Р Е
Ш Е Н
И Е
Гр.Ловеч,20.05.2019 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЛОВЕШКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД гражданско отделение в публичното заседание
на двадесет и втори април през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕВГЕНИЯ ПАВЛОВА
при секретаря ВЕСЕЛИНА ВАСИЛЕВА
като разгледа докладваното от съдия Павлова гр.д. № 242 по описа за 2016 година
и за да се произнесе, съобрази:
Производството е по чл.70 ал.3 от ЗС във връзка с чл.72
ал.1 и ал.2 от ЗС
Постъпила е искова молба вх.№
4127/13.06.2016 г. от „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД, ЕИК ****** чрез Ц.Х.П. –
управител с адрес на управление: гр. **************
против ТПК „ВИТАС", ЕИК ****** с адрес на управление: с. **************и
посочено правно основание на иска чл. 87, ал. 2 и ал. 2, вр. ал.3 от ЗЗД, чл.
55, ал. 2, пр.3 от ЗЗД, чл. 92, ал. 2 от ЗЗД, чл. 74, ал. 2 от ЗС и цена на
иска по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД – 35 000.00 лева, по чл. 92, ал. 2 от ЗЗД – 5 000.00 лв, по чл. 74, ал. 2 от ЗС – 26 590.00 лв,
представляващ частичен иск от общата сума 96 590.00 лв.
Съдът с Определение №
557/14.06.2016 г. е оставил без движение исковата молба до конкретизиране на
претендираните от ищеца подобрения по вид, дата на извършване и стойност, както
и да уточни в какъв размер е точно претенцията му спрямо ответника поотделно –
за какви СМР и колко от заплатения труд се претендира като частен иск.
В срока за отстраняване на
нередовностите, ищецът е подал молба с вх.№ 4895/11.07.2016 г., с която е
направил уточнение и допълнение на обстоятелствената част на исковата молба. В
същата е направено искане на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК
производството по делото да бъде спряно до приключване с влязло в сила решение
на гр.д.№ 637/2015 г. по описа на ОС – Ловеч, тъй като счита, че решението по
цитираното дело е преюдициално по отношение на претенцията по настоящето
производство. С молба вх.№ 4907/12.07.2016 г. ищецът моли съда да счита, че е
допусната техническа грешка при изписване на цифрите в уточняващата молба, като
съдът да счита, че искът е за сумата 26 590.00 лева, както е посочено в
първоначалната искова молба.
С уточнение на искова молба с
вх.№ 6952 от 10.10.2018 г. ищецът сочи, че на 31.05.2011 г. между ТПК „ВИТАС"
като продавач и „Агро Бул Трейд" ЕООД в качеството му на купувач е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, а именно: земя с
обща площ от 11 470 кв.м, находяща се в землището на с. Дерманци,
представляваща части от сградния фонд и земя, ведно с построените върху нея
сгради и съоръжения, подробно описани в чл. 1 от предварителния договор, а
именно: производствен обект - гатерно с навес пред него; производствен обект -
точиларно с навес -склад до него; производствен обект - разпарващо с
пристройка, производствен обект парокотелно — 1 /стара част/; производствен
обект - парокотелно 2 /нова част/; производствен обект - дърводелски цех;
производствен обект - цех закачалки; производствен обект - навес закачалки до
цех метален; други нежилищни обекти - дворна тоалетна; склад производствен
обект - взривоопасни ГСМ; производствен обект - сушилня; навес с оградни стени
/производствен обект - пред сушилня/; навес с оградни стени /производствен
обект- до сушилня/, навес с оградни стени /производствен обект - абонатна
станция/; производствен обект /метален навес/; производствен обект-2-ри етаж -
тапицерия; други нежилищни обекти - 2-ри етаж - тапицерия, производствен обект
- преси лепене; навес без оградни стени /производствен обект/, навес с оградни
стени /производствен обект/ - новия. Подписите на страните са нотариално
заверени с peг. № 2048 от 31.05.2011 г. от нотариус Бойка Маринова.
Излага, че с цел привеждане на
обектите във вид, годен за използването им по предназначение, купувачът, в
качеството си на добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70, ал. 3 от ЗС, вр.
с чл. 72 от ЗС е извършил строително-ремонтни работи и сторил необходими и
полезни разноски в сградите, предмет на предварителния договор, на обща
стойност 25 690.00 лева. Владението върху сградите е предадено от
ответника в качеството му на продавач на ищеца в качеството му на купувач по
силата на чл. 9 от предварителния договор за покупко-продажба на 01.06.2011 г.
Сочи, че подобренията са извършени със собствени средства вложени за материали
и труд чрез наети от него по трудово правоотношение служители. Твърди, че
всички строително-ремонтни дейности са извършени със знанието и съгласието на
ответника в качеството му на продавач по Предварителен договор от 31.05.2011 г.
Твърди, че вложените труд, средства и материали са увеличили стойността на
сградите по предварителния договор и към настоящия момент увеличението
съществува. Твърди, че направените разноски са били във връзка със запазването,
съхранението и увеличението на стойността на сградите, предмет на
предварителния договор. Подобренията са извършени в периода 2011-
Излага, че в обектите, за които е
бил сключен предварителният договор между страните, са извършени следните
подобрения:
Сграда № 1 /гатерно/, със
застроена площ 240 кв.м: ВЪНШНИ СМР - поставяне на външна мазилка- хастар -246
кв.м, на стойност 713.40 лева и цена за труд 1825.32 лева, поставяне на
драскана мазилка 246 кв.м на стойност 2236.14 лева и цена за труд – 2002.44
лева, грундиране - 246 кв.м на стойност 78.72 лева и цена за труд – 147.60
лева, боядисване със силиконов фасаген - 246 кв.м на стойност 548.58 лева и
цена за труд – 1382.52 лева, ВЪТРЕШНИ СМР - грундиране стени -228,50 кв.м. на
цена 102.83 лева и цена за труд – 260.49 лева; нанасяне на цветен латекс стени
- 228,50 кв.м на стойност 164.52 лева и цена за труд -1128.79 лева, грундиране
таван - 222,22 кв.м на стойност 100.00 лева и цена за труд – 253.33 лева,
нанасяне на бял латекс таван- 222,22 кв.м на стойност 100.00 лева и цена на
труд 1093.32 лева, ПОСТАВЯНЕ НА ДОГРАМА - прозорци PVC с размери 1,98 на 1,32 -
12 броя на стойност 2664.00 лева, ролетна врата с размери 330 на
Сграда № 2, със застроена площ
Дърводелски цех - сграда 6 и 7,
със застроена площ 261,70 кв.м: ВЪНШНИ СМР: изолация EPS -
Сушилня - сграда 11, със
застроена площ 62,70 кв.м: ВЪНШНИ СМР - изолация EPS -
Сграда склад, със застроена площ
22,10 кв.м: грунд 48,50 кв.м на стойност 15,52 лева и цена за труд 29,10 лева,
боядисване със силиконов фасаген - 48,50 кв.м на стойност 108,16 лева и цена за
труд 272,57 лева.
Склад сграда, със застроена площ
211 670, 60 кв.м
Хале, със застроена площ 1443
кв.м: ВЪНШНИ СМР - драскана мазилка 874 кв.м на стойност 7944,66 лева и цена за
труд 7114,36 лева, грунд - 874 кв.м на стойност 279,68 лева и цена за труд
524,40 лева, боядисване със силиконов фасаген - 874 кв.м на стойност 1949,02
лева и цена за труд 4911,88 лев; ВЪТРЕШНИ СМР: грундиране таван 1435 кв.м на
стойност 645,75 лева и цена за труд 1635,90 лева, бял латекс таван 1435 кв.м на
стойност 645,74 лева и цена за труд 7060,20 лева, грундиране стени 927 кв.м на
стойност 417,15 лева и цена за труд 1056,78 лева, латекс цветен стени - 927 кв.м
на стойност 667,44 лева и цена за труд 4579,38 лева
Нов склад, със застроена площ
227,60 кв.м - изолация EPS
Сочи, че от всички описани
подобрения, поставянето на врати и прозорци, представлява сторени от него
необходими разноски за съхраняване на сградите и запазването им разрушаване,
тъй като преди поставянето им трите сгради не са имали врати и прозорци, а
свободни отвори.
Излага, че като необходими
разноски, разходите представляват: 1. В сграда 1: ПОСТАВЯНЕ НА ДОГРАМА -
прозорци PVC с размери 1,98 на 1,32 - 12 броя на стойност 2664 лева, ролетна
врата с размери 330 на
Изтъква, че всички останали
подобрения представляват полезни разноски, извършени, които са увеличили
стойността на сградите, в които са сторени. Сочи, че към настоящия момент
предварителният договор е развален по силата на Анекс на предварителен договор за
продажба на недвижими имоти и анексите към него от 20.03.2017г.
Излага, че поради това за него се
поражда правен интерес да предяви иск с правно основание чл. 70, ал. 3 от ЗС
във връзка с чл. 72, ал. 1 и ал. 2 от ЗС в качеството му на подобрител на чужд
имот и добросъвестен владелец на имоти, чието владение е предадено въз основа
на Предварителен договор за покупко-продажба от 31.05.2011г.
В петитума към уточнителната
молба моли, след като съдът се убеди във верността на гореизложеното, да осъди
ответника ТПК „ВИТАС", с ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление:
с. Дерманци, ул. „Христо Ботев" № 64 да заплати на ищеца „АГРО БУЛ
ТРЕЙД" ЕООД, с ЕИК: ******, сумата 26 590.00 лева, представляваща
стойността на извършени подобрения в сгради по предварителен договор за
покупко-продажба от 31.05.2011г., от които 5000.00 лева необходими разноски и
21 590.00 лева полезни разноски, ведно със законната лихва от завеждането
на иска, както и да присъдите на ищеца сторените съдебно-деловодни разноски.
С цел установяване на твърдяните
в уточнителната молба факти, моли да бъдат допуснати трима свидетели при режим
на довеждане, с чиито показания да се
установи какво е било състоянието на сградите преди извършването на
подобренията, какви строително-ремонтни дейности за извършени, през кой период,
с чии средства и какво е състоянието на сградите след извършване на
подобренията, както и знанието и съгласието на ответника относно извършените
подобрения; Моли да бъде допусната съдебно-техническа експертиза с вещо лице
строителен инженер, което след като извърши оглед на място на всички сгради,
след като изслуша свидетелите и се запознае с материалите по делото да отговори
на следните въпроси: 1. Налице ли са в сградите, предмет на иска. посочените в
исковата молба подобрения; 2.Каква е стойността на сторените необходими
разноски за материали и труд за поставяне на врати и прозорци в Сграда № 1
/гатерно/, със застроена площ 240 кв.м, Сграда 2, със застроена площ
Прилага и писмени доказателства.
В указания от съда едномесечен срок е постъпил
отговор на уточнителна искова молба от ТПК „ВИТАС" с адрес на управление
с.Дерманци ЕИК ****** обл. Ловеч, ул. „Христо Ботев" № 64, представлявана
от Н.Б.Н. – Председател, чрез адв. М.М. в който отговор заявява, че едновременно с подаването
му прави и възражение за прехващане на ликвидно и изискуемо вземане като
обезщетение за ползване на недвижите имоти на доверителя му - предмет на
предварителния договор от 31.05.2011 г., последвалите го анекси от 31.10.2011
г.; 14.02.2013 г.; 30.04.2013 г. и 16.09.2013 г. и последния им анекс от
20.03.2017 г.
Излага,
че искът с правно основание чл. 70 ал. 3 от ЗС,
във вр. с чл. 72, ал. 1 и ал. 2 от ЗС за сумата 26 590.00
лв., представляващ частичен иск от общата сума 96 590.00 лв. - стойност на
подобрения в недвижимия имот са допустими, но са напълно неоснователни и
недоказани и ги оспорва изцяло.
Сочи, че съгласно раздел V-ти „Други разпоредби", в чл. 10 от Предварителния договор за продажба на недвижими имоти от 31.05.2011 г., клауза останала непроменена и в последвалите този договор четири негови анекса от: 31.10.2011 г.; 14.02.2013 г.; 30.04.2013 г. и 16.09.2013 г. е предвидено: „Купувачът има право със собствени средства да извършва всякакви видове подобрения в имота и без съгласие на Продавача. Твърди, че при виновно неизпълнение на задълженията на Продавача, „същият се задължава да заплати на Купувача извършените подобрения и пропуснати ползи". Сочи, че при така представените по делото доказателства, в качеството му продавач по предварителния договор не е налице никакво негово виновно неизпълнение или забавено изпълнение на задълженията си по този договор и последвалите го четири анекса от което следва, че дори да бяха извършени подобрения върху имотите и след като няма негова вина за неизпълнение на договора, не дължи и плащане на подобрения.
Изтъква, че съгласно чл. 20а от ЗЗД договорите имат силата на
Закон за тези, които са го сключили и при пълна липса на виновно неизпълнение
на договорните ни задължения и при пълно липса дори на забавено изпълнение на
задълженията му по този договор, искът по чл. 74, ал. 2 от ЗЗД макар и частичен
за сумата 26 950.00 лева от общата сума 96 950.00 лева, като стойност на
претендираните подобрения е неоснователен и недоказан и като такъв следва да
бъде отхвърлен изцяло. Сочи, че между страните по делото има и анекс от 20.03.2017
г. на предварителния им договор от 31.05.2011 г., в който наред с другите
клаузи, в чл. 7 страните са се договорили: „Страните приемаме, че ако до
20.09.2017 г., купувачът не изпълни задължението си да плати на продавача
неплатената част от продажната цена в размер на 297 788.33 лв. без ДДС,
плюс неизплатената част от стари дългове за наем в размер на 8700.00 лева, или
общо 306 488.33 без ДДС, предварителния договор между тях от 31.05.2011
год. и всички последващи анекси към него включително и настоящият ще се считат прекратени по
вина на купувача. В този случай и съгласно раздел V-други разпоредби, чл. 10 от
Предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен между
страните от 31.05.2011 г., купувачът поради виновното неизпълнение на
задълженията си по договора няма право на никакви претенции към продавача за
каквито и да
било
подобрения върху имота, както и за пропуснати ползи".
Отделно от горните възражения,
изцяло оспорва претенцията по чл. 74, ал. 2 от ЗС за извършени от ищеца
подобрения на процесиите недвижими имоти. Сочи, че приложеният заедно с ИМ
списък на извършени строително-монтажни работи/CMP/ съществува само във
фантазията ищеца. Твърди, че на място такива дейности не са извършени, нито са
влагани сочените там материали и труд. Твърди, че по смисъла на чл.72, ал. 1 от
ЗС, добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил
сумата, с която е увеличил стойността на вещта, вследствие на тези подобрения,
без да отправя закани, как щял да организира тумба цигани да извършат погром на
мнимите му „подобрения". Сочи, че в претенцията за подобрения не са
посочени какви са сегашните стойности на обектите вследствие на неговите „подобрения"
- съпоставени със стойностите на тези
обекти, дадени от независимия експерт оценител на недвижими имоти Доц. Д-р инж.
Венета Коцева, по чиято оценка е сключен процесния предварителен договор.
Излага, че подобренията са такива
значителни количествени и качествени изменения във вещта, които съществено
изменят нейната стойност и
предназначението й да служи за обикновеното или специално отредено от
страните предназначение. Сочи, че боядисването на стени, измазване, грундиране
и измазване с латекс, боядисване с грунд, боядисване на порти и улуци са
обикновени текущи ремонтни работи. И те не са и не могат да бъдат подобрения,
защото извършването им нито увеличава значително стойността на вещта, нито
нейното обикновено или специално
отредено предназначение. Твърди, че претендираните като подобрения от ищеца по
делото са с козметичен характер и не подобряват нито ползувателските качества
на недвижимите имоти, нито увеличават тяхната стойност. Изцяло оспорва този иск
и по основание и по размер - частичният иск за подобрения в размер на 26 950.00
лева, а на по-голямо основание оспорва такъв иск до размер на 96 590.00 лева.
Намира, че с гласни доказателства такава претенция е недопустимо да се доказва
и затова на основание чл. 164, ал.2 от ГПК изразява изрично несъгласие тези
обстоятелства да се установяват с гласни доказателства. На основание чл. 193 от ГПК оспорва истинността на представената от ищеца: Справка за направените
ремонти по сгради на ТПК"Витас" от „Агро Бул Трейд" ЕООД- обхващаща
периода 31.05.2011 до 28.02.2015 г. - неподписана; Справка за направените
ремонти по сгради на ТПК"Витас" от „Агро Бул Трейд" ЕООД
-неподписана; Справка относно вложени материали за обект на фирма „Агро Бул
Трейд" ЕООД, за периода 31.05.2011 до 28.02.2015 г.-неподписана; СМР от
Агро Бул Трейд ЕООД- неподписан документ, представен с молба по гр.д. №
637/2015 г. на ЛОС - вх. № 3024/22.04.2016 г. На основание чл. 193 от ГПК
оспорва истинността на всички представени с ИМ фактури и отделни фискални
бонове-без фактури, за закупени строителни материали. Твърди, че от тези
фактури с ИМ по гр.д. № 637/2015 г. на ОС – Ловеч на него са представени 77-
фактури и два отделни фискални бонове-непридружаващи фактури. Сочи, че никоя от
тези фактури и фискални бонове не са описани в исковата молба под номер и дата
на издаване нито по гр.д. № 637/
На основание чл. 190 от ГПК моли
съдът да задължи ищеца да представи следните необходими и присъщи документи в
случаите на реално извършване на инвестиции по обем и стойност от ЮЛ, каквито
ищецът е претендирал към него, а именно: Проекто-сметна документация по
отделните точки за извършени в процесиите недвижими имоти строително-монтажни
работи /СМР/; Договори за възлагане извършването на СМР с изпълнителя на
претендираните подобрения за обектите поотделно и като цяло, както и да
представи лиценза на фирмата/фирмите/ изпълнители на отделните СМР; Заверени
счетоводни отчети за годините: 2011, 2012, 2013, 2014 и 2015 години, през които
години ищецът, твърди че е извършвал подобренията и ако това е така, е следвало
да бъдат отразени в тези отчети; Протоколи за актуване на завършените СМР.
Твърди, че с исканите документи
ще се установи дали въобще са извършвани претендираните подобрения под формата
на СМР, спазени ли са техническите и технологични изисквания за извършени всяко
едно от т.н. от ищеца „Подобрения", и дали последните-ако има такива, не
са творение на самозвани „майстори" от сектора на сивата икономика.
Излага, че недвижимите имоти, предмет на предварителния договор за продажба на
недвижими имоти от 31.05.2011 г. и последвалите го четири анекса от 31.10.2011
г.; 14.02.2013 г.; 30.04.2013 г. и 16.09.2013 г., в качеството им на
собственици и наемодатели, били отдали под наем, с клауза, че при продажба на
имота, договорът се прекратява от наемодателя с едномесечно предизвестие, както
следва: от 01.01.2006 г. с наемател „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД за срок от
5/пет/ години му били предоставили ползването на следните помещения в с.
Дерманци: Столарски цех-без работилница и гараж; Метален навес- за сушене на
детайли; Сушилна; Дърводелски цех и цех за закачалки с прилежащия терен към
тях; Всички сгради и оборудването в тях, съгласно приложен приемно-предавателен
протокол. Твърди, че наемната цена по този договор била 500.00 лева месечно с ДДС,
платими до 3-то число на текущия месец; от 15.07.2010 г. с наемател „АГРО БУЛ
ТРЕЙД" ЕООД за срок от5/пет/ години му били предоставили ползването на
следните помещения в с. Дерманци, кв. 49, парцел 1-614, представляващо закрито
стоманобетонно складово помещение с дължина
Твърди, че няма и не може да има
съмнение, че нарушението на ищеца по настоящия иск и страна по предварителния
договор „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД се дължи невъзможността му този договор да
се сключи в окончателна форма. Сочи, че той не може да плати цената на имотите
и с многобройните анекси към предварителния договор, непрекъснато отлага
неговото сключване в окончателна форма. Прави извода, че само така може
логически да се тълкува обстоятелството, че вместо след първото нарушение от
тяхна страна - както измамливо твърди управителя на „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД Ц.Х.П.
и ищец по настоящия иск, вместо да предяви иска по чл. 19 от ЗЗД, ако той е
действително изправна страна по договора, той ги моли за сключване анекс след
анекс към предварителния договор и така с още няколко анекса към този
предварителен договор, отлага сключването на окончателния договор и през цялото време неоснователно да ползва
процесните недвижими имоти без да плаща наем, какъвто дотогава е плащан от него
и третия наемател. Смята, че повече от явно е, че и при водене на преговорите,
при сключване на предварителния договор от 31.05.2011 г. и
последвалите го четири
анекса, не е действал добросъвестно,
както повелява чл. 12 от ЗЗД и когато бил притиснат от тях да плаща дължимата
сума от продажната цена, той с нотариална покана обяви, че прекратява процесния
договор. Твърди, че няма съмнение, че купувачът е бил и е недобросъвестен и в
преговорите и при сключване на договора и последвалите го анекси и следва да им
заплаща обезщетение за неоснователното ползване на недвижимите ни имоти в
размер на 1420.00/хиляда четиристотин и двадесет/ лева месечно, с които суми
неоснователно се е обогатявал всеки месец считано от 01.06.2011 г. Твърди, че
това обезщетение е приравнено на справедлива средна пазарна наемна цена на
процесиите недвижими имоти, които от 01.06.2011 г. и до момента той ползва,
независимо, че е обявил прекратяване на договора от 31.05.2011 г. Сочи, че
правото на задържане по чл. 72, ал. 3 от ЗС не му дава право да ползва тези
имоти, а още по-малкото безвъзмездно да ползва имотите им, а за това, че ищецът
е ползвал и до момента ги ползва, им дължи обезщетение, посочено по- горе.
Сочи, че ако, въпреки възражения по основателността на претенцията съдът уважи
частичния му иск по чл. 74, ал. 2 от ЗС, в размер на 26 590.00 лева или
частично от тази сума, прави възражение за прихващане на тази, или уважената
част от този частичен иск с ликвидното и изискуемо обезщетение, което ищецът му
дължи от неправомерното ползване на имотите му-предмет на предварителния
договор за времето от предаване на обектите-01.06.
Твърди, че за установяване
размера на дължимото му обезщетение, приравнено на справедлива средна пазарна
наемна цена на същите имоти, представя и моли да бъдат приети, като относими,
допустими и необходими писмени доказателства.:
Прави искане за конкретизиране
описа на приетите доказателства по делото, като на стр. 8-ма, редове 9, 10 и 11, където е отразено: Анекс на предварителен договор за продажба
на недвижими имоти и анексите към него, се приеме, че е прието като писмено
доказателство: Анекс на предварителен договор за продажба на
недвижими имоти и анексите към него, сключен между страните на 20.03.2017г., с
нотариална заверка на подписите им peг. № 351/ 23.03.2017 г. на нотариуса В. И.
*** действие PC – Луковит.
Представя
и моли да бъде приета Пазарна оценка на част от сградния фонд на
ТПК"Витас" с. Дерманци, обл. Ловеч, намираща се на ул. „Хр.
Ботев" № 64 изготвена на 11.04.2011 г. Сочи, че тази оценка е изготвена и
е послужила на страните за сключване на първоначалния им предварителен договор
за продажба на недвижими имоти от 31.05.2011 г. и с нея ще се установи реалното
състояние на сградите непосредствено преди предаването им на ищеца, което
състояние изключва извършване на каквито и да подобрения върху тях.
Твърди, че сборът от месечния
наем по трите наемни договора е 1420.00 лева и ако ищецът оспори размера на
това месечно обезщетението, с което прави прихващане на евентуалните му
подобрения, то моли да бъде назначена СТЕ, която да даде заключение за размера
на обезщетение, приравнено на справедлива средна пазарна наемна цена на
процесиите недвижими имоти, като експерта съобрази и данните за плащаните
месечни наеми по описаните по-горе наемни договори, предхождащи сключването на
предварителния договор по чл.
19 от ЗЗД от 31.05.2011 г. Сочи, че за установяване обстоятелството, че за
времето от 01.06.2011 г. до момента без прекъсване ищецът безпрепятствено от
тях ползва процесиите недвижими имоти, моли да бъдат допуснати в режим
довеждане трима свидетели. Моли съда да изиска от ЛОС представените от тях по
гр.д. № 637/2015 г. и приетите от съда писмени доказателства. Моли, изцяло да
бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан насочения срещу тях иск по чл. 70 ал.3 от ЗС във вр.
с чл. 72 ал.1 и ал. 2 от ЗС, а в случай, че искът дори частично
бъде уважен, то да бъде допуснато прихващане, съобразно техните възражения за
прихващане с дължимото им обезщетение за неправомерното ползване на имотите му
от ищеца. Моли, да му бъдат присъдени и съдебно деловодните разноски.
В съдебно заседание ищецът се явява лично и чрез адв.Л. поддържат исковата
молба, като правят увеличение на иска на основание чл. 214 ал.1 от ГПК и той се счита предявен за сумата 62 523
лв, за което е внесена допълнително и ДТ. Представя подробна писмена защита в
подкрепа на твърденията си, че клаузата на чл.7 от предварителния договор от
20.03.2017 г. е нищожна, тъй като противоречи на императивни правни норми и по
специално на чл.70 ал.3 и чл.71 от ЗС. Моли иска да бъде уважен като се
присъдят и съдебно-деловодните разноски по представен списък по чл.80 от ГПК.
В съдебно заседание ответникът се представлява
от председателя М. и адв.М.М. като прави възражения за прихващане на ответника
с оглед направеното увеличение на иска със сумата общо 62 480 лв.
представляваща обезщетение за ползване на имота за периода от 1.01.2012 г. до
31.01.2015 г. Поддържат отговора на исковата молба и молят иска да бъде отхвърлен,
а ако бъде уважен, да бъде направено прихващане с горната сума. Моли да се
присъдят и съдебно-деловодните разноски по делото.
От събраните по делото
доказателства: Нотариален акт
№ 57 от 1965г. на съдия при НС- Луковит, н. д.№;2815, Протокол от 20.04.1970г.Платежно
нареждане от 03.06.1970г., решение на КЗ от
15.05.1987, Нотариален акт от 01.03.1993г, решение на ЛРС от 19.06.1998г., Улостоверение за търпимост- 2 броя, данъчна оценка- 2 бр, скица, пазарна
оценка., предварителен договор за покупко- продажба
от 31.05.2011г., ведно с 4 броя към него, нотариална
покана, платежни нареждания- 2 бр, справка от търговския регистър- 2 броя, справка за вложени материали, справка за направените ремонти, фактури, решение на ВКС,Пазарна оценка на част от
сградния фонд на ТПК „Витас”, с.
Дерманци, обл. Ловеч, намираща се на ул. „Хр. Ботев" № 64 изготвена на
11.04.2011 год. от независим експерт оценител на недвижими имоти - доц. д-р.
Венета Коцева-23/двадесет и три/ страници, както и представената
нотариална покана от 19.09.2017 г. и отговор на същата, договор за наем от
1.01.2006 г. и анекси към него, договор за наем от 1.06.2008 г и анекси към
него, договор за наем от 15.07.2010 г. и анекс към него, гр.д.№637/15 г. по
описа на ЛОС, анекс към предварителен договор за продажба от 20.03.2017 г. от
показанията на разпитаните свидетели Ц. П. М., К.И.М., С.А.Ас., Г.М.Х., П.П.П.
и Н.Б.Н., от заключенията на вещи лица Х.Д. и Е.Г., оферти, представени с
придружително писмо вх.№2723/12.04.2019 г, скица на поземлен имот
№15/351256/18.04.2019 г. и скици на ПИ №15-351263-18-18.04.2019 и
№15-351256-18.04.2019, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и взаимна
връзка и обусловеност, приема за установено следното:
От
представените по делото договори за наем на недвижим имот от 1.01.2006 г и
анексите към него, договор за наем на недвижим имот от 1.06.2008 г. и анексите
към него и договор за наем от 15.07.2010 г. с предизвестие за прекратяване на договора за
наем и анекса към договора за наем от 15.07.2010 г. за прекратяване на договора
за наем поради продажба считано от 1.06.2011 г. съдът установява, че между
страните са съществували наемни правоотношения, както следва: с първия договор
за наем от 01.01.2006 г. с наемател „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД за срок от
5/пет/ години са му били предоставили ползването на следните помещения в с.
Дерманци: Столарски цех-без работилница и гараж; Метален навес- за сушене на
детайли; Сушилна; Дърводелски цех и цех за закачалки с прилежащия терен към
тях; всички сгради и оборудването в тях, съгласно приложен приемно-предавателен
протокол, като наемната цена по този договор е 500.00 лева месечно с ДДС,
платими до 3-то число на текущия месец;
с договор за наем от 15.07.2010 г. с наемател „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД
за срок от 5 години е предоставено ползването под наем на следните помещения в
с. Дерманци, кв. 49, парцел 1-614, представляващо закрито стоманобетонно
складово помещение с дължина
Представен по делото е предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот в писмена форма с нотариална заверка на подписите, който е сключен на 31.05.2011 г. в гр.Луковит между ТПК „Витас”
с.Дерманци, Ловешка област, представлявано от Председателя Н.Б.Н. от една
страна в качеството на продавач и от друга страна Ц.Х.П. в качеството на
управител и представляващ купувача „Агро Бул Трейд” ЕООД гр.София, а именно:
земя с обща площ от 11470 кв.м, находяща се в землището на с.Дерманци, ведно с
построените върху нея сгради и съоръжения, подробни описани в чл.1 от
предварителния договор, а именно: производствен обект-гатерно с навес пред
него; производствен обект-точиларно с навес-склад до него; производствен обект-
разкарващо с пристройка, производствен обект-паракотелно-1/стара част/;
производствен обект-паракотелно 2 /нова част/; производствен обект-дърводелски
цех; производствен обект- цех закачалки; производствен обект-навес закачалки до
цех метален; други нежилищни обекти-дворна тоалетна; склад производствен
обект-взривоопасни ГСМ; производствен обект-сушилня; производствен
обект-сушилня; навес с оградни стени/ производствен обект-пред сушилня; навес с
оградни стени/ производствен обект-до сушилня; навес с оградни стени/
производствен обект-абонатна станция; производствен обект /метален навес/;
производствен обект- 2-ри етаж- тапицерия;
други нежилищни обекти- 2-ри
етаж-тапицерия; производствен обект-преси лепене; навес без оградни
стени /производствен обект/; навес с оградни стени /производствен обект/-новия.
Договорено е в чл.2 от същия, че купувачът се задължава да заплати на продавача сумата
от 326 955 лева без ДДС, която сума е определена съгласно пазарна оценка,
изготвена от Венета Коцева-независим експерт-оценител като оценката
представлява неразделна част от протокола на общото събрание на кооперацията. Съгласно чл.3 от договора страните са постигнали съгласие, че ще сключат окончателен договор за
покупко-продажба на гореописаните недвижим имоти, предмет на предварителния
договор до 31.10.2011 г. включително. В раздел ІІ „Разплащане” от договора са договорени правата и задълженията на страните като в
чл.4 от предварителния договор купувачът „Агро Бул Трейд”ЕООД-София се задължава в тридневен срок от датата на
сключването му – 31.05.2011 г., да внесе по банкова сметка ***, а останалата
сума от продажната цена страните се споразумели да бъде изплатена на продавача
от купувача в деня на сключване на окончателния договор в нотариална форма до
31.10.2011 г. включително. Съгласно чл.6 от договора при виновно неизпълнение на задължението
по чл.4, по чл.5 на договора от страна на продавача, същия дължи връщане на
дадената сума от 5000 лева, както и неустойка в същия размер, а при виновно
неизпълнение на задължението на купувача по чл.4 и чл.5 от договора, същия губи
платената от него сума от 5000 лева. В чл.7
от договора продавача-ответник се задължава да прехвърли процесните имоти в
срока до 31.10.2011 г. включително, като за целта
снабди купувача с всички необходими документи за сключване на сделката в
нотариална форма, а с чл.9 е поел задължението да предаде на купувача
владението на същите имоти на 01.06.2011 г, а в
чл.11 от договора страните се споразумели, че разходите относно изготвяне на
частичната квартална разработка и промяна на регулационния план са за сметка на
купувача.
Съдът установява, че с анекс от 31.10.2011 г. към предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.05.2011 г. страните по
делото се споразумели, че окончателния договор за покупко-продажба на имота да
бъде сключен след изпълнение на следните условия: 1. след приемане на
частичната квартална разработка за двата парцела, 2. след разплащане на старите
дългове за наем, 3. след почистване района от машини и съоръжения, железа и др.
за скрап като нужните машини остават за общо ползване, 4. след превеждане на
сумата за продажба на частта от имота и 5. срока за подписване на окончателен
договор в нотариална форма се удължава до 31.12.2011 г.
От
представения по делото анекс
от 14.02.2013 г. към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 31.05.2011 г. се
установява, че страните са постигнали съгласие, че окончателния договор за
покупко-продажба на имота, да бъде сключен до 30.04.2013 г. при спазване на
условията на договора от 31.05.2011 г. и анекса от 31.10.2011 г.
Приложена по делото е молба от 10.05.2013 г. от управителя Пельов, представляващ купувача по
договора, адресирана до
управителя на ответната кооперация, с вх.№ 3/10.05.2013 г. на ТПК”Витас”, от която се установява, че поради разглеждане на
документите за отпускане на кредит на ищеца е необходимо технологично време и
моли да му бъде удължен предварителния договор за срок от един месец, считано
от 10.05.2013 г.
От представеното по делото писмо с изх.№
42/14.05.2013 г. на ТПК „Витас” се уведомява управителя
на ищцовото дружество, че УС на кооперацията
дава съгласието си за удължаване на срока до 10.06.2013 г. и след изпълнението
от негова страна на всички условия в предварителния договор и двата анекса ще
бъде финализирана сделката, като той се уведомява, че
ако условията не бъдат изпълнени след 10.06.2013 г. ще счита предварителния договор и двата анекса за нищожни
поради нежелание за сделка от негова страна.
Приложена по делото е молба от 25.06.2013 г. на управителя на
ищцовото дружество, адресирана до управителя на ответната кооперация, с вх.№
4/25.06.2013 г. на ТПК”Витас”, с която поради
забавените от страна на германските партньори спесификации на машините,
необходими за прилагане към бизнес плана, въз основа на който кандидатства за
кредитна линия, моли ответника
да удължи предварителния договор не по-късно от 10.09.2013 г., имайки предвид,
че м.август е месец на отпуски, като в знак на добра
воля за направения жест от страна на кооперацията, ищецът се наема да боядиса
ламаринения покрив в частта над барчето, входа и съседните две помещения за
собствена сметка.
Представено по делото е анекс от 30.04.2013 г. към предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.05.2011 г, съгласно който страните по делото се споразумели, че
окончателния договор за покупко-продажба на имота, да бъде сключен до
15.09.2013 г. при спазване на условията на договора от 31.05.2011 г., анекс от
31.10.2011 г. и анекс от 14.02.2013 г.
Представен по
делото е анекс между страните
по делото от 16.09.2013 г, съгласно който страните
се споразумели, че поради закъснели документи от Община
гр.Луковит, окончателния договор за покупко-продажба на имота, предмет на
договора и всички анекси да бъде сключен до 16.09.2014 г.
Приложен по
делото е нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 57, т.І, дело № 119/1965 г. на РС-Луковит, от който се
установява, че ТПК „Пиронски” с.Дерманци, Ловешка област е закупила дворно
място, съставляващо парцел пл.№ 1076, кв.150 по регулационния план на
с.Дерманци, Ловешка окръг, с площ от осем дка при съседи: от две страни улици,
общински място и наследниците на И.И.И.. Представен по делото е
и нотариален акт за собственост № 28, т.І, дело № 64/1993 г. на РС-Луковит, съгласно който ответната кооперация е призната за
собственик по правоприемство на ТПК „Пиронски” с.Дерманци, Ловешка област върху
два недвимижи имоти, находящи се в с.с., както следва: дворно място от 2460
кв.м., съставляващо парцел пл.№ 615, кв.49 по плана на селото, при граници:
шосе за гр.Луковит, улица, собствено и общинска мера и дворно място от
1830/9800 ид.ч. с площ на целия имот от 9800 кв.м., съставляващо парцел І-614,
кв.49 по плана на селото, при граници: шосе за гр.Луковит, улица, собствено и
общинска мера.
Представен по делото е одобрен от Кмета на Община гр.Луковит със
Заповед № 92/ 05.03.2013 г, план за изменение на ПУП
– план за застрояване за УПИ І-614 и УПИ ІІ-615 от кв.49 по регулационния и
кадастрален план на с.Дерманци, Ловешка област с възложител ТПК „Витас”, от
който се установява, че УПИ І-614,615 е с площ от 13226 кв.м.
Съгласно вписания в АВ на 06.03.2015 г. договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 27.02.2015 г. за покупко-продажба на имот
– частна общинска собственост, ответната кооперация е закупила от Община
гр.Луковит 527/13753 ид.ч. от УПИ І-614,615 с площ на имота от 13753 кв.м.,
образуван от УПИ І-614,615 и част от улица, нереализирана на място в участък
между ОК 91,365, с площ от 527 кв.м. съгласно влязъл в сила ПИПУП-ПЗ и ПР на
кв.49 на с.Дерманци, Ловешка област, със заповед № 668/24.11.2014 г. на кмета
на общината, при описаните в договора съседи.
Видно
от констативен нотариален акт
за собственост върху недвижим имот № 146, т.І, рег.№ 957, дело № 81/2016 г. на
нотариус Б. М., с
рег.№ 591 в НК, с район на действие, района на РС-Луковит, ответната кооперация
е призната за собственик на основание давностно владение на имот с 7978/13753
ид.ч. от УПИ І-614,615 в кв.49 по плана на с.Дерманци, Ловешка област, целия с
площ около 13753 кв.м., при граници: шосе, от две страни улици, УПИ ІV-614, УПИ
ІІ-614,615, УПИ ІІІ-615,616 и земеделска земя.
Представен по делото е констативен нотариален акт за собственост
върху недвижим имот № 164, т.ІІ, рег.№ 1825, дело № 203/2016 г. на нотариус Б. М., с рег.№ 591 в НК, с
район на действие, района на РС-Луковит, съгласно който ответната кооперация е призната за собственик на основание
правоприемство, давностно владение и приращение върху УПИ І-614,615 в кв.49 по
ПУП на с.Дерманци, Ловешка област, целия с площ около 13753 кв.м., при граници:
шосе, от две страни улици, УПИ ІV-614, УПИ ІІ-614,615, УПИ ІІІ-615,616 и
земеделска земя, заедно с попадащите в имота 12 масивни сгради, санитарен
възел, дъсчена постройка, 3 навеса, подробно индивидуализирани в акта.
Представени по делото са
удостоверение за търпимост с изх.№ 01-6333/04.11.2013 г. на Гл.архитект на
Община Луковит, за търпими изградените в УПИ І-614,615,кв.49 по регулационния
план на с.Дерманци 11 бр.масивни сгради, 2 двуетажни масивни сгради, 3 бр.
навеси, санитарен възел и дъсчена постройка, тъй като същите съществуват от
преди
Приложена по делото е нотариална
покана, рег.№ 6353, т.ІІ, акт № 71 от 20.11.2015 г. на нотариус Б. М., рег.№ 591 на НК, с
район на действие района на РС-Луковит, връчена на ответника на 25.11.2015 г. с която ищецът е предупредил ответника, че поради изчерпване на всички възможности за
удължаване на срока за сключване на окончателен договор, както и при наличие на
основанията по чл.87,ал.1 от ЗЗД /неизпълнение/ и основанията, предвидени в
чл.87,ал.2 от ЗЗД /безполезно изпълнение поради забава/, разваля сключения на
31.05.2011 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти
между ТПК”Витас” като продавач и „Агро Бул Трейд” ЕООД като купувач.
С
влязло в сила на 19.04.2018 г. съдебно решение №267/10.11.2016 г. постановено
по гр.д.№637/15 г. по описа на ЛОС е отхвърлен предявения от „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес
на управление: гр.*************, представлявано от управителя Ц.Х.П.,
действащ чрез пълномощника адв.Марияна В. от ЛАК, със съдебен адрес:***, против
ТПК „Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: с.Дерманци,
Област Ловеч, представлявана от председателя Н.Б.Н., иск за признаване, че
предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 31.05.2011 г.
между ТПК „Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:
с.Дерманци, Област Ловеч, представлявана от председателя Н.Б.Н., в качеството
на продавач и „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: гр.****** представлявано от управителя Ц.Х.П., в
качеството на купувач, е надлежно развален на основание чл.87,ал.2 от ЗЗД, тъй
като изпълнението на договора поради забава в изпълнението на продавача ТПК
„Витас”, с горните данни, е станало безполезно, като неоснователен и недоказан, отхвърлен е
предявения при условията на евентуалност от „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление: гр.******
представлявано от управителя Ц.Х.П., действащ чрез пълномощника адв.М. В. от ЛАК, със съдебен адрес:***, против ТПК
„Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: *****, представлявана от председателя Н.Б.Н., иск за
признаване, че предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на
31.05.2011 г. между ТПК „Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: с.Дерманци, Област Ловеч, представлявана от председателя Н.Б.Н., в
качеството на продавач и „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление: гр.******, представлявано от
управителя Ц.Х.П., в качеството на купувач, е надлежно развален на основание
чл.87,ал.1 от ЗЗД, поради виновно неизпълнение от страна на продавача ТПК
„Витас”, с горните данни, като неоснователен и недоказан, отхвърлен е предявения от „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление: гр.******2,
представлявано от управителя Ц.Х.П., действащ чрез пълномощника адв.М. В. от ЛАК, със съдебен адрес:***, против ТПК
„Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: *****, представлявана от председателя Н.Б.Н., иск с правно
основание чл.55,ал.1, предл.3 от ЗЗД, за осъждане на ТПК „Витас", с
горните данни, да заплати на „Агро Бул Трейд” ЕООД, с горните данни, сумата в
размер на 35 000 лева, получена и
дължима от ТПК „Витас”, с горните данни, на отпаднало с обратна сила основание
– развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
на 31.05.2011 г. между ТПК „Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление: ****, представлявана от председателя Н.Б.Н., в
качеството на продавач и „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление: гр.*****, ап.2,
представлявано от управителя Ц.Х.П., в качеството на купувач, заедно със
законната лихва върху тази сумата, считано от подаване на исковата молба в съда
до окончателното й изплащане, като неоснователен**********, представлявано от управителя Ц.Х.П., действащ чрез
пълномощника адв.М. В. от ЛАК, със съдебен адрес:***,
против ТПК „Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:
с.Дерманци, Област Ловеч, представлявана от председателя Н.Б.Н., иск с правно
основание чл.92,ал.1 от ЗЗД, за осъждане на ТПК „Витас", с горните данни,
да заплати на „Агро Бул Трейд” ЕООД, с горните данни, сумата в размер на 5000
лева, представляваща неустойка по сключен предварителен договор за продажба на
недвижим имот на 31.05.2011 г. между ТПК „Витас", ЕИК ******, със седалище
и адрес на управление: с*****, представлявана от
председателя Н.Б.Н., в качеството на продавач и „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление: гр.****
представлявано от управителя Ц.Х.П., в качеството на купувач, като
неоснователен и недоказан и е осъден „Агро Бул
Трейд” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр.***** представлявано от управителя Ц.Х.П. да заплати на ТПК
„Витас", ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: с.Дерманци,
Област Ловеч, представлявана от председателя Н.Б.Н., сумата в размер на 2000
/две хиляди/ лева, представляваща разноски в настоящото производство за адвокатско
възнаграждение.
Докато делото е било висящо пред Апелативен съд-Велико Търново по повод
подадена от ищеца въззивна жалба, между страните е подписан анекс на
предварителен договор за продажба на недвижими имоти и анексите към него от 20.03.2017
г. приложен на л.280 от делото. Съгласно този анекс страните по делото отчитайки
наличието на съдебни спорове помежду им по гр.д.№637/15 г,. настоящия спор двете
по описа на ЛОС и гр.д.№348/16 г. по описа на РС-Луковит са постигнали съгласие
да уредят отношенията си във връзка с предварителния договор за продажба от
31.05.2011 г. и анексите към него, като са се съгласили действието на този
договор да бъде продължен до 20.09.2017 г, до която дата купувачът следва да
преведе по банковата сметка на продавача неизплатената от купувача на подавача
част от продажната цена на имотите по предварителния договор за продажба и
последващите го анекси в размер на 297 788,33 лв. без ДДС плюс сумата от
8 700 лв. представляваща стари дългове от наем или общо 306 488,33
лв. като това плащане ще бъде съобразено и с отпускане и теглене на банков
кредит от купувача. Уговорено е, че след пълното заплащане на цената по
договора, продавачът се задължава незабавно да сключи с купувача окончателен
договор за продажбата на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор,
като разноските по прехвърляне на собствеността от продавача на купувача и
всички разходи, свързани н това прехвърляне са за сметка на купувач, каквато
договореност страните имат отреди по договора от 31.05.2011 г. Постигнато е
съгласие, че в случай, че в горепосочения срок бъде заплатена цената по
договора и бъде прехвърлена собствеността, то всички спорове, предмет на трите
им дела окончателно да се счита за напълно уредени и се прекратяват всякакви бъдещи
претенции между тях и всяка от страните по реда на чл.233 от ГПК да направи
пълен отказ от исковете си. В чл.7 страните са договорили, че ако до 20.09.2017
г. купувачът не изпълни задължението си да заплати общо сумата 306 488,33
лв, предварителния договор между тях от 31.05.2011 г. и всички последващи го
анекси към него включително и настоящият ще се считат прекратени по вина на
купувача. Договорено е, че в този случай и съгласно раздел V други разпоредби,
чл.10 от предварителния договор за продажба на недвижими имоти, сключен между
страните от 31.05.2011 г. купувачът поради виновното си неизпълнение на
задълженията си по договора няма право на никакви претенции към продавача за
каквито и да било подобрения върху имота, както и за пропуснати ползи. В т.9 е
договорено, че при нежелание на купувача да закупи машините и съоръженията на
цената на старо желязо, продавачът в срок до 30.08.2017 г. се задължава да ги
демонтира и продаде за старо желязо за своя сметка. Ц.П. е уведомен с писмо с
изп.№41/31.08.2017 г. от ответната кооперация ,че въпреки, че срока за демонтаж
е изтекъл, то те няма да предприемат демонтажа, поради изразеното желание част
от тях да бъде закупена по цена като за скрап.
Представена
по делото е нот.покана от 19.09.2017 г. връчена на ответната кооперация на същата дата, с която ищецът заявява,че има
готовност да изплати уговорената цена на имота, конкретизиран в т.2 от анекса
към предварителния договор и иска да му бъдат предоставени документите за собственост
на недвижими имот, конкретизиран в т.2 от Анекса и на сградите, предмет на
продажба. Твърди, че от представените му документи е видно, че кооперацията
няма документ за собственост за две от сградите, извън УПИ №І-614, 615 в кв.49
по плана на с.Дерманци, а именно:навес с оградни стени/производствен обект/-новия
със ЗП от 1696,60 кв.м. №21 от договора и склад производствен обект взривоопасни
ГСМ №10 от договора и това променя уговорките между тях. Заявява, че ако на 20.09.2017 г. кооперацията
ответник не му предостави копие от документ за собственост на тези две сгради,
то той няма да изпълни поетите от него задължения и те няма да се считат
неизпълнени по негова вина.
Кооперацията –ответник е отговорила
на тази нот.покана с отговор изх.№42/20.09.2017 г, съгласно който тя заявява,
че след като до 20.09.2017 г. „Агро Бул Трейд”ЕООД-София не е заплатил цената
на имотите, предмет на предварителния договор за продажба в размер на сумата
306 488,33 лв, то те нямат задължение да прехвърлят собствеността, още
повече да предоставят документи за собственост на ищеца, за да може той да
изтегли кредит от банката.
От
приложения на л.327 от делото протокол рег.№4336 т.І акт 200 от 20.09.2017 г.
на помощник нотариус Н. Н. по заместване при нотариус Бо. М. се установява, че
на тази дата в 15 часа в кантората на нотариуса са се явили представители и на
двете спорещи страни, като представителя на кооперацията ответник Н. е
представил отговор на нот.покана с гореописаното съдържание. Пълномощникът на
ищецът „Агро бул Трейд”ЕООД е заявил, че кооперацията не е представила
документи за собственост, за което са я поканили, като тези документи са били
поискани и устно преди това. В отговор Н. е заявил, че до момента не са били
поискани официално такива документи, а срокът за изплащане на обекта е изтекъл
на 19.09.2017 г.. Констатирано е от помощник-нотариус Найденова, че документи
за собственост не са представени.
По искане
на „Агро Бул Трейд”ЕООД-София съдът е допуснал до разпит свидетели за
установяване на извършените подобрения в процесните имоти. Свидетелките заявяват,
че в периода 2011-
За правилно
решаване на спора съдът е назначил съдебно-икономическа експертиза, която е
изготвена компетентно от вещо лице Х.Д.. От заключението се установява, че приетите
и приложени като доказателство по делото 76 бр.данъчни фактури със сума за
плащане включ.20% ДДС 39 796,37 лв, от която данъчна основа 33 286,32
лв. и 20% ДДС 6510,50 лв. надлежно са осчетоводени в счетоводството на ищеца
като в зависимост от функционалното предназначение на фактурираните стоки, стойностите
по някои от фактурите са осчетоводени като задължение на сметки от група
60”Разходи по икономически елементи, сметка 601 „Разходи за материали”, сметка
от група 20 „Дълготрайни материални активи”, сметка 207”Разходи за придобиване
на дълготрайни материални активи” и в заверение на сметките от група 40
„Доставчици и свързаните с тях сметки”, сметка 401”Доставчици” или сметка 402
„Доставчици по аванси” за авансово фактурирани доставки. Вещото лице е
изготвило и справка на л.2-5 по отделните фактури. Отразено е в заключението,
че в ГФО в частност в годишните счетоводни баланси, като тяхна съставна част на
ищеца към 31.12.2011- до 31.12.2014 и 31.12.2017 г. натрупаните суми по отчетни
периоди в сметка 207 са посочени в актива на всеки счетоводен баланс по код
02240 „Предоставени аванси и дълготрайни материални активи в процес на
изграждане” със сума в хиляди лева съответно 9 000, 27 000,
30 000, 36 000 и 3900 лв. като освен описаните в справката, видно от
хронологична ведомост-аналитична на сметка 207”Разходи за придобиване на
дълготрайни материални активи” са включени
и други суми отнасящи се за обекти /активи/ извън процесната, а тези по
сметка 601 „Разходи и материали” ежегодно са приключвани и отнасяни по предназначение,
като разход за дейността, ведно с останалите разходи на „Агро Бул Трейд” ЕООД
за съответната отчетна година.
Съдът по искане на
ищеца е допуснал назначаване и на съдебно-техническа експертиза, която е
изготвена компетентно от вещо лице Е.Г.. В заключение с вх.№1574/28.02.2019 г.
вещото лице е изложило констатации, че
описаните подобрения, предмет на иска извършени в сградите и посочени в
исковата молба са извършени, като е посочена и стойността на необходимите
разноски за материали и труд за поставяне на врати и прозорци в сграда №1
/гатерно/ сграда №2/точиларно и склад/, и нов склад на сумата 15 387 лв
без ДДС и 18 465 лв. с ДДС. Според вещото лице увеличената стойност на
сградите вследствие на изпълнение на СМР/без дограми и изолации/ се определя на
16 150 лв. без ДДС и 19 380 лв. с ДДС, увеличената стойност на
сградите вследствие изпълнените СМР/с дограми и изолации/ се определя на 35 952
лв без ДДС и 41 143 лв. с ДДС, а общата увеличена стойност на процесните
сгради вследствие на изпълнените дограми, изолации и останалите СМР се определя
на
При така изложените факти съдът приема, че е
сезиран с иск с правно основание чл. чл. 70, ал. 3 от ЗС във връзка с чл. 72,
ал. 1 и ал. 2 от ЗС от „АГРО БУЛ ТРЕЙД" против ТПК „ВИТАС", ЕИК ******
и искане той да бъде осъден да заплати сумата след направено увеличение на иска
в последно съдебно заседание 62 523 лв., представляващи извършени
подобрения в имот, предмет на предварителен договор за продажба от 31.05.2011 г,
съобразно заключението на вещото лице Г..
В отговора си на исковата молба, ответникът
ТПК „Витас", ЕИК ****** чрез Н.Б.Н.-председател, с адрес на управление: с.
**************излага твърдения за неоснователност и недоказаност на исковата
претенция на ищеца. Прави възражение за прихващане на тази, или уважената част
от частичния иск с ликвидно изискуемото обезщетение, което ищецът му дължи от
неправомерното ползване на имотите му в размер на 62 480 лв, представляваща прихващане
на ликвидното и изискуемо обезщетение, което ищецът дълги от неправомерното
ползване на имотите-предмет на спора за времето от 1.01.2013 г. до 31.05.2016
г. поради невъзможност да получават месечни наеми в размер на 1420 лв с ДДС за
този период.
Съдът с доклада си
на 21.11.2018 г. е указал на страните доказателствената тежест и в тази връзка
те са ангажирали писмени и гласни доказателства, както съдебни експертизи. Не е
спорно между страните, че правоотноошенията им са възникнали по повод сключен
между тях предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 31.05.2011 г.,
собственост на ответната кооперация и последващите го анекси. Във всички тях е
останала непроменена клаузата, че купувачът има право със собствени средсва да
извършва всякакви видове подобрения в имота и без съгласието на продавача, като
при виновно неизпълнение на задълженията на продавача, същият се задължава да
да заплати на купувача извършените подобрения и попуснати ползи. Нещо повече в
последния представен по делото анекс от 20.03.2017 г. в чл.7 страните са
договорили, че ако до 20.09.2017 г. купувачът не изпълни задължението си да
заплати общо сумата 306 488,33 лв, предварителния договор между тях от
31.05.2011 г. и всички последващи го анекси към него включително и настоящият
ще се считат прекратени по вина на купувача. Договорено е, че в този случай и
съгласно раздел V други разпоредби, чл.10 от предварителния договор за продажба
на недвижими имоти, сключен между страните от 31.05.2011 г. купувачът поради
виновното си неизпълнение на задълженията си по договора няма право на никакви
претенции към продавача за каквито и да било подобрения върху имота, както и за
пропуснати ползи. Ищецът оспорва тази клауза чрез свой полномощник, като
твърди, че тя е нищожна на основание чл.26 ал.1 пред.1 от ЗЗД като
противоречаща на императивните правни норми на чл. 70 ал.3 и чл.71 от ЗС.
Настоящата инстанция не споделя този правен извод. Съгласно разпоредбата на чл.20а от ЗЗД
договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Настоящата
претенция на ищеца е с правно основание чл.72 ал.1 и ал.2 от ЗС, която правна
норма е диспозитивна, тъй като от съдържанието й става ясно, че добросъвестният
владелец може да иска за
подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тези подобрения и може
да иска да му се заплатят необходимие, разноски, които е направил за запазване
на вещта. Следователно се касае за диспозитивна правна норма, а не за
императивна такава и в този смисъл страните при наличие на такава възможност са
договорили своите права и задължения в процесния анекс от 20.03.2017 г. По тези
съображения чл.7 от анекс от 20.03.2017 г. не е в противоречие със закона и не
е нищожен на основание чл.26 ал.1 пред.1 от ЗЗД поради противоречие на закона.
Безспорно в тази връзка се установява, че ищецът не е заплатил дължимата цена
по сключения предварителен договор за продажба на недвижимите имоти, собственост
на ответната кооперация в договорения срок до 20.09.2017 г. и съгласно чл.7 от
анекса от 20.03.2017 г. поради виновното неизпълнение на задълженията си по
договора няма право на никакви претенции към продавача за каквито и да било
подобрения върху имота, както и за пропуснати ползи. От събраните по делото
доказателства се установява, че причината за неплащане на цената е липсата на
достатъчно средства от страна на купувача, като за целта се е търсило и
съдействие пред кредитна институция. Съгласно обаче чл.81 ал.2 от ЗЗД,
обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на
задължението, не го освобождава от отговорност. Твърденията на ищеца, че не е
заплатил цената за имотите, поради липса на документ за собственост са
неоснователни, тъй като по делото са представени нотариални актове за
собственост по отношение на процесните имоти на името на кооперацията-ответник.
Следва да се съобрази и факта, че с влязло в сила съдебно решение са били
отхвърлени исковете на „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД против ТПК „ВИТАС", ЕИК ******,
за признаване, че
предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 31.05.2011 г.
между ТПК „Витас", в качеството на
продавач и „Агро Бул Трейд” ЕООД, ЕИК ******, в качеството на купувач, е
надлежно развален на основание чл.87,ал.2 от ЗЗД, тъй като изпълнението на
договора поради забава в изпълнението на продавача ТПК „Витас”, с горните
данни, е станало безполезно, като неоснователен и недоказан, при условията на евентуалност иск за признаване, че
предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 31.05.2011 г. е
надлежно развален на основание чл.87,ал.1 от ЗЗД, поради виновно неизпълнение
от страна на продавача ТПК „Витас”, с горните данни, иск с правно основание
чл.55,ал.1, предл.3 от ЗЗД, за осъждане на ТПК „Витас" да заплати на „Агро
Бул Трейд” ЕООД, сумата в размер на 35 000
лева, получена и дължима от ТПК „Витас”, на отпаднало с обратна сила основание
– развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
на 31.05.2011 г. между ТПК „Витас", ЕИК ****** и „Агро Бул Трейд” ЕООД в
качеството на купувач, заедно със законната лихва върху тази сумата, считано от
подаване на исковата молба в съда до окончателното й изплащане, като
неоснователен и недоказан, иск с правно основание
чл.92,ал.1 от ЗЗД, за осъждане на ТПК „Витас" да заплати на „Агро Бул
Трейд” ЕООД, сумата в размер на 5000 лева, представляваща неустойка по сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот на 31.05.2011 г. между ТПК
„Витас", ЕИК ****** и „Агро Бул Трейд” ЕООД. Съдебният състав е приел, че ответната
кооперация не е виновна за неизпълнение на предварителния договор за продажба,
поради което и исковете са били отхвърлени. И в настоящето дело съдът приема,
че кооперацията не е виновна за незпазване на анекса към договора от 20.03.2017
г, а напротив ищецът не е заплатил дължимата цена в уговорения срок, поради и
което няма право на претенции към продавача за каквито и да било подобрения
върху имота, както и за пропуснати ползи, тъй като договорът е развален по
негова вина.
По горните
съображения предявеният от „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД, ЕИК ****** чрез Ц.Х.П.-управител,
с адрес на управление: гр. ************** чрез адвокат Е.И.Д. – САК против ТПК
„ВИТАС", ЕИК ****** чрез Т. Ц.М.– председател, с адрес на управление: с. **************иск
с правно основание чл.70 ал.3 от ЗС във връзка с чл.72 ал.1 и ал.2 от ЗС за
заплащане на сумата 62 523 лв., представляваща стойността на извършени
подобрения в сгради по предварителен договор за покупко-продажба от 31.05.2011
г. се явява неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен.
По възражението на
ответника за прихващане съдът не следва да се произнася с оглед отхвърляне на
иска.
При този изход от
процеса и на основание чл.78 ал.3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника направените по делото разноски в размер на сумата 1400 лв.
адвокатско възнаграждение и 100 лв. депозит за вещо лице или общо сумата 1500
лв.
Водим от
гореизложеното съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявеният от „АГРО БУЛ
ТРЕЙД" ЕООД, ЕИК ****** чрез Ц.Х.П.-управител, с адрес на управление: гр. **************
чрез адвокат Е.И.Д. – САК против ТПК „ВИТАС", ЕИК ****** чрез Т.Ц. М.–
председател, с адрес на управление: с. **************иск с правно основание
чл.70 ал.3 от ЗС във връзка с чл.72 ал.1 и ал.2 от ЗС за заплащане на сумата
62 523 лв., представляваща стойността на извършени подобрения в сгради по
предварителен договор за покупко-продажба от 31.05.2011 г.
ОСЪЖДА „АГРО БУЛ ТРЕЙД" ЕООД, ЕИК ****** чрез Ц.Х.П.-управител,
с адрес на управление: гр. ************** чрез адвокат Е.И.Д. – САК. Съдебен
адрес:*** да заплати на ТПК „ВИТАС", ЕИК ****** чрез Т. Ц. М. –
председател, с адрес на управление: с. **************сумата 1500 лв. разноски
по делото.
Решението подлежи
на обжалване с въззивна жалба пред ВТАС в двуседмичен срок от получаване на
съобщението от страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: