№ 19280
гр. София, 26.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА
като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело
№ 20231110150867 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 от Гражданския процесуален кодекс ГПК)
и следващите.
Образувано е по искова молба на М. В. Й.. Ищецът твърди, че на 29. 11. 2022 г. е
сключил с ответника договор за наем на апартамент № 15, находящ се в ., при наемна
цена от 880 лева. При сключването на договора за наем ищецът предал на ответника
депозит в размер на 880 лева, като страните уговорили след прекратяването на
договора наемодателят да върне на наемателя дадения депозит. В средата на месец
юли ответникът поискал да увеличи размера на наема и да промени част от условията,
но ищецът отказал да подпише съответния анекс. Тогава ответникът заявил на ищеца,
че прекратява едностранно договора за наем и започнал да води на огледи
потенциални наематели без да предупреждава ищеца за това и в нарушение на
договора за наем. Ищецът, при това положение, уведомил ответника, че ще освободи
на 31. 07. 2023 г. наетия имот и на този ден щял да му предаде държането, за което
предложил да подпишат допълнително споразумение за прекратяване на договорните
отношения и приемо-предавателен протокол. Наемодателят обаче на 20. 07. 2023 г.
сменил самоуправно патрона на външната врата на наетия апартамент и лишил
наемателя от достъпа и ползуването му, въпреки че ищецът бил платил коректно
наема за целия месец юли и че в наетия имот все още имало движими вещи на ищеца.
Тогава ищецът поканил ответника да му осигури достъп до наетия имот, да подпишат
приемо-предавателен протокол, да му върне депозита в размер на 880 лева и да му
възстанови частта от заплатения наем, съответна на десетте дни лишаване от достъп до
апартамента в размер на 300 лева. Макар и ответникът да получил поканата на 28. 07.
2023 г., той не я изпълнил в предоставения от ищеца тридневен срок. Иска от съда да
осъди ответника да заплати сумата от 880 лева, представляваща подлежащ на връщане
депозит по прекратен договор за наем от 29. 11. 2022 г., както и сумата от 284 лева,
представляваща платен на отпаднало основание наем за период от 10 дни (от 21. 07.
2023 г. до 31. 07. 2023 г.), ведно със законовата лихва върху главниците от 13. 09. 2023
г. до окончателното изплащане. Претендира разноски.
1
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника В.
Я. х....... Последният оспорва предявените искове като недопустими, неоснователни,
необосновани и недоказани по същество. Признава, че е сключил с ищеца договор за
наем на 29. 11. 2022 г., както и че този договор бил прекратен считано от 31. 07. 2023 г.
Твърди обаче че след прекратяването на договора за наем са останали неизплатени
редица консумативни разходи и наемни вноски, както и че ответникът бил направил
множество разходи във връзка с лошото състояние, в което имотът е бил оставен след
прекратяване на договора. Макар и ответникът да правил опити да уреди тези
взаимоотношения с бившия си наемател, тези негови опити не се увенчали с успех.
Оспорва като неверни фактическите твърдения, съдържащи се в исковата молба.
Прави извод, че не дължи на ищеца връщане на депозита. Иска от съда да не уважи
исковата молба. Претендира разноски.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, съдът направи следните правни и фактически изводи. Исковата
молба е подадена от заинтересована страна чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, придружена е с документ за внесена държавна такса и отговаря на
изискванията за редовност и допустимост съгласно чл. 127 и чл. 128 ГПК. По
отношение на правната квалификация на исковата претенция съдът е сезиран с
осъдителен иск за присъждането на платени на отпаднало основание суми с правно
основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД. Ищецът иска ответникът да бъде осъден да
заплати сума в размер на 880 лева - подлежащ на връщане депозит, както и сумата от
284 лева - платена на отпаднало основание наемна цена за период от 10 дни. В тежест
на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване твърдените от него
обстоятелства, а именно валидното сключване на договор за наем от 29. 11. 2022 г. с
ответника, че е предал на последния сумата в размер на 880 лева като депозит, както и
че е изпълнявал с грижата на добър стопанин задължения си по договора за наем, в
това число и за заплащането на наема и разходите, свързани с обикновеното ползуване
на имота (електрическа и топлинна енергия, телефон, такса за поддръжка и почистване
на общите части на сградата) и разходите за обикновени текущи ремонти и поправки
на повреди, които са следствие от обикновеното употребление на имота, както и
твърдените самоуправни действия на ответника, изразяващи се в подменяването на
патрона на входната врата на наетия имот на 20. 07. 2023 г.
В тежест на ответника е да установи при условията на пълно и главно
доказване, че е изпълнил задължението си по договора за наем да предаде ключовете
от наетия имот на ищеца, както и че е осигурил спокойното и непрекъснато ползуване
на наетия имот от ищеца до прекратяването на договора на 31. 07. 2023 г., а освен това
следва да докаже също така и твърдяното ,,лошо състояние”, в което наетият имот е
бил оставен от ищеца.
От всички събрани по делото доказателства, анализирани поотделно и в
съвкупност, първостепенният съд приема за установена следната фактическа
обстановка. На дата 29. 11. 2022 г. между страните в настоящото производство е бил
сключен договор за наем на апартамент № 15, находящ се в .. Наемната цена за
процесния имот е била в размер на 880 лева на месец, като при сключването на самия
договор ищецът М. В. Й. е заплатил на ответника В. Я. х. сума в размер на 880 лева,
представляваща депозит за процесния апартамент. Съгласно чл. 2, ал. 2 от приложения
като доказателствен материал по делото договор за наем (лист 4) заплатеният депозит
е следвало да бъде върнат от наемодателя на наемателя след изтичане на срока на
договора, при изцяло изплатени консумативни разходи за наетия апартамент и в
2
случай че последният е оставен от наемателя в добре поддържано състояние.
Договорът за наем е бил сключен от страните със срок на действие една календарна
година - от 29. 11. 2022 г. до 29. 11. 2023 г. В средата на месец юли 2023 година обаче
ответникът - наемодател се е свързал с ищеца - наемател, докато последният е бил в
чужбина и го уведомил, че иска промяна в условията на договора, а именно
увеличаване на наемната цена. Тъй като ищецът е отказал да подпише анекс, с който
месечната наемна цена се индексира, ответникът е поискал предсрочно прекратяване
на договора за наем. Страните са се съгласили апартаментът да бъде освободен от
наемателя на 31. 07. 2023 г., но тъй като наемодателят е възпрепятствал
необезспокояваното ползуване на наетия апартамент от страна на ответника и неговата
приятелка, на последните се е наложило да напуснат процесния имот по-рано от
уговореното.
За изясняване на делото от фактическа страна в хода на процеса са събрани
писмени доказателства сред които извлечение от разплащателната сметка на ищеца в
настоящото производство. Видно от последната (л. 29 и сл. по делото) периодичната
престация на наемателя да заплаща наемната цена за ползвания от него имот е била
изпълнявана редовно за всеки месец от февруари до юли. В открито съдебно
заседание, проведено на 19. 02. 2025 г. процесуалният представител на ответника е
посочил, че доверителят й не е получил наемна цена за месец януари 2023 г., но това
твърдение на защитата се явява невярно с оглед обясненията на ищцовата страна, че
наемът за този месец е заплатен от приятелката на ищеца - К. К.. Това обстоятелство се
потвърждава от представеното по делото извлечение от банковата сметка на ответника
(л. 84 по делото), от което е видно, че ответникът е получил плащане в размер на 890
лева от К. К. на 04.01.2025 г.
По отношение на въпроса от кого са заплатени консумативните разходи за
процесния апартамент № 15 в периода на наемния договор, трябва да се има предвид
следното. И двете страни в процеса са въвели твърдения в този смисъл, поради което
се приема за безспорно, че плащанията за комунално-битови услуги са се извършвали
чрез ,,И.” АД. Спорен е обаче въпросът кое лице е извършвало съответните плащания
доколкото на разписките, издавани от ,,И.” АД не се посочват данни за фактическия
вносител на паричните средства при тези операции. Следва да бъде посочено обаче че
ако наемателят не е изпълнявал задълженията си по договора за наем, като не е
заплащал разходите към доставчици на комунално-битови услуги и съответните
плащания са извършвани от наемодателя, последният е следвало да волеизяви като
поиска парите да му бъдат възстановени чрез допълнителен паричен превод или
едновременно с наемната цена за съответния месец. Такова волеизявление не е било
отправено, а наемодателят е възразил за неплатените от наемателя сметки едва към
момента в който между страните е имало образуван съдебен процес (при положение,
че видно от извлеченията от ,,И.” АД - л. 169 и сл. по делото, съответните плащания
към доставчиците на комунално-битови услуги са били извършвани още през месеците
януари, март, април и май 2023 г.) Същото се отнася и за дължимите на
професионалния управител суми за поддръжка на блока, в който е разположен
процесният апартамент. Видно от Молба № 166399/13. 05. 2023 г. 20. 03. 2023 г. на
,,Д.” ООД са били изплатени дължимите суми на следните дати:
на 20. 03. 2023 г. са погасени задълженията за поддръжка на общите части за
месеците от декември 2022 г. до март 2023 г.,
на 25. 06. 2023 г. са погасени задълженията за периода април - юни 2023 г.
на 05.08. 2023 г. е изплатена таксата за поддръжка за месец юли 2023 г.
3
И по отношение на тези писмени доказателства на издаваните от
професионалния доставчик разписки не е посочено лицето, което е платило
съответните суми. Доколкото обаче дори и тези разходи в действителност да са
заплатени от ответника, процесуалният представител на последния не е релевирал
възражение за прихващане в хода на настоящото производство, а при липса на
наведено от страната пресекателно възражение, съдът не разполага с процесуалното
правомощие да извършва служебно прихващане (в този смисъл определение №
900/10.07.2015 г. по гр. дело № 985/2015 г. на ВКС, IV г.о.)
С цел пълно изясняване на фактическата обстановка по настоящото
производство, съдът е допуснал разпит на двама свидетели на страната на ищеца и
разпит на един свидетел на страната на ответника. В открито съдебно заседание е
разпитан В.Й. Й. - баща на ищеца. Доколкото същият има родствена връзка с една от
страните по делото, дадените показания следва да се ценят с особено внимание
съгласно чл. 172 ГПК с оглед възможна заинтересованост на свидетеля от изхода на
настоящото съдопроизводство. Съгласно дадените показания ищецът М. В. Й. и
приятелката му са наели процесния апартамент чрез брокер, който по време на огледа
им е показал няколко жилища в същия блок и вход. Излага фактически данни, че при
нанасянето в апартамент № 15, същият е бил в ,,много нелицеприятно състояние”,
било е мръсно, имало е косми в кухнята, петна по пода и мебелите, като свидетелят е
чистил заедно с новите наематели. По отношение на прекратяването на договора
свидетелят Й. разказва, че докато синът му е бил на почивка с приятелката си в
Албания, наемодателят е поискал наемната цена на апартамента да бъде увеличена,
като обаче не си спомня точният размер на поисканото увеличение (,,Не мога да кажа
с колко точно искаше увеличение на наема, но мисля, че беше с 10%.”) В случай че
наемателите не се съгласят на това увеличение, свидетелят излага, че наемодателят е
поискал незабавното изнасяне от отдавания под наем обект. Тъй като обаче наемната
цена за месец юли вече е била платена, ищецът и приятелката му са искали да останат
в апартамента до края на този месец. Противно на тази уговорка, според свидетеля
още в дните около 23-24 юли ответникът е започнал да води на огледи нови
потенциални наематели, появил се е с приемо-предавателен протокол, като е казал, че
няма да приеме апартамента в състоянието, в което го оставят ищецът и приятелката
му. Страните са се разбрали на следващия ден наемателите да отидат отново в
апартамента, за да почистят и да вземат остатъка от багажа си. Вечерта преди това
обаче свидетелят разказва, че синът му е получил съобщение от ответника, в което
последният уведомява, че вече е сменил бравата на вратата, а когато са отишли до
апартамента на следващия ден, патронът в действителност е бил сменен.
Свидетелят посочва, че не знае да е имало причина за поисканото увеличаване
на наемната цена, нито е запознат дали е предлагано от страна на наемодателя да
бъдат извършвани някакви подобрения в апартамента, които да обосноват по-високата
цена. Свидетелят не е видял лично дали се осъществяват огледи на апартамент № 15,
докато договорът все още не е бил прекратен. По отношение на разходите за
комунално-битови услуги и входни такси, според разпитваното лице, тези суми са
били заплащани от ищеца, като всъщност ответникът е дал на сина му партидните
номера, с които да бъдат извършвани съответните плащания. Посочва се, също така, че
когато свидетелят и ищеца са отишли да вземат останалия багаж, вратата е била със
сменен патрон и последните нито са успели да вземат багажа си, нито са си
възстановили дадения депозит. На въпроси на съда свидетелят посочва, че не е видял
към момента на предаване на държането върху апартамента да се състави и подпише
4
приемо-предавателен протокол, въпреки че е бил там.
На следващо място, като свидетел при режим на довеждане са изслушани и
показанията на К. Калчева – приятелката на М. В. Й., с която двамата са живели в
процесния апартамент в периода ноември 2022 - юли 2023 г. Последната излага, че са
открили апартамента чрез брокер, като преди да сключат договор за наем, са им
показани няколко недвижими имота. Посочва, че когато са се нанасяли, апартаментът
не е бил почистван - имало е прах по всички мебели, в банята се е разпространил
варовик, канализацията не е била почистена, а в хладилника е имало мухъл. Заявява,
че при нанасянето в апартамента не е бил съставен приемо-предавателен протокол.
Свидетелката дава показания, че докато двамата с ищеца са били на почивка в
чужбина, наемодателят им се е свързал с тях по телефона с искане наемът да бъде
увеличен незабавно, като посочва, че не си спомня с колко точно е поисканото
увеличение (,,с около 150 лева на месец”). След като са се върнали в страната, ищецът
и ответникът са се срещнали (свидетелката не е присъствала на тази среща), за да
обсъдят поисканото увеличение, но страните не са постигнали съгласие и в крайна
сметка са решили да прекратят договора. Според свидетелката, макар и наемателите
да са платили изцяло наемната цена за месец юли, им се е наложило да напуснат
апартамента по-рано поради поведението на ответника, който е започнал да води нови
потенциални наематели на огледи в процесния обект. Ищецът и приятелката му са
решили да напуснат апартамента преди края на месец юли, като вечерта в която са
изнесли повечето багаж, наемодателят е казал, че иска от тях да му заплатят разходите
за професионална компания, която да почисти съответния апартамент. Разбрали са се
наемателите да изчистят апартамента, но когато на следващия ден са отишли,
патронът на вратата е бил сменен и не са могли да влязат. Свидетелката излага, че
таксите за ток и вода са били редовно плащани от наемателите, на които наемодателят
е бил предоставил партидните номера. Дължимите суми към професионалния
домоуправител също са били редовно заплащани, като представител на ,,Д.” е минавал,
за да събира съответните такси. По отношение на наведените от доведения на страната
на ответника свидетел твърдения, че от апартамент № 15 са се чували викове и
крясъци, свидетелката К. излага, че никога не са безпокоили съседите със силни
шумове и никога не са получавали оплаквания от последните. Докато са пребивавали в
процесния апартамент, не са били също така собственици на домашен любимец.
Свидетелката разказва, че нейна приятелка й е идвала няколко пъти на гости в наетия
апартамент, заедно с белия си померан, който впоследствие й е подарила. Но това е
било през януари 2024 г. (т.е. след като наемателите са се изнесли от процесния имот).
На последно място, съдът е допуснал разпит на един свидетел при режим на
довеждане на страната на ответника, който свидетел да установи фактическата
обстановка във връзка с прекратяването на наемния договор, както и възникналите
впоследствие отношения между страните. Изслушан е Хасан Рамизов Б. - собственик
на няколко самостоятелни обекта в същата сграда, в която е разположен и процесният
апартамент. Показанията на последния се явяват противоречиви в частта относно
запознанството му с ищеца по настоящото производство. В хода на разпита на св. Б. е
заявил, че познава М. Й. (,,Познавам много добре ищецът М. Й.”), а почти веднага
след това, че двамата с ищеца не се познават лично (,,Не съм се запознавал лично с М.
Й., а го познавам само по физиономия. За него знам от ответника В. Х., който ми
разказва за наемателите си.”) Излага, че ищецът и приятелката му не са били коректни
наематели и съседи - от апартамента им са се чували викове и крясъци, имало е
период, в който са държали куче в апартамента, което куче е лаело денонощно, не са
5
си плащали таксите към домоуправителя. Тъй като свидетелят е член на управителния
съвет на етажната собственост, същият се е свързал с ответника В. Халваджиев и му е
предложил да включи сметките за управлението и поддръжката на етажната
собственост в наемната цена за апартамента. Свидетелят е присъствал на срещата
между М. Й. и В. Халваджиев, на която първият е заявил, че иска прекратяване на
договора за наем поради нежелание да плаща по-висока наемна цена. Посочва, че
наемодателят е дал на наемателя едномесечен срок да изнесе вещите си апартамента
(,,има един месец срок да се изнесе”). След предсрочното освобождаване на наетия
имот, св. Б. е посетил процесния апартамент, като посочва, че същият е бил
изключително мръсен, нямало е място без мръсотия. Свидетелят излага, че е виждал
приятелката на ищеца с малко бяло куче, като лично й е направил забележка да не
разхожда домашния си любимец вътре във входа. Посочва, че той, както и ответникът
в настоящото производство, не позволяват в отдаваните под наем обекти да бъдат
отглеждани домашни любимци (това твърдение се подкрепя от клаузата на чл. 10, ал. 4
от сключения между страните договор за наем, която изрично забранява отглеждането
на домашни любимци в наемания обект). Тъй като свидетелят също притежава няколко
апартамента във входа, които отдава под наем, посочва, че негови наематели са
правили ,,официални оплаквания” до управителния съвет на етажната собственост по
отношение на наемателите на апартамент № 15. Излага, че не е влизал в процесния
обект, докато последният все още е бил обитаван от ищеца и приятелката му. Посетил
го е след тяхното напускане, като е предложил на наемодателя да поиска
съконтрахентите му по договора за наем да заплатят за професионално почистване,
тъй като те са оставили апартамента изключително мръсен.
Към доказателствените материали по делото бяха приобщени и два комплекта
цветни фотоснимки (л. 54 – 74, съответно л. 86 – 123). По естеството си фотоснимките
съставляват веществени доказателства, данните от които не обвързват съда, но следва
да бъдат преценявани в съвкупност с останалите събрани доказателства. Ответникът
не се е възползувал от възможността да проведе обезпечаване на доказателства по реда
на чл. 207 ГПК непосредствено след освобождаване на жилището от ищеца и да бъде
извършен оглед или/и да бъде оценено от квалифицирано вещо лице състоянието на
напуснатия имот. При това положение съществува съмнение относно относимостта на
представените от ответника фотоснимки към предмета на доказване. По-точно
съществува съмнение дали представените от ответника фотоснимки са тъкмо на
процесния недвижим имот, който ищецът и свидетелката К. напуснали, съответно ако
са от него, то дали са били направени към момента на напускането на жилището от тях
или към друг по-ранен или по-късен момент. Самият ищец отрича фотоснимките да са
от същото жилище, което той е напуснал.
При това положение съдът намира следното. От една страна, данните от
фотоснимките съответствуват на данните от свидетелските показания относно
разположението на помещенията в жилището. От друга страна, както се установява от
показанията на свидетеля Б., ответникът притежава няколко жилища в същата сграда
(„Аз съм строителят на сградата, в която той притежава апартаменти, но не
помня колко са“). При това положение действително е възможно ответникът да е
представил фотоснимки от някое от другите жилища в същата сграда, които
притежава, и които са със същото разположение на помещения. Освен това не е ясно
към кой точно момент са били направени представените от ответника фотоснимки. На
една част от фотоснимките има напечатана датата „23. 11. 2022“. Тези и други
фотоснимки без напечатана дата изобразяват помещения в жилище, които са добре
6
обзаведени и почистени. На друга част от фотоснимките са изобразени помещения в
жилище, които са сходно обзаведени, но има някои мръсни следи и разхвърляни вещи.
На три от тези снимки по същия начин е напечатана датата „24. 07. 2023“.
Напечатаните и на едните, и на другите фотоснимки дати обаче не обвързват съда,
защото биха могли да са технически манипулирани. За достоверна дата на изготвянето
на фотоснимките, при липсата на други данни, по аналогия на процесуалния закон от
чл. 181, ал. 1 ГПК трябва да се приеме датата на представянето им в съответното
открито съдебно заседание пред първостепенния съд, защото само тя установява по
несъмнен начин предхождащото им съставяне. Ето защо съдът е длъжен да приеме, че
представените от ответника фотоснимки са били направени на 19. 02. 2025 г. Поради
всички изложени дотук съображения относно времето на изготвянето на
фотоснимките и възможността те да са били направени в друго жилище, различно от
това, което ищецът и свидетелката К. са напуснали, съдът е длъжен да приеме, че те не
се отнасят до състоянието на последното жилище към края на месец юли 2023 г.
От правна и фактическа страна спорни в настоящото производство са датата, на
която е прекратен процесният договор за наем, обстоятелствата при които последният
е бил прекратен, както и въпросът следва ли да бъдат възстановени дадения от ищеца
депозит и част от наемната цена за м. юли 2023 г. По отношение на датата на
прекратяване на договора за наем съдът установи следното. Ищецът твърди, че
договорът е бил прекратен едностранно от ответника на 21. 07. 2023 г. на която дата
последният, действайки самоуправно, е сменил патрона на вратата и е възпрепятствал
достъпа на наемателите до наетия от тях имот. От друга страна, ответникът твърди, че
процесният договор е бил прекратен на 31. 07. 2023 г., като отрича преди това да е
сменял патрона на врата и да е водил потенциални наематели на огледи за
апартамента. Тези твърдения обаче противоречат на събраните по делото писмени
доказателства и по-конкретно - материалите от прокурорска преписка № 47654/2023 г.,
по описа на Софийската районна прокуратура. Видно от последните на В. Я.
Халваджиев е бил съставен от органите на МВР протокол за предупреждение, в който
е посочено ,,Всички спорни въпроси с М. Й. да се решават по съответния законов
ред”. Протоколът за предупреждение е с дата 27. 07. 2023 г., тоест конфликт между
страните, който е изисквал намесата на органите на реда е възникнал преди твърдяната
от ответника дата на прекратяване на договора - 31. 07. 2023 г.
При така установената фактическа обстановка първостепенният съд направи
следните правни изводи. В сега действащото ни законодателство липсва легална
уредба на депозита при договор за наем като правен институт. Последният е
съществувал в римското право под наименованието неправилен депозит (depositum
irregulare). Неговата правна същност била предаването на кредитора на движими вещи
(най-често пари), правото на собственост върху които преминавало върху кредитора
при условие, че бъде върната равностойна сума при поискване. Прехвърлянето на
собствеността отличавало тази сделка от правилния депозит (depositum). При
последния, едната страна – влогодател (депонент) предавала на другата –
влогоприемател (депозитар), една движима вещ за временно безвъзмездно пазене, като
влогоприемателят се задължавал да върне същата вещ в определен срок или при
поискване. Основната функция на клауза, регламентираща даването на депозит от
страна на наемателя, е да обезщети наемодателя за евентуални вреди, които могат да
бъдат нанесени върху наетата вещ. В хипотезата на наем на недвижим имот, какъвто е
и настоящият случай, връщането на дадената като депозит сума при напускане от
страна на наемателя на наетия от последния имот е поставено под условието, че
7
всички сметки във връзка с този имот са изцяло платени, както и че са отстранени
всякакви материални повреди в наеманото жилище. В случай на действително
претърпени вреди за отдаващото под наем лице възниква правото да задържи
предадената нему сума. Вредите обаче трябва да бъдат доказани. В настоящия случай
съдът вече обсъди, че не би могъл да приеме данните от представените по делото
фотоснимки за относими към състоянието на напуснатия в края на юли 2023 г. от
ищеца и свидетелката К. недвижим имот. При това положение за съда остава
единствено да прецени данните от свидетелските показания, които са привидно
противоречиви. Свидетелите, доведени от ищеца, от една страна, чиито показания
трябва да бъдат внимателно преценявани по реда на чл. 172 ГПК, съдържат данни, че
към края на юли 2023 г. ищецът и свидетелите почистили жилището и то било в
задоволително състояние. Свидетелят, доведен от ответника, от друга страна, описва
същия този имот като силно замърсен.
Тук следва да се отбележи, че привидно противоречие в показанията на
свидетелите имаше и относно обстоятелството дали ищецът и свидетелката К. са
отглеждали домашен любимец в жилището. Свидетелят Б. заявява, че е виждал русото
момиче с малко бяло кифленско куче (по негови думи). Свидетелката К., от друга
страна, заяви, че през време на престоя си в процесното жилище с ищеца не са
отглеждали домашни любимци. От отговорите на зададените от съда уточняващи
въпроси обаче става ясно, че противоречието в показанията на свидетелите е само
привидно и че те всъщност не си противоречат. Това е така, защото всъщност през
периода на действие на договора за наем между страните на ищеца и на свидетелката
К. е гостувала тяхна приятелка, която пристигала с нейния домашен любимец – бял
померан. Тази тяхна приятелка била русокоса, също като свидетелката К., поради
което свидетелят Б. припознал двете и достигнал до погрешния извод, че ищецът е
свидетелката К. отглеждали домашен любимец в наетото жилище.
Според разбирането на настоящия съдебен състав и при липса на достоверни
данни от надеждно изготвени фотоснимки, съответно оглед или експертно заключение,
показанията на свидетелите относно състоянието на жилището към края на юли 2023 г.
трябва да бъдат интерпретирани също по начин, че да се избегне противоречието
между тях. Този подход при анализата на показанията е обоснован от обстоятелството,
че преценката дали един имот е замърсен или е чист е до известна степен въпрос на
субективна преценка. При тази преценка един човек, който се занимава с отдаването
под наем на недвижими имоти, какъвто е свидетелят Б., е склонен да преувеличи
степента на замърсяване на имота, докато други свидетели, които е трябвало да го
почистят, преди да бъде освободен, каквито са свидетелите Й. и К., са склонни да
подценят остатъчното замърсяване. Поради тези съображения настоящият съдебен
състав предпочита да възприеме в равна степен както показанията на свидетеля Б.,
така и тези на свидетелите Й. и К., като приеме за установено, че към края на юли
2023 г. жилището е било умерено замърсено.
Дори и при този фактически извод обаче съдът намира, че не е налице
основание ответникът да задържа депозита, предоставен му от ищеца при сключването
на договора за наем. Това е така, защото от данните по делото беше също така
установено, че ищецът е заплатил на ответника наемната цена за ползуването на
недвижимия имот за целия месец юли 2023 г. Твърденията на ищеца, че още преди
края на същия месец ответникът започнал да провежда несъгласувани с ищеца огледи
с потенциални нови наематели и специално че сменил патрона на входната врата се
потвърждават от изисканите от Софийската районна прокуратура писмени данни. От
8
тях е видно, че ищецът още на датата 24. 07. 2023 г. се е оплакал на
правоохранителните органи, че патронът на жилището, в което все още са се
намирали негови вещи, е бил сменен от ответника въпреки заплатения до края на
месеца наем (л. 154 – 155 от делото). Самият ответник в даденото по случая сведение с
дата 27. 07. 2023 г. извънсъдебно е признал, че е ограничил достъпа на ищеца до
жилището („смени се патрона и апартамента е отдаден на нови наематели“ – л.
162, лице и гръб). При това положение ищецът е имал правото да ползува
необезпокоявано наетия имот до края на месец юли 2023 г. Съответно той е бил
длъжен да освободи наетото жилище чак в самия край на месеца, а именно 31. 07.
2023 г., със задължението да го предаде на ответника почистено и освободено от
собствените на ищеца движими вещи. Сменявайки патрона на входната врата на
жилището преди 31. 07. 2023 г. ответникът е нарушил задължението си да осигури
необезпокояваното ползуване на наетата вещ на ищеца до края на съответния месец.
Успоредно с това ответникът лишил ищеца и подпомагалите го свидетели Й. и К. от
възможността да завършат почистването на жилището до степен, удовлетворяваща
представите на наемодателя, и да го опразнят от собствените си движими вещи.
Лишавайки ищеца от тази възможност през последната седмица от действието на
договора за наем ответникът е изпаднал в забава на кредитора и разходите за
почистването следва да бъдат понесени от него. Поради тези съображения
основанието ответникът да продължава да държи депозита в размер на 880 лева е
отпаднало и той следва да бъде върнат в пълен размер.
По отношение на претендираната сума от 284 лева, представляваща платен на
отпаднало основание наем за период от 10 дни (от 21. 07. 2023 г. до 31. 07. 2023 г.),
ведно със законовата лихва върху главниците от 13. 09. 2023 г. до окончателното
изплащане, същите се дължат на наемателя, тъй като действително последният е бил
лишен от фактическата власт върху наетия имот за последните десет дни от месец юли,
въпреки че е платил съответната наемна цена. Това обстоятелство се установява както
от показанията на двамата разпитани свидетели, така и от материалите по пр. пр. №
228000-12273/2023., по описа на 04 РУ - СДВР и пр. пр. № 47654/2023 г., по описа на
СРП. В този смисъл наемодателят не е изпълнил едно от двете си основни задължения
по чл.6, ал.1 от сключения между страните договор за наем - да обезпечи
несмущаваното ползване на наетия имот. В тази връзка ответникът е неизправна
страна по договора. С оглед на поведението на последния и уговорените от страните
по договора основания за прекратяване на същия, съгласно които прекратяване
настъпва при виновно неизпълнение на една от страните с едноседмично писмено
предизвестие и като бъде съобразено, че в настоящия случай наемодателят не е
отправил писмено предизвестие (както се установи в хода на процеса,
кореспонденцията между страните е била в изцяло устна форма - чрез телефонен
разговор и в частен разговор), нито е спазил този седемдневен срок, настоящият
съдебен състав счита, че поради едностранното прекратяване на наемното
правоотношение от страна на ответника и то по вина на същия, претенцията срещу
него за заплащането на сумата от 284 лева се явява изцяло основателна.
Разноски. При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на
разноски има ищецът. Видно от представения списък с разноски по чл. 80 ГПК общо
извършените от ищеца съдебни разноски възлизат на сума в размер на 570 лева.
Мотивиран от всичко гореизложено, съдът
9
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от Закона за задълженията и
договорите ответника В. Я. Халваджиев, ЕГН ********** да заплати в полза на ищеца
М. В. Й., ЕГН **********, сумата 880 лева, представляваща депозит по договор за
наем от 29. 11. 2022 г., както и сумата 284 лева, представляваща подлежаща на
връщане наемна цена за месец юли 2023 г. поради неосигурен от ответника достъп до
наетото жилище, ведно със законовата лихва върху главниците от 13. 09. 2023 г. до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс
ответника В. Я. Халваджиев, ЕГН ********** да заплати в полза на ищеца М. В. Й.,
ЕГН **********, сумата от 570 лева, представляваща деловодни разноски в
първоинстанционното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в двуседмичен
срок от връчването на преписа.
Служебно изготвени преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10