№ 6450
гр. София, 25.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Василена Дранчовска
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско
дело № 20241100501904 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна
жалба на ответницата З. П. Х. срещу решение № 17054 от 20.10.2023 г., постановено по гр.
дело № 43032/2022 г. по описа на СРС, 45 състав, с което е уважен предявеният от И. П. И.
положителен установителен иск с правно основание чл. 422 ГПК, вр. с чл. 79, ал. 1, вр. с чл.
232, ал. 2 ЗЗД за сумата от 2249,20 лв., представляваща неплатена наемна цена за м. 04.2022
г. по договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. с нотариална заверка на подписите,
за която е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК по гр.д. № 16670/2022 г. по описа
на СРС, 45 състав.
Във въззивната жалба се съдържат доводи за неправилност на решението поради нарушение
на материалния закон и необоснованост, като са изложени твърдения, че договорът е
потребителски и поради наличие на неравноправни клаузи в него е нищожен. Въззивницата
счита, че доколкото е уговорен срок на наемното правоотношение и липсва клауза, даваща
възможност за предсрочното му прекратяване, то договорът за наем е бил прекратен с
изтичане на срока на 31.10.2022 г., но преди това е отпаднала възможността за изпълнение
на същия, тъй като изпълнението се е оказало разорително и икономически неоправдано.
Намира, че наемният договор е нищожен поради противоречие с добрите нрави предвид
1
наличието клаузи за заплащане в полза на ищеца на необосновано високи неустойки,
надхвърлящи размера на дължимите наемни вноски. Ето защо моли за отмяна на
първоинстанционното решение и отхвърляне на предявения иск в цялост.
Въззиваемият И. П. И. е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Счита,
че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на страните, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението
на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй
като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно
правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение,
следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може
въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до
посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като
въззивният състав споделя мотивите на първоинстанционния съд, поради което и на
основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Във връзка с доводите във въззивната жалба
следва да се добави и следното:
Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства се установява, че
З. П. Х. и И. П. И. са били обвързани от договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г.,
сключен за срок до 31.10.2022 г., с предмет временното и възмездно ползване на описания
недвижим имот, който представлява офис в административна сграда. Имотът е бил предаден
на ответницата и в нейна тежест е възникнало задължение да заплаща месечна наемна цена в
размер на левовата равностойност на 1150 евро, т.е. 2249,20 лв. Във въззивната жалба
ответницата признава, че в наемния договор не е предвидена възможност за предсрочното
му прекратяване с предизвестие на някоя от страните, поради което наемното
правоотношение е било прекратено с изтичане на срока на 31.10.2022 г. Следователно, през
процесния м. 04.2022 г. договорът е действал между страните, на ответницата е било
предоставено ползването на наетата вещ, поради което в нейна тежест е възникнало парично
задължение към наемодателя за месечна наемна цена в претендирания размер от 2249,20 лв.
Във връзка с доводите във въззивната жалба следва да се отбележи, че макар и да не са
наведени в срока по чл. 131 ГПК (ответницата не е подала отговор на исковата молба в
първоинстанционното производство), възраженията на ответната страна за нищожност на
наемния договор не са преклудирани, тъй като същите касаят приложението на императивна
2
материалноправна норма, за нарушението на която съдът (включително на въззивна
инстанция) следи служебно. Тези възражения обаче са неоснователни, тъй като договорът не
е сключен в нарушение на добрите нрави – налице е стандартен срочен договор за наем на
недвижим имот, сключен между физически лица, като в него не е предвидена възможност за
предсрочното му прекратяване с предизвестие от някоя от страните, но това не го опорочава.
Смисълът на срочното наемно правоотношение е да се създаде сигурност в отношенията
между страните, че за определен период от време имотът ще бъде предоставен за спокойно
ползване на конкретния наемател, като тази сигурност ползва и двете страни по
правоотношението – наемодателят е спокоен, че ще получава уговорената наемна цена за
конкретен период от време, а наемателят може да разчита, че за срока на договора ще
разполага необезпокоявано с наетия имот за задоволяване на конкретните си нужди.
Срочният договор за наем, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен
с предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния наемен
договор, като липсата й не опорочава сделката – в този смисъл е и трайната съдебна
практика (напр. Определение № 1024 от 21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г. на ВКС).
Въззивницата навежда твърдения за наличие на нищожни клаузи за неустойка (чл. 18), но
предмет на настоящото дело не са вземания на наемодателя за неустойки, а за месечна
наемна цена по валидна договорна клауза. Евентуална нищожност на неустоечните клаузи
следва да бъде наведена и разгледана в производството, образувано по претенцията на
ищеца за тези обезщетения, като същата не би могла да обоснове нищожност на целия
договор (при липса на каквито и да било данни, че страните не биха сключили договора без
тези неустоечни клаузи – арг. чл. 26, ал. 4 ЗЗД), поради което този въпрос е неотносим към
настоящия правен спор.
Що се отнася до твърденията за наличие на неравноправни клаузи в договора, настоящият
въззивен състав намира, че потребителската защита по ЗЗП е неприложима към процесното
наемно правоотношение. З. Х. не е потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП, тъй
като макар да е физическо лице, тя е адвокат, който наема офис в административна сграда за
извършване на адвокатска дейност (видно от кореспонденцията между страните във връзка с
подписване на приемо-предавателния протокол за имота и мотивите на приложеното от
ответницата определение на Апелативен съд – София по ч.гр.д. № 711/2022 г.), т.е. за
извършване на професионална дейност, което изключва качеството й на потребител по
смисъла на ЗЗП. Същевременно, насрещната страна по правоотношението не е търговец по
смисъла на § 13, т. 2 от ДР на ЗЗП – И. П. И. е физическо лице, което отдава под наем
собствен недвижим имот при липсата на каквито и да било данни той да сключва наемни
договори като част от своята търговска или професионална дейност или в рамките на
осъществяваната от него дейност по занятие. Ето защо не може да се приеме, че процесният
договор за наем е сключен между потребител и търговец, респ. въззивницата не се ползва от
защитата на потребител по ЗЗП, поради което обсъждането на въпроса за наличие на
неравноправни клаузи в договора е безпредметно.
С оглед на изложеното, настоящата въззивна инстанция намира, че в тежест на ответницата
3
е възникнало задължение за плащане на месечна наемна цена в претендирания размер по
валиден срочен договор за наем, поради което предявеният иск се явява основателен и
следва да се уважи изцяло. Като е достигнал до идентични правни изводи, СРС е постановил
правилно съдебно решение, което следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззиваемият има право на направените по делото пред въззивната
инстанция разноски в размер на 1000 лв., платено възнаграждение за един адвокат.
На основание чл. 280, ал. 3 ГПК решението не подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 17054 от 20.10.2023 г., постановено по гр. дело № 43032/2022
г. по описа на СРС, 45 състав.
ОСЪЖДА З. П. Х., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. ****, да заплати на И. П. И.,
ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София, ул. ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
сумата от 1000 лв., разноски във въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4