№ 331
гр. Пловдив, 17.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXIII СЪСТАВ, в публично заседание
на единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Грета Ил. Чакалова
при участието на секретаря Ваня Б. Казакова
като разгледа докладваното от Грета Ил. Чакалова Търговско дело №
20245300900395 по описа за 2024 година
Предявен е иск от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ
ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, Пловдив, ул.“Булаир“ 17, чрез процесуалния
му представител адв.С., със съдебен адрес: *** против
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК ********* с правна квалификация
чл.92 ЗЗД.
Твърди се в исковата молба, че с Договор за продажба на
недвижим имот от 15.07.2022 г., обективиран в нотариален акт вх.рег. №
2458/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272/2022 г. на АВп – Пловдив,
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД е продало на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ
КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД правото на собственост върху следните обекти,
намиращи се в гр.Пловдив, ул.“Димчо Дебелянов“ 6: апартамент с
идентификатор 56784.523.511.2.2.; склад с идентификатор 56784.523.511.2.16;
гараж с идентификатор 56784.523.511.2.9, ведно със съответните идеални
части от сградата и от поземления имот, върху който се намира сградата, в
която са построени посочените обекти. Към момента на сключването на
договора сградата е била в степен на завършеност „груб строеж".
С Договор за замяна, сключен с нотариален акт вх.рег.№
8228/22.03.2023 г., акт № 154, т.23, дело № 4490/2023 г. на АВп – Пловдив се
заменя складово помещение с идентификатор 56784.523.511.2.16 със складово
помещение с идентификатор 56784.523.511.2.11.
Преди сключването на договора за продажба от 15.07.2022 г.
страните са сключили Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и възлагане на строителство от 09.05.2022 г., изменен с Анекс
1
№ 1/20.02.2023 г. Съгласно Предварителен договор от 09.05.2022 г.
дружеството продавач „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД е следвало да
предаде обектите след издаването на Акт обр.15 най-късно до 30.06.2022 г., а
най-късно до 31.08.2022 г. сградата е следвало да бъде въведена в
експлоатация. При неизпълнение на това задължение страните са уговорили
санкция за продавача – заплащане на неустойка в размер на 0.03 % от
платената част от цената на ден, но не повече от 15 % от платената цена на
имотите. Разрешение за въвеждане в експлоатация е издадено на 04.05.2023 г.
Предаването на обектите е извършено на 18.04.2024 г. Поради това дължимата
от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД неустойка по силата на предварителния
договор е в размер на 130 434 лв - 15 % от платената част от цената на
продадените имоти в размер на 869 562 лв - максималният предвиден в
договора размер.
От своя страна „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП"
ЕООД дължи по силата на Договор за продажба на недвижим имот от
15.07.2022 г., обективиран в нотариален акт вх.рег. № 2458/15.07.2022 г., акт №
64, т.70, дело № 14272/2022 г. на АВп – Пловдив, сумата от 45 766 лева с ДДС,
представляваща остатък от продажната цена на обектите /5% от уговорената
продажна цена, цялата от 915 328.44 лв/, както и сумата от 29 337 лв с ДДС -
доплащане във връзка с извършената замяна на избени помещения с Договор
за замяна от 22.03.2023 г., т.е. „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ
ГРУП" ЕООД дължи на „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД сумата от 75 104
лв.
С покани, връчени както по електронна поща на дружеството -
продавач, която поща е посочена като начин за официално връчване на
съобщения в Предварителен договор от 09.05.2022 г., така и чрез ЧСИ Стефан
Горчев, peг. № 824 на Камарата на ЧСИ, ищецът е поканил ответника в 7-
дневен срок от получаване на поканата да заплати по сметка на „МОМО
РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД сумата от 55 330 лв, явяваща се
разлика между дължимата от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД неустойка в
размер на 130 434 лв и сумите, дължими от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ
КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД като доплащане на цената на недвижимите
имоти от общо 75 104 лв или да заплати сумата от 55 330 лв.
Доколкото ответникът не е платил дължимата неустойка, се иска
да се постанови решение, с което да се осъди „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“
ЕООД да изплати на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД
сумата от 55 330 лв, представляваща неустойка за неизпълнение на
задължението да предаде в срок до 31.08.2022 г. самостоятелни обекти,
предмет на Договор за продажба от 15.07.2022 г., формирана като разлика
между дължимата от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД неустойка в размер на
130 434 лв и сумите, дължими от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ
ГРУП" ЕООД като доплащане на цената на недвижимите имоти от общо 75
104 лв, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане на сумата. Претендират се направените деловодни
2
разноски.
В срока по чл.367 ГПК от ответника е постъпил писмен отговор,
с който се дава следното становище по предявения иск:
-Не се оспорва обстоятелството, че на 09.05.2022г. между У.Б.
/заместен в последствие от дружеството - ищец/, като купувач, и ответника,
като продавач, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и за възлагане на строителство на описаните в исковата молба
имоти, както и че на 15.07.2022 г. между страните е сключен договор за
продажба на недвижимите имоти за сумата от общо 915 328.44 лв, както и че
страните са се договорили, че остатъкът от продажната цена от 45 766.42 лв
ще се заплати на продавача в 10-дневен срок от предаване на купувача на
Разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата.
-Не се оспорва и обстоятелството, че на 22.03.2023 г. е сключен
договор за замяна на складовото помещение и страните са се договорили за
уравняване стройността на заменените помещения ищецът да заплати на
ответника сумата от 29 337 лв в 10-дневен срок от предаване на Разрешението
за въвеждане в експлоатация на сградата.
-Оспорва се обстоятелството, че ответното дружество продавач
по негова вина не е изпълнило задължението си по т.8 от Предварителния
договор от 09.05.2022 г. за довършване на сградата и предаване на обектите с
издаден Акт Образец 15 най-късно в срок до 30.06.2022 г. Това е така, тъй като
в чл.10 от Предварителния договор страните са приели, че Продавачът не е в
забава, ако неспазването на някои от сроковете по договора се дължи на
причини, за които продавачът не отговаря, като например: забавяне от
държавни или общински органи, промяна в законодателството, поставяща
допълнителни изисквания във връзка със строителството, проектирането и
всякакви дейности, имащи отношение към построяването на жилищната
сграда, подпочвени усложнения, лоши метеорологични условия, спорове със
собственици на съседни имоти, забава на експлоатационните дружества при
свързването с мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура и други
обективни причини. При наличие на тези хипотези страните са се съгласили,
че срокът се удължава с толкова време, колкото е необходимо за отстраняване
на причините за забавата.
Видно от Договор за продажба от 22.03.2021 г.
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД закупува построените в недвижимия имот
обекти, като е посочено, че сградата е със степен на завършеност „Груб
строеж", т.е. издаден е Акт образец 14. След закупуване на сградата на
29.03.2021 г. между „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД и „РИВАС" ООД е
сключен Договор за извършване на строително-монтажни работи, с който
договор „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД възлага на „РИВАС" ООД
довършването на сградата до етап издаване на Разрешение за въвеждане в
експлоатация. При изпълнение на възложените му СМР, след като на
откритите тераси на сградата /общо 170 кв.м./ в края на м. ноември 2021 г. от
3
„РИВАС" ООД е положена циментовата замазка, след който етап по
технология следва полагане на хидроизолация на тези открити тераси, поради
настъпващия зимен сезон е издадена Заповед №5 от 30.11.2021 г., подписана
от строителя, възложителя, строителния надзор и техническия ръководител, с
която се констатира, че влажността на замазката на тези открити тераси е
средно от 25.9% и се възлага на техническия ръководител да прави два пъти
седмично измервания на влажността и да представя резултатите на
строителния надзор. В т.2 от Заповедта от строителния надзор е наредено
всички довършителни работи - мазилки и вътрешни замазки да започнат да се
извършват след изпълнение на хидроизолацията на откритите тераси.
Съгласно разпоредбата на чл.168, ал.4 ЗУТ законодателят е предвидил
императивно, че предписанията и заповедите на лицето, упражняващо
строителен надзор, вписани в заповедната книга, са задължителни за
строителя, предприемача и техническия ръководител на строежа. В
изпълнение за задължителните предписания на строителния надзор
извършването на посочените СМР е спряно и е започнало измерването на
влажността на замазките по откритите тераси. Едва на 08.08.2022 г. се
констатира, че показателят влажност на замазките е паднал под императивно
изискващия се минимум от 6%, при което може да се продължи с полагане на
хидроизолацията и веднага след това със следващите се по технология
довършителни СМР - полагане на гранитогрес върху терасите и вътрешните
мазилки и замазки. Поради това със Заповед № 6 от 09.08.2022 г., подписана
отново от строителя, възложителя, строителния надзор и техническия
ръководител, от строителния надзор е разрешено да се направи
хидроизолацията на откритите тераси.
Ето защо следва да се приеме, че за периода от 09.05.2022
г./датата на сключване на предварителния договор между страните по делото/
до 09.08.2022 г., т.е., за период от три месеца, Продавачът не е бил в забава,
доколкото са били налице причини за спиране на СМР, за които Продавачът не
отговаря и срокът по чл.8 от предварителния договор за снабдяване на
сградата с Акт образец 15 се удължава с три месеца - до 30.09.2022 г. И поради
това Продавачът е бил в забава само 24 дни - за периода от 01.10.2022 г. до
24.10.2022 г., като дължимата неустойка съобразно клаузите на
предварителния договор е в размер на 0.03% на ден от сумата 869 562 лв,
представляваща платената част от цената по Договор за продажба от
15.07.2022 г., която на ден е 260.87 лв, т.е., за 24 дни неустойката е в размер на
общо 6 260.85 лв.
Издаването на Разрешение за въвеждане в експлоатация на
сградата е предхождано от съставянето на Акт образец 15, който след като е
подписан от всички страни в процеса на изграждане на сградата и
собствениците в нея, се предоставя на административния орган. Акт образец
15 е изпратен на ищеца за подпис на 24.10.2022 г. Ищецът отказва да подпише
Акт образец 15 с мотива, че изпълнението на строежа страда от недостатъци, а
именно:
4
-височината на прехвърленото мазе - обект с идентификатор
56784.523.511.2.16;
- качеството на вратите- вътрешни и външни;
-начин на оформяне на фасадата на сградата;
-дограмата и вратите за обект с идентификатор 56784.523.511.2.2
са замърсени и не може да се провери дали има щети по тях и дали
функционират нормално.
Ответникът посочва, че дори и да се приеме, че действително
страните са установили посочените недостатъци, то същите се явяват
неотносими и несъществени и не отменят задължението на ищеца да бъде
съставен и подписан Акт 15, както изисква чл.7, ал.З, т. 15 от НАРЕДБА № 3
от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството. Това означава, че ищецът е бил задължен да подпише Акт
образец 15 още на 24.10.2022 г. - датата, на която същият му е изпратен по
електронната поща за подпис, независимо от посочените от него възражения.
Това е така, тъй като при утвърждаване на образците на актовете, които се
съставят по време на строителството, съгласно НАРЕДБА № 3 от 31.07.2003 г.
за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, вкл. и образец
на Акт образец 15, за такъв вид недостатъци на СМР законодателят е
предвидил, че при наличие на такива по изпълнените СМР претендиращият за
тяхното наличие, съответно отстраняване, следва изрично да ги посочи в
самия Акт Образец 15 и в същия този акт да се отбележи кое е лицето, което
следва да ги отстрани и в какъв срок. За периода от 24.10.2022 г. до 20.02.2023
г. /четири месеца/ ищецът неоснователно е отказвал да подпише акт Образец
15, което е довело до забавяне издаването на Разрешение за въвеждане в
експлоатация. Страните са се договорили – чл.9 от Предварителен договор от
09.05.2022 г. Разрешение за въвеждане в експлоатация да бъде издаден в
двумесечен срок от подписване на Акт Образец 15. След като Акт Образец 15
е подписан на 20.02.2023 г., означава, че разрешение за въвеждане в
експлоатация следва да се издаде на 20.04.2023 г.; Разрешение за въвеждане в
експлоатация е издадено на 04.05.2023 г.,което означава, че ответникът е
изпаднал в забава само 14 дни - за периода от 20.04.2023 г. до 04.05.2023 г. и
дължимата неустойка е в размер на 0.03% на ден от сумата 869 562лв, т.е., в
размер на общо 3 652.18 лв. В тази връзка претенцията на ищеца за заплащане
на дължима неустойка и основателна само до размера от 9 913.03 лв, като за
разликата до пълния претендиран размер от 130 434 лв е неоснователна.
Ответникът въвежда следното възражение за прихващане:
Съгласно сключен на 15.07.2022 г. между страните Договор за
продажба на недвижими имоти страните са се договорили, че остатъкът от
продажната цена от 45 766.42 лв ще бъде заплатен на продавача в десетдневен
срок от предаването на Купувача на Разрешение за ползване на сградата.
Съгласно сключен на 22.03.2023 г. Договор за замяна на складово помещение
страните са се договорили за уравняване стройността на заменените обекти
5
ищецът да заплати на ответника сумата от 29 337лв в десетдневен срок от
предаване на Разрешението за ползване на сградата. Т.е., ищецът дължи на
ответника сумата в общ размер на 75 104 лв, която е следвало да заплати до
11.06.2023 г., тъй като Разрешение за въвеждане в експлоатация му е
изпратено на електронната поща на 30.05.2023 г. Доколкото задължението не е
платено на падежа, ищецът дължи на основание чл.86 ЗЗД обезщетение за
забава в размер на законната лихва за периода от 11.06.2023 г. до 22.07.2024 г.
от в размер на 11 374.33 лв, което означава, че общо задължението на ищеца е
в размер на 86 478.33 лв.
Ето защо се иска да се прихване задължението на
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД към ищеца в размер на 9 913.03 лв,
представляващо неустойка за неизпълнение на задължението да се предаде
сградата в срок до 31.08.2022 г. със задължението на ищеца към
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД за заплащане на сумата от 11 374.33 лева,
представляваща лихва за периода от 11.06.2023 г. до 22.07.2024 г. върху сумата
от 75 104 лв, представляваща неизплатен остатък от стойността на
продадените обекти, чрез погасяване на задължението до размера на по-
малкото задължение.
Претендира разноски.
Предвид доказателствата Съдът намира за установено:
С Предварителен договор на недвижим имот и договор за
възлагане на строителство от 09.05.2022г. „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД и
У.Б. са се споразумели за следното: „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД се
задължава да продаде на У.Б. следните самостоятелни обекти от построената в
ПИ с идентификатор 56784.523.511, находящ се в гр. Пловдив, ул. „Димчо
Дебелянов“ № 6, с площ от 200 кв. м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана , начин на трайно ползване: високо застрояване, сграда със
степен на завършеност: груб строеж с идентификатор 56784.523.511.2 със
застоена площ от 200 кв. м., брой етажи 7, с предназначение: сграда със
смесено предназначение с РЗП 1 566 кв. м., а именно: самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 56784.523.511.2.2 на ет.5 с предназначение жилище,
апартамент, с площ 185 кв. м. и 13.882 % ид. части от общите части на
сградата; самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.523.511.2.16 с
предназначение склад с площ от 18 кв. м., ведно с 1.351% ид. части от общите
части на сградата; самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56784.523.511.2.9 с предназначение гараж № 3 с площ 17.20 кв. м., ведно с
1.291 % ид. части от общите части на сградата.
Уговорени са продажна цена от 915 328.44 лв и срок за сключване
на окончателен договор – не по – късно от 15.07.2022 г.
Дружеството продавач „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД се е
задължило да изпълни всички необходими СМР до степен на завършеност за
съставяне на Акт обр. 15 за строежа в срок до 30.06.2022 г. и срок за
въвеждане на сградата в експлоатация в двумесечен срок от подписване на
6
Акт обр. 15, но не по – късно от 31.08.2022 г.
При забава на изпълнение на задължението за изграждане и
предаване на обектите по договора в сроковете и в степен на завършеност
продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 0.03% от платената част
от цената на договора на ден, но не повече от 15% от платената цена на
имотите.
Страните са се споразумели също, че уговореният срок за
изпълнение на обектите може да бъде удължен при наличието на
форсмажорни обстоятелства или отрицателни температури и/или над 20 см
снежна покривка, дъждове и повишена влажност над 80%, съставляващи
технологична невъзможност за осъществяване на СМР, като срокът се
удължава с времето, през което е продължило това обстоятелство.
С Анекс 1/20.02.2023 г. към Предварителен договор за продажба
на недвижим имот и договор за възлагане на строителство от 09.05.2022 г.
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД и „МОМО РИЪЛ ЕСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ
ГРУП“ ЕООД /вместо У.Б./ страните приемат за установено между тях
сключването на Предварителен договор и окончателен договор от 15.07.2022
г., че е заплатена 95% от цената на недвижимия имот, че купувачът не е
подписал Акт обр.15 поради изчерпателно посочени недостатъци на
строителството, които се признават от продавача. Страните се съгласяват, че
между тях остават в сила клаузите на Раздел IV, т.8 и т.9 от Предварителен
договор за продажба на недвижим имот и договор за възлагане на
строителство от 09.05.2022 г., а именно, че Продавачът се задължава да
изпълни всички необходими СМР до степен на завършеност за съставяне на
Акт обр. 15 за строежа в срок до 30.06.2022 г. и срок за въвеждане на сградата
в експлоатация в двумесечен срок от подписване на Акт обр. 15, но не по –
късно от 31.08.2022 г., както и че при забава на изпълнение на задължението за
изграждане и предаване на обектите по договора в сроковете и в степен на
завършеност Продавачът дължи на Купувача неустойка в размер на 0.03% от
платената част от цената на договора на ден, но не повече от 15% от платената
цена на имотите.
С Договор от 15.07.2022 г., сключен с нот.акт вх.рег. №
24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272 на АВп,
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД, представлявано от Управителя Н.Д.М.,
продава на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД,
представлявано от Управителя У.А.Б., следните самостоятелни обекти от
построената в ПИ с идентификатор 56784.523.511, находящ се в гр. Пловдив,
ул. „Димчо Дебелянов” № 6 , с площ от 200 кв.м., трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: високо застрояване
(над 15 м), сграда със слепен на завършеност груб строеж с идентификатор
56784.523.511.2 със застроена площ от 200 кв.м, брой етажи 7, с
предназначение: Сграда със смесено предназначение, с РЗП от 1566 кв.м
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.523.511.2.2;
7
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.523.511.2.16 и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.523.511.2.9 за сумата
от 915 328.44 лева, като към момента на сключването на договора е заплатена
част от продажната цена в размер на 869 562 лв, а остатъкът от 45 766.42 лв
Купувачът се задължава да заплати в десет дневен срок от предаването на
препис от Разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата.
С Договор за замяна от 22.03.2023 г., сключен с нот.акт вх.рег.№
8228/22.03.2023 г., акт № 154, том 23, дело № 4490/2023 г. на АВп,
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД, представлявано от Управителя Н.Д.М.,
прехвърля на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД,
представлявано от Управителя У.А.Б., следния самостоятелен обект от
построената в ПИ с идентификатор 56784.523.511, находящ се в гр. Пловдив,
ул. „Димчо Дебелянов” № 6 , с площ от 200 кв.м., трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: високо застрояване
(над 15 м), сграда със слепен на завършеност груб строеж с идентификатор
56784.523.511.2, със застроена площ от 200 кв.м, брой етажи 7, с
предназначение: Сграда със смесено предназначение, с РЗП от 1566 кв.м:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.523.511.2.11 с
предназначение склад, с площ 26.80 кв.м, ведно с 2.011% ид.части от общите
части на сградата. В замяна на така прехвърления имот „МОМО РИЪЛ
ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД, представлявано от Управителя
У.А.Б., прехвърля на „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД, представлявано от
Управителя Н.Д.М., правото на собственост върху следния самостоятелен
обект от построената в ПИ с идентификатор 56784.523.511, находящ се в гр.
Пловдив, ул. „Димчо Дебелянов” № 6 , с площ от 200 кв.м, трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
високо застрояване (над 15 м), сграда със слепен на завършеност груб строеж
с идентификатор 56784.523.511.2, със застроена площ от 200 кв.м, брой етажи
7, с предназначение: Сграда със смесено предназначение, с РЗП от 1566 кв.м:
самостоятелен обект 56784.523.511.2.16 с предназначение склад с площ от 18
кв.м.
За уравнение на стойността на заменените имоти „МОМО РИЪЛ
ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД, представлявано от Управителя
У.А.Б., дължи на „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД, представлявано от
Управителя Н.Д.М., сумата от 15 000 евро, която ще се заплати едновременно
с плащането на остатъка от продажната цена на обектите, предмет на
договора, сключен с нот.акт вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело
№ 14272 на АВп – в десет дневен срок от предаване на Купувача на препис от
издаденото от компетентните органи Разрешение за ползване на сградата.
Разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата е издадено
от Община Пловдив на 04.05.2023 г.
Основният спорен въпрос е налице ли е забава на Продавача при
изпълнение на задължението да предаде обектите на възложителя, за което
8
забавяне да отговаря.
Продавачът се е задължил за своя сметка да се въведе сградата в
експлоатация най-късно до 31.08.2022 г. и при неизпълнение на задължението
да предаде обектите на Купувача дължи заплащане на неустойка в размер на
0.03% на ден от платената част от цената по договора , но не повече от 15% от
платената част от обектите. Страните са уговорили, че предаването на
владението се удостоверява с писмен приемо-предавателен протокол /Раздел
V, т.1 от Предварителен договор от 09.05.2022 г./.
Позицията на ответника е, че изпълнението на това задължение е
препятствано от причина, за която той не отговоря.
По делото се установява, че извършващият наздор върху
строителството със Заповед 5/30.11.2021 г., вписана в Заповедната книга на
обекта, е разпоредил довършителните работи – мазилки и вътрешни замазки
да започнат след изпълнение на хидроизолацията, а от своя страна
хидроизолацията може да се извърши при влажност на основата от 6%. В тази
връзка следва да се измерва влажността на замазката два пъти седмично и да
се предоставят резултатите на строителния надзор и довършителните работи –
мазилки и вътрешни замазки да започнат да се извършват след изпълнението
на хидроизолацията.
Със Заповед 6/09.08.2022 г. се разрешава изпълнението на
хидроизолацията на откритите тераси.
Съгласно разпоредбата на чл.168, ал.4 ЗУТ законодателят е
предвидил императивно, че предписанията и заповедите на лицето,
упражняващо строителен надзор, вписани в Заповедната книга за обекта, са
задължителни за строителя, предприемача и техническия ръководител на
строежа.
От Писмо вх.№ 6567/19.02.2025 г., издадено от НИМХ – Филиал
Пловдив, се установява, че за периода м.12.2021 г. – м.08.2022 г.
средномечесечната температура е над нормата за всеки месец, количествата
валежи над нормата са за м.12.2021 г. със средномесечна влажност от 79%, за
м.02.2022 г. със средномесечна влажност от 71%, за м.04.2022 г. със
средномесечна влажност от 65%, за м.06.2021 г. със средномесечна влажност
от 67 %.
В хода на производството от страна на ответника не се ангажират
доказателства посочените климатични показатели в какъв аспект рефлектират
върху изпълнението на съответните СМР и това довело ли е до удължаване на
срока за изпълнение на СМР, поради което Съдът приема, че не се установява
климатичните условия за периода м.12.2021 г. – м.08.02.22 г. да са
предпоставка за забавянето на изпълнението на СМР.
Този извод на Съда не се променя дори и да се вземат предвид
показанията на св.С. и заключението на СТЕ с в.л. Х., тъй като по никакъв
начин не се изследва отразените в писмото климатични показатели в каква
9
степен са се отразили върху сроковете за изпълнение на отделните СМР.
Друг аргумент за неангажиране отговорността на ответника е
обстоятелството, че купувачът чрез Управителя си У.Б. несвоевременно е
подписал Акт обр.15 и това е довело до забавяне на издаването на Разрешение
за въвеждане в експлоатация.
Твърди се от ответника, че Акт обр.15 е изпратен на У.Б. като
управител на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД за
подпис на 24.10.2022 г. чрез електронната поща.
В подкрепа на това твърдение се представя електронно писмо,
изпратено от А.Д. на У.Б., в което се посочва, че се изпраща Акт обр.15, но към
така представеното електронно писмо освен изписаният текст, че се изпраща
Акт обр.15, не се ангажират доказателства да е прикрепено и сканирано копие
на съставения Акт обр.15 с указание за подписване, поради което Съдът
приема това обстоятелство за недоказано. В хода на производството
ответникът , при негова доказателствена тежест, не установява кога Акт
обр.15 е предоставен на У.Б. с указание същият да бъде подписан.
Установява се, че в Анекс 1/20.02.2022 г., който Съдът кредитира
като неоспорен от страните, се удостоверява, че към момента на сключването
на анекса /20.02.2022 г./ Акт обр.15 не е подписан от У.Б., като се посочва, че
купувачът „Момо Риъл Истейт Консултинг Груп“ ЕООД чрез Управителя си
У.Б. излага възражения относно височината на избеното помещение,
несъгласие с качеството на вратите – външни и вътрешни, начинът на
оформяне на фасадата и невъзможността да се направи проверка относно
изправността на дограмата на жилищния обект, тъй като дограмата е в
замърсено състояние.
В същия анекс продавачът признава посочените недостатъци и
поема задължение те да бъдат отстранени.
Съобразно разпоредбата на чл.7, ал.3, т.15 Наредба №
3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството
констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (част, етап
от него) обр.15 се съставя на основание чл.176, ал.1 ЗУТ от възложителя,
проектантите по всички части на проекта, строителя, лицето, упражняващо
строителен надзор, и от технически правоспособните физически лица към
него, упражнили строителен надзор по съответните части, или от техническия
ръководител за строежите от пета категория, като с този акт се извършва
предаването на строежа и строителната документация от строителя на
възложителя и актът трябва да съдържа и данните за неизвършени,
незавършени или недобре извършени работи, които до подаване на искане за
издаване на разрешение за ползване (удостоверение за въвеждане в
експлоатация) следва да бъдат отстранени, за което се съставя констативен
протокол.
Т.е., по своята същност Акт обр.15 установява годността за
10
приемане на строежа от инвеститора, като се отчита дали строежът е изпълнен
съобразно инвестиционния проект. В случая от Купувача се установява
несъответствие между изпълнението на строежа и инвестиционния проект,
който недостътк е отстранен чрез замяна на закупеното от ищеца складово
помещение с друга с Договор за замяна от 22.03.2023 г., като след
отстраняването на посочения недостатък на строителството Купувачът е
подписал Акт обр.15, както се заявява от ответника.
Съдът не споделя становището на ответника, че за периода
24.10.2022 г. – 20.03.2023 г. ищецът неоснователно не е подписвал Акт обр.15,
тъй като не се установява към 24.10.2022 г. Акт обр.15 да е предоставен на
ищеца за подпис, както и поради това, че към момента, в който се посочват
недостатъците на строителството и строителят поема ангажимент да ги
отстрани, ищецът подписва Акт обр.15.
Т.е., със сключването на Анекс 1/20.03.2023 г. е постигнато
условието на чл.7, ал.3, т.15 от Наредба №3/31.07.2003 г. за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството – при констатирани
недостатъци Акт обр.15 да се подпише и в констативен протокол да се
посочат недостатъците, като изпълнителят поеме задължение до издаването
на Разрешение за въвеждане в експлоатация недостатъците да бъдат
отстранени.
Предвид изложеното Съдът намира, че ответникът не е изпълнил
задължението си да предаде обектите в срок до 31.08.2022 г. и счита
възражението му, че забавата на изпълнението на задължението му до
31.08.2022 г. да предаде обектите се дължи на неправомерно поведение на
ищеца, изразяващо се в необосновано неподписване на Акт обр.15, за
неоснователно.
Доколкото ответникът не е изпълнил задължението си да предаде
обектите до 31.08.2022 г., Съдът намира, че следва да се ангажира
отговорността му за заплащане на неустойка.
По отношение на размера на неустойката:
Страните са уговорили, че изпълнителят дължи неустойка в
размер на 0.03% на ден върху изплатената част от стойността на обектите, но
не повече от 15% от изплатената част от стойността на обектите.
Разрешение за въвеждане в експлоатация е издадено на
04.05.2023 г., с което се счита, че изпълнителят може да пристъпи към
изпълнение на задължението си за предаване на обектите с приема-
предавателен протокол, както страните са уговорили в Предварителен договор
от 09.05.2022 г. В тежест на ответника е да установи изпълнението на
задължението за предаване на обектите, като в хода на производството в тази
насока доказателства не се ангажират.
Ищецът твърди, че ответникът е предал обектите след изрична
покана на 18.04.2024 г. и в тази връзка представя Уведомление и покана за
11
предаване на ключове и владение на имоти.
В т.9 от Предварителен договор от 09.05.2022 г. страните са
уговорили, че ответникът дължи заплащане на неустойка в случай, че не
предаде обектите на купувача до 31.08.2022 г. Безспорно е, че Разрешение за
въвеждане в експлоатация на сградата е издадено на 04.05.2023 г. В
обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че ответникът е предал
обектите на 18.04.2024 г., което обстоятелство не се оспорва от ответника и не
се ангажират доказателства от страна на ответника към кой момент
продавачът е изпълнил задължението си да предаде обектите на купувача.
Съдът не възприема като предаване на обектите изпращането на
Разрешение за въвеждане в експлоатация чрез електронната поща на У.Б.,
доколкото изрично страните са уговорили по какъв начин става
удостоверяването на изпълнението на това задължение – чрез писмен приемо-
предавателен протокол.
В тази връзка Съдът приема твърдението на ищеца, че обектите
са предадени на 18.04.2024 г. и поради това ответникът дължи неустойка за
периода 31.08.2022 г. – 18.04.2024 г. – 596 дни.
За периода от 596 дни размерът на неустойката при 0.03% върху
изплатената част от стойността на обектите 869 562 лв е 155 477.69 лв, което
надхвърля максимално уговорения размер на дължимата неустойка от 130 434
лв, изчислена като 15% от изплатената част от стойността на продадените
обекти 869 562 лв. Т.е., съгласно чл.9 от Предварителен договор от 09.05.2022
г. ответникът дължи по-малкия размер на неустойката, а именно 130 434 лв.
С исковата молба ищецът прави изявление за прихващане между
сумата 75 104 лв, която дължи на ответника като остатък от продажната цена
на закупените обекти и сумата 130 434 лв, представляваща дължима от
ответника неустойка за неизпълнение в срок на задължението да предаде
обектите на купувача, като остатъкът от дължимата неустойка е в размер на
55 330 лв, в който размер искът следва да се уважи, ведно с обезщетение за
забава от подаването на исковата молба – до окончателното изплащане.
По възражението за прихващане, направено от
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД:
От ответника е направено възражение за прихващане на
задължението на ответника за заплащане на неустойка със сумата от 11 374.33
лева, представляваща лихва за периода от 11.06.2023 г. до 22.07.2024 г. върху
сумата от 75 104 лв, представляваща неизплатен остатък от стойността на
продадените обекти, чрез погасяване на задължението до размера на
помалкото задължение.
С Договор от 15.07.2022 г., сключен с нот.акт вх.рег. №
24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272 на АВп страните са се
споразумели, като към момента на сключването на договора е заплатена част
от продажната цена в размер на 869 562 лв, а остатъкът от 45 766.42 лв
12
Купувачът се задължава да заплати в десет дневен срок от предаването на
препис от Разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата.
С Договор за замяна от 22.03.2023 г., сключен с нот.акт вх.рег.№
8228/22.03.2023 г., акт № 154, том 23, дело № 4490/2023 г. на АВп, като за
уравнение на стойността на заменените имоти „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ
КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД, представлявано от Управителя У.А.Б., дължи
на „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД, представлявано от Управителя Н.Д.М.,
сумата от 15 000 евро, която ще се заплати едновременно с плащането на
остатъка от продажната цена на обектите, предмет на договора, сключен с
нот.акт вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272 на АВп – в
десет дневен срок от предаване на Купувача на препис от издаденото от
компетентните органи Разрешение за ползване на сградата, като изрично се
предвижда, че страните приемат за коректно предаване на разрешението за
въвеждане в експлоатация чрез изпращането на сканирания документ на
електронната поща, предоставена от купувача.
Твърди се, че препис от издаденото Разрешение за въвеждане в
експлоатация е изпратен на У.Б. на 30.05.2023 г., като се приканва да изпълни
задължението си за заплащане на остатъка от продажната цена.
В тази връзка се представя електронно писмо, изпратено от А.Д.
на У.Б., в което се посочва, че се изпраща издаденото разрешение за въвеждане
в експлоатация и се очаква купувачът да изплати остатъка от продажната
цена, но към така представеното електронно писмо не се ангажират
доказателства освен изписаният текст, указващ темата на писмото, да е
прикрепено и сканирано копие на издаденото Разрешение за въвеждане в
експлоатация, поради което Съдът приема това обстоятелство за недоказано.
С оглед на горното Съдът приема, че ответникът , при негова
доказателствена тежест, не установява при условията на пълно и главно
доказаване, че на 30.05.2023 г. чрез електронната поща е изпратено на У.Б.
издаденото Разрешение за въвеждане в експлоатация, за да започне да тече
уговореният десетдневен срок за заплащане на остатъка от продажната цена. В
хода на производството ответникът не ангажира доказателства към кой
момент на У.Б., като управител на „МОМО РИЪЛ ЕСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ
ГРУП“ ЕООД, е предоставено издаденото Разрешение за въвеждане в
експлоатация, поради което и Съдът приема, че към 11.06.2023 г.
задължението за плащане на остатъка от продажната цена не е изискуемо и
поради това не се дължи лихва за забава от този момент.
В тази връзка Съдът счита възражението за прихващане на
дължимата от ответника „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД неустойка за
неизпълнение на задължението в срок до 31.08.2022 г. да бъдат изградени и
предадени обектите, предмет на Договор за продажба от 15.07.2022 г., със
задължението на „МОМО РИЪЛ ЕСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД да
заплати сумата 11 374.33 лв, представляваща обезщетение за забава за
периода 11.06.2023 г. – 22.07.2024 г. върху сумата от 75 104 лв,
13
представляваща остатък от продажната цена, за неоснователно и поради това
следва да бъде оставено без уважение.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК
ответникът следва да се осъди да заплати на ищеца направените по делото
разноски в размер на 6493.20 лв.
Мотивиран от горното, Съдът
РЕШИ:
Осъжда „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК *********,
Пловдив, ул."Гладстон" 9, ет.7, ап.29, да заплати на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ
КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, Пловдив, ул.“Булаир“ 17, чрез
процесуалния му представител адв.С., със съдебен адрес: ***:
- сумата 55 330 лв /петдесет и пет хиляди триста и тридесет лева/,
представляваща неустойка за неизпълнение на задължението на
„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД в срок до 31.08.2022 г. да изгради и предаде
обектите, предмет на Договор за продажба от 15.07.2022 г., сключен с нот.акт
вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272 на АВп, който
размер е определен след направено прихващане на сумата 130 434 лв /сто и
тридесет хиляди четиристотин тридесет и четири лева/, представляваща общо
дължимата от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК *********, за периода
31.08.2022 г. – 18.04.2024 г. неустойка за неизпълнение на задължението в срок
до 31.08.2022 г. да изгради и предаде обектите, предмет на Договор за
продажба от 15.07.2022 г., сключен с нот.акт вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт
№ 64, т.70, дело № 14272 на АВп, със сумата 75 104 лв /седемдесет и пет
хиляди сто и четили лева/, представляваща дължимия от „МОМО РИЪЛ
ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, остатък от
продажната цена на обектите, предмет на Договор за продажба от 15.07.2022
г., сключен с нот.акт вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело №
14272 на АВп и Договор за замяна от 22.03.2023 г., сключен с нот.акт вх.рег.№
8228/22.03.2023 г., акт № 154, том 23, дело № 4490/2023 г. на АВп, ведно с
обезщетение за забава от подаването на исковата молба – 26.06.2024 г. до
окончателното изплащане;
-сумата 6493.20 лв /шест хиляди четиристотин деветдесет и три
лева и 20 ст/ разноски по делото
Оставя без уважение направеното от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“
ЕООД, ЕИК *********, възражение за прихващане на дължимата неустойка за
неизпълнение на задължението в срок до 31.08.2022 г. да изгради и предаде
обектите, предмет на Договор за продажба от 15.07.2022 г., сключен с нот.акт
вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272 на АВп, със сумата
11 347.33 лв /единадесет хиляди триста четиридесет и седем лева и 33 ст/,
14
представляваща обезщетение за забава за периода 11.06.2023 г. – 22.07.2024 г.
върху сумата 75 104 лв, съставляваща дължим от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ
КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, остатък от продажната цена на
обектите, предмет на Договор за продажба от 15.07.2022 г., сключен с нот.акт
вх.рег. № 24528/15.07.2022 г., акт № 64, т.70 и Договор за замяна от 22.03.2023
г., сключен с нот.акт вх.рег.№ 8228/22.03.2023 г., акт № 154, том 23, дело №
4490/2023 г. на АВп
Решението може да се обжалва пред Апелативен съд – Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страните
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
15