Р Е Ш Е Н И Е
№…….../29.07.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно
заседание, проведено на двадесет
и осми юни през две хиляди
и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МИЛА КОЛЕВА
при секретаря М. Манолова,
като разгледа докладваното от съдията Колева
търговско
дело № 1354 по описа за
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.
87, ал. 3 от ЗЗД.
По изложените в исковата
молба обстоятелства, „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Варна, ул. „Студентска”, бл. 11, ет. 3, ап. 14,
представлявано от управителя С.С.И., чрез пълномощника адв. Д.П. – ВАК, е
поискало на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД да бъде развален договор за продажба
на недвижим имот, сключен между него и С.В.О., гражданин на Руската Федерация,
роден на *** в гр. Волгоград, Руска Федерация, обективиран в нотариален акт № **, том 7, рег. № 11716,
дело № 1096/2014 г. на нотариус Ж.Т., с район на действие РС – Варна, вписана в
регистъра на Нотариалната камара под № 214, на следния недвижим имот,
находящ се в г.В.у.ПК№ **, а именно: самостоятелен обет с
идентификатор *****, представляващ АПАРТАМЕНТ № 1, 2, 3 по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008 г. на
изпълнителен директор на АГКК, последно изменение със заповед №
КД-14-03-3207-09.12.2013 г. на началник на СГКК-Варна, находящ се на втория
етаж, в сграда № 3, състоящ се от трапезария с дневен тракт, баня и тоалет,
коридор, стая, дрешник, тераса, дневна, стая, коридор, баня и тоалет, ателие,
коридор, тоалетна и стая, със застроена площ от
В исковата молба се
твърди, че ищецът е бил собственик на следния недвижим имот, находящ
се в гр. Варна, ******, а именно: самостоятелен обект с идентификатор *****,
представляващ АПАРТАМЕНТ № 1, 2, 3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008 г. на изпълнителен
директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-03-3207-09.12.2013 г.
на началник на СГКК-Варна, находящ се на втория етаж, в сграда № 3, състоящ се от
трапезария с дневен тракт, баня и тоалет, коридор, стая, дрешник, тераса,
дневна, стая, коридор, баня и тоалет, ателие, коридор, тоалетна и стая, със
застроена площ от
Излага се, че на 23.12.2014 г. ищецът „ПРОПЪРТИ
ИНВЕСТ 2014" ЕООД е продал на ответника С. В. О. описания по-горе имот.
Договорът за продажба е обективиран в нот. акт № **, том 7, per. № 11716, дело № 1096/2014 г. на
нотариус per. № 214 Ж.Т., вписан в Службата по вписванията дв. вх. per. № 29724, , вх. per. № 30201, акт № 133, том LXXIX, дело № 16656/23.12.2014 г.
Сочи се, че продажната цена на имота е била в размер
на 254 000 лв., от които 32 857,94 лв. са били изплатени от купувача на
продавача по банков път преди подписването на договора, видно от договора за
продажба. Останалата част от продажната цена в размер на 221 142,06 лв. е
следвало да бъде заплатена от купувача на продавача също по банков път в срок
до 28.02.2015 г. За обезпечение на неизплатената част от продажната цена е била
вписана законна ипотека в полза на продавача - дв. вх. per. № 29728, вх. per. № 30202, акт № 125, том II/23.12.2014 г.
Твърди се, че купувачът не е заплатил на продавача
неизплатената част от продажната цена, която е в размер на 221 142,06 лв. нито
в срок до 28.02.2015 г., нито до настоящия момент. Поради неизплащането на
сумата вписаната законна ипотека не е заличена.
Ищецът твърди, че са налице са основанията за
развалянето на договора за продажба по съдебен ред поради неизплащане на част
от продажната цена в размер на 221 142,06 лв. Счита, че неизпълнената част от
задължението на купувача не е незначителна с оглед интереса на продавача, който
се явява кредитор, както и че не е необходимо да дава на купувача срок за
изпълнение, тъй като изпълнението е следвало да стане в уговорения срок.
В срока по чл. 367, ал.
1 от ГПК ответникът С.В.О. не е подал писмен отговор. След изтичане на този
срок ответникът, чрез пълномощника адв. С.Д., е
подал писмен отговор, с който оспорва изцяло така предявения иск.
Доколкото отговорът на
ответника е депозиран след изтичане на преклузивния срок по чл. 367, ал. 1 от ГПК, съдът не е предприел последващи процесуални действия по двойната размяна
на книжа по реда на чл. 372 и сл. от ГПК.
В съдебно заседание и с писмени бележки процесуалният представител на
ищеца адв. Д.П. поддържа така предявения иск и моли за неговото уважаване.
Претендира присъждане на разноски по делото, съобразно представения списък по
чл. 80 от ГПК.
В съдебно заседание и с
писмени бележки ответникът С.В.О.,
чрез процесуалния представител адв. С.Д., моли да бъде отхвърлен предявения иск като
неоснователен и недоказан. Претендира
присъждане на разноски по делото, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК.
Окръжният
съд, преценявайки събраните по делото доказателства и доводите на страните по
реда на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
На 23.12.2014 г. между
„ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД,
в качеството му на продавач, представлявано от управителя А. В. С., и С.В.О.,
в качеството му на купувач, чрез пълномощника му Д. К.Д., е бил сключен договор
за продажба на самостоятелен обет с идентификатор *****,
представляващ АПАРТАМЕНТ № 1, 2, 3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008 г. на изпълнителен
директор на АГКК, последно изменение със заповед № КД-14-03-3207-09.12.2013 г.
на началник на СГКК-Варна, находящ се на втория етаж, в сграда № 3, построена в
имот с идентификатор 10135.1508.273 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008 г., оформен с нотариален акт № **, том 7, рег. № 11716,
дело № 1096/2014 г. на нотариус Ж.Т., с район на действие РС – Варна, вписана в
регистъра на Нотариалната камара под № 214. Срещу прехвърлянето на правото на собственост,
О. се е задължил да заплати цена в размер 254 000 лв., от които сумата 32
857,94 лв. е била изплатена напълно по банков път на продавача преди
сключването на договора. Останалата част от цената в размер на 221 142,06
лв. е следвало да бъде платена по банков път в срок до 28.02.2015 г. Двете
страни са се съгласили за обезпечаване на задължението на купувача за остатъка
от цената продавача да впише законна ипотека върху имота, предмет на договора,
която да обхваща дължимата се главница, евентуалните разноски, както и лихвите върху
главницата за периода от просрочването до окончателното й плащане, като
последната лихва е определена в размер на основния лихвен процент плюс 15% на
годишна база. Тази ипотека е била вписана с рег. № 30202/23.12.2014 г., акт №
125, том III
на Службата по вписванията – гр. Варна. Самото сключване на договора за
покупко-продажба е било предшествано от сключен на 30.09.2014 г. предварителен
договор между „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД и С.В.О., при който предварителен
договор заплащането на цената е уговорено по същия начин, както е описано в
нотариалния акт, с изключение на това, че надбавката за лихвата за забава е
посочена в размер на 10% на годишна база вместо 15% на годишна база, както е
посочено в нотариалния акт. Този предварителен договор е бил сключен, тъй като
дружеството е придобило имота чрез апорт от М. Т.И., извършен със съгласие рег.
№ 2108/27.05.2014 г. на К.К.Я.– пом.-нотариус по заместване при И.О.– нотариус
с район на действие ВРС, вписана под № 561 в регистъра на Нотариалната камара.
Още преди извършването на апорта, между М. Т.И.и С.В.О. са съществували
правоотношения, свързани с покупко-продажбата на имота, въз основа на които между
тях е сключен договор за депозит от 12.07.2013 г., по който договор видно от
представените от О. доказателства са заплащани суми. След извършване на апорта
на имота собствеността на имота е преминала в дружеството, поради което М. Т.И.не
е могла да прехвърли правото на собственост върху него на ответника чрез
какъвто и да е договор. Поради тази причина същата е дължала връщане на
получените от нея суми на ответника. Тези суми са могли да бъдат прихванати
срещу уговорената в нотариалния акт цена само в случаите, когато за това е
изразено взаимно съгласие на всичките страни или ако беше постигнато съгласие
„ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД да замести М. Т.И.в правоотношенията й с ответника
по повод имота. Твърдения за наличието на такова съгласие не са навеждани в
хода на производството, а и липсват доказателства, установяващи същото. Поради
тази причина заплащаните от ответника на М. Т.И.суми от момента на сключването
на договора за депозит от 12.07.2013 г. до датата на сключване на договора за
покупко-продажба не могат да бъдат прихванати срещу дължащата се по последния
цена. Ответникът би могъл да претендира възстановяването на тези суми от М. Т.И..
Без значение е обстоятелството, че първоначално същата е била учредител и
едноличен собственик на капитала на „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД, тъй като
дружеството се явява самостоятелен правен субект различен от лицето,
притежаващо дялове в него. Още повече, че с договор за покупко-продажба на дружествени
дялове от 11.06.2014 г. М. Т.И.е продала всичките си дружествени дялове от
„ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД на С.С.И.. Самият нотариален акт в частта му
относно изявленията на ответника за размера на продажната цена, заплатената от
нея част и дължимия се остатък съдържа освен волеизявление на ответника и
изявление за неговото знание, т.е. ответникът признава, че към момента на
сключване на договора от продажната цена е заплатена само сумата от 32 857,94 лв. и е налице дължим остатък от 221 142,06
лв. При това плащането на сумата от 32 857,94 лв. е извършено по
банков път по сметка на дружеството, от което следва, че и двете страни по
договора не са изразили съгласие за това заплатените до този момент суми от
ответника на М. Т.И.да се считат като част от продажната цена.
С оглед на
гореизложеното е установено съществуването на задължение на С.В.О. към
„ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД за заплащане на част от цената по договор за
покупко-продажба в размер на 221 142,06 лв. Това задължение е следвало да
бъде изпълнено в срок до 28.02.2015 г. като сумата е трябвало да бъде преведена
по банковата сметка за дружеството. Касае
се за парично задължение, установено с писмен акт, поради което и плащането му
би могло да бъде доказано само с други писмени документи, съгласно чл. 164, ал.
1, т. 4 от ГПК. Ищецът не може да бъде задължен да доказва неизпълнението от
страна на ответника, тъй като същото е отрицателен факт, който не подлежи на
доказване. На доказване подлежат само положителните факти, какъвто е плащането,
поради което и доказателствената тежест за същото по силата на чл. 154, ал. 1
от ГПК се носи от ответната страна. В тази връзка ответникът не е ангажирал
доказателства, че до 28.02.2015 г., а и до настоящия момент е превел по
банковата сметка на дружеството дължимата се сума в размер на 221 142,06 лв. От представените
от него доказателства е видно, че след сключване на договора за
покупко-продажба в периода от 29.06.2015 г. до 04.06.2016 г. ответникът е
заплащал различни по размер суми като вноски за апартамент № 1, № 2 и № 3,
находящи се на етаж 1, адрес: г.В.у.ПК№ **. Тези плащания са били получавани от
М. Т.И.или от С.Г.И., в качеството му на неин представител. Липсват
доказателства обаче както М. Т.И., така и С.Г.И.да са били упълномощени от
„ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД да получат от ответника плащането на дължимия се
остатък от продажната цена в размер на 221 142,06 лв. Поради тази причина
така извършените от ответника плащания в периода от 29.06.2015 г. до 03.06.2016
г. не могат да бъдат прихванати срещу задължението на ответника към „ПРОПЪРТИ
ИНВЕСТ 2014“ ЕООД без потвърждение на плащанията от страна на дружеството.
Такова потвърждаване обаче липсва. Същевременно М. Т.И.и С.Г.И.не са страни в
производството, поради което дадените от тях по прокурорска преписка №
14885/2008 г. по описа на Районна прокуратура – Варна писмени обяснения не
могат да служат като доказателство по делото без същите да са били разпитани
като свидетели в настоящото производство. Дори да се приеме обратното обаче, не
би могъл да бъде направен обратен на посочения по-горе извод. В обясненията си М.
Т.И.е заявила, че след като е апортирала имота, който е предмет на договора за
покупко-продажба в дружеството, между нея и ответника и бил подписан анекс към
договора за депозит от 12.07.2013 г., с който получените от нея до този момент
суми са били върнати на ответника и двете страни са заявили, че нямат претенции
една към друга, а отношенията са изчистени. В последствие И. не е била в
течение на действията, свързани с прехвърлянето на апартамента и последващите
взаимоотношения на ответника с дружеството. Обстоятелствата по отношение
подписването на анекса и връщането на платените до този момент суми се повтарят
и в обясненията на С.Г.И.. Същият обаче е посочил, че е научил от С.С.И., че
ответникът не е изпълнявал задълженията си за заплащане на остатъка от
продажната цена в уговорения в договора за покупко-продажба срок. Това го
принудило да се обърне към Д. К.Д., в качеството му на пълномощник на
ответника, от който в последствие е получавал суми във връзка със заплащането
на апартамента. Дори да се приеме за вярно посоченото в тези обяснения и че
заплащаните от ответника суми в периода от 29.06.2015 г. до 04.06.2016 г. са
били в изпълнение на задължението за заплащане на остатъка от продажната цена,
то общият размер на платеното, което е около 32 000 лв. не покрива пълния
размер на задължението от 221 142,06 лв. като е налице остатък, който
надвишава сумата от 25 400 лв., което представлява 10% от общата продажна
цена. Т.е. налице е неизпълнение, което е значително с оглед интересите на
кредитора.
С оглед на това са
доказани предпоставките на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на сключения между
страните договора за продажба, оформен с нотариален акт № **, том 7, рег. № 11716, дело № 1096/2014 г. на нотариус
Ж.Т., с район на действие РС – Варна, вписана в регистъра на Нотариалната
камара под № 214. Без значение в случая е, че по делото липсват доказателства
за това ищецът да е отправил предварителна покана до ответника, с която да му даде подходящ срок за
изпълнение преди да пристъпи към разваляне на договора, в какъвто смисъл е
изискването на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Липсата на такава покана би имала значение
в случаите, когато в хода на производството ответникът предложи изпълнение на
задълженията си. В конкретния случай исковата молба играе ролята на такава
покана като в хода на производството ответникът е предложил да извърши плащане
в размер на още 10 000 евро, който размер обаче не е достатъчен, за да покрие
дължимата се от него сума. Поради това ответникът не е предложил надлежно
изпълнение в хода на производството и не се е освободил от последиците на
неизпълнението си, което би могло да послужи като основание за отхвърляне на
иска.
С оглед на всичко
гореизложено, така предявеният иск за разваляне на сключения между страните договор
за покупко-продажба по реда на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е основателен и следва да
бъде уважен.
На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, на ищеца следва да бъде даден
6-месечен срок от влизане в сила на решението, в който да впише развалянето на договора за продажба, оформен с нотариален акт № **, том 7, рег. № 11716,
дело № 1096/2014 г. на нотариус Ж.Т., с район на действие РС – Варна, вписана в
регистъра на Нотариалната камара под № 214, като му се укаже, че в противен
случай вписването на исковата молба губи действието си.
По отношение на
разноските:
Ищецът претендира
присъждане на разноски по делото, за което е представен списък на разноските по
чл. 80 от ГПК /л. 226 от делото/. Същият е направил разноски в общ размер на 5161,06 лв., от които 2151,06 лв. - внесени
държавни такси /л. 2 и л. 26/, 10,00 лв. - д.т. за издаване на две съдебни
удостоверения /л. 19/ и 3000,00 лв. - заплатено адвокатско възнаграждение /л. 227/,
за което са представени надлежни доказателства за извършването им, които му се
дължат изцяло от ответника, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Воден от гореизложеното
и в същия смисъл, съдът
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ по иска с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, предявен от „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Студентска”, бл.
11, ет. 3, ап. 14, представлявано от управителя С.С.И., срещу С.В.О., гражданин на Руската Федерация, роден на *** в
гр. Волгоград, Руска Федерация, с адрес в Република България: гр. Варна, ул.
„Воден” 25, ап. 1 и съдебен адрес:*** *, чрез адв. С.Д. ***, договор за
продажба на недвижим имот, сключен между „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД, в
качеството на продавач, и С.В.О., в качеството на купувач, обективиран в нотариален акт № **, том 7, рег. № 11716,
дело № 1096/2014 г. на нотариус Ж.Т., с район на действие РС – Варна, вписана в
регистъра на Нотариалната камара под № 214.
ДАВА на „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр. Варна, ул. „Студентска”, бл. 11, ет. 3, ап. 14, 6-месечен срок от влизане в сила на
решението, в който същото да бъде вписано, в противен случай вписването на
исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА
С.В.О., гражданин на
Руската Федерация, роден на *** в гр. Волгоград, Руска Федерация, с адрес в
Република България: гр. Варна, ул. „Воден” 25, ап. 1 и съдебен адрес:*** *,
чрез адв. С.Д. ***, да заплати на „ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ 2014“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Студентска”, бл.
11, ет. 3, ап. 14, сумата
от 5161,06 лв. /пет хиляди сто шестдесет и един лева
и шест стотинки/ разноски по делото,
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски
апелативен съд с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването на препис от
същото на страните.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: