Решение по дело №2139/2017 на Окръжен съд - Варна

Номер на акта: 772
Дата: 27 април 2018 г. (в сила от 19 декември 2018 г.)
Съдия: Елена Николаева Андреева Стойчева
Дело: 20173100102139
Тип на делото: Гражданско дело
Дата на образуване: 5 октомври 2017 г.

Съдържание на акта Свали акта

Р Е Ш Е Н И Е 

 

№ ........

гр. Варна, 27.04.2018г.

 

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

 

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII състав, в публичното заседание на тридесети март през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА

 

при участието на секретаря Венета Атанасова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2139/2017г. по описа на ВОС, съобрази следното:

 

Производството по делото е образувано по искова молба от „БУЛТРЕЙДИНГ БГ” ЕООД – гр. Варна против „ЕРГОС” АД – гр. Търговище, с правно основание на предявения иск чл.19 ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на Предварителен договор от 10.07.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца следния недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ул. „Прилеп“ № 66 /съгласно уточняваща молба вх.№ 29076/18.10.2017г./: СГРАДА ЗА ТЪРГОВИЯ, находяща се в ПИ 10135.2551.568, стар идентификатор 10135.2551.420.1, а по документ за собственост  - масивна сграда БЕНЗИНОСТАНЦИЯ-ГАЗСТАНЦИЯ със застроена площ от 75,40 кв.м. и пристройка със застроена площ 36,36 кв.м. в УПИ IV-360, идентификатор 10135.2551.568, заедно с ОТСТЪПЕНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ върху 2332 кв.м. от общо 4000 кв.м. – ПИ с идентификатор 10135.2551.568, върху който е построена сградата, при съседи: имоти с идентификатори 10135.2551.495, 10135.2551.421, 10135.2551.567, 10135.2552.389.

В исковата и уточняващата молби се твърди, че страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 10.07.2017г., като подписите им са заверени от нотариус Огнян Шарабански. По силата на договора ответникът се задължил да прехвърли на ищеца собствените си недвижими имоти, находящи се в гр. Варна, ул.”Прилеп” № 66, а именно: сграда за търговия в ПИ 10135.2551.568, стар идентификатор 10135.2551.420.1, а по документ за собственост – масивна сграда бензиностанция-газстанция със застроена площ от 75.40 кв.м. и пристройка със ЗП 36.36 кв.м. в УПИ IV-360, идентификатор 10135.2551.568, заедно с отстъпеното право на строеж върху 2332 кв.м. от общо 4000 кв.м. – ПИ с идентификатор 10135.2551.568,върху който е построена сградата, при съседи: 10135.2551.495, 10135.2551.421, 10135.2551.567, 10135.2551.389, при цена 440 000лв. без ДДС, като сделката е освободена от заплащане на ДДС по силата на чл.45 ал.3 от ЗДДС. Уговорено е плащането на цената да се извърши, както следва: сумата от 400 000лв., в срок до седем дни от датата на сключване на предварителния договор и сумата от 40 000лв. – при окончателното изповядване на сделката. Излага се в исковата молба, че срокът за сключване на окончателен договор не е изрично определен от страните, но продавачът се е задължил да подготви всички документи за изповядване на сделката до 28.07.2017г. Поради неизпълнението на това задължение както и да прехвърли имота, ищецът изпратил да ответника нарочна покана с изх.№ 4/25.08.2017г., като в отговор на същата „ЕРГОС” АД уведомил ищеца, че не е в състояние да изпълни искането му, поради неприключени преговори с банката, в чиято полза е учредена ипотека и наложена възбрана на имота за вдигане на възбраната и заличаване на ипотеката. Излага се, че ответникът възразил, че счита договора за развален, поради забава с изплащането на сумата и че ищецът следва да му заплати обезщетение за причинените му вреди. Твърди се, че възражението за развален договор, направено от продавача, е неоснователно, тъй като закъснението в плащането е само от 17 дни и е незначително с оглед кредиторовия интерес, както и че за да развали договора, кредиторът следва да предостави на длъжника си подходящ срок за изпълнение, какъвто не е определян от него. Твърди се, че плащането на сумата от 400 000лв. е извършено по валиден договор, като ответникът е издал и данъчна фактура за извършеното плащане, не е върнал обратно преведената сума, поради което и е налице изрично приемане на плащането, като направено по договора. Прави се искане за уважаване на предявения иск и се претендира ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сторените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК не е постъпил писмен отговор от ответника, като същият не е изразил становище по иска и в съдебно заседание.

Съдът, като съобрази твърденията на страните и като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна, следното:

От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот се установява, че на 10.07.2017г. ищецът и ответникът са сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответникът „ЕРГОС” АД, в качеството на продавач, се е задължил да прехвърли на ищеца „БУЛТРЕЙДИНГ БГ” ЕООД чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма собствеността върху следните свои собствени недвижими имоти, находящи се в гр. Варна, ул.”Прилеп” № 66, а именно: сграда за търговия в ПИ 10135.2551.268, стар идентификатор 10135.2551.420.1, а по документ за собственост – масивна сграда бензиностанция-газстанция със застроена площ от 75.40 кв.м. и пристройка със ЗП 36.36 кв.м. в УПИ IV-360, идентификатор 10135.2551.568, заедно с отстъпеното право на строеж върху 2332 кв.м. от общо 4000 кв.м. – ПИ с идентификатор 10135.2551.568, върху който е построена сградата, при съседи: 10135.2551.495, 10135.2551.421, 10135.2551.567, 10135.2551.389, за сумата от 440 000лв. без включен ДДС, като в договора е посочено, че имотът е описан по представен от продавача документ за собственост – нот.акт вх.рег. № 29300/16.12.2004г., акт № 178, том XCVIII, дело № 22096/16.12.2004г. на Служба по вписванията – гр. Варна.

Съгласно т.2.1. от същия договор, владението на имота се предава в деня на нотариалното изповядване на сделката, като нотариалният акт се сключва в кантората на нотариус, а датата и точният час за изповядване на сделката се определя от страните допълнително.

Съобразно т.2.2. продавачът се задължава до окончателното изповядване на сделката пред нотариуса да не продава/заменя имотите на/с трето лице, да не сключва с други лица предварителни договори за покупко-продажба или договори за наем, да не обременява същите с ипотеки, възбрани, ограничени вещни права на трети лица или други права, да не ги залага по реда на ЗОЗ, да не ги използва за обезпечение на свои или чужди задължения, както и да не предприема каквито и да е други действия, включително завеждане на искови молби относно имотите, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

Уговорено е по т.2.3 от Договора плащането на сумата да се извърши по следния начин: сума в размер на 400 000лв. по посочена от продавача сметка в срок до 7 работни дни след подписване на предварителния договор, а остатъкът от 40 000лв. без ДДС да се изплатят на продавача при нотариално изповядване на сделката по посочената в нотариалния акт сметка. По т.2.5 от Договора продавачът се е задължил да осигури всички необходими за изповядването на сделката документи в срок до 28.07.2017г., които да послужат за изготвяне на нотариален акт.

Видно от нот.акт № 33, том Х, рег.№ 11419, дело № 1798/2004г. на нотариус Огнян Шарабански, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 147, нот.акт вх.рег. № 29300/16.12.2004г., акт № 178, том XCVIII, дело № 22096/16.12.2004г. на Служба по вписванията – гр. Варна, посочен в предварителния договор, като документ, послужил за описание на имота в предварителния договор е,.че със същия „ЕРГОС 2000” ЕООД е признат за собственик на следния недвижим имот: масивна сграда - бензиностанция-газстанция, находяща се в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варненска, местност „Текето“, ул.“Прилеп“ № 66, състояща се от: магазин, склад, помещение за персонала и санитарен възел, със застроена площ от 75.40 кв.м. и кубатура 270 куб.м., както и пристройка, предназначена за дизелово агрегатно помещение със склад, със застроена площ от 36.36 кв.м.  и кубатура 127 куб.м., заедно с отстъпеното право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, представляващ парцел IV-360, по плана на местност „Текето“, гр. Варна с площ от 4000 кв.м., при граници: на север – парцел III-359, на юг – пътя над Вятърната мелница, на изток – път и на запад – пътя на с. Каменар. При изповядване на сделката са представени и описани в нот.акт следните документи: нот.акт № 174, том I, дело 171/2001г., Разрешение за ползване № 248/08.11.2002г., също приложено като доказателство по делото, Договор за продажба на търговско предприятие от 28.12.2002г., вписан на 23.02.2003г., том III № 711, вх.регистър 1908, Решение на ВОС от 11.02.2003г., скица, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за актуално състояние на фирмата, квитанция за внесена такса.

От нот.акт за договорна ипотека № 46, том II, рег.№ 2583, дело № 246/05.12.2006г. на нотариус Камен Костадинов – нотариус, действащ по заместване с рег.№ 520, се установява, че по силата и при условията на Договор за овърдрафт по разплащателна сметка от 30.11.2006г., кредиторът „ОББ” АД – София е предоставил за кредитополучателя „ЕРГОС 2000” ЕООД – Варна банков кредит, като за обезпечаване на всички вземания на банката срямо кредитополучателя, произтичащи от договора за овърдрафт, ипотекарният длъжник е учредил ипотека върху описания в предходния нотариален акт имот, предмет на предварителния договор, представен пред нотариуса, ведно с всички изискуеми по закон документи, в т.ч. удостоверение за актуална фирмена регистрация на кредитополучателя.

Видно от решение № 1091, 1092 от 02.02.2007г. по ф.д.№ 3238/2000г., ф.д.№ 5378/2006г. на ВОС, ФО е, че със същото по партидата на „ЕРГОС 2000” ЕООД – Варна, вписано в Регистъра на търговските дружества при ВОС под № 8, том 209, стр.30 по ф.д.№ 3238/2000г. е вписано прекратяване без ликвидация на „Ергос 2000” ЕООД – Варна поради преобразуването му чрез промяна на правната форма в еднолично акционерно дружество с наименование „ЕРГОС” ЕАД, като в решението е посочено, че дружеството се представлява от изпълнителния директор С.Д.Ч., а новоучреденото дружество „ЕРГОС” ЕАД – Варна е универсален правоприемник на активите и пасивите на преобразуващото се дружество „ЕРГОС 2000” ЕООД – Варна и поема активите, пасивите, всички права и задължения по сключените и действащи договори към датата на вписване на решението за преобразуването, респективно прекратяването.

От нот.акт за договорна ипотека № 71, том I, рег.№ 427, дело № 71/25.03.2008г. на нотариус Камен Костадинов – нотариус, действащ по заместване с рег.№ 520, се установява, че „ОББ” АД – София е предоставил на „ЕРГОС” ЕАД по същия договор за овърдрафт и три допълнителни споразумения към него и друга парична сума като кредит, като за обезпечаване на кредита са учредени ипотеки в полза на банката върху процесния имот и върху друг имот. Сред представените пред нотариуса документи са: Договор за покупко-продажба на търговско предприятие, сключен между продавача Ц. Г. Ч., действаща в качеството на ЕТ“Ергос – Цветана Чернокожева“ и купувача „Ергос“ ЕООД, решение от 02.02.2007г. по ф.д.№ 5378/2006г. на ВОС за преобразуване на „Ергос“ ЕООД в „Ергос“ ЕАД.

По делото е приложено писмо вх.№ 4/25.08.2017г. от „БУЛТРЕЙДИНГ БГ“ ЕООД до „ЕРГОС“ АД, с което ищецът е уведомил ответника, че на 03.08.2017г., съгласно предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е превел дължимия аванс, като със същото писмо ответникът е поканен в срок до 31.08.2017г. да подготви необходимите документи и да бъде изповядана сделката пред нотариус.

В отговор на това писмо  изпълнителният директор на „Ергос“ АД е изпратил писмо изх.№ 66/04.09.2017г., получено от представляващия ищцовото дружество на 05.09.2017г., съгласно извършеното отразяване върху писмото, с което ответникът е уведомил ищеца, че не може да подготви всички документи в дадения срок и че дружеството не може да се ангажира кога това може да се осъществи.

Представено е писмо вх.№ 113297-17/29.05.2017г. по описа на ОББ АД Света София 5 от „Ергос“ АД до Дирекция „Проблемни кредити“ при банката, като е поискано писмено съгласие в срок до 02.06.2017г. за продажбата на имотите, съгласно изпратените до банката предварителни договори.

С преводно нареждане за кредитен превод от сметката на ищеца по сметката на ответника е преведена сумата от 400 000лв., с посочено основание: плащане по предв.договор за покупка на недвижим имот, както и фактура № **********/03.08.2017г., издадена от „Ергос“ АД на „Бултрейдинг БГ“ ЕООД на стойност 400 000лв. – авансово плащане по договор за продажба – сграда – бензиностанция ул.“Прилеп“ 66.

Приложени като доказателства по делото са издадените от Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. Варна документи: скица на сграда № 15-552379-06.11.2017г. за имот с идентификатор 10135.2551.568.1 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, разположена в имот с идентификатор 10135.2551.568, със застроена площ от 147 кв.м., на един етаж и с предназначение – сграда за търговия, стар идентификатор 10135.2551.420.1, като е посочено, че няма данни за собствениците на сградата; скица на поземлен имот № 15-552395-06.11.2017г. за имот с идентификатор 10135.2551.568 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, на адрес: гр. Варна, ул.“Прилеп“ № 66, с площ от 2331 кв.м. с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване – за друг обществен обект, комплекс, стар идентификатор 10135.2551.420, номер по предходен план: 360, парцел IV-360, съседи: 10135.2551.495, 10135.2551.421, 10135.2551.2036, 10135.2551.2035, 10135.2551.389.

Видно от удостоверение за данъчна оценка изх. № **********/01.11.2017г. от Община Варна е, че данъчната оценка на имот с идентификатор 10135.2551.568, включващ бензиностанция и склад е в размер на 79 042,40лв., а съгласно удостоверение за данъчна оценка изх. № **********/14.03.2018г., данъчната оценка на имота, предмет на предварителния договор възлиза на 81 010,60лв.

Съдът, като взе предвид установеното от фактическа страна, прави следните правни изводи:

Не се спори по делото, а и от събраните доказателства се установява, че по силата на валиден предварителен договор на 10.07.2017г. ответникът  „ЕРГОС” АД, в качеството на продавач, се е задължил да прехвърли на ищеца „БУЛТРЕЙДИНГ БГ” ЕООД чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма собствеността върху следните свои собствени недвижими имоти, находящи се в гр. Варна, ул.”Прилеп” № 66, а именно: сграда за търговия в ПИ 10135.2551.268, стар идентификатор 10135.2551.420.1, а по документ за собственост – масивна сграда бензиностанция-газстанция със застроена площ от 75.40 кв.м. и пристройка със ЗП 36.36 кв.м. в УПИ IV-360, идентификатор 10135.2551.568, заедно с отстъпеното право на строеж върху 2332 кв.м. от общо 4000 кв.м. – ПИ с идентификатор 10135.2551.568, върху който е построена сградата, при съседи: 10135.2551.495, 10135.2551.421, 10135.2551.567, 10135.2551.389, за сумата от 440 000лв. без включен ДДС, като в договора е посочено, че имотът е описан по представен от продавача документ за собственост – нот.акт вх.рег. № 29300/16.12.2004г., акт № 178, том XCVIII, дело № 22096/16.12.2004г. на Служба по вписванията – гр. Варна.

Липсва спор и се установява от представените преводно нареждане и фактура от 03.08.2017г., че ищецът е изпълнил задължението си да заплати част от продажната цена - сумата от 400 000лв., след срока, уговорен в т.2.3 от Договора/до 19.07.2017г./, но доколкото ответникът не е депозирал отговор на исковата молба и не е оспорил предявения иск, съдът счита, че не се налага да се обсъждат възраженията на ищеца за незначителност на изпълнението и липса на основание за разваляне на предварителния договор, тъй като такива възражения не са наведени от ответника.

При подписването на предварителния договор страните са постигнали съгласие остатъка от продажната цена - 40 000лв. без ДДС, да се изплати на продавача при нотариално изповядване на сделката, но срок за сключване на окончателен договор страните не са определили. Договорили са се единствено, че до 28.07.2017г. продавачът следва да осигури всички необходими документи за изповядване на сделката.

Не е спорно по делото, че до 28.07.2017г. продавачът/ответникът/ не е изпълнил задължението си да осигури всички необходими документи за изповядване на сделката.

За да бъде уважен иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е необходимо да са налице няколко предпоставки, а именно: 1/ валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; 2/ качеството “изправна страна”, респ. неизправността на ответника, като следва да се установи, че последният е бездействал, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; 3/ настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; 4/ принадлежност на правото, предмет на договора, към патримониума на прехвърлителя; 5/ наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността – чл.363 от ГПК.

Съгласно разпоредбата на чл.19 ал.2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, да отговаря на общите условия за действителност на договорите - чл.26-33 от ЗЗД, както и да съдържа общите елементи на договора - съгласие, основание и предмет, като съгласието може да бъде и с модалитети - срок, отлагателно или прекратително условие.

От съдържанието на предварителния договор се установява, че същият съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, съдържа общите елементи на договора, посочени по-горе, като не се твърди и липсват доказателства договорът да е недействителен. Същевременно с това страните не са уговорили срок за сключване на окончателен договор, определен като конкретна дата. Уговорен е само срок за снабдяване с документи, необходими за представянето им пред нотариус при сключването на окончателен договор.

При тълкуване волята на страните, съобразно правилото на чл.20 от ЗЗД, съдът счита, че срокът за сключване на окончателен договор - падежа на задължението за продавача, е уговорен при отлагателно условие - след осигуряване на всички необходими документи за представянето им пред нотариуса за сключване на окончателен договор, поради което и не е изпълнено условието, поставено в предварителния договор за сключване на окончателен договор, включително до датата, посочена от купувача в писмото, изпратено до продавача.

С оглед изложеното, предявеният иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен като такъв.

Воден от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от „БУЛТРЕЙДИНГ БГ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.“Нептун“ № 8, ет.2, офис 2, представлявано от Р.С.С., против „ЕРГОС” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Търговище, ул.“Георги Бенковски“ № 1, представлявано от С.Д.Ч., иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на Предварителен договор от 10.07.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца следния недвижим имот, находящ се в гр. Варна, ул. „Прилеп“ № 66: СГРАДА ЗА ТЪРГОВИЯ, находяща се в ПИ 10135.2551.568, стар идентификатор 10135.2551.420.1, а по документ за собственост - масивна сграда БЕНЗИНОСТАНЦИЯ-ГАЗСТАНЦИЯ със застроена площ от 75,40 кв.м. и пристройка със застроена площ 36,36 кв.м. в УПИ IV-360, идентификатор 10135.2551.568, заедно с ОТСТЪПЕНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ върху 2332 кв.м. от общо 4000 кв.м. – ПИ с идентификатор 10135.2551.568, върху който е построена сградата, при съседи: имоти с идентификатори 10135.2551.495, 10135.2551.421, 10135.2551.567, 10135.2552.389.

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                     СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: