Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 26.05.2017 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, І-во
Гражданско отделение, 13-ти състав, в публично съдебно заседание на първи
декември през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Росен
Димитров
при секретаря Стефка
Александрова, като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело №
3808 по описа за 2015 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
При условия на активно
кумулативно съединяване ищецът е предявил против ответниците иск с правно основание чл.135 от ЗЗД и при условия на пасивна солидарност иск с
правно основание чл.49 във вр. с чл.45 ЗЗД.
Ищецът Б.Л.Ц. твърди в исковата си
молба, че на 21.12.2007 г. е сключил с първия ответник К. ООД предварителен договор за изграждане и покупко- продажба на следните недвижими
имоти- Мезонет
№ 17 , първо ниво на шести жилищен етаж, второ ниво на седми жилищен етаж в
жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2,
район
„Възраждане”, град София, със 130.33
кв.м, складова площ 27.49 кв.м заедно с припадащите се 5.664 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, Паркомясто № 7 в сутерена на жилищен
блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район „Възраждане”, град София с
16.02 кв.м застроена площ с 0,576 % от
правото на строеж върху терена и Паркомясто
№ 8 в сутерена на жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район
„Възраждане”, град София с 19.51 кв.м застроена площ с 0.702 % от правото на строеж върху терена. Договорната
цена от 210 540 евро общо и за трите имота е била почти напълно
изплатена,като понастоящем ищецът дължи сума в размер на 9608 евро.Крайния срок
за изграждане на имотите е бил 30.09.2009 год.
На 23.03.2010
год. ищецът подписал с горния ответник и втори предварителен договор за изграждане и покупко- продажба на
недвижим имот-
Мезонет № 18 на първо ниво на шести
жилищен етаж и второ ниво на седми жилищен етаж в жилищен блок на ул. „********местност
Зона Б - 2, район „Възраждане”, град София, със 99.70 кв.м, складова площ 16,31 кв.м заедно с припадащите се 4, 416 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото за сумата от
75 618 евро,от които е изплатил 35 000 евро. Крайния срок за
изграждане на имота и предаване на владението е бил 30.08.2010 год.
През лятото на
2011 год. получил съобщение от втория
ответник- С. ЕАД,че К. ООД е учредило особен залог в полза на банката върху вземанията
си по двата предварителни договора до размер на 82 000 евро,за задължения
към банката по кредит от 2008 год. При последвалата среща с представители на
банката ищецът получил устни уверения,че правата му по предварителните договори
не са застрашени и просто вместо на продавача по предварителните договори К.
ООД ще плати на банката остатъка от дължимото по горните договори.
Едва през 2013
год. ищецът научил,че върху имотите предмет на двата предварителни договора още
през 2011 год. К. ООД е учредило и ипотека в полза на С. ЕАД.
Твърди,че
учредените ипотеки го увреждат,тъй като ответниците умишлено са обременили с
тежест имотите предмет на предварителния договор и въпреки изрична
уговорка,тези имоти да не се ипотекират. Банката е била наясно,че за имотите е
имало сключени предварителни договори и,че с действията си се поставя в
привилегировано положение като кредитор и впоследствие именно по искане на С.
ЕАД през 2012 г. са извадени изпълнителни листове и е образувано изп.дело №
20128400400056 на ЧСИ М.Ц., извършена е публична продан и имотите, предмет на
Предварителния договор са продадени.
Ето
защо моли съда да постанови решение с което на основание
чл.135,ал.1 ЗЗД да обяви за недействителна по отношение на него
извършената на 20.04.2011 г. договорна ипотека с Нотариален акт № 169, том I, peг. №
2855, дело № 140 от 2011 г. на Нотариус Мария Михова- Рашкова, peг. №
504 на НК, за описаните по-горе четири недвижими
имота, предмет на Предварителните договори от
21.12.2007 г. и 23.03.2010 г. и едновременно с
това на основание чл.49 във вр. с чл.45 ЗЗД да осъди
ответниците солидарно да му заплатят
сумата от 25001 лева, предявени частично от 220 924 евро, като обезщетение за
нанесената на ищеца вреда от незаконосъобраните действия на ответниците при учредяване на договорна ипотека и извършване
на публична продан на описаните имоти, за които ответниците са
знаели, ведно със законната лихва върху тази сума
от деня на завеждане на исковата молба до окончателното й
изплащане. Претендира разноски.
Ответникът
„К. ООД не е подал отговор на исковата молба и не е изразил
стгановище по делото.
В
подадения в срок отговор на исковата молба, ответникът С. ЕАД оспорва предявените
искове.
Твърди,
че искът с правно основание чл.135 ЗЗД е недопустим, тъй
като липсва правен интерес от него, поради
факта, че
към момента на предявяване на
иска ипотеката е заличена по силата на чл. 174 от ЗЗД. По същество излага
становище,че този иск е и неоснователен, тъй като намерението на банката не е
било да уврежда ищеца, а да обезпечи с ипотеката един вече даден банков кредит.
Оспорва
иска с правно основание чл.49 ЗЗД като неоснователен, с твърдението,че няма
противоправно поведение от страна на С. ЕАД, което да може да се квалифицира
като непозволено увреждане.
Съдът,
като взе превид становищата на страните по делото и събраните в производството
доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:
От
представения по делото предварителен договор от 21.12.2007 г. е видно,че „К.
ООД се е задължило да изгради и продаде на ищеца следните недвижими имоти: Мезонет № 17 /седемнадесет/, I /първо/
ниво на шести жилищен етаж, II /второ/ Ниво на седми жилищен етаж в жилищен
блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район „Възраждане”, град София, със
130.33 /сто и тридесет цяло и тридесет и три стотни/ кв.м, складова площ 27.49
/ двадесет и седем цяло и четиридесет и девет кв.м заедно с припадащите се
5.664 /пет цяло шестстотин шестдесет и четири хилядни/ % идеални части от
общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото, Паркомясто № 7 /седем/,
/сутерен/ в жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район
„Възраждане”, град София с 16.02 / шестнадесет цяло и два/ кв.м застроена площ
с 0,576 / нула цяло петстотин седемдесет и шест хилядни/ % от правото на строеж
върху терена и Паркомясто № 8
/осем/, /сутерен/ в жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район
„Възраждане”, град София с 19.51 / деветнадесет цяло и петдесет и един/ кв.м
застроена площ с 0.702 /нула цяло седемстотин и две хилядни/ % от правото на
строеж върху терена всичките в ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ, ОФИСИ И ПОДЗЕМНИ
ГАРАЖИ, изградена в груб строеж, с разгърната застроена площ от 3 065 /три
хиляди и шестдесет и пет/ кв.м. и със застроена площ от 322 /триста двадесет и
два/ кв.м., застроена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ /УПИ/ VI- 7, 8 /шести за имоти
с планоснимачни номера седми и осми/, от квартал 111 /сто и единадесет/ по
плана на гр. София, район Възраждане, ж.к. „Зона Б - 2”, с административен
адрес: гр. София, район Възраждане ул. „****** - 3, целият с площ от 640
/шестстотин и четиридесет/кв.м., при съседи: улица, УПИ - V - 6, УПИ X - 14,
УПИ XV - 13, VIII - 10, VII - 9.
От представения по делото
предварителен договор от 23.03.2010 г.,е видно,че „К. ООД се е задължило да
изгради и продаде на ищеца Мезонет № 18
/осемнадесет/ - 1 - во /първо/, находящо се на 6 /шести/ надпартерен етаж на
сградата, на кота + 16, 80 /плюс шестнадесет цяло и осемдесет стотни/ метра,
със застроена площ от 53, 04 /петдесет и три цяло и четири стотни/ кв.м.,
състоящ се от стая, стая, дневна, кухненски бокс, баня и баня, при съседи:
север - улица, юг - двор, изток - ателие № 10 /десет/, запад - калкан, заедно с
2, 430 % /две цяло четиристотин и тридесет хилядни върху сто/идеални части от
общите части на сградата и 2 - ро /второ/ ниво, находящо се на 7 /седми/
надпартерен етаж на сградата, на кота + 19, 40 /плюс деветнадесет цяло и
четиридесет стотни/ метра, със застроена площ от 46, 66 /четиридесет и шест
цяло и шестдесет и шест стотни/ кв.м., състоящ се от спалня, баня и коридор,
при съседи: север - улица, юг - двор, изток - асансьор, запад - калкан, заедно
с 1, 986 % /едно цяло и деветстотин осемдесет и шест хилядни върху сто/ идеални
части от общите части на сградата, представляваща ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ,
ОФИСИ И ПОДЗЕМНИ ГАРАЖИ, изградена в груб строеж, с разгърната застроена площ
от 3 065 /три хиляди и шестдесет и пет/ кв.м. и със застроена площ от 322
/триста двадесет и два/ кв.м., застроена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ /УПИ/ VI-
7, 8 /шести за имоти с планоснимачни номера седми и осми/, от квартал 111 /сто
и единадесет/ по плана на гр. София, район Възраждане, ж.к. „Зона Б - 2”, с
административен адрес: гр. София, район Възраждане ул. „****** - 3, целият с
площ от 640 /шестстотин и четиридесет/кв.м., при съседи: улица, УПИ - V - 6,
УПИ X - 14, УПИ XV - 13, VIII - 10, VII - 9.
В първия договор е уговорен само краен срок за
изграждането на имота-30.09.2009 год./т.е. по договора за изработка/, но не и
за сключване на окончателен договор. Във втория договор срока за изграждането е
определен на 30.08.2010 год.,а срока за окончателен договор-3 месеца след
получаване на разрешение за ползване.
Представен
е Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти №
169, том I, peг. № 2855, дело № 140 от 2011 г. на
Нотариус М.М.-Р., от който е видно,че „К. ООД е учредило
в полза на С. ЕАД ипотека върху имоти,вкл. и горепосочените четири такива,като
допълнително обезпечение на кредит отпуснат на „К. ООД по Договор за банков
кредит № MS08-50002 от 04.09.2008 г.
От
представения по делото Дружествен договор на К.З. И. ООД, ЕИК ********, се
установява,че на 22.08.2011 год. първия ответник е записал в капитала на дружеството непарична вноска от недвижими имоти на обща
стойност от 1 088 900 лв. , сред
които и процесните такива.
Предвид
така установената от събраните и обсъдени в тяхната съвкупност доказателства
фактическа обстановка, се налагат следните правни изводи:
Предявеният Павлов иск е процесуално допустим, доколкото за
конститутивен иск правния интерес не е условие за допустимост. Разгледан
по същество се явява неоснователен по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на
чл.135 от ЗЗД
кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него
действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е
знаел за увреждането.
Материалноправните
предпоставки за уважаване на иска по чл.135 от ЗЗД са следните : ищецът да има
качеството на кредитор, като е без значение естеството на вземането, т.е дали
същото е парично или непарично; да е налице увреждане на кредитора, което да е
продиктувано от правно действие на длъжника ; знание за увреждането, което е
поставено в зависимост от това, дали се касае за едностранна или двустранна
правна сделка, съответно ако се касае за двустранна правна сделка, дали
същата е възмездна или безвъзмездна.
Въпросът
дали ищецът Б.Л.Ц. притежава качеството на кредитор спрямо ответникът К.
ООД към датата на исковата молба е спорен. Според съда
ищецът има качеството на кредитор,но единствено на парично притезание по
следните съображения:
Ищецът Б.Л.Ц. е купувач по двата предварителни договора от 21.12.2007
год. и от 23.03.2010 год. с продавач К. ООД и предмет изграждане и продажба на общо четири недвижими имота. Правата на
купувача по горните договори са: на първо място , при добросъвестно изпълнение
на задълженията и на двете страни, да придобие собствеността върху имотите при
уговорените условия чрез сключване на окончателни договори,като с разпоредбата
на чл.19,ал.3 ЗЗД законът е гарантирал и реализиране на това право по съдебен
ред. На второ място , при съществено неизпълнение от страна на продавача, купувачът
има право да развали договорите извънсъдебно , да иска връщане на даденото по
тях и евентуално да претендира обезщетения под формата на неустойки-права
установени в чл.87,ал.1 ЗЗД,чл.88 ЗЗД , чл.55 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Във втората хипотеза правата за купувача възникват
и в случаите, когато договорът е развален /прекратен/ по право-чл. 89,ал.1
ЗЗД , когато изпълнението стане невъзможно.
Установено е по делото и няма спор,че на 22.08.2011 год.
двата мезонета и двете паркоместа предмет на горните предварителни договори са внесени/прехвърлени
от К.
ООД под формата на апортна вноска в дружествен капитал на
трето лице-К.З.
И. ООД, а впоследствие мезонетите
са продадени на публична продан и към датата на исковата молба са собственост
на лицето,купувач по публичната продан.
Ето защо с оглед на гореизложеното следва да се приеме,че
процесните два предварителни договора са били развалени по право в момента,в
който е станало невъзможно тяхното изпълнение-прехвърлянето на имотите,т.е. към
датата на отчуждаването им от първия ответник-22.08.2011 год. чрез апортирането
им в капитала на К.З.
И. ООД.
При това положение към датата на исковата молба ищецът е действителен
кредитор спрямо първия ответник единствено за парично вземане за сумите дадени
по прекратените сделки и за евентуални обезщетения.
На второ място следва да се разгледа спорния въпрос,дали
процесната ипотека е увреждаща за ищеца.Според съда отговора на този въпрос е
отрицателен.
Според ищеца учредената от първия ответник в полза на
втория такъв ипотека върху имотите,предмет на предварителните договори,го
уврежда.
Учредяването на ипотека върху недвижим имот, според съда
е разпоредително действие с имота, но не и отчуждително такова, поради което
увреждащия характер не е дефинитивен и следва да се преценява конкретно. Ефектът
на процесната ипотека се изразява единствено в това,че С. ЕАД е получило привилегированото право да се
удовлетвори при принудителното
изпълнение върху имотите. За да се приеме,че тази ипотека е увредила
ищеца, последния следва да е бил изместен от банката в реда на кредиторите, при
удовлетворяването им по изпълнителното дело,по което имотите са продадени. Това
не е така по очевидната причина, че ищецът изобщо не е бил взискател по
изпълнителното дело,поради което привилегията на банката като ипотекарен
кредитор съвсем не го е увредила.Той не би могъл и да бъде такъв,доколкото не е
притежавал изпълнителен титул за вземане спрямо длъжника К. ООД.
При формиране на вътрешното си
убеждение относно наличието или липсата на увреждане на ищеца съдът съобрази и
следните факти: По делото има доказателства за действия на първия ответник по
отношение на трети лица,които може да се разглеждат като увреждащи в светлината
и на двата иска,но тези действия/прехвърляне на собствеността чрез апорт/ не са
предмет на делото,а това е така единствено по волята именно на ищеца. Няма
данни или твърдения същия да е защитил правата си на купувач по предварителните
договори с иск по чл.19,ал.3 ЗЗД,нито при неспазените срокове за изграждане на
имотите да е предприел действие по развалянето на първия договор-напротив в
този момент /през 2010 год./ ищецът е сключил втори договор с вече очевидно
неизправния си по първия договор длъжник. Няма данни или твърдения последния да
е претендирал по съдебен ред връщане на посочените в исковата молба суми или
пък да е претендирал заплащане на неустойки по съдебен ред,с изключение на една
нотариална покана за заплащане на неустойки с дата 26.07.2011 год./л.214,215 и
216 от делото/, т.е. във времето,в което ищецът вече е знаел за финансовите
проблеми на продавача,когато е могъл да се информира от публичния регистър за
ипотекирането на имотите,както и от Търговския регистър /за апорта/, последният
се е погрижил единствено за неустойките по договорите и то чисто формално, без
дори да формулира размера на претенциите си.
При извода на съда,че в случай учредената ипотека не е
увреждащо за ищеца действие,установяването на знание за „увреждане“ у длъжника
и неговия съконтрахент е ирелевантно.
Предвид липсата на една от
кумулативно изискуемите предпоставки, предявеният срещу ответниците иск с
правно основание чл.135 от ЗЗД следва да се отхвърли като неоснователен.
По иска с правно основание чл.49 във вр. с чл.45 ЗЗД.
Този иск също е неоснователен,като мотивите за този извод на съда са идентични
с мотивите по-горе обосноваващи липсата на увреждане от ипотекирането на
процесните имоти.
Ето защо и този иск за
заплащане на обезщетение за имуществени вреди в размер на 220 924
евро,предявен като частичен в размер на 25001 лв. е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен изцяло.
При
този изход на спора ответниците имат право на направените по делото разноски.
Ответникът К.И.ООД
не
претендира разноски и такива не следва да му се присъждат.
На ответникът
С.
ЕАД следва
да се присъдят разноски за юрисконсултско възнаграждение на основание чл.78,ал.8 ГПК /в редакцията към датата на приключване на съдебното дирене по делото/ в
размер на заявената сума от 7200 лв. общо,като съдът не уважава направеното в
тази връзка от ищеца възражение за прекомерност,тъй като съобразно цената на
исковете горната сума е под минимума по наредбата. Водим от изложените съображения,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявеният от Б.Л.Ц.,
ЕГН **********
чрез
адв. М.Д.Б. *** „К. ООД, ЕИК ********и С. ЕАД, ЕИК********иск с правно основание чл.135 от ЗЗД за обявяване на относителната недействителност по
отношение на ищеца на договор за учредяване
на ипотека върху следните недвижими имоти, а именно: Мезонет № 17
/седемнадесет/, I /първо/ ниво на шести жилищен етаж, II /второ/ Ниво на седми
жилищен етаж в жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район
„Възраждане”, град София, със 130.33 /сто и тридесет цяло и тридесет и три
стотни/ кв.м, складова площ 27.49 / двадесет и седем цяло и четиридесет и девет
кв.м заедно с припадащите се 5.664 /пет цяло шестстотин шестдесет и четири
хилядни/ % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху мястото,
Мезонет № 18 /осемнадесет/ - 1 - во /първо/, находящо се на 6 /шести/
надпартерен етаж на сградата, на кота + 16, 80 /плюс шестнадесет цяло и
осемдесет стотни/ метра, със застроена площ от 53, 04 /петдесет и три цяло и
четири стотни/ кв.м., състоящ се от стая, стая, дневна, кухненски бокс, баня и
баня, при съседи: север - улица, юг - двор, изток - ателие № 10 /десет/, запад
- калкан, заедно с 2, 430 % /две цяло четиристотин и тридесет хилядни върху
сто/идеални части от общите части на сградата и 2 - ро /второ/ ниво, находящо
се на 7 /седми/ надпартерен етаж на сградата, на кота + 19, 40 /плюс
деветнадесет цяло и четиридесет стотни/ метра, със застроена площ от 46, 66
/четиридесет и шест цяло и шестдесет и шест стотни/ кв.м., състоящ се от
спалня, баня и коридор, при съседи: север - улица, юг - двор, изток - асансьор,
запад - калкан, заедно с 1, 986 % /едно цяло и деветстотин осемдесет и шест
хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата, Паркомясто № 7 /седем/, /сутерен/ в
жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район „Възраждане”, град
София с 16.02 / шестнадесет цяло и два/ кв.м застроена площ с 0,576 / нула цяло
петстотин седемдесет и шест хилядни/ % от правото на строеж върху терена и Паркомясто № 8 /осем/, /сутерен/ в
жилищен блок на ул. „********местност Зона Б - 2, район „Възраждане”, град
София с 19.51 / деветнадесет цяло и петдесет и един/ кв.м застроена площ с
0.702 /нула цяло седемстотин и две хилядни/ % от правото на строеж върху терена
всичките в ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ, ОФИСИ И ПОДЗЕМНИ ГАРАЖИ, изградена в груб
строеж, с разгърната застроена площ от 3 065 /три хиляди и шестдесет и пет/
кв.м. и със застроена площ от 322 /триста двадесет и два/ кв.м., застроена в
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ /УПИ/ VI- 7, 8 /шести за имоти с планоснимачни номера
седми и осми/, от квартал 111 /сто и единадесет/ по плана на гр. София, район
Възраждане, ж.к. „Зона Б - 2”, с административен адрес: гр. София, район
Възраждане ул. „****** - 3, целият с площ от 640 /шестстотин и четиридесет/кв.м.,
при съседи: улица, УПИ - V - 6, УПИ X - 14, УПИ XV - 13, VIII - 10, VII – 9, сключен с Нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти № 169, том I, peг.
№ 2855, дело № 140 от 2011 г. на Нотариус М.М.-Р.,като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Б.Л.Ц., ЕГН ********** срещу „К. ООД, ЕИК ********и С. ЕАД, ЕИК********при условия на солидарност иск
с правно основание чл.49 във вр. с чл.45 от ЗЗД за сумата от 25 001 лв./частичен размер от общ такъв от 220
924 евро/
ОСЪЖДА Б.Л.Ц., ЕГН ********** да заплати на С.
ЕАД, ЕИК********разноски по делото в размер на 7200 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване
пред Софийски
апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването
му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: