№ 50710
гр. София, 11.12.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 178 СЪСТАВ, в закрито заседание на
единадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ВАНИНА ЗДР. МЛАДЕНОВА
като разгледа докладваното от ВАНИНА ЗДР. МЛАДЕНОВА Гражданско
дело № 20251110110907 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по искова молба на И. Г. Г. срещу „И.....“ ООД, с
която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 28.08.2023 г. за имот – 12,50/800 идеални части от
поземлен имот с идентификатор ....... по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51 от
15.07.2010 г. на ИД на АГКК последно изменение - 09.04.2022 г., с адрес на поземления
имот, с адрес: гр. София, район „Овча купел“, ул. „И.....“ № 13, с площ 800 кв. м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 метра), стар идентификатор: няма, при съседи: поземлени имоти с идентификатори
68134.4337.1182, 68134.4337.5647, 68134.4337.1034, 68134.4337.1395, 68134.4337.2238, с
номер по предходен план и съгласно документ за собственост, съставляващ имот с пл. №
898 от квартал № 33, парцел V, по регулационния план на гр. София, местността „Овча
купел“, ул. „И.....“ /бивша улица Уляна Громова/ № 13, с площ от 840 кв. м., при граници по
графични данни: от север – улица, от изток – имоти УПИ VI-1395 и УПИ III-1034 и юг –
имоти УПИ III-1034 и УПИ IV-5 по стар регулационен план /имот пл. № 1186/, от запад –
УПИ III-12 по стар регулационен план /имот пл. № 1182/ и улица – тупик, което УПИ V-898 е
част от бивш парцел VIII-1484 от стария регулационен план на град София, местност
„Предградието-Красно село“, одобрен със Заповед № 1885/22.08.1914 г., изменен през 1931
год. целият с площ от 2441 кв. м. и идентичен с част от стар имот с пл. № 5, квартал 8 по
кадастрални листове 146 и 149 по стария кадастрален план на град София, които идеални
части съответстват на външно ПАРКОМЯСТО № 1 с площ от 12,50 кв. м., при съседи:
паркомясто № 2, двор, маневрена площ и двор.
В исковата молба се твърди, че страните по делото сключили на 28.08.2023 г.
предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ открито паркомясто
№ 1, находящо се в поземлен имот с идентификатор ......., с адрес: гр. София, район „Овча
купел“, ул. „И.....“ № 13, с площ от 12,50 кв. м. Съгласно условията на договора ищецът
следвало да заплати продажна цена в размер на 15000 евро с левова равностойност 29337,45
1
лева., както следва: първа вноска – преди подписва на договора на 31.07.2023 г. в размер на
1000 лв. и втора вноска, платима на Акт 16 в размер на 29119,78 лв., като в срок до 24
месеца от датата на започване на строежа, за която се считала датата на издадените от
община „Овча купел“ документални книжа за строителна линия и ниво, ответникът се
задължил да изгради имота, да подготви нотариалната сделка и да прехвърли с нотариална
сделка собствеността на посочения имот, без да е обременен с ипотеки, тежести и възбрани,
както и върху него да няма учредени права на трети лица и да предаде владението към
датата на издаване на разрешението за ползване на сградата, съгласно чл. 13 от договора.
При подписване на договора ищецът е платил на ответника първата вноска в размер на
сумата от 1000 лв., както било записано в самия договор. Твърди се, че отделно е заплатил
сумата от 400 лв. за изграждането на бариера, която не била част от продажната цена.
Твърди се, че в описания поземлен имот е била построена жилищна сграда с гаражи и
подземни гаражи с идентификатор ........3, в която на 28.08.2023 г. ищецът е закупил
апартамент № 17 /самостоятелен обект с идентификатор ........3.17/, на етаж № 5 в сградата.
Твърди се, че ищецът случайно разбрал, че сградата имала издадено разрешение за ползване
/Акт 16/, за което не бил уведомен от ответника, за да му плати втората вноска и да му бъде
предадено владението по чл. 13 от договора.
В молба с вх.№355963/30.10.2025 г. са изложени твърдения, че на ответното дружество е
била връчена на 17.03.2025 г. нотариална покана, чрез ЧСИ А. с рег. № 853, в кантората на
съдебния изпълнител, с която ищецът поканил ответникът да му предаде владението на
процесното паркомясто, както и за сключването на нотариална сделка в тази връзка и
предоставяне на банкова сметка, по която да бъде изплатена остатъчната сума по
предварителния договор.
С молбата е направено искане за привличане при условията на чл. 226, ал. 2, предл. 2, вр.
чл. 219 ГПК в делото на С.. като трето лице-помагач.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника „И.....“
ООД, с който оспорва наличието на облигационна връзка между него и ищеца поради
недействителност на предварителния договор. Излага доводи, че договорът не отговаря на
условието на чл. 19, ал. 2 ЗЗД и не съдържа клаузи относно съществените условия на
окончателния договор. В конкретния случай договорът не съдържал точно описание и
индивидуализация на неговия предмет, налице е непълнота на описанието на паркомястото
по отношение на неговите граници и площ, което обуславяло недействителност на договора,
поради липса на предмет, като съществено условие на окончателния договор. На следващо
място поддържа, че предварителният договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД
поради невъзможен предмет. Нямало данни за сключването на договор между етажните
собственици за разпределяне ползването на дворното място съгласно чл. 37, ал. 3 ЗУТ,
поради което предварителният договор не съдържал право на ищеца да ползва надлежно
индивидуализирано „паркомясто“, респ. не е уговаряно насрещно задължение ответникът да
осигури ползване на такова. Излага доводи, че съгласно чл. 147, ал. 2 ТЗ за сделките,
представляващи разпореждане с недвижим имот е необходимо решение на ОС, а в случая –
2
решение на едноличния собственик, което липсвало, поради което нямало валидно изразена
воля за продавача като юридическо лице за извършване на разпоредителна сделка с
процесния имот. Предвид изложеното поддържа, че договорът е нищожен поради липса на
съгласие по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. На следващо място излага доводи, че не е собственик на
недвижим имот, поради което не е налице абсолютна материална предпоставка за уважаване
на иска. Твърди, че с нотариален акт № 31, том V, дело № 720/22.04.2015 г., вписан в СВ - гр.
София под вх. рег. № 31804/22.04.2025 г., акт № 172, т. LХХIV, дело № 24620/2020 г. е
прехвърлил имота на трето лице – Силвия Г.а Мирчева. Сочи, че продажбата е извършена
преди вписване на възбраната и исковата молба в производството по делото. Предвид
изложеното поддържа, че не е налице предпоставката на чл. 363 ГПК, съгласно която
отчуждителят следвало да е собственик на имота. Моли съда да отхвърли предявения иск по
чл. 19, ал. 3 ГПК като неоснователен и недоказан. Претендира разноски.
С молба с вх. № 385066/24.11.2025 г. ответникът е направил искане за спиране на
производството по делото на основание чл. 224, ал. 1, т. 4 ГПК, обосновано с твърдения, че
на 30.10.2025 г. е образувано гр. д. № 50519/2025 г. по описа на СРС, 41 състав, с предмет
иск с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД за обявяване на относително недействителна
спрямо ищеца И. Г. Г. извършената между ответниците „И.....“ ЕООД и Силвана Г.а Мирчева
продажба, обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
31/22.04.2025 г., том V, рег. № 4182, дело № 720/2025 г. на процесния недвижим имот.
Изложено е, че спорът, който е предмет на гр. д. № 50519/2025 г., е преюдициален по
отношение на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поради което прави искане на
основание чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК за спиране на производството по делото до приключване
на производството по гр. д. № 50519/2025 г. по описа на СРС, 41 състав с окончателен
съдебен акт.
Разпределение на доказателствена тежест:
По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че между
страните е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот,
съдържащ всички съществени клаузи на окончателния договор (да са описани белези на
вещта, които да дават възможност да бъде индивидуализирана по несъмнен начин) и цената
(абсолютна сума или определяема); че ищецът е изправна страна по договора, както и че
продавачът по предварителния договор е собственик на имота;
В тежест на ответника е да докаже посочените основания за недействителност на
предварителния договор, обуславяща непораждане на правно действие на сделката между
страните по нея.
Отделя за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства:
възникнало облигационно отношение между ищеца и ответника въз основа на сключен на
28.08.2023 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че в
изпълнение на задълженията по договора ищецът е платил на ответника сумата от 1000 лв.
По доказателствените искания:
3
Страните са представили писмени документи, които са относими, поради което следва да
бъдат допуснати като писмени доказателства по делото.
По искането за конституиране на трето лице – помагач:
Съгласно чл. 218 ГПК трето лице може да встъпи в делото до приключване на съдебното
дирене в първата инстанция, за да помага на една от страните, ако има интерес решението да
бъде постановено в нейна полза. Съгласно чл. 219, ал. 1 ГПК в първото заседание за
разглеждане на делото ищецът, а с отговора на исковата молба - ответникът, може да
привлече трето лице, когато това лице има право да встъпи, за да помага. Видно от
цитираните разпоредби участието на трето лице в производството по делото е
предпоставено от правен интерес същото да подпомага едната от главните страни в процеса,
за да се постанови благоприятно за нея решение. Наличието на правен интерес от участие е
обусловен от отношенията между третото лице и главната страна, на която помага, доколко
решението между главните страни по делото би оказало въздействие върху тези отношения.
Съгласно чл. 223 ГПК постановеното решение има установително действие в отношенията
на третото лице и насрещната страна. Това, което съдът е установил в мотивите на
решението си, е задължително за третото лице в отношенията му със страната, на която
помага или която го е привлякла. Следователно необходима предпоставка за участието на
трето лице заедно с главната страна е наличието на интерес решението да бъде постановено
в полза на подпомаганата страна. Предвид изложеното правният интерес от участие по
делото на посоченото от ищеца трето лице съвпада с този на ответното дружество,
доколкото с резултата по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения
между дружеството и ищеца предварителен договор върху процесния имот, би
рефлектирало върху отношенията между „И.....“ ЕООД и Силвана Г.а Мирчева, основаващи
се на договор за покупко - продажба на същия имот. Предметът на иска по чл. 19, ал. 3
ЗЗД предпоставя като резултат от успешното му провеждане обявяване за окончателен на
сключен предварителен договор, с което се прехвърля правото на собственост от едно лице
към друго. Както бе посочено, необходима предпоставка за участието на помагач е
наличието на интерес за третото лице решението да бъде постановено в полза на
подпомаганата страна. В конкретния случай няма правен интерес за посоченото третото
лице да подпомага защитата на ищеца, насочена към признаване на ответника „И.....“ ЕООД
за собственик на имота, предмет на делото, и обявяването за окончателен на предварителния
договор, което е несъвместимо с правата и интересите на Силвана Г.а Мирчева като купувач
на същия имот, в каквато насока са твърденията на страните. Необходимо е да се отбележи,
че ищецът по делото не може да иска привличането на трето лице - помагач да подпомага
противната страна, тъй като упражняването на това чуждо процесуално право е
недопустимо. По тези съображения съдът намира, че искането на ищеца за привличане на
третото лице - помагач на следващия купувач на имота следва да бъде оставено без
уважение.
По искането за спиране:
Препис от молбата следва да се изпрати на насрещната страна, както и да се предостави
4
възможност да подаде отговор в едноседмичен срок от съобщението. Следва служебно да се
изиска справка за предмет, страни и етап на производството по гр. д. № 50519/2025 г. по
описа на СРС, 41 състав, както и заверен препис от крайния съдебен акт, в случай че е
постановено такъв.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждането му в открито съдебно заседание.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА представените от страните документи като писмени доказателства по делото.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за конституиране на Силвана Г.а Мирчева
като трето лице-помагач на страната на ищеца.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване с частна жалба пред Софийски градски съд в
едноседмичен срок от съобщението.
ПРЕПИС от молба с вх. № 385066/24.11.2025 г. да се изпрати на ищеца за отговор в
едноседмичен срок от съобщението.
ДА СЕ ИЗИСКА справка по гр. д. № 50519/2025 г. по описа на СРС, 41 състав, за
предмет, страни и етап на производството, както и заверен препис от крайния съдебен акт, в
случай че е постановено такъв.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание за 16.03.2026г., в 11:30
часа, за когато да се призоват страните.
ОБЯВЯВА на страните проект за доклад на делото съобразно обстоятелствената част на
определението.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да изложат
становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат
съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са съобщили
по делото или на който веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да уведомят съда
за новия си адрес, като при неизпълнение на това задължение всички съобщения ще бъдат
приложени към делото и ще се смятат за редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца. УКАЗВА на страните, че за приключване на делото
със спогодба е необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта
процесуален представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на бързина
5
и ефективност може да бъде използван способът медиация. Към Софийски районен съд
работи Програма „Спогодби”, която предлага безплатно провеждане на процедура по
медиация, от която страните също могат да се възползват. Повече информация за Програма
„Спогодби” можете да получите всеки работен ден от 9:00 до 17:00 часа от Мариана
Николова, Мария Г. - тел. 02/8955 423 за Софийски районен съд, както и в Центъра за
спогодби и медиация, който се намира в гр. София, бул. „ЦАР БОРИС III“ № 54, ет. 2, ст.
204, както и на http://srs.justice.bg/srs/270-За_Центъра. Разяснява на страните, че при
постигане на съдебна спогодба дължимата държавна такса е в половин размер и спорът ще
се уреди в по-кратки срокове.
Препис от определението да се връчи на страните, ведно с призовките им за съдебното
заседание, като на ищеца, чрез процесуалния му представител се връчи и препис от
отговора, подаден от ответника.
Делото да се докладва незабавно след изтичане на срока за изпълнение на указанията
и/или постъпването на справка от 41 състав.
Определението е окончателно.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6