№ 768
гр. Варна, 24.02.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Михаил Михайлов
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20223100100642 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен иск А. Н. И., ЕГН
********** и Ю. Б. И., ЕГН ********** и двамата от гр. Варна, ул. Ц П. №14 срещу
„А. В“ ЕООД, ЕИК ......... със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. Б Р №6.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, като е
предявен и насрещен иск.
От ищците – ответниците по насрещния иск е депозиран в срок по чл. 131 ГПК
отговор по насрещния иск.
В отговора ищците – ответниците по насрещния иск се прави искане за
допълване на петитума на исковата молба с включване на връщане на полученото по
предварителен договор за продажба на идеални части и включения в него договор за
покупко – продажба обективиран в нотариален акт №85, том І, рег. № 422, дело №
73/2018г. по описа на нотариус С. Ч., с район на действие Варненски районен съд.
Излагат се съображения, че на 07.02.2022г. е осъществена разпоредителна сделка с
идеални части от процесните имоти придобити от ответника – ищец по насрещния иск
в полза на трето на спора лице.
Съдът намира, че по предварителните въпроси, които се повдигат от ищците –
ответници по насрещния иск следва да се произнесе, като остави искането им за
допълване петитума на исковата молба без уважение. Такова искане не е направено с
първоначално депозираната искова молба, съответно липсва формулиран петитум в
изложената насока и в уточнителните молби, които са депозирани от ищците във
фазата на отстраняване нередовност на исковата молба. Искането по своята същност е
ново такова, за което съдът не е бил надлежно сезиран. Отделно от това следва да бъде
посочено, че съобразно общото правило за действието на разваляне на договора,
1
съдържащо се в чл.88, ал.1 ГПК, е че развалянето има обратно действие. Това означава,
че след разваляне на договора, който не е за продължително или периодично
изпълнение, обвързаността на страните се премахва с обратна сила.
Предвид на изложеното и на осн. чл. 140 и чл.146 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищците А. Н. И., ЕГН ********** и
Ю. Б. И., ЕГН ********** и двамата от гр. Варна за допълване петитума на исковата
молба с добавяне в същата да бъде върнато полученото въз основа на разваления
договор.
ИЗГОТВЯ ПРОЕКТ НА доклад по делото съгласно който:
Предявен е иск от А. Н. И., ЕГН ********** и Ю. Б. И., ЕГН ********** и
двамата от гр. Варна, ул. Ц П. №14 срещу „А. В“ ЕООД, ЕИК ......... със седалище и
адрес на управление гр. Варна, ул. Б Р №6 за разваляне на договор за покупко –
продажба на 1/3 ид.части от поземлен имот с идентификатор ............., целия с площ
от 360 кв.м. по документ за собственост, а по скица 364 кв.м., при граници: имоти с
идентификатори ............, ..............., ............., ............. и ............, ведно с 1/3 идеални
части от изградените в него сгради: сграда с идентификатор ..............1, брой етажи 1,
предназначение: жилищна сграда, със застроена площ от 75 кв.м.; сграда с
идентификатор ..............2, брой етажи 2, предназначение: жилищна еднофамилна, със
застроена площ от 72 кв.м.; сграда ..............3, брой етажи 1, предназначение: жилищна
сграда – еднофамилна със застроена площ от 19 кв.м., както и сграда с идентификатор
..............4, брой етажи един, предназначение: друг вид сграда, със застроена площ от 51
кв.м., обективиран в нотариален акт №85, том І, рег. № 422, дело № 73/2018г. по
описа на нотариус С. Ч., с район на действие Варненски районен съд, на осн. чл. 87,
ал.3 вр. чл. 87, ал.2, пр.1-во ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения, че между страните по спора на
04.12.2018г. е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж и
продажба на идеални части от земя срещу задължение за построяване и предаване на
самостоятелни обекти в сграда, която следва да бъде изградена в поземлен имот с
идентификатор .............. По този договор ищците имали качество на възложители, а
ответното търговско дружество качество на изпълнител. Съобразно уговорките
следвало да бъдат прехвърлени 120 кв.м. от площта на поземления имот ведно с по 1/3
ид.части от всяка едва от четирите намиращи се в него сгради, следвало да бъде
учредено правно на строеж върху конкретни обекти, които да останат собственост на
възложителите. В задължение на изпълнителя било поставено да плати определената
2
цена, която първоначално била определена в размер на 60000 евро, а в последствие
увеличена с 145000 евро, в негово задължение било поставено да подготви, съгласува и
одобри проектите в определен срок и изгради изцяло със свои сили и средства обекта
предмет на договора. Въз основа на сключения между страните предварителен договор
е сключен и процесния договор обективиран в нотариален акт №85/2018г., чието
разваляне се иска, като се поддържа, че уговорките инкорпорирани в предварителния
договор и договора за покупко – продажба представляват една цялостна конструкция и
развалянето на единия договор налага развалянето и на другия.
Поддържа се, че по силата на предварителния договор ответникът е поел
задължение в срок от 6 месеца считано от получаване на виза за проектиране да
изготви инвестиционен проект. Твърди, че на 17.12.2018г. е получена виза за
проектиране, поради което това му задължение е следвало да бъде реализирано до
17.06.2019г. Инвестиционният проект от ответника е представен на 10.09.2020г., ведно
със разрешението за строеж. Поради допусната забава ищците поискали гаранции по
изпълнението, съобразно които след освобождаване на имота от тяхна страна и
събаряне на сградата няма да бъде допуснато забавяне и по останалите уговорени
между страните срокове. Ищците обявили готовност да освободят терена, но
ответникът не уважил това им искането им за предоставяне на гаранции по
изпълнението, като със свое волеизявление от 26.08.2021г. посочил, че или следва да
бъде сключен окончателен договор за събаряне сградите на ищците или да бъде
развален предварителния договор от 04.12.2018г.Последвало прекъсване във
взаимоотношенията между страните, при което ответникът сезирал съда с иск за делба,
за което обстоятелство било образувано гр. дело № 14769/2021г. по описа на ВРС.
Ищците твърдят, че в следствие едностранно изявление на ответника оформено
в нотариална покана от 26.08.2021г. предварителния договор следва да се счита за
развален, считано от 09.09.2021г. От своя страна поради непредставени им гаранции по
изпълнението също обявили, че няма да го изпълняват и считат същия за развален.
Поддържа, се че до разваляне на предварителния договор, ищците са изрядна
страна по него, като задълженията им се свеждат до това да прехвърлят собствеността
върху посочените идеални части от поземления имот и намиращите с него сгради, да
направят избор на обекти след изготвяне на проекта, както и да освободят имота в
едномесечен срок от получаване на разрешението за строеж. Предвид това, че
предварителния договор е развален, то намират, че ответникът следва да върне
полученото по силата на процесния договор за покупко – продажба, срещу задължение
на ищците от своя страна да върнат получената от тях продажна цена. Развалянето на
процесния договор за покупко- продажба се обосновава от разваляне на
предварителния договор. Изпълнението по процесния договор за покупко – продажба е
станало невъзможност поради разваляне на предварителния договор, който е имал за
3
цел изпълнение на нова сграда в имота на ищците. Основанието при което е сключен
процесния договор за покупко – продажба е не получаване на посочената в него
продажна цена, а при комплексно разглеждане на уговорките в предварителния
договор за бъде реализирано строителство на нова сграда в собствения им имот.
Едностранното разваляне на договора от страна на изпълнителя по него влече
развалянето на онази част от него, в която е предвидено прехвърляне на идеални части
от поземления имот и намиращите с в него сгради.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, в който се
излагат възражения за неоснователност на предявения иск.
Не се оспорва, че между страните на 04.12.2018г. е бил сключен предварителен
договор, който съобразно своето съдържание носи белезите на смесен договор,
инкорпориращ в себе си уговорки за продажба на недвижим имот, така и договор за
изработка – за строителство. Не се оспорва, че ответникът в качеството му на
изпълнител е следвало да осъществи изцяло строителните действия – със свои сили и
средства, в това число да снабди строежа и с необходимите изисквани по закон
строителни книжа. Не се оспорва също така задължението на възложителите по
договора, които поели задължение да продадат на изпълнителя процесните идеални
части от поземления имот ведно с идеални части от намиращите се в него
сгради.Посочва се, че в тяхно задължение е било поставено в двуседмичен срок от
одобряване на инвестиционния проект да учредят право на строеж върху
самостоятелни обекти в бъдещата сграда, която сделка не е осъществена, както и да
освободят имота в едномесечен срок от издаването разрешението за строеж, което
действие също не е извършено поради виновно неизпълнение от страна на
възложителите.
При анализиране задълженията на страните по предварителния договор
извежда, престациите на страните по него са с продължително изпълнение, доколкото
нито една от престациите по договора не може да се реализира с еднократно действие,
поради което развалянето поражда действие само за напред. Излага възражения, че
развалянето на предварителния договор не може да влече разваляне и на договора за
покупко – продажба, по отношение на който е осъществено изпълнение на насрещните
задължения.
Съобразно уговорки в предварителния договор уговорената продажна цена на
процесните идеални части от поземления имот и ид.части от намиращите с в него
сгради първоначално възлизала на 60000 евро. Така уговорената цена по договор била
заплатена по банкова сметка на ищците. Въз основа на допълнително споразумение от
04.12.2018г. към предварителния договор продажната цена по договора била
увеличена със сумата от 145000 евро, която сума била предадена в брой на ищците.
Уговорено било, че обектите в бъдещата сграда следва да бъдат разпределени между
4
страните, като 33 % от тях следвало да бъдат получени от възложителите, а останалата
част от изпълнителя. В предварителния договор било уговорено, че в двуседмичен
срок то одобрението на инвестиционния проект, страните следвало да си учредят право
на строеж досежно самостоятелните обекти в сградата, а ищците да освободят имота в
едномесечен срок от издаване разрешение за строеж. С нотариална покана от
23.10.2020г. ответникът поканил ищците да сключат окончателен договор за
учредяване право на строеж, както и да освободят имота.На така отправената покана
ищците не се отзовали, при което ответникът отправил втора покана ищците в срок до
13.11.2020г.- да определят удобна за тях дата, на която да присъстват, като отново им
напомнил, че в срок до 30.10.2020г. следва да освободят имота с оглед предприемане
действия по строителство. Посочва, че в изпълнение на задълженията си по договор е
сключил за своя сметка и договор за наем на недвижим имот, в който ищците да се
настанят след освобождаване на имота за започване на строителство. Поради
неизпълнение на задълженията ми ответникът депозирал заявления за издаване на
заповед за изпълнение въз основа на документ по чл.417 ГПК, като се снабдил и с
изпълнителен лист за уговорена неустойка. Била отправена и трета покана на
26.08.2021г. ищците да се явят на 09.09.2021г. в кантората на нотариус Ч. за
сключване на окончателен договор за учредяване на строеж, до която дата следвало да
освободят и имота с оглед започване на строителни действия. С тази покана
ответникът отправил и предупреждение, че при неизпълнение в указания им срок, ще
счита предварителния договор за развален. Подвържа, че въпреки отправената покана
от страна на ищците не последвало изпълнение.
Излага възражения досежно твърденията на ищците, че в срок от почти 2 години
от сключване на договора не е бил представен работен инвестиционен проект. Не
оспорва, че визата за строителство е издадена на 17.12.2018г., поради което срока за
представяне на еднофазен инвестиционен проект е изтекъл на 17.06.2019г. Тази забава
счита, че не се дължи на действия, за които ответникът отговоря. Поддържа, че
многократно на 17.04.2019г. по електронна поща е изпратен идеен архитектурен
проект на сградата, съответно на 19.04.2019г. са изпратени фасадни планове. На
08.06.2019г. е изпратен преработен идеен проект, съответно отново на 24.06.2019г.,
като на 18.10.2019г. са изпратени преработени етажни планове на бъдещата сграда.
Посочва, че изпращането на поредица от преработени идейни проекти е обусловено от
неприемането им от страна на ищците.При тези съображения и позовавайки се на
разпоредбата на чл. 95 ЗЗД вр. чл. 96, ал.1 ЗЗД намира, че възложителя не носи
отговорност, като рискът от неизпълнението е преминал върху ищците, които в един
продължителен период от време неоправдано не са приемали предложението на
изпълнителя.
При изложените възражения намира, че предварителен договор за учредяване
право на строеж и продажба на идеални части от земята срещу построяване и
5
предаване на самостоятелни обекти в сградата от 04.12.2018г. е бил развален, считано
от 09.09.2021г. с едностранно изявление на изпълнителя по него, но поради виновно
неизпълнение на задълженията на възложителите да учредят ограничено право на
строеж в предвидената от закона форма и освободят имота за строителство.
Развалянето на предварителния договор е занапред е няма обратно действие, при което
не може на това основание да бъде искано разваляне на процесния договор за покупко
– продажба оформен в нотариален акт № 85/2018г. поради неизпълнение на коя и да е
от страните. По този договор всяка страна е изпълнила точно задължението си.
В срока по чл. 211, ал.1 ГПК е предявен НАСРЕЩЕН ИСК от ответника –
ищец по насрещния иск „А. В“ ЕООД, ЕИК ......... със седалище и адрес на управление
гр. Варна, ул. Б Р №6 срещу А. Н. И., ЕГН ********** и Ю. Б. И., ЕГН ********** и
двамата от гр. Варна, ул. Ц П. №14, в условията на евентуалност – в случай, че
главният иск бъде уважен, за осъждане на всеки един от ищците – ответници по
главния иск да заплатят сумата от по 102 500 евро, представляваща получената от тях
продажна цена в общ размер от 205000 евро по договор за покупко – продажба
обективиран в нотариален акт №85, том І, рег. № 422, дело № 73/2018г. по описа на
нотариус С. Ч., с район на действие Варненски районен съд, ведно със законната лихва
считано от депозиране на насрещната искова молба в съда – 02.11.2022г. до
окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 55, ал.1, пр.3-то, евентуално на
осн. 55, ал.1, пр.1-во ЗЗД.
В насрещната искова молба се излагат твърдения, че първоначално продажната
цена по договора за покупко – продажба, който е предмет на разглеждане на главния
иск е уговорена в размер на 60000 евро, която цена е заплатена от ответника – ищец по
насрещния иск на ищците – ответниците по насрещния иск. Въз основа на
допълнително споразумение към предварителния договор цената е увеличена със
сумата от 145000 евро, които са предадени в брой на ищците – ответници по
насрещния иск. В случай, че бъде уважен главния иск за разваляне на договора за
покупко – продажба то желае осъждане на всеки един от ищците – ответници по
насрещния иск да заплатят сумата от по 102500 евро. В условията на евентуалност в
случай, че съдът служебно (съобразно задължителните указания дадени в ТР №1/2020)
прогласи нищожността на процесния договор за покупко – продажба, то желе
осъждане на ищците – ответници по насрещния иск да заплатя сумата от по 102500
евро, като получена без основание.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ищците – ответниците по
насрещния иск. Оспорва се, че посочената в насрещната искова молба сума от 145000
евро е част от продажната цена по договора за покупко – продажба, който е оформен в
процесния нотариален акт от 2018г.Оспорват се твърденията, че сумата от 145000 евро
е предадена от ответника на ищците.Цената по договора за продажба е 60000 евро, тя е
6
посочена в нотариалният акт, в който е оформен процесния договор, който е предмет
на главния иск. Цената е съществен елемент от съдържанието на договора, а вписаната
в нотариалния акт цена не е променяна. Посочената уговорка в допълнително
споразумение от 04.12.2018г. за сума от 145000 евро не е свързана с договора за
покупко – продажба, като това съглашение е част от конструкцията по предварителния
договор.
На основание чл.146 от ГПК УКАЗВА на ищците по главния иск, че носят
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ да докажат положителните факти, на които
основават своите претенция. В тяхна тежест е да докажат, че уговорките съдържащи се
в предварителния договор за учредяване право на строеж и продажба на идеални части
от земята срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата от
04.12.2018г. са в единна цялостна конструкция с договора за покупко – продажба
предмет на главния иск. В тежест на ищците по главния иск е да докажат, че са
изправна страна по предварителния договор и процесния договор за покупко –
продажба.
В тежест на ответника по главния иск е да докаже своите възражения, от
които извлича изгодни за себе си правни последици. В негова тежест е да докаже, че
уговорената продажна цена по договора за покупко – продажба възлиза на 205000 евро,
от която 145000 евро е заплатена в брой на ищците. В негова тежест е да докаже
възраженията си, че процесния предварителен договор е имал белезите на смесен
договор – такъв за продажба на недвижим имот и такъв за изработка (строителство),
както и че същия е бил с продължително изпълнение, като в частта на възраженията за
продължително изпълнение следва да докаже, че задълженото по него лице е следвало
непрекъснато в течение на определено време да извършва еднакви по същество
престации. В негова тежест е да докаже, че е бил изправна страна по този
предварителен договор, че е поканил насрещната страна да изпълни задълженията си
по него, че волеизявлението за разваляне на предварителния договор е стигнало до
знанието на неизправната по него страна. Следва да установи, че е изправна страна по
процесния договор за покупко – продажба.
В тежест на ищеца по насрещния иск е да докаже, че е предал на ответниците
по насрещния иск сумата от 205000 евро като продажна цена по договора за покупко –
продажба на процесните идеално части от поземления имот и сгради в него.
В тежест на ответниците по насрещният иск е да докажат възраженията си, че
уговорената продажна цена по договора за покупко – продажба на процесните идеални
части от поземления имот и сгради в него е в размер на 60000 евро, както и
възраженията си, че уговорката предмет на допълнително споразумение от 04.12.2018г.
за сумата от 145000 евро е отделно от договора за покупко – продажба на идеални
части, който е предмет на главния иск.
7
ПРИЕМА ЗА БЕЗСПОРНО УСТАНОВЕНО И НЕНУЖДАЕЩО СЕ ОТ
ДОКАЗВАНЕ, 1)че между страните по делото е сключен предварителен договор за
учредяване право на строеж и продажба на идеални части от земята срещу построяване
и предаване на самостоятелни обекти в сградата от 04.12.2018г., който договор е
развален, считано от 09.09.2021г. чрез едностранно изявление на изпълнителя
(ответник по главния иск) по него; 2)че между страните е сключен договор за покупко
– продажба на идеални части от поземлен имот ............. и намиращите с в него четири
сгради, който е обективиран в нотариален акт №85, том І, рег. № 422, дело №
73/2018г. по описа на нотариус С. Ч., както и че ищците по главния иск са получили
от ответника по него сумата от 60000 евро по банкова сметка, като цена по договора.
ОТЛАГА произнасянето по искането на ищците по главния иск за изискване от
трето неучастващо по делото лице – Нотариус Ч. на намиращи се в него документи,
като Указва че в първото по делото съдено заседание страната следва да
индивидуализира документите и обясни значението им по делото, като и да представи
нарочна писмена молба, на осн. чл. 192, ал.2 ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищците – ответници по насрещния
иск да бъда задължен ответника – ищец по насрещният иск да представи
доказателства, че е разполагал с финансови средства, техника персонал и в срок
предадени обети. Така формулираното искане по реда на чл. 190, ал.1 ГПК се явява
недопустимо. Насрещната страна може да бъде задължавана да представи единствено
конкретно индивидуализиран документ, който няма съмнение, че е в нейно държание.
От насрещната страна по спора не може да бъде изисквано да се снабдява при или по
повод процеса с документи, справки и пр. неиндивидуализирани доказателства.
ДОПУСКА представените с исковата молба от ищеца писмени доказателства до
приемане в съдебно заседание, както и тези представени с отговора на исковата молба
от ответника.
УКАЗВА на страните възможността за постигане доброволно уреждане на
спора, вкл. чрез Центъра за медиация при ВРС. Центърът предоставя безвъзмездно
възможност на страните по делата да разрешат правния спор доброволно, посредством
медиация и със съдействието на медиатор, всеки работен ден от 9 до 17 ч. За
съдействие към Центъра могат да се обърнат страни по неприключили граждански,
частни наказателни и търговски дела, разглеждани в съдилищата от съдебния район на
Окръжен съд Варна, вкл. Окръжен съд – Варна. Центърът е разположен на 4 етаж в
сградата, в която се помещава Съдебноизпълнителна служба при Районен съд Варна на
адрес: гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев" №12. За връзка с Центъра по медиация страните
могат да се свържат за дела на окръжен съд Варна с Нора Великова, на тел.052 623 362
както и да изпратят запитване по e-mail: *********@***.** .
НАСРОЧВА производството по гр. дело №642/2022г. на ВОС за разглеждане в
8
открито съдебно заседание на 20.04.2023г. от 09.30 часа, за която дата и час да се
призоват страните.
Препис от определението да се връчи на страните, ведно с призовката за
насроченото с.з., като на ищците по главния иск - А. Н. И. и Ю. Б. И. и двамата от гр.
Варна, ул. Ц П. №14 да се връчи и препис от отговора на исковата молба от ответника
по главния иск - „А. В“ ЕООД, съответно на последния в качеството му на ищец по
насрещния иск да се връчи препис от отговора на ищците – ответници по насрещния
иск.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
9