Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е     №

гр. Лом, 17.07.2020 г.

 

В   ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Ломският районен съд, І състав, в публичното съдебно заседание на девети май, две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА МИРОНОВА

 

при секретаря Румяна Димитрова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1110 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Иск по чл. 229, ал. 2 и ал. 3, вр. чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

              Предявен е иск от З.И.Г., ЕГН **********,***, чрез пълномощника, адв. Л. Г., МАК, срещу О.И.И., ЕГН ********** *** и АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД, ЕИК *********, гр. София, за прогласяване нищожността на Договори за наем на земеделски имоти само в часта им относно срока, поради противоречието им в тази част с императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД.

              В исковата молба се твърди, че ответниците са сключили два договора за наем на земеделска земя, находяща се в землището на с. Горни Цибър, обл. Минтана – нива от 40,984 дка, имот № 184013 и нива с площ от 29,062 дка, имот № 184008. И двата договора са сключени на 25.07.2011 год., за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2011 год.

              След извършването на съдебна делба, с Решение от 07.07.2015 год., по гр.д. № 435/2011 год. на ЛРС, ищцата получила в реален дял обособени части от двата имота – съответно имоти № 184024 – нива от 4,940 дка и № 184031 – нива от 14,293 дка.

Към момента на сключването на договорите за наем, първата ответница като наемодател е притежавала по-малко от ½ ид.ч. от имотите.

              Твърди се, че договорите за наем, сключени от отв. О. И. с отв. Агрохолд България ЕООД са сключени в противоречие със закона – (чл. 229, ал. 2 ЗЗД в частта, касаеща срока, поради което и съответнита клауза, касаещи срока на договорите /в чл. 3/ са нищожни на осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

              Иска се: Да бъде постановено решение, с което да бъдат обявени, на осн. чл. 26, ал. 1, вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД, за нищожни клаузите – чл. 3-ти на всеки от двата процесни договора за наем, сключени между ответниците, за срока над 3 години, до договорените срокове от 10 стопански години.

              Ответникът АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД е подал писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК.

              В отговора си, отв. Агрохолд България ЕООД, чрез пълномощника си, адв. В.Ч.,*** счита исковете за допустими, но неоснователни. Твърди, че ищцата не се е легитимирала пред наемателя, не е посочила какви права притежва, поради което и наемателят е бил добросъвестен, още повече, договорите са сключени преди определянето на правата на съделителите от съда по делбата.

              Моли исковата претенция да бъде отхвърлена и претендира разноски.

Ответникът О.И. не е подала писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК. Не въвежда възражения и не ангажира доказателства.

В съдебно заседание ищцата се не се явява, представлява се от адв. Л. Г.,  МАК, която счита исковете за основателни и доказани и моли да бъдат уважени в цялост, като съдът присъди и сторените разноски.

Ответникът АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД не се представлява.

Отв. О.И.И. не се явява, не се представлява.

По делото са събрани писмени доказателства, след чиято преценка съдът приема за установено следното:

От фактическа страна:

С Решение от 10.12.2012 год., по гр.д. № 435/2011 год. на ЛРС, влязло в сила на 01.11.2013 год., е допусната делба между наследниците на Р.П.В.и М.Р.П., двамата б.ж. на *********, по отношение на седем земеделски имота, в т.ч. процесните.

Имот № 184013 – нива от 40,984 дка е единият от двата допуснати до делба имота от наследството на Р.В.и правата на съделителите са определени, както следва: 288/960 ид.ч. за З.И.Г. /сега ищца/, по 168/960 ид.ч. за Н.О.М.и М.Н.Н., 84/960 ид.ч. за О.И.И. /сега ответник/, 59/960 ид.ч. за В.Р.Е., по 42/960 ид.ч. за Л.О.С.и М.Д.О.и по 28/960 ид.ч. за М.Х.П., Е.Х.М., В.М.К.и Д.М.М..

По отношение на втория имот, предмет на настоящото производство – имот № 184008, нива от 29,062 дка делбата е допусната между страните при права: 12/60 ид.ч. за З.И.Г. /сега ищца/, Н.О.М.и М.Н.Н., 6/60 ид.ч. за О.И.И. /сега ответник/, 6/60 ид.ч. за В.Р.Е., по 4/60 ид.ч. за Л.О.С.и М.Д.О.и по 2/60 ид.ч. за М.Х.П., Е.Х.М., В.М.К.и Д.М.М..

С Решение № 165/09.06.2015 год. по гр.д. № 435/2011 год., съдът е извършил съдебна делба, като в дял на ищцата З.И.Г. са поставени три земеделски имота:

1.       Нива от 2,360 дка, пета категория, м. Цурцана, имот № 059005 в землището на *********, ЕКАТТЕ 16639;

2.       Нива от 4,940 дка, четвърта категория, м. Валя Лунга /184/, имот № 184024 в землището на *********, ЕКАТТЕ 16639 (този имот е чат от предишен № 184013, целият от 40,984 дка), а сега – ПИ с идентификатор 16639.184.24 по КККР на *********, одобрени със Заповед № РД-18-168/23.01.2018 год. на АГКК, с площ от 4941 кв.м. и

3.       Нива от 14,293 дка, четвърта категория, м. Валя Лунга /184/, имот № 184031 в землището на *********, ЕКАТТЕ 16639 (този имот е част от предишен № 184008, целият от 29,062 дка), а сега – ПИ с идентификатор 16639.184.31 по КККР на *********, одобрени със Заповед № РД-18-168/23.01.2018 год. на АГКК, с площ от 14296 кв.м.

Решението е влязло в сила на 07.07.2015 год., а е вписано в сл.вп. Лом с вх.рег. № 8298/16.11.2015 год., акт № 243, т. 17.

С Договор за наем от 25.07.2011 год., вписан в сл.вписвания – Лом на 29.07.2011 год., първата ответница, О.И.И., ЕГН **********, като наследник на Р.П. В., чрез пълномощника си В.Г.М., като наемодател, предоставила под наем на втория ответник, АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД, ЕИК *********, гр. София, имот № 184013, ЕКАТТЕ 16639, с площ от 40,984 дка, за срок от десет стопански години, при цена от 35 лв./дка за първата стопанска година, 40 лв./дка – за втората, 45 лв./дка – за четвъртата и по 55 лв./дка – от петата до десетата стопански години, платими в срок от 01.12. до 31.12. на съответната изтекла стопанска година.

С Договор за наем от 25.07.2011 год., вписан в сл.вписвания – Лом на 29.07.2011 год., първата ответница, О.И.И., ЕГН **********, като наследник на М.Р.П., чрез пълномощника си В.Г.М., като наемодател, предоставила под наем на втория ответник, АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД, ЕИК *********, гр. София, имот № 184008, ЕКАТТЕ 16639, с площ от 40,984 дка, за срок от десет стопански години, при цена от 35 лв./дка за първата стопанска година, 40 лв./дка – за втората, 45 лв./дка – за четвъртата и по 55 лв./дка – от петата до десетата стопански години, платими в срок от 01.12. до 31.12. на съответната изтекла стопанска година.

От правна страна:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1, вр. чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.

              Иска се: Да бъде постановено решение, с което да бъдат обявени, на осн. чл. 26, ал. 1, вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД, за нищожни клаузите – чл. 3-ти на всеки от двата процесни договора за наем, сключени между ответниците, за срока над 3 години, до договорените срокове от 10 стопански години.

Основното възражение на ответника АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД е в насока, че договорите не са нищожни, тъй като при сключването им първия ответник е действал като съсобственик, но не се е легитимирал какви права притежава от имотите, а и такива все още не били определени от делбения съд. За това наемателят е бил добросъвестен.

В случая, доколкото е сключен договор за наем, а не за аренда, следва да се приложат общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ относно наемните отношения.

Това е така, защото сключените на 25.07.2011 год. между ответниците договори са наемни, независимо от обстоятелството, че техен предмет е земеделска земя.

Съгл. чл. 229 ЗЗД, Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка.

Ал. 2 на същия текст предвижда, че лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Съгл. ал. 3 на чл. 229 ЗЗД, Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

Ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Това произтича от правилото, че договор за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика на имота, тъй като дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка.

Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели със съответната сделка.

При сделките на разпореждане е налице отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост.

В случая втората ответница е съсобственик с права, недостатъчни за да формира решение по смисъла на чл. 32, ал. 1 ЗС.

Нещо повече, с Решение № 165/09.06.2015 год. по гр.д. № 435/2011 год. – решението по извършване на делбата, отдадените под наем имоти са престанали да съществуват в правния мир първоначалния си вид, а конкретните части от тях – ПИ с идентификатори 16639.184.24 и 16639.184.31, които са предмет на настоящото производство са изключителна собственост само и единствено на ищцата.

Към датата на влизане в сила на горепосоченото съдебно решение е изтичала третата стопанска година от действието на наемните договори. 

Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно – за три години.

Ето защо разпоредбите на чл. 3 от двата договора за наем от 25.07.2011 год., сключени между ответниците, в които е уговорен десет годишен срок  на действие са нищожни относно срока, по-дълъг от три години. Двата договора имат сила за срок от три години, съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД.

Предвид изложеното, предявените искове следва да се уважат като основателни и доказани.  

При този изход от делото, ответниците, с оглед разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК ще следва да понесат и тежестта на направените от ищцата разноски за разглеждането на делото пред тази инстанция, в размер на 850 лв., от които 750 лв. за адвокатска защита и представителство и 100 лв. – държавна такса, или по 425 лв. всеки от тях, доколкото отговорността за разноски не е солидарна.  

Мотивиран от гореизложеното, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОБЯВЯВА за НИЩОЖЕН, на основание чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, Договорът за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег. № 3773/25.07.2011 год. на Нотариус Е.К., рег. № 551 РНК, с р-н на действие РС-Козлодуй и вписан в Службата по вписвания – Лом на 29.07.2011 год., дв.вх.рег. 6748, акт 134, т. 16, парт. № 79043, сключен между О.И.И., ЕГН ********** ***, чрез пълномощника си, В.Г.М. – като наемодател и АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД, ЕИК *********, гр. София, чрез пълномощника си П. Ц. А.– като наемател, с който е отдаден под наем следният недвижим имот:

- Поземлен имот № 184013, ЕКАТТЕ 16639, с площ от 40,984 дка, по отношение на Нива от 4,940 дка, четвърта категория, м. Валя Лунга /184/, имот № 184024 в землището на *********, ЕКАТТЕ 16639 (този имот е чат от предишен № 184013, целият от 40,984 дка), а сега – ПИ с идентификатор 16639.184.24 по КККР на *********, одобрени със Заповед № РД-18-168/23.01.2018 год. на АГКК, с площ от 4941 кв.м. и САМО в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора за десет години, считано от 01.10.2011 год. до 01.10.2021 год., КАТО на  основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД,  ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.

 

ОБЯВЯВА за НИЩОЖЕН, на основание чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, Договорът за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег. № 3769/25.07.2011 год. на Нотариус Е.К., рег. № 551 РНК, с р-н на действие РС-Козлодуй и вписан в Службата по вписвания – Лом на 29.07.2011 год., дв.вх.рег. № 6749, акт 135, т. 16, парт. № 79035, сключен между О.И.И., ЕГН ********** ***, чрез пълномощника си, В.Г.М. – като наемодател и АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД, ЕИК 20775352, гр. София, чрез пълномощника си П. Ц. А. – като наемател, с който е отдаден под наем следният недвижим имот:

- Поземлен имот № 184008, ЕКАТТЕ 16639, с площ от 29,062 дка, по отношение Нива от 14,293 дка, четвърта категория, м. Валя Лунга /184/, имот № 184031 в землището на *********, ЕКАТТЕ 16639 (този имот е част от предишен № 184008, целият от 29,062 дка), а сега – ПИ с идентификатор 16639.184.31 по КККР на *********, одобрени със Заповед № РД-18-168/23.01.2018 год. на АГКК, с площ от 14296 кв.м. и САМО в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора за десет години, считано от 01.10.2011 год. до 01.10.2021 год., КАТО на  основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД,  ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.

 

              ОСЪЖДА ответниците О.И.И., ЕГН ********** *** и АГРОХОЛД БЪЛГАРИЯ ЕООД, ЕИК *********, гр. София да заплатят  на З.И.Г., ЕГН **********,***, по 425 лв. /четиристотин и петдесет леза/, или общо сумата от 850 /осемстотин и петдесет/ лв., представляваща разноски за разглеждане на делото пред тази инстанция.

 

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Монтана в 14-дневен срок от съобщението до страните че е изготвено.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: