№ 116
гр. София, 22.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Г.
Кирил Д. Павлов
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Ивайло П. Г. Въззивно гражданско дело №
20221800500536 по описа за 2022 година
С Решение № 271/31.12.2021г., постановено по гр.д. № 589/2019г. на
С.ския районен съд, са отхвърлени предявените от Р. К. Г. и К. С. Г. срещу
„П.И.Б.“ АД и срещу търговското дружество „А.Л.К.“ ООД искове с правна
квалификация чл. 124, ал. 1 от ГПК и чл. 179, ал. 1 от ГПК за установяване по
отношение на тези ответници, че в полза на ответника „ПИБ“ АД не
съществува ипотечно право по учредената договорна ипотека с Нотариален
акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело № 573/2007г. на нотариус Борислав
Механджийски върху имота на ищците, представляващ самостоятелен обект,
находящ се к.к. „Б.“, община С., апартаментен хотел „К.", ет. 1, Студио С-78 с
идентификатор № 65231.919.144.4.67, който самостоятелен обект се намира в
сграда разположена в поземлен имот с идентификатор № 65231.919.144,
предназначение на самостоятелния обект - жилище - апартамент, брой нива -
1 /едно/, с площ от 32,75 кв.м. и принадлежащите 8,32 кв.м, от общите части
на сградата, при съседи: на същия етаж № 65231.919.144.4.66 и №
65231.919.144.4.П.И.Б., под обекта № 65231.919.144.4.46, над обекта №
65231.919.144.4.84, поР. погасяването му с изтеглянето от банковата сметка
на ипотекарния длъжник „А.Л.К.“ ООД на сумата от 6 882 000 лева,
представляваща продажна цена на хотел „К.“ и неизпълнението на
задълженията по Споразумение от 05.02.2016г., във връзка със сключения
между страните договор за специална сметка за намаляване на дълга по
договора за банков кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г., както и със
служебното изтегляне от страна на „П.И.Б.“ АД на сумата от 1 356 800 лв. от
разплащателна сметка IBAN: ВG68FINV********, с титуляр „А. Б.“ ООД,
разкрита в „ПИБ“ АД, която сума е трябвало да бъде отнесена по специална
сметка IBAN №ВG23FINV91501016743042 с титуляр „П.И.Б."АД, за
1
намаляване на дълга по Договора за банков кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007г. и Договора за финансов лизинг.
Настоящото производство е по реда на чл. 258 и сл. от Гражданския
процесуален кодекс и е образувано по въззивна жалба на Р. К. Г. и К. С. Г.
срещу горното решение. Жалбоподателите считат същото за необосновано и
неправилно поР. нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените
правила. Анализират възприетите от районния съд алтернативни условия
(наречени от него „общо“и „частно“) за погасяване на ипотечното право, и
оспорват извода му, че тези условия не са изпълнени. Твърдят, че ответната
банка не е изпълнила задълженията си по сключените между страните
договори, събрала е недължими суми от втория ответник, и е осуетила
погасяването на дълга, въпреки че сборът от всички събрани суми е бил
достатъчен за погасяването му. Описват отношенията между страните и
регулиращите ги договори и анекси в хронологична последователност.
Акцентират върху клаузата на чл. 5 от договора за учредяване на ипотека
обективиран в Нотариален акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело №
573/2007г. на нотариус Борислав Механджийски, съгласно която, ако
кредитополучателят продаде обекти, върху които се разпростира ипотеката,
независимо, дали на „правото на строеж", или в „груб строеж" или в
завършен вид, същият се задължава да погасява части от кредита, изчислени
на база 600 евро за апартаменти и студия и 900 евро за търговски помещения,
а банката изрично се задължава, да даде необходимото съгласие по чл. 179 от
ЗЗД, за заличаване на ипотеката относно продаденият обект. Подчертават, че
именно при тези условия те закупили процесното Студио С-78, като „ПИБ“
АД и „А.Л.К.“ ООД изрично били заявили, че след погасяване на части от
кредита, изчислени на съответната база за Студио С-78, ипотеката върху този
имот ще бъде заличена. Оспорват мотивите на С.ския районен съд, че
кредитополучателят „А.Л.К.“ ООД не бил изпълнил така уговорените условия
в чл. 5 от договора, и тълкуват неговото съдържание, както и смисъла на
задълженията на „А.Л.К.“ ООД, без ограничение в произхода на средствата, с
които да се извършва погасяването на кредита. Правят изводи относно
последиците от сключеното на 05.02.2016г. споразумение между „А.Л.К.“
ООД, „ПИБ“ АД, две юридически и едно физическо лице, по силата на което
„А.Л.К.“ ООД, се задължава да преведе на „ПИБ“АД, сумата от 4031200 лева
за погасяване на задълженията по процесния кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007г., както и други суми за погасяване на задълженията на
същия кредитополучател към същия кредитор, в резултат от което
задълженията на „А.Л.К.“ ООД към банката по Договора за кредит № 00КР-
АА-2978/30.05.2007г. ще остане в размер на 2385000 лева. Сочат, че в
изпълнение на това споразумение, на 22.02.2016г. „П.И.Б.“ АД е сключила с
„А. Б.“ ООД договор за финансов лизинг, по силата на който дружеството „А.
Б.“ ООД в качеството си на лизингополучател, възлага на „ПИБ“ АД в
качеството й на лизингодател, да придобие от „А.Л.К.“ ООД правото на
собственост върху 63 от обектите на хотелски комплекс „К.“ и да го
предостави за ползване на лизингополучателя. Подчертават, че „А. Б.“ ООД е
дружество, създадено от „ПИБ“ АД и „А.Л.К.“ ООД. В изпълнение на
горното, „П.И.Б.“ АД закупила от „А.Л.К.“ ООД споменатите 63 обекта за
сумата от 6 882 000 лева без ДДС, която цена ведно с дължимия ДДС, била
заплатена на два транша (на 12.03.2016г. и на 23.03.2016г.) в новооткрита
банкова сметка в същата банка, но веднага била изтеглена от банката, като по
тази сметка останала само сумата на ДДС. Това действие било оправдано със
2
споразумението от 05.02.2016г. за намаляване на задължението на „А.Л.К.“
ООД по Договора за кредит № 00КР-АА-2978 с 4 031 200 лева, при което
реално банката станала собственик на хотела, без реално да е платила за това.
Провеждат разграничение между уговореното, „А.Л.К.“ ООД да заплати тези
суми на банката, и реално извършеното - банката служебно да ги изтегли.
Правят извод, че, при това развитие на обстоятелствата, банката е трябвало да
даде съгласие за частично заличаване на договорната ипотека върху
продадени от „А.Л.К.“ ООД обекти в хотела. В резултат от редица изчисления
достигат до заключението, че дългът по Договор за кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007г. е бил намален със сумата 677205,87 лева, а обезпечението
също би трябвало да се намали до размера на тази сума, за да бъде адекватно
на оставащият дълг. Оспорват мотивите на районния съд, че банката е имала
основание да блокира сумата от 1 356 800 лева, представляваща възстановен
ДДС по Договора за финансов лизинг, и с нея да погаси задължения на „А.
Б.“ ООД, вместо тези на вторият ответник „А.Л.К.“ ООД по процесния
договор за кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г. Описват действията на
страните и на ангажиран от банката съдебен изпълнител във връзка с
превеждане на сумата на ДДС по специалната сметка за намаляване на дълга
по процесния договор за кредит, като правят извода, че, въпреки отправеното
искане, банката не е изпълнила волята на наредителя по договора за
специална сметка. Позовават се на заключението по ССЕ относно движението
на парични суми по разплащателните сметки на дружествата и по
специалната сметка. Правят извод, че ответната банка умишлено е осуетила
възможността, постъпилите средства в банковата сметка на „А. Б.“ ООД да
бъдат отнесени за намаляване на задълженията съгласно Приложение 1 от
Договора за специална сметка. Сочат, че въпреки некоректното разпределяне
с 6% по-малко от постъпилите средства за погасяване на дълга по Договора за
кредит № 00КР-АА- 2978/30.05.2007г., този дълг е намален с 581739,56 лева,
но това не дало основание на банката да заличи ипотеката. Считат, че е
налице виновно неизпълнение на задължението на банката да заличи
ипотеката на обекти с обща площ 313,81 кв.м., в която попада и процесното
Студио С -78. Оспорват извода на първоинстационния съд, че, съгласно
Анекс № 5/20.12.2010г. към Договора за кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007г., ипотеката може да бъде погасена само след пълно
погасяване на дълга, и анализират във връзка с това клаузите на т. 3.1 и т. 3.2
от него. Позовават се на уведомителното писмо, с което заместник-
директорът на отдел „Проблемни активи и провизиране - юридически лица"
на банката три години след подписването на Анекс № 5 изпраща по
електронната поща до „А.Л.К.“ ООД и И.Ц.Й. уведомление за заличаване на
313,81 кв.м. във връзка с извършените плащания, както и на молба - съгласие
от ответника „П.И.Б.“ АД, вписана в Службата по вписванията - С. на
01.04.2013г., за погасяване на ипотеката на друг обект (Студио С-53) поР.
погасяване на сума от 24 000 евро. Правят извод, че в Анекс 5 към Договора
за кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г. не е налице договорка между
ответната банка и „А.Л.К.“ ООД, съгласно която банката да даде съгласие за
заличаване на ипотеките само след пълно погасяване на дълга. Считат, че по
този начин се опровергава извода на районния съд в обратен смисъл, както и
извода, относно липса на искане до банката от И.Ц.Й. за заличаване на
ипотеката върху имота на ищците - Студио С-78. Намират, че действията на
банката следва да се окачествят като недобросъвестни по смисъла на чл. 63 от
ЗЗД, вр. с чл.12 от ЗЗД, поР. което първоинстационното решение е
3
неправилно и незаконосъобразно. Молят съда да отхвърли
първоинстационното решение и да постанови друго, с което да приеме за
установено в отношенията между страните, че ипотечното право на „П.И.Б.“
АД по отношение на имота на ищците Студио С-78, е погасено с извършените
плащания.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от „П.И.Б.“ АД, с
който жалбата се оспорва. Въззиваемият поддържа изцяло всички
съображения изложени в представените пред първата инстанция отговор на
исковата молба и писмени бележки и моли съда да ги съобрази. Намира за
недоказано да са предприемани действия съобразно разпоредбата на т. 5 от
Нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека, както и да е преведена
съответната сума за конкретния имот от продавача по сметка на банката,
което да обуслови искане за заличаване на ипотеката. Сочи, че към момента
на прехвърлянето на правото на строеж на процесното студио заплатената
сума не покрива изискванията за минимален размер от 600 евро на квадратен
метър от площта на студио С-78 ведно с общите части от сградата по смисъла
на т. 5 от Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №197, том III
A, per. № 3957. Изразява несъгласие с доводите на жалбоподателите. Твърди,
че плащанията от трети лица, извършени по договора за специална банкова
сметка от 02.08.2016г., не попадат в хипотезата на уговореното по смисъла на
т. 5 от Нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека, тъй като
произходът на тези суми не е от извършени продажби на имоти в сградата,
поР. което за банката не е възникнало задължение да заличава частично
ипотеки на самостоятелни обекти от хотела. Изтъкват, че, при липса на
конкретна продажба, е невъзможно да се индивидуализира и конкретен имот,
чиято ипотека да се заличи. Още повече, че тези суми били преведени не от
кредитополучателя „А.Л.К.“ ООД, а от трети лица, които не са страни по
кредитното правоотношение. Сочи, че продажбата на обекти от сградата през
2016г. е реална (независимо че продажната цена била преведена на два
транша), както и че процесното студио С-78 не е част от предмета й, поР.
което не може въз основа на това да се претендира погасяване на ипотечното
право за това студио. Описва начина на разпределяне на постъпилите суми за
извършени погасявания и счита, че по този начин е изпълнил изцяло поетите
ангажименти по Споразумението от 05.02.2016г. Анализира
извънпроцесуалните отношения между страните и прави извод, че е спазил
всички поети ангажименти. Позовава се на клаузи от договора за встъпване в
дълг от 28.11.2012г. Оспорва твърденията на жалбоподателите за намаляване
на дълга в повече със сумата 677205,87 лева. Изразява несъгласие и с тезата
на жалбоподателите във връзка със сумата 1356800 лева, както и с тезата им
относно правомощията на А.К. и А.Г. и предприетите от тези лица действия и
финансови операции. Позовава се на т. 15.1 от договора за встъпване в дълг,
съгласно която банката ще даде съгласие за заличаване на вписаните
обезпечения само след като кредитополучателят и поемателите изпълнят
всички свои задължение по настоящия договор, както и на уговорки в същия
смисъл в Анекс №6 и Анекс №7 към Договор за банков кредит № 00КР-АА-
2978. Поддържа, че ипотеката върху недвижим имот е неделима, откъдето
прави извод, че частичното погасяване на вземането, което тя обезпечава, не
води до пропорционално намаляване на обема на ипотечното право върху
имота, а и в такъв случай не може да се определи ипотеките, върху кои
самостоятелни обекти в сградата следва да бъдат заличени, и върху кои – не.
Сочи, че непогасената главница по Договор за банков кредит № 00КР-АА-
4
2978/30.05.2007 г. е в размер на 952 695,45 евро, като за тази сума била
издадена заповед за незабавно изпълнение, което изключва възможността за
оспорване на съответното вземане. Моли съда да остави без уважение
въззивната жалба и да потвърдите обжалваното решение. Претендира
разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК не е постъпил отговор от втория
ответник - „А.Л.К.” ООД (в несъстоятелност).
В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция
жалбоподателите не се явяват и не се представляват. От процесуалния им
представител – адв. Х. – е постъпила молба, с която поддържа жалбата,
оспорва отговора и изразява несъгласие с част от изложеното в последния.
Претендира разноски.
В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция въззиваемият
„ПИБ“ АД се представлява от адв. Н., който оспорва жалбата и моли съда да
потвърди изцяло обжалваното решение. Претендира разноски и представя
списък по чл. 80 от ГПК.
В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция въззиваемият
„А.Л.К.“ ЕООД (в несъстоятелност) не се представлява и не изразява
становище по спора.
Съдът намира, че събраните по делото доказателства и установената въз
основа на тях фактическа обстановка са описани в обжалваното решение, поР.
което не е необходимо да се възпроизвеждат в настоящия съдебен акт.
В производството пред въззивната инстанция не са събирани
доказателства.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
1. По валидност
В случая съдът намира, че обжалваното решение е валидно, доколкото е
постановено от надлежен съдебен състав, в писмен вид и е подписано от
разгледалия делото съдия, който се е произнесъл в пределите на своята
правораздавателна власт, а формираната от него воля е ясно и разбираемо
формулирана.
2. По допустимост
Същото е и допустимо, тъй като са били налице положителните
предпоставки за упражняване на правото на иск, липсвали са отрицателни
такива, а първоинстанционният съд се е произнесъл по действително
предявения иск.
Съгласно правната теория (Калайджиев А. „Облигационно право - Обща
част“, изд. „Сиби“, седмо издание, 2016г., стр. 800) „всяко лице, което има
интерес, може да предяви отрицателен установителен иск, че ипотеката е
погасена.“
В друг теоретичен източник (Марков М. „Облигационно право.
5
Помагало“, изд. Сиби, десето преработено и допълнено издание, 2018г., стр.
255) като едно от основанията за заличаване на ипотека е посочено: „Въз
основа на съдебно решение, с което е постановено заличаването. По
установителен иск, че ипотечното право е погасено“.
Съдебната практика също счита иска по чл. 179, ал. 1 от ЗЗД за
установителен, като не отрича наличието на конститутивен елемент в него,
или – най- малкото – на конститутивни правни последици от съдебното
решение, постановено по такъв иск, приемайки, че то следва да съдържа
разпореждане за заличаване на ипотеката (напр. Определение № 481 от
5.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 1260/2017 г., III г. о., ГК, Решение № 431 от
8.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1759/2010 г., IV г. о., ГК, Решение № 816 от
20.04.2018 г. на СГС по т. д. № 2084/2017г.).
С оглед гореизложеното, предявеният иск по чл. 179, ал. 1 от ЗЗД е
допустим.
3. По същество
Настоящият съдебен състав споделя изложените в обжалваното
решение мотиви и препраща към тях на основание чл. 272 от ГПК.
В допълнение, както и в отговор на наведените в жалбата доводи, съдът
намира следното.
Предявен е иск с правна квалификация чл. 179, ал. 1 от ЗЗД за
установяване несъществуването на ипотечно право по учредената договорна
ипотека с нотариален акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело № 573/2007г. на
нотариус Борислав Механджийски в полза на ответника „П.И.Б.“ АД върху
недвижим имот, собственост на ищците (Студио № 78 в апартаментен хотел,
построен в поземлен имот с идентификатор 65231.919.144), която ипотека е
учредена за обезпечаване на задълженията по договор за банков кредит от
30.05.2007 г., ползван от „Т.К.Й.” ЕООД (с настоящо наименование „А.Л.К.”
ООД).
Като основание за претендираното несъществуване на това право
ищците изтъкват, че последното, макар и валидно учредено, е било погасено
поР. погасяване на задълженията по Договора за банков кредит от
30.05.2007г. чрез изтегляне на парични суми, които е следвало да бъдат
отнесени по специална сметка с титуляр „П.И.Б.“ АД за обслужване на дълга
по този договор, както и по договор за встъпване в дълг и договор за
финансов лизинг.
Така изтъкнатото основание, ако бъде доказано, е по принцип годно да
доведе до уважаване на предявените искове, тъй като, съгласно съдебната
практика (Решение № 76 от 7.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 391/2012 г., IV г.
о., ГК, Решение № 8 от 5.02.1998 г. на ВКС по гр. д. № 2196/97 г., V г. о.,
Решение от 15.05.2009 г. на СГС по гр. д. № 2562/2007 г., ГО, 4-ти "А" възз. с-
в, Определение № 3495 от 20.12.2011 г. на ОС - Пловдив по гр. д. №
3235/2011 г., ГО, 10-ти с-в), установяването на погасяването (или
несъществуването) на вземането, което ипотеката обезпечава, предхожда
искането за нейното заличаване, и има преюдициален характер.
В конкретния случай съдът намира, че така посоченото фактическо
основание на исковете е останало недоказано, тъй като, видно от
заключението по ССЕ (л. 358 – 364 от първоинстанционното дело)
6
непогасените суми по договора за банков кредит № 00КР-АА-2978 към
01.04.2017г. са 952695,46 евро – просрочена главница, и 8609,41 евро –
остатък от дължима договорна лихва, а за периода от 01.04.2017г. до
22.12.2017г. банката е начислила допълнително наказателна лихва в размер на
224536,13 евро, както и такса за подновяване на ипотеката в размер на
3622,27 евро, т.е. дълг по този договор съществува. По делото не се твърди и
не се доказва, след тази дата (вкл. в хода на процеса – чл. 235, ал. 3 от ГПК)
да са били извършвани действия, водещи до погасяване на задълженията по
договора. Следователно, към настоящия момент все още е налице непогасено
вземане на ипотекарния кредитор, което се обезпечава с процесната ипотека,
а това изключва възможността да се уважи предявения иск и да се установи
претендираното от ищците несъществуване на процесното ипотечно право.
Във връзка с горното, неоснователно жалбоподателите се позовават на
финансови операции, извършвани от трети лица и от „А.Л.К.” ООД, за които
претендират, че трябвало да доведат до погасяване на дълга по процесния
договор за банков кредит № 00КР-АА-2978 от 30.05.2007г. Наистина, от
приетите по делото писмени доказателства се установява, че трети лица са
встъпили в дълг (л. 98 – 106 от първоинстанционното дело) и са участвали в
споразумение за погасяване на задължения както по процесния, така и по
други договори (л. 107 – 108 от първоинстанционното дело). Дали, обаче, тези
трети лица, както и „А.Л.К.” ООД и ипотекарният кредитор „П.И.Б.“ АД, са
изпълнявали коректно поетите от тях ангажименти, с което да доведат до
погасяване на процесния главен дълг и заличаване на ипотеката, е
ирелевантно за настоящия правен спор. Наистина, възможно е, някое от тези
лица да не е изпълнило свое задължение – вкл. задължението на банката да
приема и отнася постъпилите плащания към погасяване на конкретни
задължения съобразно уговорките между страните. Противно на
претендираното от ищците, обаче, в такава хипотеза съдът не може в
настоящия процес да игнорира реално извършените в нарушение на
договорите действия, нито да приеме фикцията, че те са били извършени в
съответствие с договорите и че по този начин са довели до пълно погасяване
на процесния главен дълг. Ако констатираното по- горе непогасяване
действително се дължи на виновно и недобросъвестно неизпълнение на нечии
договорни задължения (както твърдят жалбоподателите), то може да бъде
санкционирано по някой от законоустановените способи за това (чл. 79 и сл.
от ЗЗД), но не и чрез уважаване на настоящия иск, тъй като това би било
непредвидена в закона форма на компенсиране на изправната страна по един
договор за неизпълнение на задължение на неизправната страна по същия
договор. ПоР. това, дори да се установи релевираното от жалбоподателите
неизпълнение на задълженията на „П.И.Б.“ АД, то не може да доведе до
уважаване на иска им. Предпоставка за несъществуване на процесното
ипотечното право може да бъде единствено реалното погасяване на дълга по
договор за банков кредит № 00КР-АА-2978 от 30.05.2007г., но не и
претендираната от жалбоподателя фикция за неговото погасяване, основана
на тълкуване на причините за непогасяването.
Неоснователно жалбоподателите претендират, че вземането следвало да
се счита за погасено, основавайки се на разлика между уговореното („А.Л.К.“
ООД да заплати парични суми на банката) и реално извършеното (банката
служебно да изтегли тези суми). Според настоящия съдебен състав, разликата
между тези две действия е предимно терминологична и не води до
претендирания от жалбоподателите резултат, тъй като юридическите
7
последици от „заплащане“ и „служебно изтегляне“ са едни и същи от гледна
точка на погасителния ефект на плащането, извършено по който и да е от
двата начина на прехвърляне на сумите.
Що се отнася до възможността за частично погасяване на ипотечното
право – само по отношение на процесното Студио С-78, съдът намира за
неоснователни доводите на жалбоподателите, че дългът по Договор за кредит
№ 00КР-АА-2978/30.05.2007г. бил намален със сумата 677205,87 лева (респ.
581739,56 лева), в резултат от което обезпечението също би следвало да се
„намали“ до размера на тази сума, за да бъдело адекватно на оставащия дълг.
Тази теза пряко противоречи на неделимата същност на ипотечното право и
разпростирането му върху всички части на ипотекирания обект.
В този смисъл е Решение № 1401 от 22.Х.1999 г. на ВКС по гр. д. №
702/99 г., V г. о., съгласно което „ Ипотеката, както и залогът е неделимо
право. Всяка част от вземането е обезпечена от ипотечното право и всяка
част от имота обезпечава вземането. Следователно плащането на една
част от дълга не освобождава част от имота от ипотеката. Тя
продължава да тежи върху целия имот.“
В същия смисъл е и Решение № 50221 от 19.12.2022 г. на ВКС по гр. д.
№ 238/2022 г., IV г. о., ГК, в което е изразено становище, че „ ….
разпореждането с част от ипотекирания имот в полза на трето лице, не
освобождава прехвърлената част от ипотечната тежест за цялото
вземане, без съгласие на кредитора. … Ипотеката обхваща всички
подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху
постройката, след като грубият строеж на сградата е завършен (т. 1 от
ТР № 1/4.05.2011 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Ипотечното
право е неделимо и следва всички части от първоначално ипотекирания
имот, независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в
собственост на трети лица. Когато части от ипотекирания имот са
придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези
части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната
тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не
предхожда учредяването на ипотеката.“
Същото виждане, вкл. в неговата първа и последна част, е застъпено и в
правната теория „Калайджиев А., „Облигационно право - обща част“, изд.
„Сиби“, 2016г., стр. 813), съгласно която „ Ипотеката е неделима.
Неделимостта означава, че всяка част от вземането е обезпечена с ипотека
и всяка част от имота обезпечава вземането. Приобретателят на част от
ипотекиран имот следва да понесе изпълнението върху придобитата от
него част от имота за събиране на цялото задължение, а не само за
събиране на част от дълга за съответстваща на придобитата от него част
от имота. Плащането на част от дълга не освобождава част от имота от
ипотеката – тя продължава да тежи върху целия имот.“ Наистина, този
теоретичен източник допуска, кредиторът да се откаже от неделимостта, но
при следните условия: „Отказът трябва да бъде в писмена форма с
нотариална заверка на подписа. Отказът е възможен само ако вземането
или ипотекираният имот са разделени. В противен случай се стига до отказ
от невъзникнало право, който е недопустим.“
В настоящия случай не е налице нито една от горните предпоставки за
погасяване на процесното ипотечно право, тъй като:
8
Ипотеката върху правото на строеж за построяване на целия
апартаментен хотел е учредена на 15.06.2007г. Тя предхожда
учредяването и придобиването на правото на строеж върху Студио С-78
в този апартаментен хотел от страна на ищците на 14.12.2007г.
Следователно, тя тежи и върху това студио.
Липсва отказ на кредитора „ПИБ“ АД от неделимостта на ипотечното
право в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Такова
задължение за банката е предвидено в т. 5 от нотариалния акт за
учредяване на договорна ипотека № 197/15.06.2007г., но по делото няма
данни за изпълнението му, а и страните не спорят, че то не е изпълнено.
От друга страна, както се обоснова по- горе, наличието на предпоставки
за изпълнение на едно задължение не създава фикция, че то е изпълнено,
нито замества реалното му изпълнение. ПоР. това е излишно да се
изследва, дали тези предпоставки са били налице.
Не може да се приеме, че така цитираната клауза на т. 5 от нотариалния
акт представлява предварителен отказ от неделимост, тъй като в такъв
случай той би бил направен преди разделянето на ипотекирания имот
(дори преди разделянето на ипотекираното право на строеж), т.е. би имал
за предмет невъзникнало право, а това би обусловило неговата
недействителност.
Следователно, няма основание да се приеме, че ипотечното право върху
притежаваното от жалбоподателите Студио № 78 е престанало да съществува
– нито поР. частичното му погасяване, нито поР. пълно погасяване на
обезпеченото вземане.
С оглед гореизложеното, въззивната жалба е неоснователна, а
обжалваното решение е правилно и следва да бъде потвърдено.
4. По разноските
С оглед изхода на делото и направено в този смисъл искане, в полза на
въззиваемия „П.И.Б.“ АД следва да се присъдят направените от него разноски
във въззивното производство, каквито се установяват в размер на 1410 лв. –
адвокатско възнаграждение (л. 17 – 18 от делото).
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 271/31.12.2021г., постановено по гр.д. №
589/2019г. на С.ския районен съд.
9
ОСЪЖДА Р. К. Г. с ЕГН ********** и К. С. Г. с ЕГН **********, за
заплатят на П.И.Б.“ АД с ЕИК ********** разноски във въззивното
производство в размер на 1410 лв. – адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от
връчване на препис от него.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10