РЕШЕНИЕ
……./……….
В ИМЕТО НА НАРОДА
Варненски районен съд, гражданско отделение,
43-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на трети юли две хиляди
двадесет и трета година, в състав:
Председател: Татяна Лефтерова
Секретар:
Дарина Д.
сложи за разглеждане докладваното
от районния съдия гр. дело № 3779 по описа на ВРС за 2019 година и за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството по
делото е образувано по искова молба на Р.
В. Ф., ЕГН **********,***
и С.К.Д., ЕГН **********,***, с която против: Б.Д.Б., ЕГН **********,***; Г.Х.Б.,
ЕГН **********,***; И.К.С., **********,***, aп. 1; И.А.С.,
ЕГН **********,*** и В.К.И., ЕГН **********,***, са предявени обективно и
субективно съединени следните искове:
- иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД за
прогласяване нищожност, поради невъзможен предмет на договор за продажба на
недвижим имот, обективиран в нотариален акт №************г.,
в частта, в която продавачът В.К.И., ЕГН ********** продава на Б.Д.Б., ЕГН **********
таванско подпокривно пространство - неизползваемо, находящо се в жилищна сграда
в гр. В., ул. „Ж.в.“ № *, с площ 19.76 кв.м, при граници: калкан, таванска
стая, тавански коридор, необитаемо подпокривно пространство на жилището на
втория етаж и улица;
- иск с правно
основание чл.26, ал.2 ЗЗД за прогласяване нищожност, поради невъзможен предмет
на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № **************г., в частта,
в която И.А.С., ЕГН ********** и И.К.С., ЕГН **********, продават на Б.Д.Б.,
ЕГН **********, таванско подпокривно пространство - неизползваемо, находящо се
в жилищна сграда в гр.В., ул. „Ж.в.“ № *, с площ 11.15 кв.м, при граници:
таванско помещение №*, коридор, таванско подпокривно пространство №*, двор
откъм улицата и вътрешен двор, както и
- иск с правно
основание чл.108 ЗС, за установяване в отношенията между страните, че ищците са
собственици на общите части от тавански етаж, находящ се в жилищна сграда в гр.
В., община В., област В., район „П.“, ул. „Ж.в.“ № *, с обща площ от 62,48
кв.м, в идеални части, от които 31,70 кв.м представляват идеални части от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.1.5 по КККР, одобрени със
заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
предназначение: жилище, апартамент, находящ се на третия етаж в сграда № 1 в
гр. В., район „П.“, ул. „Ж.в.“ №*9, разположена в поземлен имот с идентификатор
№ ******, на едно ниво, със застроена площ 57,84 кв.м, при граници: съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:******.1.6; под обекта: ******.2;
над обекта: няма, стар идентификатор: ******.1.3, а останалите 30,78 кв.м -
идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.1.6 по
КККР, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с предназначение: жилище, апартамент, находящ се на третия
етаж в сграда № 1 в гр. В., община В., област В., район „П.“, ул. „Ж.в.“ №*9,
разположена в поземлен имот с идентификатор № ******, на едно ниво, със
застроена площ 56.16 кв.м, при граници: съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж: ******.1.5; под обекта: ******.2; над обекта: няма;
стар идентификатор: ******.1.3 и осъждане на ответниците Б.Д.Б. и Г.Х.Б. да
предадат владението им.
С решение № 260235/18.4.2022 г. съдът е
отхвърлил предявените искове с правно основание чл.108 ЗС и е прекратил
производството по делото, по предявените искове с правно основание чл.26, ал.2,
пр.1 ЗЗД, поради липса на правен интерес за ищците.
С определение №4481/01.12.2022 г.
по в.ч.гр.д. №*331/2022 г. по описа на ВОС, въззивният
съд е отменил решение №*60235 на Варненския районен съд, постановено на 18.04.2022 г. по гр.д. № 3779/2019 г., в частта с която е прекратено производството по същото по
предявените от Р.В.Ф. и С.К.Д., срещу Б.Д.Б.; Г.Х.Б.; И.К.С.; И.А.С.
и В.К.И., искове с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД, за прогласяване
нищожността на договор за продажба на недвижим имот, обективиран
в нотариален акт №************г., в частта, с която продавачът В.К.И. продава
на Б.Д.Б. таванско подпокривно пространство в жилищна сграда, находяща се в гр.В., ул. „Ж.в.“ № * с площ от 19,76 кв.м,
поради невъзможен предмет и на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № **************г., в частта с
която И.А.С. и И.К.С. продават на Б.Д.Б., ЕГН **********, таванско подпокривно
пространство - неизползваемо, находящо се в жилищна сграда в гр.В., ул. „Ж.в.“ №
*, с площ от 11,15 кв.м, поради невъзможен предмет, до размера на припадащите
се на ищците идеални части от общите части на сградата и е върнал делото на ВРС
за продължаване на съдопроизводствените действия, и
произнасяне по предявените искове в посочените части.
Със същия съдебен акт, въззивният съд е потвърдил решение №*60235 на Варненския
районен съд, постановено на 18.04.2022 г. по гр.д. № 3779/2019г., в частите с
които е прекратено производството по исковете с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД, за разликата над припадащите се на ищците идеални части от общите части на
сградата.
С оглед яснота, съдът следва
повтори твърденията и възраженията на страните, както и фактическата
обстановка, така както са установени с решение №*60235/18.04.2022 г. по гр.д. №
3779/2019 г. по описа на ВРС.
Обстоятелства, от
които произтичат претендираните от ищците права:
Ищецът Р.В.Ф. е
собственик на недвижим имот -апартамент, придобит в режим на съпружеска
имуществена общност, който представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ******.1.1 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008
г. на Изпълнителния директор на АГКК, съгласно Постановление за възлагане на
недвижим имот от 11.01.2017 г. на частен съдебен изпълнител С.Д., вписано в
Служба по вписванията с дв.вх. № 3172 от 16.02.2017
г.
Ищецът С.К.Д. е
собственик на ½ идеална чат от недвижим имот - апартамент, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.1.2 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, съгласно
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ************г. на
нотариус С. Ч..
При извършена
справка в имотния регистър по партидата на имотите си, двамата ищци
установяват, че за притежаваните от тях идеални части от таванския етаж в
сградата е съставен констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот
№ **********г., по силата на който Б.Д.Б. и Г.Х.Б., са признати за собственици на
тавански етаж, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.1.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №
РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с предназначение:
жилище, апартамент, находящ се на третия етаж в сграда № 1 в гр. В., община В.,
област В., район „П.“, ул. „Ж.в.“ № *, на едно ниво, със застроена площ 114
кв.м, при граници: съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
няма; под обекта: ******.2; над обекта: няма. Уточняват, че към датата на
предявяване на ревандикационния иск имот с
идентификатор ******.1.3 е обособен в два нови самостоятелни обекта -
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.1.5, със застроена площ
57.84 кв.м и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******.1.6, със
застроена площ 56.16 кв.м.
Излагат, че
сградата с идентификатор ******.1, находяща се в гр. В.,
ул. „Ж.в.“ № *, е била изградена като двуетажна жилищна сграда, със скатен покрив съгласно архитектурен проект от 16.02.1978 г.
С договор за
доброволна делба на съсобствен недвижим имот от 14.12.1996 г. собствеността
върху сградата е разделена, както следва:
К. И. Д. и В.А. Д.а
получават апартамент, находящ се на първия етаж на сградата, изграден върху 114
кв.м, три избени помещения, таванска стая с площ от 10 кв.м, с източно
изложение, както и 50% от общите части на сградата, съгласно чл. 38 ЗС.
И.К.С. и И.А.С.
получават апартамент, находящ се на втория жилищен етаж на сградата, изграден
върху 114 кв.м, едно избено помещение, гараж, таванска стая с площ от 14.96
кв.м, със западно изложение, както и 50% от общите части на сградата, съгласно
чл. 38 ЗС.
В деня на
извършване на доброволната делба - 14.12.1996 г., К. И. Д. и В.А. Д.а даряват с
нотариален акт № *******г. на сина си В.К.И., поставените им в дял от делбата
имоти.
С нотариален акт №
************г. В.К.И. продава на ответника Б.Д.Б. тавански етаж от жилищна
сграда, находяща се на ул. „Ж.в.“ № *, състоящ се от
следните елементи: таванска стая с площ от 10,25 кв.м, при граници: калкан, стълбищна клетка, тавански коридор и подпокривно
пространство; таванско складово помещение с площ от 14 кв.м, при граници: стълбищна клетка, тавански коридор, вътрешен двор и
подпокривно пространство на апартамента на втория етаж; таванско подпокривно
пространство с площ 19,76 кв.м, при граници: калкан, таванска стая, тавански
коридор, подпокривно пространство на апартамента на втория етаж.
С нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № **********г., ответниците И.К.С. и И.А.С.
продават на ответника Б.Д.Б. следните имоти: таванска стая №*, находяща се на трети етаж в жилищна сграда в гр. В., ул. „Ж.в.“
№ *, с площ от 14,96 кв.м, при граници: таванско складово помещение №*,
таванско складово помещение №1, коридор, таванско подпокривно пространство;
таванско складово помещение № 2, находящо се в описаната по-горе сграда с площ
от 12.31 кв.м, при граници: вътрешен двор, таванско складово помещение № 1,
таванска стая №* и вътрешен двор; таванско подпокривно пространство от същата
жилищна сграда с площ 11,15 кв.м, при граници: таванско помещение №*, коридор,
таванско подпокривно пространство, двор откъм улицата.
Твърди се в тази
връзка, че с гореописаните два договора за покупко-продажба от 2004 г. и 2006
г. ответниците Б.са закупили части от таванския етаж в сградата с площ от 82,43
кв.м от общо 114 кв.м; излага се, че собствеността върху останалите 31,57 кв.м
от таванското помещение не е била прехвърлена на ответниците, тъй като по
архитектурен проект тази част от таванския етаж представляват стълбище, стълбищна клетка и тавански коридор, които по естеството си
имат характер на общи части по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС. Предназначението на
тези общи части не е било променяно от предвижданията на архитектурния проект
от 16.02.1978 г. до съставяне на констативен нотариален акт за собственост на
недвижим имот № **********г. Освен това се твърди, че по архитектурен проект
прехвърленото през 2004 г. и 2006 г. в собственост на ответниците таванско
подпокривно пространство с обща площ от 30,91 кв.м представлява незастроен обем
и е предвидено като обща част на сградата. Височината на таванското подпокривно
пространство по проект била 1,20 м, поради което същото не е отговаряло на
изискванията за височина, пространство и обем, за да бъде обособено като
самостоятелна част. Така, според твърденията на ищците, към момента на
прехвърляне на собствеността през 2004 г. и 2006 г. таванското подпокривно
пространство е представлявало непрехвърлима
самостоятелно обща част по естеството си, поради което по отношение на него
цитираните сделки са нищожни, като сключени по повод невъзможен предмет.
Твърди се още, че
предназначението на таванското подпокривно пространство не е било променяно от
предвижданията на архитектурния проект от 16.02.1978 г. до съставяне на
констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № **********г. но
въпреки това, в този констативен нотариален акт за собственост е посочено, че
ответниците са собственици на апартамент, който е образуван след промяна на
предназначението на тавански стаи, тавански складови помещения и таванско
подпокривно пространство с одобрена екзекутивна документация. Молят за отмяна
на същия констативен нотариален акт, т. к.
с него е признато, че ответниците са собственици на площ, която
значително надхвърля реално придобитата от тях. Удостоверените обстоятелства са
неистинни и не отговарят на обективната действителност. Предназначението на
таванския етаж не било променяно по установения в ЗУТ ред, като до съставяне на
констативния нотариален акт състоянието на таванския етаж съвпада с
предвижданията на архитектурния проект от 16.02.1978 г. Едва след съставяне на
констативния нотариален акт, ответниците са предприели действия по
преустройство на таванския етаж, чиято законосъобразност е предмет на отделно
оспорване пред РДНСК-Североизточен район. Към датата на предявяване на исковете
таванският етаж не бил снабден с ВиК и електроинсталции, за него нямало открити партиди за
потребление нито във „Водоснабдяване и канализация-В.“ ООД, нито в
„Електроразпределение Север“АД.
В срока за отговор
по реда на чл. 131 ГПК, ответниците Б.Д.Б.
и Г.Х.Б., депозират отговор, с който молят за отхвърляне на исковете и
присъждане на сторените по делото разноски. Оспорват правото на собственост на
ищците върху процесните идеални части, налагайки твърдения че са придобили двата
имота в сградата в цялост. Сключените договори за покупко-продажба са произвели
транслативния си ефект, като са станали собственици.
Твърди се, че дори към момента на покупката тези обекти да са били общи части
от сградата, то същите са били обща част по предназначение, а не обща част по
естеството си, тъй като височината на помещенията е била от 1,20 до 3,20 метра.
В тази връзка оспорват твърдението в исковата молба, че таванските подпокривни пространства са били с височина 1,20 м, като
тази височина е била само в крайните външни части на таванските помещения.
Твърди се, че височината на таванските помещения е до 3,20 метра, същите
притежават нужния обем, достъпът до тях е по общото стълбище на сградата, като
всички тавански помещения закупени от ответниците могат и са обособени в
самостоятелен обект.
В евентуалност
повдигат възражение, че са станали собственици на основание изтекла в тяхна
полза придобивна давност, започнала да тече от датата
на сключването на договорите за покупко-продажба до датата на подаване на
исковата молба.
В срока за отговор
по реда на чл. 131 ГПК, ответниците И. К.С., И.А.С. и В.К.И., чрез особения си
представител депозират отговор с който молят за отхвърляне на исковете.
На първо място въвеждат
възражение за липса на правен интерес за ищците от предявяване на исковете с
правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД и съответно недопустимост на същите. По
същество се излага, че ищците не са собственици на имотите предмет на
договорите за покупко-продажба на недвижим имот обективирани в нотариален акт №
**********г. и нотариален акт за покупко-продажба № **************г. съответно
на 19,76 кв.м, ид. части и 11,15 кв.м ид. части от таванското подпокривно пространство. Оспорва
се твърдението в исковата молба, че таванското подпокривно пространство е с
височина 1,20 м и по този начин подпокривното пространство се явява обща част
по своето естество. Налага се твърдението, че таванското подпокривно
пространство е обща част по предназначение. При съставянето на нотариален акт №
**********г. са представени документи и експертизи, които да докажат в
частност, че 19,76 кв.м ид. части и 11,15 кв.м ид. части от таванското подпокривно пространство отговарят
на изискванията на закона за общи части по своето предназначение. Същите, освен
нужната височина притежават и нужния обем, достъпът до тях е по общото стълбище
на сградата. Всички тавански помещения закупени от Б.Б.
и Г.Б. са обособени в самостоятелен обект. При горните доводи настояват за
отхвърляне на предявените искове.
Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите
на страните, приема за установено, от фактическа страна, следното:
На 14.12.1996 г.,
между К. И. Д., В.А. Д.а, И.К.С. - всички съсобственици на дворно място с
двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр. В., ул. „Ж.в.“
№*9, цялото с площ от 300 кв.м, представляващо парцел №****в кв.*, по плана
на *-типодрайон на гр. В., при граници: от две страни
– улици, парцел № *******/описание по договора/, е сключен договор за доброволна
делба, с който съсобствеността между съсобствениците на жилищната сграда е
прекратена. Поземленият имот, в който същата е изградена не е предмет на
договора. По силата на сключения договор, К. И. Д., В.А. Д.а получават в дял и
стават собственици на апартамент, находящ се на първия етаж на сградата /над
избата/, с площ от 114 кв.м, състоящ се от: входно антре, детска стая, спалня,
дневна, трапезария, баня, тоалет, кухненска ниша, три балкона, вътрешно антре,
с изложение изток – запад, три избени помещения – първото на северозапад, с площ
от 11.25 кв.м; второто – на североизток – с площ от 12,73 кв.м и третото – на
югоизток – с площ от 12,64 кв.м; една таванска стая с площ от 10 кв. м с
източно изложение, както и 50 % части от общите части на сградата съгласно
чл.38 ЗС
По силата на договора
за доброволна делба, И.К.С. и И.А.С. получават в дял и стават собственици на
апартамент находящ се на втория жилищен етаж на сградата /този над първия етаж
на К. И. Д./, изграден на 114 кв.м състоящ се от: входно антре, детска стая,
спалня, дневна, трапезария, баня, тоалет, кухненска ниша, три балкона, вътрешно
антре, с положение изток – запад; едно избено помещение с площ от 7,51 кв. м, с
източно изложение, гараж построен в избения етаж с площ от 17,63 кв.м, с изложение
югозапад; една таванска стая с площ от 14,96 кв.м западно изложение, както и 50
% от общите части на сградата, съгласно чл.38 ЗС.
На датата, на
която е сключен договорът за доброволна делба – 14.12.1996 г., К. И. Д. и В.А. Д.а
даряват на сина си В.К.И. собствения си недвижим имот, представляващ
апартамент, находящ се на първия етаж на сграда с адрес: гр. В., ул. „Ж.в.“ №*9,
с площ от 114 кв.м, състоящ се от: входно антре, детска стая, спалня, дневна,
трапезария, баня, тоалет, кухненска ниша, три балкона, вътрешно антре, с
изложение изток – запад, три избени помещения – първото на северозапад, с площ
от 11.25 кв.м; второто – на североизток – с площ от 12,73 кв.м и третото – на
югоизток – с площ от 12,64 кв.м; една таванска стая с площ от 10 кв. м с
източно изложение, както и 50 % части от общите части на сградата съгласно
чл.38 ЗС, както и ½ ид. ч. от дворното място,
в което е построена сградата, цялото с площ от 300 кв.м, представляващо парцел
№****в кв.*, по плана на *-типодрайон на гр. В., при
граници: от две страни – улици, парцел № *******– обстоятелство,
което се установява от приоложения по делото нотариален
акт № *******г.
С договор за
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален
акт № ************г., вписан в Служба по вписванията – В. с вх. рег. № ********,
В.К.И. продава на ответника Б.Д.Б., тавански етаж от жилищна сграда, находяща се на ул. „Ж.в.“ № *, състоящ се от:
- таванска стая с
площ от 10,25 кв.м, при граници: калкан, стълбищна
клетка, тавански коридор и неизползваемо подпокривно пространство;
- таванско
складово помещение с площ от 14 кв.м, при граници: стълбищна
клетка, тавански коридор, вътрешен двор и подпокривно пространство на
апартамента на втория етаж;
- таванско
подпокривно пространство – неизползваемо с площ 19,76 кв.м, при граници:
калкан, жилището на втория етаж и улицата, ведно с 5,6247 % ид.ч.
от общите части на сградата, както и 130/300 кв.м ид.ч.
от дворното място, цялото с площ от 418 кв.м
С договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален
акт № **********г., вписан в Служба по вписванията – В. с вх. рег. № №********,
ответниците И.К.С. и И.А.С., продават на ответника Б.Д.Б., следните недвижими имоти:
- таванска стая №*,
находяща се на третия /тавански/ етаж в жилищна
сграда в гр. В., ул. „Ж.в.“ № *, с площ от 14,96 кв.м, при граници: таванско
складово помещение №*, таванско складово помещение №1, коридор, таванско
подпокривно пространство №* /неизползваемо/ и вътрешен двор;
- таванско
складово помещение № 2, находящо се на третия /тавански/ етаж в жилищна сграда
в гр. В., ул. „Ж.в.“ № *, с площ от 12,31 кв.м, при граници: вътрешен двор,
таванско складово помещение №1, таванска стая №* и вътрешен двор;
- таванско
подпокривно пространство /неизползваемо/ от същата жилищна сграда с площ 11,15
кв.м, при граници: таванско помещение №*, коридор, таванско подпокривно
пространство, двор откъм улицата и вътрешен двор, както и съответните припадащи
се на таванската стая и на таванското складово помещение 7,83 % ид. ч. от общите части на сградата.
По изп.
дело №*/*г. по описа на ЧСИ С.К.-Д.След е проведена публична продан на собствения
на В.К.И., недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ******.1.1,
находящ се в гр. В., ул. „Ж.в.“ №*9, ет.1 над избата, намиращ се в сграда,
разположена в поземлен имот с идентификатор ******, представляващ жилище,
апартамент с площ по акт за собственост и скица от 114 кв. м, състоящ се от:
входно антре, детска стая, спалня, дневна, трапезария, баня, тоалет, кухненска
ниша, три балкона, вътрешно антре, при граници по скица – на същия етаж – няма,
под обекта – няма; над обекта - ******.1.2, ведно с избено помещение с площ от
5,60 кв.м, както и 50 % ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж, както и 128 кв. м от дворното място, в което е
построена сградата. С постановление постановление за
възлагане на недвижим имот от дата 11.01.2017 г., в сила от 08.02.2017 г., вписано
в Служба по вписванията под вх. рег. ********* г., съдебният изпълнител е
възложил върху Р.В.Ф. гореописания недвижим имот.
С нотариален акт за собственост
на недвижим имот №*******, вписан в СлВп – В., на
16.01.2018 г., на нотариус А.Г.– рег. №*в НК, ответниците Б.Д.Б. и Г.Х.Б., са
признати за собственици на недвижим имот, придобит в режим на СИО чрез покупка
и извършена промяна на предназначение с одобрена екзекутивна документация, а
именно – самостоятелен обект с идентификатор ******.1.3, с предназначение
жилище, апартамент /образуван след промяна предназначение от тавански стаи,
тавански складови помещения и таванско подпокривно пространство с одобрена
екзекутивна документация/, находящ се на третия етаж в сграда №1, в гр. В., ул.
„Ж.в.“ №*9, със застроена площ от 114 кв. м, състоящ се от: коридор, пет
помещения и баня-тоалет, при граници: съгласно схема – съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж – няма; под обекта - ******.1.2, над обекта –
няма, ведно с прилежащите 13,4547 %, равняващи се на 17,06 кв. м ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, в което е построена сградата, съставляващо имот с идентификатор ******.
С договор за продажба на недвижим
имот, обективиран в нотариален акт №*********г. на С.Ч.–
нотариус с рег. №* в НК, И.К.С. и И.А.С., продават на В. И.И.
и С.К.Д., собствения си недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда,
представляващ жилище с идентификатор ******.1.2, с адмиистративен
адрес: гр. В., ул. „Ж.в.“ №*9, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 114
кв.м, състоящ се от: входно антре, детска стая, спалня, дневна, трапезария,
баня, тоалет, кухненска ниша, три балкона, вътрешно антре, при съседи: на същия
етаж – няма; под обекта - ******.1.1; над обекта - ******.1.3, ведно с
принадлежащото към апартамента избено помещение номер и граници по документ за
собственост, със застроена площ от 7,51 кв. м, както и 50 % ид.ч.
от общите части на сградата с идентификатор ******.1, както и от правото на
строеж върху дворното място, в което е построена сградата.
По делото са представени писмени
доказателства, касаещи преустройството на процесния тавански етаж в
жилищен. С разрешение за строеж №51 от 11.04.2018 г. на район „П.,“ Община В.,
главният архитект на район „П.,“ Община В. е разрешил на Б.Д.Б., на основание
чл.147, ал.1, ал.6, т.2, чл.148, ал.1 и ал.4 ЗУТ вр.
Наредба №1/30.07.2003 г. на МРРБ, извършването на строеж – преустройство на
тавански жилищен етаж и ремонт на покрив на жилищна сграда, находяща
се в УПИ ***/идентификатор ******/, кв. *, по плана на * м.р., гр. В.. Разрешението
за строеж е в сила от 04.05.2018 г.
От представено удостоверение рег.№АУ028816ПР-001ПР/02.04.2019 г. на СГКК -
В., се установява, че за обект „Преустройство на тавански жилищен етаж и ремонт
на покрив на жилищна сграда, находяща се в УПИ ***/идентификатор
******/, кв. *, по плана на * м.р., гр. В.“ са предоставени изискуемите данни и
обектът е нанесен в кадастралната карта с идентификатори ******.1.5, находящ се
в гр. В., район „П.“, ул. „Ж.в.“ №*9, ет.3 и ******.1.6, находящ се в гр. В.,
район „П.“, ул. „Ж.в.“ №*9, ет.3. Представени са писмени документи касаещи
инвестиционния проект по част Архитектурна; частта относно ел. инсталциите, пожрната безопасност
и др.
Представенити от ответната страна: техническа експертиза; обследване на съществуващ
строеж, изчисления за устойчивост на сградата на земетръс и частна
съдебно-техническа експертиза, представляват частни експертизи и същите не
следва да бъдат ценени от съда, доколкото не съставляват годни доказателствени
средства /в този смисъл - решение №*14 от 29.05.2014 г. по т.д. №992/2012 г. на
ВКС, ТК, 1 т.о.; решение №48 от 23.07.2020 г. по т.д. №199/2019 г. на ВКС, ТК,
1 т.о./.
С исковата молба е представен
архитектурен проект от 16.02.1978 г. на
двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр.В., ул. „Ж.в.“
№*9.
По искане на страните са събрани гласни доказателства чрез разпит на
водените от тях свидетели, за ищеца - К.С.ов К. и Б.Х.М.; за ответната страна - С.Р.Р.и С.М.Н.– всички без родство и
дела със страните.
В показанията си св. К.
сочи, че познава ищеца Р. Ф. от около три – четири години. Известно му е, че
ищецът е собственик на етаж от къща, находяща се в
гр. В., кв. „Л.“. Посещавал е имота веднъж с оглед преценка за извършване
ремонт на покрива на сградата, респективно оценка на стойността, на
необходимите строителни дейности. Сочи, че той и ищецът се качили на покрива,
като достъпът им не е бил ограничен. Не е имало затворени врати, които да
ограничават достъпа. От ищеца било отправено искане свидетелят да извърши оглед
на конструкцията на покрива и на керемидите. Твърди, че огледът не е бил
свързан с оплакване на ищеца от недостатък в покривната конструкция или в
покритието на покрива. При извършването му свидетелят и ищеца се разходили из
всички помещения на тавана, тъй като нямало поставени врати. Сочи, че негов
работник се наложило да пълзи в скосените части, тъй като трябвало и там да се
направи оглед. Заявява, че дървената конструкция е била разкрита от долната
ѝ част, като част от дъските били изгнили, а покритието на покрива било
компрометирано, като имало дупки, през които се виждало небето. Потвърждава, че е влизал във всички
помещения, тъй като никъде нямало поставени врати. В някои от помещенията имало
скосове. Сочи, че огледът е бил извършен през 2018 г.
Свидетелят Хиновски
сочи, че познава процесната сграда още преди неговият приятел и ищец в
настоящото производство – Р.Ф., да закупи имота на първия етаж от същата.
Заявява, че е посещавал многократно имота поради обстоятелството, че било
необходимо извършването на основен ремонт. Извършвал е оглед и на таванския
етаж, тъй като ищецът искал извършването на частичен ремонт и на покрива.
Заявява, че таванският етаж представлявал просто подпокривно пространство, а не
обитаемо пространство. Сочи, че ако площта му се раздели на три части, тази
част, която била към улицата, била с най-ниска височина. Имало нисък отвор, не
по-висок от 1 метър. В ниската част нямало зид, било отворено. Нямало врати и
прозорци. Свидетелят не може да посочи дали е имало ел. инсталация, като
заявява, че нямало какво да светне. Покривът бил двускатен,
като бил направен лошо. Не бил обърнал внимание дали имало водопровод.
Помещенията във високата част на подпокривното пространство били необитаеми, като
според свидетеля, в същите не можело дори да се престоява. Разяснява, че за
първи път се качил на таванския етаж, след като неговият приятел Р. закупил
жилището на първия етаж от процесната сграда и го помолил да проверят какво
било състоянието на покрива. От долната си част покривът не бил покрит –
виждали се дъските и ребрата от конструкцията, както и керемидите. Обяснява, че
на етажа се влизало по Г-образен коридор, от дясната му страна имало помещение
без врата, като заявява, че чертежът с помещения, приложен на л.391 от делото,
не отговарял на действителността. Оспорва да е имало сервизно помещение. Не
може да посочи брой на изградените помещения на етажа.
В показанията си воденият от ответниците Б. и Г. Б.,
свидетел С.Р.Р.заявява,
че е живял под наем на таванския етаж, в процесната сграда, през периода 2012 –
2013 г. Твърди, че на таванския етаж е имало четири помещения, като имотът бил
електрифициран и водоснабден. Едно от помещенията било складово, като в същото
свидетелят държал строителните си инструменти. Разяснява местоположението на
отделните помещения – вдясно от стълбището имало баня с тоалетна, след нея –
стаята, в която свидетелят е живял, а след нея още две стаи – вътрешни,
преходни помещения, както и килер, в който били съхранявани строителни
инструменти. Когато свидетелят се нанесъл, на таванския етаж вече живеел друг
наемател – „К.“, който обитавал двете преходни стаи. Заявява, че на всички стаи
е имало поставени врати. Врата е имало и към коридора на таванския етаж.
Вратите се заключвали. Твърди, че вечерно време се събирали в обитаваните от К.
стаи, тъй като той имал телевизор, а и неговата стая била по-голяма. Заявява,
че никой друг не се е качвал на етажа. Помещението, което използвали за килер
било високо, но същото имало и скос. Същото се
използвало само от наемателите на помещенията от таванския етаж, като и двамата
били строителни работници. Помни, че другият наемател, който често
злоупотребявал с акохол, бил в лоши отношения със
собствениците на жилището от втория етаж, като посочва лицето, с което той
най-често спорел - „И.“. Спомня си, че в имота на втория етаж живеел и
по-възрастен мъж. Заявява, че на таванския етаж е имало ток и вода. Било
изградено едно санитарно помещение, което се ползвало и от двамата наематели.
Известно му е, че преди него, в помещенията на таванския етаж са живели
студенти, но свидетелят не познава същите. В едно от помещенията имало теч от
покрива. Свидетелят живял в имота до средата на 2013 г., а другият наемател – К.
– до 2017 г. Всички разходи за ел. енергия и ВиК
услуги били заплащани от наемодателя Б.Б., а
свидетелят ги заплащал на него, след представяне на документ. Твърди, че
таванското складово помещение /килер/ било голямо, като когато влизал,
свидетелят твърди, че можел да стои прав, въпреки, че в едната му част то било
скосено до височина от около 1 метър. Таваните на помещенията не били покрити,
виждали се дъските и гредите от покривната конструкция. Заявява, че имало „нещо
като ламперия“.
В показанията си св. С.М.Н.водена от ответната страна, заявява, че живее в
съседство на процесния имот. Познава последния от 90-те години на 20 век. Към
този период къщата била на два етажа, с тавански стаи. Твърди, че е посещавала
таванския етаж, като обяснява, че до същия е стигало стълбището на сградата, а
пред етажа имало етажна площадка. Г-образен коридор осигурявал
достъп до четири стаи, от които едната стая
била скосена. Помещенията били
обитавани от наематели, но не били в добро състояние. Имало ток и вода на
етажа. Твърди, че още към 90-те години на миналия век, помещенията на таванския
етаж били отдадени под наем. Свидетелката заявява, че поддържала близки
отношения със собственците В. и И., и тъй като тя
била строителен работник и е извършвала ремонтни дейност в сградата, познавала
същата много добре. Запознала се с ответниците Б. и Г. Б.през 2004 г. Заявява,
че макар да имало наематели, таванският етаж бил в лошо състояние. Имало
електрическа и ВиК инсталации, но таваните и стените
били зле. Там живеели хора, които нямали къде другаде да живеят. Когато
наемателите напуснали, ответникът Б. се заел с отремонтиране
на етажа, тъй като покривът бил в лошо състояние. На таванския етаж имало
баня-тоалетна, която се намирала вдясно от стълбището. Сочи, че до другите стаи
е нямало водопровод. Скосената част от таванския етаж била тази откъм ул. „Ж.в.“.
Тази част се ползвала, но по-слабо. Имала врата с височина около 2 м. В
останалите части от тавана нямало такива скосове.
Стаите били с височина около 2.20 м. Наематели живели на етажа до започване на
преустройството му. Заявява, че не е в добри отношения с ищците. Сочи, че до
промяната в собствеността на първия и втория етаж, често е посещавала имота.
Заявява, че всички помещения на таванския етаж, с изключение на складовото,
имали прозорци.
По искане на
страните, по делото е проведена очна ставка между свидетелите Б.Х.М. и С.Р.Р., но показанията на
двамата свидетели се отнасят до различни периоди от време, поради което със
същите не се доказват релевантни за спора факти.
По делото е допуснато провеждане на
съдебно-техническа екпсертиза /СТЕ/, от приетото
заключение, на която се установява, че одобрените инвестиционни проекти и Разрешение
за строеж, по които е строена жилищната сграда не се съхраняват в архив.
Разрешение за строеж №167 от 18.09.1978 г. не съществува, а разрешение за
строеж №167 от 1985 г., посочено в договор за доброволна делба на съсобствен
недвижим имот от 14.12.1996 г., е за друга сграда, на различен адрес.
Оригиналните одобрени проекти са за сграда с полуподземен,
два надземни и един тавански етаж. Същите отговарят на процесната сграда. По
отношение на обектите по договор за доброволна делба на съсобствен недвижим
имот от 14.12.1996 г. и нотариален акт за дарение на недвижим имот № *******г.,
е констатирана идентичност с одобрените от 15.09.1978 г. и 05.03.1985 г.
проекти. В същите не са описани таванско складово помещение с площ 12,31 кв.м,
таванско складово помещение с площ 12,73 кв.м и подпокривно пространство с площ
30,91 кв.м. По отношение на обектите по нотариален акт № ******** г. и
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ********г., е
констатирана частична идентичност с одобрените от 15.09.1978 г. и 05.03.1985 г.
проекти. В същите са описани таванско складово помещение с площ 12,31 кв.м,
таванско складово помещение с площ 14,00 кв.м и подпокривно пространство с площ
19,76 кв.м и 11,15 кв.м. За обектите описани в констативен нотариален акт за
собственост на недвижим имот № ********г. не е установена идентичност с
одобрените от 15.09.1978г. и 05.03.1985 г. проекти. Според вещото лице, няма
преписка за промяна предназначение и одобрена екзекутивна документация за обект
апартамент /образуван след промяна предназначение от тавански стаи, тавански
складови помещения и таванско подпокривно пространство с одобрена екзекутивна
документация/.
Експертът сочи, че в район „П.“, община В., няма преписка за промяна
предназначение на таванския етаж, като в архива липсва описаната в НА №********г
на Служба по вписванията – В., „одобрена екзекутивна документация“. Към датата
на съставяне на посочения нотариален акт не е нямало одобрени проекти и
разрешение за строеж.
Сочи, че е налице е одобрен архитектурен проект за таванския етаж –
оригинал, който е предоставен от ищеца. Предвиден е тавански етаж до който се
достига посредством общото стоманобетонно двураменно стълбище. Същият се състои
от: коридор с площ 6,82 кв.м, таванско помещение с площ 10,00 кв.м,
таванско помещение с площ 14,96 кв.м, таванско складово помещение с площ 12,31 кв.м, таванско складово
помещение с площ 12,73 кв.м и подпокривно пространство с площ 30,91 кв.м.
Посочва, че таванските помещения са прилежащи части към жилищата в сградата.
Покривът на сградата е двускатен, с две била,
като за яснота е представен чертеж. В частта на таванските помещения,
максималната светла височина е 275 см от подовата плоча на таванския етаж, а
съгласно архитектурния чертеж, същата е 265 см, от готов вид. Подпокривното
пространство е с максимална светла височина 135 см от подовата плоча на
таванския етаж. Таванското помещение с площ 10,00 кв.м и общият коридор се
осветяват и проветряват посредством прозорци
разположени на южната фасадата над покривната плоскост на подпокривно
пространство с площ 30,91 кв.м. Таванско помещение с площ 14,96 кв.м се
осветява и проветрява посредством прозорец разположен на западната фасада. Таванско
складово помещение с площ 12,31 кв.м се осветява и проветрява посредством
прозорец разположен на западната фасада и табакера на северния скат на покрива.
Таванско складово помещение с площ 12,73 кв.м се осветява и проветрява
посредством табакера на северния скат на покрива.
В изготвения архитектурен проект на таванското подпокривно пространство
не е посочена височина, но е котирана в конструктивния проект, съгласно който подпокривното
пространство е с максимална светла височина 135 см и минимална светла височина
45 см от подовата плоча на таванския етаж.
Според вещото лице, за да бъде отделено като самостоятелен обект,
таванското подпокривно пространство с площ 30,91 кв.м, трябва да има
самостоятелен вход и височина позволяваща достъп до него. Максималната светла
височина на същото е 135 см, което не позволява монтиране на врата при спазване
на противопожарните норми и обособяването му като самостоятелен обект.
Дадено е заключение, че процесният тавански
етаж се състои от: коридор с площ 6,82 кв.м, таванско помещение с площ 10,00 кв.м,
таванско помещение е площ 14,96 кв.м, таванско складово помещение с площ 12,31
кв.м, таванско складово помещение с площ 12,73 кв.м и подпокривно пространство
с площ 30,91 кв.м. Коридорът е с котирана максимална светла височина 275 см от
подовата плоча на таванския етаж в конструктивния чертеж, а в архитектурния
чертеж - 265 см. През коридора се осъществява достъпа до двете тавански
помещения и таванско складово помещение с площ 12,73 кв.м, от общата стълбищна клетка. По проект е предвидено захранване с ток
на всички помещения на таванския етаж, с изключение на подпокривното
пространство, като няма данни за изграждане на ВиК
инсталация.
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че разликата между сбора от
площите на отделните помещения на таванския етаж – 80,91 кв.м и площта,
посочена в констативния нотариален акт от 2018 г. – 114 кв.м се дължи на
обстоятелството, че в експертизата са били посочени само светлите части, без
зидовете. Заявява, че от построяването ѝ до 2006 г. сградата не е била
променяна. Разяснява, че от администрацията на район „П.“, община В. ѝ е
било обяснено, че е бил създаден и
поддържан отделен архив, но голяма част от
документите липсвали. Сочи, че вероятно има друг регистър, чието местонахождение не е
известно. За сградата има ел. проект, но няма ВиК
проект.
Със заключение по допусната допълнителна СТЕ, вещото лице сочи, че ответникът
Б.Б. е придобил правото на собственост върху:
таванска стая с площ 10,25 кв.м; таванско складово помещение с площ 14,00 кв.м;
таванско подпокривно пространство /неизползваемо/ с площ 19,76 кв.м
Общата площ на придобитото е 44,01 кв.м, ведно с 5,6247% ид.ч.
от общите части на сградата /НА № ******** г./, както и: таванска стая №* с
площ 14,96 кв.м; таванско складово помещение №* с площ 12,31 кв.м; таванско
подпокривно пространство /неизползваемо/ с площ 11,15 кв.м
или общата площ на придобитото е 38,42 кв.м, ведно с 7,83% ид.ч.
от общите части на сградата припадащи се на таванската стая и таванското складово
помещение /НА № ********г./ Общата площ на придобитото от двете сделки е 82,43
кв.м, ведно с 13,4547% ид.ч. от общите части на
сградата. Коридорът от таванския етаж не е бил предмет на покупка от страна на Б.Б., като функционалното предназначение на тази част от
етажа е да осигури достъп до таванските помещения от стълбищната
клетка, с която граничи. Коридорът е част от общите части на сградата и не може
да се обособи като самостоятелен обект. Същият служи за осигуряване на достъп
до помещенията на таванския етаж, но не и до други обекти в сградата, освен
тези придобити от ответниците.
Вещото лице е изготвило скица на таванския етаж /приложение 1 – л.317/,
съгласно одобрения проект от 15.09.1978 г. и 05.03.1985 г., като от същата се
установява следното: таванска стая с площ 10,25 кв.м по НА от 2004 г. - 10,25
кв.м светла площ и ЗП = 12,38 кв.м; таванско складово помещение с площ 14,00 кв.м
по НА от 2004 г. - 12,26 кв.м светла площ и ЗП = 14,04 кв.м; таванска стая №* с
площ 14,96 кв.м по НА от 2006 г. - 14,96 кв.м светла площ и ЗП = 17,10
кв.м; таванско складово помещение №* с
площ 12,31 кв.м по НА от 2006 г. - 12,31 кв.м светла площ и ЗП = 14,12 кв.м; цялото
таванско подпокривно пространство /неизползваемо/ с площ 30,91 кв.м - 30,91 кв.м
светла площ и ЗП = 34,24 кв.м. Общата светла площ на помещенията по двете
сделки е 80,69 кв.м, а общата ЗП = 91,88 кв.м. Общата застроена площ на
таванския етаж е 116,44 кв.м. Застроената площ на стълбищната
клетка, коридора и част от зидовете е 24,66 кв.м.
Експертът е изчислил размер на идеалните части от общите части на
сградата на всеки от обектите, към датата на подаване на исковата молба, при
съобразяване площта на РЗП на цялата сграда и отделните обекти в нея. Същите са
както следва: за апартамент 1 на първи етаж е с площ 114.00 кв.м, с
приспаднатите идеални части по сделката от 2004 г. - 44,3753%; за апартамент 2
на втори етаж, с площ 114.00 кв.м, идеалните части от общите части на сградата
с приспаднатите идеални части по сделката от 2006 г. са 42,173%, а за таванския
етаж, с площ 114,00 кв.м, идеалните части от общите части на сградата са
13,4547%. Изрично е посочено, че е налице несъответствие между документи за собственост,
чертежи и установеното на място, поради което не може да се определи кой обект
колко идеалните части от общите части на сградата трябва да притежава.
В съдебно заседание експертът
разяснява, че при оглед на място е установил, че всички помещения на таванския
етаж са обединени в един обект. Достъпът до покрива се осъществява от стълбищната клетка. След преустройството на тавана, стълбищната клетка е продължена.
Със заключението на проведената
по делото втора СТЕ е представено площообразуване на идеалните части на имотите на всеки от
собствениците, посочени според информацията взета от предоставените документи
за собственост, чертежи и скици от СГКК - В.. Извършените изчисления са
представени в табличен вид. В съдебно заседание, вещото лице представя нови
таблици, като заявява, че посоченото в таблица №4 е представено окончателното
му становище. Според същата, притежаваните от отделните собственици, идеални
части от общите части на сградата, са в следните размери: за имот, находящ се
на етаж 1 - 28 %; за обект, находящ се на етаж 2 – също 28 %; за обекти, находящи се на етаж 3 /тавански етаж/ - общо 26 % .
Останалите 17 % се притежават от собствениците на обекти на партерния етаж.
Посочените изчисления са извършени при съобразяване КНА от 2018 г. Размерът на
прилежащите идеални части до дата 16.01.2018 г., е посочен в таблица №*А, като
същите са както следва: за имот, находящ се на етаж 1 - 30 %; за обект, находящ се на етаж 2 –
31 %; за обекти, находящи се на тавански етаж - общо
16 %. Останалите 23 % се притежават от собствениците на обекти на партерния
етаж.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните изводи:
Предявените искове намират правно
основание в разпоредбата на чл.26, ал.2, ал.1 ЗЗД. Същите са допустими, до
размера на припадащите се идеални части от общите части на сградата, за всеки
от ищците, а именно - за ищеца Р.В.Ф. - 44,3753% ид.ч.
и за ищеца С.К.Д. – 21,0865 ид.ч. Според установената
съдебна практика на ВКС /така - решение №*08/14.07.2014
г. по гр.д. №6302/2013 г. на ВКС, ГК, 4 г.о.; решение №140/17.11.2020 г. по
гр.д. № 4530/2019 г. на ВКС, ГК, 3 г.о.; определение №478/14.12.2020 г. по д.
№3867/2020 г. на ВКС, ГК, 4 г.о.; определение №150/13.04.2021 г. по гр.д.
№494/2021 г. на ВКС, ГК, 3 г.о./, в случаите, когато самият ищец твърди и
представя доказателства, че не е собственик на целия имот, предмет на договора,
чиято нищожност се иска да бъде прогласена, а само на идеална част, предвид
принципната процесуална забрана по чл.26 ал.2 ГПК да не се предявяват пред съда
чужди права от свое име /освен в изрично предвидените от закона случаи на
процесуална субституция/, този ищец е процесуално легитимиран и има правен
интерес да води иска за нищожност само до размера на своето право на
собственост, т.е. той може да предяви иска за прогласяване нищожността на
договора само относно идеалната част от процесния имот, която е негова
собственост. Процесуално легитимирани да предявят иск за нищожност на
останалата част от договора и признат от закона правен интерес от това имат
единствено останалите съсобственици на имота.
Разгледани по същество, исковете
са неоснователни.
Съгласно нормата на чл.26, ал.2,
пр.1 ЗЗД, нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет, като
основанието се предполага до доказване на противното. С мотивите към ТР №3/2014
г. на ВКС, ОСГК е разяснено, че предметът на договора е невъзможен, когато той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката
и не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на
развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката,
както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди
постигане на съгласието /фактическа невъзможност/.
В случаите, когато неговото възникване или за разпореждането
с него съществува непреодолима правна пречка, изразяваща се в нормативно уредени забрани за извършване
на сделката или ограничения за обособяването на обекта, е налице правна невъзможност на
предмета. Преценката дали предметът на сделката е възможен, следва да се извърши като се съобрази състоянието на вещта към момента
на извършване на разпоредителното действие.
По силата на договор за продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт от 14.12.2004
г., ответниците Б.Б. и Г.Б. придобиват правото на
собственост върху: тавански етаж,
състоящ се от:
таванска стая, таванско складово помещение и таванско подпокривно пространство,
ведно с 5,6247 % ид.ч. от общите части на сградата, както
и 130/300 ид. ч. от дворното място, в което е
построена сградата. Продавач по договора е ответникът В.К., който към
посочената дата е собственик на апартамент, находящ се на първия етаж от
жилищна сграда, ведно с три избени помещения и една таванска стая, ведно с 50 %
ид.ч. от общите части на сградата, както и ½ ид.ч. от дворното място, върху което е построена сградата,
съгласно договор за дарение на недвижим имот от 14.12.1996 г. /нотариален акт за дарение на недвижим имот № *******г./. Праводатели на В.К. са неговите родители - В.А. Д.а и К. И.
Димов, които придобиват правото на собственост върху горепосочените обекти въз
основа сключен договор за доброволна делба от 14.12.1996 г. със съделителите И.К.С.
и И.А.С.. Последните придобиват правото на собственост върху апартамент, находящ се на втория
жилищен етаж, едно избено помещение и една таванска стая, както и 50 % ид.ч. от общите части на сградата. Към датата на сключване
на договора за доброволна делба, съделителите са собственици на дворното място,
в която е изградена същата.
На 11.10.2016 г., със сключване
на договор за продажба на недвижим имот, обективиран
в недвижим имот № **********г., ответниците Б. и Г. Б.придобиват правото
на собственост върху частта от таванския етаж, притежавана от ответниците И.С.
и И.С.. Съгласно текста на договора, предмет на същия е правото на собственост
върху: таванска стая №*, находяща се на третия
/тавански/ етаж на жилищната сграда с адрес: гр. В., ул. „Ж.в.“ №*9, таванско
складово помещение №* и таванско подпокривно пространство /неизползваемо/,
ведно с припадащите се 7,83 % ид.ч. от общите части
на сградата. Оспорванията на ищците касаят реална
част от продадените обекти, а не
самостоятелни обекти на правото на собственост. С всеки от двата договора,
продавачите се разпореждат с правото на собственост върху притежаваните от тях
части от таванския етаж и обособените обекти на същия, като между страните няма
спор, че до 14.12.2004 г., собственици на същия са само ответниците В.К., И.С.
и И.С..
Изграждането на
отделни помещения на таванския етаж е предвидено още с архитектурния проект на
сградата – от 1978 г. По делото не са представени доказателства, а и не се твърди, че към
14.12.2004 г. и към 11.10.2016 г. трето лице, различно от В.К., И.С. и И.С., е
притежавало право на собственост върху обект или ид.ч.
от обект в процесната сграда. Продаваните обекти от сградата не са били съсобствени с друго лице/други лица, поради което при
сключване на договорите не е било необходимо спазване на изискването по чл.33,
ал.1 ЗС.
По делото са представени
декларации от И.С. /11.05.2009 г./ и Р.Ф. /05.03.2019 г./, с които същите
декларират съгласие, Б.Б. да извърши ремонт,
реконструкция и промяна на предназначението на собствения му трети етаж от
жилищната сграда с адрес: гр. В., ул. „Ж.в.“ №*9.
Анализът на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, сочи, че подпокривното пространсто
между покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция не представлява
обща част на сградата. Съгласно приетото с решение № 95/24.06.2015 г. по гр. д.
№524/2014 г. по описа на ВКС, ГК, 1 г.о., подпокривното пространство между
покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция представлява обща част
на сграда по естеството си, когато в нея не могат да бъдат обособени тавански
помещения, а когато с оглед височината му това е възможно, но такива не са
изпълнени то е обща част по предназначение.
Още към м.12.1996 г., на
таванския етаж на процесната сграда са били изградени отделни помещения по
смисъла на чл.45 от действащата към посочения период Наредба №5/17.05.1995 г.
за правила и норми по териториално и селищно устройство на министъра на
териториалното развитие и строителството /отм./. До същия се е стигало по
изграденото стълбище на сградата, като е имало отделно рамо, което е водело към
подпокривното пространство /видно от приложения архитектурен проект от 1978 г.
и от събраните гласни доказателства/. Бил е изграден един санитарен обект на
етажа. Съгласно чл.88 от Наредбата, в подпокривното пространство на жилищните
сгради могат да се проектират жилища, ателиета и складови помещения, както и
стаи за ползване от обитателите на жилищата за творческа, научна и друга
дейност. Към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с
мивка). За стаите за творческа, научна и друга дейност не се изисква санитарен
възел. Проектиране на складови помещения в подпокривното пространство също е
допустимо, съгласно чл.89 от Наредба №5.
От приложения по делото договор
за доброволна делба се установява, че предмет на същата са били както обектите
на двата отделни жилищни етажа, ведно с принадлежащите им избени помещения,
така и помещенията изградени на таванския етаж, като същите не представляват
принадлежност, по смисъла на чл.98 ЗС, към собствените на ищците жилища,
разположени на първия и втория етаж от сградата. Видно от приобщените по делото
писмени доказателства, всеки от обектите на жилищните етажи има складови
помещения в приземния етаж. При извършване на доброволната делба от 1996 г.,
целият тавански етаж е бил разделен между двамата съделители, като всеки от тях
е придобил правото на собственост върху обособена част от този етаж. С
извършването на разпоредителните сделки от 2004 и 2006 г., ответниците Б. и Г. Б.придобиват
правото на собственост върху целия
тавански етаж, в т.ч. върху коридора и неизползваемото подпокривно пространство.
Съгласно разясненията дадени с ТР
№34 от 01.08.1983 г. по тълк. дело №11/1983 г. на
ОСГК на ВС, подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в
етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за
творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или
сервизни помещения към такива, е обща част от сградата. Когато подпокривното
пространство (таванът) или част от него няма нужната височина, площ и обем,
нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползваемо, освен за изолация
между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява
обща част по естеството си. Предназначението му не може да се промени.
Подпокривното пространство (таванът) - обща част от сградата, което има нужната
височина, пространство, обем, до което има нормален достъп от стълба и което
могат при спазване на съответните законни изисквания да се изградят отделни
обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е обща част по предназначение. Преустройството и
изграждането на отделни обекти или сервизни помещения може да стане по съгласие
на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване
на преустройството, като същото е допустимо само по отношение общи части по
предназначение, но и за тези, които представляват общи части по естество.
Таванският етаж не служи за
изолация между последната плоча и покрива, както и за достъп до него, поради
което същото не представлява обща част по естеството си. На същия са обособени
отделни помещения, които още преди датата на сключване на първата от двете
разпоредителни сделки са били използвани за отдаване под наем, както и за
складиране на вещи. По делото са събрани гласни доказателства /св. Найденова/,
която заявява, че в продължение на много години - от 90-те г. на 20 век до 2017 г., таванският
етаж е бил обитаем, като там живеели наематели. В показанията си този свидетел
заявява, че първоначално помещенията били отдавани под наем от праводателите на ответниците Б. и Г. Б., а след 2006 г. –
от самите тях.
При горните доводи, съдът намира,
че не е налице соченият от ищците порок – невъзможен предмет, при всяка от
оспорените разпоредителни сделки, поради което предявените искове подлежат на
отхвърляне като неоснователни.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно
основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, предявен от Р.В.Ф., ЕГН **********,*** и С.К.Д.,
ЕГН **********,***, против: Б.Д.Б., ЕГН **********,***; Г.Х.Б., ЕГН **********,***
и В.К.И., ЕГН **********,***, за прогласяване нищожността, поради невъзможен
предмет, на договор за продажба на недвижим имот, обективиран
в нотариален акт №************г., в частта, в която продавачът В.К.И., ЕГН **********
продава на Б.Д.Б., ЕГН ********** таванско подпокривно пространство -
неизползваемо, находящо се в жилищна сграда в гр. В., ул. „Ж.в.“ № *, с площ
19,76 кв.м, при граници: калкан, таванска стая, тавански коридор, необитаемо
подпокривно пространство на жилището на втория етаж и улица, до размера на
припадащите се за всеки от ищците, ид.ч. от общите
части от сградата, а именно – за ищеца Р.В.Ф. - 44,3753% ид.ч.
и за ищеца С.К.Д. – 21,0865 ид.ч.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно
основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, предявен от Р.В.Ф., ЕГН **********,*** и С.К.Д.,
ЕГН **********,***, против: Б.Д.Б., ЕГН **********,***; Г.Х.Б., ЕГН **********,***;
И.К.С., **********,***, aп. 1 и И.А.С., ЕГН **********,***,
за прогласяване нищожността, поради невъзможен предмет, на договор за продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № **************г.,
в частта, в която И.А.С., ЕГН ********** и И.К.С., ЕГН **********, продават на Б.Д.Б.,
ЕГН **********, таванско подпокривно пространство - неизползваемо, находящо се
в жилищна сграда в гр.В., ул. „Ж.в.“ № *, с площ 11.15 кв.м, при граници:
таванско помещение №*, коридор, таванско подпокривно пространство №*, двор
откъм улицата и вътрешен двор, до размера на припадащите се за всеки от ищците,
ид.ч. от общите части от сградата, а именно – за
ищеца Р.В.Ф. - 44,3753% ид.ч. и за ищеца С.К.Д. –
21,0865 ид.ч.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано
с въззивна жалба, пред Окръжен съд - В., в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: