Р Е Ш
Е Н И
Е
Гр. София 11.03.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на тринадесети февруари две хиляди и двадесета
година в състав:
Съдия: Свилен Станчев
като разгледа докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 6665
по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид:
Предявен
е
иск с правно основание
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Ищцата
Н.В.З. излага, че на 31.03.2017 г. сключила с ответника Л.Н.И. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот: поземлен имот в гр. София община
Столична, район „Триадица“ местност „Кръстова вада“,
с плащ 950 кв. м, съставляващ ПИ № 9, нанесен в кадастрален лист № 570, за който
е отреден поземлен имот с идентификатор 68134.1007.92 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, с адрес на имота: гр. София община Столична, район
„Триадица“ местност „Кръстова вада“ ул. Манфред Вьорнер, трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско
застрояване /до 10 м/, номер по предходния план 216, съседи: 68134.1007.91,
68134.1007.9368134.1007.76, 68134.1007.1045, за сумата от 9800 лева. Ищцата
твърди, че е заплатила на ответника сума от 7000 лева, с уговорката за
доплащане на уговорената цена след сключване на окончателния договор. Страните
се договорили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт на
04.12.2017 г. Ищцата твърди, че на уговорената дата ответникът не се явил при
нотариуса, за което бил съставен протокол.
На
основание изложеното, ищцата прави искане до съда да обяви за окончателен
предварителния договор за покупко-продажба на описания недвижим имот.
Ответникът
Л.Н.И. с молба от 17.09.2019 г. и декларация с нотариална заверка на подписа
прави изявление за признаване на предявения иск.
По
делото е конституиран А.И.Ц. като трето лице помагач на страната на ответника. Третото
лице помагач оспорва иска с възражения за придобиване на имота от него и за
нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в
очевидна липса на еквивалентност на престациите по
предварителния договор.
Искът
с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е процесуално допустим. Собствеността на
ответника върху имота – предмет на предварителния договор, е въпрос от значение
за основателността на иска по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, по аргумент от чл. 363 от ГПК, който задължава съда при разглеждане на делото да извърши проверка дали отчуждителят е собственик на имота.
Съдът
няма основание да приложи чл. 237 от ГПК за постановяване на решение при
признание на иска. Разпоредбата за постановяване на решение при признание на
иска се дерогира от правилата на особеното
производство за сключване на окончателен договор, задължаващи съда да извърши
проверка на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота.
Като
разгледа спора по същество, съдът съобрази следното:
По
делото е установено, че между ответника Л.Н.И. като продавач и ищцата Н.В.З. като
купувач е бил сключен предварителен договор на 31.03.2017 г. за
покупко-продажба на следния недвижим имот: поземлен имот с площ 950 кв. м,
съставляващ ПИ № 9, нанесен в кадастрален лист № 570, за който е отреден
поземлен имот с идентификатор 68134.1007.92, находящ
се в гр. София, общ. Столична, обл. София /столица/,
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД
18-108/13.12.2016 г. на изпълнителния доректор на
АГКК, адрес на поземления имот: гр. София р-н Триадица кв. Кръстова
вада, ул. Манфред Вьорнер,
площ 950 кв. м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско засторяване /до 10 м/, стар
идентификатор: няма, номер по предходния план: 216, съседи: 68134.1007.91,
68134.1007.93, 68134.1007.76, 68134.1007.1405. Уговорена била продажна цена от
9800 лева. В предварителния договор страните уговорили клауза за сключване на
окончателен договор до 04.12.2017 г. Собствеността на ответника Л.Н.И. при
сключването на договора се установява от нотариален акт № 81 том ІІ рег. №
11505, дело № 224/2017 г. от 11.10.2017 г. на нотариус В.М., вписан в Службата
по вписванията с вх. рег. № 66838, акт №
115 том СLI дело № 47983/2017 г. Към делото е приложен протокол от 04.12.2017 г.,
съставен от нотариус И. Н., в който е констатирано, че ответникът Л.Н.И. като
продавач по предварителния договор, не се е явил за сключване на окончателен
договор.
Третото
лице помагач А.И.Ц. излага, че е придобил процесния
имот с покупнко-продажба от ответника Л.Н.И.. За
установяване на претендираното от него право на
собственост представя нотариален акт за покупко-продажба № 200 том І рег. №
6755 дело № 183/2018 г. от 10.09.2018 г. на нотариус К.Б., вписан в Службата по
вписванията с вх. рег. № 59200 акт 87 том CXXXV, дело № 42577 от 10.09.2018 г.
По
делото е назначена и изготвена съдебно-техническа експертиза, според която
пазарната оценка на имота е в размер на данъчната му оценка, или 52 235
лева.
Така
установените обстоятелства обуславят следните фактически и правни изводи на първоинстаницонния съд:
Безспорно
е установено, че ответникът Л.Н.И., който е продавач по предварителния договор,
е бил собственик на имота по силата на давностно
владение, към дата 11.10.2017 г. С представения нотариален акт за собственост
по силата на давностно владение (л. 4) следва да се
счита доказана собствеността на ответника – продавач по предварителния договор,
към датата на вписване на исковата молба 18.07.2018 г. Последващото
разпореждане с имота от третото лице помагач А.И.Ц. като купувач и като
представител на ответника продавач, направено с НА № 200 том І рег. № 6755 дело
№ 183/2018 г. от 10.09.2018 г. е непротивопоставимо
на ищцата, тъй като е след вписването на исковата молба, с която е предявен
искът по чл .19 ал. 3 от ЗЗД.
В
производството за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът
следва да извърши проверка и на действителността на неговите клаузи. Третото
лице помагач с искането за встъпване е направил възражение за привидност на
предварителния договор, като е представил декларация на ответника с изявление
за привидност на договора. В съдебно заседание е направил и възражение за
нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, предвид уговорената в
предварителния договор продажна цена на имота.
Съдът
намира, че твърдението на третото лице помагач за привидност на договора не е
доказано. Изявление в този смисъл се съдържа единствено в цитираната
декларация, изхождаща от ответника (л. 80) и не се подкрепя от други
доказателства по делото. Цитираната декларация е документ, с който ответникът
извънсъдебно заявява наличие на изгодни за него обстоятелства. Поради това, не
следва този документ да се кредитира като доказателство за привидност, още
повече, че такова твърдение не се поддържа от самия ответник.
Основателно
е обаче възражението на третото лице помагач за нищожност на предварителния
договор поради уговорена в противоречие с добрите нрави необосновано ниска
продажна цена. Вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза е
определил пазарната стойност на процесния имот в
размер на 52 235 лева. Уговорената продажна цена в предварителния договор
е 9800 лева, повече от пет пъти по-ниска от пазарната стойност на имота. Налице
е очевидна неравностойност на престациите, която в
случая е в степен, означаваща практическа липса на престация.
Това обуславя извод за противоречие на уговорената в предварителния договор
цена с добрите нрави и е основание за нищожност на договора.
Нищожността
на предварителния договор е пречка за обявяването му за окончателен, поради
което предявеният иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД следва да се
отхвърли.
Мотивиран
от горното, съдът
Р
Е Ш И:
Отхвърля
предявения от Н.В.З. ЕГН **********, адрес: *** срещу Л.Н.И. ЕГН **********,
адрес: *** иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 31.03.2017 г. между Л.Н.И. като
продавач и Н.В.З. като купувач, за покупко-продажба на недвижим имот: поземлен
имот в гр. София община Столична, район „Триадица“ местност „Кръстова вада“, с плащ 950 кв. м, съставляващ ПИ № 9,
нанесен в кадастрален лист № 570, за който е отреден поземлен имот с
идентификатор 68134.1007.92 по кадастрална карта и кадастрални регистри, с адрес
на имота: гр. София община Столична, район „Триадица“ местност „Кръстова вада“ ул. Манфред Вьорнер, трайон предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване /до 10
м/, номер по предходния план 216, съседи: 68134.1007.91,
68134.1007.9368134.1007.76, 68134.1007.1045, на продажна цена от 9800 лева.
Разноски не се присъждат.
Делото е разгледано при участие на А.И.Ц.
като трето лице помагач на страната на ответника Л.Н.И..
Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: