Р Е Ш Е Н И Е № 471
Гр.Враца,03.12.2010 година
Врачанският окръжен съд,гражданска
колегия,в открито заседание на 04.11.2010 година,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ПЕНКА Петрова
При
участие на секретаря Л.Г.,като разгледа докладваното от съдия Пенка Петрова ***
по описа за 2009 година,за да се произнесе взе предвид следното:
В.Г.С. ***,чрез процесуалния си
представител адв.Б.Р.,е предявил при условията на обективно съединяване искове
с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД – за обявяване за окончателни на два
предварителни договора за покупко-продажба на недвижими имоти против „Д. – **”
– ООД гр.В.,с уточнено в хода на делото
наименование – „Д. – ** – 93” ООД гр.В..
Ответникът чрез процесуалния си
представител адв.Ю.Г. оспорва исковете.Поддържа,че представляваното от него
дружество никога не е сключвало предварителни договори с ищеца,нито последният
е превеждал някакви суми във връзка с такива договори.В хода на делото
представителят на дружеството по закон и негов управител е ангажирал различно
становище.
Исковете са с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД.
Събрани са писмени и гласни
доказателства.Назначена е и изслушана специализирана експертиза.
С оглед събраните по делото доказателства
съдът приема за установено следното:Поддържа се в исковата молба,че страните
сключили два предварителни договора за покупко-продажба на апартамент и
магазин,находящи се в гр.В.,срещу заплащане на определени цени,конкретизирани в
договорите,от които ищецът изплатил общо 42100 евро,но на определена в
договорите дата продавачът по двата договора не се явил при нотариус за
изповядане сделките по нотариален ред,което било причина ищецът да потърси
правата си по съдебен ред.Според изложеното в исковата молба ищецът се явявал
изправна страна по договора,тъй като остатъкът от уговорената цена по
договорите той не бил платил,тъй като и двата обекта били с недостатъци,които
съществено намалявали цената им,с оглед на което той – ищецът бил направил
отбив от цената.Такова възражение ищецът е направил и с исковата молба,и в хода
на делото,което не е прието от съда за разглеждане като процесуално
недопустимо,с оглед на което е отхвърлено и искането на ищеца за назначаване на
специализирана експертиза за оценка на недостатъците на обектите на
предварителните договори.С исковата молба са представени и двата предварителни
договора,сключени на 16.01.2007г.Първият/стр.6 от делото на районния съд/ касае
покупко-продажба на апартамент.Отразено е,че същият се сключва в офиса на
ответника между ищеца и С.П.,в качеството и на управител на ответника.Договорът
се сключва за покупко-продажба на апартамент № * от 88,68 кв.м. и мазе № 6 от
6,04 кв.м. по одобрен архитектурен проект на триетажна жилищна
кооперация,находяща се в упи ХХІ,кв.278,ЦГЧ,в която квадратура не са включени
общите части/чл.1/.В чл.2 от договора е уговорена цената – 360 евро на кв.м. с
ДДС или 34099 евро,при равностойност на 1 евро – 1,95 лв.,която следва да бъде
изплатена на два транша:първо плащане 26500 евро и второ – доплащане на 7599
евро и стойността на общите части – при изповядане на сделката.В чл.3 е
договорено,че страните следва да се явят в нотариата в срок до
30.12.2007г.Договорът е подписан от ищеца за купувач и лицето С.П. за продавач,като върху нейния
подпис е положен и печата на ответника.На стр.9 от делото на районния съд е
представен втория договор,който е с идентично съдържание като първия,с тази
разлика,че касае магазин и друга цена.Предмет на този договор е магазин № 4 от
34,29 кв.м.от одобрения проект на същата триетажна жилищна сграда.Договорената
цена е 380 евро на кв.м.с ДДС или 13030 евро,платима също на два транша – първи
– 6000 евро и втори – доплащане на 7030 евро и стойността на общите части – при
изповядане сделката по нотариален ред.На гърба на този договор представляващата
ответника към момента на сключване на договорите С.П. се е подписала,че на
22.08.2007г.е получила от ищеца 2000 евро,а на 27.06.2008г. – 7600 евро.С
исковата молба е представен и нот.акт № 75,н.д.№ 913/2006г.на нотариус В.В.,с
район на действие РС-Враца,рег.№ 338,от който е видно,че ответникът е
собственик на имотите,предмет на предварителните договори. От изявленията на
процесуалния представител на ищеца в с.з.на 22.04.2010г.всъщност се
установява,че ответникът не желаел да прехвърли имотите по нот.ред,тъй като
ищецът не бил превел цялата договорена сума,а това той не бил сторил поради
недостатъците на продаваемите имоти,с оглед на което ищецът претендирал отбив
от уговорената цена,с което ответникът не бил съгласен.Във връзка с доказателствени
искания от страна на ищеца,по делото са изискани и приложени писмени
доказателства от НАП Враца.Приложен е протокол № 1000812/16.02.2010г.на ТД на
НАП В.Търново,ИРМ Враца за извършена проверка на ответника по сигнал на бащата
на ищеца,от констатациите по който се установява,че за внесените от ищеца суми
са издадени от ответника 10 бр.фактури на обща стойност 76000 лева,които са
осчетоводени и фактурите – отразени в дневниците за продажби на дружеството,с
начислен ДДС.Приложен е изпратения от същото поделение доклад на инспектор по
приходите във връзка с извършената проверка,който е в същия смисъл като цитирания
по горе протокол.Управителят на ответника към настоящия момент е изслушан в
с.з.на основание чл.176 ГПК.Същият заявява,че предварителните договори са
сключени между страните по делото и ответникът като продавач до настоящия
момент не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността по нотариален
ред,тъй като ищецът не бил внесъл в касата на дружеството цялата уговорена
цена,и отказвал да я довнесе като правел възражения за отбив от цената,с което
възражение дружеството-продавач не било съгласно.Според изявленията на
управителя,дружеството има готовност да прехвърли собствеността по нот.ред след
изпълнение задълженията на ищеца за внасяне на остатъка от цената,тъй като
разполага с документ за собственост,данъчна оценка и за кооперацията/триетажната
жилищна сграда/ има издаден акт 16 и удостоверение за ползуване.По делото са
събирани и гласни докадателства.Като свидетел е изслушана С.К.,представляваща
дружеството към момента на сключване на предварителните договори,подписала
същите и съпруга на настоящия управител.Според свидетелката тя е сключила и
подписала предварителните договори от името и за сметка на ответника като негов
представител по закон.Според свидетелката за всички внесени от ищеца суми са
издадени фактури.От показанията на свидетелката и от останалите доказателства,събрани
по делото се установява,че всъщност предварителните договори са сключени преди
триетажната кооперация да бъде построена – когато са били готови само
архитектурните проекти.Към настоящия момент кооперацията е построена,има
приемателен протокол обр.16 и разрешение за ползуване.По делото е назначена и
изслушана и специализирана техническа експертиза,неоспорена от страните,която
се възприема и от съда като компетентна и обективна.Вещото лице е дало
заключение за квадратурата на обектите,предмет на предварителните
договори,припадащите се идеални части към съответните обекти от общите части на
сградата и отстъпеното право на строеж,стойността на общите части,данъчните
оценки на съответните обекти и платените суми по сключените договори и остатъка
за доплащане по всеки от тях,включително и за припадащите се части от общите
части на сградата и отстъпеното право на строеж.
При така изяснената фактическа обстановка
съдът намира предявените искове за доказани по основание.Сключените
предварителни договори следва да се обявят за окончателни.Същите са сключени в
предписаната от закона форма – писмена/чл.19 ал.1 ЗЗД/ и съдържат уговорки
относно съществените условия на окончателния договор – цена и предмет.Безспорно
е установено от доказателствата по делото,че продавачът – ответник е собственик
на продаваемите имоти както към момента на сключване на предварителните
договори,така и към настоящия момент.Налице са всички предпоставки за
прехвърляне имотите по нотариален ред.Няма пречка предварителния договор да
бъде сключен под условие,както е в конкретния случай – да бъде обявен за
окончателен след построяването му.Решението,което ще замести нотариалния акт за
прехвърляне на имотите ще възпроизведе действие обаче след като ищецът изпълни
задължението си да дозаплати по сметка на ответника-продавач оставащите суми до
договорената цена,включително и сумите за припадащите се идеални части от
общите части на сграда и отстъпеното право на строеж.По първия договор,касаещ
апартамент № *,ведно с мазе № 6 и припадащите се идеални части от общите части
на сградата и отстъпеното право на строеж договорената цена е 34099
евро.Съгласно заключението на вещото лице припадащите се идеални части от
общите части възлизат на 16,10 кв.м.,а
от правото на строеж – на 20,696 кв.м.Стойността на припадащите се идеални
части от общите части на сградата,предвид разпоредбата на чл.2 б.”б” от
договора възлиза на 5796 евро.Или общо цената на продаваемите обекти по този
договор възлиза на 39895 евро.Според заключението на вещото лице,дадено след
извършена проверка при ответника по този договор ищецът е заплатил от дължимата
цена общо 34100 евро.Остават за
доплащане 5795 евро,или 11300 лева.Доводите на ищеца за приспадане от дължимата
за доплащане сума на 1000 евро - стойността на непоставена дограма/врати/,съдът
намира за неоснователни и недоказани.Съгласно чл.6 от договора продавачът
предава на купувача имота с монтирана РVС дограма.Решението по обявяване предварителния договор за
окончателен ще възпроизведе действие при условие,че ищецът заплати горната сума/за
доплащане/ в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.Съгласно
заключението на вещото лице припадащите се идеални части от общите части на
сградата по втория договор възлизат на
5,48 кв.м.,а от отстъпеното право на строеж – на 2,46 кв.м.Припадащите
се идеални части по втория договор,касаещ магазин № 4 възлизат на 2083 евро,или
общо цената на продаваемия обект по този договор възлиза на 15113 евро/29470
лева/.Според заключението на вещото лице по този договор ищецът е заплатил 8000
евро.Остават дължими 7113 евро,или 13870
лева.Решението в частта,касаеща този
договор също ще възпроизведе действие след заплащане от страна на ищеца
посочената по горе сума.Ищецът следва да бъде осъден да заплати разноските по
прехвърлянето на имотите,които възлизат съответно на:619,50 лв. в полза на ВОС
и 2023
лв. в полза на Община Враца по първия договор и в размер на 316,50 лева
в полза на ВОС и 767 лева в полза на Община Враца по
втория договор.Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника направените
от него разноски по делото в размер на лева,тъй като от данните по делото
безспорно се установява,че вината за несключване на окончателния договор е именно у ищеца,който не е заплатил изцяло
договорената цена.
Водим от горните съображения,ВОС
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на
16.01.2007г.предварителен договор,по силата на който „Д. – ** – 93” ООД гр.В.
продава на В.Г.С. ***,недвижим имот,представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 12259.1018.281.2.5 - апартамент № * от 88,68 кв.м. и мазе№ 6 от
6,04 кв.м.от триетажна жилищна сграда,находяща се в упи
ХХІ,кв.278,ЦГЧ,гр.Враца,ведно с припадащите се идеални части от общите части на
сградата и отстъпеното право на строеж общо за сумата 77795 лв.,ПРИ УСЛОВИЕ,че
в двуседмичен срок от влизане на решението в сила В.Г.С. ЗАПЛАТИ на „Д. – ** –
93”ООД гр.В. сумата 11300 лева.
Ако в горния срок В.Г.С. не изпълни
задължението си,решението по делото по искане на противната страна ще бъде
обезсилено.
ОСЪЖДА В.Г.С. *** да заплати следващите се
такси по прехвърляне на имота,както следва:
- в полза на ВОС - 619,50 лева.
- в полза на Община Враца - 2023
лева.
Препис от решението да се издаде на ищеца
единствено при представяне на доказателства за платените разноски по
прехвърлянето.
Да се впише възбрана върху горния имот до
заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на
16.01.2007г.предварителен договор,по силата на който „Д. – ** – 93” ООД гр.В.
продава на В.Г.С. ***,недвижим имот,представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 12259.1018.281.2.17- магазин № 4 от 34,29 кв.м.от триетажна
жилищна сграда,находяща се в упи ХХІ,кв.278,ЦГЧ,гр.Враца,ведно с припадащите се
идеални части от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж,общо за
сумата 29470 лв.,ПРИ УСЛОВИЕ,че в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила В.Г.С. ЗАПЛАТИ на „Д. – ** –
93”ООД гр.В. сумата 13870 лева.
Ако в горния срок В.Г.С. не изпълни
задължението си,решението по делото по искане на противната страна ще бъде
обезсилено.
ОСЪЖДА В.Г.С. *** да заплати следващите се
такси по прехвърляне на имота,както следва:
- в полза на ВОС - 316,50 лева.
- в полза на Община Враца - 767 лева.
Препис от решението да се издаде на ищеца
единствено при представяне на доказателства за платените разноски по
прехвърлянето на имота.
Да се впише възбрана върху горния имот до
заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето.
ОСЪЖДА В.Г.С. да заплати на „Д. – ** – 93”
ООД гр.В. направените разноски по водене на делото в размер на 2300 лева.
Решението може да се обжалва пред САС в
двуседмичен срок от уведомяването на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: