№ 519
гр. Русе, 26.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Елена Ив. Балджиева
при участието на секретаря Теодора Ив. Петрова
като разгледа докладваното от Елена Ив. Балджиева Гражданско дело №
20214520105973 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.
Ищците А. Е. Р. и С. С. С. -Р. твърдят, че са собственици на Апартамент № 25,
находящ се в гр. Р., ул. С.к. № ., вх. ., ет. ., със застроена площ 35.15 кв. м., видно от
нотариален акт № 1, том VI, дело № 1035 от 2019 г. СВ Русе. Апартаментът бил
придобит в СИО по време на гражданския им брак. Двамата, като съпрузи, решили да
отдадат апартамента под наем. Сключили нотариално заверен договор за наем на
18.03.2019 г. под № 2774/18.03.2019 г. при нотариус А. Ф. в гр. Русе с наемател Б. Б. М.
за наем в размер на 250 лв. месечно. Наемът бил заплащан от Б. М., чрез преводи.
Заплащането спряло и не им бил заплатен наем за три месеца – март, април и май 2021
г. на обща стойност 750 лв. и без да са предупредени ответника напуснал апартамента
на 26.05.2021 г., а ключовете им били върнати по-късно на 18.06.2021 година.
Ответникът бил оставил множество неплатени битови сметки, за спиране ел. ток
и студена вода, такси за вход: 1.Неплатена ел. енергия: в размер на 169.49 лв. за
периода от 22.02.2021г. до 22.03.2021 г.; 148.39 лв. за периода от 23.03.2021г. до
22.04.2021 г.; 80.44 лв. за периода от 23.04.2021г. до 22.05.2021 г.; 19.00 лв. за
възстановяване ел.захранването; 1.13 лв. неустойка заплатени от ищците на 28.06.2021
г. ;2. За неплатена ползвана от ответника студена вода са получили предупреждение на
23.06.2021 г. от ВиК ООД Русе, че водоподаването на партидата на апартамент №
15143 е преустановено за неплатени 3 броя фактури за периода от 1.04. до 1.06.2021 г.
на стойност 105.21 лв. Ищците го заплатили на 28.06.2021 г. Тези суми били отчитани
като служебни кубици студена вода, поради това, че ответникът не е отварял, за да
1
бъде реално отчетена водата. Ищците заплатили още две изравнителни сметки в
размер на 29.44 лв. за периода 10.05.2021г. до 3.06.2021 г. и 256.09 лв. за периода
03.06.2021г. до 2.07.2021 г.; 3.Ответникът дължал и сумата от 43.80 лв. за неплатени
такси за ползването на входа, за което са представили квитанция № 195/28.06.2021 г.
Поясняват, че са заплатили обща сума 56.80 лв., но те като собственици са дължали за
жилището 13 лв. за ремонт, които приспадали и за ответника оставала дължима сума от
43.80 лева. Всички заплатени от тях суми за битови разходи на ответника 809.29 лв.,
неполучения от тях наем 750 лв. и сумата 43.80 лв. такса за входа са в общо размер на
1602.09 лева.
С оглед посоченото ищците А. Е. Р. и С. С. С. -Р. молят съда да осъди Б. Б. М. да
им заплати сумите, както следва: 750.00 лв. – незаплатен наем за три месеца – март,
април и май 2021 г.; ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане; 418.45лева – незаплатената
използвана ел.енергия, вкл. и такса за възстановяване на ел.захранването и неустойка,
ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане; 390.84 лв. – незаплатена изразходвана от ответника
студена вода към ВиК ООД Русе, ведно със законната лихва върху тази сума от датата
на предявяване на иска до окончателното изплащане и 43.80 лева – неплатени такси
за ползването на входа, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане . Претендират и направените по
делото разноски.
В срока за отговор на исковата молба е депозиран отговор от ответника Б. Б. М.
е депозирал отговор на исковата молба, в който навежда доводи за допустимост и
частична основателност на претенциите.
С оглед на установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Видно от представения договор за наем /л. 8 от делото/, страните са се
споразумели ищците да отдадат под наем на ответника имот, находящ се в гр. Русе, ул.
Студен кладенец № 31, вх. 1, ет. 3, със застроена площ 35.15 кв. м., видно от
нотариален акт № 1, том VI, дело № 1035 от 2019 г. СВ Русе, срещу заплащането на
месечен наем от 250,00 лв., ккато наемната цена се заплаща за текущия месец 5-то
число на същия. /чл.2, т.1 и 2 от договора/. Договорът е сключен на 18.03.2019г. за
срок от 1 година, като е предвидено, че ако след изтичане на наемния срок наемателя
продължи да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя,
договорът се счита за продължен като договор за наем за неопределен срок. – чл. 1, т.2
и чл.2, т.3. Съгласно чл.3 от договора наемателят е длъжен да заплаща всички разходи,
включително дължимите такси, свързани с обикновеното ползване на имота и
инвентара в него, всички разходи за обикновени текущи ремонти и поправки.
В чл.7 от договора за наем страните са предвидили възможностите за
прекратяване на договорната връзка, както следва – по взаимно съгласие на страните,
изразено в писмена форма и преди изтичане на уговориния срок, с едностранно
писмено предизвестие от всяка една от страните в 1-месечен срок и при неплащане на
2
една наемна месечна вноска от наемателя , с отправено 1-месечно предизвестие от
наемодателя.
Посоченият договор е частен диспозитивен документ, на който е даден вид да е
подписан от страните. При липса на доказателства установяващи неавтентичността му,
документът обвързва ответника и съставлява доказателство, че изявленията, които се
съдържат в договора, са направени от него - чл. 180 ГПК.. Следователно се установява
валидно сключен писмен договор за наем, като не се спори по делото, а и липсват
доказателства и твърдения за обратното, че ищците са изпълнили задължението си по
чл. 230, ал. 1 ЗЗД, като са предали на ответника обекта, предмет на договора за наем,
съответно се установява, че в качеството си на наемател, ответника е ползвал
жилището при определени условия, приети от него, което го задължава да поеме за
своя сметка разходите по ползването на предоставената жилищна площ и съответните
консумативни разноски.
Неотносимо за конкретния спор е обстоятелството дали ответника фактически е
напуснал имота през месец май 2021г. (и двете страни нямат спор относно
обстоятелството че на 25.05.2021г. ответника е напуснал апартамента), тъй като
съгласно горепосочения чл.7 от договора възможността за всяка една от страните да
прекрати договора изисква отправяне на 1 - месечно писмено предизвестие до другата,
която клауза преповтаря чл. 238 ЗЗД, според която ако договорът за наем е без
определен срок, в какъвто се епревърнал процесния наемен договор след 18.03.2020г.,
всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести писмено другата един
месец по-рано. Доколкото обаче, липсва писмено предизвестие в тази насока - в
какъвто смисъл са договорените между страните клаузи – чл.7, както и разпоредбата на
закона - чл. 238 ЗЗД, или каквито и да било писмени данни някоя от страните да се е
възползвала от другите две предвидени в договора възможности за неговото
прекратяване /по взаимно съгласие на страните или при неплащане на наемна вноска
от наемателя/ и при липсата на други писмени доказателства, съдът намира, че
наемното правоотношение между страните следва да се счита прекратено поради
неплащане на наемна вноска от наемателя, с едностранно предизвестие от страна на
наемодателя, считано от подаване на исковата молба - 01.11.2021 г., и до тогава
наемното правоотношение е съществувало, вкл. и произтичащите от него задължения
на страните – разходи, консумативи и т.н., без значение дали наемателят фактически е
ползвал жилището. Въз основа на представените по делото квитанции за платени
консумативи за ел.енергия, ВиК и такси за вход, съдът приема за установено, че
размерът на задължението за консумативи за имота е както следва: сумата от 418.45
лева - неплатена ел. енергия: 169.49 лв. за периода от 22.02.2021г. до 22.03.2021 г.;
148.39 лв. за периода от 23.03.2021г. до 22.04.2021 г.; 80.44 лв. за периода от
23.04.2021г. до 22.05.2021 г.; 19.00 лв. за възстановяване ел.захранването; 1.13 лв.
неустойка ; сумата от 390.84 лева - неплатена ползвана от ответника студена вода по 3
броя фактури за периода от 01.04.2021г. до 01.06.2021 г. на стойност 105.21 лв.; две
изравнителни сметки в размер на 29.44 лв. за периода 10.05.2021г. до 03.06.2021 г. и
256.09 лв. за периода 03.06.2021г. до 02.07.2021 г. , както и сумата от 43.80 лв. -
неплатени такси за ползването на входа за периода от м.01.2021г. до м.06.2021г. Върху
посочените суми се дължи законна лихва, считано от датата на завеждане на стоящия
иск до окончателното изплащане на сумите.
Без съществено значение за изхода на спора е дали е уговорено наемателят лично
да заплаща на съответния доставчик на обществени и битови услуги дължимите
консумативни разноски за жилището или е съществувала уговорка между страните
наемателят да заплаща тези разноски направо на наемодателя. Това е така,
защото неплащането на свързани с ползването на вещта разходи поражда отговорност
и съответно вреда за ищеца в качеството му на наемодател-собственик, която е страна
3
по правоотношението с предприятията, предоставящи посочените услуги, а и в
конкретния случай искът във връзка с консумативните разноски е предявен за
обезщетение за вреди от неизпълнение на договорно задължение - чл. 232, ал. 2, пр.
второ ЗЗД, а не - като сума, с която ответникът се е обогатил без правно основание. По
делото липсват доказателства за плащания от ответника /било лично на съответния
доставчик или направо на наемодателя/ за исковия период, при негова док. тежест,
което плащане от ответника е следвало да бъде удостоверено с отбелязване върху
съответните платежни документи или същите да бъдат на негово разположение като
разписка, каквато възможност предвижда чл. 77, ал. 1 ЗЗД. Напротив – самия ответник
не разполага с тези документи, тъй като се намират у ищците и са представени от тях,
което обоснова извода, че задължението не е платено от длъжника-ответник – арг. от
чл. 109 ЗЗД. В тази връзка, ирелевантно е обстоятелството дали дължимите суми за
консумативи са заплатени или – не от наемодателя, както и дали ако бяха платени от
наемателя направо на наемодателя, последния ще ги плати на съответният обществен
доставчик, след като нито е доказано направено от страна на ответника плащане на
консумативите, нито, че фактически е извършено плащане на ищеца-наемодател.
Важно в процесния случай е, че по силата на наемния договор, задължението за
плащане на консумативните разходи за наетия имот и за периода на ползването му е на
ответника-наемател и то към наемодателя, защото въпросите за разходите по
жилището касаят единствено отношенията наемодател-наемател. Единствено ако
наемателят заплати лично на съответния доставчик или направо на наемодателя
консумативните разходи, той би се освободил от задължението, за което обаче липсват
доказателства. Неизпълнението на задължението да се платят консумативните разноски
за исковия период е основание за отговорността на неизправния наемател. Ето защо,
исковете са основателни за пратендирания период и размери.
Следва да бъде установено и че ответника дължи законна лихва върху
неизплатената сума за главниците, считано от деня на завеждане на исковата молба до
окончателното изплащане.
Възражението за прихващане със сумата от 150.00 лв., представляваща стойност
на ремонт на бойлера в размер на 100.00 лева в наетия апартамент и 50.00 лева за
смяна на всички контакти и електрически ключове в наетите помещения, съдът
намира, че е неоснователно и не следва да се взема предвид от съда при постановяване
на решението си. Видно от приетия като доказателство по делото договор за наем,
страните подробно и изрично са регламентирали отношенията помежду си във връзка с
обикновените текущи ремонти и поправки в отдадения под наем апартамент – чл.3,
т.2, както и вътрешни реконструкции и преустройства - чл.4, т.2, каквито се явяват
описаните ремонти.
От ищците се твърди, че ответника не е заплатил дължимия наем за месеците:
март, април и май 2021 г. – 3 х 250 лева, общо 750.00 лева. Съгласно чл.1, т.1 при
подписване на договора наемателя заплаща депозит в размер на 250.00 лева.
Ответникът, чиято е доказателствената тежест, представя доказателства за платена
наемна цена за процесния имот – вносна бележка от 22.03.2021г. за сумата от 500.00
лева и видно от представената по делото разпечатка на движението по сметка на
ищцата за периода от 01.01.2021г. до 31.07.2021г. , на 05.04.2021г. ответника е превел
сумата от 250.00 лева. В тази връзка, показанията на ангажираната от ищците
свидетелка в частта им за установяване на твърдението им, че процесните суми за наем
не са заплатени за месеците март, април и май 2021г. реално от ответника са
недопустими съгласно чл. 164, ал.1, т. 4 ГПК като същевременно липсва изрично
съгласие на противната страна за изслушването им съгласно чл. 164, ал. 2 във връзка с
ал. 1, т. 4 ГПК – напротив ответника изрично възразява за това /становище на л. 70 от
делото/, поради което съдът не ги обсъжда при изграждане на своите изводи. С оглед
4
на това следва да се приеме за доказано, че ответникът е заплатил наемна цена за
месеците –януари, февруари и март 2021г., като не е изпълнил задължението си, по чл.
232, ал.2, пр. 1 ЗЗД, а именно да заплати наемната цена за месеците април и май 2021г.,
т.е. в размер на 500.00 лева. В тази връзка, ответникът прави възражение за
прихващане на дължимите суми с внесения от него депозит в размер на 250 лв., което
възражение е основателно, предвид което съдът следва да прихване дължимата сума с
внесения от ответника депозит, в размер на 250 лв., при подписване на договора. Или
след извършено прихващане, се установява, че за м. април 2021г. ответникът не дължи
наемна цена. Дължима остава наемната цена за м. май 2021г., в размер на 250.00 лв.
И двете страни по делото са претендирали разноски, съобразно представени по
делото списъци по чл.80 от ГПК.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК в тежест на ответника следва да присъдят
направените от ищците разноски съразмерно уважената част от иска в размер на 387.33
лева.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в тежест на ищците следва да се присъдят
направените от ответника разноски, съразмерно отхвърлената част от иска в размер на
131.08 лева.
По компенсация ответникът следва да заплати на ищците сумата от 256.25 лв.-
разноски по компенсация.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Б. Б. М., ЕГН:**********, от гр.Р., ж.к.”Д. -.”, ул.“Ц. Ц.“, бл.. да
заплати на А. Е. Р., ЕГН:********** и С. С. С. -Р., ЕГН **********, с адрес: гр. Р.,
ул.„Л. п.” №., вх.., ет.., ап.., сумата от: 1/ на осн. чл. 232, ал. 2, пр. второ ЗЗД 390.84
лева - дължима от ответника, но заплатена от ищците консумативни разходи за
студена вода по 3 броя фактури за периода от 01.04.2021г. до 01.06.2021 г. на стойност
105.21 лв.; 2 изравнителни сметки в размер на 29.44 лв. за периода 10.05.2021г. до
03.06.2021 г. и 256.09 лв. за периода 03.06.2021г. до 02.07.2021 г.; 2/ на осн. чл. 232, ал.
2, пр. второ ЗЗД 418.45 лева - дължими от ответника, но заплатени от ищците
консумативни разходи за неплатена ел. енергия: 169.49 лв. за периода от 22.02.2021г.
до 22.03.2021 г.; 148.39 лв. за периода от 23.03.2021г. до 22.04.2021 г.; 80.44 лв. за
периода от 23.04.2021г. до 22.05.2021 г.; 19.00 лв. за възстановяване ел.захранването;
1.13 лв. неустойка; 3./ на осн. чл. 232, ал. 2, пр. второ ЗЗД 43.80 лева - дължими от
ответника, но заплатени от ищците консумативни разходи, представляващи такси за
ползването на входа за периода от м.01.2021г. до м.06.2021г. за ползването по договор
от 18.03.2019 г. за наем на имот, находящ се в гр. Р., ул. С.к. № ., вх. ., ет. ., ведно със
законната лихва върху главниците от датата на предявяване на иска -01.11.2021г. до
окончателното имизплащане, както и сумата от 250.00 лева представляваща
неизплатена вноска по договор за наем от 18.03.2019г., ведно със законната лихва
върху сумата от датата на предявяване на иска -01.11.2021г. до окончателното им
изплащане, както и 256.25 лева, представляващи разноски по делото по компенсация.
ОТХВЪРЛЯ исковете на А. Е. Р., ЕГН:********** и С. С. С. -Р., ЕГН
**********, с адрес: гр. Р., ул.„Л. п.” №., вх.., ет.., ап.. против Б. Б. М.,
ЕГН:**********, от гр.Р., ж.к.”Д. -.”, ул.“Ц. Ц.“, бл.. за заплащане на сумата от 250.00
лв. до 750.00лв.- незаплатена наемна цена за нает недвижим по договор за наем от
5
18.03.2019г. за периода м.03.2021 – м.04.2021г. вкл.
Решението може да се обжалва пред Русенски окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
6