Р Е Ш Е Н И Е
№
IV – 172 23.12.2019
г.
град Бургас
В ИМЕТО
НА НАРОДА
БУРГАСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, гражданско отделение, четвърти въззивен състав
На втори декември,
две хиляди и деветнадесета година,
В публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
ДАНИЕЛА МИХОВА
мл.с. ДИАНА АСЕНИКОВА - ЛЕФТЕРОВА
Секретар
... ВАНЯ ДИМИТРОВА
Прокурор
като разгледа
докладваното от съдията ПЕНЕВА
въззивно гражданско
дело номер 812 по описа за 2019 година
Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба на Н. М.Ж., В.Л. Б., Н.П.Р., С.Н.Р., В.К. и М.В.Г. – всички чрез процесуален представител адв. Зафиров., срещу Решение №60/03.04.2019г. по гр.д.№852/17г. по описа на Районен съд Поморие, в частта с което е отхвърлен иска на въззивниците за отмяна на решенията по т.2, 3, 4 и 7, взети на 14.11.2017г. от проведено извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда Е „Ета“ с идентификатор 57491.509.24.1, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя ЕС „Двора“ – ЕООД. Според въззивника решението е неправилно, постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, допуснати при изготвяне на доклада по делото и недопускане на относими за спора доказателства. При постановяване на решението за допуснати нарушения на процесуалните правила, относно преценка доводите на страните и релевантните факти и доказателства.
Твърди се, че вписаните в протокола обекти, съставляващи: администрация с идентификатор /ид./57491.509.24.1.194, със ЗП от 28.55кв.м. ведно с 7.70 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис – управител с ид.7491.509.24.1.195, със ЗП от 38,78 кв.м. ведно с 10,45 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; обслужващи помещения хотел с ид. 57491.509.24.1.199, със ЗП от 65.00 кв.м. ведно с 17,52 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-1 с ид. 57491.509.24.1.196, със ЗП от 8,36 кв.м. ведно с 1,11 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-2 с ид. 57491.509.24.197, със ЗП от 7,61 кв.м. ведно с 0,96 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-3 с ид. 57491.509.24.1.198, със ЗП от 8,27 кв.м. ведно с 1,06 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; обслужващ инсталационен блок с ид.57491.509.24.1.193, със ЗП от 2588,31 кв.м. ведно с 671,31 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.24, със ЗП от 64,79 кв.м. ведно с 16,80 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.52, със ЗП от 65,13 кв.м. ведно с 16,90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.80, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.108, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.132, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.156, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.176, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, не са самостоятелни обекти по см. на §1ДР ЗКИР 5 и не съответстват на одобрения архитектурен проект, за което е представено разрешението за ползване, от което се установява броя и вида на обектите. В тази връзка съдът не е ценил разрешението за ползване, а се е позовал на извадка от кадастралния регистър, за да приеме че обектите са 200, а не 188. Изложени са подробни аргументи относно съществения според въззивника въпрос – дали тези обекти са самостоятелни такива и дали нанасянето им в кадастралната карта ги прави такива.
На следващо място аргументите на въззивника касаят ценообразуването, в контекста на площите на покривните тераси, с обща площ 427.90 кв.м., част от които фигурират в площите на отделните апартаменти в документите за собственост, но това води до несъответствия относно размера на общите части на сградата..
Изложени са подробни аргументи за незаконосъобразност на взетите решения: по т.4, в контекста на т.2 се сочи, че е нарушена императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на м. август 2018г. Освен това са изложени подробни съображения защо според въззивника взетото решение по т.4 не съответства на първоначално обявения дневен ред. В тази връзка е обосновано оспорване на изводите на съда в тази насока.
На следващо място, с позоваване на доклад, изготвен от „Бейтс България“ – ЕООД, подробно са изложени аргументи за оспорване извода на съда във връзка с решенията по т.3, относно течове на покривите и покривните тераси на апартаменти в сграда „Е“ – Ета.
С позоваване на съдебна практика, подробни аргументи са изложени за обосноваване на оплакването, че съдът не е взел предвид всички представени по делото доказателства.
С излагане на хронологията по свикване и провеждане на събранието, също подробно са изложени оплаквания, касаещи императивното съдържание протокола от ОС, съобразно на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС: списъкът на присъстващите лица не е подписан от председателстващия и протоколчика; отразена е припадащата се ид.ч. за самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.24.1.197, а липсват доказателства собствениците му да се присъствали на събранието; много от лицата посочени в приложението не са единствени собственици на обекти, а ги притежават с други лица за които не е отбелязано да са присъствали или да се представлявани.
На следващо място според въззивника съдът не е обсъдил несъответствието между общите части по документи за собственост и тези, посочени в протокола.
Препис от въззивната жалба на ищците е връчен на ответника Етажна собственост на сграда Е „Ета“, с идентификатор 57491.509.24.1, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя ЕС „Двора“ – ЕООД на 20.05.19г., чрез адв.Николова. В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба. В него са изложени съображения за потвърждаване на решението.
Според въззиваемата страна, съдът е дал възможност на ищеца в съдебно заседание и в писмен вид да изрази становище, да направи уточнение и допълнение на исковата молба, което е сторено. Съдът е разпределил доказателствената тежест, а изводите му не почиват на липсата на доказателства, а на неоснователните правни аргументи на ищците. Пунктуално, по изложените в жалбата оплаквания, въззиваемият излага подробно насрещните си аргументи:
- по отношение на твърдението за липса на кворум, в контекста на наличие/липса на самостоятелен характер на посочените обекти – обсъдени са доказателствата, установяващи апорт на тези обекти в капитала на „Сънсет къмършъл“ – ООД, респ. – документи за собственост, установяващи правата, които не са били надлежно оспорени; изведен е извод, че правата на собственост следва да бъдат оспорени в отделно производство. Извън горното, много подробен анализ е извършен при обсъждане на представените доказателства, вр. с дефинитивната норма на §1 ДР ЗКИР и конкретна съдебна практика на ВКС, която е цитирана. Според въззиваемата страна, изложеното становище на въззивника е било подробно обсъдено от първоинстанционния съд – цитирани са съжденията на съда;
- по отношение на твърдението за липса на кворум, в контекста на изключване на площта на покривните тераси от общите части и включването им в площите на отделните апартаменти. Според въззиваемия, председателстващият събранието е изчислил кворума съобразно представените документи за собственост, които не са били оспорени от ищеца;
- по оплакването за нарушение нормата на чл.50, ал.2 ЗУЕС – изложени са аргументи за липсата на фонд „Ремонт и обновяване“ и възникналата необходимост от такъв, поради лошото състояние на покривите и правомощията на ОС в тази връзка. Отново са споделени разсъжденията на първоинстанционния съд и по този въпрос;
- по заявеното оспорване на решението по т.3 – цитирано е съдържанието на протокола в тази част, за да се обоснове извод, че цялата дискусия е била във връзка с ремонта на покривите, не и за други части на сградата;
- по възражението за липса на проекто - бюджет за ремонт на покриви и липсата на оферти – изложена е хронологията, както и представен на етажните собственици проект от „Бейтс България“, който е бил дискутиран и приет – изложени са аргументи;
- подробни съображения са развити по възражението за нарушения, касаещи протокола от ОС и списъка на присъстващите, действително присъствалите лица;
- при обсъждане на извършената СТЕ и представените писмени доказателства, е оспорена основателността на оплакването, че съдът не е обсъдил възраженията на ищците за несъответствие в площите на общите части.
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК. Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК, от лице, за което съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, поради което е допустима.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията на страните и обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Не се спори и видно от представените документи за собственост, ищците Н.М.Ж., В.Л.Б., Н.П.Р., С.Н.Р., В.К., С.Ю.Ч., М.В.Г., са собственици на недвижими имоти находящи се в жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО - блок Е – „Ета“ в комплекс „Снъсет ризорт“.
Не се спори, че на 14.11.2017г. е проведено извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда Е „Ета“, на което са взети решения, атакувани с настоящата искова молба. Ищците претендират отмяна на взетите решения, поради това, че те са незаконосъобразни поради следните основания:
- нарушен е предвидения в чл.12 и чл.13 от ЗУЕС ред за свикване на ОС;
- нарушен е изискуемия кворум за провеждане на общото събрание и вземане на решения; в контекста тези нарушения се твърди, че е налице съществено разминаване между посочените в протокола площи, с тези, вписани в имотния регистър и кадастралната карта - вписаната в протокола обща застроена площ на сградата е 18760.47кв.м., и 4738.18кв.м. ид.ч., а видно от документите за собственост, сграда „Ета“ е от 9 етажа със застроена площ на сградата 2632кв.м. - РЗП 20602кв.м. – налице е разлика от около 2000кв.м., водещи до разлики в идеалните части; идеалните части на етажните собственици от №179 до 200 не съответстват на притежаваните от тях.
В допълнително становище се твърди несъответствие между РЗП на сградата съгласно списък на присъствалите собственици на проведеното общо събрание и РЗП на сградата, вписана в документите за собственост и в имотния регистър. Според ищците това несъответствие е съществено и води до разлика в притежаваните от етажните собственици идеални части. Твърди се и несъответствие на броя на обектите в процесната сграда - съгласно разрешението за ползване, блок Е се състои от 188 обекта от които 178 апартамента, а в списъка на присъстващите са вписани 200 обекта, 22 от които не съответстват на одобрения архитектурен проект на сградата и не са самостоятелни обекти по смисъла на параграф 1 от ДР ЗКИР, поради което и вписаните към тези обекти ид.части не им принадлежат.
Излагат се съображения, че съгласно ценообразуването, към площта на отделни апартаменти са включени площи на откритите тераси, за които ответникът твърди, че са общи части, поради което общите части към самостоятелните обекти и техния общ размер вписани в списъка на присъствалите собственици са неверни и не съответстват на действително притежаваните такива;
- според ищците, че протоколът не отговаря на императивните изисквания на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, като списък на присъстващите лица не е подписан от председателстващия и протоколчика, че е отразена припадащата се ид.ч. за самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.24.1.197, а липсват доказателства собствениците му да се присъствали на събранието;
- много от лицата посочени в приложението не са единствени собственици на обекти, а ги притежават с други лица за които не е отбелязано да са присъствали или да се представлявани; неправилно на събранието не е допусната П. М. пълномощник на етажен собственик, редовно упълномощена.
- неспазване на разпоредбите на чл.48 и чл.50 от ЗУЕС, касаещи създаването на Фонд „Ремонт и обновяване“; за етажния собственик възниква задължение да заплати съответната стойност на ремонт само в случай, че подлежат на ремонт площи от сградата които са общи части, по естеството или предназначението си, а в приетото решение за извършване „необходим ремонт“ на сграда Е - „Ета“ не е записано, че следва да се извърши ремонт на покрива; спорно е общи части ли са покривните тераси. По отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във Фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската за Фонд „Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на м. август 2018г.
- Оспорват приетите решения по т.2, т.3, т.5, т.6, т.7 от дневния ред, като незаконосъобразни. По отношение приетото решение по т.5 сочи, че то не съответства на предварително обявения дневен ред, а решението по т.6 е незаконосъобразно, тъй като е недопустимо да се начислява лихва за вноски които не са дължими към м.август 2018г.
Ответникът – Етажни собственици на сграда Е –
„Ета“ с идентификатор 57491.509.24.1, в комплекс
„Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя ЕС „Двора“ – ЕООД, представя отговор на иска, с който оспорва твърдението за
допуснати нарушения при свикването и провеждането на общото събрание и за
нарушения на чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС.
Счита, че е неоснователно възражението за липса
на кворум и несъответствие на посочените в протокола площи с тези вписани в
имотния регистър и кадастралната карта, тъй като информация за общите части на
сградата за всеки самостоятелен обект, ответникът е извел от документите за
собственост, като ид.части от общите части посочени в документите за
собственост в кв.м. са били преобразувани в процент за нуждите на общото
събрание, за да се съобрази кворума по чл.15 от ЗУЕС, и това е посочено в
списъка/таблица на присъствалите.
Относно вписаните в протокола ид.ч. на етажните
собственици от №179 до 200, сочи че тези обекти с изключение на СОС с №191 и
192, са собственост на „Сънсет къмършъл“ ЕООД и това е видно от търговския
регистър, а относно обект с идентификатор 57491.509.24.1.191 твърди, че е
собственост на 35 лица и дружеството „Двора“ ЕООД и за този обект са посочени
припадащите се ид.части от общите части на сградата, като на събранието са присъствали
14 от собствениците на този обект.
Относно възражението, че списъка с
присъстващите не е подписан от председателя, сочи че същия е неразделна част от
протокола и това е отразено в самия протокол;
всички присъствали на събранието са се подписали в протокола и същия
съдържа всички изискуеми от закона реквизити; недопускането до участие в
събранието на П. М. е поради упълномощаването й от И. П., която от своя страна представлявала трима собственика на ОС.
Сочи, че цялата проведена дискусия на събранието е била свързана с необходимостта от ремонт на покрива и покривните тераси поради което ставало ясно, че решението е взето за извършване на необходим ремонт на покрива във връзка с течовете; проведена е анкета между собствениците във връзка с постъпилите предложения за отстраняване проблема и въз основа на избора, направен от тях, е калкулиран и бюджета за ремонт и съответно е определена вноската за всеки собственик на сградата съобразно притежаваните от него ид.част от общите части на сградата. Относно начина за внасяне на таксата във фонд „Ремонт и обновяване“ твърди, че изцяло в правомощието на ОС е да реши как ще са събират таксите и плащането на една вноска и с цел да се облекчат собствениците.
За установяване
твърденията на страните, са представени следните доказателства:
- покана за свикване на извънредно общо
събрание на собствениците в етажна собственост на блок Е - Ета, в която е
посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС на блок Е с идентификатор
№57491.509.24.1 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет
ризорт“ в град Поморие, с адрес - град Поморие, ул. „К. Б.*“ № *, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и
чл. 13 от ЗУЕС. В поканата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик
за провеждане на общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване на
необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване
на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата; 3 Приемане на бюджет за извършване
на Необходимия ремонт на сграда Е - Ета; 4.Определяне на размера, начина,
сроковете и условията на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сградата, предвид нуждата от извършване на необходим
ремонт; 5. Приемане на решение, с което възлага на управителя на сграда Е - Ета
да сключи договори за извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла на
пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, при условия и цена каквито прецени,
но в рамките на приетия бюджет на етажната собственост; 6.Определяне на
финансови санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок
вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на решение за предприемане
на юридически действия от страна на управителя на етажната собственост при
неплащане на задължения от страна на Етажните собственици и определяне на
съответни мерки за това. В поканата /на руски и английски език/ е посочено, че събранието ще се проведе на 14.11.2017 г. от 13:00 часа в зала „Емералд“ на етаж - 1 (минус едно,
сутерен ) на сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на
адрес - град Поморие, ул. „К. Б. *“ № *.
- протокол от 29.09.2017г., в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за 14.11.2017г., е залепена на входната врата на блок Е - Ета на 29.09.2017г. в присъствието на Я. М.
- съобщение до собствениците с посочени дата и
час – 20.11.2017г., 16.50ч., подписано от управителя; в него е посочено че
протокола от ОС на ЕС е изготвен; и
- протокол от 20.11.2017г. в който е посочено,
че на входната врата на сграда Е - Ета е залепено съобщението за изготвения
протокол на ОС на ЕС проведено на 14.11.2017г./л.121/. Като дата на това
удостоверяване е посочена 20.11.2017г. в 16.50ч.“.
- протокол за допълване на протокола от
проведеното на 14.11.2017г. ОС и съобщение от 04.12.2017г. с което се
уведомяват собствениците на апартаменти в сграда Е, че е изготвен протокол за
допълване протокола от ОС проведено на 14.11.2017г. и
- протокол за залепване на съобщението, че е
изготвен протокол за допълване на протокола от ОС на 14.11.2017.
- пълномощно, с което В. Г. Д. в качеството си
на управител на „Двора“ ЕООД и като собственик на самостоятелни обекти и като
управител на етажната собственост на сграда А - Алфа, сграда В - Бета, сграда С
- Сигма, сграда D - Делта, сграда E – Ета, упълномощава адв. Николова и адв.Гагашева да го представляват
като собственик при участието му в ОС на ЕС на всички жилищна сгради в комплекс
„Сънсет ризорт“ насрочени за 14.11.2017г.
- пълномощно, с което В. Г. Д. в качеството си на управител на „Дворо“ - ЕООД и като собственик на
самостоятелни обекти и като управител на етажната собственост на сгради А -
Алфа, В - Бета, С - Сигма, D – Делта и сграда E – Ета, упълномощава адв. Николова и адв.Гагашева да го представляват
като собственик и управител на ЕС в ОС, насрочени за 14.11.2017г.
- потвърждение, изходящо от
управителя на „Двора“ - ЕООД – В. Д., като собственик на СОС с идентификатор
57491.509.24.1.198 и др. с което същия потвърждава всички юридически и
фактически действия извършени от упълномощените от него адв.Гагашева и адв.Николова при участието му в ОС
на ЕС на всички жилищни сгради в
комплекс „Сънсет ризорт“ в гр.Поморие, проведени на 14.11.2017г.
- протокол от проведеното на 14.11.2017г. ОСЕС на
блок Е - Ета, с идентификатор №57491.509.24.1 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „К. Б. *” № *. В протокола са посочени
присъствалите собственици и упълномощени лица; какъв процент от ид.части от общите части има всеки собственик; отразяване, че неразделна част от протокола са приетия бюджет за извършване на
необходим ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, доклад на фирма
Бейтс, пълномощни. Към протокола е приложен в табличен вид списък на
собствениците присъствали на ОС на ЕС на 14.11.2017г. в поредност на обектите в сграда Е – Ета; имената на
собствениците; площ на
обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подписите на
присъстващите лица. Списъкът съдържа общо
200 обекта.
Видно от протокола, в събранието са участвали - лично и чрез
пълномощник, собствениците на 50 обекта. За СОС с идентификатор
57491.509.24.1.197 с площ 8.57 кв.м., на който собственици са 35 лица, са присъствали 14 лица - Н. Г.
, Б. Н., Г. К., И. К.,, С. Ж., С. Ш., Ц. Я., Е. Ч., Й. Б., К. П., К. К., М. Г.,
Р. К., Р. Д.. Всички те са представлявали съобразно разпоредбата на
чл.14, ал.4 от ЗУЕС и други собственици, на основание „съгласие за гласуване“ /пълномощни/.В протокола е посочено, че притежаваните от
всеки собственик ид.части са прекалкулирани към кворум 100% и за нуждите на
гласуването на всеки от собствениците е раздаден лист с посочено число -процент
на притежаваните от него ид.части от общите части на сградата, с който да
гласува;
- представено е пълномощно, с което Г. К. Г. управител и представляващ „Сънсет Къмършъл“
ЕООД - собственик на самостоятелни обекти в сгради А, В, С, D и Е в комплекс „Сънсет ризорт“, е
упълномощил М. М. М. – В., да го представлява пред общото събрание на етажните собственици
в посочените сгради, като има право да гласува и да взема решение от негово име
по всички въпроси които се обсъждат на
ОС.
Видно от протокола, на общото събрание е избран
протоколчик.
Приети са следните решения по предварително
обявения дневен ред: по т.2 - да се извърши необходим ремонт на сградата по
смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и обновяване”
на сградата;
- по т.3 - приемане предложения бюджет за
извършване на необходимия ремонт на сграда Е -Ета, който е неразделна част от
протокола;
- по т.4 - вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда Ета за извършване
на необходим ремонт, да е съобразно приетият бюджет, преизчислена за всеки собственик съобразно
идеалните му части в общите части, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата. Вноската е платима
еднократно до края на месец август 2018г., по банков път по сметка със
специално предназначение - за фонд „Ремонт и обновяване“, на името на управителя
на Етажната собственост; таксите за всеки един СОС за фонд „Ремонт и
обновяване“ на сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част
от протокола;
- по т. 5 - приема решение, с което възлага на
управителя на сграда Ета да сключи договори, както за извършването на необходимия
ремонт, така и с независим надзор; дадени са правомощия на управителя да прецени условията и
субекта на договорите в рамките на бюджета и му е дадено е разрешение на основание
чл.50, ал.5 от ЗУЕС да се разпорежда както намери за добре с всички средства
събрани в сметка със фонд „Ремонт и обновяване“;
- по т.6 е прието решение за дължимост на лихва размер на 5 % годишно върху
дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението
му към ЕС, при неплащане точно и в срок на
вноската за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване“; управителят да има
право да предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда
съдебни искове пред местно компетентния съд по местонахождение на етажната
собственост.
Решенията са приети с мнозинство - „за“ са
гласували 85,53883% ид.ч. от общите части на сградата; „против“ са гласували
14,46117% ид.ч. от общите части на сградата.
Представени са документи
наречени „съгласие за гласуване“, по същество съставляващи пълномощни,
съставени на български език и съответно - английски или руски език, с които собственици
на самостоятелни обекти в сграда Е, са упълномощили други лица, да ги
представляват пред ОС на ЕС на сграда Е - Ета, със съответните параметри на
представителната власт: че пълномощникът не може да гласува увеличаване на
паричната вноска за управление и поддръжка на общите части и същата не може да
бъде повече от 15 евро на кв.м. годишно; пълномощникът има право да гласува за
приемане на решение за събиране на вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на
покривите и покривните тераси на сградата, където се намира апартамента; да гласува общата сума, която
следва да бъде събрана от всички етажни собственици във фонд „Ремонт и
обновяване“ да не е повече от 409085.80 евро общо за сградата и която да бъде
разпределена като дължима между етажните собственици съобразно квадратните
метри идеални части на всеки отделен собственик в общите части на ЕС, съгласно
изискванията на ЗУЕС. Посочено е и каква вноска във фонд „Ремонт и обновяване“
се дължи от упълномощителя.
За установяване броя на обектите, са
представени справка и писмо от СГКК Бургас за самостоятелните обекти; посочено
е че сграда с идентификатор
57491.509.24.1 по К.К. на гр.Поморие е със застроена площ по КККР 2886
кв.м. и в същата са нанесени 200 самостоятелни обекта. Представена е извадка от кадастралния регистър на недвижимите имоти за блок Ета, досежно кадастралните номера на обектите в блок Е, като за част от обектите, не е
посочено функционалното им предназначение, а е посочено „друг вид самостоятелен
обект в сграда“. Представено е и Разрешение за ползване № СТ-12-651/23.07.2007г., издадено от зам. началник на ДНСК с което е разрешено ползването на строеж: „Блок Е“ жилищна
сграда за временно обитаване с обекти на КОО съдържащ: апартаменти 178 бр.,
италиански ресторант, лоби бар, седем магазина за промишлени стоки, групова
бутилкова инсталация захранваща с газ пропан-бутан газови уредби в кухненски
блок, находящи се в УПИ I-3019, кв.221
гр.Поморие. В разрешението за ползване като възложител е посочен „Сънсет Ризорт“ ООД със седалище гр. Поморие,
представлявано от Б. Б. – управител.
Представен
е Устав на акционерно дружество „Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД, видно от който
капиталът на дружеството е в размер на 29029 600лв., разпределен в 290296
поименни акции, всяка с номинална стойност 100 лева, набран както следва:
29029600лв. внесени под формата на апортна вноска в които са включени недвижими
имоти собственост на „Сънсет Ризорт“,
които съставляват обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“
изграден в ПИ с ид. 57491.509.24. Видно от устава, в капитала на
дружеството са включени и обекти, находящи в блок Е -Ета са следните обекти: ресторант с ид. 57491.509.24.1.185, със ЗП от 350,93 кв.м. ведно с 94,65 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; магазини за промишлени стоки от 1
до 8, както следва: №1 - ид. 57491.509.24.1.192, със ЗП от 128,95 кв.м. ведно с 22,05 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; № 2 с ид.
57491.509.24.1.191, със ЗП от
124,41 кв.м. ведно с 21,09 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; № 3 с ид.
57491.509.24.1.190, със ЗП от 124,41
кв.м. ведно с 21,09 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; №4 с ид.
57491.509.24.1.189, със ЗП от 124,41
кв.м. ведно с 21,09 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; №5 с ид.
57491.509.24.1.188, със ЗП от
150,72 кв.м. ведно с 21,23 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; № 6 с ид.
57491.509.24.1.187, със ЗП от 81,08
кв.м. ведно с 13,82 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; №7 с ид. 57491.509.24.1.186, със ЗП от 166,75 кв.м. ведно с 28,21 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата.
В
капитала са включени и оспорените с въззивната жалба: обслужващи помещения хотел - с ид. 57491.509.24.1.199 , със ЗП от 65.00 кв.м. ведно с 17,52 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; склад лоби
бар-1 с ид. 57491.509.24.1.196, със ЗП
от 8,36 кв.м. ведно с 1,11 кв.м. ид.ч.
от общите части на сградата; склад лоби бар-2 с ид. 57491.509.24.197, със ЗП от 7,61 кв.м. ведно с 0,96 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; склад лоби бар-3 с ид.
57491.509.24.1.198, със ЗП от 8,27 кв.м.
ведно с 1,06 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; обслужващ инсталационен блок с ид.
57491.509.24.1.193, със ЗП от 2588,31
кв.м. ведно с 671,31 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.24, със ЗП от 64,79 кв.м.
ведно с 16,80 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.
57491.509.24.1.52, със ЗП от 65,13 кв.м.
ведно с 16,90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.
57491.509.24.1.80, със ЗП от 67,36 кв.м.
ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.108,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.132, със ЗП
от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.
57491.509.24.1.156, със ЗП от 67,36
кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.
57491.509.24.1.176, със ЗП от 67,36
кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; администрация с ид. 57491.509.24.1.194, със ЗП от 28.55кв.м.
ведно с 7.70 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис – управител с ид.
57491.509.24.1.195, със ЗП от 38,78 кв.м. ведно с 10,45 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
В първоинстанционното производство е допусната СТЕ, която да отговори на въпросите дали в списъка на присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на сградата и правилно ли са изчислени процентите идеалните части от общите части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице е посочило, че в приложението „списък на собствениците в сграда Е –Ета, с ид. 57491.509.24.1. са посочени всички обекти в сградата с техните собственици. Според вещото лице изчислените проценти ид.части на присъстващите собственици на ОС на ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални части от общите части са неточно изчислени, като вещото лице в таблица е посочило изчислените от него квоти и е посочило разликите. Според вещото лице, процента на присъствалите лично или чрез пълномощник са 39,2795744 при записани в протокола от ОС - 39,19420 и неправилно са прекалкулирани процентите идеални части от общите части на сградата на собствениците, съобразно посочените в документите им за собственост притежавани кв.метри общи части.
Във въззивното производство е извършена съдебно – техническа експертиза. Видно от заключението на същата, сграда – блок Е е проектирана като хотелски комплекс /Хотелски комплекс „Поморие“/, но с проект за промяна по време на строителството е преустроена в жилищна сграда за временно обитаване с обекти на комплексно обществено обслужване /КОО/ - Комплекс „Сънсет Ризорт“ . Като такава е въведена в експлоатация с Разрешение за ползване №СТ-12-651/23.07.2007г. на ДНСК. В първоначалния проект проекта от 2003г. и в проекта за промяна от 2005 г. са налице следните разлики:
- администрация с ид.
57491.509.24.1.194, със ЗП от 28.55кв.м. ведно с 7.70 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата - с проекта от 2003г. първоначално е предвидена за хотелска
стая за двама обитатели, със санитарен възел и предверие; в обяснителна записка
в проекта за изменение е посочено че портиерното помещение се измества на
североизток; в него са обособени две части, без връзка помежду си, съдържащи
две части – администрация – преддверие с шкаф, стая за персонал с баня и
тоалетна; друга част – гардеробно помещение с душове и умивалник, достъпни от
предверие, тоалетна с достъп от душове. Двете части не могат да се ползват
самостоятелно и независимо от останалите помещения и зони на първия етаж,
защото едната част е функционално свързана с рецепцията, а другата – с
гардеробната за персонала.
- офис – управител с ид. 57491.509.24.1.195, със
ЗП от 38,78 кв.м. ведно с 10,45 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата – по
проекта от 2003г. – хотелска стая за двама обитатели със санитарен възел и
преддверие; след преработката от 2005г. – служебно помещение за обслужващ
персонал с преддверие и санитарен възел. Същият би могъл да се ползва
самостоятелно и независимо от другите помещения, само след промяна на
предназначението му с одобрен проект.
- обслужващи помещения хотел с ид.
57491.509.24.1.199, със ЗП от 65.00 кв.м. ведно с 17,52 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата – по проекта от 2003г. и след преработката – с еднакво
предназначение – 9 – приемно помещение; 10 – склад препарати, 11 – склад
отпадъци, 12 – камериерски офис, 13 – склад чисто бельо, 14 – склад мръсно
бельо, 26 – баня с тоалетна и асансьор. Тези помещения обслужват първия етаж и нямат
самостоятелна функция.
- склад лоби бар-1 с ид. 57491.509.24.1.196, със
ЗП от 8,36 кв.м. ведно с 1,11 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад
лоби бар-2 с ид. 57491.509.24.197, със ЗП от 7,61 кв.м. ведно с 0,96 кв.м.
ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-3 с ид. 57491.509.24.1.198,
със ЗП от 8,27 кв.м. ведно с 1,06 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата – в
проекта от 2003г. на място на трите помещения – администрация, състояща се от
работно помещение и санитарен възел. Видно от наименованието им и достъпа до
тях, те са с обслужващо спрямо лоби – бара предназначение и нямат самостоятелно
функционално предназначение и не могат да се ползват самостоятелно.
- обслужващ инсталационен блок с ид.
57491.509.24.1.193, със ЗП от 2588,31 кв.м. ведно с 671,31 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата – в проекта от 2003г. в етажа на кота 2.52 – само
обслужващи цялата сграда помещения; след преработката – в сутерена на кота 2.50
се намират складовете на магазините, които са свързани с търговските помещения
на кота 0.00, посредством метални стълби. Останалата част остава обединена, с
изключение на стълбищните клетки. Този обект обхваща значителна част от площта
на подземния етаж, в която минават инсталациите. До инсталациите, като обща
част, следва да бъде осигурен достъп за обслужване и ремонт. Поради това
инсталационният блок не може да бъде обособен като самостоятелен обект;
- офис с ид. 57491.509.24.1.24, със ЗП от 64,79
кв.м. ведно с 16,80 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.52, със ЗП от 65,13
кв.м. ведно с 16,90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.80, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата; офис с ид.
57491.509.24.1.108, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите
части на сградата; офис с ид. 57491.509.24.1.132,
със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата;
офис с ид. 57491.509.24.1.156, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м.
ид.ч. от общите части на сградата; офис
с ид. 57491.509.24.1.176, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата – камериерски офис на всички етажи над първия на кота
0.00, намиращ се над обслужващите помещения хотел с идентификатор
57491.509.24.1.199, с еднакви площи и функционално съдържание във всички етажи
съгласно двата проекта – от 2003г. и преработка от 2005г. Предназначени са за
ползване от обслужващия сградата персонал. Намират се над първия в жилищните
етажи и не отговарят на изискването на чл.105 от Наредба №7, относимо към
самостоятелни помещения за стопански и обслужващи дейности.
Според експертизата, сградата не може да функционира без инсталационния блок и обслужващи помещения. Гореописаните обекти не съществуват като самостоятелни обекти в проекта от 2005г. В проекта те са обслужващи. Като самостоятелни обекти те фигурират само в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, одобрени, със заповед №РД-18-36/29.04.09г. и последващо изменение, одобрено със заповед №КД-14-02-1106/15.07.10г.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и
допустимо.След като взе пред вид становищата на страните, събраните по делото
доказателства и като съобрази Закона, намира, че същото в обжалваната част е
неправилно и незаконосъобразно и следва да бъде отменено, като вместо него
следва да бъде постановено друго, с което искът следва да бъде уважен.
Съобразно императивните разпоредби на чл.15 ЗУЕС, общото събрание се
провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко
67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Ако събранието
не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал.
1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения
дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33
на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Когато в случаите по ал. 2 липсва изискуемият
кворум, събранието се провежда на следващия ден, в часа и на мястото, посочени
в поканата по чл.
13, ал. 1 за свикване на общото събрание. Ако липсва необходимият
кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и
се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната
собственост да са представени.
Кворумът за вземане на решение се определя от сбора на съответните идеални
части. Само ако сборът на идеалните части съответства на предвиденото в закона
мнозинство, може да се приеме, че е налице валидно взето решение на ОС, което
обвързва всички етажни собственици. Права върху идеални части от общите части
на сградата може да притежава само лице, което притежава самостоятелен обект в
сградата. Самостоятелен обект може да бъде обособен чрез преустройство от друг
самостоятелен обект, но само при спазване на съответните строителни правила и
норми. Ако възникне спор за притежаваните идеални части от общите части на
сградата за лице, което участва в общото събрание на ЕС, този спор следва да
бъде разрешен в рамките на производството по чл.40 ЗУЕС, за да се извърши
преценката дали решението, което се обжалва, е взето при спазване на
установените в ЗУЕС правила, тъй като кворумът се определя с оглед
притежаваните идеални части от общите части на сградата. Без значение е дали
един обект е отразен в кадастралната карта и кадастралните регистри – неговото
функционално предназначение и самостоятелен характер се определят от
предназначението, съгласно одобрения архитектурен проект. Ако един обект не е
самостоятелен, дори да е отразен в кадастралната карта и да има идентификатор,
съответните идеални части от общите части на сградата ще принадлежат на
самостоятелния обект, част от който е и несамостоятелния.
Принципно вярна е тезата на въззиваемата страна, че настоящото производство
не е образувано по иск за собственост и съдът не може да разглежда въпросите за
собствеността върху посочените обекти, поради това и не може да разреши тези
въпроси със сила на пресъдено нещо. Но в рамките на решаващите мотиви, съдът
може и следва да обсъди характеристиките на обектите, респ. – функционалната им
не/самостоятелност в контекста на възраженията за липса на кворум. Тези въпроси
не могат да бъдат обсъждани през време на общото събрание, но в рамките на
исковото производство, съдът е компетентен да ги разгледа и разреши за целите
на производството.
В настоящия случай, видно от извършената във въззивното производство
съдебно – техническа експертиза, посочените по-горе обекти, на които са
присвоени идентификатори по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие, нямат самостоятелно функционално предназначение; те са обслужващи
спрямо други обекти, а инсталационния блок обслужва изцяло сграда Е, т.к. през
него преминават всички инсталации. Следователно тези обекти не могат да бъдат
индивидуална собственост на отделни лица; същите съставляват общи по
предназначението си, съгласно преработката от 2005 година на архитектурния
проект, общи части.
Видно от съставения протокол от проведеното ОС, „Сънсет Къмършъл“ – ЕООД е
участвал като носител на 22.63359% ид.ч. от общите части на сградата, като
собственик на обекти, в т.ч. и тези с идентификатори, завършващи на 194, 195,
196, 193, 24, 52, 80, 108, 132, 156 и 176. Тези обекти, съгласно експертизата
съставляват обслужващи, несамостоятелни такива, респ. – общи по
предназначението си части. „Сънсет Ризорт Къмършъл“ – АД, е участвал с 0.2237%
ид.ч., като собственик на обект с идентификатор, завършващ на 198, а група
физически лица, са участвали като собственици на обект с идентификатор,
завършващ на 197, с 0.02026% ид.ч. Сборът от ид.ч., с които са „присвоени“ на
тези обекти е 17.54283%. Само за „Сънсет
Къмършъл“ – 17.5002%.
При формиран извод за несамостоятелност на тези обекти, лицата, записани
като техни собственици не са могли да участват в събранието на самостоятелно
основание. Ето защо, кворумът на събранието към 13.00 часа и един час по-късно,
е бил не 42.10182%, както е отразено в протокола, а 24.55889%, което е по-малко
от предвидения в чл.15, ал.2 ЗУЕС кворум от 33%. Събранието е проведено при
липса на изискуемия от закона кворум, поради което взетите от него решения са
незаконосъобразни и следва да бъдат отменени само на това основание.
Поради изложените съображения искът е основателен.
Първоинстанционното решение, в частта, с което той е отхвърлен, е неправилно и незаконосъобразно и следва да бъде отменено, като в тази част следва да бъде постановено друго, с което взетите на общото събрание решения бъдат отменени.
В полза на
въззавниците следва
да се присъдят съдебно – деловодни разноски, съгласно представен в първоинстанционното производство списък и – във
въззивното производство, съставляващи държавна такса и разноски за експертиза.
Така на всеки от въззивниците следва да се присъдят по – 469.40 лева –
адвокатско възнаграждение, а на всички общо 40 лева – държавна такса и 852 лева
– за съдебно – техническа експертиза.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Решение №60/03.04.2019г., постановено по гр.д.№852/17г. по описа на Районен съд Поморие, И ВМЕСТО НЕГО
ПОСТАНОВЯВА:
По иска на Н. М.Ж.,
В.Л. Б., Н.П.Р.,
С.Н.Р., В.К. и М.В.Г. – всички със
съдебен адрес гр.Бургас, пл.“Баба Ганка“, №4, ет.3 -
чрез процесуален представител адв. Зафиров, ОТМЕНЯ КАТО
НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНИ, решенията по т.2, 3, 4 и 7, взети на 14.11.2017г. от проведено извънредно общо
събрание на собствениците в етажната собственост на сграда Е –Ета, с идентификатор
57491.509.24.1, в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, ул. „К. Б. *” № *.
ОСЪЖДА Етажната собственост на
сграда Е –Ета, с идентификатор
57491.509.24.1, в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, ул. „К. Б. *” № *, ДА ЗАПЛАТИ на всеки от ищците Н. М.Ж., В.Л.
Б., Н.П.Р., С.Н.Р., В.К. и М.В.Г. – всички чрез процесуален представител адв. Зафиров, по 469.40 лева – адвокатско възнаграждение, а на
всички общо 40 лева – разноски държавна такса и 852 лева – разноски за съдебно
– техническа експертиза.
Настоящото решение е окончателно и не подлежи на обжалване на осн. чл.280, ал.2, т.2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.