Р Е Ш Е Н И Е
Номер Година 21.03.2019 Град Карлово
В ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски районен съд
втори
граждански състав
На двадесет и първи февруари две хиляди и деветнадесета година
В публично заседание в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЛАДИМИР
ИВАНОВ
Секретар: Димитрина Минчева
като разгледа докладваното от
съдията
гражданско дело №1203 по описа
за 2018 година
и за да се произнесе, взе
предвид:
Производството е по иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от Д.Д.М., ЕГН: ********** и В.Т.М.,
ЕГН: **********, двете с постоянен адрес: *** против Р.Г.Г., ЕГН: **********,***.
ИЩЦИТЕ, представлявани от адв. Д.Г.
твърдят, че на 14.07.2015 г. Д.С.М.– баща на Д.Д.М. и съпруг на В.Т.М. сключил
предварителен договор за покупко-продажба, с който продавачът Р.Г.Г. се
задължила да му прехвърли срещу сумата от 3050 лева правото си на собственост
върху следния недвижим имот, а именно: САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с
идентификатор ****/****и /, находящ се в гр. С., общ. С., обл. П.по
кадастралната карта и кадастралните регистри одобрен със Заповед № РД-18-8/11.03.2011г.
на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма
издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на имота: гр. С., п. к. **, ул. „А.С.“
№*****/първи/, самостоятелният обект се намира в сграда № 1 /едно/ ,
разположена е поземлен имот с идентификатор ****/***/, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ
от 64,75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет кв. м./ , ведно с
прилежащи части: избено помещение №1 /едно/ с площ от 13. 15 кв. м. /тринадесет
цяло и петнадесет кв. м./, както и 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест
хилядни процента/ ид. части от общите части на сградата и правото на строеж,
ниво 1 /едно/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ****,
под обекта: няма, над обекта: ****, стар идентификатор: няма , съгласно документ
за собственост, представляващ: АПАРТАМЕНТ №* /едно/, находящ се в град С., общ.
С., обл. П.с административен адрес: гр. С., ул. „А.С.“ № **, на първи етаж в
жилищна сграда – блок №** вх.*, построен върху общинска земя, парцел I /първи ,
в квартал 21 /двадесет и първи/, състоящ се от две стаи, кухня, клозет и антре,
със застроена площ от 64.75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет
кв. м., ведно с прилежащо избено помещение №1, с полезна площ от 13.15 кв. м. /тринадесет
цяло и петнадесет кв. м./, както и ведно със 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест хилядни
процента/ ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, при съседи на апартамента: отгоре – ап. №*, отляво - ап. № *, отдясно
– ап. № * на вх. * и на избеното
помещение: отляво – изба № *.
Ищците твърдят, че
предварителният договор отговарял на всички законови изисквания – съдържал
уговорки относно съществените условия на окончателния договор; индивидуализиран
бил предмета на окончателния договор; посочен бил начинът, по който ще се
предостави владението на недвижимия имот на Д.С.М.от Р. Г.Г. – чрез подписване
на окончателен договор за продажба на недвижимия имот – нотариален акт;
посочена била и цената – Д.М.се задължава да плати 3050 лв. на Р. Г., която
следвало да бъде платена в брой. Посочен бил и срокът за изпълнение на договора
– 01.11.2015 г.
Ищците твърдят, че купувачът
заплатил продажната цена в размер на 3050 лева
на 14.07.2015 г. при подписване на предварителния договор, като разписка
за извършеното плащане служел самият предварителен договор. С изпълнение на
своите задължения купувачът следвало да получи собствеността върху имота, като
сключи окончателен договор с ответника - продавач в уговорения срок. Последният
обаче отказвал да прехвърли собствеността, като по този начин не изпълнявал
своите задължения.
На 09.08.2017 г. Д.С.М.загинал
при катастрофа като негови законни наследници били двете ищци – дъщеря му Д.Д.М.
и съпругата му В.Т.М..
Тъй като понастоящем сключването
на окончателен договор не било осъществено, то за ищците се пораждал правен
интерес от предявяване на настоящия иск.
Ищците молят съда да постанови
решение, с което да обяви за окончателен сключеният на 14.07.2015 г.
предварителен договор за покупко-продажба, с който продавачът Р.Г.Г. прехвърля
срещу сумата от 3050 лева на купувача Д.С.М.– починал на 09.08.2017 г., със
законни наследници дъщеря му Д.Д.М. и съпругата му В.Т.М. – правото си на
собственост върху следния недвижим имот, а именно: САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда
с идентификатор ****/****и /, находящ се в гр. С., общ. С., обл. П.по
кадастралната карта и кадастралните регистри одобрен със Заповед №
РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на имота: гр. С.,
п. к. **, ул. „А.С.“ №***/, самостоятелният обект се намира в сграда № ** /*/ ,
разположена е поземлен имот с идентификатор ****/***/, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ
от 64,75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет кв. м./ , ведно с
прилежащи части: избено помещение №1 /едно/ с площ от 13. 15 кв. м. /тринадесет
цяло и петнадесет кв. м./, както и 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест
хилядни процента/ ид. части от общите части на сградата и правото на строеж,
ниво 1 /едно/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ****,
*****, под обекта: няма, над обекта: ***** стар идентификатор: няма , съгласно
документ за собственост, представляващ: АПАРТАМЕНТ №*/, находящ се в град С.,
общ. С., обл. П.с административен адрес: гр. С., ул. „А.С.“ № *, на първи етаж
в жилищна сграда – блок №**, построен върху общинска земя, парцел I /първи , в
квартал 21 /двадесет и първи/, състоящ се от две стаи, кухня, клозет и антре,
със застроена площ от 64.75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет
кв. м., ведно с прилежащо избено помещение №1, с полезна площ от 13.15 кв. м.
/тринадесет цяло и петнадесет кв. м./, както и ведно със 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест хилядни
процента/ ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, при съседи на апартамента: отгоре – ап. №*, отляво - ап. №*, отдясно –
ап. №* на вх. * и на избеното помещение:
отляво – изба №*.
Претендират се и направените по
делото разноски.
ОТВЕТНИЦАТА, представлявана от
пълномощника си адв. С.Ш., оспорва иска като допустим, но неоснователен. Не
оспорва факта, че е собственик на процесният имот, както и това, че с Д.С.М.в
качеството на купувач е сключен предварителен договор за неговата покупко -
продажба за сумата на 3 050 лева, платена в деня на подписването му. Не оспорва
и активната процесуална легитимация на ищците, доколкото същите са наследници на
починалия си баща и съпруг. Било наивно обаче да се твърди, че посочената като
покупна цена 3050 лева била действителната пазарна цена на жилището подробно
описано в предварителния договор и че плащането ѝ налагало да бъде
сключен окончателен договор, който не противоречи на съществени правни норми
удостоверяващи законността на сделката. Напротив, въпросният договор следвало
да бъде обявен за недействителен, поради следните съображения:
Ответницата твърди, че този
предварителен договор бил сключен по следния повод: купувачът дал в заем парични средства на ответницата,
която към този момент била в голямо финансово затруднение. Условието от страна
на Д.М.за предоставяне на заема било неговото обезпечаване със сключване на
процесния предварителен договор. Сумата посочена в договора, като продажна цена
на жилището /апартамент/ била върната преди датата, посочена като окончателна
за сключване на окончателен договор и това била причината до смъртта на
купувача той да не търси каквото и да било в повече по уговорките в
предварителния договор. Ответницата твърди, че Д.М.и друг път ѝ бил давал
парични средства назаем, имали си доверие и поради това не поискала да той да
ѝ предаде предварителния договор като документ и не издал разписка за получената
сума в размер на 3050 лева.
След неговата смърт, намирайки
този предварителен договор, неговите наследници предявявали настоящият иск, но
той следвало да бъде отхвърлен, защото предварителният договор бил нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави –
нееквивалентност на престациите. Продажната цена от 3050 лева противоречала на
общоустановените нравствено-етични правила и морала и в този смисъл била
утвърдената съдебна практика – Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на
ВКС, по тълкувателно дело № **. ОСТК; Решение № *** от 03.02.2009 г. по гр. д.
№ ***/ *** г., ВКС, V Г.О и др.
Ето защо ответницата моли съда да
отхвърли иска като неоснователен и да ѝ присъди разноските по делото.
От събраните по делото
доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Представен е заверен препис от
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. №* дело № *
от 15.05.2013 г. на нотариус Т.Р., /акт №*, том *, дело №*,
вх. рег. № */15.05.2013г. на АВ при СлВп К./, от който е видно, че лицата Е.Д.М., М.Н.С.и И.А.С.са
продали на ответницата Р.Г.Г. собствения си недвижим имот – САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
в сграда с идентификатор ****/****и /, находящ се в гр. С., общ. С., обл. П.по
кадастралната карта и кадастралните регистри одобрен със Заповед №
РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на имота: гр. С.,
п. к. **, ул. „А.С.“ №*/, самостоятелният обект се намира в сграда №* /едно/ ,
разположена е поземлен имот с идентификатор ****/***/, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ
от 64,75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет кв. м./ , ведно с
прилежащи части: избено помещение №1 /едно/ с площ от 13. 15 кв. м. /тринадесет
цяло и петнадесет кв. м./, както и 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест
хилядни процента/ ид. части от общите части на сградата и правото на строеж,
ниво 1 /едно/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***,
под обекта: няма, над обекта: ***, стар идентификатор: няма , съгласно документ
за собственост, представляващ: АПАРТАМЕНТ №*/едно/, находящ се в град С., общ. С.,
обл. П.с административен адрес: гр. С., ул. „А.С.“ № *, на първи етаж в жилищна
сграда – блок №*, вх.*, построен върху общинска земя, парцел I /първи , в
квартал 21 /двадесет и първи/, състоящ се от две стаи, кухня, клозет и антре,
със застроена площ от 64.75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет
кв. м., ведно с прилежащо избено помещение №1, с полезна площ от 13.15 кв. м.
/тринадесет цяло и петнадесет кв. м./, както и ведно със 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест хилядни
процента/ ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, при съседи на апартамента: отгоре – ап. №*, отляво - ап. № *, отдясно
– ап. № * на вх. * и на избеното
помещение: отляво – изба № *.
По делото не е спорно, а и се
установява, от представения по делото заверен препис, че на 14.05.2015 г. между
ответницата Р.Г.Г. в качеството ѝ на продавач и Д.С.М., в качеството му
на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния
апартамент №*, находящ се в град С., ул. „А.С.“ № *, на първи етаж в жилищна
сграда – блок №**.
По делото са представени
препис-извлечение от акт за смърт и удостоверение за наследници изх. №619/14.08.2017
г., удостоверяващи активната процесуална легитимация на ищците – в качеството
им на законни наследници на Д.С.М., починал на 09.08.2017 г.
От представеното удостоверение за
данъчна оценка изх. №* г., е видно, че
стойността на същата е 4489.80 лева.
По делото е изготвена и приета
съдебно-техническа и икономическа експертиза, от заключението на която се
установява, че справедливата пазарна цена на имота, предмет на предварителния
договор за покупко-продажба възлиза към 2015 г. (годината на сключването му) на
30 500 лева, а към 2019 г. – на 32 000 лева.
С оглед така установената
фактическа обстановка съдът прави следните изводи от правна страна:
Предявеният иск е допустим тъй
като съгласно чл.19, ал.3, изр.1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. А с оглед на
това, че до момента не е сключен окончателен договор, се обуславя и правния
интерес и активната процесуална легитимация на ищците да водят настоящото
производство, като ответницата е пасивно легитимирана.
Разгледан по същество, искът е неоснователен
по следните съображения:
За да бъде уважена претенцията по
чл.19, ал.3 от ЗЗД, е необходимо преди всичко предварителният договор да е
валиден, т. е. да отговаря на изискванията за неговата действителност,
установени в чл. 26 – 33 от ЗЗД. Той трябва да съдържа основните елементи на
договора: съгласие, основание и предмет и да е сключен в надлежната според
закона форма за неговата действителност. Наличието на тези раквизити не се
оспорва от ответницата. Основният довод, който се релевира от нея е, че между
нея и починалия наследодател на ищците е сключен привиден договор, който е имал
за цел да обезпечи предоставена ѝ в заем сума от 3000 лева, която тя е
върнала според уговореното. Именно за доказване на това обстоятелство са
ангажирани свидетелските показания на св. Начева, които, обаче съдът не следва
да обсъжда и кредитира, поради изричната законова забрана – съгласно чл. 165,
ал.2 ГПК, когато страната се домогва да докаже, че изразеното в документа
съгласие е привидно, свидетелски показания са допустими, ако в делото има
писмени доказателства, изходящи от другата страна или удостоверяващи нейни
изявления пред държавен орган, които правят вероятно твърдението за симулация.
В случая ответницата не
разполага с обратен документ или с документи по смисъла на чл.165, ал.2 от ГПК,
които да правят вероятно твърдението за симулация.
Въпреки това, съдът намира за
основателни възраженията на ответницата за нищожност на предварителния договор
за покупко-продажба от 14.05.2015 г. тъй като накърнява добрите нрави – хипотезата на чл.26, ал.1, пр. 3-то от ЗЗД.
В Тълкувателно решение № * от
15.06.2010 г. на ВКС, по тълкувателно дело № 1/2009г. ОСТК е посочено, че „Добрите нрави са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26,
ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от
тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от
закона интерес“.
Според Решение № ** от 03.02.2009
г. по гр. д. № ***/ *** г., ВКС, V Г.О, „Когато
се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се
ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения
порок, следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката, са
съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност.
Тогава когато сделката и съпътствуващите я други обстоятелства, преценени
комплексно, са довели до неоправдано разместване на имуществени права, при
което едно лице очевидно търпи значителна загуба, която то не е желало и
очаквало, има основание да се счита, че сделката е проява на недобросъвестност
и накърнява добрите нрави“.
В решение № ** от 4.11.1999 г. по
гр.д. № ** г. на V Г.О. на ВКС
е посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение
на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД. В това решение
липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни
до степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са необходими,
тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните.
По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето /чл.9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните
и се съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната
практика е възприета изключително голямата разлика в престациите – в Решение № **
от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №** г. на * Г.О. на ВКС например е прието, че
нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната.
В настоящия казус също е налице пълна нееквивалентност на двете престации
по предварителния договор за покупко-продажба, тъй като
продажната цена е десет пъти по-ниска цена от действителната цена
на имота. Това значително отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на
имота при толкова явно несъответствие с реалната му цена налага извод за такава
неравностойност на престацията, която съставлява нарушение на добрите нрави и
да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1, пр.3-то ЗЗД.
Именно поради това искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК ищците
следва да заплатят на ответницата направените по делото разноски в размер общо
на 730 лева, включващи адвокатски хонорар в размер на 550 лева и заплатено
възнаграждение на вещо лице в размер на 180 лева.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от Д.Д.М., ЕГН: ********** и В.Т.М.,
ЕГН: **********, двете с постоянен адрес: *** против Р.Г.Г., ЕГН: **********,***
иск с правно основание по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен
на сключеният на 14.07.2015 г. предварителен договор за покупко-продажба, с
който продавачът Р.Г.Г. прехвърля срещу сумата от 3050 лева на купувача Д.С.М.–
починал на 09.08.2017 г., със законни наследници дъщеря му Д.Д.М. и съпругата
му В.Т.М. – правото си на собственост върху следния недвижим имот, а именно:
САМАСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор ****/****и /, находящ се в гр. С.,
общ. С., обл. П.по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрен със
Заповед № РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на
имота: гр. С., п. к. **, ул. „А.С.“ №*,
бл.*,
вх.*
ет.*
ап. */,
самостоятелният обект се намира в сграда № 1 /едно/ , разположена е поземлен
имот с идентификатор ****/***/, с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/едно/, с площ от 64,75 кв. м.
/шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет кв. м./ , ведно с прилежащи части:
избено помещение №1 /едно/ с площ от 13. 15 кв. м. /тринадесет цяло и
петнадесет кв. м./, както и 7.166 % /седем цяло сто шестдесет и шест хилядни
процента/ ид. части от общите части на сградата и правото на строеж, ниво 1
/едно/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***** под
обекта: няма, над обекта: ***, стар идентификатор: няма , съгласно документ за
собственост, представляващ: АПАРТАМЕНТ №*
/едно/, находящ се в град С., обл. П.с административен адрес: гр. С., ул. „А.С.“
№ *,
на първи етаж в жилищна сграда – блок №*,
вх.*
построен върху общинска земя, парцел I /първи , в квартал 21 /двадесет и
първи/, състоящ се от две стаи, кухня, клозет и антре, със застроена площ от
64.75 кв. м. /шестдесет и четири цяло и седемдесет и пет кв. м., ведно с
прилежащо избено помещение №1, с полезна площ от 13.15 кв. м. /тринадесет цяло
и петнадесет кв. м./, както и ведно със 7.166 %
/седем цяло сто шестдесет и шест хилядни процента/ ид. ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на
апартамента: отгоре – ап. №*,
отляво - ап. № *,
отдясно – ап. №*
на вх.* и на избеното помещение: отляво – изба №*.
ОСЪЖДА Д.Д.М., ЕГН: ********** и В.Т.М., ЕГН: **********,
двете с постоянен адрес: *** да
заплатят на Р.Г.Г., ЕГН: **********,*** направените по делото разноски в
размер на общо 730.00 лв. (седемстотин и тридесет лева).
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред П. окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Д.М.