019г. Акт No178, том 7, дело №
1341/2019 г. с продавач Алб. П. Ив., ЕГН: ********** и П. П. П., ЕГН********** и предмет
продажбата на 19/640 от всичките описани по-горе земеделски имота;
3.Договор за покупко-продажба от 16,04.2020г.,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 7, том 2, per. №1334, дело № 174 от 16
04.2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд- Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC-Кн. на 16.04.2020г. Акт No161,том 2. дело №
357/2020г. с продавачи П. Д. М., с ЕГН**********; Н. Д. М., с ЕГН********** и В. Д. Й., с
ЕГН********** и предмет продажбата на общо 1/16 /една шестнадесета/ идеална част от
всичките описани по-горе земеделски имота;
4.Договор за покупко-продажба от 11.06.2020г. ,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти №117,том 2, per. №1982, дело № 237 от
11.06,2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд-Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC -Кн. на 11.06.2020 г., Вх. per. № 943, том 2, дело
№554/2020г., с продавач Цв. Й. Г., с ЕГН********** и предмет продажбата на общо
1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота;
5.Договор за покупко-продажба от 24.06.2020г., обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти №170,том 2, per.N2208, дело №267 от
24.06.2020г. на В. Р.,Нотариус с район на действие Районен съд - Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC -Кн. на 24,06,2020 г Акт № 45, том 4, дело № 267 от
7
24.06.2020 г., с продавачи Ел. Игн. П., с ЕГН: ********** и Б. Ив. П., с ЕГН********** и
предмет продажбата на общо 1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките описани
по-горе земеделски имота;
6.Договор за покупко-продажба от 08.07.2020г.,обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти №15,том 3, рег. №2441,дело №303 от 08.07.2020г. на В.
Р.,Нотариус с район на действие Районен съд-Кн.,надлежно вписан в Службата по
вписванията при PC-Кн. на 08.07.2020г. Акт №98, том 4, дело № 698/2020г. с продавачи
Пл. Л. К., с ЕГН**********; В. Г. Д., с ЕГН: **********; П. М. М., с ЕГН: **********; Цв.
Кр. Кр., с ЕГН:********** и Кр. Кр. Кр., с ЕГН:**********, и предмет продажбата на общо
1/16 /една шестнадесета/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота и
7.Договор за покупко-продажба от 25,08.2020г.,обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 177, том 3, per. № 3342, дело № 418 от
25.08.2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд Кн., надлежно вписан в
Службата по вписванията при PC- Кн. на 25.08.2020г. Акт №111, том 5. дело
№904/2020г., с продавачи Ем. Анг. Т., с ЕГН: ********** и Кр. Анг. К., с ЕГН:**********,
и предмет продажбата на общо 1/32 /една тридесет и втора/ идеална част, от всички описани
по-горе земеделски имота.
Според ищеца, ответникът е съсобственик с права 6/972идеална част от горепосочения
недвижим имот, който е придобил правата си по силата на договор за дарение, сключен с
Н. Д. В., с ЕГН:**********, вписан в CB-Кн. под дв.вх. per, №1627 от 19.05.2015г.
На 07.09.2015г. ответникът ЛЮБ. Д. М. е сключил със себе си като арендодател и
арендатор, Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.№3891 от същата
дата по регистъра на нотариус №407 Г. Хр., с район на действие PC гр. Б. Сл. ,по силата
на който договор е предоставил на себе си за временно и възмездно ползване под аренда
процесния недвижим имот. Договорът за аренда е сключен за срок от 15/петнадесет
стопански/ години, считано от стопанската 2016/2017г. и е вписан в CB-Кн. под дв. вх, per.
№3167 от 08.09.2015г.
Ищцовата страна оспорва действителността на посочения по-горе договор за аренда и
развива аргументи в насока,че той не е законосъобразен и непоражда правно действие и от
него не възниква арендно правоотношение.Развиват се аргументи ,че алтернативно ако се
приеме ,че договорът поражда правно действие ,то същия поради последващата промяна в
ЗАрЗ се е трансформирал от договор за аренда в договор за наем,който е бил за една
стопанска година и е изтекъл и т.н.
Ответната страна оспорва алтернативно обективно съединените искове,които счита за
недопустими ,а в случай ,че бъдат счетени за допустими развива аргументи,че същите са
неоснователни и недоказани.
Въз основа на описаната по-горе фактическа обстановка,съдът стигна до следните си
правни изводи:
Предявените искове са допустими. Разгледани по същество същите са неоснователни и
8
недоказани.
Безспорно се установи по делото,че страните са съсобственици заедно с още други лица
на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 37376.15.5/тридесет и седем хиляди триста
седемдесет и шест, точка, петнадесет, точка, пет/ в гр.Кн., общ. Кн., обл. Пл., по КК и КР,
одобрени със Заповед №РД-18-1431/07.08.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК,с
адрес на поземления имот: гр.Кн.,местност "ДИНКОВИ КОЛИБИ", с площ
86922кв.м./осемдесет и шест хиляди деветстотин двадесет и два квадратни метра/, с трайно
предназначение на територията:земеделска,с начин на трайно ползване: НИВА, категория
на земята:4(четвърта),предишен идентификатор:няма,номер на предходен план: 015005, при
съседи: 37376.15.10;37376.15.9; 37376.15.33;37376.15.23;37376.15.18;37376.15.19;37376.15.11
и 37376.15.14.
Безспорно е,че на 07.09.2015г. ответникът ЛЮБ. Д. М. е сключил със се си като
арендодател и арендатор, Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.
№3891 от същата дата по регистъра на нотариус №407 Г. Хр., с район на действие PC
гр. Б. Сл.,по силата на който договор е предоставил на себе си за временно и възмездно
ползване под аренда процесния недвижим имот,който договорът за аренда е сключен за срок
от 15/петнадесет стопански/ години, считано от стопанската 2016/2017г. и е вписан в CB-
Кн. под дв. вх, per. №3167 от 08.09.2015г.
Спорно е дали описания договор за аренда поражда правно действие,както и дали поради
последвала промяна в ЗАрЗ се е трансформирал в договор за наем на земеделския имот за
срок от една стопанска година и вече е изтекъл.
Видно от съдържанието на Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.
№3891 от 07.09.2015г. по регистъра на нотариус №407 Г. Хр.,с район на действие PC гр.
Б. Сл.,по силата на който договор ответникът е предоставил на себе си за временно и
възмездно ползване под аренда процесния недвижим имот,който договорът за аренда е
сключен за срок от 15/петнадесет стопански/ години, считано от стопанската 2016/2017г. и е
вписан в CB-Кн. под дв.,вх.,per.№3167 от 08.09.2015г. същият не противоречи на
изискванията на ЗАрЗ към 07.09.2015г. по страни,съдържание,предмет и срок ,тъй като
има две страни арендатор и арендотател ,изискуеми съдържание,предмет и срок. В ЗЗД
,както и в ЗАрЗ към 08.09.2015г. няма императивна законова забрана едно лице
съсобственик на земеделски имот да го отдаде под аренда на себе си и щом това не е
забранено е разрешено. Поради това е било допуснато от нотариуса при заверката на
подписите на арендатора и арендодателя положени под договора за аренда на земеделска
земя и съответно след това е било извършено вписването му в СВ при РС-Кн..
Видно от действащите към 07.09.2015г.когато е бил сключен посочения по-горе договор за
аренда,както и към 08.09.2015г.,когато е бил вписан в СВ при РС-Кн. разпоредби на Закон
за арендата в земеделието/ЗАр.З/:
„Чл. 3. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм. - ДВ, бр. 99 от 2002 г., изм. - ДВ, бр. 43 от 2008
г.) Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на
9
подписите на страните.Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в
съответната общинска служба по земеделие. При вписването се представя скица на
арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по
земеделие.
(3) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм. - ДВ, бр. 99 от 2002 г., изм. - ДВ, бр. 36 от 2008г., изм. -
ДВ, бр. 43 от 2008 г.) Условията и редът за регистрация на арендните договори в
съответната общинска служба по земеделие се уреждат с наредба, издадена от министъра на
земеделието и продоволствието.
(4) (Новa -ДВ, бр.13 от 2007 г.) Когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно
чл. 30,ал.3 от Закона за собствеността.
(5) (Новa - ДВ, бр.13 от 2007 г.) Договор за аренда по ал. 4 не може да се противопостави
на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е
бил вписан по-рано в службата по вписванията.“
Съгласно ТР 2/2015г. от 20.07.2017г. на ОСГТК на ВКС :
1.Вписването, предвидено в чл.27,ал.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е
приложимо на общо основание при прекратяване на
договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при
неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца,съгласно
чл.28,ал.1, изр.първо във вр. с чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване
на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28,ал.1,
изр.първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият
документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в
плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до
адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска
служба по земеделие след вписването му в
службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията
извършва съгласно чл.32а,ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР № 7/2012г. от
25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС.
2.Договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на
земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на Закона за
задълженията и договорите, е действителен, независимо от наличието на
специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за
възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1,ал.3 от специалния ЗАЗ.
3.Сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на
земеделска земя, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице
предпоставките за конверсията.“
10
Безспорно е,че ЗАрЗ е специален към ЗЗД,който е общ и при неясноти или
противоречия между тях приоритет има първия.
Съдът установи ,че към сключването и вписването на Договор за аренда с нотариална
заверка на подписите per.№3891 от 07.09.2015г. по регистъра на нотариус №407 Г. Хр., с
район на действие PC гр.Б. Сл.,по силата на който договор ответникът е предоставил на
себе си за временно и възмездно ползване под аренда процесния недвижим имот,който
договорът за аренда е сключен за срок от 15/петнадесет стопански/ години, считано от
стопанската 2016/2017г. и е вписан в CB-Кн. под дв.вх.per.№3167 от 08.09.2015г. е бил
съобразен с действащите по това време законови разпоредби,поради което е бил с
нотариална заверка на подписите на страните арендатор и арендодател,за които няма пречка
да са едно и също лице ,стига да ги има тези две страни. Този договор е бил сключен за 15
стопански години и след вписването си в CB-Кн. под дв.вх.per.№3167 от 08.09.2015г. е
противопоставим на всички последващо вписани договори за аренда за срока си. По
това време законодателя не е бил приел законови ограничения относно притежаваните
идеални части от земеделските имоти,които да ограничават всеки съсобственик на
земеделски имот да сключи договор за аренда с арендатор за целия имот,какъвто е
настоящия случай. Само и единствено при липсата на заплащане на дължимата се по
договора за аренда вноска е била законово основание за развалянето на този вид договори.
Ищецът е станал съсобственик в процесния имот чак от 28.11.2019г. и независимо от
последвалите законови промени на чл.3,ал.4 от ЗАрЗ след тази дата,които се изтъкват от
ищцовата страна,тези законови промени действат за напред по отношение на
сключваните при действието им арендни договори,но не се отнасят за вече сключените
такива и не могат да породят, каквито и да били правни конверсии от договор за
аренда в договор за наем,тъй като това е недопустимо с оглед на правната стабилност на
вече уредените арендни правоотношения до изтичането на договорения вече срок от 15
/петнадесет /стопански години.
Предвид изложеното ,съдът следва да постанови съдебно решение ,с което да отхвърли иска
на СВ. СТ. ИЛЧ.,с ЕГН**********,с адрес:гр.Кн.,ул."С."№** против ЛЮБ. Д. М.,с
ЕГН:**********,с адрес: гр.Кн.,ул."Б."№***,с който се иска да признае за установено,че
арендното правоотношение по Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.
№ 3891 от 07.09.2015 г. по регистъра на нотариус № 407 Г. Хр., с район на действие PC гр.Б.
Сл., вписан в Служба по вписванията - Кн. под дв. вх. per.№3167 от 08.09.2015г. сключен
между ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендатор и ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендодател,не
съществува и да постановите заличаването на този договор от Служба по вписванията-Кн.
на основание чл.537,ал.2 ГПК като неоснователен и недоказан.
Съответно да отхвърли иска на СВ. СТ. ИЛЧ.,с ЕГН**********,с
адрес:гр.Кн.,ул."С."№** против ЛЮБ. Д. М.,с ЕГН:**********,с адрес:
гр.Кн.,ул."Б."№***, с който се иска да признае за установено в отношенията между
страните,че Договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.№3891 от
07.09.2015г. по регистъра на нотариус №407- Г. Хр., с район на действие PC гр. Б. Сл.,
11
вписан в Служба по вписванията - Кн. под дв. вх. per. №3167 от 08.09.2015г. сключен между
ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендатор и ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендодател, няма
действие и е непротивопоставим на ищеца, поради конверсията му договор за наем, и да
постановите заличаването му от Служба по вписванията - Кн. на основание чл.537,ал.2 от
ГПК като неоснователен и недоказан.
Водим от горното ,съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на СВ. СТ. ИЛЧ.,с ЕГН**********,с адрес:гр.Кн.,ул."С."№** против
ЛЮБ. Д. М.,с ЕГН:**********,с адрес: гр.Кн.,ул."Б."№***, с който се иска да признае за
установено,че арендното правоотношение по Договор за аренда с нотариална заверка на
подписите per. № 3891 от 07.09.2015 г. по регистъра на нотариус № 407 Г. Хр., с район на
действие PC гр.Б. Сл., вписан в Служба по вписванията - Кн. под дв. вх. per.№3167 от
08.09.2015г. сключен между ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендатор и ЛЮБ. Д. М. в
качеството на арендодател,не съществува и да постановите заличаването на този договор от
Служба по вписванията - Кн. на основание чл.537,ал.2 от ГПК като неоснователен и
недоказан.
ОТХВЪРЛЯ иска на СВ. СТ. ИЛЧ.,с ЕГН**********,с адрес:гр.Кн.,ул."С."№** против
ЛЮБ. Д. М.,с ЕГН:**********,с адрес: гр.Кн.,ул."Б."№***,с който се иска да признае за
установено в отношенията между страните,че Договор за аренда с нотариална заверка на
подписите per.№3891 от 07.09.2015г. по регистъра на нотариус №407- Г. Хр., с район на
действие PC гр. Б. Сл., вписан в Служба по вписванията - Кн. под дв. вх. per.№3167 от
08.09.2015г. сключен между ЛЮБ. Д. М. в качеството на арендатор и ЛЮБ. Д. М. в
качеството на арендодател, няма действие и е непротивопоставим на ищеца, поради
конверсията му договор за наем, и да постановите заличаването му от Служба по
вписванията - Кн. на основание чл.537,ал.2 от ГПК като неоснователен и недоказан.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС-гр.Пл. в 14 дневен срок от
съобщението на страните ,че е изготвено.
Съдия при Районен съд – Кнежа: _______________________
12