РЕШЕНИЕ
гр.С., ………………….
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І –во ГО, 7 състав
в публичното заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди и тринадесета
година в състав:
СЪДИЯ: МИЛЕНА ТОМОВА
при секретаря Й.П. и в присъствието на
прокурора …………...….., като разгледа докладваното от съдията гр.дело N: 5164 по
описа за 2010 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по иск с правно основание чл.
55, ал.1, пр.3 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Постъпила
е искова молба от М.У., гражданин на В., роден на ***г. в гр.К., А., чрез пълномощник адв. В.Г. от
САК, със съдебен адрес:*** срещу „С.-БГ” ООД-гр.С., с ЕИК ********, в която се
твърди, че на 20.03.2006г. ищецът сключил с ответното дружество Предварителен
договор за продажба на недвижим имот в строеж, а именно апартамент В604, Д.О.,
със застроена площ от 26,44 кв.м., състоящ се от една всекидневна/ кухня, една
баня и един балкон, намиращ се на шестия
етаж в сграда в гр.Б., квартал „С.”, с №155105 по плана на града, както и
съответстващите на апартамента 5,29 кв.м. ид.части от общите части на сградата,
по който договор ищецът заплатил сума в общ размер на 25 072 евро. Твърди
се също, че съгласно уговореното в предварителния договор, крайният срок за
изграждане на апартамента, приключване на довършителните работи и подписване на
нотариалния акт бил 01.09.2007г. Сочи се, че ответникът не успял да
изпълни в срок задължението си за
завършване на строителството. Навежда се довод, че съгласно т.6.2 от
предварителния договор, ищецът имал право да развали едностранно договора при
забава от страна на ответника за повече от 180 дни, поради което, на 25.11.2008г.
изпратил нотариална покана, съдържаща такова едностранно волеизявление за
прекратяване на правоотношението, както и поканил ответника да му върне цената.
Твърди се, че съгласно уговореното в т.6.2 от договора, ответника дължал
връщане на платената продажна цена,
както и лихва в размер на тримесечния евро либор плюс 15 пункта годишно,
считано от датата на постъпване на всяка една от сумите в банковата сметка на
продавача. Като следствие от изложеното
се отправя искане за постановяване на решение, с което да бъде осъден ответника
да заплати в полза на ищеца сумата от 25 072,65 евро, представляваща
заплатена от него продажна цена по процесния предварителен договор, ведно със
законната лихва от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане и
сумата от 1 927,35 евро, представляваща неустойка за периода от датата на
плащане на всяка една от сумите по договора до датата на завеждане на исковата
молба. Претендират се и направените по делото разноски.
В хода
на производството по делото, с Решение №108 от 18.01.2012г. по т.д.№1249/2011г.
по описа на СГС, по отношение на ответника „С.-БГ” ООД е открито производство
по несъстоятелност, поради което с протоколно определение от 13.03.2012г.
производството по настоящето дело е спряно на основание чл.637, ал.1 от ТЗ.
С
Определение от 26.09.2013г. производството по делото е възобновено на основание
чл.637, ал.3, т.1 от ТЗ, т.к. вземанията, които ищеца претендира в настоящето
производство са изключени от списъка на приетите от синдика вземания на
кредиторите на „С.” ЕООД, с Определение №838/04.02.2013г., постановено в
производството по несъстоятелност по т.д.№1249/2011г. по описа на СГС, с което
списъка на приетите вземания е одобрен на основание чл.692, ал.1 от ТЗ в
съответна част.
Съдът,
като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, в съответствие с
разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:
Установява се от представения препис на Договор за продажба на недвижим
имот в строеж, сключен на 20.03.2006г. между ответника „С.-БГ” ООД, в
качеството на продавач и ищеца М.У., в качеството на купувач, че между страните
е било постигнато съгласие продавачът да продаде на купувачите правото на
строеж, съответно правото на собственост на описан недвижим имот – апартамент,
находящ се в жилищна сграда „Д.О.” в гр.Б., местност „А.”. Купувачът е поел
задължение, според обективираното в раздел ІІ, чл.2.1 и чл.2.2, да заплати продажна
цена в размер на 41 564 евро, първата вноска от която – в размер на 6 234,60
евро, е била платима на 22.03.2006г.; втората вноска от 8 312,80 евро –
при приключване на втория етаж; третата вноска от 10 391 евро – при завършване
покрива на обекта, удостоверено със съставянето на Акт 14 и четвъртата вноска
от 16 625,60 евро - при завършване
на обекта, удостоверено с подписването на Акт 15, за което продавачът е
трябвало да уведоми писмено продавача, според чл.4.1.1. и чл.4.2.1. Продавачът,
според раздел ІІІ, чл.3, се е задължил да изгради изцяло сградата и да предаде
недвижимия имот на купувача в определената степен на завършеност, в срок от
01.07.2007г. до 01.09.2007г.
Страните
са уговорили в писменото си съглашение, че всички плащания между тях трябва да
се извършват чрез изрично сочен в договора посредник, като са приели, че
купувачът е изпълнил задължението си за плащане на уговорената продажна цена,
когато съответните суми постъпят по сочените банкови сметки на посредника.
В Раздел
ІV на договора страните са обективирали съгласието си за отговорността им при
неизпълнение на поетите задължения. Според отразеното в чл.6.1, при неспазване
на срока за плащане на уговорените вноски от продажната цена от страна на
купувача, последния дължи неустойка от 0,1% върху неизплатената сума за всеки
просрочен ден, но не повече от 30 дни, а ако забавата продължи след този срок,
договорът се счита автоматично прекратен и продавачът задържа като неустойка за
неизпълнението, платените до този момент суми. Според обективираното в чл.6.2,
при неизпълнение или забавено изпълнение на задълженията на продавача за
прехвърляне на правото на строеж/собственост; за предаване на имота в
договорения вид и за въвод във владение, тази страна дължи на купувача неустойка
в размер на 0,1% върху внесените суми за всеки просрочен ден, като след
изтичане на 180дни от забавата на продавача, купувача може да развали договора
поради неизпълнение и да получи обратно дадените по него суми, заедно с лихва в
размер на тримесечния евролибор плюс 15 пункта годишно от датата на постъпване
на сумите в банковата сметка на продавача.
Според
уговореното в чл.6.6., в случай на забава при изпълнението на задълженията по
договора, когато забавата е причинена от форсмажорни обстоятелства или други
обективни причини, правещи изпълнението на задълженията на страната невъзможни,
въпреки нейната воля, всички срокове по договора се удължават с периода на
забава, като страната, която изпадне в забава, поради описаните причини, е
длъжна да уведоми другата страна. В случай, че невиновната забава продължи
повече от 6 месеца, всяка от страните може да прекрати договора без да се дължи
неустойка за неизпълнение.
Ответникът е оспорил в о.с.з. на 18.10.2011г. автентичността на
документа, в който е обективиран процесния предварителен договор, твърдейки, че
не носи подписа на представляващия продавача, поради което е открито
производство по реда на чл.193 от ГПК по оспорване автентичността на този
документ. Това оспорване съдът приема, че не е успешно проведено, т.к.
ответника, в чиято тежест е възложено доказването на неавтентичността на
документа, предвид заявеното оспорване на подпис, изходящ от същата страна, не
е ангажирал доказателства в тази насока.
Установява се от представените извлечения от банкова сметка /***.55 – л.63
от делото/, че ищецът е заплатил по процесния договор, чрез посочения в него
посредник – Б.С. Т.Л., следните суми : на
21.03.2006г. е заплатил сума в размер на 6 234,60 евро; на 06.02.2007г. –
сума в размер на 8 312,80 евро и на 24.05.2007г. – сума в размер на 21 050,50
евро, за която е налице признание на ищеца, че част от нея – в размер на
10 525,25 евро е по процесния договор, а останалата част е за покриване
задължение на трето лице – А.К. по сключен от нея договор. Съдът приема, че
вноските са били заплатени на настъпилите дати на падеж. За първата от тях има
посочена конкретна дата – 22.03.2006г. и тя е била заплатена един ден преди
настъпване на падежа, а за останалите две, падежа е било уговорено да настъпи със
завършване на строителството до определена степен, като няма представени от
ответника доказателства това да е станало преди тези дати.
Ответникът е оспорил тези документи в о.с.з. на 22.03.2011г. относно
тяхното авторство и е открито производство по реда на чл.193 от ГПК по проверка
автентичността им. Оспорил е и факта, че сумите са получени от продавача.
Съдът,
въз основа на представеното в о.с.з. на 18.10.2011г. извлечение от сметка на
ищеца в ТТТ „М.”, Л., В., установяващо транзакции по сметката на ищеца за
периода от 24.02.2006г. до 13.01.2010г. /на л.126-л.129/, приема, че оспорените
от ответника извлечения от сметка, представени с исковата молба, изхождат от
соченото като техен издател лице. Същото е издало и неоспореното от ответника извлечение
от сметката на ищеца, установяващо транзакциите за периода от 24.02.2006г. до
13.01.2010г., сред които и сумите, платени като продажна цена по процесния
договор.
Въз
основа на представените в о.с.з. на 18.10.2011г. писма от Б.С. Т.Л. – сочен в процесния договор, като
посредник, чрез който е следвало да се извършат плащанията на вноските от
продажната цена /на л.130 – л.135/, съдът приема също така, че сметката на
посредника е била заверена с преведените от ищеца суми, което изрично е
посочено в представените писма.
От
приложената Заповед №09-339/07.12.2006г. на Кмета на община Б. /на л.33/ се
установява, че за периода от 11.12.2006г. до 15.04.2007г. е била въведена
временна забрана на строителните работи на обекти, попадащи в урегулираната
територия на гр.Б. на първа линия до сочени улици, действащи хотели и места за
настаняване, спортни съоръжения, през дните – петък, събота и неделя, както и
на официалните празници. Видно е от приложения препис на Заповед
№09-458/15.11.2007г. на Кмета на община Б., че със същата е била въведена
забрана за извършването на строителни работи на територията и в зоните в
курортно строителство в гр.Б. за периода от 01.12.2007г. до 01.04.2008г. Със
Заповеди №09-325/02.12.2008г. и №09-333/04.12.2009г. на Кмета на община Б. е
била въведена забрана за движението на тежкотоварни и лекотоварни ППС,
превозващи строителни материали на територията на гр.Б. за периодите
06.12.2008г. – 01.04.2009г. и 07.12.2009г.-01.04.2010г. през сочени часови
интервали.
Установява се от приложената нотариална покана Акт №114, том VІІБ, рег.№17485
от 25.11.2008г. на нотариус с рег.№040 на НК, изходяща от ищеца и връчена на
ответника на 27.02.2009г. /на л.53-л.54, че купувачът по процесния договор е
направил едностранно волеизявление за разваляне на правоотношението, на
основание чл.6.2 от предварителния договор, поради забавено изпълнение на
задължението на продавача да предаде на купувача процесния имот в уговорената
степен на завършеност. С волеизявлението е бил предоставен двуседмичен срок за
възстановяване на престираната сума.
В о.с.з.
на 18.10.2011г. е изслушано заключението по допусната от съда СИЕ, докладвано
от вещото лице Г.Т.М., от което се установява, че размерът на уговорената в чл.6.2
от процесния договор неустойка,
съизмерима с лихва в размер на тримесечния евролибор плюс 15 пункта годишно върху
всяка от платените суми по продажната цена от датата на постъпване на сумите в
банковата сметка на продавача, се изчислява както следва : върху сумата от
6 234,60 евро – в размер на 4 740,78 евро за периода от 21.03.2006г.
до датата на завеждане на исковата молба; върху сумата от 8 312,80 евро –
в размер на 4 961,04 евро за периода от 06.02.2007г. до датата на
завеждане на исковата молба и върху сумата от 10 525,25 евро – в размер на
5 703,28 евро за периода от 24.05.2010г. до датата на завеждане на
исковата молба.
При така
установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното :
По
иска с правно основание чл.55, ал.1 пр.3 от ЗЗД.
Установи се от обсъдените доказателства, че
правоотношението между страните се е развило по Предварителен договор за
продажба на недвижим имот в строеж от 20.03.2006г., съчетаващ елементи на
договор за изработка и на предварителен договор за продажба на недвижим имот.
Установи се от представените извлечения от сметка на ищеца и писма от третото
лице, изрично прието в договора за посредник между страните, че ищецът е заплатил
в уговорените срокове три от дължимите вноски за погасяване на задължението за
плащане на продажната цена, в размер на 25 072,65 евро, на уговорените
дати на падеж. Поради това съдът приема, че ищецът е изправна страна по
правоотношението.
Съдът счита, че е налице неизпълнение на
задължението на ответника, в качеството на продавач, да изгради имота, предмет
на правоотношението, в уговорената степен на завършеност – въвеждане на обекта
в експлоатация, т.е. издаден Акт образец 16, до уговорената крайна дата –
01.09.2007г. и съответно да предаде имота на купувача. Не може да се приеме, че
са настъпили обстоятелства по смисъла на чл.6.6 от договора, които да
представляват обективни причини за неизпълнение на това задължение на
продавача. От представените от ответника заповеди на Кмета на община Б.,
единствено издадената такава с №09-339/07.12.2006г. е предхождаща изтичането на
уговорения краен срок за изпълнение на основните задължения на продавача, но от
нея не може да се направи извод, че забраната за строителство се е отнасяла и
за местността, в която е бил изграждан процесния имот – м.”А.”, доколкото в
заповедта е посочена конкретна част от урегулираната територия на гр.Б., която
не може да бъде свързана със сочената местност. В същото време, в процесния
договор изрично е уговорено, че при настъпване на такива обстоятелства,
страната, изпълнението на чиито задължения е препятствано от тях, е била
задължена да уведоми другата, а по делото няма представени доказателства в
такава насока. Последващата Заповед №09-458/15.11.2007г. касае период след
изтичане на уговорения краен срок за изпълнение на задълженията на продавача, а
и също не се установява дали се отнася за местността, където е бил изграждан
имота, предмет на процесния договор.
Поради
горното, съдът приема, че към датата на отправяне на нотариалната покана,
съдържаща изявление за разваляне на договора, за ищеца е възникнало правото по
чл.6.2 от процесния договор да го развалят, поради неизпълнение на задълженията
на продавача с повече от 180 дни от уговорения краен срок за предаване на имота
(01.09.2007г.) и това право е законосъобразно упражнено.
С оглед настъпилия
факт на разваляне, ответника дължи връщане на престираната по договора от
купувача част от продажната цена в размер на 25 072,65 евро.
Предвид
изложените съображения съдът намира, че исковата претенция с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД е изцяло основателна и
доказана и следва да бъде уважена като такава, като бъде осъден ответника да
заплати в полза на ищеца сумата от 25 072,65 евро, ведно със законната
лихва върху нея, считано от датата на предявяване на иска – 03.05.2010г. до
окончателното изплащане.
По
иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Съдът
обсъди и предявената при условията на обективно съединяване искова претенция с
правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на неустойка, уговорена в чл.6.2. В тази разпоредба страните по
правоотношението са обективирали съгласието си, при разваляне на договора,
поради забава със 180 дни на изпълнението на задълженията на продавача да
построи имота в уговорената степен на завършеност и да прехвърли собствеността,
продавачът да заплати неустойка, съответна по размер на тримесечния euribor
плюс 15 пункта годишно, считано от датата на постъпване на сумите в банковата
сметка на продавача. С оглед изрично уговореното в процесния договор, че
задължението на купувача се счита изпълнено от датата на постъпване на
платените суми по сметка на посочения посредник, то от тези дати внесените суми
се считат и постъпили по сметка на продавача.
Предвид
установеното, че договорното правоотношение между страните е развалено именно
поради настъпване на основанието, предвидено в чл.6.2 от договора, съдът счита,
че продавача дължи и уговорената неустойка. Относно размера на неустойката се
установи от експертното заключение, че е в по-голям размер от претендирания от
ищеца.
С оглед
изложеното съдът счита, че и претенцията по чл.92, ал.1 от ЗЗД е основателна и
доказана и следва да бъде уважена като такава, респективно осъден ответника да
заплати в полза на ищеца претендираната сума от 1 927,35 евро,
представляваща неустойка по чл.6.2 от процесния договор, дължима за периода от плащане
на вноските по уговорената продажна цена до датата на завеждане на исковата
молба.
С оглед
изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответника следва да бъде
осъден да заплати в полза на ищеца направените от него деловодни разноски,
които са в размер на 2 112лв. за държавна такса и 100 лв. за възнаграждение на
вещо лице. По делото не са представени доказателства за платено от ищеца
адвокатско възнаграждение.
Водим от
горното, Съдът
р е ш и
:
ОСЪЖДА,
на основание чл. 55, ал. 1, пр.3 от ЗЗД, „С.-БГ” ООД – в несъстоятелност, с ЕИК
********, със седалище и адрес на управление
гр.С., р-н О.К., ж.к.”Г.Б.”, ул.”Н.Х.”, №**, представлявано от синдика Р.П.Т.,
ДА ЗАПЛАТИ в полза на М.У., гражданин
на В., роден на ***г., със съдебен адрес:***, сумата
от 25 072,65 евро, представляваща получена на отпаднало основание продажна
цена по Предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж от 20.03.2006г.,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на
исковата молба – 03.05.2010г., до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД, „С.-БГ” ООД – в несъстоятелност, с ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление гр.С.,
р-н О.К., ж.к.”Г.Б.”, ул.”Н.Х.”, №**, представлявано от синдика Р.П.Т., ДА ЗАПЛАТИ в полза
на М.У., гражданин на В., роден на ***г., със съдебен адрес:***, сумата
от 1 927,35 евро, представляваща неустойка по чл.6.2 от Предварителен
договор за продажба на недвижим имот в строеж от 20.03.2006г.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал. 1 от ГПК „С.-БГ”
ООД – в несъстоятелност, с ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление гр.С., р-н О.К., ж.к.”Г.Б.”,
ул.”Н.Х.”, №**,
представлявано от синдика Р.П.Т., ДА ЗАПЛАТИ в полза на М.У., гражданин на В., роден на ***г., със съдебен адрес:*** сумата
от 2 212лв., представляваща направени по делото разноски.
решението подлежи на обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните, с въззивна
жалба.
СЪДИЯ: