№ 112
***, 07.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на десети февруари
през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Радостин Г. Петров
при участието на секретаря Д. Б. Баева
като разгледа докладваното от Радостин Г. Петров Търговско дело №
20223100900364 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно оС.ание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 286 от ЗЗД и
иск с правно оС.ание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД от "ЛУКСИММО" ООД, ЕИК
*********, със седалище гр. София, против В. О. П., ЕГН ********** от ***
и З. П. Д., ЕГН ********* от ***, при уС.ията на солидарна отговорност да
заплатят на ищеца следните суми: сумата от 16320 евро (шестнадесет хиляди
триста и двадесет евро), представляваща дължимо комисионно
възнаграждение по Договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от 03.01.2022 г., както и сумата от 1632 евро (хиляда шестстотин
тридесет и две евро), представляваща неустойка за неизпълнение в размер на
10 % от дължимото комисионно възнаграждение по чл. 9 от Договора.
Претендира се и присъждане на направените в настоящото производство
разноски.
Ищецът излага, че на 03.01.2022 г. е сключен Договор за
посредничество при продажба на недвижим имот между В. О. П. и З. П. Д. и
"Луксиммо" ООД, по силата на който довереникът се е задължил да съдейства
на доверителите за продажба на собствения им недвижим имот с
идентификатор № *******, ведно с изградената в него сграда, находящ се в
***, с.о. „Манастирски рид, Бялата чешма и Дъбравата“ срещу
1
възнаграждение в размер на 3 % (с включено ДДС) от договорената продажна
цена на имота, дължима солидарно от двамата продавачи. Съгласно чл. 4, ал.
2 от Договора, страните уговорили, че заплащането на комисионното
възнаграждение е дължимо в деня на сключване на предварителен договор за
покупко – продажба на недвижимия имот между продавачите и купувач,
осигурен от ищеца. Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си по
договора, като е рекламирал имота в онлайн платформи, вкл. и за своя сметка,
отговарял е на телефонни обаждания за процесния имот и е извършвал огледи
с потенциални купувачи. С оглед изпълнението на сключения договор,
ищецът е намерил купувачи – П.С.С. и съпругът й С. А. С., като на 17.03.2022
г., ищецът е сключил с П. С.а договор за посредничество при покупка на
недвижим имот. На 08.04.2022 г. ответниците сключили предварителен
договор за покупко – продажба на недвижимия имот със С. А. С.. На
09.05.2022 г. купувачът, след подписването на анекси за промяна на
дължимото възнаграждение на ищеца, С. А. С. изплатил на ищеца
определеното възнаграждение.
Ищецът излага, че изпълнил задълженията си по договора, но така и не
получил уговореното в чл. 4, ал. 1 от договора възнаграждение, дължимо от
ответниците. Твърди се, че на оС.ание чл. 4, ал. 4 от договора, ответниците е
следвало да заплатят уговореното възнаграждение на 08.04.2022 г. в размер на
16320 евро, но такова и до момента не е изплатено. Твърди се, че в чл. 9 от
договора страните уговорили и дължимост на неустойка в максимален размер
от 10 % от уговореното комисионно възнаграждение, поради забава повече от
10 дни от уговорения падеж, в размер на 1632 евро.
С допълнителната иС.а молба ищецът оспорва възраженията направени
с отговорите на иС.ата молба. Излага, че претендираната неустойка следва да
обезщети ищеца за вредите от неизпълнението. По отношение на
възражението на ответника, че ищецът не е изпълнил задължението си да
намери купувач, както и че имотът е продаден без съдействието на ищцовото
дружество, последният излага, че е предложил имота на купувача – П. С.а, с
която е сключил договор за посредничество. Впоследствие, имотът е бил
закупен от П. С.а и съпругът й С. С. на 20.06.2022 г., след образуването на
настоящото производство. Твърди се, че ищецът е предлагал и рекламирал
имота чрез публикуването на обяви в интернет сайтове, поддържани от ищеца
с направени от последния професионални снимки на продавания недвижим
2
имот.
Ответникът З. П. Д., чрез назначения особен представител адв. Д. К.-Б.
от ВАК, оспорва иС.ите претенции по оС.ателност и моли да бъдат
отхвърлени. Оспорва възникването на облигационна връзка между страните
по Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 03.01.2022
г., поради което твърди, че за ответницата не е възникнало задължение за
заплащане на комисионно възнаграждение в претендирания размер,
респективно не е налице неизпълнение на поето с договора задължение, за
което да се претендира неустойка. Оспорва се обстоятелството ответницата
да е подписала Договор за посредничество при продажба на недвижим имот
от 03.01.2022 г., както и Предварителен договор от 08.04.2022 г. В тази връзка
се оспорват и положените в Договор за посредничество за продажба на имот
от 03.01.2022 г. и предварителен договор за продажба на имот от 08.04.2022 г.
подписи да са изпълнени от З. Д.. Излага се, че сключването на предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот не е било в резултат на
посредническа дейност на ищеца, както и че е налице неизпълнение на
поетите от ищеца задължения по чл. 1, ал. 2 и чл. 6 от Договора за
посредничество при продажба на недвижим имот от 03.01.2022 г. Твърди се,
че с договора не са предоставени ексклузивни права от ответниците на ищеца
за предлагане на недвижимия имот за продажба.
В срока за отговор на допълнителна иС.а молба, ответникът З. П. Д. не
депозира такъв.
Ответникът В. О. П., чрез назначения особен представител адв. Т. С. от
ВАК, с отговора на иС.а молба оспорва иС.ите претенции по допустимост и
оС.ателност и моли да бъдат отхвърлени. Излага, че кумулирането на иск за
изпълнение с иск за неустойка е недопустимо. Оспорва ищецът и ответникът
В. О. П. да са сключвали договор за посредничество за продажба на имот от
03.01.2022 г., по силата на който ответникът дължи възнаграждение.
Назначеният на ответника особен представител оспорва положените в
Договор за посредничество за продажба на имот от 03.01.2022 г. и
предварителен договор за продажба на имот от 08.04.2022 г. подписи да са
изпълнени от В. П.. Излага се, че договора за посредничество за покупка на
имот от 17.03.2022 г. и анексите са сключени с П. С.а, а предварителния
договор е сключен с друго лице – С. С., поради което се излага, че за
3
продажбата на имота ищецът не е извършил посредническа услуга, за която
да му се дължи възнаграждение. Сочи, че дори и страните да са сключили
договор за посредничество за продажба на имот, то ищецът не е предлагал и
рекламирал имота, предмет на договора. Твърди, че с представения от ищеца
договор ответникът В. П. не е възлагал на ищеца ексклузивни права за
предлагане на имота, както и че последният не посредничил за сключването
на предварителен договор за продажба на имота. Излага се, че договора за
посредничество за покупка на имот от 17.03.2022 г. и анексите, са сключени с
П. С.а, а предварителния договор е сключен с друго лице – С. С., поради
което ищецът не е извършил посредническа услуга за продажбата на имота, за
която да му се дължи възнаграждение. Релевира възражение за нищожност на
договорената клауза за дължимост на неустойка в размер на 10 %. Твърди, че
претендираният размер е прекомерен и противоречи на добрите нрави, като
нарушава принципа за справедливост.
В срока за отговор на допълнителна иС.а молба, ответникът В. О. П. не
депозира такъв.
В съдебно заседание пълномощникът на ищеца адв. М. Х. поддържа
иска и моли да бъде уважен, ведно с присъждане на направените по делото
разноски. В представените писмени бележки вх. №4172/16.02.2023г. по
същество се излагат доводи за оС.ателност на иска.
В съдебно заседание особените представители на ответниците адв. Т. С.
и адв. Д. К.-Б. оспорват иска и молят да бъде отхвърлен. В представените
писмена защита вх. №4889/23.02.2023г. и писмени бележки вх.
№4319/17.02.2023г. по същество се излагат доводи за неоС.ателност на иска.
Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно
и в съвкупност, и въз оС.а на своето вътрешно убеждение, прие за установено
от фактическа страна следното:
На 03.01.2022 г. е сключен Договор за посредничество при продажба на
недвижим имот между В. О. П. и З. П. Д. и "Луксиммо" ООД, по силата на
който ищецът се е задължил да съдейства на ответниците за продажба на
собствения им недвижим имот с идентификатор № *******, ведно с
изградената в него сграда, находящ се в ***, с.о. „Манастирски рид, Бялата
чешма и Дъбравата“ срещу възнаграждение в размер на 3 % (с включено
ДДС) от договорената продажна цена на имота, дължима солидарно от
4
двамата продавачи. Особените представители на ответниците оспориха
подписите в договора да са положени от ответниците, поради което съдът
откри производство по чл.193 от ГПК. От заключението на вещото лице по
съдебно-почерковата експертиза, което съдът кредитира като обективно и
компетентно дадено, се установява, че подписите положени за „продавач“ са
изпълнени от В. О. П. и З. П. Д.. Съдът намира, че оспорването на
заключението от особените представители е необоС.ано, както и че не са
налице оС.ания да не се даде вяра на заключението на вещото лице, което е
обоС.ало изводите си на достатъчно обективен сравнителен материал.
Предвид гореизложеното съдът намира, че Договор за посредничество при
продажба на недвижим имот от 03.01.2022г. е истински документ, подписан
от ответниците.
Съгласно чл. 4, ал. 2 от Договора, страните уговорили, че заплащането
на възнаграждение е дължимо в деня на сключване на предварителен договор
за покупко – продажба на недвижимия имот между продавачите и купувач,
осигурен от ищеца, а ако такъв не е сключен – в деня на придобиване на
собствеността върху имота. Видно от чл.4, ал.1 от договора,
възнаграждението е три процента с вкл. ДДС от договорената продажна цена
на имота. Задълженията на ищеца са изброени в чл.6 от договора.
От доказателствата по делото се установява, че на 17.03.2022г. ищецът е
сключил договор за посредничество за закупуване на недвижим имот с П. С.а.
От представената справка от Агенция по вписванията се установява, че
процесният имот е продаден от В. П. и З. Д. на П. С.а и С. С..
От представената от ищеца разпечатка от интернет сайт е видно, че към
датата на подаване на допълнителната иС.а молба (22.11.2022г.), процесният
имот е бил рекламиран от ищеца.
Въз оС.а на установеното от фактическа страна, съдът достигна до
следните правни изводи:
Между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение
по силата на сключен на 03.01.2022г. Договор за посредничество при
продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът се е задължил да
съдейства на В. П. и З. Д. за продажба на собствения им недвижим имот,
ведно с изградената в него сграда, находящ се в ***, с.о. „Манастирски рид,
Бялата чешма и Дъбравата“ срещу възнаграждение в размер на 3 % (с
5
включено ДДС) от договорената продажна цена на имота, дължима
солидарно от двамата продавачи.
Недоказани останаха твърденията на ищеца, че той е изпълнил
задълженията си по договора, както и че в резултат на осъществено от него
посредничество на 08.04.2022 г. ответниците са сключили предварителен
договор за покупко – продажба на недвижимия имот със С. А. С..
Представеният по делото препис от предварителен договор от 08.04.2022г. за
покупко – продажба на недвижимия имот бе изключен от доказателствения
материал по делото на оС.ание чл.183 от ГПК. Надлежни доказателства за
осъществено посредничество от ищеца не са представени по делото. Липсват
протоколи за оглед и др., от които да може да се направи обоС.ан извод, че
ищецът е изпълнил задълженията си по чл.6 от договора. Процесният имот е
продаден от ответниците на П. С.а и С. С. на 20.06.2022г., т.е. 12 дни след
завеждане на иС.ата молба, като липсват твърдения, респ. не са представени
доказателства ищецът да консултирал продавачите за необхимите документи
за продажба на имота (чл.6, ал.10).
Установи се, че ищецът е изпълнил задълженията си по чл.6, ал.2, и ал.3
от договора – да включи имота в базата си данни и да го рекламира, но това
изпълнение е непълно и не обуславя заплащането на претендираното
възнаграждение. Освен това, от представената от ищеца разпечатка от
интернет сайт е видно, че към датата на подаване на допълнителната иС.а
молба (22.11.2022г.), процесният имот е бил рекламиран от ищеца. При
намирането на купувач, ищецът е бил длъжен да прекрати предлагането на
имота (чл.6, ал.6) и обстоятелството, че предлагането не е прекратено е
индиция, че продажбата не е осъществена с неговото посредничество.
Предвид гореизложеното, съдът намира иска за заплащане на
възнаграждение за неоС.ателен, поради което следва да бъде отхвърлен
изцяло. Предвид отхвърлянето на главния иск, следва да бъде отхвърлен и
акцесорния иск за заплащане на неустойка.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от "ЛУКСИММО" ООД, ЕИК *********, със
6
седалище гр. София, против В. О. П., ЕГН ********** от *** и З. П. Д., ЕГН
********* от ***, иС.е при уС.ията на солидарна отговорност да заплатят на
ищеца следните суми: сумата от 16320 евро (шестнадесет хиляди триста и
двадесет евро), представляваща дължимо комисионно възнаграждение по
Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 03.01.2022 г.,
на оС.ание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 286 от ЗЗД, както и сумата от 1632 евро
(хиляда шестстотин тридесет и две евро), представляваща неустойка за
неизпълнение в размер на 10 % от дължимото комисионно възнаграждение по
чл. 9 от Договора, на оС.ание чл. 92, ал.1 от ЗЗД.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд -
Варна в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7