РЕШЕНИЕ
№ 51
гр. С., 07.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ПЪРВОИНСТАНЦИОНЕН
ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Георги Д. Чолаков
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от Георги Д. Чолаков Търговско дело №
20231800900181 по описа за 2023 година
"Н.П." ЕООД, ЕИК е предявил срещу "Б.О." ЕООД, ЕИК обективно съединени
кумулативно и при условията на евентуалност искове –
1. първи главен иск с правно основание чл.40 от ЗЗД – за прогласяване по отношение
на ищеца на недействителността на договора за покупко-продажба, сключен с нотариален
акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411 на НК, с
който на 06.07.2023 год. "Н.П." ЕООД продава на "Б.О." ЕООД следния свой недвижим
имот, находящ се в с. Р., Софийска област, с адрес ул. „Георги Димитров“ № 21 – 340/1170
ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 61604.51.750, с площ от 1 170 кв.м., с трайно
предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване : за търговски
обект, комплекс, при съседи на имота : имот с идентификатор 61604.51.596, имот с
идентификатор 61604.51.751 и имот с идентификатор 61604.51.545, заедно с цялата
построена в поземления имот двуетажна сграда с идентификатор 61604.51.750.1 със
застроена площ от 220 кв.м. – като сключен от управителя и представляващ прехвърлителя
"Н.П." ЕООД Е.И.К. във вреда на представляваното от него дружество;
2. първи евентуален иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД – в случай на
отхвърляне на първия главен иск, за разваляне на горния договор поради неплащане на
продажната цена от приобретателя "Б.О." ЕООД;
3. втори главен иск с правно основание чл.34 от ЗЗД, респ. чл.55, ал.1, предл. 3-то от
ЗЗД – за връщане на даденото по горния прогласен за недействителен по отношение на
прехвърлителя /чл.34 от ЗЗД/ или развален договор /чл.55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД/ – с оглед
1
поредността на произнасяне от страна на съда по първия и втория иск.
Претендират се и направените по делото разноски.
Останалите предявени с исковата молба искове са оттеглени с молба на ищеца от
12.10.2023 год. и в о.с.з. на 11.06.2024 год., като производството по същите е било
прекратено.
Ищецът твърди, че е придобил описания по-горе недвижим имот с постановление от
07.08.2020 год. на ТД на НАП – С., вписано в Служба по вписванията – С. с вх. №
1687/02.09.2020 год., акт № 16, том VII, дело № 899, вписан в имотна партида № 51195,
61181, при заплатена тръжна цена от 69 003 лева.
Твърди се, че на 20.07.2023 год. при проверка по партидата на "Н.П." ЕООД в
ТРРЮЛНЦ управителят Н.А.К. установила, че на 22.06.2023 год. в регистъра е вписан нов
управител – Е.И.К., за което същата в качеството й на едноличен собственик на капитала не
е давала съгласие. При последваща проверка установила, че подписите в представените със
заявлението за промяна документи не са положени от нея, както и че не е упълномощавала
адвоката, подал заявлението. Каракашева незабавно предприела правни действия и на
26.07.2023 год. отново била вписана за управител на дружеството.
Твърди се, че в периода, в който Е.И.К. бил вписан за управител на "Н.П." ЕООД –
около месец, същият успял да отчужди собствения на дружеството имот, описан горе, като
продал същия на "Б.О." ЕООД с нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023
год. на нотариус Б.М., peг. № 411 на НК, за сумата от 40 000 лева, платима, както следва – 8
000 лева, платени при подписване на нотариалния акт, а остатъкът в размер на 32 000 – на
четири равни вноски, платими в срок от 30 дни от датата на сключване на договора.
Твърди се, че сделката е била сключена във вреда на представляваното от Е.И.К.
дружество, което я прави недействителна на осн. чл.40 от ЗЗД по отношение на
прехвърлителя. Твърди се, че Копрев е отчуждил имотите на дружеството срещу цена, която
е значително под пазарната им стойност към момента на сделката – за 40 000 лева вместо за
пазарната им цена от 200 000 лева, като е нанесъл вреда на представлявания в размер на 160
000 лева. Сочи се, че индиция за значително занижената продажна цена е обстоятелството,
че имотите са били придобити от публичен изпълнител при НАП на 07.08.2020 год. за 69
003 лева, а впоследствие на 28.07.2023 год. купувачът "Б.О." ЕООД ги е ипотекирал за
обезпечаване на вземането на свой кредитор в размер на 100 000 евро.
При условията на евентуалност и ако се приеме, че сделката не е недействителна по
отношение на прехвърлителя, се иска нейното разваляне поради неплащане на продажната
цена от купувача. Твърди се, че прехвърлителят не е получил нито вписаната в нотариалния
акт първоначална част от цената от 8 000 лева, нито разсрочената й на части цена от 32 000
лева.
Преписи от исковата, уточняващите молби и приложенията към същите са връчени на
ответника с указанията по чл.367-370 от ГПК, като в срока по чл.367, ал.1 от ГПК същият е
подал писмен отговор, с който е оспорил исковете по основание и размер, взел е становище
2
по обстоятелствата, на които се основават и е направил възражения срещу тях.
С отговора се сочи, че сделката за покупко-продажбата на недвижимия имот, описан
в исковата молба, е сключена по предложение на А. А. В., живеещ на семейни начала с
едноличния собственик на капитала на "Н.П." ЕООД Н.А.К., и Е.И.К., управител на същото
дружество. Преди сключването й с нотариален акт от страна на ответното дружество е бил
извършен обстоен оглед на имота, както и била извършена справка в ТРРЮЛНЦ относно
актуалното състояние на дружеството, съответно за вписания управител и собственика на
капитала. Видно от същата справка, от началото на преговорите до сключването на сделката
за покупко-продажбата на процесния имот управител на "Н.П." ЕООД е бил Е.И.К.. Сочи се,
че поведението на "Б.О." ЕООД е изцяло добросъвестно, а сделката от страна на продавача е
сключена от управител и следва да се прецени като действителна поради наличие на воля
при сключването й.
С отговора се сочи, че дължимата продажна цена е била платена от купувача в брой, в
удостоверение на което се представят 5 броя разходни касови ордери за извършени
плащания на дати 05.07.2023 год., 14.07.2023 год., 17.07.2023 год., 20.07.2023 год. и
24.07.2023 год., всяко в размер на 8 000 лева.
Във връзка с предявения иск по чл.40 от ЗЗД се сочи, че в случая не е налице
увреждането на представлявания, както и недобросъвестност на представителя и на
насрещната страна, не е налице и споразумяване във вреда на представлявания, като нито
обективният, нито субективният елемент на недействителността кореспондират с даденото
тълкуване от ОСГТК на ВКС с ТР № 5 от 12.12.2016 год. по тълк.д. 5/2014 год. Сочи се, че
няма представени доказателства, че пазарната цена на имотите е 200 000 лева към момента
на сключване на сделката, а ищецът следва да докаже как е увеличена стойността им от 69
003 лева до 200 000 лева – от датата на постановлението за възлагане, 07.08.2020 год., до
датата на нотариалния акт, 06.07.2023 год.
Твърди се, че конкретно сградата, построена в границите на имота, към момента на
покупко-продажбата е била в изключително лошо състояние. Вторият етаж от същата е бил
напълно негоден за използване, а от страна на ищеца не са били извършвани никакви
подобрения и задължителни ремонтни дейности от придобиването на имотите до
отчуждаването им. Сочи се, че за целта на сделката и определянето на цената на
недвижимия имот за изповядване на покупко-продажбата ответникът възложил на
оценителя "Е.Б.А." ЕООД да извърши оглед на имота с цел да се установи какви неотложни
ремонтни дейности следва да се извършат в имота и да се изготви предложение и
количествено-стойностна сметка за извършването им. Според предоставена количествено-
стойностна сметка за ремонт на покрив и сграда неотложните строително-ремонтни работи,
които следвало да бъдат извършени, са били на стойност 191 375.52 лева с ДДС, сред които –
демонтаж на съществуваща покривна конструкция и изграждането на нова; направа на
мазилка на всички стени в сутерен, втори етаж и стълбищни помещения; изграждане на
отводнителна система в сутеренен етаж; полагане на бетонова настилка в сутеренен етаж;
направа на варово-циментна мазилка по фасади и боядисване на вътрешни стени и фасади.
3
По отношение на субективния елемент на недействителността по чл.40 от ЗЗД се
сочи, че недобросъвестността на представителя и приобретателя не се предполага, а
подлежи на доказване от страна на представлявания.
Ответникът също претендира направените по делото разноски.
Препис от отговора на исковата молба е връчен на ищеца с указанията по чл.372 от
ГПК, като в срока по чл.372, ал.1 от ГПК същият е депозирал допълнителна искова молба, с
която е пояснил и допълнил първоначалната.
С ДИМ са оспорени съдържанието и датите на следните представени с отговора на
и.м. документи – 5 броя разходни касови ордери с дати 05.07.2023 год., 14.07.2023 год.,
17.07.2023 год., 20.07.2023 год. и 24.07.2023 год., възлагателно писмо, предложение от
„Е.Б.А.“ ООД и количествено-стойностна сметка. Сочи се, че същите са частни
диспозитивни документи, съставени нарочно за целите на настоящото производство, които
имат обвързваща съда сила по отношение на авторството им, но не и относно тяхната дата и
място на съставяне, както и по отношение на отразените в тях обстоятелства. Сочи се, че
тежестта за доказване на оспорените факти в случая е за ответното дружество, тъй като
"Н.П." ЕООД се явява трето лице по отношение на оспорените документи, включително и
касовите ордери, тъй като същите са подписани от физическото лице Е.И.К..
Сочи се, че съгласно чл.181, ал.1 от ГПК по отношение на третите лица за достоверна
дата се приема денят, към който съставянето на документа е доказано по несъмнен начин,
поради което в случая най-ранният момент, към който съставянето на ордерите и останалите
оспорени частни документи е доказано, е прилагането им към отговора исковата молба от
"Б.О." ЕООД, представен в съда на 20.11.2023 год. Тъй като към тази дата Копрев не е бил
управител на "Н.П." ЕООД, се сочи, че дори и да е получил сумите по ордените, то е било от
него в лично качество.
С ДИМ се сочи, че индиция за това, че петте ордера са антидатирани и съставени
единствено за целите на процеса, е фактът, че те са издадени в нарушение на забраните на
чл.3, ал.1, т.2 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, като ответното дружество е
предпочело да се изложи на опасността да получи имуществена санкция по чл.5 от същия
закон, тъй като няма друг начин да установи твърденията си, че е платило цената.
С ДИМ се оспорват твърденията на ответника, че процесната сграда е била в лошо
състояние. Сочи се, че сградата се нуждае от ремонт, но покривът й е здрав, улуците,
водостоците и обшивката на трите комина са за смяна, но горното не означава подмяна на
целия покрив, както твърди ответникът. Оспорва се твърдението, че имотът се нуждае от
ремонти на твърдяната от ответника стойност. Поддържа се, че сградата и терена, в
състоянието в което са били към датата на сделката, струват значително повече от 40 000
лева, дори и без да бъде ремонтирана сградата.
Препис от допълнителната искова молба е връчен на ответника с указанията по
чл.373 от ГПК, като в срока по чл.373, ал.1 от ГПК същият е депозирал допълнителен
отговор, с който е отговорил на допълнителната искова молба.
4
По отношение на направеното оспорване на представените разходни касови ордери
ответникът счита, че "Н.П." ЕООД не се явява трето лице по отношение на същите
документи, доколкото те са били подписани от Е.И.К. именно в качеството му на управител
на ищцовото дружество.
Във връзка с оспорената дата на ордерите се сочи, че за да бъде извършена покупко-
продажбата, ответното дружество е получило заем от управителя си, който е осчетоводен.
Въз основа на същия е и финансирана процесната сделка, като са осчетоводени и разходите
по нея, поради което се сочи, че за установяване на това обстоятелство следва да се вземат
предвид вписванията в счетоводните книги на "Б.О." ЕООД.
Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди
във връзка с доводите на страните, приема за установено следното :
Видно от представеното с исковата молба постановление за възлагане на недвижим
имот от 07.08.2020 год. на ТД на НАП – С., вписано в Служба по вписванията – С. с вх. №
1687/02.09.2020 год., акт № 16, том VII, дело № 899, вписан в имотна партида № 51195,
61181, със същото след проведена продан по изп. дело № 22140005999/2014 год. и заплатена
тръжна цена в размер на 69 003 лева на "Н.П." ЕООД, ЕИК е възложен следния недвижим
имот, находящ се в с. Р., Софийска област, с адрес ул. „Георги Димитров“ № 21 – 340/1170
ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 61604.51.750, с площ от 1 170 кв.м., с трайно
предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване : за търговски
обект, комплекс, при съседи на имота : имот с идентификатор 61604.51.596, имот с
идентификатор 61604.51.751 и имот с идентификатор 61604.51.545, заедно с цялата
построена в поземления имот двуетажна сграда с идентификатор 61604.51.750.1 със
застроена площ от 220 кв.м.
Видно от представения с исковата молба нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566,
дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411 на НК, със същия на 06.07.2023 год.
"Н.П." ЕООД, представляван от управителя си Е.И.К. /вписан като такъв в ТРРЮЛНЦ за
периода от 22.06.2023 год. до 26.07.2023 год./, е продал на "Б.О." ЕООД, ЕИК описания горе
недвижим имот за сумата от 40 000 лева, платима, както следва – 8 000 лева, платени преди
подписване на нотариалния акт, а остатъкът в размер на 32 000 – на четири равни вноски,
платими в срок от 30 работни дни от датата на сключване на договора. Данъчната оценка на
имота към 28.06.2023 год. е била 36 722.30 лева, удостоверено с представената такава по
нотариалното дело изх. № 73180023892/28.06.2023 год.
Видно от служебно извършена на осн. чл.23, ал.6 от ЗТРРЮЛНЦ справка в
ТРРЮЛНЦ по партидата на "Н.П." ЕООД, ЕИК, с вписване № 20230726190514 за управител
на дружеството на 26.07.2023 год. е вписана Н.А.К..
Видно от представения с исковата молба нотариален акт за договорна ипотека № 176,
том 1А, peг. № 1300, дело № 162/2023 год. на нотариус С..., peг. № 239 на НК на 28.07.2023
год. процесният недвижим имот е бил ипотекиран от "Б.О." ЕООД като обезпечение на
5
сключен с Б.Б.Й. договор за паричен заем в размер на 100 000 евро.
С отговора на и.м. ответникът е представил 5 броя разходни касови ордери за
извършени от "Б.О." ЕООД към Е.И.К. в качеството му на управител на "Н.П." ЕООД
плащания в парични суми размер на 8 000 лева всяко – № 1/05.07.2023 год., № 2/14.07.2023
год., № 3/17.07.2023 год., № 4/20.07.2023 год. и № 5/24.07.2023 год. Ордерите носят подпис
на получилия сумата К., а като основание за плащането им е посочено покупка на недвижим
имот в с. Р., ул. „Георги Димитров“ № 21.
Във връзка с оспорването на съдържанието и датите на горните ордери от страна на
ищеца и разпределената в първото о.с.з. с доклада по делото доказателствена тежест за
установяване на достоверната дата на частните документи, по искане на ответника е
назначена съдебно-счетоводна експертиза, от заключението на която, неоспорено от
страните, както и от отговорите на вещото лице на въпроси на пълномощника на ищеца в
о.с.з. на 08.10.2024 год., се установява следното :
На вещото лице съгласно поставената задача са предоставени от счетоводството на
ответника аналитичните регистри на "Б.О." ЕООД за периода от 01.07.2023 год. до
31.07.2023 год. за сметка 203 – Сгради и конструкции, за сметка 501 – Каса в левове и за
сметка 201 – Земи /терени/, както и годишната оборотна ведомост на дружеството за
периода от 01.01.2023 год. до 31.12.2023 год.
По представените справки от аналитичните регистри се констатира, че плащанията
по обсъдените горе 5 бр. РКО са осчетоводени с датите на ордерите, съотв. 05.07.2023 год.,
14.07.2023 год., 17.07.2023 год., 20.07.2023 год. и 24.07.2023 год. Плащанията са били
осчетоводени със следните идентични записвания – дебит на сметка 401 – Доставчици на
сумата 8 000 лева срещу кредита на сметка 501 – Каса в лева със същата сума за всеки РКО.
В о.с.з. на 08.10.2024 год. вещото лице изрично пояснява, че от чисто практическа
гледна точка е обичайно и нормално самото въвеждане на счетоводната операция да не стане
на същата дата, на която е издаден даден първичен счетоводен документ, в случая
обсъжданите РКО. Доколкото обаче проверяваните аналитичните регистри са за периода от
01.07.2023 год. до 31.07.2023 год., крайната дата на съответния аналитичен регистър е
последната възможна дата, на която биха могли да бъдат вписани счетоводните операции.
От показанията на сочения от ищеца свидетел А. А. В. се установява, че същият
работи като главен инженер в "Н.П." ЕООД от създаването на дружеството, като се занимава
предимно с работа на терен; имал общо пълномощно за представителство пред НАП, МВР и
други институции, но не и изрично такова за разпореждане с недвижими имоти. С Е.К. се
запознал около 2019 год. – 2020 год., а за Д.С., управителят на "Б.О." ЕООД, знаел, че повече
от 20 години работил заедно с К.
Свидетелят сочи, че през м. октомври 2022 год. Копрев споделил с него, че с "Б.О."
ЕООД щели да участват в някаква програма към Министерството на земеделието за проект в
гр. П. През м. февруари 2023 год. в последващо телефонно обаждане му казал, че
бенефициент по проекта щял да бъде "Б.О." ЕООД и му предложил "Н.П." ЕООД да участва
6
в проекта, но без да споделя подробности за същия. Казал му, че за да получат по-голямо
финансиране, трябвало "Н.П." ЕООД да апортира имота си в с. Р. в "Б.О." ЕООД.
В края на м. март същата година Е.К. и Д.С. се срещнали със свидетеля в градинката
пред „Аджибадем сити клиник“ в гр. С.. К. споделил, че нещата по проекта много са
напреднали и единственото нещо, което останало, е "Н.П." ЕООД да направи апортната
вноска в "Б.О." ЕООД. Свидетелят отговорил, че управителката на "Н.П." ЕООД Н.А.К. не
била съгласна, но били склонни вместо да апортират имота, да го прехвърлят срещу 300 000
лева – цената, на която им бил офериран от съсед до имота. Делчо Стойчев се нервирал и му
заявил : „Ние ще го вземем /имота/ фиктивно за малко пари“, а Емил Копрев добавил – „Ние
и без теб ще се оправим, ние този имот ще го вземем, а вие даже няма да видите апортна
вноска в "Б.О." ЕООД !“.
След около 20 дни свидетелят разбрал, че Е.К. в качеството си на вписан в регистъра
управител на "Н.П." ЕООД е продал имота в с. Р. на "Б.О." ЕООД, за което свидетелят подал
жалби в прокуратурата и полицията.
От заключението на назначената по делото комплексна съдебно-техническа и
оценителна експертиза, оспорено от пълномощника на ищеца, се установява следното :
При извършен оглед на място на процесния имот с идентификатор 61604.51.750,
находящ се в с. Р., на ул. „Георги Димитров“ № 21, се констатира, че имотът, целият с площ
1170 кв.м. /с предмет на оценката 340/1170 ид.ч. от него/, е застроен с двуетажна
административно-търговска сграда с РЗП от 220 кв.м., определена по КК като сграда за
битови услуги. На първия етаж се помещава търговски обект – смесен магазин, ползван от
наемател, а на втория етаж са бивши канцеларски помещения, понастоящем неизползваеми
и с невъзможност за ползване без сериозни ремонти дейности.
Сградата е строена около 60-те години на миналия век, двуетажна, масивна, със
складови помещения под цялата площ, измазана отвън, но с частично нарушена мазилка и
боя поради влага в основите. Достъп до складовия етаж се осъществява през общата
стьлбищна клетка, като са налични и два външни входа откъм дворното пространство, които
са неизползваеми. Макар и по налично вътрешно стълбище, достъп до складовите
помещения е невъзможен поради това, че последното е в много лошо състояние, а освен
това видимо складовото ниво е наводнявано многократно (налични са мокри петна по
стените).
Сградата е изградена от хоризонтални стоманобетонни пояси и зидария от единични
тухли. Разполага с избен етаж на кота -2,20м и две плочи над кота +0,00. Има ивични
стоманобетонни фундаменти и стоманобетонна плоча на кота +0,00. Етажните плочи на
първо ниво +3,40 и + 6,30 (покривна плоча) са дървен гредоред – силно компрометирани.
Покривът е четирискатен, като видимо тече при дъжд. Дървената обшивка по
периферията му е изгнила и с опасност от падане, улуци и водосточни тръби също са
изгнили, с видими дупки. В избения етаж има мокри следи от високи и мръсни води,
причинени от недействаща канализация и оттичащи се повърхностни води от терена, с
7
наклони, отвеждащи ги в избения етаж. Колекторът, отвеждащ дъждовните води в дерето, е
запушен и неработещ.
В северната част на сградата има изградено стоманобетонно трираменно стълбище,
водещо до ниво на кота +3,40. Еднораменна стълба води до избеното ниво на сградата. На
югозападната фасада сградата има вход, който води до съборено дървено стълбище, който е
неизползваем.
При определяне на стойността на поземления имот към 06.07.2023 год. /датата на
процесната сделка/ експертизата е използвала метода на сравнителните пазарни аналози,
като определя стойността на 340/1170 ид.ч. от поземления имот с идентификатор
61604.51.750, с площ от 1 170 кв.м., на 19 055 лева.
За определяне стойността на сградата към същия момент експертизата ползва
публикация в специализирано печатно издание на Стройексперт – СЕК (кн. 7-8/2023 год.).
Приема се, че в случая за оценката е неприложим сравнителният подход, който извежда
стойност, като сравнява актива, предмет на оценката, със сходни такива, за които е налична
надеждна ценова информация. Метод за прилагане на сравнителния подход е този на
пазарните сравнения (аналози), при който стойността се определя чрез пряко сравнение на
оценявания имот с други подобни недвижими имоти, разположени в близост до него или в
сходен ценови район, които са били оферирани, в период близък до датата, за която се
изчислява пазарната стойност на обекта. Приема се, че проучването на пазара на
недвижимите имоти в района на оценявания не установява наличие на обекти, подобни на
оценявания, които биха могли да се ползват за определяне на оценката на процесния имот,
поради което КСТОЕ счита, че този метод не може да намери приложение в настоящия
случай.
Предвид състоянието на имота и възможността му да носи приход от наеми
принципно е възможно прилагането на метода на приходната стойност за определяне на
средната пазарна цена на оценявания имот – при същия се отчитат и разходите за
стопанисване на имота (данъци, застраховки, текущи ремонти), както и остатъчната му
експлоатационна годност. С оглед спецификата на метода, населеното място, в което се
намира обекта и съседните такива, евентуалния приход от конкретния обект или от други
подобни обекти в населените места на община С. не биха могли да формират реална или
близка до нея пазарна стойност на обекта, поради което експертизата счита, че и този метод
няма приложение в настоящия случай.
Разходният подход, използван при оценката на сградата, извежда стойност и се
основава на подробна оценка на необходими разходи за създаване или придобиване на даден
обект, подобен или еднакъв, със същото предназначение и полезност като оценявания.
Счита се, че за даден обект потенциален купувач не би заплатил повече от стойността на
разходите за създаване или придобиване на равностоен подобен или еднакъв нов обект.
Метод за прилагане на разходния подход е този на амортизираните разходи или метод
на вещната стойност, който се основава на схващането, че участниците на пазара свързват
8
стойността с разходите, т.е. стойността на собствеността се получава, като към настоящите
разходи за изграждане на имота се прибави изчислената стойност на земята и се приспадне
стойността на амортизацията на имота.
Стойността на сградите и съоръженията се определя от присъщите разходи за тяхното
създаване, подмяна или пазарно придобиване към датата на оценката редуцирана със
съответната амортизация. Разходите включват също така правни, данъчни, консултативни
услуги по придобиване на недвижим имот, инженеринг, СМР, разходи по финансиране,
както и разумна печалба на предприемача. Разходите за построяване представляват
стойността за създаване на застрояване със същата или еквивалентна функционалност при
използване на настоящите стандарти, материали и часови ставки на работна ръка за един
кв.м. по уедрени показатели. Становището на експертизата е, че този метод би дал
приблизително реална представа за стойността на оценявания обект към 06.07.2023 год.,
като са взети предвид конструкцията, годината на изграждане на обекта, физическото му
състояние, вида на довършителните работи, използваните строителни материали и др.
При оценката КСТОЕ приема амортизационен срок на сградата от 100 години и
остатъчна експлоатационна годност 37 години; стойност на обекта като нов – 950 855 лева;
обезценяване поради остаряване – 51,35 %; обезценяване поради строителни недостатъци
(ремонт) – 40 %; функционално и икономическо обезценяване – 8 %. Крайната оценка,
определена по метод за прилагане на разходния подход, възлиза на 25 236 лева. Крайната
оценка на отчуждения с процесната сделка недвижим имот към датата на продажбата му,
06.07.2023 год., е 40 377 лева /25 236 лева за сградата и 19 055 лева за 340/1170 ид.ч. от
поземления имот/.
Необходимите задължителни ремонтни дейности, касаещи привеждането на сградата
във вид и състояние, годно за ползване, включващи демонтажни и монтажни СМР, са
изброени от експертизата в табличен вид и възлизат общо на 391 917.74 лева с ДДС.
От заключението на назначената по делото повторна съдебно-оценителна експертиза,
оспорено от пълномощника на ответника, се установява следното :
Експертизата е изготвена по искане на ищеца с оглед оспорване на заключението на
първоначалната КСТОЕ в частта й относно оценката на процесния имот. Повторната СОЕ
също е изготвена след оглед на място и също е изготвила оценка по метод, основан на
строителството и изхабяването (възстановителна стойност), като крайните оценки са : за
340/1170 ид.ч. от поземления имот – 22 609 лева и за сградата – 19 046 лева, т.е. значително
по-малко за сградата от първоначалната й оценка от КСТОЕ. Общо за отчуждения имот към
06.07.2023 год. сумата на оценката възлиза на 41 655 лева /грешно сумирано от в.л. като 41
700 лева/ – при 40 377 лева по първоначалната оценка.
Повторната СОЕ обаче е извършила оценка на сградата и по метода на сравнителната
стойност /метода на сравнителните пазарни аналози/, който метод съгласно КСТОЕ в
конкретния случай е неприложим поради липса на подходящи обекти за сравнение. Видно
от заключението, за база за сравнение са избрани три имота :
9
- парцел с площ от 1427 кв. м. с промишлено помещение в с. Р. – склад и
новоизградена сграда с акт 14, с РЗП от 1 000 кв.м., при оферирана цена 1 000 000 евро;
- промишлена/производствена сграда в гр. Костенец с РЗП 306 кв.м., разположена на
главен път. Пространството отвътре е подходящо за магазин, кафене, сладкарница,
производствен цех. Има ток, вода, канализация и обособен паркинг. Оферирана цена – 189
000 евро;
- складова база в стария център на гр. С., триетажна, масивна, с РЗП 415 кв.м.
Сградата е със статут на паметник. Оферирана цена – 140 000 евро.
СОЕ приема, че на база горните сходни обекти средната цена на кв.м., приложима и
за оценявания обект, възлиза на 505 евро или 988 лева или за целия обект е 266 640 евро или
521 500 лева.
За да даде крайна оценка СОЕ прилага следния подход – комбинира цената,
изчислена по метода на възстановителната стойност, 21 300 евро, с относително тегло от 10
% и цената, изчислена по метода на пазарните аналози, 266 640 евро, с относително тегло от
90 % и получава крайна цена от 242 106 евро или 473 500 лева.
При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни
изводи :
Първият предявен главен иск с правно основание чл.40 от ЗЗД – за прогласяване по
отношение на ищеца на недействителността на договора за покупко-продажба, сключен с
нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411
на НК – като сключен от управителя и представляващ прехвърлителя "Н.П." ЕООД Е.И.К.
във вреда на представляваното от него дружество, е неоснователен и следва да се отхвърли.
Хипотезата на чл.40 от ЗЗД предпоставя осъществяването на два правопораждащи
факта – договор, сключен във вреда на представлявания и споразумяване между
представителя и третото лице във вреда на представлявания. Преценката дали договорът е
сключен във вреда на представлявания се извършва при отчитане на всички обстоятелства,
свързани с интереса на последния и мотивите на представителя да го сключи. Успоредно с
увреждането следва да е налице и второто условие – споразумяване между представителя и
третото лице във вреда на представлявания. В чл.40 от ЗЗД не се предполага
недобросъвестност на третото лице, поради което представляваният, позоваващ се на тази
недобросъвестност, следва да я установи /решение № 361/16.11.2011 год. на ВКС по гр.д. №
1077/2010 год., IV г.о./.
Уговаряйки с насрещната страна по договора нееквивалентни престации – в
случаите, когато престацията на представляваната страна по договора е на по-висока
стойност от насрещната престация и неравностойността не е незначителна, представителят и
насрещната страна по договора могат да се споразумеят във вреда на представлявания по
смисъла на чл.40 от ЗЗД, ако действат недобросъвестно. Фактическият състав на
недействителността по чл.40 от ЗЗД не включва преценка дали са накърнени добрите нрави,
10
а дали действително, обективно са увредени интересите на представляваната страна по
договора, както и дали действалият от нейно име представител и насрещната страна по
договора са добросъвестни или не, т.е. дали са осъзнавали, че увреждат представлявания или
не са /решение № 241/15.01.2021 год. на ВКС по гр.д. № 3796/2019 год., IV г.о./.
Представените по делото писмени доказателства и заключенията на изслушаните
първоначална и повторна оценителни експертизи не установяват твърдението с и.м. за
нееквивалентни престации при атакувания договор, както и че и неравностойността не е
незначителна. Обстоятелството, че недвижимият имот е бил придобит на търг през 2000 год.
за тръжна цена от 69 003 лева не предполага със сигурност, че три години по-късно цената
му ще се е повишила, още повече – трикратно, както се сочи в и.м. Имотът, както е обсъдено
задълбочено в първоначалното заключение, е в изключително лошо състояние, амортизиран,
с необходимост от изключително скъпи ремонти за да може да се ползва по предназначение.
Ако такива ремонти не са били предприемани от момента на придобиването му до
отчуждаването му, то пазарната му цена не само няма да се покачи с оглед инфлационните
процеси, но и ще се понижи.
Не може да се приеме и доводът, че индиция за пазарната цена на имота към момента
на продажбата му е обстоятелството, че през същата година е бил ипотекиран за
обезпечение на дълг в размер на 100 000 евро – не се предполага, че даденото обезпечение
в случая е достатъчно да обезпечи целия дълг.
Във връзка с определяне на пазарната стойност на имота към 06.07.2023 год. съдът не
приема заключението по назначената повторна СОЕ, доколкото същото е произволно,
необосновано и напълно нелогично. Както бе посочено, СОЕ дава оценка на целия имот
/земя и сграда/ по възстановителна стойност, която е близка до тази, дадена и от
първоначалната КСТОЕ – 41 655 лева при 40 377 лева по първоначалната експертиза.
Повторната експертиза обаче допуска и следните фрапантни грешки, довели до изкривяване
на крайната стойност :
На първо място, СОЕ използва едновременно два метода, сред които и този на
пазарните аналози – въпреки, че същият в случая е неприложим, доколкото липсват
подходящи оферирани на пазара обекти, с които да се сравнява процесният – становище,
застъпено в първоначалната експертиза, която съдът споделя. Видно от изброените от СОЕ
пазарни „аналози“ на оценявания обект, същите нямат абсолютно нищо общо с последния –
нито като площ, нито като местонахождение, нито по предназначение, нито по година на
строеж. Процесната сграда е сравнявана със : 1/ новоизградена промишлена сграда с акт 14,
с РЗП от 1 000 кв.м., като оценката е допълнително изкривена от факта, че средната цена е
изчислена като сбор на сградата и на парцела, върху който е построена /с площ от 1427 кв.
м./; 2/ промишлена сграда в различно, отдалечено населено място, разположена на главен
път, подходящо за магазин, кафене, сладкарница, производствен цех, с обособен паркинг; 3/
сграда със статут на паметник в гр. С.. Цената на кв.м. само за първия от горните обекти е
над 700 евро, като същата е изчислена като сбор от цената на сградата и парцела, но е
използвана като база за сравнение с цена само на сграда.
11
На следващо място, и без друго достатъчно некореспондираща с пазарните аналози
оценка на СОЕ е допълнително и фрапантно изкривена и поради обстоятелството, че в
заключението е прието, че точно тя е с 90 % относителна тежест, а оценката по
възстановителната стойност – само 10 %, като този начин на изчисляване изобщо не е
мотивиран, т.е. приет е произволно от вещото лице. Последното е достатъчно обяснение
защо крайните оценки на двете експертизи се различават повече от десетократно.
Съдът намира, че при липса на възможност в случая да се приложи метода на
пазарните аналози оценката на отчуждения имот в случая може и е подходящо да бъде
определена съобразно метода на възстановителната стойност, като оценката и на двете
експертизи при този метод е сходна – между 41 655 лева и 40 377 лева. Сумата е с около 1/3
по-малка от стойността на имота, на която е придобит на търг три години по-рано, като
горното може да се обоснове както с амортизацията на сградата, така и с липсата на
ремонти, които да я приведат в състояние, годно за употребата й по предназначение. КСТОЕ
сочи, че стойността на тези ремонти възлиза на 391 917.74 лева.
В обобщение съдът приема, че ищецът, в съответствие с възложената му
доказателствена тежест, не установи твърдението си по и.м. за нееквивалентни престации
при атакувания договор, както и че и неравностойността не е незначителна, т.е. не установи
договор, сключен във вреда на представлявания – първата от двете кумулативни
предпоставки, предпоставящи основателността на иска по чл.40 от ЗЗД. Ищецът не установи
и втората предпоставка – наличие на споразумяване между представителя и третото лице
във вреда на представлявания.
Показанията на свидетеля А. А. В., ценени през призмата на чл.172 от ГПК, не
установяват по несъмнен начин горния главен факт от значение за спора. Свидетелят сочи,
че е водил разговори с представителите на двете страни по сделката, които му споделили
намеренията си – при липса на съгласие от негова страна, да придобият имота и без такова
съгласие и то за малко пари. Горното е крайно нелогично, първо защото свидетелят не е
имал права да се разпорежда с недвижими активи на "Н.П." ЕООД, т.е. преговори с него за
отчуждаването на имота /апортирането му/ в "Б.О." ЕООД/ са били безпредметни. Второ,
лишено е от смисъл и описаното поведение на Делчо Стойчев и Емил Копрев,
демонстрирано пред свидетеля, доколкото със същото последните се уличавали ако не в
замисъл за бъдещо престъпление, то в такъв за сключване на сделка с ущърб на
работодателя на свидетеля. На последно място – св. В. сочи, че след като разбрал за
отчуждаване на имота, лично подал жалби в прокуратурата и полицията, предпоставени от
проведените разговори с двете лица. Именно поради последното показанията на свидетеля
следва да се преценяват с оглед на всички други данни по делото, като се има предвид
възможната тяхна заинтересованост в полза на ищеца и съотв. във вреда на ответника – а
други такива доказателства, индициращи за сговор между представителя и приобретателя на
имота във вреда на представлявания, не бяха събрани по делото.
Отхвърлянето на първия главен иск с правно основание чл.40 от ЗЗД предпоставя
произнасянето по предявения евентуален иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД – в
12
случай на отхвърляне на първия главен иск, за разваляне на горния договор поради
неплащане на продажната цена от приобретателя "Б.О." ЕООД. Разгледан по същество,
същият е основателен, поради което съдът следва да развали договора за покупко-продажба
на процесния имот, сключен между "Н.П." ЕООД и "Б.О." ЕООД – поради неплащане на
продажната цена.
В нотариалния акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М.,
с който е сключен договорът за продажба на процесния имот, е договорено, че продажната
цена в размер на 40 000 лева е платима, както следва – 8 000 лева, платени преди подписване
на нотариалния акт, а остатъкът в размер на 32 000 – на четири равни вноски, платими в
срок от 30 работни дни от датата на сключване на договора, т.е. до 17.08.2023 год. В
удостоверение на твърдяното плащане ответникът е представил 5 броя разходни касови
ордери с дати 05.07.2023 год., 14.07.2023 год., 17.07.2023 год., 20.07.2023 год. и 24.07.2023
год., за извършени от "Б.О." ЕООД към Е.И.К. в качеството му на управител на "Н.П." ЕООД
плащания в парични суми размер на 8 000 лева всяко. Ордерите носят подпис на получилия
сумата Копрев, а като основание за плащането им е посочено покупка на недвижим имот в с.
Р., ул. „Георги Димитров“ № 21.
Доколкото горните счетоводни документи са били оспорени от пълномощника на
ищеца относно съдържанието и достоверните им дати на съставяне, съдът с доклада по
делото е разпределил доказателствената тежест са установяване на горното, като е указал, че
тежестта за установяване на достоверната дата на частните документи, които носят подпис
на бивш органен представител на оспорилия ги, е възложена на ответника – съгл.
възприетото в актуалната съдебна практика на ВКС, обективирана в решение №
273/02.12.2019 год. по гр.д. № 1067/2019 год. и решение № 50276/11.09.2023 год., и двете на
ВКС, IV-то г.о.
Изслушаната по делото ССЕ, назначена по искане на ответника във връзка с горното
оспорване на датите на документите, сочи, че от проверените аналитични регистри на "Б.О."
ЕООД за м.07.2023 год. се установява, че плащанията по оспорените 5 бр. РКО са
осчетоводени с датите на ордерите, съотв. 05.07.2023 год., 14.07.2023 год., 17.07.2023 год.,
20.07.2023 год. и 24.07.2023 год. Плащанията са били осчетоводени със следните идентични
записвания – дебит на сметка 401 – Доставчици на сумата 8 000 лева срещу кредита на
сметка 501 – Каса в лева със същата сума за всеки РКО. В о.с.з. на 08.10.2024 год. вещото
лице обаче изрично пояснява, че от чисто практическа гледна точка е обичайно и нормално
самото въвеждане на счетоводната операция да не стане на същата дата, на която е издаден
даден първичен счетоводен документ, в случая обсъжданите РКО. Доколкото обаче
проверяваните аналитичните регистри са за периода от 01.07.2023 год. до 31.07.2023 год.,
крайната дата на съответния аналитичен регистър е последната възможна дата, на която
биха могли да бъдат вписани счетоводните операции.
От горното следва, че ответникът не установява с преки доказателства, че датите на
оспорените частни документи са тези, които са отразени в ордерите, като по отношение на
оспорилата ги страна за достоверна дата на съставянето на документите следва да се приема
13
денят, към който горното е доказано по несъмнен начин. Тази дата е 31.07.2023 год. – най-
късната възможна дата, на която е могло РКО да бъдат вписани в аналитични регистри като
дебит на сметка 401. Получилият сумите Е.И.К. обаче е нямал качеството на управител на
"Н.П." ЕООД след 26.07.2023 год., когато с вписване № 20230726190514 в регистъра за
управител на дружеството е била вписана Н.А.К.. Доколкото ответникът не установи, че
петте плащания са били извършени преди 26.07.2023 год., то не установи и че са извършени
на органен представител на "Н.П." ЕООД – дори да бъде установено, че плащанията са били
извършени на Е.И.К., но след тази дата, то сумите ще са били получени от него в лично
качество.
Неизпълнение на задължението па купувача да заплати продажната цена на
недвижимия имот е основание за разваляне на сключения договор на осн. чл.87, ал.3 от ЗЗД,
който иск е предявен от изправната страна по договора.
С оглед развалянето по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД на договора за покупко-продажба на
имота и с оглед нарочното искане на ищеца с втория главен иск с правно основание чл.55,
ал.1, предл. 3-то от ЗЗД, съдът следва да осъди "Б.О." ЕООД да върне на "Н.П." ЕООД
недвижимия имот, предмет на разваления договор /в горния смисъл и решение №
50139/01.11.2022 год. на ВКС по т.д. № 2174/2021 год., I т.о./
В хода на производството по делото ищецът е направил разноски в общ размер на 1
867.90 лева – заплатена ДТ в размер на 367.90 лева /при данъчна оценка на имота на
Община С. от 19.10.2023 год. от 36 789.40 лева/, внесени депозити за КСТОЕ /основен и
допълнителен/, повторна СОЕ и за разпит на свидетел с призоваване. Ищецът не е
удостоверил заплатено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство,
въпреки че е бил представлява в производството от адвокат – с пълномощно на л.49, но без
представен договор за правна помощ. С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.1 от ГПК
съдът следва да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 1 245.27 лева, съставляваща
направени по делото разноски съразмерно с уважената част на исковете /два уважени и един
отхвърлен/.
В хода на производството по делото ответникът е направил разноски в общ размер на
900 лева – внесени депозити за КСТОЕ /основен и допълнителен/. Ответникът не е
удостоверил заплатено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство,
въпреки че е бил представлява в производството от адвокат – с пълномощно на л.197, но без
представен договор за правна помощ. С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.3 от ГПК
съдът следва да осъди ищеца да заплати на ответника сумата от 300 лева, съставляваща
направени по делото разноски съразмерно с отхвърлената част на исковете.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "Н.П." ЕООД, ЕИК срещу "Б.О." ЕООД, ЕИК иск с правно
основание чл.40 от ЗЗД – за прогласяване по отношение на ищеца на недействителността на
14
договора за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело №
162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411 на НК, с който на 06.07.2023 год. "Н.П." ЕООД
продава на "Б.О." ЕООД следния свой недвижим имот, находящ се в с. Р., Софийска област,
с адрес ул. „Георги Димитров“ № 21 – 340/1170 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор
61604.51.750, с площ от 1 170 кв.м., с трайно предназначение на територията –
урбанизирана, начин на трайно ползване : за търговски обект, комплекс, при съседи на имота
: имот с идентификатор 61604.51.596, имот с идентификатор 61604.51.751 и имот с
идентификатор 61604.51.545, заедно с цялата построена в поземления имот двуетажна
сграда с идентификатор 61604.51.750.1 със застроена площ от 220 кв.м. – като сключен от
управителя и представляващ прехвърлителя "Н.П." ЕООД Е.И.К. във вреда на
представляваното от него дружество.
РАЗВАЛЯ на осн. чл.87, ал.3 от ЗЗД договора за покупко-продажба, сключен с
нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411
на НК, с който на 06.07.2023 год. "Н.П." ЕООД продава на "Б.О." ЕООД следния свой
недвижим имот, находящ се в с. Р., Софийска област, с адрес ул. „Георги Димитров“ № 21 –
340/1170 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 61604.51.750, с площ от 1 170 кв.м., с
трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване : за
търговски обект, комплекс, при съседи на имота : имот с идентификатор 61604.51.596, имот
с идентификатор 61604.51.751 и имот с идентификатор 61604.51.545, заедно с цялата
построена в поземления имот двуетажна сграда с идентификатор 61604.51.750.1 със
застроена площ от 220 кв.м.
ОСЪЖДА на осн. чл.55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД "Б.О." ЕООД, ЕИК да върне на
"Н.П." ЕООД, ЕИК горния недвижим имот.
ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.1 от ГПК "Б.О." ЕООД, ЕИК да заплати на "Н.П." ЕООД,
ЕИК сумата от 1 245.27 лева /хиляда двеста четиридесет и пет лв. и двадесет и седем ст./,
съставляваща направени по делото разноски съразмерно с уважената част на исковете.
ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.3 от ГПК "Н.П." ЕООД, ЕИК да заплати на "Б.О." ЕООД,
ЕИК сумата от 300 лева /триста лв./, съставляваща направени по делото разноски
съразмерно с отхвърлената част на исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски окръжен съд: _______________________
15