№ 252
гр. София, 07.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Катерина Рачева
Членове:Здравка Иванова
Михаил Малчев
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело №
20241000503071 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по гр. дело 3071/2024 г. по описа на Апелативен съд - София,
Гражданско отделение, 1 с-в е образувано по въззивнa жалбa на ответника Д. О. Ч.
чрез адв. К. Д. срещу решение № 2964 от 16.05.2024 г. по гр.д. 8076/2022 г. на СГС,
Първо ГО, 12 състав.
С обжалваното решение са отхвърлени предявените от Н. К. С. срещу Д. О. Ч.
искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за осъждането на Д. О.
Ч. да заплати на Н. К. С. следните суми: сумата от 26 000 лв. – частичен иск от
вземане в общ размер на 314 000 лв., представляващо двойният размер на даден
задатък по прекратен предварителен договор за покупко[1]продажба на недвижим
имот между страните от 12.05.2021 г., както и лихва за забава върху главницата в
размер на 924.44 лв. за периода от 21.03.2022 г. до 26.07.2022 г.
С решението Д. О. Ч. е осъдена да заплати на Н. К. С. по предявения в условията
на евентуалност иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, следните суми подлежащи на
връщане с оглед на неосъществено основание, а именно: сума в размер на 14 000 лв. –
частична претенция от вземане в общ размер на 145 000 лв., представляваща авансово
заплатена сума с преводно нареждане с рег. № BORD01661664/14.05.2021 г. и сума в
размер на 12 000 лв. – представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане
с рег. № BORD011726845/14.05.2021 г., и двете суми заплатени като аванс /част от
уговорено капаро/ във връзка с предварителен договор от 12.05.2021 г., ведно със
законната лихва върху двете суми от дата на подаване на исковата молба – 29.07.2022 г.
до окончателното изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 4
130.15 лв. – разноски по производството по съразмерност. ОСЪЖДА Н. К. С., с ЕГН
**********, с адрес в гр. ***, ул. „***“ № *, да заплати на Д. О. Ч., с ЕГН **********,
1
с адрес в гр. ***, район „***“, ул. „***“ № *, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от
109.87 лв. – разноски по производството по съразмерност.
Решението е постановено при участието на К. А., унгарски гражданин, роден на
******** г., като трето лице-помагач на страната на ищеца Н. К. С..
Въззивната жалба е срещу осъдителната част на решението с доводи за
неправилност, необоснованост и нарушение на съдопроизводствените правила и на
материалния закон. Съдът неправилно е приел липсата на сключен между страните
предварителен договор, който да е породил правно действие, като между страните не
съществува спор относно този факт. Пораждането на правните последици на договора
не е поставено в зависимост от бъдещо несигурно събитие, а единствено от волята на
купувача. Неправилно съдът е достигнал до извод за липсата на отказ по смисъла на
чл. 93 ЗЗД от страна на продавача по сключения между страните предварителен
договор. В нарушение на съдопроизводствените правила изготвеният от
първоинстанционния съд доклад по реда на чл. 146 ГПК не съдържа конкретни
указания, за кои от твърдените факти страните не сочат доказателства, което
процесуално нарушение е довело до непълно изясняване на фактите, които са от
значение за решаване на правния спор.
Подаден е отговор от ищеца чрез адв. Д. П., в който се твърди нейната
неоснователност.
Въззивният съд е приел с акта за насрочване на делото, че не се установява
нуждата от даване на правна квалификация, различна от дадената от първата
инстанция и указване на факти, за които не се сочат доказателства. Страните не са
посочили всяко от доказателствата какъв факт е предназначено да подкрепи, поради
което съдът няма как да изпълни това свое задължение. Независимо от горното, на
въззивния жалбоподател е дадена възможност да уточни дали прави доказателствени
искания във връзка с твърдението за непълен доклад, от която той се е възползвал с
молба от 12.12.2024 г. Препис от молбата е изпратен на насрещната страна, която е
подала становище на 14.01.2025 г.
Въззивният състав е счел за неоснователно искането за разпит на един свидетел за
установяване на обстоятелства, свързани с виновното поведение от страна на купувача
във връзка с отлагателното условие по предварителния договор по следните
съображения. Неоснователен е доводът, че в доклада по повод евентуалния иск по чл.
55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД не е указано на ответника за кои от твърдените факти не сочи
доказателства. В отговора на исковата молба твърденията по евентуалния иск чрез
препращане на възраженията по главния иск са следните: 1. Продавачът не е
неизправна страна по предварителния договор; 2. Ищецът не е бил изправна страна; 3.
Договорът не е развален с получаване от ответницата на покана. С отговора на
исковата молба е представен отговор на нотариалната покана, като не е уточнено какво
обстоятелство ще бъде установено с него. Ето защо, за съда не е възникнало
задължение да даде указание за кои обстоятелства не се сочат доказателства. В
първото съдебно заседание адв. Д. не е направила възражение по проекта за доклад и е
поискала разпит на свидетел за установяване на фактите, изложени в отговора на
исковата молба. Искането е уважено от СГС. Няма процесуално нарушение, което да
обоснове допустимостта на искането за разпит на свидетел, отправено към въззивния
съд.
В съдебно заседание процесуалните представители на жалбоподателя и на
ответника по жалбата поддържат изложените вече съображения.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира,
че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния
2
съд, в изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу
процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.
По правилността на обжалвания акт във връзка с оплакванията и доводите на
страните въззивният съд намира следното.
Решението е влязло в сила в отхвърлителната си част по иска с правно основание
чл. 93, ал. 2 ЗЗД, като между страните е установено, че ответницата не дължи двойния
размер на дадена от ищеца сума по прекратен предварителен договор за
покупко[1]продажба на недвижим имот, сключен с ищеца от 12.05.2021 г.
Предмет на разглеждане е иск с правно основание чл. 55, ал. 1 предложение второ
ЗЗД за връщане с оглед на неосъществено основание на суми, платени във връзка с
предварителен договор от 12.05.2021 г.
Установяват се следните факти. На 12.05.2021 г. ищецът като купувач и
ответницата като продавач са сключили предварителен договор за продажба на
поземлен имот идентификатор 68134.2048.404 и сграда идентификатор
68134.2048.404.3, намиращи се в гр. София, кв. „***“, ул. „***“ № *,
индивидуализирани детайлно в договора. Не е спорно, че ищецът е заплатил 157 000
лева по банкова сметка, договорена от страните, с две платежни нареждания от
14.05.2021 г. Ищецът е отправил искане за кредит към „Юробанк България“ АД в
размер на 1 400 000 лв. относно къща, находяща се в кв. „***“, ул. „***“ № * (искане
на л. 28-31 от преписката на СГС). Ответникът Ч. е прехвърлила собствеността върху
процесните недвижими имоти на трето за спора лице през месец октомври 2021 г.
През март 2022 г. ЧСИ Н. М. е връчил на г-жа А. уведомление на купувача за
разваляне на договора, считано от датата на получаването му, с оглед настъпила
обективна невъзможност за сключване на окончателен договор и покана за плащане в
срок от седем календарни дни по банкова сметка на сумата от 180 000 евро,
представляваща двойния размер на платения задатък.
Спорни са въпросите породил ли е предварителният договор действие между
страните и надлежно ли е упражнено право на отказ от страна на продавача по него
преди получаване на уведомлението от купувача.
Съгласно предварителния договор цената за прехвърлянето на недвижимите
имоти е 900 000 евро, от които 90 000 евро или тяхната левова равностойност, платими
по банкова сметка (чл. 3, ал. ). В последното изречение на чл. 3, ал. 1 е предвидено
дословно следното: „плащането на тази сума е основание настоящият договор да
влезе в сила“. Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора остатъкът от продажната цена в размер
на 810 000 евро следва да бъде заплатен от купувача, като в деня сключване на
окончателния договор той трябва да представи писмен ангажимент от банката
кредитор за сумата, която ще бъде изплатена чрез банков кредит. Според чл. 4 срокът
за окончателен договор е 15.06.2021 г. в нотариална кантора, определена от банката
кредитор. При цифровото изписване на срока в чл. 5 от договора е допусната грешка,
като цифром е написано 15.05.2021 г., а словом – „петнадесети юни две хиляди
двадесет и първа година“. Изписаният словом текст следва да се счита за срока,
уговорен от страните. Съгласно чл. 11 задължението на купувача за заплащане на
цената, в случай че се осъществява чрез банков кредит, ще се счита изпълнено, ако
банката представи убедителни писмени доказателства, че ще заплати дължимата част
от цената, ако бъдат предоставени вписан нотариален акт, удостоверение за тежести и
други сходни документи. По силата на чл. 12 купувачът е поел задължението да
информира по имейл продавача за датата, часа и мястото за сключване на окончателен
договор, както и за документите, допълнително изискани от нотариуса, не по-късно от
три дни преди нотариалната сделка. Съгласно чл. 13, ал. 1 право на разваляне на
предварителния договор има само изправната страна, като то се извършва със
3
седемдневно писмено предизвестие до неизправната страна. При разваляне на
договора по отношение на платеното капаро следва да се прилагат правилата на чл. 93
ЗЗД, като ако продавачът не изпълни задължението си да сключи договора в
предвидения срок, той следва да върне на купувача задатъка в двоен размер. В случай
че купувачът не изпълни това си задължение, продавачът има право да задържи
задатъка (чл. 13, ал. 2). Уведомленията по предварителния договор следва да бъдат
извършвани в писмена форма ( чл. 17, ал. 2). Изрично е уговорено в чл. 18 от
договора, че той да може да бъде променян само с допълнително споразумение в
писмена форма за действителност.
По първия спорен въпрос въззивният съд излага следното. Чрез уговорката в
последното изречение на чл. 3, ал. 1 страните са поставили действието на договора в
зависимост от бъдещо несигурно събитие – плащането от страна на купувача на сумата
от 90 000 (деветдесет хиляди) евро. По делото не се твърди и не се установява тази
сума да е платена. От нея платена е само част – 157 000 лева, което е 78 664 евро по
фиксирания курс на евро спрямо лев. Няма данни която и да е от страните да е
попречила недобросъвестно да настъпи условието и въззивните доводи, черпени от
неизправността на купувача във връзка с осигуряването на финансиране, са без връзка
със сбъдването, съответно несбъдването на условието. Следва да се приеме, че
договорът не е породил действие, платената сума няма характер на задатък, а на аванс
(част от цената) във връзка с предварителен договор, който обаче не е проявил
действие и не обвързва страните. Неоснователни са оплакванията, че между страните
не съществува спор дали договорът е породил правни последици. Висящият спор в
рамките на предявения евентуален иск е именно този - ако се приеме, че договорът не
е породил действие, платената сума се претендира на неосъществено основание –
невлизане в сила на предварителния договор. На следващо място, в първото заседание
представителят на ищеца е направил изявление, че страните не са постигнали
последващо съгласие за отсрочване на падежа на неплатената част от уговорения
задатък. Неоснователен е доводът, че това условие е поставено изцяло в зависимост от
волята на едната страна – купувача и поради това е недопустимо сключването на
договор при такова условие. И двете страни имат интерес от сключване, както на
предварителния, така и на окончателния договор, поради което фикцията на чл. 25, ал.
1, изречение второ ЗЗД е неприложима. Неотносими към предвиденото условие и
съответно неговото сбъдване са доводите, черпени от нормата на чл. 81, ал. 2 ЗЗД. Те
имат отношение към неизправността на купувача, която безспорно е налице.
Възползвайки се от свободата на договаряне, те са предвидили условие за проявление
на действието на предварителния договор. Неоснователни са доводите, че
първоинстанционният съд, без да анализира всички относими факти, е приел, че след
като липсва превод на 90 000 евро, предварителният договор не е породил правни
последици. До този извод съдът е стигнал не само заради неплащането на пълната
сума, посочена в чл. 3, ал. 1 изречение първо от договора, а заради изричния текст на
чл. 3, ал. 1 изречение трето от него. Вън от съмнение е, че отделните уговорки следва
да се тълкуват според общия смисъл на договора. За обстоятелствата, при които е
сключен договорът и за поведението на страните преди сключването му обаче по
делото няма въведени никакви твърдения, нито искане към съда да ги зачете, поради
което те няма как да бъдат съобразени при тълкуването на договора. Поведението на
страните след сключване на договора не доказва категоричната им воля да се считат
обвързани от предварителния договор, тъй като те могат да пристъпят към сключване
на окончателен договор във всеки момент и без предварителният договор да е породил
действие.
По втория спорен въпрос, ако се приеме, че предварителният договор е породил
4
действие, каквото е твърдението на жалбоподателя, от значение е следното. Вярно е, в
каквато насока са въззивните доводи, че ищецът е неизправна страна по
предварителния договор – не е доказал да е изпълнил задълженията си по чл. 5 и чл.
12 от предварителния договор до датата, определена от страните като краен срок за
сключване на окончателен договор -15.06.2021 г., а именно да уведоми не по-късно от
три дни преди нотариалната сделка по имейл продавача за датата, часа и мястото за
изповядване на окончателната сделка, както и за необходимите документи,
допълнително изискани от нотариуса. Няма доказателства за постигнато между
страните съглашение за продължаване на срока, в който купувачът да намери
необходимото финансиране от банка за заплащане на остатъка от продажната цена.
Вън от съмнение е, че липсата на отпуснати финансови средства от кредитиращата
банка не води до обективна невъзможност за изпълнение на задълженията по договора
по аргумент от чл. 81, ал. 2 ЗЗД, съгласно която обстоятелството, че длъжникът не
разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от
отговорност. Наред с това, в чл. 3, ал. 2, б. „б“ от предварителния договор е
предвидено, че „в случай че размерът на банковия кредит е по-малък от дължимия
остатък, то купувачът се задължава да заплати разликата с лични средства в деня на
подписване на нотариалния акт за покупко-продажба на имотите“. Тези аргументи са
изтъкнати като въззивни доводи и съдът ги споделя.
Продавачът по предварителния договор, сега жалбоподател, не е доказал, че е
упражнил надлежно правото си на отказ от договора по твърдения от него начин.
Противно на твърденията в жалбата, от показанията на свидетеля Ж. А. Н. не се
установява това обстоятелство. Свидетелят е разказал, че знае за предварителния
договор, че самият той е очаквал пари от ответницата и съпруга й, след като има
окончателен договор, което те очаквали да се случи до края на месец юли. На 15-16
август свидетелят провел разговор с г-жа А., която му съобщила, че купувачът е искал
отсрочка. Знае, че от септември са търсили нов купувач за имота. От тези показания
следва извод, че ответницата е сключила предварителен договор, споделила е със
свидетеля, че очаква сключване на окончателен до края на юли и че след септември е
търсила нов купувач. От тях не се установява прекратяване на договора от страна на
ответницата чрез упражнено право на отказ. В приложения към отговора на исковата
молба отговор на поканата, отправена чрез ЧСИ М., ако се приеме, че е връчена, тъй
като такова обстоятелство не се установява, се описва проведен разговор между
страните, в който ответницата твърди, че е упражнила правото си на отказ от договора.
Това изявление на страната обаче не може да се приеме за доказано.
В предварителния договор страните са уговорили писмена форма за
уведомленията по него. Дори и свидетелят да установяваше обстоятелството, което се
твърди в жалбата, а той не го установява, евентуалното устно направено изявление за
отказ от договора по телефона нямаше да представлява надлежно упражнено право на
отказ на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД. В доклада по делото на ответника е указано, че
следва да докаже основание за задържане на получената сума – наличието на
предварителен договор между страните, действието на който е прекратено не по негова
вина. Ответникът не е доказал, че действието на предварителния договор е прекратено
не по негова вина, а по вина на ищеца – т.е. че е упражнил правото си да развали
договора.
Поради съвпадане на изводите на двете инстанции решението следва да бъде
потвърдено. Предвид оставянето на въззивната жалба без уважение на ответника по
нея се дължат разноски съобразно представения списък и доказателства за
извършването им в размер на 4250 ( четири хиляди двеста и петдесет) лева за
адвокатски хонорар.
5
С тези мотиви, Апелативен съд – София, 1 състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 2964 от 16.05.2024 г. по гр.д. 8076/2022 г. на СГС,
Първо ГО, 12 състав в обжалваната му част.
ОСЪЖДА Д. О. Ч. да заплати на Н. К. С. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски
за въззивната инстанция в размер на 4250 ( четири хиляди двеста и петдесет) лева за
адвокатски хонорар.
Решението е постановено при участието на К. А., унгарски гражданин, роден на
******** г., като трето лице-помагач на страната на ищеца Н. К. С..
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на
страните пред ВКС по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6