РЕШЕНИЕ
№ 112
гр. Варна, 11.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Росица Сл. Станчева
Юлия Р. Бажлекова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Диана В. Джамбазова Въззивно гражданско
дело № 20243000500135 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от
пълномощника на „ДЕ Спед“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Исперих, ул. „Гео Милев“ № 20 срещу решение
№ 1/02.02.2024 г. по т.д.№ 45/2023 г. на Окръжен съд – Разград, с което е
уважен иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от „И.М.Си ГРУП“ ЕООД, ЕИК
*********. Оплакванията са за неправилност поради нарушение на закона,
незаконосъобразност и необоснованост, с молба за отмяна и за отхвърляне на
предявения иск. Сочи се, че съдът не е изпълнил задължението си да обсъди
всички наведени от страните твърдения и възражения. Претендират се
разноските сторени пред двете съдебни инстанции.
В подаден писмен отговор, пълномощникът на „И.М.Си ГРУП“ ЕООД
оспорва въззивната жалба и изразява становище за допустимост, правилност и
мотивираност на решението, с молба същото да бъде потвърдено и да бъдат
присъдени направените пред въззивната инстанция разноски.
1
Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е
процесуално допустима. След като прецени доказателствата по делото –
поотделно и в тяхната съвкупност, Варненският апелативен съд приема
следното:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД от „И.М.Си Груп“
ЕООД, гр.Исперих срещу „ДЕ Спед“ ЕООД, гр. Исперих. Твърденията са, че
на 2.07.2021 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, подробно описан в исковата молба за сумата от
85 000 лева без ДДС, като ищецът се е задължил да заплати задатък в размер
на 20 000 лева, представляваща част от продажната цена до 31.12.2021 г., а
остатъка от 65 000 лева е следвало да заплати най-късно в деня на сключване
на окончателния договор, като е договорен краен срок за сключването му -
02.07.2022 г. Твърденията са, че до 24. 06. 2022 г. ищецът е платил на
продавача общо сумата 92 000 лева с ДДС, а ответникът не е изпълнил
задължението си да му прехвърли собствеността върху имота. Моли съда да
постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор
за покупко-продажба, сключен между страните, подробно индивидуализиран в
писмена молба, вх. № 3173/ 05. 08. 2022 г.
Оспорвайки иска ответното дружество твърди, че до 24.00 часа на
02.07.2022 год. не е получило остатъка от продажната цена, а уговорения срок
не е удължаван, поради което ищецът – купувач е изпаднал в забава,
ответникът е упражнил правото си по чл.87, ал.2 от ЗЗД за разваляне на
договора, като заявлението е получено от управителя на ищцовото дружество
на 06.07.2022 год.
Не се спори между страните, установява се от приложените писмени
доказателства, че на 02.07.2021 г. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот: СГРАДА с идентификатор
32874.201.20.*, с предназначение - промишлена сграда, със застроена площ от
57 кв.м., находяща се в гр.Исперих, ул.„Ангел Кънчев", по кадастралната
карта и кадастралните регистри одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005
г. на Изпълнителния директор на АК, ведно с припадащата се към сградата
част с площ от 2 000 кв.м. от поземления имот, върху който е изградена
същата, като ПИ е с идентификатор 32874.201.20 и с площ от 5 368 кв.м., с
трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно
2
ползване: складова база, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
кв.84а, парцел 2.
В чл.1, ал.1 от договора страните са уговорили частта от поземления
имот да бъде индивидуализирана след извършване на делба на имота, като
новоформираната част бъде с площ не по-малка от 2 000 кв. м. Постигнато е
съгласие за обща продажна цена 85 000 лева без включен ДДС или 102 000
лева с включен ДДС, като до 31.12.2021 г. купувачът заплати задатък в размер
на 20 000 лева без ДДС, представляващ част от продажната цена на имота, а
остатъкът от продажната цена в размер на 65 000 лева без ДДС е следвало да
бъде платен най-късно да сключването на на окончателната сделка с краен
срок до 02.07.2022 г. В чл.12 от договора е уредено правото на продавача да
развали договора по реда на чл.87 от ЗЗД ако купувачът не изпълни
задълженията си за плащане на продажната цена по начина, сроковете и
размерите, предвидени в чл.2 или при неоснователен отказ от окончателната
сделка, при задържане на дадения задатък.
Не се спори, че до 24.06.2022 г. купувачът е платил като част от
продажната цена сума в размер на 92 000 лева с включен ДДС, за които
плащания към молбата са приложени 4 бр. платежни нареждания. На
06.07.2022 г. ищецът е получил от ответника заявление за разваляне на
предварителния договор, на основание чл.87,ал.2 ЗЗД, като е уточнил, че
изпълнението е станало безполезно за него, а задължението на купувача е
трябвало да се изпълни в срок до 02.07.2022 г.
С Нотариална покана от 07.07.2022 г. с peг.№ 4898, том 1, акт 84,
ищецът оспорил развалянето на договора и поканил ответника да се яви при
нотариус Р.А. за сключване на окончателния договор при условие, че
продавачът изпълни задължението си по чл.1, ал.1 от договора: да обособи от
ПИ с идентификатор 32874.201.2* нов самостоятелен поземлен имот с площ
не по-малка от 2 000 кв.м., върху който нов поземлен имот да попада сградата
с идентификатор 32874.201.20.1; евентуално, е направил изявление за
разваляне по чл.87, ал.1 ЗЗД, при неизпълнение в 14-дневен срок от
уведомяването.
С Уведомление, peг.№ 5015/11.07.2022 г. /в предоставения 14-дневен
срок/, ищецът е оттеглил изявлението за разваляне на договора, като е заявил
на продавача, че ще предяви иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, а което изявлението за
3
разваляне на договора не е породило правно действие.
На 12.07.2022 г. ответното дружество превело на ищеца сума в размер на
72 000 лева във връзка с процесния предварителен договор, считайки, че
същият е развален.
На 14.07.2022 г. ищецът е получил от ответника нов отговор на покана с
peг. № 4307/12.07.2022 г., с която отново заявил, че счита договора за развален
и претендира връщане на владението върху имотите.
Безспорно е по делото, че на 14.03.22 г. ответното дружество е
депозирало в Община гр.Исперих искане за изменение на ПУП-ПР на УПИ Х-
9920 и ХI – 9919 в кв. 84 по плана на гр.Исперих, което е одобрено със
Заповед №412/24. 06. 2022 г. на Кмета на Община Исперих за обособяване на
три нови УПИ: Х-20 с площ 549 кв.м., ХIII- 9934 с площ 3106 кв.м. и ХIV-
9935 с площ 1712 кв.м., в който попада сградата, предмет на предварителния
договор. Проектът за изменение на ПУП-ПР е възложен от ответника и
изработен през м. април 2022 г., като заповедта на Кмета на Община Исперих
за изработването му е от 24.03.2022 г.
Представени са две удостоверения по чл.55, ал.3 от ЗКИР от Служба по
геодезия, картография и кадастър гр.Разград за приемане на проекти за
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри за поземлените
имоти от които е видно нанасянето на нов обект: Поземлен имот с проектен
идентификатор 32874.201.9935, проектна площ: 1712 кв.м, трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За
друг вид производствен, складов обект.
Назначената ССЕ е установява, че с четири броя преводи, наредени от
собствена на ищеца банкова сметка към банкова сметка на ответника е
платена общо сумата в размер на 85 000 лева. С кредитно известие №
123/12.07.2022 г. с основание „Неизпълнение по предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 02.07.2021 г.“, издадено към ф-ра №
115/06.04.2022 година, ответникът е превел на ищеца сума в общ размер на 72
000 лева, която ищецът заделил в отделна банкова сметка. Ответникът е издал
ф-ра № 124/12.07.2022 г. с адресат ищеца за сумата в размер на 20 000 лева,
представляваща неустойка по предварителния договор, като същата сума е
прихваната към дължимата по кредитното известие сума.
Предявеният иск е за обявяване на предварителен договор за покупко-
4
продажба на недвижим имот за окончателен, с правно основание чл.19, ал.3 от
ЗЗД. Предпоставки за неговата основателност са писмената форма на
договора, който следва да съдържа всички съществени елементи на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, а прехвърлителят да е собственик на
имота към момента на обявяването му за окончателен.
Безспорно е, че процесният предварителен договор е сключен в писмена
форма, а ответникът е собственик на имота, видно от нот. акт № 175, т. І, рег.
№ 1045, дело № 87/ 2018 г. на нотариус с рег. № 688 на НК. От събраните по
делото писмени доказателства се установява, че ищецът е заплатил на
ответника общо сумата от 92 000 лева с включен ДДС, а уговорената в
договора цена е в размер на 102 000 лева с включен ДДС.
Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може
да настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки
на правото на изправната страна по чл.87 ЗЗД, а именно: виновно
неизпълнение на задължението от страна на длъжника, за което последният
носи отговорност и изправност на кредитора. Последният следва да е
изпълнил насрещното си задължение или да е бил готов да изпълни и
съответно да е предложил изпълнение, като е оказал необходимото съдействие
за реализиране на дължимата престация.
Възражението на ответника за разваляне на договора по чл.87, ал.2 от
ЗЗД поради забава на ищеца - неплащане в срок на остатъка от продажната
цена не е породило правно дейстгвие. В предварителния договор страните са
уговорили срок за сключване на окончателен договор до 02.07.2022 г., в който
срок купувачът да посочи нотариус, а продавачът да представи всички
необходими за сделката документи в оригинал. По делото не са представени
доказателства някоя от страните да е определила нотариус преди уговорения
срок.
От събраните по делото доказателства се установява, че задължението
на ответника по чл.1, ал.1 от договора не е изпълнено. До 02.07.2022 г. е бил
наличен само проект за изменение на ПУП-ПР на УПИ Х-9920 и ХI-9919 в
кв.84 по плана на гр.Исперих. Предвид данните по делото, това неизпълнение
на продавача не е довело до безполезност на престацията или до
невъзможност да се удовлетвори интереса на кредитора – купувач. Нещо
повече – с нотариална покана от 11.07.2022 г. той е оттеглил изявлението си за
5
разваляне на договора, направено с нотариална покана от 7.07.2022 г., като
оттеглянето е извършено в рамките на 14-дневния срок, определен от него за
изпълнение от страна на продавача.
Тъй като забавата на продавача е довела до невъзможност за купувача в
угворения срок да посочи нотариус за изповядване на окончателната сделка,
същият следва да се счита за освободен от последиците на забавата, съгл. чл.96
от ЗЗД. По делото не са представени доказателства ответникът да е оказал
необходимото съдействие чрез посочване на нотариус, на който да представи
необходимите документи за сключване на окончателен договор.
От горното следва извод, че ищецът – купувач е изправна страна по
предварителния договор; същият е заплатил в срок цената на имота,
уговорена в предварителния договор. Ответникът е върнал на ищеца с
кредитно известие заплатената сума в размер на 72 000 лева, като е задържал
платения задатък в размер на 20 000 лева, считайки се за изправна страна.
Ищецът не е приел сумата и не е счел договора за развален, поради което не е
налице разваляне на договора по взаимно съгласие, дадено с конклудентни
действия /приемане на сумата/.
Твърдението на ответника, че договорът е прекратен с отправеното от
него заявление за разваляне, връчено на ищеца на 06.07.2022 г., е
неоснователно. Предварителният договор е валиден и са налице
предпоставките по чл.363, ал.1 от ГПК за обявяването му за окончателен. Като
е уважил предявения иск, първоинстанционният съд е постановил правилно и
законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено. При този изход
на спора, в полза на въззиваемото дружество следва да бъдат присъдени
разноските за настоящата инстанция в размер на 8 730 лв., съобразно
приложения списък
По изложените съображения, Варненският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1/02.02.2024 г. по т.д.№ 45/2023 г. на
Окръжен съд – Разград.
ОСЪЖДА „ДЕ Спед“ ЕООД, ЕИК *********, гр.Исперих, ДА
ЗАПЛАТИ на „И.М. Си Груп“ ЕООД, ЕИК *********, гр.Исперих сумата от
6
8 730 лв.- разноски по водене на делото пред настоящата инстанция, на
основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен срок
от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7