№ 1067
гр. Варна, 22.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря СИЯНА К. КАЦАРСКА
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20253100100168 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по предявени искове от С. Д. В.,
ЕГН ********** от ***, М. Д. Ш., ЕГН ********** от *** и С. Д. К., ЕГН
********** от *** срещу „Ромел консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. М. Луиза №46 и Н. Г. П., ЕГН
********** от ***, за осъждане на ответниците солидарно да заплатят на
първата ищцата сумата от 22537,41 евро, на втората сумата от 5634,35
евро и на третата сумата от 5634,35 евро, представляваща незаплатено
задължение по договор за спогодба от 07.12.2015г., ведно със законната лихва
върху главниците считано от депозиране на исковата молба в съда до
окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 79, ал.1 ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения, че ищците са наследници на
Д.В.В., б.ж. на гр. Варна, починал на 25.07.2025г., като първата ищца е негова
преживяла съпруга, а втората и третата ответници негови низходящи.
Поддържа се, че с договор за покупко – продажба оформен в нотариален акт
№198/04.10.2007г., Д.В. и неговата съпруга и С. В. в режим на СИО са
придобили от ответниците по спора недвижим имот представляваща ПИ
№3243 по плана на к.к. ***, гр. Варна при цена от 15000 лева. С предмет този
имот е образувано съдебно производство по предявен иск с правно осн. чл.
108 ЗС от трето на спора лице, за което обстоятелство е образувано гр. дело
№3715/2012г. на ВРС. По посоченото дело е постановено съдебно решение,
същото потвърдено с решение на въззивен съд, с което е уважен предявеният
ревандикационен иск на третото лице срещу правоприемниците по
разпоредителната сделка от 2007г., като същите са осъдени да предадат
владението върху имота на третото за спора лице.
След влизане в сила на съдебното решение на 07.12.2015г. между на
Д.В.В., б.ж. на гр. Варна и С. В., а от друга страна ответниците по спора се
постига споразумение. По силата на това споразумение се твърди, че
1
ответниците са поели солидарно задължение да заплатят по силата на договор
за спогодба от 07.12.2015г. и в частност по б.“а“, т.3 и т.4 от договора сумата
от 21871,10 лева, която се формира, както следва: 15000 лева заплатена
продажна цена по договора, 16,50 лева държавна такса, 303 лева държавна
такса, 351,60 лева нотариална такса, 2800 лева съдебно – деловодни разноски
по гр. дело № 3715/2012г. на ВРС, 2600 лева изплатени на третото лице в
изпълнителното производство, както и 800 лева дължими държавни такси по
изпълнителното производство.
Страните постигнали и споразумение, което оформили в б.“б“, т.4 от
същото, съобразно което, ответниците се задължили в срок до 60 дни да
предявят срещу своите праводатели Р.Н. и К.С. или техни наследници, искове
по реда на чл. 189 ЗЗД, за връщане на продажна цена и разноски по договора.
Уговорено било, че след приключване на този спор ответниците следвало
солидарно да заплатят на ищците всички получени по силата въз основа на
решение или спогодба по това дело суми, но не по-малко от 70000 евро,
представляващи вреди по подписания и развален договор за покупко –
продажба на недвижим имот в к.к. ***, гр. Варна, която сума съобразно
уговорката се дължала независимо от изхода на спора. По силата на уговорка в
б.“б“, т.5 ответниците поели спрямо настоящите ищци солидарно задължение
за заплатят процесната сума.
Твърди се, че общият размер на поетото от ответниците спрямо ищците
задължение възлиза на 81182,52 евро /21871,10 лева, съответстващи на
11182,52 евро по б.“а“, т.3 и т.4 и по б.“б“ т.4 в размер на 70000 евро/. Сумата
от 21871,10 лева по б.“а“, т.3 и т.4 от споразумението била заплатена, като
ищците за същата нямат претенции.
Неизпълнение на договорното задължение твърдят, че ответниците са
допуснали по отношение на задължението им по б.“б“ т.4 от споразумението.
По тази точка се поддържа, че ответниците били предявени срещу техните
праводатели иск по реда на чл. 189 ЗЗД, за което било образувано гр. дело №
83/2016г. на ВОС. По това дело настоящите ответници постигнали
споразумение, по което получили сумата от 33637,43 евро, която суми
предали на ищците по настоящото дело, като част от дължимото задължение.
Посочва се, че през месец юни 2024г., след приключило производство по
гр. дело № 895/2021г. на ВОС, ответниците по настоящия спор заплатили
допълнително сумата от 5000 лева, равностойност на 2556,46 евро, при което
общо заплатеното от тях произтичащо от спогодбата възлизало на 36193,89
евро. При изложените съображения намират, че за тях е налице правен
интерес да предявят осъдителни искове за разликата между вече заплатеното
и уговорено по споразумението в размер на 70 000 евро.
Доколкото страни по договора за спогодба са първата ищца и нейният
съпруг Д.В., б.ж. на гр. Варна, при което и след неговата смърт първата
ищцата действаща в лично качество по договора за спогодба досежно
дължимото й плащане от 1/2, както и в качество й на наследник на своя съпруг
за 1/3 ид. части предявява осъдителен иск за заплащане на незаплатената й
част по договора от 22537,41 евро. Втората и третата ищцата са низходящи на
починалия Д.В., при което техните квоти са равни на квотите на съпругата, с
оглед на което всяка една претендира плащане по договора съобразено с
наследствените си права.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответницата П.,
2
същата действаща в лично качество, както и в качеството и на представляващ
и управляващ ответното търговско дружество.
Не се оспорват фактите, че с договор за покупко – продажба оформен в
нотариален акт № 198/04.10.2007г. ищцата С. В. и нейния съпруг Д.В., б.ж. на
гр. Варна са придобили от ответниците по спора процесния имот в к.к. ***, гр.
Варна. Няма спор, че е образувано гр. дело № 3715/2012г. на ВРС, по което е
постановено съдебно решение, с което е уважен предявен от трето на спора
лице иск по чл. 108 ЗС, като на същото е предадено владението върху имота.
Няма спор също така, че на 07.12.2015г. е постигната процесната спогодба. Не
се оспорва, че сумата по б.“а“, т.3 и т.4 от спогодбата в размер на 21871,10
лева, която се формира, както следва: 15000 лева заплатена продажна цена по
договора, 16,50 лева държавна такса, 303 лева държавна такса, 351,60 лева
нотариална такса, 2800 лева съдебно – деловодни разноски по гр. дело №
3715/2012г. на ВРС, 2600 лева изплатени на третото лице в изпълнителното
производство, както и 800 лева дължими държавни такси по изпълнителното
производство, е заплатена от ответниците на ищците.
В исковата молба се излагат възражения досежно дължимостта на
сумата от 70 000 евро по процесната спогодба, действителността на
уговорката по б. „б“, т.4 от спогодбата и размера на получените и заплатени от
ответниците в полза на ищците до момента на депозиране на исковата молба
суми.
На първо време се излагат възражения, че договорът за покупко –
продажба от 2007г. не следва да се счита за развален въз основа на влязло в
законна сила съдебно решение постановено по гр. дело № 3715/2012г. на ВРС.
Договорът е валиден и облигационно обвързва страните по него. Клаузата в
споразумението по т.5 от същото за разваляне на договора за покупко –
продажба не е възпроизвела своя ефект с оглед изричната разпоредба на чл.
87, ал.3 ЗЗД. Доколкото договорът не е развален то продавачът не дължи
заплащане на сумата по б.“б“, т.4 от споразумението, която по своята същност
представлява обезщетение за пълно неизпълнение по договора.
Посочената клауза по б.“б“, т.4 от споразумението намират за нищожна,
като противоречаща с добрите нрави. Поетото по силата на този уговорка
задължение за заплащане на обезщетение представлява такова за обезщетение
за вреди, същото наподобява такова за неустойка, при което за него следва да
бъдат приложени правилата за действителността на неустойката. Продажната
цена по договора възлиза на 15 000 лева, а уговореното обезщетение възлиза
на 70000 евро, като многократно превишава размера на продажната цена на
имота.
В евентуалност предявените искове се оспорват по размер, като се
излагат възражения, че общо заплатената сумата възлиза на 46375 евро, която
се формира от сумата платена по б. „а“, т.3 и т.4 от 21871,10 лева,
равностойност на 11 182 евро и сумата от 35279 евро, заплатени за периода
11.01.2017г. – 26.06.2024г.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
Представени по делото е удостоверение за наследници на Д.В.В., б.ж. на
гр. Варна, починал на 25.07.2024г., от което се установява, че ищцата С. В. е
негова съпруга, а ищците М. Ш. и С. К. негови низходящи.
3
С договор за покупко – продажба от 04.10.2007г., оформен в нотариален
акт № 198, том IV, рег. № 9773, нот. Дело №727/2007г. по описа на нотариус
П.С. с район на действие ВРС ответницата Н. Г. П. и представляваното от нея
търговско дружество „Ромел Консулт“ ЕООД, продават на Д.В., б.ж. на гр.
Варна и първата ищца С. В. недвижим имот в гр. Варна, район „Приморски“,
к.к. „***“, същият с площ от 750 кв.м., представляващ имот № 3243 по плана
на к.к. „***“, гр. Варна.
С решение №4524/21.10.2023г., постановено по гр. дело 3715/2012г. на
ВРС, С. В. и Д.В., б.ж. на гр. Варна са осъдени да предадат на трети на спора
лица владението на недвижим имот с идентификатор ***, със стар № 3243,
намиращ се в гр. Варна, на осн. чл. 108 ЗС. Постановеното решение досежно
ревандикационния иск е потвърдено с решение № 427/11.03.2025г.,
постановено по в.гр. дело № 254/2014г. на ВОС, което решение не е допуснато
до касационно обжалване с определение № 501/14.10.2015г., постановено по
гр. дело № 3682/2015г. на ВКС.
Представена по делото е спогодба от 07.12.2015г. постигната между
Д.В., б.ж. на гр. Варна и С. В., от една страна, а от друга ответницата Н. П. и
представляваното от нея ответно търговско дружество, по силата на която
страните констатират, че е влязло в законна сила решение по гр. дело №
3715/2012г. на ВРС, че по силата на договор за покупко – продажба, който е
обективиран в нотариален акт № 198/2007г. ответниците са прехвърлили
собствеността досежно недвижим имот на първата ищца и нейния съпруг,
посочили са продажната цена на имот, разноските по неговото нотариално
прехвърляне, така и разноските по заведени дела. В точка 5 от споразумението
страните по този договор са постигнали съгласие, че развалят договорът за
покупко – продажба, който е обективиран в нотариален акт № 198/2007г.,
вследствие на което уговорят и размера на задълженията, които се следват от
разваления договор.
С решение №423/05.04.2022г., постановено по гр. дело № 895/2021г. на
ВОС е развален договор за покупко – продажба оформен в нотариален акт №
161/2007г., с който трето на спора лице Р.С.Н. е продал на ответницата Н. Г. П.
½ ид. части от недвижим имот №3243 по плана на к.к. „***“, гр. Варна, на осн.
чл. 189, ал.1, изр.1-во ЗЗД, като е осъдена Държавата, като правоприемник на
Р.Н., б.ж. на гр. Варна, да заплати на Н. П. сумата от 25000 евро, която сума
представлява продажна цена по разваления договор. Постановеното решение е
потвърдено с решение № 21/10.02.2023г., постановено по в. гр. дело №
323/2022г. на Апелативен съд- Варна, което решение не е допуснато до
касационно обжалване с определяне № 3142/21.03.2024г., постановено по гр.
дело № 3142/2023г. на ВКС.
Гореизложената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Не е спорно между страните, а се установява и от представените по
делото писмени доказателства, че с договор за покупко – продажба оформен в
нотариален акт № 198/2007г. ищцата С. В. и нейният съпруг Д.В., б.ж. на гр.
Варна са придобили от ответниците по спора процесния имот в к.к. „***“, гр.
Варна. Наследници на Д.В., б.ж. на гр. Варна са първата ищца - негова
преживяла съпруга, а втората и третата ответници са негови низходящи.
Установява се също така, че във връзка с оспорване на права досежно имота
предмет на посочената разпоредителна сделка е било образувано гр. дело №
3715/2012г. по описа на ВРС, по което е уважен предявения от трето на
настоящия спор лице ревандикационен иск, с оглед на което наследодателя на
4
ищците, съответно и първата ищца, като негова съпруга са осъдени да
предадат владението върху имота. Видно от доказателствата, които са
представените по делото, съдебното решение, с което е уважен осъдителният
иск с правно осн. чл. 108 ЗС е влязло в законна сила на 14.10.2015г.
След влизане в сила на горепосоченото съдебно решение страните по
настоящия спор са постигнали извънсъдебна спогодба в писмена форма, по
силата на която са постигнали съгласие да се развали сключения между тях
договор за покупко – продажба на недвижим имот, който договор е
обективиран в нотариален акт № 198/2007г. Въз основа на взаимното им
решение за разваляне на договора са уговорили и съответните парични
задължения, които ответното търговско дружество и представляващата го
ответница – тя и в лично качество са поели спрямо първата ищца и
наследодателя на ищците Д.В.. Съобразно разпоредбата на б „Б“, т.2 ответното
дружество и ответницата П. – като управляващ и представляващ, така и в
лично качество са се задължили да заплатят сумата от 21871,10 лева, която
сума съставлява сбор от посочената в договора за покупко – продажба
продажна цена на имота, нотариалните такси по неговото прехвърляне, така и
разноските по съдебни дела и изпълнително производство, заведени срещу
праводател на ответниците. Във връзка с поетите задължения по този точка от
споразумението, страните не спорят, че уговореното задължение от
ответниците е заплатено в полза на ищците.
Спорът по същество се явява съсредоточен около задълженията, които
произтичат от б. „б“, т.4 от договора, в която разпоредба страните са
уговорили задължение за ответниците да заплатят сумата от 70000 евро –
обезщетение за вреди от разваления договор за покупко – продажба на
недвижим имот, същият намиращ се в к.к. „***“, гр. Варна.
Ответните страни в срока по чл. 131 ГПК, при депозиране на отговор на
исковата молба релевира своите насрещни възражения, в които се поддържа,
че посочената в споразумението сума не е дължима, предвид това, че не е
настъпило условието, което е визирано в процесното споразумение, а именно
не е развален договорът за продажба на недвижим имот от 2007г., който е
сключен между страните. В тази насока се поддържа, че при уважаване на
вещния осъдителен иск за собственост не се достига до автоматично
разваляне на договора с предмет вещни права, предвид изричната разпоредба
на чл. 87, ал.3 ЗЗД.
С оглед твърденията в исковата молба, които са уточнени от ищците и в
първото по делото съдебно заседание, че процесната сума представлява
обезщетение за вреди от развален договор с предмет недвижим имот, същият
сключен между страните през 2007г., то съдът разпредели доказателствената
тежест между страните, като в тежест на ищците бе възложено да докажат, че
договор за покупко – продажба от 2007г., оформен в нотариален акт №
198/2007г. е развален.
В разпоредбата на чл. 87, ал.3 ЗЗД е уредено императивно правило, че
развалянето на договори, с които се прехвърлят, учредяват или прекратяват
права върху недвижими имоти, става само по съдебен ред.
С Тълкувателно решение № 1/02.07.2021г., постановено по образувано на
09.05.2019г. тълкувателно дело № 1/2019г. на ОСГТК на ВКС се дадоха
задължителни указания по прилагане на материалния закон, като се прие, че
договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се
разваля по право по силата на влязло в сила съдебно решение за съдебно
5
отстраняване срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал.3 ЗЗД е
допустим.
Фактите, които обуславят настоящия правен спор напълно кореспондират
с даденото задължително тълкуване при приложение на материалния закон,
което е дадено с цитираното тълкувателно решение. Не могат да бъдат
споделени твърденията на ищците, че доколкото решението по иск с правно
осн. чл. 108 ЗС, с който те са били окончателно отстранени от имота е влязло в
законна сила през 2015г., а решението по тълкувателно дело №1/2019г. на
ОСГТК на ВКС е постановено след този момент, то същото се явява
неприложимо към процесния казус. Във връзка с тези доводи на ищците,
съдът посочва, че съобразно посоченото в Тълкувателно решение №
7/31.07.2017г., постановено по тълкувателно дело №7/2014г. на ОСГТК на
ВКС, извършеното тълкуване с тълкувателно решение не е дейност по
създаване на ново правило, тъй като неговата цел е да се открие точния
смисъл на нормата, като се изясни, как е следвало да се разбира съдържанието
на създадения от законодателя текст. Тълкувателната дейност е насочена към
изясняване на действителния смисъл на правната разпоредба, като с
реализирането й се дава разрешение на поставен правен въпрос, намиращо
приложение при разглеждане и решаване на неограничен кръг от правни
спорове, за които се отнася нормата, предмет на проведеното тълкуване.
Вярно е, че както в правната доктрина, така и в част от съдебната
практика съществуваше разбирането, че с влизане в сила на съдебното
решение, с което купувачът е осъден да предаде имота, т.е. той е съдебно
отстранен, договорът за покупко – продажба с предмет недвижим имот се
счита за развален по право. С цитираното тълкувателно решение по
тълкувателно дело № 1/2019г. на ОСГТК на ВКС се прие окончателно
разбирането, че, както при евентуалната, така и при реализираната евикция
купувачът може да предяви иск за разваляне на договора за покупко –
продажба с предмет недвижим имот, което му право се реализира само по
съдебен ред с предявяване на нарочен иск по реда на чл. 87, ал.3 ЗЗД.
В конкретната хипотеза ищците са съдебно отстрани от имота, който са
придобили по договор за покупко – продажба от ответниците, въз основа на
влязло в сила на 14.10.2015г. съдебно решение. Няма по делото доказателства,
че същите в качеството им на изправни страни по този договор са упражнили
своите права да поискат съдебно разваляне на договора, предвид изричната
разпоредба на чл. 87, ал.3 ЗЗД, която урежда възможността за разваляне на
договори с предмет вещни права единствено и само по съдебен ред с
предявяване на посочения конститутивен иск. Вместо да реализират това си
потестативно право по посочения в закона ред, ищците по силата на
процесното извънсъдебно споразумение с ответниците са уговорили
разваляне на договора за покупко – продажба на недвижимия имот от 2007г.
Уговорката, която се съдържа в разпоредбата на т.5 от споразумението не
може да бъде приета от съда, че поражда целения в нея ефект за разваляне на
договора за покупко – продажба на недвижим имот от 2007г., доколкото
законодателят е предвидил специален ред, по който тези права се упражняват,
а именно чрез предявяване на нарочен иск, който следва да бъде разгледан от
компетентния за това съд. Едва след разваляне договора чрез нарочно
предявен конститутивен иск по реда на чл. 87, ал.3 ЗЗД и отпадане на
облигационната връзка която обвързва страните, изправната по договора
страна ще може да се позове на правилото на чл. 88, ал.1, изр.2-ро ЗЗД и да
търси обезщетение за вредите от неизпълнение, което неизпълнение е
6
послужило като основание за разваляне на договора.
Доколкото ищците не доказаха, че договорът за покупко – продажба с
предмет недвижим имот в гр. Варна от 2007г. сключен с ответниците е
развален по надлежния посочен от закона ред, то следва, че същите не могат
да претендират и обезщетение за вреди при неизпълнение на същия,
заплащането на което обезщетение е предмет на уговорката в б. „б“, т.4 от
споразумението от 07.12.2015г. На това основание предявените искове следва
да бъдат отхвърлени, като неоснователни.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на спора в полза на ответниците следва да бъдат
присъдени съдебно – деловодни разноски. Ответниците претендират
заплащане на възнаграждение за процесуално представителство в размер на
5000 лева, по отношение на което насрещните страни релевират възражение за
прекомерност.
В конкретната хипотеза с договор за правна защита и съдействие от
12.09.2025г. ответниците са уговорили и заплатили възнаграждение за
процесуално представителство в полза на процесуалния си представител в
общ размер от 5000 лева. Ответниците по спора са двама – търговското
дружество и физическото лице което го представлява, последната и в лично
качество, поради което следва да бъде прието и доколкото не е посочено друго
в договора за правна защита, че всеки един от ответниците е заплатил поравно
възнаграждение в рамките на общия размер или сумата от по 2500 лева.
При преценка размера на дължимото възнаграждение за процесуално
представителство следва да бъдат взети в предвид обстоятелства във връзка с
материалния интерес, който се определя от цената на всеки от предявените
искове, така и фактическата и правна сложност спора, осъществените
процесуални действия, включително и продължителността на спора. В случая
всеки един от ответниците отговаря солидарно по всеки един отделен иск на
всеки един от ищците, като първият иск е с цена от 22537 евро, а втория и
трети иск в размер от по 5634,35 лева.
При използване само за ориентир на Наредба №1/09.07.2004г. за
възнагражденията за адвокатската работа, минималното дължимо
възнаграждение само по първия иск възлиза на 4165 лева, а за втория и трети
иск от по 1388 лева. Изложеното налага и извода, че уговореното и заплатено
от ответниците възнаграждение за процесуален представител от общо 5000
лева не е прекомерно, поради което същото не следва да бъде взето в предвид
от съда при присъждане на разноските.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от С. Д. В., ЕГН ********** от *** за
солидарно осъждане на „Ромел консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр. Варна, бул. М. Луиза №46 и Н. Г. П., ЕГН
********** от *** да заплатят сумата от 22537,41 евро представляваща
незаплатено задължение по договор за спогодба от 07.12.2015г., ведно със
7
законната лихва върху главниците считано от депозиране на исковата молба в
съда до окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 79, ал.1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от М. Д. Ш., ЕГН ********** от *** за
солидарно осъждане на „Ромел консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр. Варна, бул. М. Луиза №46 и Н. Г. П., ЕГН
********** от *** да заплатят сумата от 5634,35 евро представляваща
незаплатено задължение по договор за спогодба от 07.12.2015г., ведно със
законната лихва върху главниците считано от депозиране на исковата молба в
съда до окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 79, ал.1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от С. Д. К., ЕГН ********** от *** за
солидарно осъждане на „Ромел консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр. Варна, бул. М. Луиза №46 и Н. Г. П., ЕГН
********** от *** да заплатят сумата от 5634,35 евро представляваща
незаплатено задължение по договор за спогодба от 07.12.2015г., ведно със
законната лихва върху главниците считано от депозиране на исковата молба в
съда до окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 79, ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА С. Д. В., ЕГН ********** от ***, М. Д. Ш., ЕГН **********
от *** и С. Д. К., ЕГН ********** от *** ДА ЗАПЛАТЯТ на „Ромел консулт“
ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. М.
Луиза №46 и Н. Г. П., ЕГН ********** от *** сумата от 5000 /пет хиляди/
лева представляващи заплатено възнаграждение за процесуално
представителство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
8