№ 770
гр. Кюстендил, 01.11.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – КЮСТЕНДИЛ, III СЪСТАВ, в закрито заседание на
първи ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Росица Б. Савова
Членове:Татяна Хр. Костадинова
Мария Ст. Танева
като разгледа докладваното от Росица Б. Савова Въззивно частно гражданско
дело № 20221500500494 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 538 ГПК.
Образувано е по частна жалба от Б. Т. Т., ЕГН **********, от гр. Кюстендил, ул.
************, чрез пълномощника адв. А.Т., със съдебен адрес: гр. Кюстендил, ул.
„Гороцветна“ 35, срещу определение № 4 от 23.08.2022 г. за отказ на съдия по вписванията
при РС-Кюстендил да извърши нотариално действие по реда на чл.569, т.5 ГПК.
Частният жалбоподател релевира доводи за неправилност на обжалваното
определение, произтичаща от постановяването му при нарушение на относимите законови
норми и в противоречие с установените в производството обстоятелства. В тази насока
пояснява, че е депозирал до СВ при РС Кюстендил искане да бъде вписано прекратяване на
договор за отдаване под наем на недвижими имоти – земеделски земи. Акцентира на
обстоятелството, че с обжалвания отказ съдията по вписванията не бил посочил конкретното
действие, което отказва да извърши, при което оставал неразбираем смисълът на
постановения акт, което водело до отмяна на акта. На самостоятелно основание сочи и
неправилна преценка от съдията по вписванията на посочените в молбата факти и
обстоятелства. Твърди, че макар именуван като наемен договор, процесният имал
характерните белези на аренден и прекратяването му подлежало на вписване.
Иска се отказът да бъде отменен и да бъде извършено исканото от него вписване.
Жалбата е подадена от легитимирано лице, в законоустановения срок, срещу съдебен
акт от категорията на обжалваемите и е процесуално допустима По същество съдът намира
следното:
В настоящият случай Б. Т. Т., чрез пълномощника адв. А.Т., е подал молба за
вписване прекратяването на договор за отдаване под наем на недвижими имоти –
1
земеделски земи от 19.07.2017 г. с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при КнРС
с вх.рег.№2208/20.07.2017 г., акт 277, том І, дело 936/2017 г. със страни Б. Т. Т. и В. В. С..
С едностранно писмено волеизявление във формата на нотариална покана,
адресирано до наемателя В. В. С., като основание за прекратяването на договора е визирана
разпоредбата на чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ вр. чл.87, ал.2 от ЗЗД . От същата нотариална покана
е видно, че волеизявлението за прекратяване е достигнало до адресата на 09.02.2022 г.
Приложени са и други относими към производството писмени доказателства, към които и
процесният договор с отразяване на вписването му , както и документи, удостоверяващи
собствеността и статута на земите, предмет на договора.
При така установеното, настоящият съдебен състав, прави следните правни изводи:
В разглеждания случай съдията по вписванията е мотивирал своя отказ с това, че на
вписване в нотариалните книги подлежат само актовете, посочени в чл.112 от ЗС и чл.4 от
ПВ, между които не е посочен като надлежен акт изявлението за прекратяване на наемен
договор. Посочил е, че по отношение на изявлението за прекратяване на договор за наем,
такова вписване не е предвидено нито в разпоредбите на ЗЗД, нито в ЗСПЗЗ. Доколкото
представеният договор, с оглед направените от страните договорки и основанията за
неговото изменение и прекратяване не можело да обосноват еднозначен извод, че се касае за
договор за аренда и съобразявайки недопустимостта за разширително тълкуване на нормата
на чл.27, ал.2 ЗАЗ, е постановил обжалвания отказ.
Настоящият съдебен състав не споделя изводите на съдията по вписванията при
Службата по вписванията при РС Кюстендил, по следните съображения:
В т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г.,
ОСГТК е прието, че както ЗАЗ не предвижда ограничение по отношение на свободния избор
на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по
отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите
на чл. 228 сл. ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем.
Конституционното ограничение е само относно начина на използване на земята -
обработваемата земя се ползва само за земеделски цели - чл. 21, ал. 2. Действащата правна
уредба не само не изключва, а изрично посочва земеделската земя като предмет на наемен
договор. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните
зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите
вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или
съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни, както посочва касационната
инстанция, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат
регулирани непременно като арендни.
Същевременно, макар страните да са именували сключения договор като наемен, от
неговото съдържание и форма, се достига до извод за постигната договореност, която да
бъде нормирана от ЗАЗ. Сключеният договор е формален – писмена форма с нотариална
заверка на подписите, вписан е в СВ при РС Кюстендил, възмезден, като цената е
определена като арендна рента, целта на договора е земята да бъде предоставена за
2
производство на земеделска продукция и за участие в програми, финансирани от ЕС, срокът
на договора е значително дълъг – 7 години. Всички изброени белези на договора безспорно
го квалифицират като аренден такъв. Договорът за аренда отговоря най-пълно на
особеностите на използването на земеделската земя, което именно е целено и с процесния
договор.
Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27, ал. 1 ЗАЗ. В т.
1, т. 3 и т. 6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване на
арендувана земя. В т. 2, т. 4 и т. 5 са основанията - неизпълнение, едностранно предизвестие,
смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и
препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Развалянето
на двустранните договори, наречено в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение, се
извършва по общия ред - с едностранно волеизявление по чл. 87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, а по
изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред .-чл. 87, ал.З ЗЗД - с
влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради
неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне (с
едностранно волеизявление или с конститутивен иск).
С оглед спецификата на договора съдът не намира за приложима разпоредбата на
чл.87,ал.3 от ЗЗД, а тъй като не са налице и визираните изрично хипотези на ЗАЗ, изискващи
предявяване на конститутивен иск (каквато например е разпоредба на чл. 28, ал.2 ЗАЗ,
касаеща договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено), следва
да се приеме, че развалянето в случая е извънсъдебно, тъй като ЗАЗ не предвижда друго –
т.е.по см. на чл. 27, ал.1, т. 2 ЗАЗ същото се осъществява по общия ред - с едностранно
писмено волеизявление по чл. 87, ал.1 или ал.2 ЗЗД.
Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл. 27,
ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги без
вписването да е обусловено от това, кое е основанието за прекратяване на арендния договор
по чл. 27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за
прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл. 29 ЗАЗ, като по отношение на
всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително
осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект -прекратяване
на договора. При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение,
от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено
волеизявление, за нуждите на вписването по чл. 27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията
следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери
достигането му до адресата.
В настоящия случай са представени доказателства за такова прекратяване на договора
за аренда. Молбата за вписване е придружена от изискуемите документи, удостоверяващи
настъпилия относим към искането юридически факт.
Не на последно място следва да бъде отчетено и обстоятелството, че въпросът за
3
предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е разрешен с т. 6 от
Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на
ВКС. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията
извършва, съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписваният относно това дали
представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това
дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли
предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона,
каквото предвиждане за проверка няма както относно вписването на сключването, така и
относно прекратяването на арендния договор. В съобразителната част на тълкувателното
решение е разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на
публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да
проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви
пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на
заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес
да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в
пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписвания акт лица и
спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията
не може да бъде заявен, нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че
съществуването на такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв.
При така изложените мотиви настоящият съдебен състав приема частната жалбата за
основателна, при което определение №4 от 23.08.2022 г. на съдията по вписванията към
Служба по вписванията при РС Кюстендил следва да бъде отменено като неправилно с
указания за извършване на исканото вписване.
Мотивиран от горното, Кюстендилският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение №4 от 23.08.2022 г., на Съдията по вписванията към Служба
по вписванията при РС Кюстендил.
ВРЪЩА преписката на Съдията по вписванията към Служба по вписванията гр.
Кюстендил за извършване на исканото вписване прекратяването на Договор за отдаване под
наем на недвижими имоти – земеделски земи от 19.07.2017 г. с нотариална заверка на
подписите, вписан в СВ при КнРС с вх.рег.№2208/20.07.2017 г., акт 277, том І, дело
4
936/2017г. със страни Б. Т. Т. и В. В. С..
Настоящото определение не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5