Решение по адм. дело №161/2025 на Административен съд - Видин

Производството е по чл.145 и сл. от АПК и във вр. с чл.45,ал.11 от ЗМСМА, във вр. с чл.32,ал.2 от ЗА.

Образувано е по жалба на М. К. П. против Решение №135, взето с протокол №23 от 16.05.2025г., на Общински съвет Ново село, с което повторно е определена продажна цена на ПИ с идентификатор 52180.900.691 в размер на 500000 лв, като не е приета изготвената оценка. Сочи, че за изминалите двадесет години имотът не е бил предмет на интерес от органите на местно самоуправление и администрация, не е бил предмет на спорове и не е включван в реализирането на проекти. Сочи се, че по силата на нотариален акт за покупко-продажба е придобил собствеността върху сграда, разположена в поземления имот-частна общинска собственост, с предназначение съгласно ПУП на Община Ново село „за ресторант“ с площ от 913 кв.м., като на 13.06.2023г. е подал Заявление с вх.№ АО-17-676/13.06.2023г. за закупуване на терена, върху който е построена сградата, което е отправил до компетентния орган-Кмета на Община Ново село. Сочи, че с решение № 336, прието на заседание на ОбС-Ново от 22.06.2023г., във връзка с отправено предложение на Кмета на Община Ново село, Общинският съвет се е произнесъл против продажбата на имота, но това решение е обявено за нищожно с Решение № 148/03.11.2023г. на Административен съд Видин, потвърдено с решение на ВАС, като преписката е изпратена на Кмета на Община Ново село за произнасяне по подаденото заявление № 676/13.06.2023г. Сочи се, че е изготвена оценка на имота по възлагане на кмета на Община Ново село, която е внесена за гласуване от общинския съвет, който във връзка с това организирал подписка сред населението. Сочи се, че на проведено заседание на 22.07.2024г. Общинският съвет не е приел изготвената оценка и е променил предназначенито на имота от частна в публична, които две решения са оспорени от него, съответно и от областния управител, който е върнал решенията за ново произнасяне, и са постановени нови решения, с които отново не е приета оценката и е променен характерът и режимът на собственост от частна в публична общинска собственост. Сочи, че повторно приетите решения отново са обжалвани от него, като са отменени с влезли в сила решения на АС-Видин. Сочи, че с Решение № 1567/29.11.2024г. , постановено по АД № 447/2024г. по описа на АдмС-Видин, потвърдено с Решение № 1541/18.02.2025г. на ВАС, е отменено повторно приетото решение на ОбС-Ново село, с което не е приета изготвената пазарна експертна оценка за имота и преписката е върната за ново произнасяне. Сочи, че с Решение № №127, взето с протокол № 22 от 22.04.2025г. Общинският съвет одобрил пазарна цена 25 пъти по висока от дадената такава от лицензирания оценител. След връщането на решението от Областния управител за ново разглеждане, с Решение №135 от 16.05.2025г. Общински съвет Ново село приел повторно върнатият акт и определил пазарна цена на имота в размер на 500000 лв. Сочи се, че определената пазарна цена не е обоснована с реални разпоредителни сделки, а абсурдно високата цена на имота, обоснована с мотиви за достъп до имота чрез асфалтиран път като „лукс“ за имота, счита за нелеп и също абсурден по съображения, че представлява минимумът, който прави една собственост използваема. Изложени са съображения и по другите мотиви на общинския съвет за определяне на посочената пазарна цена.

Иска се от съда да измени решение № 135, прието по протокол № 23 от 16.05.2025г., в частта , в която е определена пазарна цена на имота в размер на 500000 лв до справедлива пазарна оценка, определена от вещо лице в хода на съдебното заседание. Претендират се разноските по делото.

С определение № 593/29.05.2025г. на АдмС Видин за разглеждане в настоящето производство е присъединена и Заповед № РД 25-22/28.05.2025г. на Областният управител на Област Видин, която е оспорил като незаконосъобразно решението. Сочи се че не са съобразени мотивите на областния управител, изложени в заповедта за връщане на решението за ново обсъждане, както и че решението не съдържа всички изискуеми реквизити по чл.59,ал.2 от АПК и е прието при липса на мотиви. С оглед на горните съображения Областният управител на Област Видин е отнесъл спора за решаване от АдмС.

Общински съвет Ново село, чрез председателя си, оспорва заповедта на областния управител с характер на жалба и жалбата на М. К. П.. Счита решението за законосъобразно като правилно и мотивирано.

Съдът, като взе предвид обжалвания административен акт, събраните по делото доказателства и доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

Видно от Н.А. № 156, т.II, рег. № 2440, дело №208/2023г., жалбоподателят М. П. е собственик на сграда с идентификатор № 52180.900.691.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Ново село, разположена в общински поземлен имот с идентификатор № 52180.900.691, частна общинска собственост съобразно АЧОС № 953 от 12.07.2018г. Съобразно скица изх.№ 92/23.07.2024г., издадена от Община Ново село, ПИ-УПИ III, кв1 по ЗРП на с.Ново село е отреден „за ресторант“. Съобразно скица № 15-471061/03.05.2023г. , издадена от СГКК-Видин, имотът е с начин на трайно ползване „за друг обществен обект, комплекс“. Със Заявление вх.№ АО17-676/13.06.2023г., подадено до Кмета на Община Ново село, жалбоподателят П. е поискал да закупи недвижимия имот, върху който е построена притежаваната от него сграда, на основание чл.35,ал.3 от ЗОС. С Решение №336, взето с протокол № 45 от 22.06.2023г., ОбС-Ново село, е отхвърлил предложението на Кмета за откриване на процедура за продажба на терена-частна общинска собственост, като с Решение № 148/03.11.2023г., постановено по АД № 172/2023г. на АдмС-Видин, решение №336 е обявено за нищожно, а преписката е изпратена на Кмета на Община Ново село за произнасяне по подаденото от М. П. заявление. Решението на АдмС-Видин е оставено в сила с Решение № 3862/01.04.2024г., постановено по АД № 12020/2023г. на ВАС. Във връзка със заявлението е изготвена пазарна оценка на имота и същата е внесена от Кмета на Община Ново село за одобрение в Общински съвет-Ново село. Съобразно изготвената в административното производство от лицензиран оценител експертна оценка пазарната цена на имота към 11.04.2025г. – датата на изготвяне на оценката, относително постоянна, е 19680 лв.

Видно от изготвената експертна оценка от лицензиран оценител същият е определил Справедлива пазарна стойност като е използвал два метода на оценка: сравнителен и на брутния наемен множител. Видно от използваните методи прилагането на сравнителният метод /на пазарните аналози/ води до по-висока пазарна стойност на имота-16794 лв, при 14243 лв по метода на брутния наемен множител. Въз основа на двата метода е определил комплексна оценка за имота въз основа на осреднената стойност по двата метода и след оценка на подобренията е определил пазарна стойност за имота ведно с подобренията в размер на 19680 лв.

Съобразно Удостоверение за данъчна оценка от 07.06.2024г. данъчната оценка на имота е в размер на 3729,60 лв.

С решение №67 от 22.07.2024г. на общинския съвет не е приета изготвената експертна оценка, а с решение № 68 е променен характерът и режимът на собствеността на имота от частна в публична. Приетите повторно решения са оспорени и същите са отменени с влезли в сила решения на Адм.съд Видин след проведено обжалване на решенията пред Върховния административен съд.

Конкретно с решение №1567/29.11.2024г. на АдмС-Видин, оставено в сила с Решение № 1541/18.02.2025г. на ВАС, е отменено Решение №69, взето с протокол №13/23.08.2024г. на Общински съвет-Ново село, с което е прието повторно решение №67 и не е приета изготвената експертна пазарна оценка, като преписката е върната на общинския съвет за ново произнасяне-за определяне на пазарна оценка на имота.

С решение № 127, взето с протокол № 22/25.04.2025г., ОбС-Ново село не е приел цената от 19680 лв и е определил продажна цена за имота в размер на 500000 лв.

Със заповед № РД 25-17 от 07.05.2025г. областният управител на област Видин е върнал решение № 127 като незаконосъобразно. От председателя на Общински съвет-Ново село е изготвено предложение вх.№РД 01-168/08.05.2025г. за приемане повторно на върнатото решение и определяне на продажна цена в размер на 500000 лв. Видно от протокол от 16.05.2025г. водещата комисия- ПК по „Бюджет, финанси, икономическо развитие, национални и европейски програми“, е дала положително становище за предложението. На проведеното заседание на общинския съвет на 16.05.2025г. Общински съвет-Ново село е приел повторно решението. Изложените съображения за определяне на пазарната цена на имота са идентичните такива, развити при предходното приемане на решението, а именно: достъп до имота по асфалтиран път, обслужваща имота инфраструктура-изградени ток, вода и съответни партиди, изградени изцяло от или за сметка на общината, изградена масивна тераса в имота, облицована с мрамор, стратегическото място на терена. Решението е прието с гласовете на 6 гласа „за“ и 5 гласа „против“ от общ брой на общинските съветници-11.

По делото е назначена и изслушана съдебно-оценителна експертиза, съобразно която пазарната стойност на имота заедно с подобренията е в размер на 24840 лв без ДДС. Видно от заключението, вещото лице е използвало сравнителния метод за оценка, като пазарната стойност на земята е определило на 20440 лв, а подобренията са оценени на 4400 лв. Изготвената по делото експертиза следва да бъде възприета от съда като обективно и компетентно изготвена от правоспособно лице по чл.7 от ЗНО-вписан в публичния регистър на независимите оценители оценител на недвижими имоти, и като неоспорена от страните.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Оспорването на решението с подадената жалба от М. П. е допустимо. Жалбата е подадена от лице с правен интерес от оспорване на решението-собственик на сграда в процесния имот и страна в административно производство по чл.35,ал.3 от ЗОбС относно този имот. Подадена е в 14-дневния срок за оспорването му – решението от 16.05.2025г. е оспорено с настоящата жалба, постъпила в съда на 23.05.2025г.

Оспорването на Областния управител също е допустимо: Насочено е срещу подлежащ на оспорване акт на Общинския съвет с оглед Тълкувателно решение № 5 от 10.12.2008 г. на ВАС по т. д. № 20/2007 г. Същото е направено и в законоустановения срок. Със Заповед № РД 25-17 от 07.05.2025г. Областният управител е върнал за ново обсъждане оспореното решение съобразно правомощието му по чл.45,ал.4 ЗМСМА да осъществява контрол върху актовете на общинските съвети, в законоустановения в чл.45,ал.4 ЗМСМА 14-дневен срок. Върнатото решение е разгледано в 14-дневния срок от получаването на оспорващата заповед от председателя на общинския съвет и общинската администрация на 08.05.2025г. на заседание на общинския съвет на 16.05.2025г. За повторно приетото решение областният управител е уведомен на 22.05.2025г. Оспорването с настоящата заповед на Областния управител на Област Видин е постъпило в АС-Видин на 28.05.2025г., т.е оспорването е постъпило в съда в 14-дневния срок за оспорването му във вр. с чл.45,ал.11 от ЗМСМА.

По същество оспорванията са основателни.

С оспореното решение Общински съвет-Ново село е приел повторно върнатото за ново обсъждане предходно решение на общинския съвет и е определил продажна цена за поземлен имот с идентификатор № 52180.900.691 с площ от 913 кв.м., ЧОС, находящ се в с.Ново село, в размер на 500000 лв. Към така определената цена е добавил и разноските за оценка на имота в размер на 360 лв. Съобразно чл.41,ал.2 от ЗОС разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, които се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, поради което решението е прието от компетентен орган. Същото е взето с необходимото мнозинство, съобразно чл.45,ал.10 от ЗМСМА-с гласовете на повече от половината от общия брой общински съветници-6 от 11, поради което решението е валиден административен акт.

Решението обаче е прието в противоречие с материалния закон и целта на закона.

Безспорно в случая отпочнатото административно производство е по реда на чл.35,ал.3 от ЗОбС, компетентният административен орган за която продажба е Кметът на Общината.

В процедурата по чл.35,ал.3 от ЗОС общинският съвет има правото да определи пазарната цена, по която да се извърши продажбата. Решението за одобряване на пазарната оценка, изготвена от лицензиран оценител, е част от процедурата по продажба на имота.

Съобразно чл.41,ал.2 от ЗОС разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл.22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго.

Съобразно чл.36,ал.8 от Наредба № 3 за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество на Община Ново село разпоредителните сделки с имоти и вещни права се извършват въз основа на пазарни оценки, определени по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС. Оценките се одобряват от общинския съвет и не могат да бъдат по-ниски от данъчните. Общинският съвет може да определи и по-висока оценка, освен ако в закон е установено друго.

Видно от горните разпоредби изцяло в правомощията на общинския съвет е определяне на пазарните цени на имотите, но това право не е неограничено. Същото се упражнява въз основа на пазарна оценка, изготвена от лицензиран оценител. Императивно изискване е пазарната цена да не е по-ниска от данъчната такава за имота, като същата може да бъде завишена.

С оглед законовите разпоредби и изготвените оценки в административното и съдебното производство съдът намира определената продажна цена на имота от ОбС-Ново село в размер на 500000 лв за необоснована. Така определената пазарна цена на имота не съответства на законовите изисквания, а именно същата да бъде „пазарна“, като бъде определена въз основа на „пазарна оценка“. Изложените съображения за определянето ѝ в посочения от органа размер-подход към имота по асфалтов път, местонахождение, изградена обслужваща инфраструктура като ток, вода и съответните партиди, тераса, са взети предвид при изготвяне на оценката и от двамата лицензирани оценители-както извършилия оценката в административното производство, така и от вещото лице по делото. Съобразно Регламент (ЕС) 575/2013 /чл.4.§.1,т.76/ пазарната стойност на имота е „Оценената сума, срещу която имотът би трябвало да бъде разменен към датата на оценка между желаещ купувач и желаещ продавач в сделка при пазарни условия, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда”. Определената пазарна цена на имота не почива на пазарната му стойност съобразно посоченото определение. Изрично посочените по-горе разпоредби задължават общинския съвет да определи „пазарна“ цена на имота, която не се определя произволно, а въз основа на пазарна оценка на същия.

Правно ирелевантна е афектационната стойност на имота/веща, каквато на практика е определил общинският съвет.

Предвид горното определената пазарна цена на имота не съответства на посочените по-горе законовите изисквания, поради което определената пазарна цена на имота е в нарушение на материалния закон.

Същата е определена и в нарушение на целта на закона. Установените по делото обстоятелства сочат на превратно упражняване на правомощия от страна на общинския съвет. Решението е прието по внесена от кмета на общината за одобрение оценка по повод подадено заявление по чл.35,ал.3 от ЗОбС от собственика на сграда в имота, т.е при висящо административно производство по чл.35,ал.3 от ЗОбС, при постановен вече предходен отказ на общинския съвет да одобри пазарна цена за имота, отменен с влязло в сила решение на съда, с което общинският съвет е задължен да определи пазарна цена на имота. Изрично съобразно решението при несъгласие с изготвената оценка следва да се възложи нова такава, което не е направено от органа. Действително за същия съществува възможност да определи по-висока от изготвената оценка, но това право не е неограничено. Завишението следва да е обосновано и да почива на определената пазарна оценка. В случая определянето на пазарна цена за имота 25 пъти над пазарната оценка, не отговаря на законовите изисквания и представлява превратно упражняване на правомощия. Предвид горното общинският съвет е действал и в нарушение на основани правни принципи. Същият в нарушение на чл.6,ал.1 от АПК не е упражнил правомощията си добросъвестно и по разумен начин и е постановил решението си в нарушение на чл.4,ал.2 и ал.3 от АПК.

Предвид горното оспорването на областния управител и на жалбоподателя П. са основателни.

Определената пазарна цена на имота е незаконосъобразна, поради което следва да бъде определена нова такава.

Съдът намира, че за пазарна цена на имота следва да бъде възприета изготвената в съдебното производство оценка от вещото лице, по-високата такава от изготвената в административното производство, като неоспорена от страните и по-благоприятна за ответника. Видно от същата е използван само по-благоприятният за ответника метод за оценка-този на пазарните аналози. Видно е и че използваните пазарни аналози са необременени с вещни тежести имоти, какъвто оценяваният имот не е, като това е довело до по-благоприятна оценка на имота за ответника, тъй като вещото лице не е приспаднало отстъпеното право на стоеж върху имота или приложило корекционен коефициент. Извършена е оценка и на подобренията съобразно действителното им състояние към момента на оценката. Като обосновано и мотивирано, заключението на вещото лице следва да бъде възприето с така определената крайна цена на имота, неоспорена от страните.

Предвид горното оспореното решение следва да бъде изменено, като пазарната цена на имота бъде определена в съответствие с приетото в съдебното производство заключение на вещото лице, а именно: в размер на 24840 лв /съобразно уточнението в с.з./, от които 20440 лв стойността на земята и 4400 лв на подобренията в имота.

Неоснователно е направеното възражение от ответника за недопустимост на експертизата в съдебното производство по съображения, че единствено в правомощията на общинския съвет е да определи пазарна цена на имота. Действително съобразно чл.41, ал.2 от ЗОС това е правомощие на общинския съвет, но същото не е неограничено и подлежи на съдебен контрол относно неговата законосъобразност с всички допустими доказателствени средства, вкл. и с експертиза, като съобразно задължението си по чл.172,ал.1 от АПК съдът следва да реши и въпроса по същество, прилагайки законовите разпоредби. В случая общинският съвет действа при условията на обвързана компетентност, а не при оперативна самостоятелност и по целесъобразност, поради което при констатирана незаконосъобразност на определената оценка съдът дължи произнасяне и по същество, като следва да определи нова такава. Освен това следва да се има предвид, че в случая общинският съвет е имал неколкократно възможност да упражни правомощията си законосъобразно, вкл. и с правото си да определи завишена мотивирана оценка въз осонва на изготвена експертна такава, но тези възможности не следва да бъдат неограничени.

С оглед изхода от спора на основание чл.143,ал.1 от АПК на жалбоподателя се дължат направените разноски, които следва да бъдат възстановени от Община Ново село-ЮЛ, към което е органът, издал незаконосъобразния акт. Съобразно договор за правна помощ от 23.05.2025г. договорената сума от 5000 лв е изцяло заплатена в брой, поради което следва да бъде възстановена на жалбоподателя, а съобразно договор от 15.09.2023г. от договорената сума за допълнително възнаграждение за защита по делото в размер на 10000 лв е внесена сумата от 5000 лв, която също следва да бъде възстановена на жалбоподателя. Възражение за прекомерност не е направено по делото. За заплащане на договорените за изплащане на 16.09.2025г. и 17.09.2025г. суми от общо 5000 лв не са представени доказателства, поради което същите не следва да бъдат присъждани на жалбоподателя. В горния смисъл е ТР №6/2012г. на ВКС. На жалбоподателя се дължат и направените разноски за държавна такса в размер на 10 лв и за възнаграждение на вещо лице в размер на 400 лв.

На оспорващия-Областния управител на Област Видин, се дължат разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 200 лв на основание чл.24 (Изм. – ДВ, бр. 74 от 2021 г., в сила от 1.10.2021 г., бр. 53 от 2025г., в сила от 1.10.2025г.) от Наредбата за заплащане на правната помощ.

Воден от горното и на основание чл.172,ал.2 АПК Съдът

РЕШИ:

ИЗМЕНЯ Решение №135, взето с Протокол № 23/16.05.2025г. на Общински съвет-Ново село, в частта относно определената пазарна цена на поземлен имот с идентификатор № 52180.900.691, с площ от 913 кв.м., ЧОС, находящ се в с.Ново село, като намалява определената цена от 500000 (петстотин хиляди) лева на 24840 (двадесет и четири хиляди осемстотин и четиридесет) лева без ДДС.

ОСЪЖДА Община Ново село да заплати на М. К. П. от гр.Видин направените по делото разноски в общ размер на 10410/десет хиляди четиристотин и десет/ лв.

ОСЪЖДА Община Ново село да заплати на Областна администрация Видин разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 200/двеста/ лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.