№ 2356
гр. Бургас, 24.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело №
20252120103066 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД срещу
„АРТСТРОЙ 7“ ЕООД с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1
ЗЗД за сумата от 8000 евро – неустойка за забава, съгласно сключен предварителен договор
за учредяване на право на строеж и прехвърляне на право на собственост върху земя срещу
задължение за извършване на строителство от месец април 2021г.
Твърди се в исковата молба, че през месец април 2021 г. е сключен предварителен
договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на право на собственост върху земя
срещу задължение за извършване на строителство. Посочва се, че ответното дружество е
поело задължение да извърши строителството на сградата в срок от 20 месеца, като под
завършване на строителството се разбира приемането й с протокол *** № ***. Сочи се, че
съгласно чл.9, ал.2 от предварителния договор под завършване на строителството се разбира
приемането на сградата с протокол *** № ***. Протоколът за откриване на строителна
линия е от **** г., като с оглед уговорките между страните, строежът е следвало да бъде
завършен на *** г., като до момента на депозиране на исковата молба не е връчен акт *** №
***. Сочи се, че съгласно чл.41, ал.1 от предварителния договор е предвидено, че при забава
на строителството се дължи неустойка в размер на 1000 евро месечено, но не повече от
30000 евро. С оглед изложената фактическа обстановка претендира ответникът да бъде
осъден да заплати сума в размер на 8000 евро неустойка за забава, ведно със законната
лихва.
В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който се
оспорва иска, като се твърди, че ответникът не е в забава.
В съдебно заседание, проведено на *** г., съдът прие на основание чл.214, ал.1 от
ГПК изменение на размера на предявения осъдителен иск от „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД срещу
„АРТСТРОЙ 7“ ЕООД, чрез неговото увеличаване от 8000 евро на 11000 евро.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищцовото дружество подвържа
иска и моли съда да го уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски.
В съдебно заседание процесуалните представители на ответното дружество оспорват
1
иска и молят съда да го отхвърли.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
През месец април 2021 г. между „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД, в качеството му на
собственик – учредител, и „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД, в качеството на приемател, е сключен
предварителен договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на собственост върху
земя срещу задължение за извършване на строителство (за краткост Договора). Според
Договора „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД се задължава да прехвърли правото на собственост върху
идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, както и да
учреди с нотариален акт право на строеж в полза на „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД в недвижимия
имот за изграждане на сграда c жилища, ателиета, гаражи, съгласно действащия ПУП, виза
за проектиране, одобрен инвестиционен проект, срещу договорено обезщетение, като
собственикът си запазва за себе си съответните идеални части от правото на строеж и
взаимно си учредяват с приемателя правото на строеж върху избраните от тях имоти. От
своя страна, приемателят се задължава за своя сметка и при спазване на всички нормативно
установени изисквания да проектира и одобри цялата необходима архитектурно-строителна
документация, в това число и визата за проучване и проектиране; проведе процедура по
премахване на съществуващите сгради в УПИ; изгради нова сграда, съответстваща на
архитектурния проект, както и да извърши строително-монтажните работи до завършването
й, и да получи от компетентните държавни органи разрешение за ползване и предаде
имотите на собственика-учредител в договорената степен на завършеност „на тапа“. В
замяна на прехвърленото му право на строеж приемателят се задължава да изгради със
собствени сили и средства и предаде на собственика два броя самостоятелни обекти,
представляващи 25% от разгънатата застроена площ на сградата, както и два броя
паркоместа, в степен на завършеност „до тапа“, разпределени пропорционално.
Според чл.9, ал.1 от Договора приемателят на правото на строеж се задължава да
извърши строителството на сградата, за която му е учредено право на строеж, за срок от 20
(двадесет) месеца. Срокът започва да тече, считано от датата на подписване на протокола за
даване на строителна линия и от осигуряване на временно електрозахранване от страна на
„ЧЕЗ България“ ЕАД или „ЧЕЗ Електро България“ АД, но не по-късно от 9 месеца от
одобряване на техническия проект. Този срок от 20 месеца спира да тече през времето, в
което има забрана за строителство в гр. София. Според чл.9, ал.2 от Договора под
завършване строителството на сградата се разбира приемането й с протокол *** ***, като за
снабдяването с *** 16 и издаване на разрешение на ползване, приемателят се задължава да
предприеме необходимите действия, като забава от страна на експлоатационните дружества
не се счита за забава на задълженията на приемателя и сроковете по настоящия Договор се
удължават с толкова дни, колкото е забавата. Според чл.9, ал.4 от Договора приемателят
писмено уведомява собственика-учредител за срока и причините за спиране на
строителството и удължаване на сроковете по Договора.
Според чл.41, ал.1 от Договора в случай, че приемателят изпадне в забава относно
срока за изграждане на сградата, същият дължи на собствениците - учредители неустойка за
забава в размер на 1000 евро за всеки календарен месец до отстраняване изпълнение на
задължението, но не повече от 30 000 евро.
Според чл.45 от Договора клаузите му, в случай че не са изрично отменени или
изменени, запазват действието си и ангажират страните и след сключване на окончателен
договор в предвидената нотариална форма.
На *** г. е одобрен техническият проект на сградата от Столична община, район
„***“. На 02.08.2022 г. е издадено разрешение за строеж № *** г. от Столична община, район
„***“, влязло в сила на 18.08.2022 г. На **** г. е съставен Протокол № 2 за откриване на
строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.
На *** г. между „АНТ.У БРАДЪРС“ ООД и „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД е сключен договор
за учредяване на право на строеж, обективиран в нотариален акт № 27/*** г., нот. дело №
2
**/2022 г. по описа на нотариус Л. Л. (за краткост Окончателния договор). Според пункт III
от този договор „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД се задължава да построи със свои средства и за своя
сметка обектите в сградата и да ги предаде във вид и степен на завършеност, уговорени в
сключения между страните предварителен договор в срок от 20 месеца от датата, на която е
издаден протоколът за определяне на строителни линия и ниво. Учредителят „АНТ.У
БРАДЪРС“ ООД си запазва правото на строеж върху магазини 1 и 2 на партера и апартамент
№ 1 на първия жилищен етаж.
На *** г. е сключен договор за присъединяване на недвижими имоти и потребители
на услуги към водоснабдителните и/или канализационните системи и за предоставяне на
услугите водоснабдяване и/или канализация № 80/2023 г. между „Софийска вода“ АД и
страните по делото с предмет фактическо присъединяване на сградата.
На ** г. между „Електроразпределителни мрежи запад“ ЕАД /с предишно
наименование „ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ БЪЛГАРИЯ“/, от една страна, и страните по делото,
от друга, е сключен договор № 12048684585/** г. за присъединяване към разпределителната
електрическа мрежа за обект – процесната жилищна сграда. На *** г. е съставен Акт за
приемане на конструкцията /Акт *** № 14/ за сградата. На *** г. е издадено удостоверение
за степен на завършеност по чл. 181 от ЗУТ, с което е констатирано, че е постигната
проектната кота на фаза „груб строеж“.
Преди завеждане на делото е допуснато обезпечение на иска от РС - Пловдив с
определение от 18.12.2024 г. по ч. гр. дело № ***/2024 г. по описа на този съд чрез налагане
на запор на вземане на ответника по банкови сметки до размера на претендираната сума.
По доказателствата:
Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
събраните по делото писмени доказателства.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание 92 от ЗЗД.
По процесуалното поведение на ответника съдът намира следното:
В отговора на исковата молба ответникът не твърди, че има издаден Акт *** за
сградата. В първото по делото открито съдебно заседание, проведено на *** г.,
процесуалният представител на ответника въведе ново твърдение, че Акт *** за сградата е
съставен през месец септември 2024 г. В определение № ***/*** г. съдът указа на ответника,
че е в негова тежест да докаже, че за сградата има съставен Акт *** от септември 2024 г.
Според Решение № 18 от 10.03.2022 г. на ВКС по гр. д. № 4024/2021 г., I г. о. с
изтичането на срока за отговор на исковата молба се преклудира възможността ответникът
да противопоставя възражения, основани на съществуващи и известни нему към този
момент факти. Отговорът на исковата молба е подаден на 19.03.2025 г., т.е. към тази дата
ответникът е бил наясно, че има „съставен Акт ***“, защото твърди, че той е съставен през
„септември 2024 г.“, но не се позовава в отговора на това обстоятелство, което има значение
за основателността на иска – ако все пак Акт *** е съставен и няма друга причина за
забавянето на съставянето му, то неустойка би се дължала за по-кратък срок. В проведеното
на *** г. съдебно заседание ответникът не твърди, че е налице причина за невъзможността
му да се позове на този факт в отговора на исковата молба, респективно да представи Акт
*** с отговора на исковата молба.
На основание чл. 146, ал. 2 ГПК съдът е длъжен да дава указания само за
необходимостта да се сочат доказателства за факти, на които страните вече са се позовали в
съответните процесуални срокове (Решение № 310/30.07.2010 г., по гр. д. № 1086/2009 г., на
II г.о.). Съдът е длъжен да укаже на ответника необходимостта от събирането на
доказателства само, ако е подал отговор в срока по чл. 131 ГПК и в него е направил
възражения и е посочил фактите, на които те се основават (Решение № 429/21.06.2010 г., по
гр. д. № 1***1/2009 г., на I г.о.). След като ответникът не се е позовал в отговора на исковата
молба на наличие на Акт *** към септември 2024 г., то съдът неправилно му е дал указания,
3
че в негова тежест е да докаже, че Акт *** е съставен през септември 2024 г. Ето защо,
представеният в съдебно заседание, проведено на *** г., Акт *** не следва да бъде ценен,
тъй като се заобикаля ефекта на преклузията по чл.133 от ГПК.
Независимо от горното, съдът намира, че достоверната дата на представения Акт ***
е тази, на която е представен като доказателство пред съда, т.е. *** г. Това е така, защото
подписите в документа не са нотариално заверени и няма факт, от който да следва по
несъмнен начин, че документът е съществувал по-рано. Следва да се отбележи и
обстоятелството, че ответникът твърди в съдебно заседание, че документът е съставен през
септември 2024 г., а представя Акт *** от декември 2024 г. От друга страна, в отговора на
исковата молба ответникът твърди, че на 13.01.2025 г. изпраща жалба до „Софийска вода“
АД във връзка със забавянето в сроковете на договора, което според него е основание за
негова забава да бъде съставен Акт ***, т.е. към януари 2025 г. Акт *** не е съществувал. В
случая не се касае за факт, настъпил след предявяване на иска, по смисъла на чл.235, ал.3 от
ГПК, поради което и той не следва да бъде ценен от съда.
По въпроса за срока за изграждане на сградата:
Според пункт III от Окончателния договор „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД се задължава да
построи със свои средства и за своя сметка обектите в сградата и да ги предаде във вид и
степен на завършеност, уговорени в сключения между страните предварителен договор, в
срок от 20 месеца от датата, на която е издаден протоколът за определяне на строителни
линия и ниво. Следователно разпоредбата на чл.9, ал.1 от Договора досежно срока за
изграждане на сградата е изрично изменена с Окончателния договор и на основание чл.45 от
Договора действащ е срокът, посочен в Окончателния договор. Следователно сградата
следва да бъде изградена в срок от 20 месеца от **** г., когато е съставен протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.
Този срок изтича на *** г., поради което от *** г. строителят ще е в неизпълнение.
По въпроса какво се разбира под завършеност на сградата:
Според чл.9, ал.2 от Договора, който текст не е изменен с Окончателния договор, под
завършване на строителството на сградата се разбира приемането й с протокол *** *** (за
краткост Акт ***). Волята на страните е ясна – необходимо е съставянето на Акт ***, а не
просто фактическото завършване на грубия строеж, каквото възражение прави
процесуалният представител на ответника в съдебно заседание, проведено на *** г.
На следващо място, задължение на приемателя „АРСТРОЙ 7“ ЕООД е да предприеме
необходимите действия за снабдяване с *** 16 и издаване на разрешение на ползване, като
забава от страна на експлоатационните дружества не се счита за забава на задълженията на
приемателя. Тази част от клаузата на чл.9, ал.2 от Договора също е ясна – евентуална забава
има отношение към снабдяването с разрешение за ползване, а не към съставянето на Акт
***.
По отношение на нормативните изисквания за съставяне на Акт *** съдът
намира следното:
Според чл.7, ал.1, т.*** от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството (за краткост Наредбата) констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него) (приложение ***), се
съставя на основание чл. 176, ал. 1 ЗУТ от възложителя, проектантите по всички части на
проекта, строителя, лицето, упражняващо строителен надзор и от технически
правоспособните физически лица към него, упражнили строителен надзор по съответните
части, или от техническия ръководител за строежите от пета категория. Този акт е основание
за съставяне на окончателен доклад от лицето, упражняващо строителен надзор, и с него се
извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на
възложителя, като изрично се посочва и съдържанието му: описание на договорите за
изпълнение на строителството, строителните книжа, екзекутивната документация и
съставените актове и протоколи по време на строителството, документацията от
строителното досие на обекта (актове, протоколи, дневници, декларации за експлоатационни
4
показатели/декларации за характеристиките на строителния продукт на вложените
строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт), както
и на тези за проведени изпитвания, измервания и др., доказващи правилността на
изпълнението, и др.; данните от огледа на място и околното пространство (възстановено ли е
във вида при откриване на строителната площадка), включително описание на строежа и на
неизвършени, незавършени или недобре извършени работи, които до подаване на искане за
издаване на разрешение за ползване следва да бъдат отстранени, за което се съставя
констативен протокол и др.; доказателства, че строежът е изпълнен съобразно одобрените
инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите
по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ и условията на сключения договор, въз основа на които
съставителите установяват годността за приемане на строежа, частта или етапа от него.
Според разпоредбата на чл.177, ал.1 от ЗУТ след завършването на строежа и
приключване на приемните изпитвания, когато те са необходими, възложителят подава
заявление за въвеждането на обекта в експлоатация, като представя окончателния доклад по
чл. 168, ал. 6, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите
на техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за енергийни
характеристики на нова сграда и посочва идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ
на въвеждане в експлоатация.
От граматическото и систематично тълкуване на цитираните разпоредби от
Наредбата и от ЗУТ се налага безспорният извод, че издаването на констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа (приложение ***) или Акт *** няма връзка
и не се предпоставя от сключването на договор за присъединяване на строежа към
електропреносната и разпределителна мрежа, респективно към водопреносната мрежа. Тези
договори са предпоставка (като част от необходимата документация, която трябва да се
представи) за издаването на протокол *** 16 за въвеждане на сградата в експлоатация.
Следователно е неоснователно възражението на ответника, че забавата му се дължи
на забава на експлоатационните дружества.
С оглед горното по основателността на иска, съдът намира следното:
Предвид обективния факт на настъпване на падежа за изпълнение на задълженията
на приемателя по Договора (*** г.), ответното дружество е в неизпълнение на договорните
си задължения, считано от *** г. и дължи заплащането на неустойка по чл.41, ал.1 от
Договора. В отговора на исковата молба не се твърди забавата да се дължи на действия на
дружеството ищец. Без значение за основателността на иска е дали ищецът е бил уведомен
от строителя за забавянето на строителството, респективно за забавяне съставянето на Акт
*** или не, защото това обстоятелство (уведомяването) не е предпоставка за дължимостта
на неустойката. Ако е налице забавяне, то от правно значение е само причината за това
забавяне – с отговора на исковата молба строителят не отрича, че е налице забава, но се
установи, че тя не се дължи на забава на експлоатационните дружества, която да освободи
строителя от отговорност. Според чл.170, ал.2 от ЗУТ при отказ или при неявяване да се
състави съвместен акт (такъв е и Акт ***), заинтересуваната страна отправя писмена покана
до другата или другите страни за съставяне на акта. По делото няма твърдения от ответника,
че Акт *** не е съставен, защото представител на ищеца не се явява за съставянето му.
Предвид изложеното съдът намира иска за доказан по основание. От *** г. до *** г.,
когато е подадена исковата молба и до който момент ищецът претендира неустойка, са осем
календарни месеца и 14 дни от девети календарен месец (януари 2025 г.), поради което
ищецът има право на неустойка в размер на 8 450 евро (по 1000 евро за изтекъл календарен
месец и 450 евро за дните от януари 2025 г.). В съдебно заседание, проведено на *** г.,
процесуалните представители на ищеца заявиха, че изменението на размера на иска се
предприема поради неправилно изчисление на претендираната сума към момента на
завеждане на исковата молба, т.е. срокът на претенцията е непроменен, но искът следва да
бъде уважен от *** г. до датата на предявяване на иска на *** г. и отхвърлен за дата *** г.,
защото тогава изтича срокът за завършване на строителството на сградата. Ето защо искът е
основателен за този размер, като до пълния претендиран такъв от 11 000 евро следва да бъде
5
отхвърлен като неоснователен.
Останалите възражения на насрещните страни за неизпълнение на договорни
задължения, респективно дали конкретен документ е подписан от надлежно упълномощено
лице са неотносими към спора, поради което и не следва да се обсъждат.
По въпроса за разноските:
При този изход на делото право на разноски имат и двете страни, но ответникът заяви
в съдебно заседание, че не претендира разноски, поради което такива не следва да му се
присъждат.
Ищецът представи списък на разноски по чл.80 от ГПК, в който се включват – 1480
лева адвокатско възнаграждение за настоящото производство, заплатена държавна такса при
първоначално образуване на делото пред СРС, която е в размер на 625,86 лева,
допълнителна държавна такса, която е определена от съда в размер на 234,70 лева, 740 лева
адвокатско възнаграждение в обезпечителното производство по ч. гр. дело № ***/2024 г. по
описа на РС – Пловдив и 40 лева държавна такса за обезпечителното производство. С оглед
уважената част от иска ищецът има право на разноски в размер на 2397,16 лева.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД, ЕИК – *********, да заплати на „АНТ.У
БРАДЪРС“ ООД, ЕИК – *********, сумата от 8450 (осем хиляди четиристотин и петдесет)
евро, представляваща неустойка за периода *** г. до *** г. по чл.41, ал.1 от предварителен
договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на собственост върху земя срещу
задължение за извършване на строителство от април 2021 г., ведно със законната лихва от
*** г. до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над
присъдената сума до пълния претендиран размер от 11 000 (единадесет хиляди) евро, както
и за присъждане на неустойка за дата *** г.
ОСЪЖДА „АРТСТРОЙ 7“ ЕООД, ЕИК – *********, да заплати на „АНТ.У
БРАДЪРС“ ООД, ЕИК – *********, сумата от 2397,16 лева (две хиляди триста деветдесет и
седем лева и шестнадесет стотинки), представляваща разноски в настоящото производство и
в обезпечителното производство по ч. гр. дело № ***/2024 г. по описа на РС – Пловдив.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6