РЕШЕНИЕ
№…………….…/2020г.
гр.Варна 11.11.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД,
тридесет и първи състав в открито съдебно заседание проведено на шести октомври
две хиляди и двадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Любомир Нинов
при секретаря Анелия Тотева, като
разгледа докладваното от съдията гр.д.№14873/2019г. и за да се произнесе взе
предвид следното:
В исковата молба ищецът Ал.Б. твърди, че
на 03.04.2018г. с К. Ф. и Т. Т. О. и двамата
британски граждани в качеството им на представляващи и управляващи на ответното
ТД „М.М.“ ООД със седалище и управление *** е
подписан предварителен договор съгласно който е поел задължението да сключи
окончателен договор с предмет прехвърляне на правото на собственост върху
недвижим имот представляващ поземлен имот находящ се
в гр.Варна, местност „Дилбер чешма“ съставляващ имот
№ *** в кв.3 по КП на „Бялата чешма и
дъбравата“ целия с площ от 600 кв.м. по документ за собственост, а по ПНИ с
площ приблизително 606 кв.м. за продажна цена в размер на 4 000 евро
представляваща левовата равностойност на 7 823,32лв. Сочи, че продавачът
се легитимира като собственик с нотариален акт вписан под №** дело №**/2006г. в
регистъра на Служба вписвания гр.Варна. Твърди, че в клаузите на договора в
чл.1.2 страните се договарят и съгласяват, че с оглед реда по който е придобит
недвижимия имот предмет на предварителния договор и с оглед разликата в
квадратурата се налага извършване на задължителна административна процедура по
прилагане на плана на новообразуваните имоти за съответната местност, изменение
на регистър на собственост и закупуване на разликата от бившите собственици,
като страните се договарят че разходите по административните процедури вкл. и
до получаване на въвод във владение за недвижимия
имот ще се поемат и заплащат от купувача по договора, като стойността на
разходите ще бъде приспадната от продажната цена преди фактическото изповядване
на сделката. Твърди, че продавача се е задължил да прехвърли правото на собственост
на купувача в срок до 31.12.2018г. или в срок до 15 дни след получаване на въвод във владение. Б. твърди, че до настоящия момент е
заплатил разходи по административната процедура по прилагане на ПНИ за
съответната местност, изменение на регистър за собственост и закупуване на
разликата от бившите собственици на стойност в размер на 1399,40лв. Твърди, че
ответника не е изпълнил задължението си да сключи окончателен договор в
посочения срок поради което за ищеца е налице правен интерес от предявяване на
настоящия иск. Твърди, че с оглед чл.3.3.3 от
предварителния договор в случай, че някой от продавачите не се яви в срок при
нотариус за подписване на нотариален акт и не подпише окончателния договор за
покупко-продажба на имота описан в т.1.1 купувача има право да предяви иск за
сключване на окончателен договор като продавача дължи на купувача неустойка в
размер на 1000 евро.
Предявява искане, съдът да постанови
решение с което да обяви за окончателен по реда на чл.19 ал.3 от ЗЗД подписания
между А.В.Б. и „М.М.“
ООД предварителен договор за продажба на недвижим имот поземлен имот находящ се в гр.Варна, местност „Дилбер
чешма“ съставляващ имот № **в кв.3 по КП на
„Бялата чешма и дъбравата“ целия с площ от 600 кв.м. по документ за
собственост, а по ПНИ с площ приблизително 606 кв.м при граници по нотариален
акт за собственост: път, имоти с №**** за продажна
цена в размер на 4 000 евро, като от продажната цена ще бъдат приспаднати
направените от А. Б. разходи по
прилагане на плана на новообразуваните имоти за съответната местност, изменение
на регистър за собственост и закупуване на разликата от бившите собственици на
стойност сума в размер на 1399,40лв. и да се присъди неустойка в размер на
1 000евро за неизпълненото задължение за прехвърляне на собствеността. В
отношение на евентуалност, предявява искане съдът да постанови решение с което
да осъди “М.м.“ ООД да заплати на А.Б. разходи по
прилагане на плана на новообразуваните имоти за съответната местност, изменение
на регистър за собственост и закупуване на разликата от бившите собственици на
стойност сума в размер на 1399,40лв., както и да заплатят на ищеца неустойка за
неизпълнение на задълженията по предварителния договор в размер на 1000 евро
представляваща левовата равностойност на 1955,83лева уговорена в чл.3.3.3 ведно с пропуснати ползи от неизпълнение на поетите от
продавача купувача ангажименти и претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът
е подал писмен отговор на исковата
молба, в който изразява становище, че исковата молба е неоснователна. Възразява
против изложеното в исковата молба, като заявява че между страните не
съществува законово правоотношение и такова не е възниквало защото управителите
на ответното дружество не са подписвали предварителен договор. Твърдят, че
решение за продажба на собствения на дружеството имот не е гласувано от Общо
събрание на съдружниците, че положените под
предварителния договор с дата 03.04.2018г. подписи на К.
Ф. и Т. Т. О. като
представляващи продавача“М.М.“ ООД не са техни.
Твърди, че договора е нищожен поради липса на съгласие, като дружеството никога
не е поемало задължението да прехвърли собствеността към ищеца Ал.Б. нито е
възлагало извършването на задължителната административна процедура по прилагане
плана на новообразуваните имоти за съответната местност, изменение на регистър
за собственост и закупуване на разликата от бившите собственици. Ответното
дружество сочи, че извършените от ищеца действия по процедурите са извършени
при условията на водене на чужда работа без пълномощие, като ищеца е използвал
за подаване на нужните книжа пълномощника на управителя на „М.М.“ ООД адв.К. В., който е бил подведен от страна на ищеца че последния
има законен предварителен договор с ответното дружество. Твърди, че
пълномощника К.В. никога не е
получавал инструкции от управителите да продаде дружествения имот на ищеца на
посочената цена от 4000 евро. Моли да се
отхвърлят исковете и претендира разноски.
Съдът приема, че предявените искове
намират правното си основание в чл.19,
ал.3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
По делото е представен документ
озаглавен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
3.04.2018г., в който е обективиран договор между
ищеца и ответното дружество по силата на който страните са се договорили ТД в
качеството си на продавач да прехвърли на физическото лице в качеството му на
купувач поземлен имот находящ се в гр.Варна, м.“Дилбер чешма“ съставляващ имот №**,
кв.3 по КП на „Бялата чешма и дъбравата“, целият с площ от 600кв.м., а по ПНИ с
площ от приблизително 606кв.м. за продажна цена от 4 000евро чл.1.1 от
договора. Съгласно чл.1.2 от същия договор е договорено купувачът да проведе адм. процедури свързани с уреждане статута на имота вкл. и
за извършване на въвод, като сумата изразходвана за
целта ще бъде приспадната от продажната цена при сключване на окончателната
сделка. Собствеността на имота е договорено да бъде прехвърлена до 31.12.2018г.
или в срок от 15 дни след извършване на въвод във
владение на имота, като изрично е записано, че срокът подлежи на предоговаряне
предвид това, че е свързан с провеждане на административна процедура. При
настъпване на забава от страна на продавача е договорено в чл.3.1.1, че той ще
дължи неустойка в размер на 0.1% за всеки ден забава, но не повече от 10%
стойността на имота, а при забава повече от седем дни купувача придобива
правото да развали договора и да получи в двоен размер заплатения задатък, какъвто не е посочен. Договорът е двустранно
подписан и се възприема от настоящия състав като редовен и съответно породил
права и задължения за страните съответстващи на посочените в него. Ответника е
оспорил редовността най-вече с възражение за неистинност на поставените подписи
под него за ТД, като в хода на проведена СГЕ се е установило, че действително
подписите положени за К. Ф. не са негови, но подписите положени за втория представител
на продавача Т. Т.О. са автентични.
При това положение от решаващо значение е как е определено да се извършва
представителството на дружеството, като съгласно представената справка от ТР то
става от двамата посочени по-горе управители заедно и по отделно или иначе
казано, макар оспорването на подписите на представляващите ТД да е проведено
частично успешно, то наличието на един истински подпис е достатъчно да се
задължи дружеството по договора. Що се отнася до възражението, че ответника не
е вземал решение да се разпореди с имота си, то съставът приема, че това
възражение е неоснователно, тъй като такова решение следва да е на лице при
извършване на самата покупко-продажба, а не преди достигането до нея. Такава е
и практиката на ВКС отразена в решение №26/13.06.2014г. по гр.д.№14151/2011г.
По делото е приложено копие от нот.акт №78, т.V, рег.№11820, нот.д.№810/2006г.,
в който е обективирано придобиването на имота от
ответника чрез покупко-продажба от трети лица. Представено е също така макар и
в мъчително четимо състояние копие от протокол за въвод
във владение с който ответника е въведен във владение на имота на 4.01.2019г.
При това положение за ответника от
момента на извършения въвод е възникнало задължението
да прехвърли собствеността в срока от петнадесет дни по чл.2.1 от договора и
същият към момента на сезиране на съда с исковата молба вече се е намирал в
забава.
Представената електронна кореспонденция
водена между страните не съдържа изявления относими
към същината на спора, тя се ограничава в кореспонденция на ищеца с единия от
управителите на дружеството К. Ф. свързана с установяване липсата на съгласие от
нейна страна и за продажба на имота и пълната и незапознатост със случващото
се, а другата част от кореспонденцията е отново на ищеца, но с другия
управител, като се обсъждат неотсносими към предмета
на делото въпроси, вкл. и за лични отношения между двамата управители и
разяснения от ищеца за наличието на висящото дело и последиците от това.
Воден от горното настоящия състав
намира, че сключеният на 3.04.2018г. предварителен договор между ищеца и ТД е
редовен, падежът на задължението за прехвърляне на собствеността по него е
настъпил и следва да се уважи претенцията като договорът се обяви за
окончателен. По въпроса за цената при която това следва да стане съдът намира,
че по делото липсват категорични доказателства за извършени други разноски от
ищеца освен за сумата от 200лв. обективирана в
разходен касов ордер от 23.10.2018г. л.26, останалите представени платежни
документи са или в нечетлив вид, или на името на ответника или без да може да
се установи от съдържанието им връзка с адм.преписка
във връзка с която се твърди че са направени. Представените фискални бонове на
л.25 не съдържат никаква препратка към издалата ги страна или относно артикула
за който са издадени макар, че очевидно по механичен начин преди копирането им
към всеки от тях да е прикрепен талон от Район „Приморски“ на Общ.Варна издаден
по преписка, като номера на една от преписките съвпада с номер посочен в Заповед
№541/3.12.2018г. на район „Приморски“ Община Варна издадена за имота на
ответника.
Предвид изложеното съдът намира, че
следва да прогласи договора за окончателен при условие, че ищецът заплати на
ответника договореното възнаграждение намалено до 3897.74евро след приспадане
на признатия разход от 200лв.
Що се отнася до втория иск за присъждане
на неустойка за неизпълнение в размер на 1 000евро на осн.
чл.3.3.3 от договора вр.
чл.92 от ЗЗД съдът предвид възприетото
становище за неизпълнение от страна на ответника на задължението му за
прехвърляне на собствеността на договорния имот намира, че този иск е доказан
по основание. Относно размера следва да се вземе предвид обвързващата сила на
договора и да се присъди договорения размер от 1 000евро.
Предвид уважаването на исковете и
направените искания ответника следва да бъде осъден да заплати на ищеца
сторените по делото разноски в размер на 1 547.95лв.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати
в полза на по бюджета на съдебната власт, по сметка на РС Варна сумата от
217.99лв. такса за прехвърлянето и в полза на Общ.Варна 328.77лв. общински
данък.
Ето защо, съдът
Р Е Ш И
ОБЯВЯВА за окончателен по реда на чл.19,
ал.3 от ЗЗД сключения на 3.04.2018г. между „М.м.“
ООД, ЕИК*** със седалище и адрес на управление *** от една
страна като продавач и А.В.Б. ЕГН********** съд.адрес *** чрез адв.Хр.Г.-Д. от
друга страна като купувач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот представляващ поземлен имот находящ се в
гр.Варна, местност „Дилбер чешма“ съставляващ имот №**в кв.3 по КП на „Бялата чешма и дъбравата“ целия с
площ от 600 кв.м. по документ за собственост, а по ПНИ с площ приблизително 606
кв.м., с идентификатор ** при граници на
имота-път и имоти с №**, но при
условие, че ищецът заплати на ответното ТД продажната цена от 3897.74евро
определена при условията на договора след приспадане на доказани от ищеца
разходи по адм.процедури за имота.
ОСЪЖДА А.В.Б. ЕГН********** съд.адрес ***
да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на РС Варна сумата
от 217.99лв. нотариална такса за прехвърлянето.
ОСЪЖДА А.В.Б. ЕГН********** съд.адрес ***
да заплати в полза на Община Варна сумата от 328.77лв. общински данък.
ПОСТАНОВЯВА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА след
влизане на решението в сила върху недвижим имот представляващ поземлен имот находящ се в гр.Варна, местност „Дилбер
чешма“ съставляващ имот №** в кв.3 по КП на
„Бялата чешма и дъбравата“ целия с площ от 600 кв.м. по документ за
собственост, а по ПНИ с площ приблизително 606 кв.м., с идентификатор ** при граници на имота-път и имоти с №** до представяне на доказателства, че определените от
съда нотариална такса и общински данък са заплатени.
След влизане в сила на решението до
Служба по вписванията гр.Варна да се изпрати писмо, в което да се посочи, че
същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Варна, датата
и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който
се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата,
за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото да се приложат два
заверени екземпляра от настоящото решение.
На ищеца да се укаже, че в шестмесечен
срок от влизане в сила на решението следва да осъществи вписването му в Служба
по вписванията гр.Варна по представен препис.
На ищеца да се издаде заверен препис от
решението след представяне на доказателства за внасяне на определения местен
данък и държавна такса и на удостоверение, че ответника не дължи публични
държавни и общински вземания.
ОСЪЖДА „М.м.“
ООД, ЕИК** със седалище и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ
НА А.В.Б. ЕГН********** съд.адрес *** сумата от 1 547.95лв. разноски по
делото на осн. чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС
с въззивна жалба в двуседмичен срок от датата на
уведомяването.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: