Решение по дело №1382/2020 на Районен съд - Сливен

 

РЕШЕНИЕ

 

 гр. Сливен, 27.01.2021 г.

  

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

СЛИВЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, Х-ти гр. състав, в публично заседание на осемнадесети януари през две хиляди и  двадесет и първа година в състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: НИНА КОРИТАРОВА

 

при секретаря   МАРИАНА ТОДОРОВА като разгледа докладваното съдията гр. дело №1382  по описа за 2020 година, за да се произнесе, съобрази

Производството е образувано въз основа на депозирана искова молба от З.М.З., ЕГН: ********** *** и Б.М.З., ЕГН: ********** *** чрез адв. А.Т.С. *** против Н.Г.К., ЕГН: ********** *** с правно основание чл. 40 ЗЗД.

Ищците твърдят, че са законни наследници-син и дъщеря на Михаил З.М., б.ж.на гр. Сливен,починал на 16.01.2020г., което било видно от приложеното удостоверение за наследници изх.№ 0800-44/10.02.2020г. на общ.Сливен. Същият бил живеел на семейни начала с ответницата. През 2019г. се разболял и към края на годината здравословното му състояние се влошило като впоследствие в началото на 2020г. починал.

Ищците твърдят, че били установилите на 12.12.2019г. с нот.акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064, дело № 730/2019г. на Нотариус Н. Вълчева,рег.№ 522, че баща им е продал на ответницата Н.Г.К. за сумата от 9 500 лева, платени в брой следния свой недвижим имот:самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно точка двадесет и две/ с предназначение:за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен,улица „Генерал Драгомиров“ блок 4/четири/ етаж 1/едно/,магазин № 7 /седем/,попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно/,построена в поземлен имот с идентификатор № 67338.548.39/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет/,с площ 29,36/двадесет и девет цяло и тридесет и шест стотни/ кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел,при граници и съседи:имоти с идентификатори:на същия етаж- №            67338.548.39.1.20 и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№ 67338.548.39.1.25, № 67338.548.39.1.27 и № 67338.548.39.1.26,ведно с 1,72%/едно цяло и седемдесет и две стотни процента/ от общите части на сградата,равняващи се на 5,90/пет цяло и деветдесет стотни/кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена,в който се намира сградата.

На 16.12.2019г. с нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И. Дахтеров,рег.№ 039 баща им бил продал на ответницата за сумата от 9 800 лева следния свой недвижим имот: апартамент № 19/деветнадесет/ с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда четиристотин шестдесет и две точка едно точка деветнадесет/,находящ се в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А/петдесет и девет буква „А“/ по нотариален акт блок № 1/едно/ на 5/пети/ жилищен етаж със застроена площ 51,25 /петдесет и едно цяло и двадесет и пет стотни/ кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор,стълбище и коридор,отгоре-апартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на същия етаж-№ 68134.1932.1462.1.20,под обекта-№ 68134.1932.1462.1.13,над обекта-№ 68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19/деветнадесет/ на сутеренен етаж с площ 3,49/три цяло и четиридесет и девет стотни/кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор,заедно с 1,29%/едно цяло и двадесет и девет стотни процента/ или изразени в площ 8,23/осем цяло и двадесет и три стотни/кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17%/едно цяло и седемнадесет стотни процента/ идеални части от правото на строеж за блок 1 върху мястото,съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697/ двадесет и четири хиляди шестотин деветдесет и седем/ кв.м., представляващо урегулиран поземлен имот I /първи/ от квартал 4а/четири,буква „а“/ по плана на София,“Южна градска територия-VI“,при съседи :север-ул.“Казбек“,изток-ул.“Казбек“,юг-ул .“Пирин“, запад- новаизграждаща се улица.

При извършването и на двете сделки бащата на ищците в качеството си на продавач бил действал чрез пълномощник-ответницата Н.Г.К.,която е договаряла сама със себе си-пълномощното е описано в цитираните нотариални актове с рег.№ 9020/11.12.2019г.-за подпис и № 9021/11.12.2019г.за съдържание,том 2,акт.№ 79 на Нотариус Н. Вълчева,рег.№ 522.

Заявяват, че описаните две сделки били недействителни по отношение на тях като наследници по закон на продавача по тях на основание чл.40 от ЗЗД-договаряне във вреда на представлявания. Излагат съображения, че основен принцип в института на доброволното представителство е задължението на пълномощника да действа в интерес на представлявания. Представляващият, дори да е получил най-широк кръг правомощия, както е в случая- да продаде при условия, каквито намери за добре, включително да договаря сам със себе си, винаги трябва да действа в интерес на представлявания. Той следва да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на цената, което ще рече при средна пазарна цена. Посочват, че предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като възможност представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на пазарната ситуация. В случая  твърдят, че по първата сделка-магазинът в гр.Сливен бил продаден на цена 9 500 лева,по нот.акт, като данъчната му оценка била 34 396,70 лева, а пазарната цена, твърдят, че била около 60 000 лева.Така договорената продажна цена била около четири пъти по ниска от данъчната оценка и около 6 пъти по -ниска от действителната пазарна цена. Посочват, че по втората сделка-апартаментът в гр.София бил продаден за 9 800 лева, по нот.акт данъчната му оценка била 54 731 лева,а пазарната му цена около 130 000 лева. Така договорената цена била 5,5 пъти по ниска от данъчната оценка и 13 пъти по ниска от действителната пазарна цена. И двата нотариални акта било посочено,че владението на имотите се предава на купувачката в деня на сделката. Продавачът не си бил запазил никакви права върху имотите. Заявяват, че по този начин наследодателят им бил  претърпял значителни вреди от сключените сделки. След като ответницата била договаряла сама със себе си, била знаела,че извършва увреждащи представлявания сделки. Ищците били наследници по закон на продавача по посочените сделки и като такава наследявали всеки по 1/3 идеална част от имуществото му, и за тях се пораждал правен интерес от иска за прогласяване недействителността им.

Молят съда да постанови решение, с което да прогласи за недействителни на основание чл.40 от ЗЗД по отношение на тях договорите за продажба  на недвижими имоти, сключени между Михаил З.М.,б.ж.на гр.Сливен,ЕГН **********, от една страна като продавач и от друга като купувач- ответницата материализирани в нотариални актове,както следва:

1/ Нотариален акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064,дело № 730/2019г. на Нотариус Н. Вълчева,рег.№ 522 за покупко-продажба на следния недвижими имот:самостоятелен обект в сграда сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно точка двадесет и две/ с предназначение:за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен,улица „Генерал Драгомиров“ блок 4/четири/ етаж 1/едно/,магазин № 7 /седем/,попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно/,построена в поземлен имот с идентификатор № 67338.548.39/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет/,с площ 29,36/двадесет и девет цяло и тридесет и шест стотни/ кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел,при граници и съседи:имоти с идентификатори:на същия етаж- №            67338.548.39.1.20 и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№ 67338.548.39.1.25, № 67338.548.39.1.27 и № 67338.548.39.1.26,ведно с 1,72%/едно цяло и седемдесет и две стотни процента/ от общите части на сградата,равняващи се на 5,90/пет цяло и деветдесет стотни/кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена,в който се намира сградата.

2/ Нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И. Дахтеров,рег.№ 039, с който  баща им бил продал на ответницата за сумата от 9 800 лева следния свой недвижим имот: апартамент № 19/деветнадесет/ с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда четиристотин шестдесет и две точка едно точка деветнадесет/,находящ се в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А/петдесет и девет буква „А“/ по нотариален акт блок № 1/едно/ на 5/пети/ жилищен етаж със застроена площ 51,25 /петдесет и едно цяло и двадесет и пет стотни/ кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор,стълбище и коридор,отгоре-апартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на същия етаж-№ 68134.1932.1462.1.20,под обекта-№ 68134.1932.1462.1.13,над обекта-№ 68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19/деветнадесет/ на сутеренен етаж с площ 3,49/три цяло и четиридесет и девет стотни/кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор,заедно с 1,29%/едно цяло и двадесет и девет стотни процента/ или изразени в площ 8,23/осем цяло и двадесет и три стотни/кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17%/едно цяло и седемнадесет стотни процента/ идеални части от правото на строеж за блок 1 върху мястото,съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697/ двадесет и четири хиляди шестотин деветдесет и седем/ кв.м., представляващо урегулиран поземлен имот I /първи/ от квартал 4а/четири,буква „а“/ по плана на София,“Южна градска територия-VI“,при съседи,при съседи :север-ул.“Казбек“,изток-ул.“Казбек“,юг-ул.“Пирин“,запад- новаизграждаща се улица. Молят да се осъди ответницата да им заплати направените по делото разноски.

В срока по чл.131   писмен отговор   е постъпил от ответницата. Същата заявява, че предявения иск е допустим на основание т. 3 от ТР № 5 /12.12.2016 г. по т.д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС. Искът бил неоснователен като ответницата оспорва изложените в исковата молба обстоятелства. Признава, че в действителност било налице разминаване между уговорените продажни цени между нея и нейния упълномощител и действителните пазарни цени. Ответницата заявява, че била живяла на съпружески начала с наследодателя на ищците от 1990 г., като имали общ син роден през 1999 г. От спестените от двамата пари от работата им в чужбина били закупени имотите предмет на сделките. Ответницата била развивала своя търговска дейност, като наследодателят на ищците бил работил при нея на трудово правоотношение и впоследствие бил регистриран като безработен. От 2006 г. започнало да се влошава постепенно здравословното му състояние, като от този момент до смъртта си не бил работил. Твърди, че тя била осигурила всички средства за неговото лечение и престой в болница, както и лекарства от чужбина. Едва през 2019 г. с разпореждане от 23.08.2019 г. му била отпусната инвалидна пенсия в размер на 328,43 лв., считано от 23.05.2019 г. Не бил осъшествен напълно фактическия състав предвиден в чл. 40 ЗЗД, тъй като бил налице само обективния критерий, а именно увреждането с оглед разликата между продажната цена отразена в нотариалните актове и действителната пазарна цена. Не бил налице субективния критерий, тъй като не се била доказвала недобросъвестността на купувача и пълномощника. Следвало да бъдат взети предвид действителните отношения между страните пълномощник и упълномощител, които били в близки отношения дълги години, както и влошеното здравословно състояние на упълномощителя и грижите полагани от ответницата. Счита, че упълномощителят не само не бил увреден, но и бил удовлетворен от обстоятелството, че се бил отблагодарил на ответницата за грижите, които същата била полагала за него. Моли искът да бъде отхвърлен и претендира сторените по делото разноски.

С Определение от 17.11.2020 г. съдът е отделил като безспорни обстоятелства между страните, че ищците са наследници на упълномощителя, че са налице сключени сделки за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, при които купувачът и пълномощникът са едно и също лице, т.е. пълномощникът е договарял сам със себе си, като цени, на които са били продадени имотите са били по-ниски от действителните пазарни цени.

По делото е установено от фактическа страна следното:

           Предмет на разпоредителната сделка, чиято недействителност се иска да бъде установена, е продажбата  на недвижими имоти, сключени между Михаил З.М., б.ж.на гр.Сливен,ЕГН **********, от една страна като продавач и от друга като купувач- ответницата материализирани в нотариални актове,както следва:

1/ Нотариален акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064,дело № 730/2019г. на Нотариус Н. Вълчева,рег.№ 522 за покупко-продажба на следния недвижими имот:самостоятелен обект в сграда сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно точка двадесет и две/ с предназначение:за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен,улица „Генерал Драгомиров“ блок 4/четири/ етаж 1/едно/,магазин № 7 /седем/,попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно/,построена в поземлен имот с идентификатор № 67338.548.39/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет/,с площ 29,36/двадесет и девет цяло и тридесет и шест стотни/ кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел,при граници и съседи:имоти с идентификатори:на същия етаж- №            67338.548.39.1.20 и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№ 67338.548.39.1.25, № 67338.548.39.1.27 и № 67338.548.39.1.26,ведно с 1,72%/едно цяло и седемдесет и две стотни процента/ от общите части на сградата,равняващи се на 5,90/пет цяло и деветдесет стотни/кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена,в който се намира сградата.

2/ Нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И. Дахтеров,рег.№ 039, с който  баща им бил продал на ответницата за сумата от 9 800 лева следния свой недвижим имот: апартамент № 19/деветнадесет/ с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда четиристотин шестдесет и две точка едно точка деветнадесет/,находящ се в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А/петдесет и девет буква „А“/ по нотариален акт блок № 1/едно/ на 5/пети/ жилищен етаж със застроена площ 51,25 /петдесет и едно цяло и двадесет и пет стотни/ кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор,стълбище и коридор,отгоре-апартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на същия етаж-№ 68134.1932.1462.1.20,под обекта-№ 68134.1932.1462.1.13,над обекта-№ 68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19/деветнадесет/ на сутеренен етаж с площ 3,49/три цяло и четиридесет и девет стотни/кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор,заедно с 1,29%/едно цяло и двадесет и девет стотни процента/ или изразени в площ 8,23/осем цяло и двадесет и три стотни/кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17%/едно цяло и седемнадесет стотни процента/ идеални части от правото на строеж за блок 1 върху мястото,съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697/ двадесет и четири хиляди шестотин деветдесет и седем/ кв.м., представляващо урегулиран поземлен имот I /първи/ от квартал 4а/четири,буква „а“/ по плана на София,“Южна градска територия-VI“,при съседи,при съседи :север-ул.“Казбек“,изток-ул.“Казбек“,юг-ул.“Пирин“,запад- новаизграждаща се улица.

Съгласно приетата  от съда и неоспорена от страните съдебно-техническа и оценителна експертиза пазарната стойност на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22-магазин в гр. Сливен, ул. „Генерал Драгомиров” № 4 е 41 050 лв., като съгласно удостоверението за данъчна оценка на този имот, данъчната оценка му е 34 211,70 лв., а на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.1931.1462.1.19 –апартамент в гр. София, район „Витоша”, ул. „Казбек” № 59А е 117 200 лева, като съгласно удостоверението за данъчна оценка на този имот, данъчната оценка му е 53 962,90 лева.

Видно от Нотариален акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064,дело № 730/2019г. на Нотариус Н. Вълчева,рег.№ 522 за покупко-продажба на следния недвижими имот:самостоятелен обект в сграда сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно точка двадесет и две/ с предназначение:за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен,улица „Генерал Драгомиров“ блок 4/четири/ етаж 1/едно/,магазин № 7 /седем/,попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно/,построена в поземлен имот с идентификатор № 67338.548.39/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет/,с площ 29,36/двадесет и девет цяло и тридесет и шест стотни/ кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел ответницата е закупила имота при условията на чл. 38 ЗЗД за сумата от 9500 лв.

Видно от Нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г. на Нотариус И. Дахтеров, рег.№ 039,  ответницата закупила по чл. 38 ЗЗД за сумата от 9 800 лева следния недвижим имот: апартамент № 19/деветнадесет/ с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда четиристотин шестдесет и две точка едно точка деветнадесет/,находящ се в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А/петдесет и девет буква „А“/.

Разпоредителните сделки са сключени от ответницата, която е действала едновременно като пълномощник на продавача Михаил З.М., при условия на договаряне сама със себе си като купувач.

Сделката е извършена въз основа на упълномощаване, обективирано в пълномощно с едновременна нотариална заверка на подписа и съдържанието от 11.12.2019 г., с което продавачът Михаил З.М. е учредил представителна власт на ответницата за извършване на правни действия във връзка с притежаваните от него недвижими имоти. Учредената от Михаил З.М. в полза на ответницата представителна власт касае процесните имоти и е за сключване на договори за продажба, при условия, цени, ред и купувач,  каквито упълномощеният сметне за добре. Изрично в пълномощното е предвидена възможността ответницата да договаря сама със себе си по реда на чл. 38 ЗЗД.

В нотариалните актове за извършване на сделките е удостоверено изявлението на продавача, че е получил от купувача изцяло продажните цени, преди подписване на нотариалния акт.

Видно от показанията на разпитания по делото свидетел Керемедчиев, брат на ответницата, който е поддържал близки отношения с нея и наследодателя на ищците неговата сестра единствено била поемала издръжката на  Михаил З.М., с който били живеели на семейни начала от 2014 г. до неговата смърт, тъй като същият бил в увредено здравословно състояние и не могъл да работи, като ответницата била работила на две места. През 2017 г. на Михаил З.М. била поставена диагноза рак на белия дроб с разсейки в мозъка, поради което се било наложило и извършване на мозъчна операция, която била скъпа и той заявява, че им бил дал пари назаем. Имотите били закупени с общи средства на ответницата и М. събирани по време на работата им в Англия в продължение на 15 години. Двамата били сключили брак в Англия, който не се бил признавал в България поради факта, че бил сключен преди да има влязло в сила решение за развод на М.. Заявява, че последната воля на М. била имотите да останат в семейството на ответницата и на общият им син Георги. Апартаментът в София се бил отдавал под наем и тези средства се били използвали от новото семейство на М..

Видно от показанията на разпитания по делото свидетел Георги М., който е сина на ответницата и на М., същият бил студент в Пловдив от 2019 г., като се бил връщал у дома в Сливен всяка седмица при родителите си, а преди това живеел с тях. Последната воля на баща му била имотите да останат на него и майка му. Баща му бил имал проблеми със здравословното си състояние и през 2014 г. бил престанал да работи, като неговата майка изцяло се била грижила за него и за издръжката му, като била работила на две места. Заявявя, че ищците не са се били грижили за своя баща и дори и не са го посещавали след като бил диагностициран с рак. Единствените, които били поели грижите за М., когато той се бил разболял тежко били той, майка му и вуйчо му. Твърди, че баща му му бил споделял процесните имоти да останат за него и майка му, за да бъдат финансово осигурени. Баща му бил видял процесните нотариални актове и останал доволен от извършените сделки. Баща му и майка му били получавали наем от апартамента.

Видно от показанията на разпитаната по делото свидетелка Стефанова, която познава ответницата и М. от две години, тъй като работи срещу тяхната книжарница М. бил във влошено здравословно състояние и ответницата се грижила за него. Последното му желание било да я компенсира за полаганите грижи като й остави процесните имоти. Свидетелката била придружавала ответницата за сключването на едната сделка, като М. бил държал сделката да се осъществи и бил доволен, като бил разбрал, че се е осъществила.

Съдът кредитира напълно показанията на разпитаните по делото свидетели като безпротиворечиви, взаимно допълващи се и кореспондиращи със събраните по делото писмени доказателства-медицинска документация и разпореждания от ТП на НОИ.

На основание чл. 176 ГПК ответницата е отговорила на поставения към нея въпрос от адвоката на ищците в откритото съдебно заседание, че ищецът З. е бил продал колата на баща си, като баща му му разрешил да задържи получената сума от сделката и да му я върне по-късно, като това станало след седем години.

Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът приема следните правни изводи:

Според Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г.на ВКС по тълк. дело № 5/2014 г. на ОСГТК -т. 3, договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, е недействителен и не поражда целените с него правни последици: нито насрещни права и задължения за страните по сделката, нито вещно - транслативен ефект по чл. 24, ал.1 ЗЗД. На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници. Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента: обективен - договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него, да уврежда представлявания, и субективен - "споразумяване" между представителя и третото лице за увреждането на представлявания. Преценката за наличието на увреждането или за обективния елемент се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на сключване на договора. Вторият елемент от фактическия състав се изразява в недобросъвестност на представителя и насрещната страна - те и двамата знаят, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието й също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към момента на сключване на договора.

Обективният елемент на недействителността по чл. 40 ЗЗД, увреждането, може да има различни проявни форми, като неадекватността на престациите по договора не е единствен признак за увреждането на интереса, а увреждане има и при договор, сключен при неизгодни условия, съобразно конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е неоправдано обременено или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт./ Решение № 117 от 12.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 5654/2015 г., IV г. о., ГК и цитираното в него решение № 841/19.01.2010 г. по гр. дело № 3530/2008 г. на IV-то гр. отд. на ВКС/. За субективния елемент на недействителността по чл. 40 ЗЗД, намерението за увреждане, преценката от съда се извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договорът, вкл. косвените доказателства, които ценени в съвкупност да обуславят извод за намерение за увреждане. Във всички случаи съвкупната преценка на доказателствата следва да създава сигурно убеждение за намерението за осъществяване на увреждане / Решение № 117 от 12.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 5654/2015 г., IV г. о., ГК и цитираното в него решение № 841/19.01.2010 г. по гр. дело № 3530/2008 г. на IV-то гр. отд. на ВКС/.

По първия, обективния елемент на фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД, увреждането се приема следното:

В случая, поддържаната от ищците проявна форма на увреждане, в рамките на които твърдения съдът дължи да се произнесе, е, че уговорената от ответницата продажна цена е значително по-ниска от действителната пазарна стойност на имотите.

Ищците, като наследници по закон на продавача, са активно легитимирани да предявят иска за недействителност по чл. 40 ЗЗД на извършените от техния наследодател разпоредителни сделки, но релевантно за спора е не тяхното увреждане от сделката, а увреждането на техния наследодател, продавача по сделката. Доказването на твърдяното увреждане от сделките е в доказателствена тежест на ищците, като релевантният момент за преценка е моментът на извършването на сделките.

Следва да се посочи, че, данъчната оценка на продаваемия имот не е абсолютен критерий за увреждането на продавача, независимо от това, че сделката е сключена от пълномощника при договаряне сам със себе си. За наличието на увреждане, според твърдяното, е необходимо да се изследва съответствието на продажната цена с действителната пазарна стойност на продаваемия имот.

Следва да се посочи, че в случая учредената от наследодателя на ищците, продавача по сделката, в полза на ответницата изключително широка представителна власт изключва твърдяното увреждане на продавача. Обемът на учредената представителна власт на упълномощения за извършване на посочените в пълномощното разпоредителни сделки с притежаваните от упълномощителя недвижими имоти не е ограничен по никакъв начин, като упълномощеният е могъл сам да определя условията, цената и купувача, както и да договаря сам със себе си. Волята на упълномощителя за учредяване на представителна власт в полза на ответницата в случая е било напълно допустимо и няма никакви основания тази воля да бъде ограничавана. Ето защо, с оглед на обема на учредената с упълномощаването представителна власт, е нямало никаква пречка продажната цена да е равна и дори същата да е и под данъчната оценка, с оглед свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД, както и не е имало никакви ограничения за пълномощника за договаряне на конкретния размер на продажната цена, както и да договаря сам със себе си.

Налага се извод, че определянето от пълномощника на продажна цена в размер под данъчната оценка на имотите е било обяснимо и допустимо, тъй като е в рамките на учредената представителна власт и в границите на свободата на договаряне, съгласно чл. 9 ЗЗД. Макар да не е направено изрично волеизявление от прехвърлителя за потвърждаване на сделката, по делото се установява от доказателствената съвкупност мълчаливо потвърждаване на сделката от него. В мотивите по т.3 ТР № 5/2016 г.ОСГТК на ВКС изрично е посочено, че няма пречка и в хипотезата на чл. 40 ЗЗД представляваният изрично да потвърди увреждащия договор и ако представляваният направи такова волеизявление за потвърждаване на договора, по същество той заявява, че представителят е действал в негов интерес и не го уврежда.

Мълчаливо потвърждаване от продавача на сделката се извежда при анализа на доказателствената съвкупност по делото: а именно от  кредитираните от съда свидетелски показания, че последната му воля, с която иска всички да се съобразят е имотите да останат за ответницата и общия им син, както и от факта на неоспорването на сделката от него приживе. Прехвърлителят е могъл да упражни правото да оспори сделката като увреждаща веднага след  узнаването за извършването й, което видно от показанията на свидетелите по делото е станало веднага след извършването й, когато ответницата се е прибрала у дома и го е уведомила. В случая, прехвърлителят не само не е оспорил сделката , като по делото не е установено той да е бил в състояние, което да не му е позволявало да направи това, а напротив, видно от кредитираните от съда свидетелски показания последната воля на прехвърлителя е имотът му да остане на ответницата заради полаганите от нея грижи за него и за запазване на наследството му в новото му семейство.

Ето защо, от доказателствената съвкупност по делото не може друго да се приеме, освен, че сделката не е била увреждаща за прехвърлителя и при сключването й пълномощникът е действал в негов интерес. Щом като сделката не е била увреждаща за продавача, е недопустимо неговият наследник по закон да се позовава на увреждането на своя наследодател, тъй като правоприемниците не могат да имат повече права от своите праводатели.

По втория, субективния елемент на фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД, недобросъвестност на ответницата, съзнание, намерение или цел за увреждане на продавача, се приема следното:

Недобросъвестността на пълномощника при сключване на сделката е самостоятелен елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД. Недобросъвестността на пълномощника подлежи на доказване, а не се презумира, като на общо основание това е така и в случая, когато сделката да е сключена от пълномощника при условия на договаряне сам със себе си. Установяването на недобросъвестността на ответницата при сключване на сделката е в доказателствена тежест на ищците и те следва да го докажат пълно и главно.

От съвкупната преценка на доказателствения материал по делото не може да се обоснове категоричен извод, не е създадена сигурност, че при сключване на сделката ответницата-пълномощник е била недобросъвестна, а именно, че тя е знаела, съзнавала или целяла увреждане на прехвърлителя.

В аспекта на субективния елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД следва отново да се посочи, че сключването на сделката от ответницата, като пълномощник на прехвърлителя, сама със себе си като купувач, е било в рамките на изрично учредената представителна власт да договаря сама със себе си, като липсват в случая основания за ограничаване на волята на упълномощителя, поради което от това не може да се изведе знание или съзнание за увреждане на прехвърлителя.

За субективния елемент по чл. 40 ЗЗД са релевантни отношенията между упълномощителя и ответницата към момента на сключване на сделката.

По делото се установява от свидетелските показания,  че ответницата е полагала грижи за прехвърлителят по сделките след като неговото здравословно състояние се е влошило, работила е на две места за да осигурява неговата издръжка и средства за неговото лечение. Двамата са се намирали в състояние на фактическо съжителство продължително време, имат родено от това съжителство дете, създали са свое семейство, като са сключили и брак в Англия, който не е бил признат в България, тъй като решението за развода на М. е било влязло в сила след датата на сключването на втория му подред брак. Процесните недвижими имоти са били придобити със средствата и на двамата, събирани по време на работата им в Англия и ако бракът им беше валиден процесните имоти щяха да бъдат съпружеска имуществена общност. Ищците от своя страна не са полагали дължимите грижи към своя баща, дори и когато се е влошило здравословното му състояние. М. е изразил своята последна воля пред всички разпитани по делото свидетели процесните имоти да останат в новото му семейство, за да бъдат финансово осигурени и да се отблагодари на ответницата за полаганите от нея грижи.

 Израз на субективното отношение на продавача, на неговото изключително голямо доверие към ответницата, основано на установените между тях отношения, е и упълномощаването, с което й е учредил изключително широка представителна власт да извършва правни действия с притежаваните от него недвижими имоти.

С оглед на това следва да се приеме, че не е доказано при извършване на сделките ответницата да е била недобросъвестна, като е имала съзнание или намерение да увреди прехвърлителя. Поради изложеното, тъй като липсват елементите на фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД, искът за установяването й е неоснователен и следва да се отхвърли.

С оглед изхода на производството ищците дължат на основание чл. 78, ал.1 ГПК сторените от ответницата разноски в размер на 1000 лв., съставляващи адвокатско възнаграждение. Мотивиран от горното, Съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ предявеният  от З.М.З., ЕГН: ********** *** и Б.М.З., ЕГН: ********** *** чрез адв. А.Т.С. *** против Н.Г.К., ЕГН: ********** *** иск с правно основание чл. 40 ЗЗД да бъдат прогласени за недействителни на основание чл.40 от ЗЗД по отношение на тях договорите за продажба  на недвижими имоти, сключени между Михаил З.М., б.ж.на гр.Сливен, ЕГН **********, от една страна като продавач и от друга като купувач- ответницата материализирани в нотариални актове,както следва:

1/ Нотариален акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064,дело № 730/2019г. на Нотариус Н. Вълчева,рег.№ 522 за покупко-продажба на следния недвижими имот:самостоятелен обект в сграда сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно точка двадесет и две/ с предназначение:за търговска дейност, с административен адрес: гр.Сливен,улица „Генерал Драгомиров“ блок 4/четири/ етаж 1/едно/,магазин № 7 /седем/,попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет точка едно/,построена в поземлен имот с идентификатор № 67338.548.39/шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин четиридесет и осем точка тридесет и девет/,с площ 29,36/двадесет и девет цяло и тридесет и шест стотни/ кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел,при граници и съседи:имоти с идентификатори: на същия етаж- №67338.548.39.1.20 и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№ 67338.548.39.1.25, № 67338.548.39.1.27 и № 67338.548.39.1.26,ведно с 1,72%/едно цяло и седемдесет и две стотни процента/ от общите части на сградата,равняващи се на 5,90/пет цяло и деветдесет стотни/кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена,в който се намира сградата.

2/ Нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И. Дахтеров,рег.№ 039, с който  баща им бил продал на ответницата за сумата от 9 800 лева следния свой недвижим имот: апартамент № 19/деветнадесет/ с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда четиристотин шестдесет и две точка едно точка деветнадесет/,находящ се в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А/петдесет и девет буква „А“/ по нотариален акт блок № 1/едно/ на 5/пети/ жилищен етаж със застроена площ 51,25 /петдесет и едно цяло и двадесет и пет стотни/ кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор,стълбище и коридор,отгоре-апартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на същия етаж-№ 68134.1932.1462.1.20,под обекта-№ 68134.1932.1462.1.13,над обекта-№ 68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19/деветнадесет/ на сутеренен етаж с площ 3,49/три цяло и четиридесет и девет стотни/кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор,заедно с 1,29%/едно цяло и двадесет и девет стотни процента/ или изразени в площ 8,23/осем цяло и двадесет и три стотни/кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17%/едно цяло и седемнадесет стотни процента/ идеални части от правото на строеж за блок 1 върху мястото,съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697/ двадесет и четири хиляди шестотин деветдесет и седем/ кв.м., представляващо урегулиран поземлен имот I /първи/ от квартал 4а/четири,буква „а“/ по плана на София,“Южна градска територия-VI“,при съседи,при съседи :север-ул.“Казбек“,изток-ул.“Казбек“,юг-ул.“Пирин“,запад- новаизграждаща се улица. КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.

ОСЪЖДА З.М.З., ЕГН: ********** *** и Б.М.З., ЕГН: ********** *** да заплатят на Н.Г.К., ЕГН: ********** ***,  сторените от нея разноски в настоящото производство в размер на 1000 лв.

Решението може да се обжалва пред СлОС в двуседмичен срок от връчването му.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: