Р Е Ш Е Н И Е
№ / 17.04 Година 2012 гр. Стара Загора
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИ ОКРЪЖЕН СЪД
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
На 01 декември 2011 година
В открито заседание в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РУМЯНА ТАНЕВА
СЕКРЕТАР: Х.З.
като разгледа докладваното от съдията ТАНЕВА
Т. д. № 189
по описа за 2011 година,
за да се произнесе, съобрази:
Предявени
са обективно съединени искове, първият от които с правно основание чл. 19, ал.З ЗЗД и втория при условията на алтернативност
иск за заплащане на платени по предварителен договор суми на отпаднало
основание - чл. 55, ал.1 ЗЗД, както и за заплащане на неустойка поради
неизпълнение на същия този договор - чл. 92 ЗЗД.
Ищецът ,,М.И.Е.’’ ЕООД гр. К. твърди, че на
20.11.2006 г. сключил с ответника предварителен договор да му прехвърли
собствеността върху УПИ **** с площ 271 кв.м. в кв. * по плана на гр. Ш., ведно
с всички жилищни и стопански сгради и подобрения построени в имота при съседи:
УПИ ***, УПИ ***, УПИ ***, УПИ **** срещу
сумата от 70 000 евро. Съгласно договора платил капаро 40 000 евро, а остатъка от 30 000 евро трябвало да плати до 31.05.2007 г.,
когато бил и крайният срок за прехвърляне на собствеността върху имота. На
19.12.2006 г. платил още 15 000 евро. Три дни преди 31.05.2007 г. ответникът
му поискал да плати 60 000 евро или да му прехвърли точно определен
апартамент на дружеството за да изпълни задължението си по предварителния
договор и да му прехвърли собствеността върху описания в него имот. От поведението на
ответника разбрал, че той няма намерение да му прехвърли собствеността върху
имота. Моли съда да обяви за окончателен сключения на 20.11.2006 г.
предварителен договор, а в случай, че не уважи този иск да осъди ответника да
му върне обратно платените по договора 55 000 евро и да му заплати неустойка за неизпълнение
на предварителния договор в размер на 40 000 евро. Претендира разноските по делото.
Ответникът К. Кънчев К. ***, моли съда да отхвърли
предявените искове. Заявява, че е съгласен да изпълни задължението си по
предварителния договор и да прехвърли собствеността върху описания в
предварителния договор имот при условие, че му бъде прехвърлена собствеността
върху апартамента в гр. К. на. Оспорва
твърдението на ищеца, че му е платил по предварителния договор 40 000 евро, като
твърди, че такава уговорка не е имало и, че е получил от ищеца само 10 000 евро. Посочения
апартамент в гр. К. е равен по стойност на 40 000 евро. Твърди, че клаузите на предварителния
договор не са ясно формулирани и не може да се направи еднозначен извод какви
са били задълженията и сроковете за изпълнението им и волята на страните следва
да бъде тълкувана. Претендира за разноските по делото.
Съдът, като взе предвид
събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, намира
за установено следното:
Между страните не е спорно, че на 20.11.2006
г. са сключили предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот,
като ответника е продавач, а ищеца купувач на недвижим имот находящ се в гр. Ш.,.
Продажната цена посочена в договора е 70 000 евро като е изписано, че при
сключване на предварителния договор купувачът бил изплатил капаро в размер на
40 000 евро, която сума била равностойна на стойността на апартамент № 11,
находящ се в новопостроена жилищна сграда. Като забележка в договора е
посочено, че купувачът следва да заплати като втора вноска сумата 15 000 евро
до 20.12.2006 г. Продавачът се е задължил да прехвърли собствеността до
31.05.2007 г.
От нотариален акт за собственост на недвижим
имот по давност № 40, том.1, дело
№ 202/1985 г. се установява, че продавача по предварителния
договор е собственик на процесния имот,
Данъчната оценка на имота видно от данъчното удостоверение № 1638/30.11.2007 г. е 7 939,90 лв.
От нотариална покана от 28.05.2007 г.
се установява, че ответника е поканил ищеца да му заплати сумата от 60 000
евро или да му прехвърли собствеността върху апартамент находящ се в гр. К.,
който е равностоен на сумата от 40 000 евро за да се изпълнят уговорките
на предварителния договор. В нотариалната покана е посочено, че продавачът е
получил единствено сумата от 10 000 евро, като нито му е прехвърлен апартамент,
нито му е изплатена останалата сума. В нотариалната покана е посочено, че ако
купувачът не се яви на посочената дата и час и не изпълни задълженията си по
договора следва да се счита, че сключения предварителен договор е развален и
сумата от 10 000 евро ще бъде задържана като задатък.
От нотариална покана от 30.05.2007г. се
установява, че дружеството-купувач уведомява продавача, че му е изплатило 40 000 евро при
подписването на предварителния договор, 10 000 евро на 19.12.2006г., 5 000 евро през
февруари 2007г. и остават дължими 15 000 евро, както и че прехвърляне на апартамента в
гр. К. е въпрос на бъдещи допълнителни разговори и не е предмет на сключения
предварителен договор за продажба на имот.
Представен е констативен протокол изх. №
51/31.05.2007 г., съставен от нотариус К., подписан от страните, от който се
установява, че адв. Ш. от името на клиента си е поискал дружеството купувач да
му прехвърли собствеността върху апартамента на **** и да му бъде платен
остатъка от договорената продажна цена. Ако дружеството няма готовност да му
прехвърли собствеността на апартамента в гр. К. заявил готовност да сключи
окончателен договор и при плащане на сумата от 60 000 евро. Дружеството купувач чрез адвоката си е
възразило, че уговорената цена е 70 000 евро, че клиента й е платил 40 000 евро в деня на
сключване на предварителния договор и е платил 5 000 евро и 10 000лв. на 19.12.2006г. Заявило е готовност да
изплати остатъка от 15 000 евро за сключване на окончателния договор.
Страните не са постигнали съгласие. К. К. К. *** е заявил, че не желае да
сключи окончателен договор поради това, че уговорената продажна цена не му е
платена.
На 31.05.2007 г. е отправена покана рег. № 5311 от
К. К. К. *** до дружеството ищец. С нея продавача изразява готовност за
сключване на окончателен договор, въпреки, че купувача е неизправна страна по
предварителния договор, ако му бъде прехвърлена собствеността върху апартамента
в гр. К. и му се платят още 20 000 евро и обезщетение за допуснатата забава или
ако му бъде заплатена сумата от 60 000 евро – остатък от уговорената продажна цена. Излага
твърдения, че е получил само сумата от 10 000 евро. В тази връзка заявява на
дружеството-купувач, че разваля
сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот от
20.11.2006г. поради допуснатото от дружеството неизпълнение на поетите с
договора задължения за заплащане на сумата 15 000 евро като втора
вноска от договорената продажна цена
в срок до 20.12.2006г. и нежеланието на дружеството да му плати обезщетение за допуснатата забава. Във
връзка с това и на осн. чл. 8 от договора заявява, че задържа заплатения задатък(капаро) от 10 000 евро. Няма
възражение от ищеца, че изявлението за разваляне (нотариалната покана) не е
стигнала до “М.И.Е.”ЕООД, напротив дружеството представя екземпляр от тази
покана с молбата си от 16.06.2008 г.
От заключението на назначена по делото съдебно –
счетоводна експертиза, която съдът
възприема като компетентна, добросъвестна и неоспорена от страните се
установява, че към 20.11.2006 год. касовата наличност, отразена в Дебита на
счетоводна сметка 501 ,,Каса в левове’’ е в размер 8 129,29 лева. Към
20.11.2006 год. касовата наличност, отразена в Дебита на счетоводна сметка 502
,,Каса във валута’’ е в размер 145,63 лева. Общо към 20.11.2006 год. касовата
наличност на ,,М.И.Е.’’ ЕООД гр. К. е в размер на 8 274,92 лева.
Към 19.12.2006 год. касовата наличност, отразена в
Дебита на счетоводна сметка 501 ,,Каса в левове’’ е в размер 18 820,33
лева. Към 19.12.2006 год. касовата наличност, отразена в Дебита на счетоводна
сметка 502 ,,Каса във валута’’ е в размер 145,63 лева. Общо към 19.12.2006 год.
касовата наличност на ,,М.И.Е.’’ ЕООД гр. К. е в размер на 18 965,96 лева.
Вещото лице посочва, че в счетоводството на ,,М.И.Е.’’ ЕООД гр. К. не са
отразени плащания от ищеца в полза на ответника на дати 20.11.2006 год. и
19.12.2006 год.
От показанията на свидетеля И.Н., който е изготвил сключения
предварителен договор, представен от ответника /стр. 81 от гр.д. № 1169/2007
год. по описа на Казанлъшкия районен съд/ се установява, че договорът е бил сключен в неговия офис в гр. К..
Твърди, че в момента на изготвяне на договора не е била заплатена сумата от
40 000 евро като капаро. Записаното в договора с ръкописен текст на стр.
1, че капарото по т. 1 е равностойността на апартамент в новопостроената сграда
на стойност 40 000 евро, като тази сума е встъпителна първоначална вноска.
Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е иск, чрез който
добросъвестната страна по предварителния договор, която е изпълнила
задължението си или е готова да го направи, иска от съда да обяви договора за
окончателен. С него се упражнява правото на ищеца – купувач принудително да
изпълни задължението на ответника-продавач по предварителния договор за прехвърляне на имота. Решението, с което искът се
уважава, замества окончателния договор - чл. 297, ал. 1 от ГПК (отм.).
Сключеният между страните предварителен договор съдържа всички съществени
елементи на окончателния, в т.ч. обекта, който се обещава да се прехвърли и предаде, цената,
на която се продава. Продавачът е собственик на имота. Всяка от страните по
този договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, ако той е
валиден и не е развален (Р 1241/12.01.2000 на ВКС по гр.д. 366/1998 ІІ ГО).
Съгласно чл. 20 от ЗЗД при тълкуване
на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните.
Продавача по предварителния договор с
нотариална покана от 31.05.2007г. поради неизпълнение от страна на купувача е
развалил сключения договор като е заявил, че задържа заплатения задатък от
10 000 евро.
Основателна е претенцията за разваляне на договора
когато кумулативно са налице виновното неизпълнение от страна на единия
съдоговорител и съдоговорителят, претендиращ развалянето е изправна страна по
облигационната връзка.
От събраните доказателства се
установява, че купувачът по предварителният договор не е заплатил сумата от
40 000 евро, видно от заключението на вещото лице. Съдът намира, че между
страните е имало уговорка купувача по предварителния договор да прехвърли
собствеността на апартамент в гр. К., като част от продажната цена на имота в
гр. Ш., след което да доплати останалата сума. След като не е изпълнил това си
задължение ищеца се явява неизправна страна по предварителния договор. Съгласно
чл. 93 задатъка служи за доказателство, че договора е сключен и обезпечава
неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка не изпълни
задължението си другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка.
От гореизложеното, съдът счита, че иска по чл.
19, ал.З ЗЗД, както и алтернативно
предявените искове за връщане на платените по предварителния договор 55 000
евро и неустойка в размер на 40 000 евро са неоснователни и недоказани и следва
да бъдат отхвърлени. Ищецът не е доказал, че е заплатил сумата от 55 000 евро
и следователно не може да бъде уважен иск за връщане на тази сума от страна на ответника.
Неизпълнение на договора е налице от страна на
купувача, поради което
той не може
да иска присъждане
на неустойка.
На основание чл. 78 ал.
3 от ГПК на ответника следва да бъдат присъдени направените по делото разноски
в размер на 8 637 лева, от които възнаграждение
за адвокат по гр.д. № 1169/2007 год. по описа на Казанлъшкия районен съд и в.търг.д.
№ 585/2009 год. по описа на Старозагорския окръжен съд в размер на 4 000 лв.,
каквато сума е посочено, че е реално изплатена по договора, както и разноски за
вещи лица и за държавна такса общо в размер на 4 637 лв.
Водим от изложеното,
съдът
Р Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ предявените от "М.И.Е." ЕООД -гр. К., против К.
К. К. ***, ЕГН ********** искове за
обявяване за окончателен на сключеният на 20.11.2006 г. предварителен
договор, с който К. К. К. продава на "М.И.Е." ЕООД - гр. К. дворно
място с построените в него жилищна сграда на два етажа, сутерен, два гаража,
лятна кухня и подобрение находящи се в гр. Ш. за сумата от 70 000 евро, за връщане на сумата от 55 000 евро като
платена на отпаднало основание по предварителния договор от 20.11.2006г. както
и за сумата от 40 000 евро неустойка,
дължима за неизпълнение на предварителния договор от 20.11.2006г. като
НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА "М.И.Е." ЕООД - гр. К., да заплати на К. К. К. ***,
ЕГН ********** сумата 8 637 лв. (осем хиляди шестстотин тридесет и
седем лева) разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от връчването
му на страните пред Пловдивския апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: