№ 9402
гр. София, 22.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Й. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело
№ 20231110162745 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявени от ищеца „Вход Мениджър“ ЕООД,
ЕИК *********, с адрес на управление гр. София, *****, представлявано от
управителя – **** Н., чрез адв. Р. О. М., САК, с адрес гр. София, ****, субективно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, срещу
ответниците:
„Хеликс СМ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, ул. „Доспат“ № 23, представлявано заедно и поотделно от управителите
******, собственик на магазин № 1 на ет. 1 в ЕС, с 6,719 % ид.ч., за осъждането му да
заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни консумативни
разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г.,
които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
П. С. К., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на оф. № 1 на
ет. 1 в ЕС, с 5,869 % ид.ч., за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв.,
представляваща непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите
части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от
името и за сметка на ответника;
К. И. В., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 2 в ЕС
с 4,03 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
Д. Ц. Г., с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 3 в ЕС с 3,99 % ид.ч., за
осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. –
30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
С. Б. С., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 4 в ЕС
1
с 3,199 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
Д. Х., с адрес гр. София, ****, собственик на ап. № 5 в ЕС с 3,253 % ид.ч., за
осъждането й да заплати сумата от 198,25 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане и управление на общите части на ЕС за периода
01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на
ответника;
Б. Н. К., ЕГН **********, с адрес гр. София, ****, собственик на ап. № 6 в ЕС с
4,194 % ид.ч., за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
Л. А. Я., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 8 в ЕС
с 3,329 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
О. С. И. с адрес гр. София, ****, собственик на ап. № 9 в ЕС със 7,025 % ид.ч.,
за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. –
30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
Д. С. С., с адрес гр. София, ****, собственици на ап. № 9 в ЕС със 7,025 % ид.ч.,
за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. –
30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
„Фамема Хоум“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, бул. „Патриарх Евтимий“ № 19Б, ет. 4, ап. 4а, представлявано поотделно от
управителите П. С. К. и Т. Х. К., като собственик на ап. № 10, ет. 4 в ЕС със 7,392 %
ид.ч. за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени
месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода
01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на
ответника;
Т. Х. К., ЕГН **********, с адрес гр. София, ****, собственик на ателие № 10 в
ЕС с 1,913 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
М. Д. Ч., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 11 и
ап. № 13 в ЕС с 12,178 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 361,79 лв.,
представляваща непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите
части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от
името и за сметка на ответника;
Д. Д. М., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. 12 в ЕС с
6,512 % ид.ч., починал в хода на делото и заместен от наследниците му А. И. М. и
В. Д. М., за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
2
на ответника.
Ищецът извежда съдебно предявените си субективни права при твърдения, че на
10.03.2016 г. е проведено ОС на ЕС с адрес гр. София, ****, като за управител на ЕС
бил избран П. К.. На същото ОС било прието решение ЕС да се управлява и поддържа
от „Вход Мениджър“ ООД. С оглед посоченото, ЕС сключила с ищеца Договор за
услуга № 693/01.04.2016 г. с предмет предоставяне на услугата „професионален
домоуправител – пълен пакет“ за 16 самостоятелни обекта. Излага, че съгласно чл. 10,
ал. 2 от Договора, било дължимо твърдо фиксирано възнаграждение за предоставяната
услуга – 5,00 лв. или общо 80,00 лв. на месец. Твърди, че на 03.10.2016 г. е проведено
ОС, на което е взето решение да бъде сключен договор с „ДДД Мениджър“ ЕООД за
обезпаразитяване 2 пъти годишно срещу 8,00 лв. на апартамент. Въз основа на
приетото решение, ЕС сключила с посоченото дружество Договор за ДДД услуги №
D85/01.11.2016 г. с предмет дезинсекция по 2 пъти годишно на стойност 8,00 лв. на
самостоятелен обект или годишно възнаграждение 128,00 лв. за 16
апартамента.Твърди, че съгласно чл. 12, ал. 1 от договора за управление, етажните
собственици са били длъжни да осигуряват предварително необходимите средства за
заплащане от стрА. ищеца – управител на ежемесечните консумативни разходи за
поддържане и управление на общите части, но същото не било сторено. В изпълнение
на задължението си по чл. 6, ал. 1 от договора за управление, ищецът заплащал
месечните консумативни разходи – електрическа енергия за общи части и асансьор,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други, за своя сметка, от името на
етажните собственици, въпреки липсата на достатъчно средства в съответния фонд. В
тази връзка твърди, че въз основа на финансов отчет, приложен към исковата молба, са
установени приходите от месечните вноски във фонд ЕС за периода от 01.04.2016 г. до
30.09.2023 г. са на обща стойност 35 427,73 лв., а разходите 38 401,51 лв., респ. счита,
че има да получава разликата от 2 973,78 лв. Сочи, че приходите от месечните вноски
във фонд „ремонт и обновление“ за периода от 01.04.2016 г. до 30.09.2023 г. са в общ
размер на 2623,21 лв., а разходите 3768,08 лв., поради което счита, че има да получава
1144,87 лв. Аргументира, че реално извършените разходи са такива за ток, управление
на ЕС, допълнителни услуги, абонамент за СИМ карти за асансьор, контрол по
почистването. Поддържа, че ответниците не са взели решение как да се разпределят
разходите за поддържане и управление на ЕС, поради което и на основание чл. 51, ал.
1 ЗУЕС, те се разпределят по равно между собствениците, ползвателите и обитателите
в ЕС. Сочи, че част от сумите са покрити от месечните вноски, които са плащали
собствениците на самостоятелните обекти в ЕС, но в действителност месечните
разходи за управление, поддръжка и битови сметки надхвърляли постъпленията от
месечните вноски на етажните собственици във фонд управление на ЕС. В обобщение
сочи, че има да получава от ЕС сумата от 4 118 лв. – разходи надхвърлящи приходите
във фонд ЕС и ФРО за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г. При тези твърдения моли
съда да уважи предявените искове. С уточняваща молба с вх. № 46720/13.02.2024 г.
(л.331) ищецът е индивидуализира. своето вземане, твърдейки, че платените от него
суми за консумативни разходи, за които липсват вноски във фонда, според първия
финансов отчет, и отразени във фонд ЕС в размер на 2 973,78 лв., са както следва:
486,78 лв. – ток общи части за периода 01.04.2016 г. до 30.09.2023 г.; 561,44 лв. – ток
асансьор за периода 01.04.2016 г. до 30.09.2023 г.; 143,56 лв. – допълнителните услуги
по т. 28 от Договора за услуга № 693/01.04.2016 г. за периода 01.04.2016 г. до
30.09.2023 г.; 182,00 лв. – абонамент за СИМ карти за асансьора за периода 01.04.2016
г. до 30.09.2023 г.; 1 600,00 лв. – контрол по почистването (дейност по допълнително
или основно почистване на общите части на ЕС) за периода 01.04.2016 г. до 30.09.2023
г. Уточнено е, че претендирА.та сума от 2 973,78 лв. не включва дължимо
възнаграждение по Договор за услуга. Досежно сумата от 1 144,87 лв., отразена във
3
финансовия отчет, като дължими вноски във „ремонт и обновление“, индивидуализира
направените разходи, както следва: 300,00 лв. GSM комуникатор с акустичен терминал
У2; 105,60 лв. електромагнитен насрещник + монтаж и настройка; 200,00 лв. –
възстановяване КД вх. врата; 72,00 лв. ГТП асансьор; 160,00 лв. монтаж/демонтаж
стъкла; 72,00 лв. диагностика и отваряне на помпа + посещение; 145,00 лв. доставка и
монтаж на батерия и сифон в мокро помещение; 41,87 лв. луминисцентни пури; 50,00
лв. техническа изправност на домофонна система.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Т. Х. К..
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил общ отговор на исковата молба от П. С. К., К.
И. В., С. Б. С., Б. Н. К., Л. А. Я., М. Д. Ч., Д. Д. М., чрез адв. Р. Р.. В срока по чл. 131,
ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „Фамема Хоум“ ООД.
Горепосочените ответници са депозирали отговори с идентично съдържание.
Предявените искове се оспорват като недопустими, доколкото в случая не се касаело
за възнаграждение по Договор за услуга с ищеца, а за неплатени консумативни разходи
и разходи за фонд „ремонт и обновление“, които считат, че могат да се претендират
единствено от ЕС. Излагат, че ОС на ЕС не е взимало решение за предявяване на
искове към етажните собственици. Твърдят, че на проведено на 26.01.2023 г. ОС, е
избран нов управител на ЕС – Л. Я., който бил надлежно вписан и по реда на чл. 46б
ЗУЕС. Оспорват претенциите и по основание, като сочат, че липсват доказателства за
подновяването на договора с ищеца, който бил със срок до 01.04.2017 г. Оспорват
ищецът да е извършвал услуги по поддръжка и управление на общите части. Твърдят,
че етажните собственици сами са управлявали и поддържали общите части. Сочат, че
преди да сключат договор с доставчик от последна инстанция (30.03.2023 г.), ЕС не е
имала договор с „Електрохолд Продажби“ ЕАД (с предишно наименование „ЧЕЗ
Електро България“ АД). Излагат, че в представените от ищеца фактури като задължено
лице е посочено трето за спора лице – Блок Инвест, на което лице, оспорват да е
възлагано да представлява етажните собственици, в това число и да плаща промишлен
ток. Освен това, сочат, че част от представените фактури касаят задължения на Блок
Инвест за електроенергия доставяна на друг адрес, различен от този на ЕС. Твърдят, че
финансов отчет за периода от 01.04.2019 г. до 30.09.2023 г. никога не е бил представян
на ОС на ЕС, както и че същият е съставен за целите на производството. Оспорват ОС
на ЕС да се е съгласявало да заплаща 1 600 лв. за контрол на почистването, както и
извършването на подобна дейност. Оспорват да е налице абонамент за СИМ карти за
асансьор, в това число възлагането и извършването на дейност като контрол на
почистването, дейности по дезинфекция, дезинсекция и дератизация, демонтиране и
монтиране на стъкла, диагностика и отваряне на помпа, доставка и ремонт на батерия
и сифон в мокро помещение, купуване и монтиране на осветителни тела. Подробно
аргументират, че етажните собственици сами са купували осветителни тела, крушки и
са сменяли същите, сами са ремонтирали входната врата, асансьор и др. подобни.
Ответницата М. Ч. твърди, че дъщеря й е извършвала плащане към фирмата,
поддържаща асансьора. Оспорват начина, по който ищецът е разпределил сумите и
твърдят, че ищецът не разполага с книга на ЕС, доколкото в представената по делото
такава, липсвали част от собствениците, а други лица посочени в книгата като
собствениците, не притежавали право на собственост върху самостоятелни обекти в
сградата. Ответницата Т. Х. К. оспорва да е собственик на самостоятелен обект в
сградата.
Ответницата М. Д. Ч. подробно излага, че поради грешка е заплащала суми на
ищеца. Молят съда да отхвърли предявените искове. Претендират разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „Хеликс
СМ“ ООД. Ответникът развива подробни съображения в насока, че исковата молба е
4
нередовна. Претенцията се оспорва и по основание и в тази връзка ответникът сочи, че
сключеният с ищеца Договор е бил срочен, като срокът му е изтекъл на 01.04.2017 г.
Евентуално с оглед разпоредбата на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, твърди, че правоотношението е
продължило най-късно до 01.04.2018 г. На следващо място релевира възражение за
изтекла погасителна давност. Излага, че ищецът не е имал основание за заплащане на
процесните суми, като подробно аргументира, че такова задължение не му е вменено с
Договора. Сочи, че съгласно чл. 12, ал. 2 от Договора, за разходи за поддръжка на
общите части на стойност над 100 лв. е необходимо решение на ОС, каквито решения
оспорва да са взимани. Излага, че представените от ищеца финансов отчет и фактури,
са частни документи, както и че не доказват претенцията му. На последно място
ответникът твърди, че е собственик на магазин в сградата, който бил с отделен вход,
заплащал се отделен ток, почистване и т.н. Сочи, че не ползва асансьора, както и че не
минава през общите части. Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Д. Х., с
който предявените искове се оспорват като неоснователни. Ответницата също излага,
че сключеният с ищеца договор е бил срочен, както и че същият не е подновяван.
Оспорва ищецът да е имал основание да заплаща сумите. Релевира възражение за
изтекла погасителна давност. Моли съда да отхвърли предявените искове.
След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото
доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от
фактическа стрА. следното:
По делото е представен Протокол от Общото събрание на етажните
собственици в сграда, находяща се на адрес: гр. София, ****, проведено на 10.03.2016
г. (л. 7-9), на което е взето решение за приемане на оферта, представена от ищеца
„Вход Мениджър“ ЕООД за извършване на услуга „Професионален домоуправител“,
въз основа на който е сключен Договор за услуга № 693/01.04.2016 г.
В чл. 4 от договора е посочен предмета на договора, като страните са се
договорили услугата да включва Административна, Касиерска, Организационна,
Юридическа услуга и Техническа услуги, подробно посочени в договора кави
дейности включва всяка една от услугите.
В чл. 12, ал. 1 от договора е уговорено задължение на възложителите (етажни
собственици) предварително да осигуряват необходимите средства на Изпълнителя за
предоставяне на съответната услуга, чрез заплащане на съответните гласувани такси от
Общото събрание на собствениците.
В чл. 14, ал. 1 от договора страните са договорили, че договорът се сключва за
срок от 1 година.
По делото е представен Протокол от Общото събрание на етажните
собственици в сградата, проведено на 03.10.2016 г. (л. 15-19), на което е взето
решение за сключване на договор с „ДДД Мениджър“ ЕООД за обезпаразитяване
срещу вредители 2 пъти годишно срещу възнаграждение в размер на 8 лв. на
апартамент годишна вноска и е взето решение за подмяна на изтривалка с бюджет 300
лв., който да бъде разпределен между собственици според притежаваните от тях
идеални част. Въз основа на това решение на дата 01.11.2016 г. е сключен договор за
дезинфекция, дезинсекция и дератизация с дружество „ДДД Мениджър“ ЕООД (л.20
– 21 от делото), срещу възнаграждение в размер на 15 лв. от всеки самостоятелен
обект, който договор е сключен за срок от 1 година.
По делото е представен финансов отчет, изготвен от ищцовото дружество, в
който е отразена касова наличност, приходи във фондовете на ЕС и разходите по
5
фондовете (л.22 – 35).
На л. 36-200 от делото са представени разписки за извършени плащания към
„Електрохолд България“ ЕООД по кл. № *****, за дружество „БЛОК ИНВЕСТ“
ЕООД, с адрес: гр. София, ***2, за пратена ел. енергия по фактури и по кл. № ****, за
дружество „БЛОК ИНВЕСТ“ ЕООД, с адрес: гр. София, ****, за пратена ел. енергия
по фактури.
На л. 201 – 308 от делото са представени издаваните от ищцовото дружество
фактури за дължимото месечно възнаграждение в размер на по 80 лв. по договора за
услуга „професионален домоуправител“ за периода от октомври 2016 до декември
2022 г.
По делото е представена книгата на етажните собственици, в която са отразени
притежаваните от всеки от тях идеални части от общите части на сграда в режим на
ЕС (л.326-327).
По делото са представени фактури, издадени от ищеца за различни
допълнителни услуги, в това число контрол на почистване, поставяне на
информационно табло, такса ДАЗЛФД (л. 385- 406).
По делото е представено писмо от Столична община – район „Триадица“, видно
от което е подадено уведомление за избран управител на сграда в режим на ЕС,
находяща се в гр. София, **** – Л. Я. на проведено ОС на дата 26.01.2023 г. с мандат 2
години.
Представени са разписки за заплащане на месечни вноски за фондовете за
Апартамент 13 (л. 519 – 528 от делото).
На 30.03.2023 г. етажната собственост е сключила договор с „Електрохолд
Продажби“ ЕАД за доставка на ел. енергия (л. 531-539).
На 01.03.2023 г. етажните собственици са сключили договор за абонаментно
сервизно обслужване с дружество „Уникен“ ООД за техническа поддръжка на
асансьор (л. 540 – 541).
На 19.04.2019 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, на което е
взето решение за прекратяване на договор за почистване с дружество „Чистота
Мениджър“ и се назначава физическо лице за извършване на тази услуга.
По делото са представени и протоколи от проведени общи събрания, съответно
на 12.11.2020 г., на което е взето решение за поправка на кА.ла в тоалетната и да се
монтира помпа от строителя на сградата; Протокол от 12.01.2021 г., на което е взето
решени за извършване на ремонт на врата; Апартамент № 6 да заплаща 50 % от
таксата за поддръжка на ЕС, тъй като е необитаем и да не се начислява такса за
асансьор.
На 01.04.2016 г. етажните собственици са сключили договор за абонаментно
почистване с ищеца „Вход Мениджър“ ЕООД (л. 674 675).
На 01.12.2018 г. етажните собственици са сключили договор за абонаментно
почистване с „Чистота Мениджър“ ЕООД (л. 672-673).
На 01.03.2019 г. етажните собственици са сключили договор с „Чистота
Мениджър“ ЕООД за извършване на подбор за лице, което ще извършва услуга
„почистване“ и контрол по дейността.
По делото са събрани гласни доказателствени средства, посредством разпита на
св. М. *** Ч., която живее на **** от 2021 година, от показанията на която се
установява, че същата родителите й имат две жилища в тази кооперация. В
кооперацията има 14 апартамента, а на партера има детска градина и магазин за
мебели, които не преминават през общите части на сградата. През 2016 г. имали
6
договор с „Вход мениджър“. През м.01.2023 г. свикали ОС и поради недоволство е
взето решение да се прекрати договора с „Вход Мениджър“. Имали оплаквания във
връзка с подбрани от тях лица, извършващи почистване, извършили смяна на таблото
със звънците, което не свързано правилно и не работило по предназначение. Входната
врата се ремонтирара всяка седмица, като се заплащало възнаграждение за всеки
ремонт, но и така не била ремонтирА.. След като „Вход Мениджър“ предложил оферта
за ремонт на вратата за 4-5 хиляди лева, която не била одобрено от ЕС, съсед във блока
предложил по-приемлива оферта, която била изпълнена и заплатена лично от етажните
собственици. Не плащали на фирмата такса за поддръжка на асансьорите над 3 месеца
– 2023 г. Не внасяли и други такси за общите части, които такси и свидетелката лично
ги заплатила през Изипей. Имало сключен договор за пръскане за обезпаразитяване,
който не е изпълняван, единствено лепили лепенки, на които се отразявало дата и час,
на която е пръскано, но това не било сторено в действителност.
По делото е прието заключение на допусната Съдебно-счетоводна експертиза,
от което се установява, че приходите във фонд „Ремонт ЕС“ за периода от 01.04.2016 г.
до 30.09.2023 г. са в размер на 35427,73 лв., а във фонд „Ремонт и обновление“ са в
размер на 2623, 21 лв. или общо 38050,94 лв. Изчислило е разходите за поддръжка и
управление на ЕС в общ размер на 42169,59 лв.
При така установеното от фактическа стрА., съдът достигна до следните
правни изводи:
За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да установи при
условията на пълно и главно доказване, наличието на облигационно правоотношение
между страните, породено от сключен Договор за услуга № 693/01.04.2016 г., с
предмет предоставяне на услугата „професионален домоуправител – пълен пакет“, че е
изправна стрА. по Договора, в частност, че е изпълнил задълженията си по Договора,
част от които са свързани със заплащане на разходи за поддръжка на общите части.
Между страните не е спорно, а това се установява и от приетия като
доказателство по делото Договор за услуга, че управлението на ЕС е било възложено
на ищцовото дружество въз основа на Договор, сключен на 01.04.2016 г., за който е
взето решение на общо събрание на етажните собственици, проведено на 10.03.2016 г.
Видно от съдържанието на чл. 14, ал. 1 от договора, същият е сключен за срок от 1
година. В тази връзка между страните е спорно дали този договор е действал след
изтичането на този срок.
На първо място следва да се посочи, че процесният договор е сключен при
действието на ЗУЕС в редакцията му ДВ бр. 26 от 1.04.2016 г., към който момент е
прието и влязло в сила изменение на разпоредбата чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, уреждаща
възлагане управлението на лица, външни на ЕС. Съгласно посочената разпоредба в
редакцията към момента на сключване на договора, по решение на общото събрание,
взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат
да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са
собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание,
взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две
години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а
клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането
му в безсрочен, се смята за недействителна.
А.лизирайки законодателната уредба следва извод, че ограничението по
отношение на действието на договори за управление на ЕС от външни лица, какъвто е
настоящия случай е в две направления – първо по отношение на кворума за взимане на
7
решение и второ по отношение на срока, като срокът е ограничен до 2 години и е
абсолютно изключена възможността за автоматичното му продължаване. От тук
следва извод, че сключеният между страните договор е изтекъл на 01.04.2017 г. и
предвид обстоятелството, че не е взето решение за неговото продължаване, съгласно
изискването на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС и не е сключен нов договор, то не може да се
приеме, че след тази датата договорът е продължил своето действие.
Въз основа на горното следва да се приеме, че всички действия по поддръжка и
управление на ЕС, извършвани от ищеца след 01.04.2017 г. в това число плащането на
разходите за поддръжка, са действия без възлагане от стрА. на ответниците с оглед
липсата на сключен договор.
Съгласно разпоредбата на чл. 6 от договор, ищцовото дружество е поело
задължение да заплаща всички месечни разходи и сметки към комунални дружества и
трети лица, с които има взаимоотношения Възложителя, с представените от
Възложителя средства. На задължението на ищеца кореспондира задължението на
ответниците – етажни собственици да внасят месечни вноски за фондовете и
възнаграждението. Следователно може да се обоснове извод, че изпълнението на
задължението на ищеца за заплащане на разходите зависи от изпълнението на
задълженията на етажните собственици за внасяне на вноските за фондовете, със
средствата от които ищецът се разплаща. Следователно при липсата на средства в
касата на Етажната собственост за изпълнителя – ищец не възниква задължения за
заплащане на консумативните разходи и услуги за поддържане на ЕС за своя сметка,
както твърди ищеца. Ето защо следва да се приеме, че ищецът е заплащал разходите,
без да има задължение за това и платените суми може да претендират на извън
договорно основание.
Дори да се приеме, че задължението на ищеца за заплащането на месечните
разходи на ЕС е било безусловно, съдът намира, че за периода, в който е действал
процесния договор за управление, не е доказано пълно и главно действителното
заплащане на нито един от сочените разходи. В този смисъл по делото са представени
единствено разписки за заплащане на електроенергия, които освен това или касаят
друг имот, или се отнасят за различен период и фактурите за дължимо възнаграждение
по процесния договор за управление и фактури за неясни допълнителни услуги.
Твърдените разходи не бяха доказани и с приетото заключение по ССчЕ, тъй като
същото е изготвено въз основа на счетоводни записвания и фактури, които доказват
единствено счетоводното отразяване на разходите, но не тяхното заплащане от стрА.
ищеца. Същевременно и доколкото според заключението на ССчЕ за периода, в който
е действал договора, са начислявани разходи за почистване, за поддръжка на асансьор,
допълнителни услуги за управление на етажната собственост, за които изобщо липсват
доказателства етажните собственици да са сключили договори за тези дейности, нито
пък уговорени възнаграждения. В този мисъл по делото са представени доказателства
за сключени договорите за почистване, подбор на лице, извършващо почистване и
контрол на почистването, които са сключени след периода, за който ищецът е действал
договора за управление. Следователно дори са беше доказано действителното плащане
на посочените разходи, то не е доказано съществуването на такъв разход за ЕС и
надлежно взимане на решение за одобрението му, респективно сключването на
договор. В този период е действал единствено договорът за обезпаразитяване,
възнаграждение по който обаче липсват доказателства да е заплащан от стрА. на
ищцвото дружество.
Следва да се посочи също така, че видно от заключението на ССчЕ са
начислявани допълнителни разходи за управление извън възнаграждението по
договора, за които изобщо не става ясно какво включват, нито пък са представени по
8
делото доказателства за взето решение от общото събрание за заплащането на
възнаграждения за „допълнителни услуги“. Очевидно е, че ищцовото дружество не е
водило редовно документооборота при управлението на процесната Етажна
собственост, от което възниква сериозно съмнение у съда за съществуването като цяло
на част от осчетоводените разходи за управление и поддръжка на етажната
собственост и от друга стрА. липсват безспорни доказателства за действителното им
заплащане от стрА. на професионалния домоуправител.
Въз основа на всичко изложено съдът намира, че предявените искове се явява
недоказани, поради което и неоснователни, следователно подлежат на отхвърляне.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ответниците, като искане в
този смисъл са направили П. С. К., К. И. В., С. Б. С., Б. Н. К., Л. А. Анева, М. Д. Ч., Д.
Д. М. – починал в хода на делото и заместен от наследниците му А. И. М. и В. Д.
М.. Същите са сторили разноски в размер на 400 лв. за платено адвокатско
възнаграждение, което следва да се възложи в тежест на ищеца.
Мотивиран от гореизложеното, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ищеца „Вход Мениджър“ ЕООД, ЕИК *********,
с адрес на управление гр. София, *****, представлявано от управителя – **** Н., чрез
адв. Р. О. М., САК, с адрес гр. София, ****, субективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, срещу ответниците:
„Хеликс СМ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, ул. „Доспат“ № 23, представлявано заедно и поотделно от управителите
******, собственик на магазин № 1 на ет. 1 в ЕС, с 6,719 % ид.ч., за осъждането му да
заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни консумативни
разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г.,
които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
П. С. К., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на оф. № 1 на
ет. 1 в ЕС, с 5,869 % ид.ч., за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв.,
представляваща непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите
части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от
името и за сметка на ответника;
К. И. В., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 2 в ЕС
с 4,03 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
Д. Ц. Г., с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 3 в ЕС с 3,99 % ид.ч., за
осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. –
30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
С. Б. С., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 4 в ЕС
с 3,199 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
9
Д. Х., с адрес гр. София, ****, собственик на ап. № 5 в ЕС с 3,253 % ид.ч., за
осъждането й да заплати сумата от 198,25 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане и управление на общите части на ЕС за периода
01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на
ответника;
Б. Н. К., ЕГН **********, с адрес гр. София, ****, собственик на ап. № 6 в ЕС с
4,194 % ид.ч., за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
Л. А. Я., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 8 в ЕС
с 3,329 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
О. С. И. с адрес гр. София, ****, собственик на ап. № 9 в ЕС със 7,025 % ид.ч.,
за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. –
30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
Д. С. С., с адрес гр. София, ****, собственици на ап. № 9 в ЕС със 7,025 % ид.ч.,
за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени месечни
консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. –
30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на ответника;
„Фамема Хоум“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
София, бул. „Патриарх Евтимий“ № 19Б, ет. 4, ап. 4а, представлявано поотделно от
управителите П. С. К. и Т. Х. К., като собственик на ап. № 10, ет. 4 в ЕС със 7,392 %
ид.ч. за осъждането му да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща непогасени
месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за периода
01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка на
ответника;
Т. Х. К., ЕГН **********, с адрес гр. София, ****, собственик на ателие № 10 в
ЕС с 1,913 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 280,02 лв., представляваща
непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите части на ЕС за
периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от името и за сметка
на ответника;
М. Д. Ч., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на ап. № 11 и
ап. № 13 в ЕС с 12,178 % ид.ч., за осъждането й да заплати сумата от 361,79 лв.,
представляваща непогасени месечни консумативни разходи за поддържане на общите
части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от ищеца от
името и за сметка на ответника;
А. И. М., ЕГН ********** и В. Д. М., ЕГН **********, конституирани по
делото като ответници, в качеството им на наследници на починалия в хода на
делото ответника Д. Д. М., ЕГН **********, с адрес гр. София, *****, собственик на
ап. 12 в ЕС с 6,512 % ид.ч., за осъждането им да заплатят всеки по ½ от сумата от
280,02 лв., представляваща непогасени месечни консумативни разходи за поддържане
на общите части на ЕС за периода 01.04.2016 г. – 30.09.2023 г., които са платени от
ищеца от името и за сметка на ответника.
ОСЪЖДА ищеца „Вход Мениджър“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес на
управление гр. София, *****, представлявано от управителя – **** Н. да заплати на
10
П. С. К., ЕГН **********, К. И. В., ЕГН **********, С. Б. С., ЕГН **********, Б. Н.
К., ЕГН **********, Л. А. Я., ЕГН **********, М. Д. Ч., ЕГН ********** и
наследниците на Д. Д. М., конституирани в хода на делото - А. И. М., ЕГН **********
и В. Д. М., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 400 лв. -
разноски за производството за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11