ПРОТОКОЛ
№ 66
гр. Г. Т., 09.04.2025 г.
РАЙОНЕН СЪД – Г. Т. в публично заседание на осми април през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Росен М. Стоянов
при участието на секретаря Радостина Ил. С.
Сложи за разглеждане докладваното от Росен М. Стоянов Гражданско дело №
20243220100331 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
Ищец:
И. Т. Й. - редовно призовА., не се явява, представлява се от адвокат А.,
АК Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Ответник:
„Н. ********“ ЕООД, представлявано от управителя си М. Щ. – редовно
призовано дружество, представлява се от адвокат А. И., АК Д., редовно
преупълномощена от адв.Я. АК Д..
Вещо лице:
З. С. И. - редовно призовА., явява се лично.
Становище по хода на делото:
Адвокат А. – Моля да се даде ход на делото.
Адвокат И. – Моля да се даде ход на делото.
С оглед редовното призоваване съдът счита, че не са налице
процесуални пречки за даване ход на делото, предвид на което,
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва: постъпило е заключението на вещото лице по
назначената съдебно – икономическа експертиза.
1
Съдът връчва преписи от заключението но процесуалните
представители на страните.
Съдът запитва страните за искания по доказателствата.
Адвокат А. – Запознат съм със заключението на вещото лице. Моля да
бъде изслушА. експертизата.
Адвокат И. - Запознат съм със заключението на вещото лице. Моля да
бъде изслушА. експертизата.
Съдът пристъпва към изслушване заключението на вещото лице по
назначената съдебно-икономическа експертиза.
Вещо лице - З. С. И. - ***************************
Съдът предупреждава вещото лица за отговорността която носи
съобразно чл. 29, от НК и тя обеща да даде вярно заключение.
Вещо лице И. - Поддържам заключението.
Съдът предоставя възможност на стрА.та поискала експертизата първа
да задава въпроси.
АДВОКАТ А. - В задачата която ви е поставена да дадете среден пазарен
наем на обектите по двата договора за наем и в двата договора, предметът им е
два имота – поземлен имот и сграда. Вие давате оценка само на единият в
двата случая, защо така? Давам конкретен пример в отговора на първият
въпрос имате една таблица на трета страница от експертизата, където в
оценяваният имот сте посочили само търговски обект. След това в
заключението казвате определям среден наем на самостоятелен обект в еди
кой си имот.
За следващия имот също на страница четири, пет от експертизата в оценяван
имот сте посочили, отново само поземлен имот и след това при определянето,
отново сте посочили само за поземления имот, а там има сграда, т.е. в първият
случай давате оценка само на сградата – търговски обект, но не и на
поземления в който тя е построена, а във вторият случай само на поземленият
имот, но не и на сградата.
Вещо лице И. - В първият случай застроената площ се припокрива с
поземленият имот, защото сградата на сладкарницата - на търговският обект е
150 км. и УПИ и то е със 150 кв.м. за това излиза така, че не се припокрива. За
мен наемната цена е точно за земята под сградата и за самата сграда. Това е
2
общо, защото застроената площ се припокрива с поземленият имот.
Поземленият имот е 150 кв.м. и застроената площ на сградата е 150 кв.м.
За второто, аз изрично в таблицата съм упоменала и поземлените имоти,
като квадратура и съм сравнявала имотите отдадени под наем - двор със
сграда по същият начин съм упоменала площ на ПИ 4679.00 кв.м. и площ на
сграда 180 кв.м. Наемната цена, която аз определям, като средна пазарна
наемна цена е наемна цена за ПИ и за сградата.
Адвокат А. – Само, че в имота в който има сладкарница застроената
площ не е 150 кв.м., а е 116,5 кв.м.
Вещо лице И. – Да, но има нова кадастрална карта и аз съм се
съобразила със застроената площ по кадастралната карта. За мен реалната
квадратура на сградата е 150 кв.м. съгласно влязлата в сила кадастрална карта.
Адвокат А. – Вие на място извършихте ли замервания?
Вещо лице И. – Не. Нямах такава задача.
Адвокат А. – Защото в нотариалният акт е записано, че сградата е с
площ от 116,5 кв.м.
Вещо лице И. – Да. Видях.
Адвокат А. – Искате да кажете, че поземленият имот, плътно е зает от
сградата.
Вещо лице И. – Да. Точно и няма един метър празен.
Адвокат А. – В таблицата на страница трета на последния ред сте
посочили приравнена цена. Приравнената цена, така като аз я разбирам за
оценявания имот е средно аритметично от трите приравнени цени на имотите
в с.Сноп и двата в гр.Г. Т..
Вещо лице И. – Точно така.
Адвокат А. – Само, че по тази логика във втората таблица имате грешка
в изчислението, защото сте посочили приравнена цена на оценявания имот
185.00 лв., но средно аритметичното от трите имота за сравнение не е 185.00
лв., а е 195.00 лв.
Вещо лице И. – Да. Така е. Касае се за техническа грешка. На страница
шеста в таблицата приравнена цена става 195.00 лева.
Адвокат А. - Връщам се на таблицата на страница трета. В тази таблица
3
посочвате тази средна цена, като средно аритметичен резултат. В сделките с
недвижими имоти при продажба и при наем обикновено се използва
критерият - цена на квадратен метър. В случая Вие не сте го използвали, но
когато разделим приравнената цена на квадратните метри тази цена, която
давате за процесният имот не е средна, а е по-ниска от най-ниска. Казвам
конкретика:
Имотът в с.Сноп – 26.00 лева на месец за 22 кв.м., средната цена е 1,18
на кв. м.
Първият имот в гр.Генерал Тошево 90 кв.м 212,50 лв. приравнена цена
на месец средно на кв.м е 2,36 лв.
Третия имот се смята най-лесно – 280 лв. за 40 кв.м. е точно седем лева
на месец
При 173 лв. за процесния имот, ако приемем вашата позиция, че са 150 кв.м.,
излиза 1,15 лв., т. е. това е по – ниска цена от най-ниската цена.
Може ли да обясните, защо не сте ползвали критерия цена на квадратен
метър и защо се получава, че на практика дадената от вас сравнителна наемна
цена е по-ниска от най-ниската от сравняваните имоти.
Вещо лице И. – По две причини: Първо аз нямам база за сравнение, тъй
като за цялата 2024г. до края на месец март 2025г. нямаме реални сделки
извършени с подобен вид имоти. Търсеното и предлагането на такива имоти е
нулево на този етап и за това съм приела, че тази е реалната наемна цена, тъй
като няма търсене, няма предлагане. Пазарната цена се определя от търсенето
и предлагането на имоти.
Адвокат А. – Аз ви питам за цената на квадратен метър, защото вие сте
посочили три цени, които са на имоти за сравнение. Това са реални сделки
според казаното от вас в заключението и като вземем, дори говорим за
приравнената цена, не говорим за цената по договор, защото тя е по-висока и
вие сте я приравнили. Вземам по-ниската стойност в с.Сноп вие не
приравнявате. Двата имота в Генерал Тошево правите приравнение с някакъв
коефициент. Средната цена на тази приравенена цена на кв.м. е 3.51 лв., защо
не ползвате нея.
Вещо лице И. - Средната цена на Г. Т. не може да се сравнява с имот в
с.П..
4
Адвокат А. – Вие го правите. Вие давате за имота в с.Пчеларово средна
цена от двата имота в Г. Т. намален с коефициент по ваша преценка, защото по
договор единият е 250.00 лева, вие ползвате 212.50 лв., а другият е 400.00 лв.
приравнена 280.00 лв.
Вещо лице И. – Да осреднявам.
Адвокат А. – Именно това казвам 212 + 280 +26 средната цена на кв.м.
казах я колко излиза. Нали това е основния критерий - всички знаем и при
продажба и при наем кв.м., излиза 3.51 лв. по вашата логика, а на края излиза,
че вие давате цена от 1.15 лв., което е по-ниска от най – ниската от трите.
Вещо лице И. - Тя е осреднена от трите наем. Не гоним квадратурата, не
гоним цена на квадрата, като цяло наем за обекта, защото има приходи и
разходи.
Адвокат А. – Приходи разходи за какво?
Вещо лице И. - Този обект в П. дали ще има толкова приходи колкото
този в Г. Т.?
Адвокат А. – Не мога да кажа. Сигурно да. Да разбирам ли, че вие сте
съобразявали други фактори приходи и разходи, ама не сте го отразили в
оценката си.
Вещо лице И. - Съобразявала съм се местоположението на обекта, къде
се намира, жители на населеното място, търсене, с разходите спрямо
оценявания обект.
Адвокат А. - От къде взехте критерия за разход? Какви са тези разходи и
от къде черпите информация?
Вещо лице И. - Разходи за узаконяване на обекта. Трябва да има лиценз.
По селата сградите нямат въвеждане в експлоатация, което води до
оскъпяване. Пускането в експлоатация на търговски обект също води до
оскъпяване.
Адвокат А. – Но той вече е пуснат. Още към момента на наема е пуснат.
От къде взехте информация за пускането в експлоатация на процесния обект?
В заключението никъде не виждам да сте позовали на този критерии. Кой ви
го даде? Защо не го приложихте? Какъв е този разход? Той еднократен ли е?
Ежемесечен ли е?
Вещо лице И. - Той е еднократен за въвеждане в експлоатация на обекта.
5
Адвокат А. – Добре какъв е, защото не сте го посочили.
Вещо лице И. – То не е като критерий, само като предвиждане. Имах
предвид, че и това е като разход за въвеждане в експлоатация на обекта.
Адвокат А. – Той не е ли въведен?
Вещо лице И. - Той е въведен, но ако се смени наемателя, той ще има
нови разходи за въвеждане в експлоатация, защото лицензите се издават на
конкретната фирма. Всяка следваща фирма която наема обекта, трябва да си
прави нови документи.
Адвокат А. – Но това е повече от хипотетичен разход, ако се смени
наемателя. Какъв е този критерий и каква е тази цена? Каква е тази стойност?
Като стойност каква взехте, за да съобразите с оценката си? Два лева, пет
лева, десет лева от къде я черпите тази информация?
Вещо лице И. - От търговския отдел на община – Г. Т. за такива
допълнителни разходи.
Адвокат А. – Какви са те? На каква стойност са?
Вещо лице И. – За различните обекти различни.
Адвокат А. – За конкретния? Казаха ли ви каква е стойността на този
обект?
Вещо лице И. – Може би около 500 лева, но това при условия, че се
сменя наемателят.
Адвокат А. - Защо го приемате като критерии при сегашния наем при
условие, че ние нямаме смяна на наемател?
Вещо лице И. – Предвидих го. Просто го заложих като разход за обекта,
ако се наложи да се сменя наемателят.
Адвокат А.- Не звучи убедително. Казвате, че на 05 03.2025г. сте
извършила оглед на имотите които е продължил общо пет часа, това е в
справката декларация. При този оглед констатирахте ли ползването на тези
имоти за какво е?
Вещо лице И. – В УПИ VI е търговският обект. Другият имот е дворно
място с жилищна сграда в която е бил обособен търговски обект който не
функционира. В имота има една незавършена сграда от сглобяеми панели.
Адвокат А. – Функциониращия търговски обект е този за кой
6
определяте 173.00 лева наемна цена. Той като какъв търговски обект
функционира?
Вещо лице И. – Като смесен магазин.
Адвокат А. – Вие съобразихте ли, че този магазин прави обороти –
дневни, които са по-големи от месечния наем. Съобразихте ли тази негова
употреба?
Вещо лице И. – Не.
Адвокат А. – Не съобразихте ли или не прави такива обороти?
Вещо лице И. – Аз не съм гледала оборотите на магазините.
Адвокат А. – Отчетох те ли търговската печалба?
Вещо лице И. – Не съм.
Адвокат А. - Може ли да обясните каква е логиката собственика на един
търговски обект – смесен магазин да го отдаде под наем срещу месечна цена,
която е по-малка от дневният му оборот? Има ли търговска логика в това
нещо?. Има ли житейска логика?
Адвокат И. – Възразявам.
Адвокат А. – Добре. Нямам други въпроси.
Адвокат И. – Нямам въпроси.
Съдът няма въпроси.
Адвокат А. – По приемането на заключението на вещото лице, аз
възразявам. Смятам, че заключението на вещото лице не е пълно всестранно,
обективно, смятам, че не и вярно. Първо вещото лице е дало оценка само на
един от два имота. Макар и формално дадените стойности, видно е те са по -
високи от наемните договори. Считам, че са изключително занижени и не
отговарят на никаква логика и правила. Най - малкото което е, че вещото лице
призна, че изобщо не е съобразило фактора, че единият от имотите е магазин
за хранителни стоки и реализира търговска печалба.
На следващо място посочения от вещото лице наем не е среден, а е по-нисък
от най-ниският възможен, това е и критерия за наем на квадратен метър.
В тази връзка, аз оспорвам заключението и моля да назначите повторно
такова със същата задача, като срещу приемането на това принципно съм
против.
7
Адвокат И. - Ние също оспорваме заключението, но сме в обратната
посока. Считаме, че размерите на пазарните наеми за процесните имоти са
неправилно изчислени и че са необосновано високи за имоти в конкретните
населени места. Не се противопоставям да се назначи повторна експертиза.
Съдът приема и прилага по делото заключението на вещото лице по
назначена съдебно-икономическа експертиза.
Разпорежда на вещото лице З. С. И. да се изплати възнаграждение
съобразно приложената справка декларация и внесения депозит.
Съдът, като изслуша страните с оглед възникналите въпроси към
вещото лице и невъзможността същото да отговори и създадените неясноти, а
заключението трябва да е ясно, точно и недвусмислено именно, поради това
съдът намира искането на процесуалния представител на ищцовата стрА. за
назначаване на повторна експертиза в която вещото лице след като се запознае
с материалите по делото и извърши оглед на място да отговори на следните
въпроси:
1.Каква е средната пазарна наемна цена за ползването на имоти, като
процесните?
2. Вещото лице да посочи отделна цена за всеки от двата имота, а не
обща.
Указва на вещото лице, при извършване на оглед на процесните имоти
да бъдат уведомени страните с оглед осигуряване на присъствие при
извършване на огледа. Телефони за връзка: адв. П.А. ************; адв.
И.***************** на Адвокатско дружество „Я. и съдружници“.
Назначава за вещо лице по делото П. И. М. от списъка на вещите лица
при ДОС
Определя депозит за вещо лице в размер на 350.00 лева вносими в
едноседмичен срок от днес от ищцовата стрА..
Указва на вещото лице, че заключението по назначената по назначената
повторна съдебно-икономическа експертиза, следва да бъде изготвено в
едноседмичен срок преди съдебното заседание с преписи за страните.
С оглед събирането на допуснатите доказателства съдът счете делото за
не попълнено с необходимия доказателствен материал, с оглед на което,
8
О П Р Е Д Е Л И :
Отлага и насрочва делото за 20.05.2025г.
Адвокат А. – Господин съдия, на тази дата съм във ВКС.
Отлага и насрочва делото за 03. 06. 2025г. 10 00 часа, която дата и час са
съгласувани със страните по делото.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание което приключи в 11:00 часа.
Съдия при Районен съд – Генерал Тошево: _______________________
Секретар: _______________________
9