№ 50754
гр. София, 11.12.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в закрито заседание на
единадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20251110141100 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 140 от ГПК.
Предявени са осъдителни искове по чл. 49, вр. чл. 45 от ЗЗД от Б. Н. Н.
срещу „Хоум Мениджмънт БГ“ ЕООД за заплащане на сумата 3215,00 лева –
главница, представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди – щети
по ***, находящ се в гр. София, бул. С; сумата 8649,00 лева – главница,
представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди – щети по ***,
находящ се в гр. София, бул. С; сумата 3000,00 лева – главница, представляваща
обезщетение за неимуществени вреди; сумата от 8778,00 лева – главница,
представляваща обезщетение за имуществени вреди – пропусната полза за
неполучени наемни цени в периода от 01.02.2024 г. до 22.03.2025 г. за ***,
находящ се в гр. София, бул. С, всички причинени в резултат от бездействие на
„Хоум мениджмънт БГ“ ЕООД, в качеството на професионален домоуправител
на сграда в гр. София, бул. С, вр. теч от покрива на сградата през есента на 2023
г.
В искова молба са изложени фактически твърдения, че ищецът е
собственик на *** и *** в сграда в гр. София, бул. С, която е в режим на етажна
собственост и се представлява от ответника в качеството на професионален
домоуправител. Двете жилища се намирали на последен етаж, под покрива, и са
нанесени сериозни щети от бездействието на професионалния домоуправител.
Пояснява, че от есента на 2023 г. се появил теч от покрива на сградата; ищецът
уведомил за това ответника, който отказал извършването на всякакви ремонтни
дейности, въпреки тяхната явна неотложност, до приемане на офертата за
покрива; изразено е несъгласие с предложението на ищеца да извърши ремонта и
със собствени средства; не е свикано и общо събрание, за да се обсъди и приеме
решение на проблема. Сочи, че през м. април 2024 г. на Общо събрание на ЕС е
взето решение за ремонт на покрива и смяна на водосточните тръби на сградата,
но самият ремонт започнал чак към края на м. октомври 2024 г. Ищецът намира,
че предвид неотложността на ремонта на покрива е налице тежко неспазване на
разпоредбите на ЗУЕС от страна на ответното дружество, заради чието
бездействие освен по общите части, сериозни щети са нанесени по *** и ***,
които описва в искова молба, и претендира обезщетение за тях. Ищецът
претендира заплащане на обезщетение за имуществени вреди от вида пропусната
полза за 14 месеца, през които няма да получва наем за ***, тъй като
семейството, с което имал наемни отношения прекратило предсрочно договора,
1
заради рязко влошаващите се условия за живот в жилището. Ищецът претендира
заплащане на обезщетение за претърпени неимуществени вреди - психични
болки и страдания от случилото се - изключителен стрес и напрежение в
ежедневието. Свикването на общо Събрание било отлагано месеци наред,
налагало се да моли и търси ответника, за да си свърши работата на
домоуправител и да изпълни решенията на ОС, но вместо това от тях получавал
само лошо отношение и продължително неглижиране на проблема. Чувствал
стрес и обида от пренебрегването на задълженията им, за които той като етажен
собственик заплаща възнаграждение; възникнали конфликти с наемателите.
Ответникът оспорва исковете по основание и размер с доводи, че
професионалния домоуправител не е носител на задължението да извърши
ремонт за своя сметка, нито е титуляр на средствата на етажната собственост;
предвидени са в договора за управление административни и спомагащи
функции, но не разполага с необходимите знания, умения и средства да извърши
своевременно очаквания от ищеца ремонт, в т.ч. към момента на възникване на
течовете касовата наличност на сградата не е позволявала своевременно
ангажиране на строителна фирма, която да изпълни необходимите СМР дейности
незабавно. Освен това, взетото решение на ОС на ЕС за извършване на ремонта
и определения срок за заплащане на средствата от всички членове на етажната
собственост е бил до 30.06.2024 г.,но това не е изпълнено от членовете на
етажната собственост, в частност собствениците, и домоуправителят е бил във
фактическа невъзможност да ангажира избрания изпълнител. Поддържа, че
липсва причинно-следствена връзка между поведението му с твърдените вреди
/имуществени и неимуществени/, както и пропуснати ползи. Решенията за
извършване на ремонт се вземат от Общото събрание на етажната собственост, а
управителят е само изпълнител на волята на общото събрание и администратор
на средствата на етажната собственост; като без взето решение за ремонт не е
било налице основание за предприемане на действия от страна на
домоуправителя. Сочи, че поддържането, ремонтът и обновяването на общите
части е задължение, което законът възлага не на управителя, а на всички
съсобственици, които отговарят за тях пропорционално на притежаваните
идеални части от общите части на сградата. Поради това било правно
необосновано да се търси лична имуществена отговорност от страна на
управителя - субект, който изпълнява решенията на Общото събрание и няма
собственост върху спорната част от сградата. Съгласно чл. 49, ал. 6 и 7 от ЗУЕС
всеки собственик, който е уведомил управителя за необходимостта от ремонт, но
Общото събрание не е било свикано в едномесечен срок, има право да извърши
ремонта със собствени средства и впоследствие да потърси възстановяване на
разходите - доброволно чрез решение на Общото събрание или, при отказ, по
съдебен ред. Вместо да се възползва от тази възможност, ищецът пренасочвал
претенцията си към управителя, който няма собственост върху покрива и не е
ползвател на повреденото имущество. Сочи, че проблемите с покривната
конструкция са възникнали още преди встъпването в длъжност като управител, и
причините за съществуващите дефекти следва да бъдат търсени в обективното
остаряване на конструкцията и пропуснатите своевременни действия на
етажната собственост в минали периоди. Оспорва твърденията на ищеца, че му е
било отказано да извърши ремонт на покрива; оспорвам наличието на появата на
вредите и в претендираните размери; според доказателствата на ищеца
договорът за наем е прекратен поради незаплащане на наемната цена от страна
на наемателя, а щетите са били отстранени за обща стойност от 400 лева, а се
претендират в по-голям размер. Навежда възражение за съпричиняване,
доколкото именно ищецът е можел да действа и в този смисъл е законовата
уредба. Прави искане по чл. 219, ал. 3 от ГПК.
Съдът намира, че с оглед становищата на страните следва ищецът изрично
2
да заяви на какво основание претендира паричните вземания.
Доказателствената тежест в настоящото производството се разпределя
при правна квалификация по чл. 49, вр. чл. 45 от ЗЗД: ищецът трябва да установи
виновно и противоправно поведение на лицата, на които ответникът е възложил
посочените дейности на професионален домоуправител, при и по повод
извършването им, настъпването на имуществени и неимуществени вреди,
съобразно изложеното в искова молба, като за размера на пропуснатите ползи,
оспорен от ответника, не сочи доказателства; причинна връзка между
противоправното поведение и вредите, размер на иска. В доказателствена тежест
на ответника е да установи, че е заплатил претендираното парично вземане, за
което не сочи доказателства, или съобразно твърденията, че положил дължимата
грижа- по арг. чл. 45, ал.2 ЗЗД, доколкото вината се предполага; и/или
твърденията по възражението за съпричиняване.
Доказателствената тежест в настоящото производството се разпределя
при евентуална правна квалификация по чл. 82, ал. 1 ЗЗД: ищецът трябва да
докаже наличие на действително облигационно правоотношение между страните
по договор за предоставяне на услуги за професионален домоуправител;
неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника; настъпването на
имуществени и неимуществени вреди, съобразно изложеното в искова молба,
като за размера на пропуснатите ползи, оспорен от ответника, не сочи
доказателства; и причинна връзка между виновното неизпълнение на
договорното задължение и настъпването на вредоносен резултат за ищеца. В
случай, че бъдат установени в доказателствена тежест на ответника е да
установи, че е платил паричните вземания, за което не сочи доказателства; и/или
твърденията по възражението за съпричиняване.
Съдът намира, че предявения обратен иск по чл. 219, ал. 3 от ГПК,
обективиран в отговора на искова, не следва да се приема за съвместно
разглеждане – налице са нередовности по чл. 128, т. 2 от ГПК, в т.ч. не е ясно кой
е представляващ на ЕС; и разрешаването на въпросите по вътрешните
правоотношения между ответника и ЕС необосновано ще затрудни хода на
делото.
По доказателствата:
Представените от страните документи следва да се приемат като
допустими и относими, като подлежи на уважение искането на всяка страна по
чл. 195 от ГПК, вр. чл. 162 от ГПК за размера на пропуснатите ползи, и за гласни
доказателства, като на ответника, при условието на чл. 159, ал.2 от ГПК.
Искането по чл. 190 от ГПК на ищеца е ненеобходимо, доколкото ответникът
представя посочените документи, като за твърдения аудиозапис следва да се
уважи.
Предвид гореизложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ искова молба.
УКАЗВА на ищеца, в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение, с писмена молба с препис за ответника, да посочи на какво
основание претендира паричните вземания – извъндоговорно или договорно,
като в случай, че твърди, че между ищеца и ответника е сключен договор за
предоставяне на услуги за професионален домоуправител, по който ответникът е
в неизпълнение да посочи по кои уговорки. УКАЗВА на ищеца, че при
3
неизпълнение на указанията в цялост и в срок съдът приема правна
квалификация на спора по чл. 49, вр. чл. 45 от ЗЗД.
НЕ ПРИЕМА за съвместно разглеждане обратен иск по чл. 219, ал. 3 от
ГПК на „Хоум Мениджмънт БГ“ ЕООД обективиран в отговор на искова молба.
ПРИЕМА проект за доклад по делото, съобразно обстоятелствената част
на определението.
УКАЗВА на страните да изложат становището си по дадените указания и
проект за доклад по делото, както и да предприемат съответните процесуални
действия в срок най-късно в насроченото открито съдебно заседание. Ако в
изпълнение на предоставената им възможност страните не направят
доказателствени искания, те губят възможността да сторят това по-късно, освен
в случаите по чл. 147 от ГПК.
ДОПУСКА за приемане представените от страните документи като
писмени доказателства.
ОСТАВЯ без уважение искане по чл. 190 от ГПК на ищеца по т. 1 от
доказателствени искания.
ЗАДЪЛЖАВА ответника, на осн. чл. 190 от ГПК, в едноседмичен срок от
получаване на настоящото определение, да представи намиращия се в негово
държане аудиозапис по т. 2 от доказателствени искания по връчената му искова
молба. При неизпълнение съдът може да приеме за доказани фактическите
твърдения на ищеца, на осн. чл. 161 от ГПК.
ДОПУСКА до разпит двама свидетели на ищеца, при режим на
довеждане, за датата на първото открито съдебно заседание ПРИ УСЛОВИЕ, че
в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото определение по
реда на чл. 156, ал. 2 от ГПК ищецът поясни кой свидетел за кои факти и
обстоятелства ще бъде разпитван. УКАЗВА на страната, че ако не се води
свидетел в с.з., съдът ще отмени, на основание чл. 253, вр. чл. 158 ГПК,
определението за допускане разпита и делото ще се гледа без това доказателство.
ДОПУСКА до разпит двама свидетели на ответника, при режим на
довеждане, за датата на първото открито съдебно заседание ПРИ УСЛОВИЕ, че
в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото определение по
реда на чл. 156, ал. 2 от ГПК ответникът поясни кой свидетел за кои факти и
обстоятелства ще бъде разпитван. ОСТАВЯ без уважение искането за допускане
на още един свидетел на ответника, при условията на чл.159, ал.2 от ГПК, като
указва на страната, че ако свидетеля не установи твърденията й, по неино искане
съдът ще се произнесе допълнително. УКАЗВА на страната, че ако не се води
свидетел в с.з., съдът ще отмени, на основание чл. 253, вр. чл. 158 ГПК,
определението за допускане разпита и делото ще се гледа без това доказателство.
ДОПУСКА съдебна техническа експертиза със задачи, посочени в искова
молба и отговор на искова молба, както и задача: в какъв размер възлиза средния
пазарен наем за периода от 01.02.2024 г. до 22.03.2025 г. за ***, находящ се в гр.
София, бул. С.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещо лице по СТЕ сумата 800,00 лв., от
която 450 лв. ДА се внесе от ищеца и 350 лв. ДА се внесе от ответника: в
едноседмичен срок от получаване на настоящото определение по сметка на
Софийски районен съд, като се представи доказателство за това в този срок. При
неизпълнение доказателството не се събира.
ВЪЗЛАГА на ВЕЩО ЛИЦЕ Б Т изготвяне на СТЕ.
ДОПУСКА съдебна счетоводна експертиза със задачи, посочени в
отговор на искова молба.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещо лице по ССчЕ от 380,00 лв., което
4
ДА се внесе от ответника в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение по сметка на Софийски районен съд, като се представи
доказателство за това в този срок. При неизпълнение доказателството не се
събира.
ВЪЗЛАГА на ВЕЩО ЛИЦЕ М М изготвяне на ССчЕ.
ДОПУСКА съдебна психологическа експертиза със задачи, посочени в
искова молба.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещо лице по СПЕ сумата 400 лв., което
ДА се внесе от ищеца в едноседмичен срок от получаване на настоящото
определение по сметка на Софийски районен съд, като се представи
доказателство за това в този срок. При неизпълнение доказателството не се
събира.
ВЪЗЛАГА на ВЕЩО ЛИЦЕ Г Г изготвяне на СПЕ.
УКАЗВА на страните, че съгласно чл. 237 ГПК, когато ответникът признае иска, по искане
на ищеца съдът прекратява съдебното дирене и се произнася с решение съобразно признанието,
както и че признанието на иска не може да бъде оттеглено. Съгласно чл. 238 ГПК, ако ответникът
не е представил в срок отговор на исковата молба и не се яви в първото заседание по делото, без да
е направил искане за разглеждането му в негово отсъствие, ищецът може да поиска постановяване
на неприсъствено решение срещу ответника или да оттегли иска. Ответникът може да поиска
прекратяване на делото и присъждане на разноски или постановяване на неприсъствено решение
срещу ищеца, ако той не се яви в първото заседание по делото, не е взел становище по отговора на
исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие. Неприсъственото
решение не подлежи на обжалване.
НАПЪТВА страните за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на бързина и
ефективност, а именно: медиация и други способи за доброволно уреждане на спора, като им
УКАЗВА, че: 1. При приключване на делото със спогодба на основание чл. 78, ал. 9 ГПК
половината от внесената държавна такса се връща на ищеца и че съгласно чл. 234, ал. 3 от с.з.
съдебната спогодба има значението на влязло в сила решение и не подлежи на обжалване пред по-
горен съд; 2. Медиацията е доброволна и поверителна процедура за извънсъдебно разрешаване на
спорове, при която трето лице – медиатор помага на страните сами да постигнат споразумение.
Съгласно чл. 18, ал. 1 Закона за медиацията споразумението има силата на съдебна спогодба и
подлежи на одобрение от районните съдилища в страната. Списък на медиаторите по Единния
регистър е общодостъпен на интернет-сайта на Министерство на правосъдието. Към Софийски
районен съд действа Програма „Спогодби”, която предлага безплатно провеждането на медиация и
е отворена за всички страни по висящи граждански дела в СРС. Информация за Програма
„Спогодби” можете да получите в Центъра за спогодби и медиация в гр. София, бул. „Цар Борис
ІІІ” № 54, ет. 2, ст. 204, тел.02/ 8955423; ел. адрес: ********@***.*******.
УКАЗВА на страните, че ако неоснователно причинят отлагане на делото, понасят
независимо от изхода му разноските за новото заседание и заплащат глоба на основание чл. 92а
ГПК в размерите по чл. 91 от ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
16.02.2025 г. от 10,00 часа, за които дата и час да се призоват страните чрез
пълномощник.
Определението не подлежи на обжалване.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните, като на ищеца и
препис от отговор на искова молба, с приложенията.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещо лице СЛЕД внасяне на определеното
възнаграждение.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5