№ 216
гр. Пазарджик, 09.10.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на седми
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Илиана Г. Д.а Васева
при участието на секретаря Ана Здр. Ненчева
Сложи за разглеждане докладваното от Илиана Г. Д.а Васева Търговско дело
№ 20235200900043 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
За ищецът М & Т - П.И ООД /в несъстоятелност/- редовно призован, не
се явява представител. Явява се адв.Ч., редовно упълномощен.
Не се явява синдик - М. И. З..
За ответника ОБЩИНА В.– редовно призован, се явява адв. П. Г. и
адв.М. с пълномощно от днес
Не се явява вещото лице Л. Я. – Т., от която е постъпило писмено
заявление, че не е изготвена експертизата, тъй като й е необходима оценката
на недвижимите имоти.
Явява се вещото лице Б. Н. С., редовно призован.
В момента се явява адв.Т..
Адв. Т.: Да се даде ход на делото.
Адв. Ч.: Да се даде ход на делото.
Адв. Г.: Да се даде ход на делото.
Адв.М.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
затова
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
1
Съдът намира, че ще следва да се изслуша допуснатата по делото
съдебно оценителска експертиза, което заключение е представено на
30.09.2025г.
В.л.С. е със снета самоличност.
Пристъпи се към изслушване на вещото лице С., като му се напомни
наказателната отговорност:
В.Л.С.:- Представил съм писмено заключение, което поддържам.
В.л. С.: По принцип за тези обекти - за хотелите, най-точен е приходния
метод за оценка. За другите методи аз нямам необходимите данни. Този метод
се базира на един прогнозен период от 5 години, за което съм поискал данни
от собственика. Не съм проверил документи. Данните са ми изпратени по
имейл. Изпрати ми това, което съм използвал за заданието приходите от
последната година, когато са работели. Аз мисля, че 2019-2020г. са работили.
Не мога да кажа с точност за коя година. Приемам, че е за 2020г. Не съм
проверявал в ТР няма нищо декларирано за фирмата. Собственика е Т.П..
Пазарната стойност е въз основа на приходите от хотел. Концесионера е
построил хотел.
Аз съм приложил приходния метод за обект, който е работещ като хотел
и предлага балнео услуги.
Отишъл съм на място. Огледах етажите. Аз съм предвидил разходи за
ремонт, които ги спадам от всяка предвидена година. Първата 20 000лв.,
втората 25 000лв., третата 30 000лв., 35 000лв. и петата 40 000лв., защото съм
видял, че има проблеми. За всяка година съм предвидил текущи разходи за
ремонти. Не съм казал, че е в идеално състояние. Нямаше гости в хотела.
Синът на собственика беше там, който е охрана.
Адв.М.: Ние оспорваме тази експертиза. Считаме, че не може да
послужи като отговор на поставената задача. Вещото лице е използвало
приходен метод при положение, че тук не става въпрос за оценка на търговско
предприятие или дялово участие, а следва да извършена оценка на стойността
на вложените инвестиции и на пазарната стойност на подобренията, за които
претендира ищеца. Оценка не се прави по този начин. Оспорвам я и дори ще
предам тази оценка на Камарата на независимите оценители за абсолютно
некомпетентно и необективно изготвено от вас заключение. Не следва да бъде
2
ценено от съда при взимане на решението по делото.
Адв.Г.: Възразявам за приемане на изготвената експертиза като считам,
че е необективна. Лично аз не бих дал 10 милиона за тази сграда.
Адв.М.: Не се изготвя по този начин оценка на пазарна стойност на
подобрения и стойност на вложени средства. Трябва най-малко 2 месеца да
бъде извършена една оценка.
Адв.Т.: Да се приеме. Считаме, че е обективно извършена оценката по
поставените задачи и предоставената информация. Тук не влагаме лични
чувства кой какви пари би вложил.
В.л.С.: Взимам данните, които ми е представил концесионера. При
използването на този метод се използват данни за приходи. Използвал съм
този метод, защото това е най-точната стойност за определяне пазарната
стойност на хотели.
За метода на пазарните аналози проверих. В момента на пазара не се
предлагат хотели, които да отговарят на този хотел. Има сгради, които нямат
тези условия, няма минерална вода, няма това, което има в този хотел - балнео
процедури.
За вещния метод ми трябват данни счетоводни, които няма откъде да ги
взема да видя в миналото какво са вложили.
Адв.Т.: Хотела наистина не работи, тъй като и дружеството е в
несъстоятелност. Последните години не работеше. Не знам какво ценеше
страната да пита дали има почиващи. Няма как да има почиващи в един хотел,
който не работи, заради несъстоятелност на дружеството, което го стопанисва
на база на концесия. Предоставени са данни, когато е работил. 2019г. и 2020г. е
работил. Вещото лице може да оцени базата и какви приходи генерира една
такава база с х брой места.
Съдът предупреждава адв.Ч. да спазва реда в съдебната зала, да не взема
думата, когато не му е предоставена и да не отправя забележки към
пълномощтници на противната страна, нито той да им дава възможност да
говорят, тъй като това е задължение на съда.
Адв.Ч.: Вещото лице каза, че е направил не само въз основа на
документите. Той сподели, че е правил и съпоставка как другите хотели ги
отпускат, аз това чух. Не единствено само на думите на П., както е направил и
3
съпоставка на отпусканите места в такива подобни със спа процедури. Аз това
чух.
Адв.М.: Просто да не се приема това заключение, тъй като не е
компетентно и не се базира на никакви обективни данни, и доколкото вещото
лице само съобщи, че е оценявало хотел, ама като предприятие ли, като
недвижим имот ли, за мен не стана ясно, а целта на задачата не е да бъде
оценявано търговско предприятие и в никакъв случай не може да се приложи
в случая само приходния метод, за да се достигне до обективната истина.
Освен това към тези приходи, дори да се оценява предприятие, има и разходи,
то не е само паричния поток. Според мен не следва да се приема това
заключение. Не може да служи като доказателство по делото.
В.л.С.: За последната година заложената цена за нощувка е 150 и 200лв.,
което е някъде една трета от цената, която предлагат в момента
балнеохотелите във В..
Описани са разходите за труд. 12 човека персонал първата година по
900лв. заплата, а петата година по 1800лв. заплата.
Адв.М.: Госпожо председател, твърдя, че и приходния метод не е
приложен както трябва и на това основание оспорвам експертизата.
Адв.Г.: Считам, че във В. има доста подобни хотели, които най-вероятно
си качват годишните финансови отчети и ако ще се съпоставя нещо, е
следвало да се направи на база на подобни хотели, които имат минерална вода,
предлагат балнео услуги. Хотелът, когато работеше беше три звезден. Винаги
има вариант, ако има желание.
Адв.Ч.: Не разбирам как дружество в несъстоятелност ще качва за
изминалата, по-миналата и по-миналата години приходи при условие, че
докато е в несъстоятелност, търговецът не може да работи. 2019 -2020 г. е
работел хотела, както е посочил управителят.
Адв.Ч.: Още с допълнението, което е отбелязано от съда на стр.4 е
записано и в определението имаме си изходящи документи, които
представляват разрешение за строежи, снимков материал, който съвсем
услужливо общината В. не ще да го представи какво е представлявал. Съвсем
ясно е описано какво е разрушено и какво е било, кой е културния обект,
който е запазен, което е толкова трудно да се запази след наводнението 2005г.
и 2006г. какво се е случило. Съвсем не е коректно да се използва, че няма
4
данни. Има данни и са в кориците на делото и молим единствено към
настоящия момент колко струва тази сграда, за да бъде справедлива оценката,
защото общината е издала разрешение за строежи, допълнително разрешение
за строежи и т.н. Това е прието по предходната експертиза. Показани са какви
документи са приети. Да, счетоводството е изчезнало и нямаме някакви по-
сериозни доказателства, което щеше да ни е по-лесна задачата, но разчитаме
на вещо лице, който да оцени справедливата оценка. Нас не ни интересува
колко е струвало 2010г., нас ни интересува колко струва сега.
Задача на съдебно-оценителната експертиза: Да се даде справедлива
пазарна оценка на стойността на извършените от ищеца в концесионния имот
по процесния Договор №328/14.11.2001г. и Анекс от 06.04.2005г. към него
инвестиции под формата на подобрения и приращения, която оценка да
представлява разликата между оценката на имота в състоянието му съгласно
представения по делото Аст №234/22.08.2001г. за общинска собственост
преди сключване на договора за концесия и оценката на имота в настоящия
му вид, подробно описан в петитума на исковата молба.
В.л.С.: След като изслушах въпросите, оспорванията и коментарите,
направени от страните, оттеглям това заключение.
След като вещото лице заяви, че оттегля и не поддържа оспореното от
ответната страна заключение, то същото не следва да бъде приемано. В
резултат от оспорванията от страна на ответника, зададените въпроси и
направените коментари от пълномощтниците на двете страни, както и
отговорите, които вещото лице даде при устното изслушване, съдът намира,
че следва да се възложи на в.л. Б. С. да изготви ново писмено заключение,
като задачата остава същата така, както е била поставена по-рано, имайки
предвид, че е коректно формулирана от ищцовата страна, с оглед предмета на
доказаване. Единственото уточнение, което съдът намира, че следва да се
направи е, че под думата „инвестиции“ следва да се разбира не стойността на
вложените парични средства, а реално изградените и направени подобрения в
недвижимия имот т.е. имат се предвид веществените инвестиции и
материалния резултат от извършената строителна дейност и вложените
средства. На вещото лице следва да се укаже, че след като анализира данните,
с които разполага под формата на документи в кориците на делото и данните,
които е снело от огледа на място и от извършените от него измервания, следва
5
да даде заключение да т. нар. справедлива пазарна оценка на имота, като
използва поне 2 различни метода за оценка и определи осреднената стойност.
Съдът не намира за свое задължение да указва предварително на вещото
лице какви методи да използва, тъй като това е част от експертната му работа.
По изложените съображения съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ПРИЕМА представеното на 30.09.25г. писмено заключение, поради
изявлението на вещото лице, че го оттегля.
УКАЗВА на вещото лице да изготви ново заключение по същата задача
при спазване на дадените указания в днешното съдебно заседание.
Адв.М.: Аз искам да кажа няколко думи във връзка със спора по делото.
Обръщам внимание, че този договор за концесия е сключен при действието на
закона за общинската собственост. По принцип концесионната услуга е
услуга, която се предоставя с обществен интерес и би следвало при
прекратяване на търговското предприятие на концесионера, договора за
концесия също да се прекрати. В доклада ми се струва, че не е ясна правната
квалификация на иска. Аз твърдя, че исковата молба е нередовна, въпреки че
вие я оставихте без движение т.е. вие не сте я оставили без движение, а по
пътя на уточняването. Въпреки с така направените уточнения, за мен тази
искова молба е нередовна, тъй като ищецът не е конкретизирал това
обезщетение в размер на 2 милиона лева нито по периоди, нито по видове
работи, а законът за концесиите, законът за собствеността говорят за реално
извършени инвестиции. Те подлежат на обезщетение. Според мен ищецът
трябва по пътя на прякото доказване, представяйки тези документи и
уточнявайки периодите и по стойности всички вложени средства да си уточни
исковата молба, иначе ние не можем да се защитим по този иск. Такива
експертизи само с огледи, вещото лице няколко пъти каза и се записа в
протокола, че то няма изходни данни. Поради това считам, че тази искова
молба е нередовна. Ищецът не може да извършва нито дейност в този имот,
защото е в несъстоятелност и търговска дейност не може да се извършва.
Второ договорът за концесия е прекратен през още през 2013г. Това дело не е
изяснено. Ако прецените, моля ви да оставите исковата молба без движение,
за да се уточнят тези периоди, ако не, ще вървим както е.
Съдът счита, че ищецът е уточнил обстоятелствата, на които основава
6
претенциите си, с уточнителна молба от 04.07.24г. и не се налага оставянето й
без движение.
Съдът счита, че делото следва да бъде отложено за нова дата, за да може
вещото лице да изготви заключение във връзка с направеното днес оспорване
и дадените указания, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА делото за 25.11.2025г., от 11:00ч., за която дата
и час страните уведомени чрез пълномощтниците.
Да се призове в.л.С..
Протоколът се изготви в с.з., което приключи в 10:55 ч.
Съдия при Окръжен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
7