Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. София,
24.11.2021 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски
окръжен съд, търговско отделение, ІІІ-ти състав, в публично заседание на девети
ноември две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ГЕОРГИ ЧОЛАКОВ
при секретаря Юлиана Божилова и в
присъствието на прокурора ……...…………., като разгледа докладваното от съдията
т.д. № 71 по описа за 2021 година на СОС и за да се
произнесе, взе предвид следното :
Х.Й.П. с ЕГН ********** и А.Д. В. – П. с ЕГН **********,***, са предявили срещу „С.Х.“ ЕООД, ЕИК обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3-то и чл.93, ал.2, изр.2-ро от ЗЗД :
1. за връщане на сумата от 14 741.60 лева, съставляваща заплатена от ищците продажна цена по развален предварителен договор от 14.05.2019 год., сключен с ответника, изменен и допълнен с анекс от 06.07.2020 год., за покупко-продажба на следните недвижими имоти – апартамент № 11, на четвърти етаж, кота +9.20 метра, със застроена площ от 61.62 кв.м. /изграден в груб строеж/, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, тераса, баня е тоалетна и килер, при съседи : ап. № 12, коридор, ап. № 10 и от две страни двор, заедно е 6.13 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота и апартамент № 12, на четвърти етаж, кота +9.20 метра, със застроена площ от 62.78 кв.м. /изграден в груб строеж/, състоящ се от антре, дневна е кухненски бокс, спалня, тераса, баня е тоалетна и килер, при съседи : стълбищна клетка, коридор, ап. № 11 и от две страни двор, заедно е 6.12 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, които апартаменти съставляват част от четириетажна жилищна сграда с административен адрес гр. Е.П., ул. „Иван Вазов“ № ЗГ, построена в УПИ VI-1556 в кв. 23 по плана на гр. Е.П.,
2. за заплащане на сумата от 1 740 лева, съставляваща заплатено от ищците в изпълнение на
разваления предварителен договор възнаграждение
по договор от
25.11.2019 год. за възлагане на инвестиционен проект, сключен с изпълнител арх. Д.П. К. и
3. за заплащане на сумата от 39 000 лева, съставляваща платен от ищците по разваления предварителен договор от 14.05.2019 год. задатък в двоен размер,
ведно със законната лихва върху сумите, считано от 08.04.2021 год., предявяване на исковете, до окончателното й изплащане.
Претендират се и направените по делото разноски.
Констатация за фамилното име на ищцата – В. – П. /вместо погрешно посоченото в и.м. В. – П./, е извършено от копие от документа й за самоличност в о.с.з. на 09.11.2021 год., като е допусната и поправка на очевидна фактическа грешка в и.м. по отношение на фамилията й.
С исковата и
уточняващата молба от 23.04.2021 год. ищците твърдят, че на 14.05.2019 год.
сключили с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите
имоти, описани горе, допълнен и изменен с анекс от 06.07.2020 год., с който
продавачът „С.Х.“ ЕООД се задължил да обедини двата апартамента в един, като за
целта се снабди с изискуемите строителни разрешения. Договорено било продажната цена да бъде заплатена от ищците с
банков кредит и лични средства, като част от същата била заплатена от тях,
както следва –
- с платежно нареждане
от 14.05.2019 год. – сума в размер на 19 500 лева, представляваща капаро по
сключения предварителен договор;
- с преводно нареждане
от 14.02.2020 год. – сума в размер на 19 500 лева;
- с преводно нареждане
от 05.03.2020 год. – сума в размер на 20 000 евро, с левова равностойност
съгласно фиксинга на БНБ в размер на 39 116.60 лева.
Общата платена от ищците
по предварителния договор сума била в размер на 78 116.60 лева, представляваща
40 % от дължимата продажна цена.
Наред с горното и във
връзка с обединението на двата апартамента ищците заплатили и сума в размер на
1 740 лева по сключен договор за възлагане на инвестиционен проект, като
възнаграждението на архитекта, изготвил проекта, посочен им от ответника, заплатили
на две вноски – на 25.11.2019 год. при сключване на договора и на 06.12.2019
год. при предаване на проекта.
Твърди
се, че за
остатъка от продажната цена ищците възнамерявали да ползват банков кредит, за
което продавачът по договора бил изрично уведомен, като с т.8 от договора,
раздел „Права и задължения на продавача“, се задължавал да им осигури нужните
документи, изисквани за целта от банката. Продавачът обаче не сторил това, като
не предоставял на кредитиращата ги банка нито информация относно легитимацията
на собствеността на имота, нито необходимите документи, доказващи обединението
на имотите съгласно анекса към договора. В резултат на горното въпреки
първоначалното одобрение за отпускане на кредит, което получили от банката,
такъв не им бил предоставен.
Твърди се, че въпреки горното неизпълнение на
задълженията на продавача в средата на м.09.2020 год. получили нотариална
покана от него да се явят на 24.09.2020 год. в нотариалната кантора в гр. Е. П.
на нотариус Станимир Аврамов, вписан в регистъра на НК под № 238 – за заплащане
на останалата дължима от тях цена и съответно прехвърляне на имотите, предмет
на предварителния договор. Ищците не се явили в кантората на посочената дата,
но по-късно успели да се запознаят със съставения констативен протокол, от
който било видно, че на указаната дата се явил пълномощник на продавача за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба, но сред описаните
документи, представени от него, не фигурирал акт обр. 15 за сградата, както и
документация, удостоверяваща извършеното обединение на апартаментите, предмет
на договора. Сочат, че съгласно сключения предварителен договор прехвърляне на
собствеността е следвало да бъде извършено едва след подписване на акт обр. 15.
Твърди
се, че и след поканата продължили комуникацията си с продавача, като периодично
се интересували относно хода на обединението на апартаментите и изисквали
документите, които следвало да предоставят на кредитиращата банка. На
10.02.2021 год. провели последната си среща с представител на „С.Х.“ ЕООД – Н.С.В.,
на която били информирани, че обединението се очаква окончателно да е готово до
две седмици, но продажната цена била едностранно увеличена от продавача на 122
400 евро. Купувачите не се съгласили, поради което представителят на продавача
заявил, че ще счита договора за прекратен по тяхна вина и ще им върне част от
заплатената до момента цена, като задържи 15 % от общата продажна цена. На
11.02.2021 год. по банковата сметка на ищците постъпила сума в размер на 43 875
лева с основание на превода – „развален предварителен договор“.
Твърди
се, че впоследствие ищците след направена справка в Агенция по вписванията
установили, че продавачът далеч преди срещата им от 11.02.2021 год. – още на
15.10.2020 год., бил отчуждил имотите, предмет на предварителния договор, за
цена, драстично по-ниска от уговорената с тях – за обща продажна цена в размер
на 20 000 лева. Сочи се, че горното е в нарушение на чл.11 от предварителния
договор, съгласно който продавачът поемал задължението да не продава имотите на
трети лица.
С уточняващата молба от 23.04.2021 год.,
подадена по реда на чл.129, ал.2 от ГПК, ищците сочат, че процесният
предварителен договор е развален от тяхна страна на осн. чл.87, ал.2 от ЗЗД. Сочат, че на 18.02.2021 год. депозирали в СГС молба за
обезпечение на бъдещи /настоящите/ искове, с която отправили нарочно изявление
за разваляне на договора на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД, с определение № 264505/09.03.2021 год. по гр.д. №
3100/2021 год. на СГС съдът
допуснал обезпечението, а на 25.03.2021 год. ответникът подал частна жалба пред САС
против горното определение. Сочат, че въз основа на издадената им обезпечителна
заповед по тяхна молба на 15.03.2021 год. било образувано изп. дело № 563/2021
год. по описа на ЧСИ Стоян Лазаров, но не знаят кога ответникът е бил уведомен за наложения запор и съотв.
– за определението на СГС и за изявлението им за разваляне на договора.
Допускат, че тази дата е 18.03.2021 год., която сочат за датата на разваляне на
договора, а при условията на евентуалност изрично заявяват, че настоящата
искова молба следва да се счита за уведомление за разваляне на предварителния
договор.
Преписи от исковата молба, приложенията към
нея и уточняващата молба на ищците са връчени на ответника с указанията по
чл.367-370 от ГПК, като в срока по чл.367, ал.1 от ГПК същият е подал писмен
отговор, с който е оспорил исковете като неоснователни, взел е становище по
обстоятелствата, на които се основават и е направил възражения срещу тях.
С отговора се сочи, че не ответникът, а
ищците са били в неизпълнение на задълженията си по сключения предварителен
договор. Сочи се, че съгласно чл.2 от същия купувачите се
задължили да заплатят сумата от 100 000 евро, като следва:
- 10 % при подписване
на предварителния договор, което същите сторили;
- 40 % при получаване на акт обр. 14 за
сградата. Такъв бил издаден на 18.01.2020 год., а на 20.01.2020 год. от и.д.
кмета на община Елин Пелин било издадено удостоверение, с което се
потвърждавало издаването на акт обр. 14 за приемане на конструкцията на
сградата и според ответника горното означава, че към 20.01.2020 год.
купувачите е следвало да му платят сумата 40 000 евро, отделно от капарото, като вместо това те заплатили –
- с
преводно нареждане от 14.02.2020 год. /с
24 дни закъснение/ – сумата от 19 500 лева;
- с
преводно нареждане от 05.03.2020 год. /с
24 дни закъснение/ – сумата от 20 000 евро, с левова равностойност по
фиксинга на БНБ от 39 116.60
лева.
Общо платената със
закъснение от ищците сума по предварителния договор била в размер на 78 116.60
лева, представляваща 40 % от дължимата по договора продажна цена, но към 20.01.2020 год. дължимата от тях сума е била 50
% от дължимата по договора продажна цена или равностойността на 50 000 евро.
На 06.07.2020 год. страните сключили анекс към договора, с който
продавачът се задължил да обедини двата апартамента в един, като за целта се
снабди с необходимите документи. С анекса било договорено, че 90 % от общата
продажна цена за апартамент № 11 и апартамент № 12, а именно – 90 000 евро,
следва да се заплати от купувачите след получаване на акт обр. 15 за сградата,
а след въвеждане на сградата в експлоатация се заплащал и остатъкът от 10 % от
продажната цена в размер на 10 000 евро.
Твърди се, че въпреки неизпълнение на задълженията на купувачите продавачът продължил да
спазва поетите от него по договора, като
подал заявление за допълване на разрешение за строеж № 1/15.02.2019
год., изразяващо се в обединяване на апартамент № 11 и апартамент 12,
разположени на кота + 9.20 м. На 01.07.2020
год. бил подписан и акт обр. 15 – констативен акт за установяване годността за
приемане на строежа и към този момент е следвало да получи плащане още от 40
000 евро, което купувачите не сторили.
Тъй като съгласно подписания анекс продавачът поел задължението в 30-дневен срок от получаването на акт
обр. 15 да прехвърли имотите с нотариален акт, отправил нотариална покана до купувачите да
се явят на 24.09.2020 год. в 13.30 часа в кантората на нотариус Станимир
Аврамов, peг. № 238 на НК, за да заплатят остатъка от цената по предварителния
договор, както и да им бъде прехвърлена собствеността върху апартаментите. В
поканата било записано, че в случай, че купувачите не се явят, ще се считат за
неизправна страна по договора.
Твърди се, че на
горната дата ищците не се явили в нотариалната кантора, за което бил съставен
констативен протокол от нотариуса, поради което ответникът отправил заявление,
получено лично на 03.11.2020 год. от ищцата А.П., с която заявил, че на осн. чл.20 от предварителния договор прекратява
едностранно същия, че ще върне част от платеното от купувачите по договора,
като задържи 15 % от цената по т.2 от предварителния договор.
С оглед на изложеното
ответникът счита, че ищците са превели твърдените с и.м. суми въз основа на
валидно правно основание – предварителния договор, но не са спазили поетото от
тях задължение за плащане на останалите предвидени в договора суми в
уговорените срокове и не са се явили на посочената дата за прехвърляне на
собствеността върху имотите. Поради горното се сочи, че дадения от тях в изпълнение на валиден предварителен договор
задатък не следва да им бъде възстановен.
Ответникът също претендира заплащане на направените по делото разноски.
Препис от отговора на
исковата молба е връчен на ищците с указанията по чл.372 от ГПК, като в срока
по чл.372, ал.1 от ГПК същите чрез пълномощника си са депозирали допълнителна
искова молба, с която са пояснили и допълнили първоначалната. С допълнителната
и.м. се сочи, че от изготвена оценка от 19.10.2020 год. на процесните имоти от сертифициран
оценител във връзка с отпускане на ипотечен кредит е било видно, че към същата
дата имотите не са обединени документално, а в сградата няма монтиран асансьор,
на стълбите няма замазка, магазините са без витрини, липсва гранитогрес в
общите части, парапети по стълбищни клетки и боя на стените на общите части.
Горното, според действащата нормативната уредба, е било пречка за издаването на
акт обр. 15, какъвто очевидно не е бил съставен към твърдяната с отговора дата
на издаване на този акт. От горното е видно, че към датата на изпращане на
нотариалната покана продавачът е бил недобросъвестен и е въвеждал в заблуждение
купувачите напълно умишлено, че ще се стигне до сключване на окончателен
договор, въпреки че още към 15.10.2020 год. е прехвърлил имотите на трето лице.
С
ДИМ се сочи, че съгласно раздел II на предварителния договор продавачът
гарантирал, че акт обр. 15 ще бъде издаден не по-късно от 01.03.2020 год., а
акт обр. 16 – не по-късно от 06.06.2020 год., като очевидно е в забава на тези
си задължения, поради което е неизправна страна по договора и на това
основание.
По
отношение на представеното с отговора на и.м. известие за доставяне № ИД PS 2100 006YTL 2, което следва да
удостовери според ответника, че на ищцата А.П. е било връчено лично на
03.11.2020 год. препоръчаното писмо със заявлението на продавача, че прекратява
договора, се оспорва, че такова писмо е получавано от нея, поради което и
известието за доставяне не е подписано от ищцата.
Препис от ДИМ
е връчен на ответника с указанията по чл.373 от ГПК, като в срока по чл.373,
ал.1 от ГПК същият е депозирал допълнителен отговор, с който е отговорил на
допълнителната искова молба. С допълнителния отговор ответникът сочи, че ще се
ползва от оспореното с ДИМ писмено доказателство, представено от него с
писмения отговор на и.м. – известие за
доставяне № ИД
PS 2100 006YTL 2, с дата на връчване 03.11.2020 год.
Горното писмено доказателство – известие за доставяне № ИД PS 2100
006YTL 2, с дата на връчване 03.11.2020 год., не е прието като доказателство по делото с
определението по чл.374 от ГПК.
Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за установено следното :
Видно от представения с исковата молба предварителен
договор от 14.05.2019 год. за
покупко-продажба, сключен между продавача „С.Х.“ ЕООД и купувачите Х.Й.П. и А.Д.В. – П., със същия
ответникът се задължил да продаде на ищците
следните недвижими имоти, изградени в груб строеж – апартамент № 11, на
четвърти етаж, кота +9.20 метра, със застроена площ от 61.62 кв.м., състоящ се
от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, тераса, баня е тоалетна и килер, при
съседи : ап. № 12, коридор, ап. № 10 и от две страни двор, заедно е 6.13 %
ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота и
апартамент № 12, на четвърти етаж, кота +9.20 метра, със застроена площ от
62.78 кв.м., състоящ се от антре, дневна е кухненски бокс, спалня, тераса, баня
е тоалетна и килер, при съседи : стълбищна клетка, коридор, ап. № 11 и от две
страни двор, заедно е 6.12 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху имота, които апартаменти съставляват част от четириетажна жилищна
сграда с административен адрес гр. Е.П., ул. „Иван Вазов“ № ЗГ, построена в УПИ VI-1556 в кв. 23 по плана на
гр. Е.П.
С предварителния договор продавачът се задължил за цялостно изграждане на сградата и въвеждането й в експлоатация в следните срокове – издаване на акт обр. 15 за обекта да стане не по-късно от 01.03.2020 год., а акт обр. 16 за въвеждането му в експлоатация – не по-късно от 06.06.2020 год.
С
чл.2 от договора
купувачите се задължили да
заплатят сумата от 100 000 евро – продажната цена на имотите, като следва:
- 10 % – авансово при
подписване на предварителния договор;
- 40 % при получаване на акт обр. 14 за
сградата;
- 40 % при получаване на акт обр. 15 за
сградата;
Остатъкът до пълния
размер на цената е следвало да бъде заплатен след въвеждане на сградата в
експлоатация с акт обр. 16.
С
чл.11 от договора продавачът се задължил до нотариалното прехвърляне на
имотите, предмет на предварителния договор, да не продава същите на трети лица.
Между страните не е спорно, като горното се установява и от представените с и.м. копия от платежни и преводни нареждания, че купувачите са платили на продавача следните суми по предварителния договор :
- с платежно нареждане
от 14.05.2019 год. – сума в размер на 19 500 лева, представляваща капаро по
сключения предварителен договор;
- с преводно нареждане
от 14.02.2020 год. – сума в размер на 19 500 лева;
- с преводно нареждане
от 05.03.2020 год. – сума в размер на 20 000 евро, с левова равностойност
съгласно фиксинга на БНБ в размер на 39 116.60 лева.
Общата платена от ищците
по предварителния договор сума до 05.03.2020 год. е била в размер на 78 116.60 лева, представляваща приблизително
40 % от дължимата продажна цена /точната равностойност на 40 % от 100 000
евро по фиксинга на БНБ е 78 234.40 лева/.
На 06.07.2020 год. страните сключили анекс към договора, с който
продавачът се задължил да обедини двата апартамента в един, като за целта се
снабди с необходимите документи. С анекса било договорено, че 90 % от общата
продажна цена от 90 000 евро за апартамент № 11 и апартамент № 12 следва да се заплати от купувачите след
получаване на акт обр. 15 за сградата, а след въвеждане на сградата в
експлоатация следвало да се заплати и остатъкът от 10 % от продажната цена в
размер на 10 000 евро. Констатирано било, че до момента на сключване на анекса
купувачите са заплатили общо 40 000 евро от договорената продажна цена.
Във връзка с договореното обединение на двата апартамента с исковата молба ищците са представили договор за възлагане на инвестиционен проект от 25.11.2019 год., сключен между ищеца Х.П. и изпълнител арх. Д.К., с който инвеститорът възложил изработване на инвестиционен проект за обект „Промени по време на строителството за обект четириетажна жилищна сграда, построена в УПИ VI-1556 в кв. 23 по плана на гр. Е.П. – обединяване на апартаменти 11 и 12.“. Авансовото плащане от 50 % от договорената сума – 870 лева, е било заплатено към момента на сключване на договора, удостоверено с разписка за получена сума, а останалите 870 лева – на 06.12.2019 год., удостоверено с приемо-предавателния протокол за предадения технически проект.
С отговора на и.м. ответникът е представил заповед № 4/08.02.2021 год. на
гл. архитект на Община Е.П., с която е било допълнено издаденото за сградата
разрешение за строеж № 1/15.02.2019 год. чрез обединяването на процесните
апартаменти 11 и 12.
Също с отговора на и.м. ответникът е представил и акт обр. 15 за сградата
– констативен акт за установяване годността за приемане на строежа, съставен на
01.07.2020 год. Проектантът, сочен в акта, е арх. Д.К. – изпълнителят по
сключения с ищеца Х.П. договор за възлагане на инвестиционен проект от
25.11.2019 год. с предмет обединяване на апартаментите.
Между страните не е
спорно, че ответникът поканил ищците да се явят на 24.09.2020 год. в 13.30 часа
в кантората на нотариус Станимир Аврамов в гр. Е.П. за заплащане на остатъка от
цената по предварителния договор, както и да им бъде прехвърлена собствеността
върху процесните недвижим имоти, както и че същите не са се явили в посочения
час в кантората на нотариуса за нотариалното изповядване на сделката.
Видно от представения с и.м. нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 011, том II, рег. № 1837, дело № 198 от 2020 год. на нотариус Станимир Аврамов, рег. № 238 на НК, със същия продавачът „С.Х.“ ЕООД е продал на 15.10.2020 год. на купувача И.Ю.Р. процесните недвижими имоти – апартаменти № 11 и № 12 в четириетажната жилищна сграда, построена в УПИ VI-1556 в кв. 23 по плана на гр. Е.П., за цена от 20 000 лева.
С отговора на
и.м. е представено уведомление без дата от ответника до ищците, с което
продавачът разваля предварителния договор поради неизпълнение на задълженията
на купувачите по него, включително и поради неявяването им в нотариалната
кантора за заплащане на остатъка от продажната цена – т.е. уведомлението е
съставено след 24.09.2020 год.,
определената дата за среща в кантората, цитирана в същото. По твърдения на
ответника същото следва да е връчено на ищцата А.Д. В. – П. на
13.11.2020 год. – или след продажбата на имотите на третото лице И.Ю.Р. с
нотариалния акт, съставен на 15.10.2020 год.
При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни изводи :
Предявените обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3-то и чл.93, ал.2, изр.2-ро от ЗЗД са изцяло доказани по основание и размер.
От представените от страните писмени доказателства, обсъдени горе, бе установено, че до 15.10.2020 год., датата, на която продавачът по предварителния договор „С.Х.“ ЕООД е продал процесните имоти на трето лице с нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 011, том II, рег. № 1837, дело № 198 от 2020 год. на нотариус Станимир Аврамов, рег. № 238 на НК, договорът от 14.05.2019 год., изменен и допълнен с анекс от 06.07.2020 год., е бил в сила. Горното не се оспорва от ответника, доколкото сам твърди с отговора на и.м., че е отправил уведомление за разваляне на договора, връчено на ищцата А.Д.В. – П. на 13.11.2020 год. – или след продажбата на имотите на третото лице. Дори хипотетично да се приеме, че ответникът е бил изправна страна по договора – а само като такава е имал право да развали договора, то развалянето настъпва след изтичане на срока, даден с уведомлението, а ако такъв не е даден – с получаване на същото, което, както бе посочено, не може да е настъпило преди отчуждаването на имотите – по твърдения на самия ответник. От горното следва, че по време на действие на договора продавачът в нарушение на разпоредбата на чл.11 от същия сам се е поставил в невъзможност за изпълнение на договорното си задължение да прехвърли имотите на ищците, поради което и по негова вина договорът е бил развален по право на осн. чл.89 от ЗЗД. Именно поради горното е без значение дали уведомлението му по чл.87 от ЗЗД до ищците е достигнало до тях след този момент – договорът, веднъж развален на осн. чл.89 от ЗЗД, не може да бъде развален повторно – нито от ответника, нито от ищците – с оглед твърденията им в и.м., че са развалили същия с инкорпорирано изявление в молбата им за допускане на обезпечение, подадена по гр.д. № 3100/2021 год. на СГС.
За пълнота следва да се посочи, че ответникът не е имал правото да развали договора и към датата, определена от него за нотариално изповядване на сделката. Същият е бил неизправна страна по договора, тъй като е бил в забава по отношение на изпълнение на задълженията си за всички договорени в предварителния договор и анекса срокове. Съгласно договора издаване на акт обр. 15 за обекта е следвало да стане не по-късно от 01.03.2020 год., а акт обр. 16 за въвеждането му в експлоатация – не по-късно от 06.06.2020 год., като от представения по делото констативен акт за установяване годността за приемане на строежа е видно, че е съставен на 01.07.2020 год. – т.е. с четири месеца закъснение, вкл. един месец след като обектът е следвало вече да бъде въведен в експлоатация. Отделно – продавачът е бил и в неизпълнение на задължението си по анекса да обедини двата апартамента в един, като се снабди с изискуемите строителни разрешения. От обсъдената заповед № 4/08.02.2021 год. на гл. архитект на Община Е.П., с която е било допълнено издаденото за сградата разрешение за строеж № 1/15.02.2019 год. чрез обединяването на процесните апартаменти 11 и 12, е видно, че обединяването е станало едва четири месеца след отчуждаване на апартаментите на трето лице, т.е. след развалянето на договора.
По отношение на доводите на ответника, че купувачите са били неизправна страна по договора следва да се посочи следното :
От съдържанието на анекса от 06.07.2020 год. може да установи, че към момента на сключването му купувачите са заплатили общо 40 000 евро от договорената продажна цена, като още 50 000 евро е следвало да заплатят след получаване на акт обр. 15 за сградата. Следва да се отбележи обаче, че към този момент акт обр. 15 вече е бил съставен – на 01.07.2020 год., за което очевидно продавачът е знаел, доколкото като възложител е подписал същия, но неясно с каква цел не е уведомил за горното купувачите. Купувачите обаче не са изпаднали в забава за плащането на горните 50 000 евро с подписването на анекса; падежът на всяко парично задължение може да е определен или определяем, но не може вече да е настъпил преди уговарянето му. От горното следва, че срокът за купувачите тече не от датата на съставяне на констативния акт – вътрешен акт в строителството, за който няма как да се презумира, че третите лица са уведомени, че е изготвен; срокът, договорен с анекса, започва да тече след като или препис от акта им е бил връчен, или след като са били надлежно уведомени за него от продавача – което не бе удостоверено да е било сторено, вкл. и на определения час за нотариалното изповядване на сделката.
По отношение на доводите на ответника, че купувачите са били в забава в плащането и на втората вноска по договора /след капарото/, следва да се отбележи, че ако горното е съставлявало според него основание за разваляне на договора, е могъл да развали същия по реда на чл.87 от ЗЗД, но вместо това страните са сключили анекса, с който са договорили нови срокове за плащане на цената – а същите не са били просрочени от купувачите съобразно изложеното по-горе.
С оглед на горното съдът намира, че договорът е бил
развален на 15.10.2020 год. на осн. чл.89 от ЗЗД – по вина на продавача, отчуждил имотите, предмет на същия, поради което
същият дължи на осн. чл.55, ал.1, предл.3-то връщане на даденото по
него в размер на 14 741.60 лева и на осн. чл.93, ал.2,
изр.2-ро от ЗЗД – платен от купувачите задатък от 19 500 лева в
двоен размер – или сумата от 39 000 лева. От обсъдените горе
платежни и преводни нареждания бе установено, че купувачите са заплатили по
договора задатък от 19 500 лева, втора вноска от 19 500 лева и трета вноска от 39 116.60 лева /левова равностойност на 20 000
евро по фиксинга на БНБ/ - или общо 78 116.60 лева. Продавачът им е върнал по банков път сумата от 43 875 лева, т.е.
подлежащата на връщане сума е 14 741.60 лева и задатък в двоен размер
общо от 39 000 лева.
По отношение на претенцията на ищците за заплащане на сумата от 1 740 лева, съставляваща заплатено от тях в изпълнение на
разваления предварителен договор възнаграждение по договор от 25.11.2019 год. за възлагане на инвестиционен проект,
следва да се посочи, че соченото обстоятелство не се оспорва от ответника с
отговора на и.м. С последния ответникът признава, че ищците са възложили на
25.11.2019 год. изготвянето на инвестиционен проект за обединението на
апартаментите, а ответникът въз основа на същия подал на 28.01.2020 год. и
08.02.2020 год. заявления с № № УТ2 25-2612(27) и УТ2 25-2612(33) за допълване
на разрешение за строеж № 1/15.02.2019 год.; признава, че процедурата по
обединяването на апартаментите се забавила поради необходимото нотариално
завереното съгласие на всички собственици в обекта и приключила едва след като
апартаментите вече били продадени на трето лице. Категорично обаче не може да
бъде споделен доводът на ответника, че от горното следва, че продавачът бил
изпълнил това си задължение по анекса – същото не е било изпълнено до разваляне
на договора, а дали процедурата е била финализирана след това, е без значение
за спора. Доколкото ищците установиха, че са заплатили сумата от 1 740 лева по договора за възлагане на инвестиционен проект и че задължението за
обединение на апартаментите е било на продавача, както и че не е било
изпълнено до момента на разваляне на договора, то горната сума следва да се
заплати от продавача като дадена на отпаднало основание. Сумата е била платена
на трето лице – на проектант, сочен в
акт обр. 15, арх. Даниела Караиванова – изпълнителят по сключения с ищеца Х.П.
договор за възлагане на инвестиционен проект, но именно въз основа на проекта
продавачът е инициирал процедурата по обединяване на апартаментите – с оглед
задължението си, поето с анекса, която процедура е приключила след отчуждаване
на имотите.
С оглед на изложеното и на осн. чл.55, ал.1, предл.3-то и чл.93, ал.2, изр.2-ро от ЗЗД съдът следва да осъди ответника да върне на ищците сумата от 14 741.60 лева, съставляваща заплатената от тях продажна цена по разваления предварителен договор, да им заплати сумата от 1 740 лева – заплатеното от тях в изпълнение на разваления предварителен договор възнаграждение по договора за възлагане на инвестиционен проект, както и сумата от 39 000 лева, съставляваща платен по предварителния договор задатък в двоен размер, ведно със законната лихва върху сумите, считано от 08.04.2021 год., предявяване на исковете, до окончателното й изплащане.
С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.1 от ГПК съдът следва да осъди ответника да заплати на ищците в цялост направените по делото разноски в общ размер на 4 719.26 лева – внесена ДТ от 2 219.26 лева и заплатен адвокатски хонорар за процесуално представителство в размер на 2 500 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА на осн. чл.55, ал.1, предл.3-то и чл.93, ал.2, изр.2-ро от ЗЗД „С.Х.“ ЕООД, ЕИК да заплати на Х.Й.П. с ЕГН ********** и А.Д.В. – П. с ЕГН **********,*** :
1. сумата от 14 741.60 лева /четиринадесет хиляди седемстотин четиридесет и един лв. и шестдесет ст./, съставляваща заплатена от ищците продажна цена по развален предварителен договор от 14.05.2019 год., сключен с ответника, изменен и допълнен с анекс от 06.07.2020 год., за покупко-продажба на следните недвижими имоти – апартамент № 11, на четвърти етаж, кота +9.20 метра, със застроена площ от 61.62 кв.м. /изграден в груб строеж/, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, тераса, баня е тоалетна и килер, при съседи : ап. № 12, коридор, ап. № 10 и от две страни двор, заедно е 6.13 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота и апартамент № 12, на четвърти етаж, кота +9.20 метра, със застроена площ от 62.78 кв.м. /изграден в груб строеж/, състоящ се от антре, дневна е кухненски бокс, спалня, тераса, баня е тоалетна и килер, при съседи : стълбищна клетка, коридор, ап. № 11 и от две страни двор, заедно е 6.12 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, които апартаменти съставляват част от четириетажна жилищна сграда с административен адрес гр. Е.П., ул. „Иван Вазов“ № ЗГ, построена в УПИ VI-1556 в кв. 23 по плана на гр. Е.П.,
2. сумата от 1 740 лева /хиляда седемстотин и четиридесет лв./, съставляваща заплатено от
ищците в изпълнение на разваления предварителен договор възнаграждение по договор от 25.11.2019 год. за възлагане на
инвестиционен проект, сключен с
изпълнител арх. Даниела Петрова Караиванова и
3. сумата от 39 000 лева /тридесет и девет хиляди лв./, съставляваща
платен от ищците по разваления
предварителен договор от 14.05.2019 год. задатък в двоен размер,
ведно със законната лихва върху сумите, считано от 08.04.2021 год. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.1 от ГПК „С.Х.“ ЕООД, ЕИК да заплати на Х.Й.П. с ЕГН ********** и
А.Д.В. – П. с ЕГН **********,***, направените по делото разноски в размер на 4 719.26 лева /четири хиляди седемстотин и деветнадесет лв. и двадесет и шест ст./.
Решението подлежи
на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ :