РЕШЕНИЕ
№ 445
гр. Благоевград, 26.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и шести юли
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Атанас Иванов
като разгледа докладваното от Атанас Иванов Въззивно гражданско дело №
20221200500550 по описа за 2022 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по жалба от „Т...“ А., ЕИК *, срещу отказ
на ЧСИ А. Ц. да извърши опис на недвижим имот по изп. д. № 251/ 2014 г. по
описа на ЧСИ А. Ц. с рег. № 701 в КЧСИ. В жалбата жалбоподателят е
изложил съображения, че като взискател по изпълнителното дело е направил
искане за извършване на опис на недвижим имот, който имот е образуван от
разделен основен имот, върху който първоначален имот е учредена договорна
ипотека. Поддържа се, че първият имот, върху който е учредена ипотеката, е
реализиран чрез публична продан, но вторият нововъзникнал след
разделянето имот, се продава само и единствено като поземлен имот, но без в
обявлението за публична продан да са включени построените в него сгради. С
нарочна молба е направено искане от взискателя да се насочи
принудителното изпълнение по делото и върху построените в имота сгради,
като същите бъдат описани и оценени, тъй като счита взискателя, че
учредената в негова полза ипотека разпрострира действието си и върху
построените на по-късен етап сгради в имота, предмет на ипотеката.
Излагат се в жалбата доводи, че ипотеката върху терена разпростира
действието си и по отношение на новопостроената върху него сграда, т. е
всичко което се присъедини към имота след учредяване на ипотеката, става
част от него, се обхваща от ипотеката с която е обременен. Навежда се, че
ипотечното право се разпростира и върху този спорен обект, като част от него
1
като приращение. Поддържа се, че възможността за застрояване на земята е
част от съдържанието на правото на собственост, като ипотеката която
съществува по отношение на правото на собственост следва да съществува и
по отношение на неговите части. На следващо място се поддържа, че лицето
притежаващо право на ипотека върху земята, притежава право на ипотека и
върху постройките и насажденията върху нея, доколкото разпоредбите,
уреждащи ипотеката, не съдържат текст, изключващ приложението на
приращението. Твърди се, че ограничението на ипотеката само върху земята
и след нейното застрояване противоречи на смисъла на обезпечението и
очакванията на участващите в гражданския оборот лица. Навежда се довод,
че когато имотът, предмет на ипотеката, е претърпял промени, както в случая
извършеното застрояване на сграда в ипотекирания поземлен имот, ипотеката
обхваща подобренията и приращенията на недвижимия имот, изхождайки от
принципа, че ипотечното право следва имота. Следователно се твърди, че
ипотекарния кредитор има право да се удовлетвори от цената на целия
ипотекиран имот, включително и новопостроената сграда в същия имот, тъй
като ипотеката се разпростира и върху нея.
С оглед удовлетворяване и успешно реализиране на принудителното
изпълнение, се посочва, че следва да се пристъпи към принудително
изпълнение на построените в имота сгради.
Прави се искане да бъде отменен отказа на ЧСИ А. Ц., обективиран в
разпореждане от 10.02.2022 г. по по изп. д. № 251/ 2014 г. по описа на ЧСИ А.
Ц. с рег. № 701 в КЧСИ, за опис на недвижим имот, като незаконосъобразен и
необоснован и да бъдат дадени указания на ЧСИ да предприеме в
съответствие с процесуалния закон поисканото от взискателя изпълнително
действие.
Към жалбата са представени писмени доказателства.
Третото лице по изпълнението, чрез пълномощник са депозирали
писмени възражения. В същите е заявено, че когато предмет на ипотеката е
право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и
върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време
на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е
постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите
приращения.
Твърди се във възраженията, че цитираната практика от жалбоподателя
е неотносима към настоящия случай.
Навежда се, че изискване за действителност на учредената ипотека по
смисъла на чл. 166, ал. 2 и чл. 170 от ЗЗД е да бъдат посочени „поединично
определени имоти“ и тъждеството на имота, които обстоятелства в
конкретния случай не са налице. Наличието на одобрени инвестиционни
проекти към деня на сключване на договорната ипотека между страните и
липсата на изрично посочване на разпространението на действието на
ипотеката върху бъдещата сграда с препращане към одобрените строителни
2
книжа налага извода, че волята на страните е била ипотеката да има действие
само върху терена, но не и върху построеното върху него. В тази връзка се
посочва, че са неоснователни исканията на жалбоподателя за продажба на
имот необременен с ипотека в негова полза и собственост на трето лице,
което няма отношение към спора.
Иска се да бъде оставена без разглеждане подадената жалба като
процесуално недопустима, или да бъде потвърден отказа на ЧСИ за опис на
недвижим имот.
Към възраженията са представени писмени документи за установяване
на твърденията.
В изготвените от ЧСИ Цанковски мотиви, съобразно разпоредбата на
чл. 436, ал. 3 от ГПК, е изложил становище, че жалбата е допустима, но по
същество следва съда да се произнесе с решение съобразно закона и
съдебната практика. Посочва се, че твърдението на жалбоподателя, че
ипотечното право върху земята се разпростира и върху постройките е
неоснователно.
Като подадена от активно легитимирано лице в законоустановения срок
и срещу подлежащ на обжалване акт на ЧСИ жалбата е процесуално
допустима.
Съдът, след като се запозна с материалите по изпълнителното делото,
депозираната жалба от синдика, писмените възражения на участника и
становището на ЧСИ, намира депозираната жалба за неоснователна, поради
следните съображения:
Изпълнително дело № 251/ 2014 г. по описа на ЧСИ А. Ц. е образувано по
молба на „Т...“ А., ЕИК *, против „Е.“ Е., въз основа на изпълнителен лист от
08.05.2014 г. издаден по гр. д. № 307/ 2014 г. по описа на РС – Сандански, с
който длъжника е осъден да заплати на взискателя сумата в общ размер на
360 000 лв., представляваща главница и лихви по договор за банков кредит,
Към молбата е представен нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № *, том *, рег. № *, дело № *от 2008 г.
По молба на взискателя от ЧСИ е извършен опис на следния недвижим
имот - УПИ *-*, с площ от 2 545 км. м., и нива с площ от 1842 кв.м., които
имоти са образувани от нива, находящи се в местността „Д.“, с площ от 4 387
кв. м., имот № *в землището на с. Л., общ. С., който е собственост на „Д.“ Е.
Видно от приложените писмени доказателства, върху недвижим имот -
УПИ *-*, с площ от 2 545 км. м., находящ се в местността „Д.“, землището на
с. Л., общ. С., след учредено право на строеж, е изграден „Цех за преработка
на естествен камък – мраморни фракции“.
По изпълнителното дело е връчена ПДИ на длъжника.
С молба вх. № 01642/ 01.02.2022 г., подадена от взискателя чрез
пълномощника на основание чл. 483 от ГПК е направено искане да бъде
насрочен опис на сградата, построена в недвижимия имот - „Ц...“, като е
3
посочено, че ипотеката върху терена разпростира действието си и по
отношение на новопостроената сграда, с оглед на което се иска да бъде
насочено изпълнението и към построената в ипотекирания имот сграда, като
същата бъде възбранена, описана и изнесена на публична продан.
С разпореждане от 10.02.2022 г., ЧСИ е отказал извършване на опис на
сградата, като се е позовал на това, че чси няма право да тълкува законови
разпоредби и да правораздава, тъй като това е в компетентност на съда.
На 25.08.2008 г., с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №
*, том *, рег. № *, дело № *от 2008 г. по описа на нотариус Д. Г., за
обезпечаване на вземането по договор за банкова кредит за издаване на
банкова гаранция, е учредена договорна ипотека върху нива, находяща се в
местността „Д.“, с площ от 4 387 кв. м., имот № * в землището на с. Л., общ.
С. Видно от съдържанието на нотариалния акт в същия липсва отбелязване,
че ипотеката се учредява и върху бъдещи приращения върху имота.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира, че отказа на
ЧСИ да насочи изпълнението срещу новопостроената в имота сграда е
законосъобразен.
Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,
ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху
имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,
ако при сключването на договора е постигнато съгласие ипотеката да има
действие и спрямо бъдещите приращения – така и решение № 39/24.03.2014 г.
постановено по гр. д. № 5059/2013 г. на I г. о.
Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице
надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояване на терена, по който е
възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат
построени, изискването на чл. 166, ал. 2 от ЗЗД за индивидуализация на
ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е
посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на
одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай, ще се счита
учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на
строителството, ако след построяване на сградата е налице тъждество между
посочения в ипотечния договор и реално възникналия недвижим имот и този
имот е собственост на учредителя на ипотеката. В същата насока е и решение
№ 146/22.03.2021 г. от 22.03.2021 г. постановено по т. д. № 1714/2019 г. по
описа на ВКС, II отделение, в което е посочено, когато предмет на ипотеката
е право на собственост върху терен, ипотеката разпростира действието си и
върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време
на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора за ипотека
е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите
приращения, съгласно одобрен към сключването му инвестиционен проект. В
тази хипотеза ипотечното право ще възникне към момента на построяване на
сградата и от този момент кредиторът ще има право да иска удовлетворяване
4
на претенцията си, чрез насочване на принудително изпълнение върху
застроеното, а ипотеката ще произведе действие след създаване на вещта и
при условие, че към този момент правото на собственост върху същата
принадлежи на лицето, учредило ипотеката.
В случая от представените доказателства се установи, че към датата на
учредяване на ипотеката, не са били изготвени инвестиционни проекти за
строеж на сградата, както не е било издадено и разрешение за строеж, като
това е извършено след учредяването на ипотеката, сградата е проектирана и
завършена след учредяване на ипотеката, но в същата не е уговорено, че
същата ще има действие и върху бъдещите подобрения и приращения в
имота, респективно върху построеното, с оглед на което съдът намира, че
ипотеката не е разпростряла действието си върху новопостроената сграда, за
която се установи и че не е собственост на лицето, учредило ипотеката,
поради което искането на взискателя за насочване на изпълнението върху
сградата, е неоснователно.
Предвид горното, жалбата на взискателя срещу отказа на ЧСИ, като
неоснователна следва да бъде оставена без уважение.
Водим от гореизложеното и на основание чл. 437, ал.1 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба „Т...“ А., ЕИК *, срещу отказ на
ЧСИ А. Ц. да извърши опис на недвижим имот по изп. д. № 251/ 2014 г. по
описа на ЧСИ А. Ц. с рег. № 701 в КЧСИ, като НЕОСНОВАТЕЛНА.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5