№ 1634
гр. София, 19.01.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 79 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЦВЕТОМИР М. МИНЧЕВ
като разгледа докладваното от ЦВЕТОМИР М. МИНЧЕВ Гражданско дело
№ 20211110161042 по описа за 2021 година
Предявени са установителни искове с правно основание чл.422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 232,
ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД за признаване на установено съществуването на парични задължения в
размер на сумите, както следва: 258,98 лв., представляваща наемна цена за ползване на
помещение за м. Декември 2020 г. съгласно фактура № **********/01.12.2020 г.; 600 лв.,
представляваща наемна цена за ползване на паркоместа за м. Януари 2021 г. съгласно
фактура № **********/04.01.2021 г.; 8 214,49 лв., представляваща наемна цена за ползване
на помещение за м. Януари 2021 г. съгласно фактура № **********/04.01.2021 г.; 105,30 лв.,
представляваща консумативни разходи за вода за м. Декември 2020 г. съгласно дебитно
известие № **********/15.01.2021 г. към фактура № **********/01.12.2020 г., ведно със
законната лихва върху всяка от главниците от датата на подаване на заявлението по чл. 410
ГПК - 24.06.2021 г., до окончателното плащане, за които суми по ч. гр. дело № 36889/2021 г.
по описа на СРС, 79 състав, е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 02.07.2021
г.
Ищецът „......“ ЕООД твърди, че с 2 броя договора за покупко-продажба, обективирани
в нотариални актове, вписвани в Служба по вписванията – гр. София под №
77883/22.11.2019 г. и №77884/22.11.2019 г., е придобил недвижими имоти – помещения и
паркоместа, обект на договор за наем от 01.04.2011 г., сключен между „.... АД и ответника
„..... АД със срок до 01.04.2021 г., определен с Анекс № 4 от 01.03.2017 г. към него.
Поддържа, че на 18.12.2019 г. между „.... АД, в качеството на наемодател, „..... АД, в
качеството на наемател, и „......“ ЕООД, в качеството на нов наемодател, е сключено
тристранно споразумение за заместване на страна по договор за наем от 01.04.2011 г., по
силата на което е встъпил като наемодател в наемното правоотношение на мястото на
досегашния такъв. Сочи, че по силата на Анекс № 7 е предоставил на ответника за временно
и възмездно ползване помещения с обща наемна площ от 1 100 кв. м., находящи се на пети
етаж в производствена сграда, както и 10 броя паркоместа, срещу което той се е задължил
да заплаща ежемесечно наемно възнаграждение, както следва: за помещенията - в размер на
3 500 евро без ДДС или 8 214,49 лв. с ДДС, определен с Анекс № 5 от 01.02.2019 г., а за
паркоместата – в размер на 255,60 евро без ДДС, или 600 лв. с ДДС, определен Анекс № 6
от 01.02.2019 г., както и консумативните разходи за ток и вода, определени с Анекс № 3 от
09.03.2015 г. Заявява, че съгласно чл. 6.2 от Приложение № 1 към договор за наем от
01.04.2011 г. наемните възнаграждения е следвало да бъдат заплащани до 5-то число на
месеца, за който се отнасят, а съгласно Анекс № 3 от 09.03.2015 г. консумативните разходи е
следвало да бъдат заплащани в 10-дневен срок от получаване на фактурата от наемодателя
1
за същите. Допълва, че съгласно Анекс № 4 от 01.03.2017 г. срокът на наемното
правоотношение е продължен до 01.04.2021 г., като с Анекс № 7 от 21.04.2020 г. страните са
уговорили, че до изтичането му някоя от тях няма право да го прекрати с предизвестие.
Твърди, че надлежно е изпълнил задълженията си за предоставяне ползването на обектите,
предмет на договора за наем, но въпреки това ответникът не е заплатил дължимите наемни
възнаграждение и консумативни разходи, както следва: по фактура №
**********/01.12.2020 г. – в размер на 258,98 лв. за ползване на помещение за м. Декември
2020 г., по фактура № **********/04.01.2021 г. – в размер на 600 лв. за ползване на
паркоместа за м. Януари 2021 г., по фактура № **********/04.01.2021 г. в размер на 8
214,49 лв. за ползване на помещение за Януари 2021 г. и по дебитно известие №
**********/15.01.2021 г. към фактура № **********/01.12.2020 г. - в размер на 105,30 лв. за
консумативни разходи за вода за м. Декември 2020 г., поради което претендира тяхната
стойност, ведно със законната лихва върху всяка от сумите от датата на подаване на
заявлението по чл. 410 ГПК - 24.06.2021 г., до окончателното плащане. Претендира и
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „..... АД е подал отговор на исковата молба, с
който не оспорва сключването на процесните договор за наем от 01.04.2011 г., анексите към
него съответно № 1 от 30.03.2012 г., № 2 от 18.02.2013 г., № 3 от 09.03.2015 г., № 4 от
01.03.2017 г., № 5 от 01.02.2019 г., № 6 от 01.02.2019 г. и № 7 от 21.04.2020 г., както и на
тристранното споразумение от 18.12.2019 г. за заместване на страна по договор за наем от
01.04.2011 г. Поддържа, че с писмо с изх. № 1274/12.11.2020 г. считано от 31.12.2020 г.
наемното правоотношение между страните е било прекратено, а помещенията опразнени,
като наемодателят е бил поканен да получи достъп до тях, поради което на същия не му се
следват претендираните наемни възнаграждения за м. Януари 2021 г. Пояснява, че съгласно
уговореното с договора за наем, е предоставил на наемодателя депозит, който ищецът е
задържал, с оглед на което счита, че претенциите за наемната цена и консумативните
разходи за м. Декември 2020 г. също следва да се считат за погасени, в какъвто смисъл е
негово писмо с изх. № 6/01.04.2021 г. Допълва, че наемното правоотношение е прекратено
поради виновното неизпълнение на задължението на ищеца като наемодател да осигури
ползването на помещенията по предназначението, за което са наети. В тази връзка посочва,
че с Анекс № 7 от 21.04.2020 г. към процесния договор за наем, изрично страните са се
съгласили, че предмет на същя са офис площи и паркоместа, находящи се в
административна сграда, поради което в тежест на наемодателя е било да осигури
възможността за ползването на обектите с това предназначение, а не с производствено
такова. Заявява, че в чл. 178, ал. 4 ЗУТ е уредена законова забрана за ползване на даден
обект не по предназначение, като в случай, че сградата, в която помещенията и
паркоместата се намират, не е административна, а производствена, както е настоящия
случай, то в тежест на наемодателя е било да предприеме действия за промяна на
предназначението на същата в съответствие с уговорките в договора за наем от 01.04.2011 г.
Сочи, че с писмо с изх. № 1371/17.12.2020 г., получено от ищеца на 18.12.2020 г., ответното
дружество изрично е потвърдило пред него изявлението си за прекратяване на договора
считано от 31.12.2020 г., срещу което наемодателят не е възразил, а единствено е
претендирал заплащане на обезщетение поради преждевременното му прекратяване, каквото
обаче не е предмет на настоящата искова претенция. Твърди, че на 30.12.2020 г. поради
неявяване на ищеца при предаването на имота е съставил едностранно протокол, който му
изпратил с писмо с изх. № 1383/30.12.2020 г., като писмо с изх. № 01/05.01.2021 г. същият го
е уведомил, че не счита договорното правоотношение за прекратено, срещу което
ответникът с писмо изх. № 57/13.01.2021 г. изрично е изразил несъгласието си. Посочва, че
на 01.04.2021 г. в присъствието на двете страни в имота е съставен протокол, който същите
не са подписали поради отказа на ищеца да подпише особеното мнение на ответника.
Допълва, че ищецът е изпратил констативен протокол, изготвен от него приемо-
2
предавателен протокол, както и особено мнение, като е заявил, че прави прихващане с
предоставения от него депозит, срещу което ответникът е възразил с писмо с изх. №
434/08.04.2021 г., приемайки направеното прихващане единствено по отношение на
дължимия наем и консумативи за м. Декември 2020 г. Оспорва да е получил и осчетоводявал
която и да е от процесните фактури и дебитни известия, поради което оспорва същите. С
тези съображения отправя искане за отхвърляне на предявените искове.
По разпределяне на доказателствената тежест:
По искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД.
В тежест на ищеца е да установи възникването на облигационно правоотношение
между страните по силата на валидно сключен договор за наем от 01.04.2011 г. с твърдяното
съдържание; по силата на който е предал на ответника държането на обектите, предмет на
наема, и за него е възникнало насрещното задължение за плащане на наемната цена и
консумативните разходи за ползването в претендираните размери и за посочените периоди.
При установяване на посочените обстоятелства, в тежест на ответника е да установи, че е
погасил претендираните вземания в случай, че твърди това, а именно: че е заплатил
твърдяния депозит в посочения от него размер, за което не сочи доказателства. В тежест на
ответника е да установи и твърдяното от него прекратяване на наемното правоотношение
считано от 31.12.2020 г. на посоченото основание.
С оглед становището на ответника на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни
и ненуждаещи се от доказване между страните следва да се отделят обстоятелствата относно
наличието на наемно правоотношение между тях по силата на процесния договор за наем от
01.04.2011 г., изменен и допълнен с последващите анекси и тристранно споразумение от
18.12.2019 г.
Съдът следва да се произнесе и по исканията на страните и допускане на
доказателствата:
Страните са представили към исковата молба и отговора на исковата молба писмени
доказателства, които са допустими, относими и необходими за правилното решаване на
повдигнатия пред съда правен спор и следва да бъдат приети. Доказателствената стойност
на оспорените от ответника фактури, както и годността им да установят релевантни за спора
факти подлежи на изследване по същество на спора. По искането на ответника за допускане
на съдебнотехническа експертиза съдът ще се произнесе след предоставяне на възможност
за становище на ищеца в едноседмичен срок от съобщението, а именно: дали оспорва
твърдяното от ответника предназначение на обектите, предмет на договора за наем от
01.04.2011 г., както и на сградата, в която се намират те, в периода от 21.04.2020 г. до
31.12.2020 г. – за производствени цели, а не офис такива.
Следва да се приложи към настоящото дело ч. гр. дело № 36889/2021 г. по описа на
СРС, 79 състав.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, вр. чл. 146, ал. 1 и 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото в открито съдебно заседание на 17.03.2022 г. от 09:40 часа, за
която дата и час страните да бъдат призовани.
УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от съобщението да заяви дали оспорва
твърдяното от ответника предназначение на обектите, предмет на договора за наем от
01.04.2011 г., в периода от 21.04.2020 г. до 31.12.2020 г., а именно: за производствени цели, а
не за офис такива.
ПРИЕМА приложените от страните към исковата молба и отговора на исковата молба
3
документи като писмени доказателства по делото.
ПРИЛАГА по делото ч. гр. дело № 36889/2021 г. по описа на СРС, 79 състав.
ОТЛАГА произнасянето по доказателственото искане на ответника за допускане на
СТЕ.
УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора помежду си чрез МЕДИАЦИЯ. При
постигане на спогодба дължимата държавна такса за разглеждане на делото е в половин
размер.
КЪМ СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД действа програма „Спогодби“, която предлага
безплатно провеждане на медиация.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по
делото, да се връчи на страните, а на ищеца да се връчи и препис от отговора на исковата
молба, заедно с приложенията.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4